II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.596/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_596/2019
Urteil vom 23. Oktober 2019
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Michel,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________ AG,
2. C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Christof Brack,
3. D.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte PD Dr. Michael Hochstrasser und Dr. Beat Denzler,
Beschwerdegegnerinnen,
Betreibungsamt U.________,
F.________.
Gegenstand
Grundpfandverwertungsverfahren (Einsetzung eines Experten),
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und
Konkurs, vom 9. Juli 2019 (PS180099-O/U).
Sachverhalt:
A.
A.a. Gegen die A.________ AG ist beim Betreibungsamt U.________ ein Verfahren
auf Grundpfandverwertung im Gang. In der von der B.________ AG angehobenen
Betreibung Nr. zzz stehen die zwei im Eigentum der Schuldnerin stehenden
Grundstücke Kat. Nr. xxx und Nr. yyy in U.________ zur Verwertung an. Die
Angelegenheit hat bereits zu zahlreichen Verfahren vor den kantonalen
Aufsichtsbehörden und vor dem Bundesgericht geführt.
A.b. Am 5. August 2013 schätzte das Betreibungsamt die beiden Grundstücke auf
total Fr. 54'000.000.--. Die A.________ AG stellte bei der unteren kantonalen
Aufsichtsbehörde ein Gesuch um Neuschätzung, worauf E.________ einen
entsprechenden Auftrag erhielt. Der Gesamtwert der beiden Grundstücke wurde vom
Experten am 6. März 2014 auf Fr. 60'160'000.-- festgesetzt und von der unteren
Aufsichtsbehörde übernommen. Die Beschwerde der A.________ AG gegen diesen
(neuen) Schätzwert wurde von der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde am 16. Juni
2014 und alsdann vom Bundesgericht mit Urteil 5A_561/2014 vom 27. November 2014
abgewiesen.
B.
B.a. Das Betreibungsamt legte am 8. Mai 2018 einen Terminplan für die
Grundpfandverwertung vor. Dagegen erhob die A.________ AG erfolglos Beschwerde
bei der unteren kantonalen Aufsichtsbehörde. Im Rahmen des Beschwerdeweiterzugs
vom 7./ 11. Juni 2018 verlangte sie die Aufhebung des Terminplanes und die
Rückweisung der Sache an das Betreibungsamt mit der Anweisung, für jeden
weiteren Verfahrensschritt einen fachmännischen Dritten beizuziehen.
B.b. Zudem beantragte die A.________ AG in diesem Verfahren am 31. August 2018,
die Schätzung von E.________ vom 6. März 2014 den veränderten rechtlichen und
wirtschaftlichen Bedingungen anzupassen. Das Betreibungsamt, an welches die
obere kantonale Aufsichtsbehörde diesen Antrag überwiesen hatte, wies ihn ab.
Der Beschwerde der A.________ AG an die untere kantonale Aufsichtsbehörde war
kein Erfolg beschieden. Die obere kantonale Aufsichtsbehörde nahm im Rahmen des
Beschwerdeweiterzugs ausgehend vom Gutachten von E.________ eine Aktualisierung
und Anpassung des Schätzwertes vor. Sie berücksichtigte dabei die Variante im
Gutachten, die vom Gestaltungsplan im Bereich der beiden Grundstücke ausging,
der in der Zwischenzeit in Rechtskraft erwachsen war. Mit Entscheid vom 21.
Dezember 2018 (PS180225-O/U) setzte sie den massgeblichen Schätzwert auf
insgesamt Fr. 64'200'000.-- fest. Sie wies das Betreibungsamt an, diesen Betrag
sofort zu übernehmen. Die Beschwerde gegen diesen neuen Schätzwert wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 5A_52/2019 vom 11. September 2019 abgewiesen, soweit
darauf einzutreten war.
B.c. Mit Urteil vom 9. Juli 2019 (PS180099-O/U) hiess die obere kantonale
Aufsichtsbehörde die Beschwerde der A.________ AG vom 7./11. Juni 2018 im Sinne
der Erwägungen gut und bestimmte für die Unterstützung des Betreibungsamtes
F.________ als Experten.
C.
Die A.________ AG ist mit Beschwerde in Zivilsachen vom 29. Juli 2019 an das
Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des
obergerichtlichen Urteils und die Erstellung einer neuen Verkehrswertschätzung
der beiden zur Verwertung anstehenden Grundstücke durch den Experten
F.________. Zudem sei ein sachverständiger Dritter, die G.________ AG,
eventualiter eine andere qualifizierte Immobilienfirma, zu beauftragen, das
Betreibungsamt nach Vorliegen der neuen Verkehrswertschätzung durch ganz
bestimmte, näher umschriebene, Hilfestellungen zu unterstützen. Eventualiter
sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen.
Die Beschwerdeführerin hat ein Gesuch um aufschiebende Wirkung gestellt und
verlangt zudem die Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid über die
Beschwerde vom 17. Januar 2019 (Verfahren 5A_52/2019). Die B.________ AG
(Beschwerdegegnerin 1), die C.________ AG (Beschwerdegegnerin 2) und die
D.________ AG (Beschwerdegegnerin 3) beantragen die Abweisung des Gesuchs um
aufschiebende Wirkung. Das Obergericht und das Betreibungsamt haben auf eine
Stellungnahme bzw. einen Antrag verzichtet. Mit Präsidialverfügung vom 12.
September 2019 ist das Gesuch um aufschiebende Wirkung und um Sistierung des
Verfahrens abgewiesen worden.
Mit einem Gesuch um vorsorgliche Massnahmen und um Sistierung des Verfahrens
vom 7. Oktober 2019 hat die Beschwerdeführerin erneut beantragt, dass dem
Betreibungsamt untersagt wird, das Verwertungsverfahren während des laufenden
Verfahrens bzw. der Anpassung und Aktualisierung der Grundstückschätzung
fortzusetzen und insbesondere die Steigerungsbedingungen zu publizieren. Zudem
sei das Verfahren zu sistieren. Das Gesuch ist am 9. Oktober 2019 abgewiesen
worden.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache
eingeholt worden.
Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist der Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde,
die im Rahmen einer Zwangsverwertung von Grundstücken über die Ernennung eines
Experten für das Betreibungsamt befunden hat. Dagegen ist die Beschwerde in
Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a, Art. 74 Abs. 2
lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG).
1.2. Die Beschwerdeführerin ist als Schuldnerin und Eigentümerin der zur
Verwertung anstehenden Grundstücke durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).
1.3. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von
Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in
gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt
(Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger
Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106
Abs. 2 BGG; BGE 142 III 364 E. 2.4).
1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und
Beweismittel sind nur zulässig, soweit der vorinstanzliche Entscheid dazu
Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
2.1. Nach Ansicht der Vorinstanz ist der Beizug eines sachverständigen Dritten
für die Verwertung der beiden Grundstücke unabdingbar. Angesichts der
bisherigen ungewöhnlich langen Verfahrensdauer hat sie selber eine Fachperson
gesucht und in der Person von F.________ gefunden.
2.2. Zwar wehrt sich die Beschwerdeführerin nicht grundsätzlich gegen die
Bestimmung einer Fachperson, betrachtet indes F.________ für die umschriebenen
Aufgaben als nicht geeignet. Stattdessen regt sie an, diesen mit der
Neuschätzung ihrer Grundstücke zu beauftragen. Zudem solle ein sachverständiger
Dritter nach Vorliegen der neuen Verkehrswertschätzung das Betreibungsamt durch
näher umschriebene Vorkehren unterstützen.
3.
Anlass zum vorliegenden Verfahren gibt die Ernennung einer Fachperson zur
Unterstützung des Betreibungsamtes bei der Verwertung von Grundstücken.
3.1. Die Zwangsvollstreckung und damit auch die Verwertung sind in erster Linie
Aufgabe der Betreibungsbehörden (BGE 115 III E. 3a a.E.). Der Beizug einer
Fachperson ist im Verfahren der Zwangsverwertung indes keineswegs unüblich. Für
bestimmte Vorkehren wie etwa die Schätzung der gepfändeten Gegenstände (Art. 97
Abs. 1 SchKG) oder die Neuschätzung von Grundstücken (Art. 9 Abs. 2 VZG) sieht
das Gesetz dies sogar ausdrücklich vor (vgl. GILLIÉRON, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Bd. I, 1999, N. 21 zu
Art. 5; LORANDI, Durchführung der Verwertung in der Zwangsvollstreckung durch
Privatpersonen, AJP 2000 S. 847), ebenso für die Zwangsverwaltung eines zu
verwertenden Grundstückes (Art. 16 ff. VZG; vgl. BGE 129 III 400 E. 1.2, 1.3,
betreffend Vertragsnatur). In der Praxis stellt sich zuweilen die Frage, welche
weiteren Aufgaben des Betreibungs- und Konkursamtes Dritten übertragen werden
dürfen. So hat es das Bundesgericht unter gewissen Voraussetzungen
ausnahmsweise zugelassen, dass spezielle Aktiven im Konkursverfahren von einem
privaten Auktionshaus verwertet werden (BGE 115 III 52 E. 3a; Urteil 5A_705/
2008 vom 19. Januar 2009 E. 3.1). Auch wenn der Beizug von Dritten in gewissen
Fällen zulässig und sinnvoll ist, bleibt die Verantwortung (Art. 5 SchKG) beim
Betreibungsamt, da es in erster Linie für die Verwertung zuständig ist (vgl.
BGE 67 III 23 S. 25; LORANDI, a.a.O., S. 849). Es wird unterschieden, ob das
Betreibungsamt die Verwertung insgesamt einem Privaten überträgt (externe
Beauftragung), oder ob es Private lediglich zur Unterstützung beizieht (interne
Beauftragung, vgl. STÖCKLI/DUC, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, 2. Aufl. 2010, N. 38 f. zu Art. 133). Im
vorliegenden Fall scheint der Beizug einer Fachperson für gewisse
Hilfestellungen an das Betreibungsamt angesichts der komplexen Verhältnisse -
grundsätzlich und wie sich aus dem Folgenden ergibt - durchaus angebracht.
3.2. Vorab bestreitet die Beschwerdeführerin, das Verwertungsverfahren mit
allen Mitteln hinauszögern zu wollen und verwahrt sich gegen entsprechende
Vorwürfe der Beschwerdegegnerinnen. Es bestehe überhaupt kein Grund, sie in ein
schlechtes Licht zu rücken, und sie schildert im Gegenzug verschiedene
Machenschaften der Beschwerdegegnerinnen. Zudem hätten diese alle ihre
Einigungsversuche seit dem Jahre 2012 abgeblockt. Dabei übergeht sie, dass die
Vorinstanz sich einzig beim Entscheid, welche Instanz die als nötig erachtete
Fachperson bestimmen solle, zum zeitlichen Moment geäussert hat. Angesichts des
ungewöhnlich langen bisherigen Verfahrensgangs hat sich die Vorinstanz dazu
entschlossen, selber direkt eine Fachperson zu suchen, welcher die zur
Unterstützung des Betreibungsamtes erforderlichen Aufgaben übertragen werden
können. Hingegen war für dieses Vorgehen nicht massgebend, wer für die
übermässige Verfahrensdauer verantwortlich sei. Insoweit ist auf die
diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin und ihre Vorwürfe gegenüber
den Beschwerdegegnerinnen nicht einzugehen.
3.3. In der Sache stellt die Beschwerdeführerin die Kompetenzen von F.________
für die vorgesehenen Aufgaben in Frage.
3.3.1. Die Vorinstanz hat F.________ zum Experten bestimmt und seinen
Aufgabenbereich klar umschrieben. Im Hinblick auf die anzusetzende
Zwangsversteigerung der beiden Grundstücke Kat. Nr. xxx und Nr. yyy in
U.________ soll der Experte das Betreibungsamt bei der Publikation von
Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen sowie vom Termin der öffentlichen
Versteigerung unterstützen. Konkret hat er eine Dokumentation der
Steigerungsobjekte zu erstellen, wie sie den in Frage kommenden Grossinvestoren
am besten dienlich sein können. Eine eigene Bewertung der beiden Grundstücke
ist nicht vorzunehmen, sondern es sind sämtliche vorhandenen Unterlagen -
insbesondere die bereits erstellte Schätzung, die Grundbuchauszüge und
Unterlagen zu Rechten und Lasten sowie der rechtskräftige Gestaltungsplan -
zusammenzustellen und durch Angaben der Standortgemeinde und des Grundbuchamtes
zu ergänzen. Alsdann soll eine Liste der Publikationsmöglichkeiten erstellt
werden, die neben den üblichen Publikationsorganen wie dem Schweizerischen
Handelsamtsblatt und dem kantonalen Amtsblatt auch andere Kanäle umfasst, um
eine grösstmögliche Anzahl potentieller Investoren zu erreichen. Schliesslich
soll eine Empfehlung zum Zeitrahmen zwischen Publikation und Versteigerung
abgegeben werden. Der Experte wird nach Aufwand entschädigt, wobei das
Kostendach auf Fr. 18'000.-- eingesetzt wird. Die Rechnung ist an das
Betreibungsamt zu richten. Zwar wird vom Experten keine eigene Einschätzung
oder Bewertung erwartet, gleichwohl wird er auf die strafrechtlichen Folgen
unrichtiger Angaben (Art. 307 StGB) und die Einhaltung des Amtsgeheimnisses
hingewiesen.
3.3.2. Konkret wirft die Beschwerdeführerin der Vorinstanz vor, mit der
Ernennung von F.________ zwar einen anerkannten Fachmann für Raumplanung und
-entwicklung ausgewählt zu haben. Für die Verwertung dieser hochkomplexen
Liegenschaften brauche es aber in erster Linie einen Verkäufer, der Erfahrung
im Transaktionsgeschäft habe. Über diese Kompetenzen verfüge F.________ jedoch
nicht. Mit dieser Einschätzung wiederholt die Beschwerdeführerin lediglich die
bereits im kantonalen Verfahren geäusserten Vorbehalte gegen die Person des von
der Vorinstanz beauftragten Fachmannes. Zudem übersieht sie, dass dessen
Aufgabenbereich primär in der organisatorischen Unterstützung des
Betreibungsamtes im Hinblick auf die anstehende Zwangsversteigerung besteht und
erst in zweiter Linie in der Betreuung möglicher Investoren durch die
Aufbereitung und Zurverfügungstellung von Entscheidgrundlagen. Für die Auswahl
eines Fachmannes ist letztlich die konkrete Fragestellung ausschlaggebend,
weshalb der Behörde hier ein gewisses Ermessen zukommt. Dass die Vorinstanz bei
der Bezeichnung von F.________ als Fachmann von sachfremden Überlegungen
ausgegangen wäre, kann nicht gesagt werden. Damit ist auf den Antrag der
Beschwerdeführerin, einen sachverständigen Dritten, die G.________ AG, oder
eine andere qualifizierte Immobilienfirma mit der Hilfestellung für das
Betreibungsamt zu beauftragen, nicht einzugehen. Ob in einem solchen Fall der
Kostenrahmen von Art. 30 GebV SchKG eingehalten werden könnte (bzw. müsste),
ist damit ebenfalls nicht zu prüfen.
3.3.3. Im Zusammenhang mit den Vorbehalten gegenüber F.________ betont die
Beschwerdeführerin zudem, dass sich dieser am 12. Juli 2019 in einer öffentlich
zugänglichen Publikation zu den massgeblichen Parametern für den Verkehrswert
der Grundstücke in U.________ geäussert habe. Daraus folge, dass der Wert ihrer
Grundstücke mindestens dreimal so hoch sei wie derjenige, welcher im Gutachten
von E.________ angegeben werde. F.________ könne die Situation richtig bewerten
und müsse daher mit einer Neuschätzung der Grundstücke beauftragt werden. Die
Vorbringen sind unbehelflich. Der Antrag und der ihm zugrunde liegende
Sachverhalt ist neu und daher bereits aus diesem Grunde nicht zu
berücksichtigen (Art. 99 Abs. 1 und 2 BGG). Zudem hat die Vorinstanz die
Hilfestellung der Fachperson an das Betreibungsamt klar umschrieben und dabei
festgehalten, dass eine Bewertung der Grundstücke darin nicht eingeschlossen
sei. Weshalb nunmehr eine Erweiterung des Auftrags an F.________ angebracht
sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Daran ändert auch das von der
Beschwerdeführerin behauptete Risiko für F.________ nichts, dass er sich
allenfalls strafbar machen könnte, wenn er seinen Auftrag in dem von der
Vorinstanz festgelegten Rahmen ausführt.
3.3.4. Beizufügen bleibt, dass die Vorinstanz in ihrem Urteil vom 21. Dezember
2018 den Schätzwert der beiden Grundstücke auf Fr. 64'200'000.-- festgelegt und
das Betreibungsamt angewiesen hat, diesen zu übernehmen. Damit ist nicht länger
die Schätzung gemäss dem Gutachten E.________ vom 6. März 2014 massgebend, von
der die Beschwerdeführerin immer noch ausgeht. Das Bundesgericht hat zudem eine
gegen den neuen Schätzwert erhobene Beschwerde mit Urteil 5A_52/2019 vom 11.
September 2019 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war. Im genannten
Entscheid wurde der Beschwerdeführerin auch erläutert, unter welchen
Voraussetzungen eine neue Schätzung in Frage kommt und warum diese in casu
nicht erfüllt waren.
3.4. Nach dem Gesagten kann der Vorinstanz keine Verletzung von Bundesrecht
vorgeworfen werden, wenn sie F.________ als Fachperson zur Unterstützung des
Betreibungsamtes bestimmt hat.
4.
Der Beschwerde ist, soweit darauf einzutreten ist, kein Erfolg beschieden.
Ausgangsgemäss trägt die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 66 Abs.
1 BGG). Zudem hat sie die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerinnen 2 und 3
für die Stellungnahme zum Gesuch um aufschiebende Wirkung angemessen zu
entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführerin 1 sind keine
entschädigungspflichtigen Kosten entstanden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 15'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 für das
bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 1'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt U.________, F.________ und
dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 23. Oktober 2019
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Levante