II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.529/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_529/2019
Arrêt du 6 septembre 2019
IIe Cour de droit civil
Composition
MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,
von Werdt et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.
Participants à la procédure
A.________,
représenté par Me Yves Piantino, avocat,
recourant,
contre
Office des poursuites de Genève,
Objet
annulation d'une vente aux enchères,
recours contre la décision de la Chambre de surveillance des Offices des
poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève du 13 juin
2019 (A/633/2019-CS, DCSO/260/2019).
Faits :
A.
A.a. Dans le cadre de quatre poursuites en réalisation de gage immobilier
introduites contre l'hoirie de feu B.________, C._______ SA a requis, au mois
de septembre 2016, la vente de la parcelle n° 1241 sise à U.________, propriété
de l'hoirie.
A.b.
A.b.a. L'office des poursuites de Genève (ci-après: office) a fixé la vente aux
enchères au 22 octobre 2018.
Les conditions de vente stipulaient notamment que la propriété serait vendue
avec toutes les charges qui la grevaient et adjugée après trois criées au plus
offrant, à condition que son offre fût égale ou supérieure à 540'688 fr. 10.
Selon leur chiffre 10, le paiement total devait être effectué avant
l'adjudication. Toutefois, celle-ci pouvait être prononcée moyennant le
versement préalable de 112'500 fr. en espèces ou par chèque bancaire, étant
précisé que seul un montant de 100'000 fr. pouvait être payé en espèces. Un
délai de deux mois, échéant le 23 décembre 2018, était accordé pour le
règlement du solde du prix d'adjudication. L'office se réservait le droit
d'exiger des sûretés (cautionnement ou dépôt de titres) en garantie du paiement
de la somme pour laquelle un terme était accordé.
A.b.b. Le 22 octobre 2018, l'immeuble a été adjugé sans la charge à A.________
qui a offert 540'688 fr. 10.
L'enchérisseur a versé immédiatement 100'000 fr. en espèces et s'est engagé à
payer le solde de l'acompte, de 12'500 fr., le lendemain. Il a remis à l'office
10'000 fr. supplémentaires, en espèces qu'il avait sur lui, que l'office a
comptabilisés comme étant des sûretés pour le versement des 12'500 fr. restant
et qui ont été placés dans le coffre de l'office.
Le 23 octobre 2018, A.________ a versé les 12'500 fr. supplémentaires par
l'entremise d'un intermédiaire financier. En conséquence, l'office lui a
remboursé les 10'000 fr. versés à titre de sûretés.
A.b.c. Le 31 octobre 2018, A.________ a informé l'office que, faute de
financement bancaire, il ne pouvait pas s'acquitter du solde à payer au 22
décembre 2018 et sollicitait l'annulation de la vente.
L'office lui a alors rappelé qu'il s'exposait à des conséquences financières en
cas de demeure (moins-value sur le prix de vente et tout autre dommage).
A.b.d. Faute de paiement, l'office a révoqué la vente le 3 janvier 2019. Il en
a informé par écrit A.________.
Le même jour, il a publié une annonce fixant la date de la nouvelle vente aux
enchères au 28 janvier 2019, à l'issue de laquelle il a prononcé un non-lieu de
vente.
B.
Par écritures du 18 février 2019, complétées le 18 mars 2019, A.________ a
formé une plainte contre la vente du 22 octobre 2018 auprès de la Chambre de
surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du
canton de Genève (ci-après: Chambre de surveillance). Invoquant le non-respect
des conditions de vente, il a conclu à son annulation et à la restitution de la
somme de 112'500 fr. qu'il avait versée.
Par décision du 13 juin 2019, la Chambre de surveillance a rejeté la plainte.
C.
Par acte posté le 27 juin 2019, A.________ exerce un recours en matière civile
devant le Tribunal fédéral contre cette décision. Il conclut à sa réforme en ce
sens que la nullité de la vente aux enchères et de l'adjudication du 22 octobre
2018, ainsi que celle de la vente du 28 janvier 2019 est constatée et que la
restitution de la somme de 112'500 fr. est ordonnée en sa faveur. En substance,
il se plaint de la violation des art. 136 LP, 45 et 60 al. 2 ORFI.
Des observations n'ont pas été requises.
D.
Par ordonnance du 15 juillet 2019, l'effet suspensif a été attribué au recours.
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une
décision finale (art. 90 LTF; ATF 133 III 350 consid. 1.2), rendue en matière
de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF en relation avec l'art. 19
LP) par une autorité de surveillance de dernière (unique) instance cantonale
(art. 75 LTF), le présent recours en matière civile est ouvert et ce
indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). Le
plaignant, qui a succombé devant la cour cantonale et a un intérêt digne de
protection à la modification de la décision entreprise, a qualité pour recourir
(art. 76 al. 1 LTF).
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel
qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le
droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de
motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que
les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque
celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 135 III
397 consid. 1.4; 134 III 102 consid. 1.1). Le recourant doit discuter les
motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que
l'autorité précédente a méconnu le droit (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86
consid. 2).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF).
3.
3.1. L'autorité de surveillance a jugé que la plainte formée le 18 février 2019
était irrecevable en raison de sa tardiveté tant contre les conditions de
vente, la tenue des enchères, la révocation de la vente que la tenue de
nouvelles enchères. Elle a donc uniquement examiné la nullité des mesures
prises par l'office.
A cet égard, elle a considéré que, à supposer que l'office eût violé l'art. 136
al. 2 LP en encaissant 110'000 fr. en espèces le 22 octobre 2018, il ne
s'agissait pas d'un vice susceptible de rendre nulle la vente. A titre
superfétatoire, elle a relevé que la méthode de l'office d'encaisser 100'000
fr. le 22 octobre 2018 et d'accorder au plaignant la possibilité de verser le
solde de l'acompte, de 12'500 fr., dans les 24 heures, ne contrevenait pas à
l'art. 136 al. 2 LP car il n'avait fait qu'usage de sa marge d'appréciation. Il
en allait de même du fait qu'il ait conservé 10'000 fr. supplémentaires à titre
de sûretés en vue du paiement de l'acompte, montant qu'il avait du reste
restitué au plaignant. Elle a ajouté que le plaignant ne formulait aucune
critique contre les conditions de vente ou contre le déroulement des enchères.
3.2. Le recourant invoque la violation des art. 136 al. 2 LP et 45 ORFI. Il
considère que l'art. 136 LP sert à protéger l'intérêt public prépondérant de la
lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme et que l'office est
tenu de prévoir un mode alternatif au paiement en espèces pour la part du prix
excédant 100'000 fr. Il conclut que l'office a violé les art. 136 LP et 45 ORFI
en acceptant un montant de 110'000 fr. en espèces. Il précise que l'office
avait uniquement pour but de contourner la loi en qualifiant de sûretés le
montant de 10'000 fr., d'autant que ce paiement violait l'art. 10 des
conditions de vente qui ne prévoyait que le cautionnement ou le dépôt de titres
pour garantir le paiement. Il estime que cette violation de la loi constitue un
cas de nullité au sens de l'art. 22 LP.
Le recourant invoque ensuite que l'office a également violé l'art. 60 al. 2
ORFI mentionné au chiffre 10 des conditions de vente et que cette norme est
aussi édictée dans l'intérêt public, de sorte que l'absence de la fourniture
des sûretés précitées conforme aux conditions de vente entraîne la nullité de
la vente.
4.
Le recourant ne conteste pas que, sa plainte étant tardive, la seule question
qui se pose est de savoir si l'office a commis une violation des règles sur la
réalisation des immeubles entraînant la nullité de la vente aux enchères.
4.1.
4.1.1. L'art. 22 al. 1 LP prévoit la nullité des mesures contraires à des
dispositions édictées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt de personnes ne
participant pas à la procédure. Il enjoint aux autorités de surveillance de
constater cette nullité indépendamment de toute plainte, c'est-à-dire en tout
temps, même en dehors du délai de plainte (ATF 128 III 104 consid. 2).
Les dispositions dont la violation susceptible de fonder un cas de nullité sont
essentiellement les règles impératives du droit des poursuites que doivent
respecter les organes d'exécution forcée (ATF 128 I 206 consid. 5.2.5). Elles
peuvent aussi relever d'autres lois fédérales. Outre qu'il doit s'agir d'une
règle impérative, il faut que la disposition en cause ait été édictée dans
l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un cercle indéterminé de tiers étrangers à
la procédure (ATF 121 III 24 consid. 2b; 115 III 24 consid. 1; 109 III 102
consid. 1). En revanche, la violation de normes qui ont été établies dans le
seul intérêt des parties ne peut être invoquée (arrêt 5A_403/2017 du 11
septembre 2017 consid. 7.2.1).
Eu égard à cette notion, toute erreur, même grave, dans la préparation de la
vente aux enchères qui pourrait justifier à elle seule d'annuler l'adjudication
ne rend pas celle-ci nulle pour autant (ATF 128 III 339 consid. 5a).
4.1.2. Sous réserve du contenu des conditions de vente fixé par le droit
fédéral (art. 135 à 137 LP; art. 45 ss ORFI), l'office des poursuites arrête
les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus
avantageuse (art. 134 al. 1 LP), de façon en particulier à obtenir la somme la
plus élevée possible. En la matière, il jouit d'une marge d'appréciation (arrêt
5A_244/2016 du 4 octobre 2016 consid. 4.2), en vue de recherche de la solution
économiquement la plus avantageuse pour permettre d'encaisser le montant le
plus élevé possible, dans l'intérêt des créanciers et du débiteur (ATF 128 I
206 consid. 5.2.2).
Les conditions de vente forment, avec l'état des charges, la base de la
réalisation forcée et de l'engagement de l'adjudicataire. Elles définissent le
mode et la manière de procéder aux enchères et fixent les conditions de la
vente (ATF 128 III 339 consid. 4a).
4.1.3.
4.1.3.1. Aux termes de l'art. 136 LP, le préposé aux poursuites fixe le mode de
paiement dans les conditions des enchères; il peut accorder un terme de six
mois au plus (al. 1). Le paiement peut être effectué au comptant jusqu'à
100'000 fr. Si le prix est plus élevé, le paiement du montant excédentaire doit
être effectué par l'entremise d'un intermédiaire financier au sens de la loi du
10 octobre 1997 sur le blanchiment d'argent (al. 2). Cette version de la loi
est entrée en vigueur le 1 ^er janvier 2016. Elle fait partie des mesures
législatives issues de la loi fédérale sur la mise en oeuvre des
recommandations du Groupe d'action financière, révisées en 2012, du 12 décembre
2014, tendant à empêcher que la place financière suisse soit utilisée à des
fins criminelles. A cet égard, le Conseil fédéral a exposé que l'obligation de
paiement en espèces prévue dans la LP devait être supprimée. Sous l'angle de la
lutte contre le blanchiment d'argent, cette obligation posait en effet problème
parce que, les offices des poursuites et des faillites n'étant pas soumis à la
LBA en raison de leur relation souveraine avec le client, d'importantes sommes
en espèces étaient susceptibles d'alimenter les circuits financiers sans
contrôle LBA. Elle occasionnait aussi des problèmes pratiques tant pour les
acheteurs potentiels que pour les offices (transport de sommes d'argent
importantes, lourde charge liée au dépôt de telles sommes, contrainte pour les
acheteurs potentiels de payer au comptant). L'acheteur a toutefois, comme avant
la révision, le droit de payer en espèces des montants jusqu'à 100'000 fr. Les
paiements excédant ce montant doivent en revanche obligatoirement passer par un
intermédiaire financier soumis à la LBA (cf. Message concernant la mise en
oeuvre des recommandations du Groupe d'action financière (GAFI), révisées en
2012, du 13 décembre 2013, in FF 2014 p. 585 ss [n° 1.2.6]).
L'ORFI doit être interprétée à la lumière du nouveau droit jusqu'à ce qu'elle
soit révisée elle aussi (SCHLEGEL/ZOPFI, in SK Kommentar, 4 ^ème éd., 2017, n°
2 ad art. 136 LP). Aux termes de l'art. 45 al. 1 let. e ORFI, les conditions de
vente doivent notamment indiquer si et, le cas échéant, jusqu'à concurrence de
quelle somme le prix doit être payé comptant, s'il sera accordé un terme
conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut être exigé des sûretés,
et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de la vente ou dans un délai
que fixeront les conditions. Dans le cas où c'est lors de la vente même que le
paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être
fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au
paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout
enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur
suivant n'aura pas obtenu l'adjudication. Par ailleurs, l'art. 60 al. 2 1 ^
ère phr. ORFI mentionne que si les conditions de vente exigent le paiement
comptant en espèces ou la prestation de sûretés, l'immeuble ne sera adjugé
qu'après que le paiement ou les sûretés auront été fournis.
4.1.3.2. L'art. 60 al. 2 ORFI octroie une certaine marge d'appréciation à
l'office, en n'exigeant pas la simultanéité parfaite du paiement avec
l'adjudication. Il n'est pas en soi interdit de suspendre la séance d'enchères
pour permettre à un acheteur potentiel d'aller chercher de l'argent à la
banque, de surcroît lorsque cette mesure permet d'obtenir le meilleur prix
possible conformément aux exigences posées à l'art. 134 al. 1 LP. Dans tous les
cas, celui qui ne s'oppose pas sur le champ à la procédure que l'office adopte
lors de la séance d'enchères, s'y soumettant, est mal venu de critiquer
celle-ci après coup parce que son issue lui est finalement défavorable (arrêt
7B.40/2000 du 15 février 2000 consid. 3c).
4.2. En l'espèce, c'est à tort que le recourant reproche à l'office d'avoir
violé l'art. 136 al. 2 LP. Celui-ci s'est, au contraire, efforcé de limiter le
paiement du prix en espèces au montant de 100'000 fr., en laissant au recourant
un délai pour payer autrement le solde du versement préalable de 112'500 fr. et
en rétrocédant le montant de 10'000 fr. versé à titre de sûretés. Seules
entrent donc en considération la violation des conditions de vente selon
lesquelles, d'une part, l'adjudication ne pouvait être prononcée que moyennant
le versement préalable de 112'500 fr., et, d'autre part, les sûretés en
garantie du paiement devaient être fournies sous forme de cautionnement ou de
dépôt de titres. Toutefois, même à supposer que l'office n'ait pas respecté ces
conditions de vente, de telles violations ne constituent pas un cas de nullité.
En effet, l'office bénéficie d'une certaine marge de manoeuvre tant dans la
rédaction des conditions de vente sur le terme du paiement ou en lien avec le
montant qui doit déjà être payé au moment de l'adjudication, que dans la mise
en oeuvre de la procédure des enchères. La loi ne prévoit par ailleurs aucune
forme obligatoire quant aux sûretés. Dès lors, même si l'on admettait un abus
du pouvoir d'appréciation de l'office en tant qu'il a octroyé un bref délai au
recourant pour s'acquitter de l'entier du premier versement et l'a autorisé à
verser des sûretés en espèces, ce qui apparaît douteux mais qu'il n'y a pas
lieu de trancher, un tel abus ne conduirait à l'évidence pas à la nullité des
enchères. En outre, le recourant a lui-même consenti et tiré profit de cette
démarche.
Au vu de ce qui précède, le grief de violation de l'art. 22 al. 1 LP en lien
avec les art. 136 al. 2 LP, 45 et 60 al. 2 ORFI doit être rejeté.
5.
En définitive, le recours est rejeté. Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000
fr., sont mis à la charge du recourant qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Il n'y
a pas lieu d'allouer de dépens, l'office n'ayant pas été invité à se déterminer
et ne pouvant de toute manière y prétendre (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge du recourant.
3.
Le présent arrêt est communiqué au recourant, à l'Office des poursuites de
Genève et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites
de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 6 septembre 2019
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : Achtari