II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.52/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_52/2019
Urteil vom 11. September 2019
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Levante.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________ Bank AG,
2. C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Christof Brack,
3. D.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte PD Dr. Michael Hochstrasser und Dr. Beat Denzler,
Beschwerdegegnerinnen,
Betreibungsamt U.________.
Gegenstand
Aktualisierung und Anpassung einer Grundstücksschätzung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und
Konkurs, vom 21. Dezember 2018 (PS180225-O/U).
Sachverhalt:
A.
A.a. Die A.________ AG ist Eigentümerin der zwei Grundstücke Kat. Nr. xxxxx und
Nr. yyyyy in U.________ sowie Grundpfandschuldnerin. In der von der B.________
Bank AG gegen sie angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung Nr. zzzzzz
schätzte das Betreibungsamt U.________ am 5. August 2013 die beiden Grundstücke
auf Fr. 54'000'000.--.
A.b. Auf Begehren der A.________ AG ordnete das Bezirksgericht Uster als untere
kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter am 4. September 2013 eine
Neuschätzung der Grundstücke an und bestimmte E.________ zum Gutachter. Am 7.
März 2014 erstattete dieser sein Gutachten, wobei er den Verkehrswert der
beiden Grundstücke auf insgesamt Fr. 60'160'000.-- schätzte. Nachdem die
Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten hatten, wies die untere
Aufsichtsbehörde das Betreibungsamt an, den Schätzwert von Fr. 60'160'000.-- zu
übernehmen.
A.c. Das Obergericht des Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde über
Schuldbetreibung und Konkurs wies die von der A.________ AG dagegen erhobene
Beschwerde am 16. Juni 2014 ab, soweit darauf einzutreten war. Mit Urteil
5A_561/2014 vom 27. November 2014 wies das Bundesgericht die von der A.________
AG gegen den obergerichtlichen Entscheid eingereichte Beschwerde in Zivilsachen
ab, soweit darauf einzutreten war.
B.
B.a. Am 8. Mai 2018 legte das Betreibungsamt einen Terminplan zur
Grundpfandverwertung vor. Gegen diesen erhob die A.________ AG erfolglos
Beschwerde bei der unteren Aufsichtsbehörde. Im Rahmen des Beschwerdeweiterzugs
beantragte die A.________ AG am 31. August 2018 unter anderem, das
Sachverständigengutachten von E.________ vom 6. März 2014 sei an die
veränderten rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen anzupassen und zu
aktualisieren. Die obere Aufsichtsbehörde trat mit Beschluss vom 21. September
2018 auf das Gesuch nicht ein und übermittelte es dem zuständigen
Betreibungsamt.
B.b. Im Übrigen hiess die obere Aufsichtsbehörde mit Urteil vom 9. Juli 2019
die Beschwerde der A.________ AG im Sinne der Erwägungen gut und bestimmte für
die Unterstützung des Betreibungsamtes F.________ als Experten. Gegen dieses
obergerichtliche Urteil (PS180099-0/U) erhob die A.________ AG am 29. Juli 2019
Beschwerde beim Bundesgericht. Sie strebt eine neue Verkehrswertschätzung durch
den Experten F.________ an. Zudem sei ein Sachverständiger zu beauftragen, um
das Betreibungsamt nach Vorliegen der neuen Verkehrswertschätzung durch
bestimmte, näher bezeichnete Hilfestellungen bei der Verwertung der beiden
Grundstücke zu unterstützen. Über diese Beschwerde entscheidet das
Bundesgericht im separaten Verfahren (5A_596/2019).
B.c. Das Betreibungsamt wies das von der oberen Aufsichtsbehörde (Lit. B.a)
übermittelte Gesuch der A.________ AG zur Aktualisierung und Anpassung der
Schätzung der zur Verwertung anstehenden Grundstücke am 4. Oktober 2018 ab. Die
untere Aufsichtsbehörde wies die Beschwerde gegen diese Verfügung am 31.
Oktober 2018 ab. Dagegen gelangte die A.________ AG an die obere
Aufsichtsbehörde. Im Rahmen dieses Verfahrens wurden die Parteien eingeladen,
sich zu den zwei im Schätzungsbericht von E.________ vom 7. März 2014
dargestellten Szenarien und den daraus abgeleiteten Schätzwerten zu äussern.
Mit Urteil vom 21. Dezember 2018 (PS180225-O/U) setzte die obere
Aufsichtsbehörde den massgeblichen Schätzwert auf Fr. 64'200'000.-- fest und
wies das Betreibungsamt an, diesen Betrag ab sofort zu übernehmen.
C.
Am 17. Januar 2019 ist die A.________ AG mit Beschwerde in Zivilsachen an das
Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des
obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an
die Vorinstanz, eventualiter an die Erstinstanz und subeventualiter an das
Betreibungsamt. Eventualiter sei das Gutachten von E.________ vom 7. März 2014
den veränderten rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen anzupassen und
aktualisieren zu lassen, bevor es Dritten zur Kenntnis gebracht werde.
Die Beschwerdeführerin hat ein Gesuch um aufschiebende Wirkung gestellt, dem
sich die B.________ Bank AG und die D.________ AG (Beschwerdegegnerinnen 1 und
3) widersetzten. Die C.________ AG (Beschwerdegegnerin 2) und das
Betreibungsamt haben sich nicht vernehmen lassen. Das Obergericht hat auf eine
Stellungnahme verzichtet. Mit Präsidialverfügung vom 26. Februar 2019 ist das
Gesuch um aufschiebende Wirkung abgewiesen worden.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache
eingeholt worden.
Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist der Entscheid einer oberen kantonalen Aufsichtsbehörde,
die als Rechtsmittelinstanz im Rahmen einer Zwangsverwertung über die Anpassung
und Aktualisierung einer Grundstückschätzung befunden hat. Dagegen ist die
Beschwerde in Zivilsachen gegeben (Art. 19 SchKG i.V.m. Art. 72 Abs. 2 lit. a,
Art. 74 Abs. 2 lit. c und Art. 75 Abs. 1 BGG).
1.2. Die Beschwerdeführerin ist als Schuldnerin und als Eigentümerin der zur
Verwertung anstehenden Grundstücke durch den angefochtenen Entscheid besonders
berührt und daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).
1.3. Mit der vorliegenden Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von
Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). In der Beschwerde ist in
gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt
(Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 143 I 377 E. 1.2). Die Verletzung verfassungsmässiger
Rechte ist ebenfalls zu begründen, wobei hier das Rügeprinzip gilt (Art. 106
Abs. 2 BGG; BGE 142 III 363 E. 2.4).
1.4. Das Bundesgericht legt einem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und
Beweismittel sind nur zulässig, soweit der vorinstanzliche Entscheid dazu
Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
2.1. Nach Ansicht der Vorinstanz sind bei der Revision einer Schätzung nur
solche Anpassungen und Aktualisierungen von Parametern zulässig, die seit der
ursprünglichen Schätzung eingetreten sind. Die Unsicherheiten über die
raumplanerische Entwicklung des Ortes, an dem die zur Verwertung anstehenden
Grundstücke liegen, seien in der Zwischenzeit beseitigt, da nun ein
rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliege. Die aktuelle Situation könne daher
berücksichtigt und der Schätzwert entsprechend festgelegt werden, wobei es sich
hier weder um eine Anpassung im technischen Sinne noch um eine Neuschätzung
handle. Für eine zusätzliche Schätzung in der aktuellen Phase der
Zwangsverwertung bestehe hingegen weder eine gesetzliche Grundlage noch ein
Bedarf, um die Interessen der Beteiligten zu wahren.
2.2. Die Beschwerdeführerin besteht darauf, dass das seinerzeitige Gutachten
zwingend überprüft und aktualisiert wird. Dabei seien auch ursprünglich
unrichtige Feststellungen zu korrigieren.
3.
Anlass zur Beschwerde geben die Voraussetzungen für die Schätzung von zwei zur
Verwertung anstehenden Grundstücken. Strittig ist insbesondere, inwieweit eine
bereits vor ein paar Jahren erstellte Schätzung anzupassen ist. Nicht
Gegenstand des Verfahrens bildet hingegen der Beizug eines Experten für die
Abwicklung der Versteigerung (worüber im separaten Verfahren 5A_596/2019 zu
befinden ist).
3.1. Treten nach der Pfändung bzw. bei der Grundpfandverwertung nach Stellung
des Verwertungsbegehrens Änderungen im Werte des Grundstücks ein, so kann sich
die Frage einer Anpassung der bereits erfolgten und rechtskräftigen Schätzung
stellen. Dabei ist jedoch die Rechtssicherheit zu beachten und ein zügiges
Verfahren zu gewährleisten. Vor diesem Hintergrund hat das Bundesgericht
beispielsweise die Pfändungsherabsetzung infolge veränderter Bewertung
abgelehnt (BGE 136 III 490 E. 4.4). Während in der Betreibung auf Pfändung zwei
Schätzungen vorgenommen werden, nämlich anlässlich der Pfändung (Art. 97 SchKG,
Art. 9 Abs. 1 VZG) und alsdann vor der Versteigerung (Art. 140 Abs. 3 SchKG)
gibt es in der Betreibung auf Grundpfandverwertung grundsätzlich nur eine
Schätzung (Art. 155 i.V.m. Art. 97 SchKG, Art. 99 Abs. 1 VZG; Urteil 7B.79/2004
vom 10. Mai 2004 E. 3.2 mit Hinw. auf BGE 52 III 153 S. 156 f.; Urteil 5A_45/
2015 vom 20. April 2015 E. 3.1.2). Die Schätzung kann jeweils angefochten
werden und innerhalb der Beschwerdefrist kann zudem eine Neuschätzung verlangt
werden (Art. 9 Abs. 2, Art. 99 Abs. 2 VZG). Allerdings muss das Betreibungsamt
nach Durchführung des Lastenbereinigungsverfahrens von sich aus prüfen, ob
namentlich der Wegfall der Lasten den Wert des Grundstückes beeinflusst (Art.
140 Abs. 3 SchKG; Art. 44 i.V.m. Art. 102 VZG; Urteil 5A_45/2015 vom 20. April
2015 E. 3.1.2, mit Hinw.). Hingegen muss es bei einer erneuten Steigerung
infolge Zahlungsverzugs keine neue Schätzung anordnen (Art. 143 SchKG, Art. 64
Abs. 2 VZG).
3.2. Die Vorinstanz unterscheidet zwischen der Korrektur der seinerzeitigen
Schätzung und der Anpassung und Aktualisierung von Parametern, die bei den zur
Verwertung anstehenden Grundstücken zwischenzeitlich eingetreten sind. Dabei
kommt sie zum Schluss, dass keine Kritik an der Schätzung zulässig ist, die
bereits ursprünglich hätte formuliert werden können, womit nachträgliche
Verbesserungen nicht in Frage kommen. Sie verweist in diesem Zusammenhang auf
die nach Durchführung des Lastenbereinigungsverfahrens vorzunehmende Schätzung,
welche ebenfalls keine Berücksichtigung ursprünglicher Annahmen zulasse. Was
für die "Revision" gemäss Art. 44 VZG gelte, müsse auch für eine allfällige
weitere Schätzung massgebend sein.
3.2.1. Die Beschwerdeführerin stellt das Gutachten von E.________ vom 7. März
2014 grundsätzlich in Frage. Sie wirft der Vorinstanz vor, den Sachverhalt
unrichtig festgestellt zu haben, indem sie sich mit den ursprünglichen Fehlern
im Gutachten unter Hinweis auf dessen Rechtskraft nicht befasst habe. So betont
sie, der Gutachter habe seinerzeit einen zu hohen Korrekturfaktor für die
anrechenbare Nutzfläche eingesetzt, woraus sich zu tiefe Mieteinnahmen für die
Wohnungen und Geschäftsflächen ergeben, was sich negativ auf den Ertragswert
der Liegenschaften auswirke. Sodann entspreche die Anzahl der
Fahrzeugabstellplätze nicht dem Gestaltungsplan. Im Weiteren gehe aus dem
Gutachten nicht hervor, dass eine der Parzellen Fr. 60'000.--/Jahr an
Werbeeinnahmen generiere; die Vorinstanz hätte die diesbezüglichen
Beweisanträge behandeln müssen. Schliesslich würden im Gutachten verschiedene
Umstände vernachlässigt, welche die zu erwartenden Erstellungs- und die damit
verbundenen Materialkosten einer Überbauung als zu hoch ausweisen, was sich zu
Unrecht senkend auf den Verkehrswert der Liegenschaft auswirke; auch hier habe
die Vorinstanz den verlangten Amtsbericht bei der Standortgemeinde nicht
eingeholt. Bereits aus diesen Gründen sei eine neue Schätzung erforderlich.
3.2.2. Offenbar meint die Beschwerdeführerin, ein von ihr nicht erwünschtes
Resultat der Schätzung stelle bereits einen Fehler in der
Sachverhaltsfeststellung dar, falls die Vorinstanz nicht korrigierend
eingreife. Mit dieser Sichtweise blendet die Beschwerdeführerin aus, dass die
nunmehr kritisierte Schätzung auf ihr seinerzeitiges Ersuchen um eine
Neuschätzung hin erstellt worden ist und ihr dadurch eine Überprüfung
ermöglicht wurde. Zwar hatte die Vorinstanz in der Folge die Erstellung eines
Obergutachtens abgelehnt; dieses Ergebnis ist vom Bundesgericht geschützt
worden (Urteil 5A_561/2014 vom 27. November 2014 E. 2). Dennoch konnte die
Beschwerdeführerin die ihr von Gesetzes wegen zustehenden Rechte zur Schätzung
durchaus wahrnehmen: Sie konnte Beschwerde nach Art. 17 Abs. 1 SchKG erheben,
um Fehler des Betreibungsamtes zu rügen, sowie ein Gesuch um Neuschätzung nach
Art. 9 Abs. 2 VZG innert der zehntägigen Beschwerdefrist stellen, um die Höhe
der Schätzung überprüfen zu lassen, welche endgültig durch die kantonale
Aufsichtsbehörde beurteilt wird (BGE 133 III 537 E. 4.1; Urteil 5A_96/2019 vom
8. Juli 2019 E. 3.1). Weitere Möglichkeiten, die Schätzung überprüfen zu
lassen, stehen den Betroffenen nicht zu. Daran ändert auch der für das
Beschwerdeverfahren geltende Untersuchungsgrundsatz nichts, da er die
Aufsichtsbehörde einzig zur Klärung von rechtserheblichen Tatsachen
verpflichtet (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG). Die Vorinstanz war nicht
berechtigt, nach allfälligen Fehlern des Gutachtens vom 7. März 2014 bzw. der
abgeschlossenen Schätzung zu suchen und diese durch die Anordnung einer
erneuten Schätzung zu korrigieren. Eine Verletzung des Gehörsanspruchs infolge
der Nichtabnahme von Beweisanträgen liegt daher nicht vor. Der Hauptantrag der
Beschwerdeführerin auf Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz (en) ist daher abzuweisen.
3.3. Eine umfassende Würdigung aller Umstände, die für die Bewertung ihrer
Grundstücke von Bedeutung sein können, kommt entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin nach dem Gesagten nicht in Frage. Zu prüfen bleibt einzig,
inwieweit das Gutachten vom 7. März 2014 den aktuellen Gegebenheiten anzupassen
ist.
3.3.1. Die Vorinstanz betont, dass mit diesem Gutachten eine rechtskräftige
Schätzung vorliege, die auf zwei Szenarien basiere. In einem ersten Szenario
gehe der Experte von der seinerzeitigen Bauordnung in der Standortgemeinde aus
und gelange für die beiden Grundstücke zu einem Schätzwert von total Fr.
56'130'000.--. Das zweite Szenario basiere auf dem damals noch nicht
rechtskräftigen Gestaltungsplan und erachte einen Schätzwert von total Fr.
64'200'000.-- als angebracht. Der Experte habe die beiden Szenarien je hälftig
gewichtet, was einen Durchschnittswert von Fr. 60'160'000.-- ausmache. Dieses
Ergebnis habe er für die neue Schätzung vorgeschlagen und es sei vom
Betreibungsamt auf Anweisung der unteren kantonalen Aufsichtsbehörde übernommen
worden. Am 9. Juni 2015 sei der Gestaltungsplan in Rechtskraft erwachsen, womit
der gemäss dem ersten Szenario ermittelte Wert seine Bedeutung verloren habe.
Demnach sei - so die Vorinstanz - nunmehr von einem Schätzwert für die beiden
Grundstücke von Fr. 64'200'000.-- auszugehen. Die Beteiligten hätten sich zu
diesem Vorgehen äussern können und es sei ihm kein Widerstand erwachsen. Es
handle sich hierbei nicht um eine Neuschätzung und auch nicht um eine Anpassung
der Schätzung im eigentlichen Sinne, sondern um die Beseitigung einer im
Zeitpunkt der Expertise noch bestehenden Unsicherheit, die sich inzwischen
geklärt habe. Die Vorinstanz wies das Betreibungsamt an, den neu festgelegten
Wert zu übernehmen und insbesondere in der Steigerungsanzeige zu publizieren.
Sie hielt bei dieser Gelegenheit auch fest, dass die geltende Regelung
lückenhaft sei und warf die Frage auf, ob es nicht Gründe geben könne, die
ausnahmsweise, z.B. wegen des langen Zeitablaufs zwingend nach einer
zusätzlichen Schätzung rufen. Für den konkreten Fall verneinte die Vorinstanz
diese Lösung. Dass die Zwangsverwertung bereits ausserordentlich lange gedauert
habe, könne allein nicht entscheidend sein. Eine Schätzung im jetzigen
Zeitpunkt könnte ohnehin wieder nur ein Zwischenergebnis sein und würde Art. 44
VZG nicht obsolet machen bzw. bei Veränderungen im Rahmen der Lastenbereinigung
eine weitere "Schätzungsrunde" nicht ausschliessen. Dies würde zu einem
zusätzlichen Zeitverlust führen.
3.3.2. Die Beschwerdeführerin begrüsst zwar, dass die Vorinstanz für die
Schätzung ihrer Grundstücke einzig auf das zweite Szenario des Gutachtens
abgestellt habe. Dies ist ihrer Meinung nach aber nur ein erster Schritt. Sie
wirft der Vorinstanz vor, nicht sämtliche bei ihren Grundstücken seit der
Erstellung des Gutachtens vom 7. März 2014 eingetretenen Veränderungen und die
Folgen für deren Schätzung berücksichtigt zu haben. So habe sie insbesondere
die stark veränderte Zinssituation vernachlässigt, was zu einem überhöhten
Kapitalisierungssatz führe, welcher im Ergebnis den Verkehrswert total
verfälsche. Die Vorinstanz wäre verpflichtet gewesen, die entsprechenden
Beweisanträge abzunehmen. Zudem habe sich die Vorinstanz mit den durch den
rechtskräftigen Gestaltungsplan beeinflussten Kennzahlen gemäss der Bauordnung
der Standortgemeinde und den Ausnützungsziffern nicht befasst; das Gutachten
vom 7. März 2014 sei aus dieser Sicht "völlig überholt". Dadurch wird nach
Ansicht der Beschwerdeführerin ihr Anspruch auf eine korrekte Schätzung
verletzt und die möglichen Investoren könnten sich kein zutreffendes Bild vom
Wert der Grundstücke machen.
3.3.3. Mit dieser Sichtweise geht die Beschwerdeführerin davon aus, dass ihr
ein grundsätzlicher Anspruch auf die Überprüfung einer rechtskräftigen
Schätzung zustehe. So betont sie, es müssten alle Umstände korrekt erfasst
werden, die den Zuschlag beeinflussen könnten. Soweit sie in diesem
Zusammenhang auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung verweist, kann ihr nicht
gefolgt werden. Zwar wird im zitierten Urteil (BGE 143 III 532 E. 2.3)
festgehalten, dass eine Schätzung alle Faktoren einschliesslich der Vorgaben
des öffentlichen Rechts einzubeziehen hat. Damit wird einzig festgehalten,
welche Elemente für die Schätzung unabdingbar sind. Es wird aber keineswegs
gesagt, dass eine erneute Schätzung verlangt werden kann, nur weil eine
Veränderung festgestellt wird, die das Steigerungsergebnis beeinflussen könnte.
3.3.4. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin liegen im konkreten Fall Umstände
vor, die selbst dann eine neue Schätzung erfordern, wenn dies nur ausnahmsweise
möglich sein sollte. Sie weist darauf hin, dass das Gutachten bereits unzählige
fehlerhafte Angaben enthalte und sich die Verhältnisse in Bezug auf die beiden
Grundstücke während der ausserordentlich langen Verfahrensdauer entscheidend
verändert hätten, weshalb eine Neuschätzung unbedingt erforderlich sei. Nur so
könne die Zielsetzung einer Schätzung erreicht und ein unerwünschter
Ankereffekt verhindert werden.
3.3.5. Worin die Gründe für die sehr lange Verfahrensdauer liegen, spielt für
die allfällige Anpassung der Schätzung an sich keine Rolle. Damit geht die
Behauptung der Beschwerdeführerin, nicht sie, sondern die kantonalen
Aufsichtsbehörden seien dafür verantwortlich, an der Sache vorbei. Zudem will
die Beschwerdeführerin der betreibungsamtlichen Schätzung im konkreten Fall
eine besondere Bedeutung einräumen, da die Verwertung der beiden Grundstücke
ein aussergewöhnliches Ereignis sei. Indes sagt die Schätzung nichts über den
tatsächlich erzielbaren Erlös aus, sondern soll den Interessenten bloss einen
Anhaltspunkt über das vertretbare Angebot geben. Daher soll sie nicht möglichst
hoch sein, sondern nur den mutmasslichen Verkaufswert der Grundstücke bestimmen
(Art. 9 Abs. 1 VZG; BGE 143 III 532 E. 2.2; 134 III 42 E. 4). Die Vorinstanz
hat diesen Anforderungen Rechnung getragen, indem sie das im Gutachten vom 7.
März 2014 angeführte zweite Szenario (Gestaltungsplan) zur Grundlage der
Schätzung bestimmt hat. Mit dem zwingenden Hinweis auf das Datum des
Gutachtens, insbesondere in der Steigerungspublikation, erhalten die
Interessenten die Information, auf welchen Zeitpunkt sich der mutmassliche
Verkaufswert bezieht.
3.3.6. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, erschöpft sich in der
Wiederholung der Kritik am Gutachten und der Betonung der seither eingetretenen
Veränderungen, welche den Wert der Grundstücke beeinflussen würden. Zudem weist
sie auf einen nicht näher begründeten "Ankereffekt" hin. Auch diese
Ausführungen laufen darauf hinaus, dass eine Schätzung ohne erheblichen Bedarf,
gleichsam kontinuierlich angepasst werden kann. Dass dies nicht den Regeln der
Zwangsvollstreckung entspricht, ist der Beschwerdeführerin bereits erläutert
worden. Es besteht vorliegend kein Anlass zur näheren Prüfung, ob und unter
welchen Voraussetzungen eine rechtskräftige Schätzung ausnahmsweise zu
aktualisieren wäre. Zum einen hat bereits die Vorinstanz festgehalten, dass ein
"erneutes" Zwischenergebnis Art. 44 VZG nicht obsolet mache bzw. bei
Veränderungen im Rahmen der Lastenbereinigung eine weitere "Schätzungsrunde"
nicht ausgeschlossen sei. Darauf geht die Beschwerdeführerin nicht hinreichend
ein. Zum anderen wird nicht hinreichend dargelegt, dass die Vorinstanz
ausschlaggebende Gründe der allgemeinen Wirtschaftslage (vgl. Urteil 5A_45/2015
vom 20. April 2015 E. 3.1.2) übergangen hätte, so dass die Verweigerung der
Schätzungsanpassung im aktuellen Verfahrensstadium eine gesetzesverletzende
Ermessensbetätigung (BGE 134 III 42 E. 3; 86 III 91 S. 92) darstellen würde.
3.4. Schliesslich bringt die Beschwerdeführerin vor, falls das Bundesgericht
ihr Gesuch an das Betreibungsamt als Wiedererwägungsgesuch verstehen sollte, so
wäre dies gerechtfertigt und es bestehe ein verfassungsrechtlicher Anspruch,
dass darauf eingetreten werde. Offenbar meint die Beschwerdeführerin ihren
Antrag vom 31. August 2018, den sie im Rahmen des Beschwerdeverfahrens gegen
den Terminplan zur Grundpfandverwertung an die Vorinstanz gestellt hatte,
welcher an die untere Aufsichtsbehörde weitergeleitet und von dieser und dann
wiederum von der Vorinstanz (mit dem vorliegenden Urteil PS180225-O/U)
beurteilt worden ist. Die Begründung dieses Antrags erschöpft sich im erneuten
Hinweis auf die "offensichtlich und massgeblich veränderten Umstände", die sich
auf den Wert ihrer Grundstücke auswirken würden. Diese Vorbringen werden
bereits im vorliegenden Verfahren behandelt. Da es an einer hinreichenden
Begründung für die von der Beschwerdeführerin verlangte Wiedererwägung fehlt,
ist auf diesen Antrag nicht einzutreten.
3.5. Nach dem Gesagten kann der Vorinstanz keine Verletzung von Bundesrecht
vorgeworfen werden, weil sie eine Anpassung der Schätzung im konkreten Fall für
nicht angebracht erachtete.
4.
Der Beschwerde ist insgesamt kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss trägt die
Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegnerin 3 steht für ihre Stellungnahme zum Gesuch um
aufschiebende Wirkung eine angemessene Entschädigung zu (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Der (nicht anwaltlich vertretenen) Beschwerdegegnerin 1 sind keine
ersatzpflichtigen Kosten entstanden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin schuldet der Beschwerdegegnerin 3 eine
Parteientschädigung von Fr. 800.--.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt U.________ und dem
Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. September 2019
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Escher
Der Gerichtsschreiber: Levante