II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.458/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_458/2019
Urteil vom 30. Januar 2020
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Schöbi,
Gerichtsschreiber Monn.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christoph Hehli,
Beschwerdeführer,
gegen
1. A.C.________,
2. B.C.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Marco Bazzani,
Beschwerdegegner,
A.D.________,
B.D.________,
E.________,
F.________,
Gegenstand
Vertragsverletzung und Nachbarrecht,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 25.
April 2019 (1B 18 39).
Sachverhalt:
A.
A.a. Mit Vertrag vom 30. Mai 2007 räumten A.C.________ und B.C.________ als
damalige Eigentümer des Grundstücks GB U.________ Nr. aaa (im Folgenden
"Grundstück Nr. aaa") den Eigentümern des Grundstücks GB U.________ Nr. bbb (im
Folgenden "Grundstück Nr. bbb"), das ebenfalls ihnen gehörte und noch immer
gehört, als Grunddienstbarkeit ein "ausschliessliches Benützungsrecht an
Terrassen-/Gartenanlage lt. Plan" ein. Die Grunddienstbarkeit bezieht sich auf
das Dach des Zweifamilienhauses, das A.C.________ und B.C.________ auf dem
Grundstück Nr. aaa planten und später (samt einer Einstellhalle) erbauen
liessen.
A.b. Am 11. September 2007 schlossen A.C.________ und B.C.________ mit
A.________ und B.________ einen Vorvertrag zum Abschluss eines
Grundstückkaufvertrages über die Attikawohnung und zwei Autoabstellplätze im
geplanten Zweifamilienhaus (Bst. A.a). A.________ und B.________ nahmen darin
Kenntnis vom Benützungsrecht, das näher umschrieben wurde.
A.c. Am 26. November 2007 trennten A.C.________ und B.C.________ vom Grundstück
Nr. aaa das Grundstück GB U.________ Nr. ccc (im Folgenden "Grundstück Nr.
ccc") ab. Daran errichteten sie Stockwerkeigentum mit den drei
Stockwerkeinheiten Nr. ddd (Einstellhalle mit den Einheiten Nrn. eee-fff), Nr.
ggg (4.5-Zimmer-Wohnung im 1. Untergeschoss) und Nr. hhh
(4.5-Zimmer-Attikawohnung im Erdgeschoss). Das Benützungsrecht (Bst. A.a) wurde
auf das Grundstück Nr. ccc übertragen und auf dem Grundstück Nr. aaa gelöscht.
Im Parzellierungsakt wurde auf das erwähnte Benützungsrecht Bezug genommen.
A.d. Am 28. November 2007 verkauften A.C.________ und B.C.________ die
Grundstücke GB U.________ Nrn. hhh (4.5-Zimmer-Attikawohnung) sowie iii und fff
(zwei Einstellhallenplätze) an A.________ und B.________. Der Beschrieb des
Stammgrundstücks Nr. ccc beinhaltet unter anderem die erwähnte Dienstbarkeit
als Last zu Gunsten des Grundstücks Nr. bbb, wobei die Last im Vertrag nicht
weiter umschrieben wird. Laut Ziffer 4 des Vertrages ist im Kaufpreis die
schlüsselfertige Erstellung des Kaufobjekts gemäss dem Baubeschrieb mit Plänen
vom 22. November 2007 enthalten. Der Baubeschrieb wurde vom Notar datiert und
gestempelt und liegt dem Vertrag bei.
A.e. In der Folge errichteten A.C.________ und B.C.________ auf einer
Teilfläche des Daches des Zweifamilienhauses eine durch ein Geländer vom
restlichen Dach abgegrenzte Gartenanlage mit verschiedenen Bepflanzungen, einem
Sitzplatz, Wegen und einer Laube. Der Flachdachaufbau überschreitet die im
Baubeschrieb vorgesehene Höhe.
A.f. Der Streit zwischen A.________ und B.________ auf der einen und
A.C.________ und B.C.________ auf der anderen Seite entbrannte zunächst
darüber, ob Letztere den Flachdachaufbau auf die Höhe reduzieren müssen, die im
Baubeschrieb vom 22. November 2007 vorgesehen ist. Entzweit sind die Parteien
auch darüber, ob A.C.________ und B.C.________ die Terrasse respektive die
Gartenanlage gemäss den Vorgaben der Dienstbarkeit errichtet haben.
B.
B.a. A.D.________ und B.D.________ sind die Eigentümer des Nachbargrundstückes
Nr. aaa (Wohnhaus) und der Grundstücke GB U.________ Nr. eee und jjj (zwei
Einstellhallenplätze im Zweifamilienhaus). Sie erwarben diese Grundstücke von
A.C.________ und B.C.________ (Kaufvertrag vom 6. März 2009). Am 19. Januar
2014 erklärten sie in Bezug auf das vorliegende Verfahren den Prozessabstand,
wobei sie sich für den Fall eines Vergleichs eine Stellungnahme vorbehielten.
B.b. E.________ und F.________ sind die Eigentümer der Grundstücke GB
U.________ Nr. ggg, kkk und lll, die sie mit Kaufvertrag vom 5. Dezember 2007
von A.C.________ und B.C.________ erwarben. Am 22. Januar 2014 erklärten auch
sie in Bezug auf das vorliegende Verfahren den Prozessabstand, verbunden mit
dem Vorbehalt einer Stellungnahme für den Vergleichsfall.
C.
C.a. Mit Klage vom 2. Juni 2014 wandten sich A.________ und B.________ an das
Bezirksgericht Kriens. Soweit vor Bundesgericht noch umstritten, verlangten
sie, A.C.________ und B.C.________ unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292
StGB zu verpflichten, das auf dem Flachdach des Grundstücks Nr. ccc angebrachte
Geländer binnen richterlich anzusetzender Frist auf den im Baubeschrieb mit
Plänen vom 22. November 2007 enthaltenen Standort zurückzuversetzen, und sie,
die Kläger, zu ermächtigen, das Geländer nach unbenutztem Fristablauf auf
Kosten der Beklagten von Dritten an den besagten Standort zurückversetzen zu
lassen (Klagebegehren Ziff. 3.1). Weiter verlangten die Kläger, die Beklagten
unter Androhung der Bestrafung nach Art. 292 StGB zu verpflichten, die Laube
auf dem Flachdach des Grundstücks Nr. ccc binnen richterlich anzusetzender
Frist zu entfernen. Auch dieses Begehren verbanden sie mit einem entsprechenden
Antrag um Ermächtigung zur Ersatzvornahme (Klagebegehren Ziff. 7.1). Mit dem
Klagebegehren Ziff. 9 verlangten die Kläger schliesslich, die Beklagten unter
solidarischer Haftbarkeit zur Zahlung von Fr. 12'976.20 nebst Zins zu 5 % seit
15. Januar 2014 zu verurteilen.
C.b. Bezüglich des Geländers befahl das Bezirksgericht, die Geländersockel, die
sich auf der West- und Ostseite jeweils 20 cm ausserhalb der grün markierten
Dienstbarkeitsfläche gemäss Plan 1 der Begründung von Eigentümerdienstbarkeiten
vom 30. Mai 2007 (Grundbuch-Beleg Nr. mmm) befinden, "zu entfernen
beziehungsweise innerhalb die Dienstbarkeitsfläche zurückzuversetzen". Auch die
Dachlaube ist laut Bezirksgericht zu entfernen beziehungsweise zu versetzen,
soweit sie sich nicht innerhalb der eingezeichneten rechteckigen Teilfläche von
8 x 4 m der grün markierten Dienstbarkeitsfläche gemäss dem besagten Plan
befindet. Das Bezirksgericht setzte den Beklagten eine Frist von zwei Monaten
seit Rechtskraft des Urteils, um die Anordnungen auf ihre Kosten umzusetzen,
und drohte ihnen für den Fall, dass sie die Frist unbenutzt verstreichen lassen
sollten, die Bestrafung nach Art. 292 StGB an, verbunden mit der Ermächtigung
der Kläger, die notwendigen Arbeiten diesfalls auf Kosten der Beklagten an
Dritte zu vergeben und ausführen zu lassen. Das auf Geldzahlung gerichtete
Begehren wies das Bezirksgericht ab (Urteil vom 22. Juni 2018).
C.c. A.________ und B.________ legten beim Kantonsgericht Luzern Berufung ein
und hielten an den erwähnten Begehren fest. In ihrer Anschlussberufung
verlangten A.C.________ und B.C.________ (soweit vor Bundesgericht relevant),
den bezirksgerichtlichen Rechtsspruch betreffend Dachlaube ersatzlos aufzuheben
und die entsprechenden klägerischen Anträge abzuweisen.
C.d. Das Kantonsgericht bestätigte den bezirksgerichtlichen Entscheid im Streit
um die Position des Geländers und um die eingeklagte Geldforderung. In
Gutheissung der Anschlussberufung entschied es sodann, dass die Dachlaube an
ihrem aktuellen Standort zulässig ist und nicht versetzt werden muss. Das
Urteil datiert vom 25. April 2019 und wurde am 1. Mai 2019 an die Parteien
versandt.
D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 3. Juni 2019 wenden sich A.________ und
B.________ (Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Sie halten an den erwähnten
Klagebegehren (Bst. C.a) fest und beantragen, das kantonsgerichtliche Urteil
insofern aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Mit Eingabe vom 5. Juni 2019 korrigieren die
Beschwerdeführer "zwei sinnentstellende Verschreiber" in ihrer Beschwerde. Das
Bundesgericht hat sich die kantonalen Akten überweisen lassen, jedoch keinen
Schriftenwechsel angeordnet.
Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist der Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz, die als
oberes Gericht auf Rechtsmittel hin über eine Zivilsache entschieden hat (Art.
72 Abs. 1, 75 und 90 BGG). Die Auseinandersetzung um das Benützungsrecht zu
Gunsten des Grundstücks Nr. bbb, das als Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück
Nr. ccc lastet, ist vermögensrechtlicher Natur (s. BGE 54 II 51 f.). Unter
Berücksichtigung der Geldsumme von knapp Fr. 13'000.--, welche die
Beschwerdeführer als vertraglich geschuldeten Ersatz für einen angeblichen
Mangelfolgeschaden fordern, bestimmt die Vorinstanz den "kostenrelevanten
Streitwert vor Kantonsgericht" im Zusammenhang mit der Regelung der
Prozesskosten ermessensweise auf Fr. 65'000.--. Auf diese unbestrittene
Streitwertschätzung ist abzustellen. Auch im hiesigen Verfahren bestimmt sich
der Streitwert nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben
waren (Art. 51 Abs. 1 Bst. a BGG). Anhaltspunkte, die es rechtfertigen würden,
von der Streitwertangabe der Vorinstanz abzuweichen, sind nicht ersichtlich
(Urteil 5A_272/2010 vom 30. November 2010 E. 1.2, nicht publ. in BGE 137 III
59). Die gesetzliche Streitwertgrenze von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b
BGG) ist also erreicht. Auf die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 1 BGG) erhobene
Beschwerde ist einzutreten.
1.2. Die Begründung muss in der Beschwerde selbst enthalten sein, die binnen
der gesetzlichen und nicht erstreckbaren Beschwerdefrist einzureichen ist (BGE
143 II 283 E. 1.2.3 S. 286). Die Eingabe vom 5. Juni 2019, welche die Korrektur
der Beschwerde vom 3. Juni 2019 bezweckt, wurde erst nach Ablauf der
Beschwerdefrist eingereicht. Sie ist deshalb unbeachtlich.
2.
2.1. Im ordentlichen Beschwerdeverfahren sind in rechtlicher Hinsicht alle
Rügen gemäss Art. 95 f. BGG zulässig. Das Bundesgericht wendet das Recht
grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und urteilt mit freier
Kognition. Es ist allerdings nicht gehalten, wie ein erstinstanzliches Gericht
alle sich stellenden rechtlichen Fragen von sich aus zu untersuchen, wenn die
Beschwerdeführer diese nicht mehr thematisieren (BGE 137 III 580 E. 1.3 S.
584). Deshalb ist in der Beschwerde in gedrängter Form darzulegen, inwiefern
der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2 S.
88 ff. mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer müssen auf den angefochtenen
Entscheid eingehen und aufzeigen, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt;
sie sollen im Schriftsatz mit ihrer Kritik an den Erwägungen der Vorinstanz
ansetzen, die sie als rechtsfehlerhaft erachten (vgl. BGE 121 III 397 E. 2a S.
400). Allgemein gehaltene Einwände, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren
Zusammenhang mit bestimmten Entscheidungsgründen vorgebracht werden, genügen
nicht. Für Vorbringen betreffend die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt
ausserdem das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2
S. 254).
2.2. Was den Sachverhalt angeht, legt das Bundesgericht seinem Urteil die
vorinstanzlichen Feststellungen zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Zum
vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt gehören nicht nur die Feststellungen
über den Lebenssachverhalt, sondern auch jene über den Ablauf des vor- und
erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den
Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.). Diesbezüglich kann nur
vorgebracht werden, die vorinstanzlichen Feststellungen seien offensichtlich
unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG), das heisst willkürlich (vgl. BGE 140 III 264 E.
2.3 S. 266; 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis), oder würden auf einer
anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. Art. 29 Abs. 2 BV oder
Art. 8 ZGB) beruhen (Urteil 5A_374/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1). Überdies ist
darzutun, inwiefern die Behebung der gerügten Mängel für den Ausgang des
Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2 S.
22). Es gilt das strenge Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG. Das
Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich,
belegte Rügen, während es auf ungenügend substanziierte Rügen und rein
appellatorische Kritik am Sachverhalt nicht eintritt (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1
S. 253, 317 E. 5.4; 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
3.
Der Streit dreht sich zum einen um die Frage, ob die Laube auf dem Dach des
Zweifamilienhauses im Einklang mit dem Benützungsrecht steht, das als
Dienstbarkeit zu Gunsten des Grundstücks Nr. bbb auf dem Grundstück Nr. ccc
lastet.
3.1. Das Kantonsgericht erklärt, dass dem Plan, der als Beilage zum
Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 eingereicht wurde, "keine
Relevanz" zukomme, da er nicht zur Umschreibung der fraglichen Dienstbarkeit,
sondern für die Begründung anderer Dienstbarkeiten verwendet worden sei. Auch
der unterzeichnete Revisionsplan vom 18. Juni 2008 sei für die Beurteilung, ob
die Dienstbarkeit zulässig ausgeübt wird, grundsätzlich nicht massgebend, da er
nicht als Planbeilage im Grundbuch eingetragen sei. Darauf erläutert das
Kantonsgericht, weshalb die Beschwerdeführer selbst dann, wenn diese Pläne
massgebend wären, nichts aus dem darin eingezeichneten Rechteck (8 x 4 m)
ableiten könnten.
Dem angefochtenen Entscheid zufolge kommt dem Plan, der dem
Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Mai 2007 beiliegt, nur insoweit Bedeutung zu, als
darin die genaue Dienstbarkeitsfläche bezeichnet wird. Den berechtigten
Eigentümern werde im Vertrag ein Benützungsrecht eingeräumt, das im
beiliegenden Plan "grün" eingezeichnet ist. Das Kantonsgericht konstatiert,
dass der Beleg einzig die dienstbarkeitsberechtigte Fläche beschreibe. Der Plan
enthalte keine Legende und aus dem Wortlaut der Dienstbarkeit ergebe sich weder
Zweck noch Inhalt des auf dem Plan markierten Rechtecks von 8 x 4 Meter. Laut
Vertrag beinhalte das ausschliessliche Benützungsrecht "auch das Recht der
Dienstbarkeitsberechtigten im Rahmen der baugesetzlichen Bestimmungen in diesem
Bereiche eine Dachlaube zu erstellen und zu benützen". Der Einschub "in diesem
Bereiche" bezieht sich laut Vorinstanz auf den ganzen im Beleg festgehaltenen
grünen Bereich und nicht nur auf die innerhalb des grünen Bereichs
ersichtlichen Markierungen, u.a. das Rechteck von 8 x 4 Meter; anders könne
diese Formulierung nach dem Vertrauensprinzip nicht verstanden werden. Auch aus
der Visualisierung des Bauprojekts auf dem klägerischen Beleg 51 könne nicht
abgeleitet werden, dass die Dachlaube nur am dort abgebildeten Standort hätte
erstellt werden dürfen, denn weder der Dienstbarkeitsplan noch die zwei
erwähnten Pläne späteren Datums würden auf diese Visualisierung verweisen. Die
Pläne, die dem Vorvertrag vom 11. September 2007 und dem Hauptvertrag vom 28.
November 2007 beiliegen, enthielten zudem keine Markierungen, und im
Baubeschrieb, der dem Hauptvertrag beiliegt, sei keine Laube eingezeichnet. Das
Kantonsgericht kommt zum Schluss, der im Stichwort der Dienstbarkeit angeführte
Zusatz "lt. Plan" (vgl. Sachverhalt Bst. A.a) habe somit grundsätzlich keine
weitere Bedeutung als die Definierung der berechtigten Fläche. Dieser Grundsatz
werde nicht durchbrochen, weil der Dienstbarkeitsvertrag keinen Hinweis auf die
im Plan ersichtlichen Markierungen und der Plan selbst weder eine Legende noch
Erklärungen zu den Markierungen enthalte.
Das Kantonsgericht widerspricht auch dem Argument der Beschwerdeführer, dass
die Laube einschlägige öffentlich-rechtliche Bauvorschriften verletze.
Abgesehen davon, dass ein blosser Verweis auf frühere Rechtsschriften nicht
genüge, liege für eine in der Lage nicht festgelegte Gartenlaube mit einer
Fassadenhöhe von 2.1 m und einer Dachkonstruktion von 0.8 m effektiv eine
Baubewilligung vor. Überdies sei die Frage, ob die Laube allenfalls eine
Baubewilligung erfordere, nicht im Zivilprozess zu prüfen. Die Vorinstanz
verwirft sodann den Einwand der Beschwerdeführer, wonach der Standort der Laube
mit Bezug auf die ostseitige Terrasse Immissionen verursache, die mit dem Gebot
einer schonenden Ausübung der Dienstbarkeit nicht zu vereinbaren seien. Für das
Kantonsgericht steht fest, dass die ostseitige Terrasse im Baubeschrieb, der
dem Grundstückkaufvertrag vom 28. November 2007 beiliegt, weder ersichtlich
noch erwähnt ist. Dort sei nur von einer Terrasse die Rede; damit sei die
südseitige Terrasse gemeint gewesen. Im Parzellierungsvertrag vom 26. November
2007 (s. Sachverhalt Bst. A.c) sei ebenfalls die Singularform gewählt worden.
Daraus habe das Bezirksgericht zu Recht geschlossen, dass mit den erwähnten
Immissionen, namentlich dem Schattenwurf, ausschliesslich die südseitige
Terrasse gemeint war. Der Anspruch auf Sichtschutz und Vermeidung von
Schattenwurf beziehe sich also nicht auf die ostseitige Terrasse.
Aus alledem folgert das Kantonsgericht, dass die Laube an ihrem derzeitigen
Standort zulässig sei und nicht versetzt werden müsse, weshalb der
diesbezügliche Urteilsspruch des Bezirksgerichts (s. Sachverhalt Bst. C.b)
ersatzlos aufzuheben sei.
3.2. Die Beschwerdeführer rügen eine falsche Rechtsanwendung und
Vertragsauslegung. Sie wehren sich zuerst gegen die vorinstanzliche Erkenntnis,
wonach der Revisionsplan vom 18. Juni 2008 für die Beurteilung des Inhalts des
Benützungsrechts nur deshalb nicht massgebend sei, weil er nicht als
Planbeilage im Grundbuch eingetragen ist. Ob der Plan im Grundbuch eingetragen
ist, spiele nur eine Rolle, wenn sich nicht (mehr) die ursprünglichen
Vertragsparteien, sondern Dritte als Grundeigentümer gegenüberstehen. Die
Vorinstanz selbst halte fest, dass das streitige Benützungsrecht so auszulegen
sei, wie wenn sich die ursprünglichen Parteien gegenüberstehen würden. Indem
sie den Revisionsplan nach den (form-) strengen Kriterien von Dienstbarkeiten
auslege, handle sie ihrer eigenen Prämisse zuwider, wonach die Dienstbarkeit
nach vertragsrechtlichen Kriterien auszulegen sei.
Die Beschwerdeführer argumentieren, dass der Revisionsplan ihre Verhandlungen
mit der Gegenseite widerspiegle und den Situationsplan vom 30. April 2007
ersetze, der dem Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Mai 2007 (Sachverhalt Bst. A.a)
beiliegt. Sie hätten die Eigentumswohnung zuerst als "Terrassenwohnung" zu
einem Richtpreis von Fr. 2 Mio. reserviert. In der Folge hätten die
Beschwerdegegner ihnen das Objekt zum Preis von Fr. 2.6 Mio. als
"Attikawohnung" angeboten und sich im Gegenzug bereit erklärt, die Nutzung der
Dachfläche gegenüber dem ursprünglichen Dienstbarkeitsplan einzuschränken. Dazu
hätten die Parteien den Vorvertrag vom 11. September 2007 (Sachverhalt Bst.
A.b) abgeschlossen, der die Nutzung der Dachfläche der Attikawohnung
detailliert regle. Diese vorvertraglichen Abreden hätten die Beschwerdegegner
im Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 (s. Sachverhalt Bst. A.c)
teilweise umgesetzt. Der revidierte Plan vom 18. Juni 2008 berücksichtige, dass
gemäss dem Parzellierungsbegehren nur kleinere Sitzflächen erlaubt sind und der
Sicht- und Immissionsschutz des Grundstücks der Beschwerdeführer zu
gewährleisten ist. Entsprechend sei die Sitzfläche gemäss diesem Plan im
hinteren Bereich der Dachfläche anzubringen und dürfe nur eine Fläche von ca.
20 m2 aufweisen. Dass die Parteien diesen Plan als verbindlich erachteten,
zeige sich an der allseitigen Unterzeichnung. Warum der Plan nicht als
Planbeilage zur streitigen Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde, lasse
sich nicht mehr ermitteln. Nachdem die ursprünglichen Parteien über die
zulässige Dachbenützung stritten, komme es aber nicht auf den Eintrag an.
Daraus folgern die Beschwerdeführer, dass der Plan vom 18. Juni 2008
massgeblich für die Frage sei, in welchen Grenzen die Beschwerdegegner eine
Laube auf dem Dach erstellen dürfen. Dasselbe gilt laut den Beschwerdeführern
für den Plan, der dem Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 beiliegt.
Dieser Plan entspreche dem Revisionsplan; dass er nicht als Planergänzung zur
Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde, könne nichts an seiner
Verbindlichkeit ändern.
Die vorinstanzlichen Ausführungen zur Visualisierung des Bauprojekts
(klägerischer Beleg 51) taxieren die Beschwerdeführer als irrelevant, da sich
die Pläne vom 18. Juni 2008 und 26. November 2007 nicht auf dieses veraltete
Dokument, sondern auf die Visualisierung bezögen, wie sie auf dem Titelblatt
des Baubeschriebs vom 22. November 2007 dargestellt sei. Entscheidend sei die
Frage, ob aus dem Revisionsplan vom 18. Juni 2008 und aus dem Plan, der dem
Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 beiliegt, in guten Treuen
abgeleitet werden kann, dass die Laube nur im auf diesen Plänen eingezeichneten
Bereich erstellt werden darf, und nicht im Bereich, der im ursprünglichen Plan
vom 30. April 2007 als Rechteck von 8 x 4 Meter markiert ist. Diese Frage prüfe
die Vorinstanz nicht. Genau dies hätten die Parteien aber vereinbart, als sie
den Revisionsplan vom 18. Juni 2008 unterzeichneten. Dieser Plan könne gar
nicht anders als dahingehend verstanden werden, dass ein allfälliger Sitzplatz
und eine allfällige Laube nur im hinteren Bereich erstellt werden dürfen. Im
Rahmen der Verhandlungen zum Vorvertrag hätten sich die Parteien ausführlich
darüber unterhalten, dass eine diskrete Nutzung der Dachfläche der
Attikawohnung für die Beschwerdeführer von zentraler Bedeutung ist. Zum
gleichen Ergebnis führt gemäss den Beschwerdeführern der dem
Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 beiliegende Plan, der nur aus
Versehen nicht als Planbeilage zur streitgegenständlichen Dienstbarkeit im
Grundbuch hinterlegt worden sei. Im Vorvertrag vom 11. September 2007 seien die
Parteien nämlich übereingekommen, eine neue Dienstbarkeit zu vereinbaren. Der
neue Plan betreffend die Dachsituation entspreche den Vorgaben und Plänen
gemäss Vorvertrag, Baubeschrieb und Kaufvertrag; insbesondere sei der
Sitzplatzbereich gemäss dem Plan vom 30. April 2007 durch den Sitzplatz im
hinteren Bereich des Dachs ersetzt worden. Dass der Anwalt und Notar der
Beschwerdegegner den fraglichen Plan im Rahmen der Anmeldung des
Parzellierungsbegehrens nicht auch in Bezug auf die streitige Dienstbarkeit als
Belegsergänzung oder -änderung beim Grundbuch anmeldete, ändere nichts daran,
dass der Plan vom 30. April 2007 zu diesem Zeitpunkt "längst veraltet" gewesen
und im Verhältnis zwischen den Parteien allein der neue Plan massgeblich und
verbindlich sei.
Schliesslich erläutern die Beschwerdeführer, weshalb ihr Begehren um Entfernung
der Dachlaube selbst dann gutzuheissen wäre, wenn - der Vorinstanz folgend -
weder der Revisionsplan noch der Plan aus dem Parzellierungsbegehren als
massgeblich und verbindlich gelten könnten und stattdessen auf den Plan vom 30.
April 2007 abzustellen wäre. Sie erinnern daran, dass auf diesem Plan inmitten
der dienstbarkeitsberechtigten Fläche eine genau vermasste Fläche eingezeichnet
ist. Auch deren Lage sei klar bestimmt; das Rechteck sei exakt drei Meter vom
östlichen Dachrand entfernt. Den Schluss der Vorinstanz, dass diesem Rechteck
keine Bedeutung zukomme, tadeln die Beschwerdeführer als "nicht überzeugend".
Weshalb eine so genau definierte und vermasste Fläche keine Bedeutung haben
soll, sei nicht einzusehen; daran könne auch eine fehlende Legende nichts
ändern. Der Passus "in diesem Bereich" im Dienstbarkeitsvertrag könne sich nur
auf dieses Rechteck beziehen; andernfalls hätte dieser Hinweis "schlicht keine
(einschränkende) Bedeutung", weil sich das Recht, eine Dachlaube zu erstellen,
nicht auf einen Bereich ausserhalb der im Plan grün eingezeichneten Fläche
beziehen könne. Nachdem sich die Laube tatsächlich nicht im fraglichen Bereich
befinde, sei der diesbezügliche Antrag gutzuheissen.
Im Übrigen widersprechen die Beschwerdeführer der vorinstanzlichen Erkenntnis,
wonach sich die Beschwerdegegner für die streitige Laube auf eine
Baubewilligung berufen können und sie, die Beschwerdeführer, dies nicht
bestritten hätten. In ihrer Berufungsreplik hätten sie substantiiert
bestritten, dass die Gartenlaube bewilligt ist. Sie hätten auf die
Baubewilligung der Gemeinde U.________ hingewiesen, die ausdrücklich erwähne,
"dass die Gartenlaube (Wintergarten) mit dieser Baubewilligung nicht bewilligt
wird". Wie die Vorinstanz zum Schluss komme, dass für die Gartenlaube eine
Baubewilligung vorliege, sei nicht nachvollziehbar.
3.3. Gemäss Art. 730 Abs. 1 ZGB kann ein Grundstück zum Vorteil eines andern
Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte
Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder
zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben
darf. Innerhalb der Schranken des Gesetzes - hier derjenigen von Art. 730 ZGB
(s. BGE 106 II 315 E. 2e S. 320) - sind die Parteien frei, wie sie den Inhalt
einer Grunddienstbarkeit vertraglich festlegen wollen (Art. 19 Abs. 1 OR). Nach
Art. 732 ZGB in der bis zum 31. Dezember 2011 geltenden Fassung bedurfte der
Vertrag über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit zu seiner Gültigkeit der
schriftlichen Form. Der hier zu beurteilende Sachverhalt untersteht dieser
alten Vorschrift (vgl. Art. 1 Abs. 1 SchlT ZGB).
Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB
eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich
Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den
Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein
Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund
zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den
Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs.
2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist
auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit -
im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB;
BGE 130 III 554 E. 3.1 S. 556 f.; 128 III 169 E. 3a S. 172).
Soweit die Auslegung des Grunddienstbarkeitsvertrags in Frage steht, gelten
grundsätzlich die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln der
Vertragsauslegung (BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406). Ziel dieser Auslegung ist es
in erster Linie, den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzulegen
(Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive Vertragsauslegung beruht auf
Beweiswürdigung. Sie ist also eine Tatfrage, auf die das Bundesgericht nur
unter den Voraussetzungen von Art. 97 Abs. 1 BGG zurückkommen kann (s. E. 2.2).
Bleibt der tatsächliche Parteiwille unbewiesen, sind die Erklärungen und
Verhaltensweisen der Parteien nach dem Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie
nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie nach den gesamten Umständen
verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft diese
objektivierte (oder normative) Auslegung als Rechtsfrage frei. Es ist aber an
die Feststellungen der kantonalen Vorinstanz über die äusseren Umstände sowie
das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden. Massgebend ist
der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Umstände, die den Erklärungen der
Parteien vorangegangen sind oder sie begleitet haben, können berücksichtigt
werden. Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip hingegen nicht von Bedeutung; es kann allenfalls auf einen
tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (zum Ganzen: BGE 142 III
239 E. 5.2.1 S 253; 132 III 626 E. 3.1 S. 632 mit Hinweisen). Diese allgemeinen
Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den ursprünglichen
Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer Einschränkung,
die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB) ergibt, zu
dem auch der Dienstbarkeitsvertrag gehört. Bei der Auslegung dieses Vertrages
können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht
beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das dingliche Recht erworben
haben, individuelle persönliche Umstände und Motive nicht berücksichtigt
werden, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien
bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag selbst aber nicht hervorgehen
und für einen unbeteiligten Dritten normalerweise auch nicht erkennbar sind. Im
gezeigten Umfang wird der Vorrang der subjektiven vor der objektivierten
Vertragsauslegung eingeschränkt (BGE 139 III 404 E. 7.1 S. 406 f.; 130 III 554
E. 3.1 S. 557).
Schliesslich können die Parteien eine Grunddienstbarkeit im Rahmen der
gesetzlichen Schranken auch jederzeit ändern. Eine solche Änderung setzt
grundsätzlich das Einverständnis beider Parteien, also einen Vertrag der
Beteiligten voraus, wobei auch dieser Vertrag dem gesetzlichen Formerfordernis
unterliegt (zum Ganzen JÖRG SCHMID/ BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5.
Aufl. 2017, S. 387).
3.4.
3.4.1. Im konkreten Fall erscheint zunächst fraglich, ob es sich mit dem
Bundesrecht verträgt, wenn die Vorinstanz zur Beurteilung des Inhalts der
Dienstbarkeit weder den Revisionsplan vom 18. Juni 2008 noch den Plan
heranziehen will, der dem Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007
beiliegt. Die Grunddienstbarkeit, zu deren inhaltlichen Konkretisierung die
Beschwerdeführer die fraglichen Pläne im Rahmen der Auslegung nach dem
Vertrauensprinzip berücksichtigt haben wollen, wurde mit Vertrag vom 30. Mai
2007 begründet (s. Sachverhalt Bst. A.a). Bezogen auf diesen Vertrag stellen
die besagten Plänen Umstände aus der Zeit nach dem Vertragsabschluss dar. Als
solche sind sie bei der objektivierten Auslegung des Vertrags vom 30. Mai 2007
grundsätzlich unbeachtlich. Wie die Beschwerdeführer in ihrem Schriftsatz
verschiedentlich andeuten, lässt sich freilich argumentieren, dass in den
besagten Plänen eine vertragliche Abmachung zum Ausdruck kommt, mit der die
Parteien die Grunddienstbarkeit hinsichtlich der Lage der Gartenlaube ändern
wollten. Dafür könnte insbesondere der (auch vom Kantonsgericht konstatierte)
Umstand sprechen, dass der Revisionsplan vom 18. Juni 2008 von den Parteien
unterzeichnet wurde. Die (obligatorische) Verbindlichkeit eines solchen
Änderungsvertrags unter den daran Beteiligten setzt nicht voraus, dass der neue
Plan beim Grundbuchamt hinterlegt wurde, zumal heute wie damals dieselben
Parteien einander gegenüberstehen und der Grundbucheintrag (s. Sachverhalt Bst.
A.a) von der allfälligen Änderung nicht berührt ist (vgl. PAUL PIOTET, Le
contenu d'une servitude, sa modification conventionnelle et la protection de la
bonne foi, in: ZBGR 81/2000, S. 285 f.). Insofern kann der vorinstanzlichen
Sichtweise, wonach der Revisionsplan für die Beurteilung des Inhalts der
Grunddienstbarkeit nicht massgebend sein soll, nicht ohne Weiteres gefolgt
werden. Was es im Einzelnen damit auf sich hat, kann aber offenbleiben. Das
zeigen die nachfolgenden Erwägungen.
3.4.2. Der Ausgang des Streits um die Laube hängt letztlich davon ab, ob die
weitere vorinstanzliche Erkenntnis stehen bleibt, wonach die Beschwerdeführer
aus den neueren Plänen selbst dann nichts für sich ableiten können, wenn diese
massgebend sind. Die Beschwerdeführer werfen dem Kantonsgericht vor, auf diese
entscheidende Frage nicht einzugehen. In der Tat hält das Kantonsgericht
lediglich fest, dass der Revisionsplan vom 18. Juni 2008 und der Plan, der dem
Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 beiliegt, keinen Verweis auf die
Visualisierung gemäss dem klägerischen Beleg 51 enthalten würden und aus dem
Beleg 51 "somit" keineswegs abgeleitet werden könne, dass die Dachlaube nur
gemäss dem auf der Visualisierung enthaltenen Standort erstellt werden durfte.
Damit äussert sich die Vorinstanz zum klägerischen Beleg 51. Ob die
Beschwerdeführer aus den beiden Plänen hinsichtlich der Position der Laube
etwas für sich ableiten können, ist dem angefochtenen Entscheid jedoch nicht zu
entnehmen. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer folgt daraus aber nicht,
dass der angefochtene Entscheid zu Fall kommt.
Die Art und Weise, wie das Kantonsgericht die Umschreibung des Inhalts des
Benützungsrechts im Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Mai 2007 auslegt, hat nämlich
auch dann Bestand, wenn man den angeblich veralteten Situationsplan vom 30.
April 2007, der dem Dienstbarkeitsvertrag beiliegt und im Grundbuch hinterlegt
ist, gedanklich durch die beiden neueren Pläne ersetzt, die laut den
Beschwerdeführern allein massgeblich sind. Dass diese Pläne - im Gegensatz zum
Plan vom 30. April 2007 - eine Legende enthalten oder die darin eingezeichneten
Markierungen sonstwie erklären würden und so Klarheit über den zulässigen
Standort eines allfälligen Sitzplatzes oder einer Gartenlaube schüfen,
behaupten die Beschwerdeführer nicht. Sie machen auch nicht geltend, dass über
die angeblich massgeblichen Pläne hinaus, etwa im Vorvertrag vom 11. September
2007 oder im Grundstückkaufvertrag vom 28. November 2007, eine vertragliche
Abmachung getroffen worden wäre, aus der sich - anders als aus dem
ursprünglichen Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Mai 2007 - Hinweise auf die in den
Plänen ersichtlichen Markierungen ergeben. Was die Beschwerdeführer im hiesigen
Verfahren über zwölf Seiten ausbreiten, schrumpft auf den Einwand zusammen,
dass man den Revisionsplan vom 18. Juni 2008, wenn man ihn betrachtet, "gar
nicht anders [als im Sinn der Beschwerdeführer] verstehen kann", und dass "zum
gleichen Ergebnis gelangt", wer auf den Plan abstellt, der dem
Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 beiliegt. Allein mit dieser
simplen Behauptung vermögen die Beschwerdeführer nichts auszurichten. Daran
ändern auch die Erörterungen nichts, mit denen sie ausführlich schildern,
worauf es ihnen in den Verhandlungen zum Vorvertrag ankam bzw. worüber sie sich
damals mit den Beschwerdegegnern unterhielten. Ein konkretes Beweisstück, das
die in den Plänen eingetragenen Markierungen in ihrem Sinne erklären würde und
von der Vorinstanz pflichtwidrig übersehen worden wäre, nennen die
Beschwerdeführer nicht. Damit ist der vorinstanzlichen Erkenntnis, wonach die
Beschwerdeführer weder aus dem Revisionsplan vom 18. Juni 2008 noch aus der
Planbeilage zum Parzellierungsbegehren vom 26. November 2007 etwas für sich
ableiten können, im Ergebnis zuzustimmen.
3.4.3. Für den - nun eingetretenen - Fall, dass sie mit ihren Vorstellungen
hinsichtlich der zwei neueren Pläne nicht durchdringen sollten, wehren sich die
Beschwerdeführer auch dagegen, wie das Kantonsgericht den ursprünglichen Plan
vom 30. April 2007 und den Dienstbarkeitsvertrag vom 30. Mai 2007
interpretiert. Zur Erklärung, weshalb das im Plan eingezeichnete Rechteck von 4
x 8 Metern die Lage der Dachlaube markiere, begnügen sie sich mit der
pauschalen Behauptung, es sei "nicht einzusehen, weshalb eine so genau
definierte und vermasste Fläche keine Bedeutung haben soll". Ebenso wenig
überzeugt ihre (fast schon zirkuläre) Überlegung, wonach sich die Formulierung
"in diesem Bereiche" im Dienstbarkeitsvertrag nicht - wie die Vorinstanz
erklärt - auf den ganzen im Plan grün gefärbten Bereich, sondern nur auf das
besagte, darin befindliche Rechteck beziehen könne, weil der Text andernfalls
auf die ganze Dienstbarkeitsfläche und nicht nur auf einen "Bereich" hinweisen
würde. Das Demonstrativpronomen ("in diesem Bereiche") verlangt nach einem
Bezugspunkt im vorangehenden Text. Der betreffende Abschnitt des
Dienstbarkeitsvertrages beginnt damit, dass die Eigentümer des Grundstücks Nr.
aaa den Eigentümern des Grundstücks Nr. bbb "auf dem Dach des geplanten
Zweifamilienhauses... (im beiliegenden Plan I grün eingezeichnet) " auf dem
Grundstück Nr. aaa ein ausschliessliches Terrassen-/Gartenbenützungsrecht
einräumen. Im Anschluss daran wird das Benützungsrecht genauer umschrieben:
Erstens dürfen die Berechtigten die Gestaltung der Dachbepflanzung, inkl. des
Anbringens einer Umzäunung, vornehmen und bestimmen. "Im weiteren" - so der
Wortlaut des Vertrages - beinhaltet das Benützungsrecht das hier umstrittene
Recht der Dienstbarkeitsberechtigten, im Rahmen der baugesetzlichen
Bestimmungen "in diesem Bereiche" eine Dachlaube zu erstellen und zu benützen.
Mit dieser Formulierung führt der Text einfach die Beschreibung des am Anfang
des Abschnitts eingeführten Terrassen-/Gartenbenützungsrechts weiter. Von einem
Rechteck von 8 x 4 Metern, das in der Planbeilage eingezeichnet ist und auf das
sich diese Passage beziehen könnte, ist nirgends im Vertragstext die Rede. Der
angefochtene Entscheid ist in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden.
3.4.4. Was schliesslich die Frage angeht, ob für die Laube eine Baubewilligung
vorliegt, ist die vorinstanzliche Feststellung, dass die Beschwerdeführer dies
nicht "dementieren" würden, in der Tat offensichtlich unrichtig: Bei der
Belegstelle, auf die das Kantonsgericht verweist, handelt es sich nicht um eine
Eingabe der Beschwerdeführer, sondern um die Stellungnahme zur Berufungsreplik
vom 26. Februar 2019, in der die Beschwerdegegner auf ihre Berufungsantwort vom
5. November 2018 verweisen. Die Beschwerdeführer stellen sich in ihrer
Berufungsreplik vom 5. Februar 2019 sehr wohl auf den Standpunkt, dass die
Gartenlaube "nicht baubewilligt" sei. Dass diese Unstimmigkeit für den Ausgang
des Verfahrens entscheidend sein könnte (vgl. E. 2.2), machen die
Beschwerdeführer jedoch nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich. Auf die
zusätzliche vorinstanzliche Erklärung, wonach die Frage der Bewilligungspflicht
nicht im Zivilverfahren zu prüfen sei, gehen die Beschwerdeführer nicht ein.
Damit hat es sein Bewenden.
4.
Umstritten ist unter dem Blickwinkel des als Grunddienstbarkeit eingetragenen
Benützungsrechts auch die Position des Geländers auf dem Flachdach des
Zweifamilienhauses.
4.1. Mit derselben Begründung wie im Streit um die Dachlaube hält das
Kantonsgericht vorab fest, dass der Plan, der dem Parzellierungsbegehren vom
26. November 2007 beiliegt, und der Revisionsplan vom 18. Juni 2008 nicht als
Beweise für die klägerische Forderung dienen können, wonach das Geländer auf
den im Baubeschrieb mit Plänen vom 22. November 2007 enthaltenen Standort
zurückzuversetzen ist (vgl. Sachverhalt Bst. C.a).
Ihren Standpunkt, wonach das Geländer auf der Ostseite um 6.24 Meter und auf
der Westseite um 4.24 Meter vom Dachrand zurückversetzt werden müsse, begründen
die Beschwerdeführer laut Vorinstanz hauptsächlich damit, dass die Parteien
sich im Baubeschrieb vom 22. November 2007 entsprechend über den Standort des
Geländers geeinigt hätten. Die Vorinstanz stellt fest, dass der Baubeschrieb
auf der ersten Seite von den Parteien unterzeichnet ist und integrierenden
Bestandteil des Kaufvertrages vom 28. November 2007 bildet. Die Behauptungen
der Beschwerdeführer bezüglich der Meterangaben seien aus den im Baubeschrieb
enthaltenen Plänen jedoch nicht mit der nötigen Klarheit nachvollziehbar; mit
diesen Plänen hätten die Beschwerdeführer ihre Behauptung nicht rechtsgenüglich
bewiesen. Damit könne auch offenbleiben, ob der Einwand der Beschwerdegegner,
es seien im Baubeschrieb nachträglich handschriftliche Angaben eingefügt
worden, im Berufungsverfahren novenrechtlich noch zulässig ist. Das
Kantonsgericht kommt zum Schluss, dass die Geländer vorbehältlich der
vereinbarten Vorgaben bezüglich Sichtschutz und Schattenwurf innerhalb der im
Plan zum Dienstbarkeitsvertrag bezeichneten grünen Fläche an beliebiger Stelle
aufgestellt werden können und diese Bedingung eingehalten sei. Zudem werde die
Dienstbarkeit mit der heutigen Situation des Geländers nicht unzulässig oder
übermässig ausgeübt.
Als unbegründet verwirft das Kantonsgericht auch den Einwand, wonach das
bestehende Geländer einschlägige öffentlich-rechtliche Bauvorschriften
verletze. Inwiefern dies der Fall sein soll, würden die Beschwerdeführer nicht
substanziiert darlegen und sei auch nicht ersichtlich. Ausserdem sei die Frage
im Zivilverfahren nicht zu prüfen. Damit könne offenbleiben, ob die von den
Beschwerdegegnern aufgelegte Bestätigung des Bauamtes U.________ vom 1. April
2011 als Novum zu gelten hat. Zuletzt erklärt das Kantonsgericht, der
entsprechende Berufungsantrag Ziff. 3 sei ausserdem unklar. Insbesondere ergebe
sich daraus nicht und könne vom Gericht auch nicht beurteilt werden, welche der
zahlreichen im Baubeschrieb enthaltenen Pläne gemeint sind. Auch aus diesem
Grund sei der gestellte Antrag abzuweisen.
4.2. Die Beschwerdeführer wollen abermals eine falsche Rechtsanwendung und
Vertragsauslegung ausgemacht haben. Indem das Kantonsgericht feststelle, dass
sie mit den im Baubeschrieb enthaltenen Plänen keinen rechtsgenüglichen Beweis
"für die von ihnen aufgestellte Behauptung erbracht" hätten, behandle es
fälschlicherweise eine Tatfrage. Wo die streitigen Geländer tatsächlich
erstellt wurden, sei gar nicht streitig. Vielmehr gehe es darum, auf welche
Position der Geländer sich die Parteien beim Abschluss des Kaufvertrages vom
28. November 2007 geeinigt hätten. Das sei eine Frage der normativen
Vertragsauslegung und damit eine Rechtsfrage, welche die Vorinstanz zu Unrecht
nicht beantworte.
In der Folge schildern die Beschwerdeführer, weshalb diese Auslegung zum
Schluss führen muss, dass das Geländer gemäss "Schnitt 1:200 2FH Ostfassade",
mithin mit einem Geländerabstand von 6.24 Metern (zur südlichen Terrasse) und
von 4.24 Metern (zur östlichen Terrasse) zu erstellen ist. Im Rahmen der
Verhandlungen, die zuerst zum Vorvertrag vom 11. September 2007 und dann zum
Grundstückkaufvertrag vom 28. November 2007 geführt hätten, sei die Lage der
Geländer einer der Hauptpunkte gewesen. Nach längeren Diskussionen und mehreren
Vorschlägen hätten die Parteien die Position des Geländers im Baubeschrieb vom
22. November 2007 genau bestimmt. Der (gegenüber dem Baubeschrieb vom 10.
September 2007) grössere Abstand von 6.24 Metern zur südlichen Terrasse sei der
Kompromiss, zu dem diese Vertragsverhandlungen geführt hätten. Um den (höheren)
Kaufpreis von Fr. 2.6 Mio. zu erzielen, hätten sich die Beschwerdegegner bereit
erklärt, die Geländer zurückzuversetzen. Weshalb der beurkundete Baubeschrieb
und der darin enthaltene Plan "2FH Ostfassade" in Bezug auf die
Geländerposition nicht verbindlich sein soll, sei nicht einzusehen. Dass sich
aus dem besagten Plan im Baubeschrieb die erwähnten Abstände ergeben, hätten
die Beschwerdegegner erst in ihrer Berufungsantwort bestritten. Diese
Vorbringen und die erst vor Kantonsgericht beigebrachten Belege seien als
unzulässige Noven unbeachtlich. Vor erster Instanz hätten sich die
Beschwerdegegner auf eine Einigung berufen, wonach sie, die Beschwerdeführer,
mit der Versetzung des Geländers auf den heutigen Standort zufriedengestellt
seien. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass es je eine solche Einigung gegeben
habe. Mit dem Ausdruck "Versetzung" würden die Beschwerdegegner einräumen, dass
es in Bezug auf die Geländerposition eine (ursprüngliche) Vereinbarung gegeben
hat und dass die aktuelle Position den vertraglichen Vorgaben widerspricht. Die
Beschwerdeführer pochen darauf, dass diese ursprünglichen vertraglichen
Vorgaben im Plan "2FH Ostfassade" zum Ausdruck kommen; die erwähnten Abstände
seien dem fraglichen Plan zu entnehmen.
4.3. Die Argumentation der Beschwerdeführer geht fehl. So ist dem angefochtenen
Entscheid nicht zu entnehmen, dass der Baubeschrieb als Anhang zum
Grundstückkaufvertrag vom 28. November 2007 nicht verbindlich sein soll. Auch
dass sich die Vorinstanz nur zur aktuellen Position der streitigen Geländer
äussert, trifft nicht zu. Die tatsächliche Feststellung der Vorinstanz bezieht
sich auf die Behauptungen der Beschwerdeführer bezüglich der Massangaben, die
in den Vertragsdokumenten vermerkt sein sollen. Das Kantonsgericht kommt zum
Schluss, diese Behauptungen seien anhand der im Baubeschrieb enthaltenen Plänen
- einschliesslich des streitigen Schnitts 1:200 "2FH Ostfassade" - nicht
hinreichend klar nachvollziehbar; die Beschwerdeführer hätten ihre Behauptungen
mit diesen Plänen nicht bewiesen. Laut Vorinstanz fehlt den Beschwerdeführern
also das tatsächliche Fundament, auf das sie ihre normative Auslegung
abstützen. Bevor der Richter - falls ein tatsächlicher Konsens unbewiesen
bleibt - als Rechtsfrage prüfen kann, wie die Erklärungen der Parteien nach
Treu und Glauben verstanden werden durften und mussten (vgl. E. 3.3), muss er
als Tatfrage feststellen, was die Parteien - hier im Grundstückkaufvertrag vom
28. November 2007 bzw. im dazugehörigen Baubeschrieb samt Planbeilagen -
erklärt haben. Der diesbezüglichen Kernaussage des Kantonsgerichts haben die
Beschwerdeführer nichts Ernsthaftes entgegenzusetzen. Versteckt in ihren
weitschweifigen Schilderungen findet sich nur die beiläufige Behauptung, die
Massangaben für den Geländerabstand von 6.24 und 4.24 Meter würden sich im
Übrigen ohne weiteres aus dem Plan "2FH Erdgeschoss Ostfassade" im Massstab
herausmessen lassen. Allein damit ist nichts gewonnen. Wie die Beschwerdeführer
im Einzelnen auf diese Massangaben kommen, ist ihrem Schriftsatz nicht zu
entnehmen. Die Beschwerde gibt auch nicht Aufschluss darüber, welche konkreten
Abstandsangaben die Vorinstanz im erwähnten Plan übersehen hat. Bleibt es aber
bei der vorinstanzlichen Erkenntnis, dass die Behauptungen der Beschwerdeführer
nicht in der nötigen Klarheit nachvollziehbar sind, so erübrigen sich
Erörterungen zum Einwand, dass die Beschwerdegegner die Geländerposition zu
spät bestritten und mit der Verwendung des Ausdrucks "Versetzung" eine
Vereinbarung über die Geländerposition anerkannt hätten. Im Streit um die
Position der Geländer ist die Beschwerde unbegründet.
5.
Anlass zur Beschwerde gibt schliesslich die Abweisung des Klagebegehrens auf
Zahlung von Fr. 12'976.20 nebst Zins zu 5 % seit 15. Januar 2014.
5.1. Dem angefochtenen Entscheid zufolge verlangen die Beschwerdeführer die
fragliche Summe als Ersatz für von ihnen bezahlte "vorprozessuale"
Anwaltskosten. Das Kantonsgericht stellt fest, dass die Beschwerdeführer den
Betrag ausschliesslich als Mangelfolgeschaden geltend machen, der in einem
unmittelbaren Zusammenhang mit den behaupteten Mängeln stehe. Zur Begründung,
weshalb die Geldforderung abzuweisen sei, verweist die Vorinstanz auf ihre
Erwägungen zu den angeblichen Werkmängeln am Flachdachaufbau. Danach können
sich die Beschwerdeführer nicht auf die werkvertragliche Mängelhaftung berufen.
Mit Bezug auf das (vor Bundesgericht nicht mehr streitige) Klagebegehren 1,
wonach der auf dem Grundstück Nr. ccc ausgeführte Flachdachaufbau auf die im
Baubeschrieb mit Plänen vom 22. November 2007 vorgesehene Höhe zu reduzieren
sei, kommt das Kantonsgericht zum Schluss, es sei weder behauptet noch
ersichtlich, dass die Beschwerdegegner mit dem gelieferten Dachaufbau die
werkvertraglich geschuldeten Minimalleistungen nicht erfüllt hätten. Die
Beschwerdeführer würden einzig den in Ausübung der Dienstbarkeit erstellten,
vom Baubeschrieb abweichenden höheren Flachdachaufbau als mangelhaft erachten.
Der für die Dienstbarkeit nötige höhere Dachaufbau sei jedoch nicht Gegenstand
des zwischen den Parteien abgeschlossenen Kauf-/Werkvertrages vom 28. November
2007. Werkvertragsrecht komme als Anspruchsgrundlage für die Gutheissung des
erwähnten Klagebegehrens 1 demnach nicht in Betracht.
5.2. Ihre Rüge, dass das Kantonsgericht auch in diesem Streitpunkt das Recht
falsch anwende und den Vertrag falsch auslege, begründen die Beschwerdeführer
mit der vorinstanzlichen Erwägung 3.9.2. Dort halte das Kantonsgericht treffend
fest, "dass im heutigen Zeitpunkt... im Bereich der begrünten Flächen... eine
Überlast von 190 kg/m2 und im Bereich der Kiesflächen mit Plattenbelegen eine
Überlast von 25 kg/m2 besteht". Im Kaufvertrag vom 28. November 2007 hätten die
Beschwerdegegner zugesichert, dass bezüglich der Erstellung der Kaufsobjekte
die erhöhten Anforderungen im Sinne der Fachnormen, insbesondere der SIA-Normen
gelten. Eine dieser zum Vertragsgegenstand erklärten SIA-Normen sei die
SIA-Norm 261. Mit dem Gutachten von G.________ vom 26. Januar 2013 sei belegt,
dass die SIA-Norm 261 und damit auch der Kauf-/Werkvertrag vom 28. November
2007 verletzt ist, weil eine Überlast im Sinne der SIA-Norm 261 vorliegt. Die
Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass diese Überlast einen
werkvertraglichen Mangel darstellt. Der Vorinstanz werfen sie vor, diese
Rechtsfrage falsch beurteilt zu haben. Dass der für die Dienstbarkeit angeblich
notwendige höhere Dachaufbau nicht direkt Gegenstand des Kauf-/Werkvertrages
sein soll, ändere nichts daran, dass die Beschwerdegegner eine
gebrauchstaugliche und normenkonforme Attika-Wohnung erstellen mussten. Die
vorprozessualen Anwaltskosten erklären die Beschwerdeführer mit den von ihnen
unternommenen Versuchen, mit den Beschwerdegegnern aussergerichtlich eine
einvernehmliche Einigung zu finden. Diese Kosten stünden in einem unmittelbaren
Zusammenhang mit dem Mangel, den die Beschwerdegegner verschuldet hätten.
5.3. Ob die Überlast des Flachdachaufbaus einen werkvertraglichen Mangel
darstellt, ist gewiss eine Rechtsfrage. Deren Beantwortung setzt aber voraus,
dass der Werkvertrag bezüglich der maximal zulässigen Dachlast eine
entsprechende Vorschrift enthält. Ob die Parteien diesbezüglich etwas
vereinbart haben (und gegebenenfalls was), ist grundsätzlich eine Tatfrage, es
sei denn, der Vertragsinhalt sei ausnahmsweise nach Massgabe des
Vertrauensprinzips zu ermitteln (E. 3.3).
In der Tat überrascht die Art und Weise, wie die Vorinstanz das
Werkvertragsrecht als Anspruchsgrundlage für die Ersatzforderung ausschliesst.
Insbesondere ist nicht ersichtlich, weshalb allein die Einhaltung der im
angefochtenen Entscheid zitierten, vertraglich festgelegten
"Minimalforderungen" für die Ausrüstung des Flachdachs (Schutzschicht:
Extensive Dachbegrünung; Trennung: Vlies 300 gr/m2; Dachhaut:
Polymerbitumenbahnen 2-lagig, wurzelfest; Wärmedämmung: Schaumglassplatten 200
mm) einen Werkmangel ausschliessen sollen, wenn laut Vorinstanz zugleich als
unbestritten feststeht, dass die auf dem Flachdach maximal zulässige Last von
750kg/m2 nicht eingehalten ist. Woraus sich dieser Grenzwert ergibt, ist dem
angefochtenen Entscheid zwar nicht zu entnehmen. Unabhängig davon ist aber
nicht nachvollziehbar, weshalb die Verletzung dieser Norm keine Abweichung der
tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit des Flachdachs,
also kein Mangel im Rechtssinne sein soll (vgl. BGE 114 II 239 E. 5a/aa S.
244). Was es im Einzelnen damit auf sich hat, kann indessen offenbleiben.
Nach der Rechtsprechung können ausserprozessuale Parteikosten als Schaden
zugesprochen werden, sofern der geltend gemachte Aufwand zur Durchsetzung der
Forderung der Gläubiger gerechtfertigt, notwendig und angemessen war. Das gilt
auch, wenn in der Hauptsache werkvertragliche Ansprüche und die
ausserprozessualen Parteikosten - wie hier - als Mangelfolgeschaden geltend
gemacht werden. Ersatzfähig ist freilich nur der ausserprozessuale, nicht
jedoch der vorprozessuale Aufwand, wobei durch Vergleichsbemühungen verursachte
Kosten grundsätzlich als vorprozessuale Parteikosten gelten (zum Ganzen Urteil
4A_692/2015 vom 1. März 2017 E. 6 und 6.1.2, nicht publ. in: BGE 143 III 206).
Dass ihnen die fraglichen Anwaltskosten für ausserprozessualen Aufwand - im
Rahmen der nicht gerichtlichen Durchsetzung ihrer Mängelrechte - entstanden
wären, machen die Beschwerdeführer nicht geltend; sie fordern die eingeklagte
Geldsumme im Gegenteil ausdrücklich als Ersatz für "vorprozessuale"
Anwaltskosten, die ihnen im Zusammenhang mit Vergleichsbemühungen entstanden
sind. Entsprechend erweist sich ihr Klagebegehren schon aus diesem Grund als
unbegründet (zu den Voraussetzungen der Motivsubstitution BGE 136 III 247 E. 4
S. 252 mit Hinweis).
6.
Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer. Sie haben
deshalb für die Gerichtskosten aufzukommen (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG). Den
Beschwerdegegnern ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien, A.D.________, B.D.________, E.________,
F.________ und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 30. Januar 2020
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Monn