II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.410/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_410/2019
Urteil vom 3. April 2020
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Schöbi,
Gerichtsschreiber Monn.
Verfahrensbeteiligte
A.A.________ und B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Huser,
Beschwerdeführer,
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft
U.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Andrea Domanig,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Anordnung von Verwaltungshandlungen,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 3. Kammer, vom 25. März 2019 (ZSU.2018.322).
Sachverhalt:
A.
A.A.________ und B.A.________ sind Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. xxx-x
am U.________ in V.________ (AG). Es handelt sich um Stockwerkeigentum mit
einer Wertquote von 158/1000 des Grundstücks Nr. xxx (Sonderrecht:
Terrassenhaus Nr. 7, Ebene 4, mit Nebenraum). Der Kauf erfolgte im Juni 2008.
B.
B.a. Am 14. Dezember 2017 reichten A.A.________ und B.A.________ beim
Gerichtspräsidium Aarau gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft U.________
eine Klage ein. Sie beantragten unter Ziffer 1 ihrer Rechtsbegehren, zu Lasten
der Beklagten folgende bauliche Massnahmen anzuordnen:
"1.1. Sanierung der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit der Kläger... im
Bereich des Kellers durch Verdichtung/Abdichtung (Injektionen) der undichten
Kiesnest-Stellen im Kellerinnern neben der Türe und an der Decke, Entfernung
der dichtenden äusseren Oberflächenapplikationen (Streifen vor Eingang von
Boden bis Mauerkrone) an der Aussenwand des Kellers und Anbringen des neuen,
völlig durchlässigen Farbanstrichs sowie Neuanstrich des Kellerinnern mit einem
weissen, völlig durchlässigen Farbanstrich zur Entfernung der entstandenen
Feuchtigkeitsflecken.
1.2. Sanierung der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit der Kläger... im
Bereich der Rückwand des Hauswirtschaftsraumes und des angrenzenden Büros durch
Spülen der an der Aussenwand im Erdreich verlegten Sickerleitung, Entfernung
des bestehenden Parketts im Arbeitszimmer und des bestehenden Unterlagsbodens
in den Raumecken zur Aussenwand, Ausführung von Injektionen zur Abdichtung der
Arbeitsfuge zwischen Bodenplatte und Wandanschluss, mechanische Trocknung des
Unterlagsbodens, Instandsetzung des Wandputzes, Instandsetzung des
Unterlagsbodens/teilweise spachteln sowie Instandsetzung/Neuverlegen des
Parketts.
Eventualiter:
Es sei durch das Gericht eine geeignete Fachperson zu bezeichnen, welche die
genaue Feuchtigkeitsursache an der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit
der Kläger... im Bereich der Rückwand des Hauswirtschaftsraumes und des
angrenzenden Büros abklärt, insbesondere weitere Feuchtigkeitsmessungen und
Probebohrungen, selbst oder durch ein auf Feuchtigkeitsschäden spezialisiertes
Unternehmen (Bsp. Drytech AG) vornimmt, beurteilt und über die weiteren zu
ergreifenden baulichen Massnahmen fachliche Empfehlungen abgibt.
1.3. Sanierung der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit der Kläger... der
feuchten Leichtbaukonstruktion im Eingangsbereich durch einen korrekt
konstruierten Ersatz des ganzen Holzwandelements aussen, welche allseitig
luftdicht an die angrenzenden Bauteile angeschlossen ist."
B.b. Die Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau wies die Begehren ab (Entscheid
vom 14. September 2018). Die Berufung von A.A.________ und B.A.________, mit
der sie an ihren Anträgen festhielten, wurde vom Obergericht des Kantons Aargau
abgewiesen (Entscheid vom 25. März 2019).
C.
C.a. Mit Beschwerde vom 17. Mai 2019 wenden sich A.A.________ und B.A.________
(Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Sie beantragen, den Entscheid des
Obergerichts aufzuheben, und halten die Rechtsbegehren aufrecht, die sie im
kantonalen Verfahren gestellt hatten (s. Bst. B.a). Eventualiter sei die
Streitsache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen.
C.b. Das Bundesgericht hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft U.________
(Beschwerdegegnerin) und das Obergericht dazu eingeladen, zur Beschwerde
Stellung zu nehmen. Das Obergericht erklärt mit Schreiben vom 19. Dezember
2019, auf eine Vernehmlassung zu verzichten. Die Beschwerdegegnerin beantragt,
die Beschwerde "vollumfänglich abzuweisen" (Vernehmlassung vom 10. Februar
2020). In einem Schreiben vom 2. März 2020 halten die Beschwerdeführer an ihrer
Beschwerde fest. Die Eingabe wurde der Beschwerdegegnerin zur Wahrung des
rechtlichen Gehörs zur Kenntnis gebracht.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz, die als
oberes Gericht auf Rechtsmittel hin über eine Zivilsache entschieden hat (Art.
72 Abs. 1, 75 und 90 BGG). Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem
Stockwerkeigentum sind grundsätzlich vermögensrechtlicher Natur (BGE 108 II 77
E. 1b S. 79 f.). Das gilt auch für den vorliegenden Streit, der sich um die
Frage dreht, ob das Gericht Verwaltungshandlungen bzw. bauliche Massnahmen
anzuordnen hat, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der
Sache nötig sind. Das Obergericht beziffert den Streitwert auf Fr. 35'000.--.
Auf diese (unbestrittene) Streitwertschätzung ist abzustellen, zumal keine
Anhaltspunkte ersichtlich sind, die es rechtfertigen würden, von der
vorinstanzlichen Streitwertangabe abzuweichen (Urteil 5A_272/2010 vom 30.
November 2010 E. 1.2, nicht publ. in BGE 137 III 59). Die gesetzliche
Streitwertgrenze von Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG) ist also
erreicht. Auf die rechtzeitig (Art. 100 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 Bst. a
BGG) erhobene Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1. Im ordentlichen Beschwerdeverfahren sind in rechtlicher Hinsicht alle
Rügen gemäss Art. 95 f. BGG zulässig. Das Bundesgericht wendet das Recht
grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und urteilt mit freier
Kognition. Es ist allerdings nicht gehalten, wie ein erstinstanzliches Gericht
alle sich stellenden rechtlichen Fragen von sich aus zu untersuchen, wenn der
Beschwerdeführer diese nicht mehr thematisiert (BGE 137 III 580 E. 1.3 S. 584).
Deshalb ist in der Beschwerde in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der
angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerdeführer
müssen auf den angefochtenen Entscheid eingehen und aufzeigen, worin eine
Verletzung von Bundesrecht liegt; sie sollen im Schriftsatz mit ihrer Kritik an
den Erwägungen der Vorinstanz ansetzen, die sie als rechtsfehlerhaft erachten
(BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 ff.; 121 III 397 E. 2a S. 400). Allgemein gehaltene
Einwände, die ohne aufgezeigten oder erkennbaren Zusammenhang mit bestimmten
Entscheidungsgründen vorgebracht werden, genügen nicht. Für Vorbringen
betreffend die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt ausserdem das strenge
Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254).
2.2. Was den Sachverhalt angeht, legt das Bundesgericht seinem Urteil die
vorinstanzlichen Feststellungen zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Zum
vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt gehören nicht nur die Feststellungen
über den Lebenssachverhalt, sondern auch jene über den Ablauf des vor- und
erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den
Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.). Diesbezüglich kann die
rechtsuchende Partei nur vorbringen, die vorinstanzlichen Feststellungen seien
offensichtlich unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG), das heisst willkürlich (vgl. BGE
140 III 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 127 E. 1.5 S. 130 mit Hinweis), oder würden
auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. Art. 29 Abs. 2
BV oder Art. 8 ZGB) beruhen (Urteil 5A_374/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1).
Überdies ist darzutun, inwiefern die Behebung der gerügten Mängel für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19
E. 2.2.2 S. 22). Es gilt das strenge Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG. Das
Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich,
belegte Rügen, während es auf ungenügend substanziierte Rügen und rein
appellatorische Kritik am Sachverhalt nicht eintritt (BGE 141 IV 249 E. 1.3.1
S. 253, 317 E. 5.4; 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
3.
Die Auseinandersetzung dreht sich um die Feuchtigkeit, die sich im
Terrassenhaus Nr. 7 (s. Sachverhalt Bst. A) an verschiedenen Stellen bemerkbar
macht, und um die Frage, ob diesbezügliche Sanierungsmassnahmen Sache der
Beschwerdegegnerin sind. Anlass zur Beschwerde gibt zunächst die
vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung.
3.1. Streitig ist zum einen die Bedeutung zweier Befundaufnahmen des
Betreibungsamts Buchs vom 13. April 2018 und 23. Januar 2019.
3.1.1. Die Vorinstanz erinnert daran, dass die amtliche Feststellung durch das
Betreibungsamt in § 215 der Aargauischen Zivilprozessordnung enthalten war und
etwa dann zur Anwendung gelangte, wenn der Vermieter den Zustand der
vermieteten Liegenschaft feststellen wollte. Mit § 20 des aargauischen
Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 23. März 2010
(EG ZPO; SAR 221.200) sei sie auch nach Inkrafttreten der Schweizerischen ZPO
beibehalten worden. Sie gelte nicht als Beweismittel, da diese durch das
Bundesrecht abschliessend geregelt seien, könne aber ein Indiz bilden, das als
solches frei zu würdigen ist. Bezogen auf den konkreten Fall pflichtet das
Obergericht der Beschwerdegegnerin darin bei, dass sich aus den
betreibungsamtlichen Befundaufnahmen nicht ergebe, inwiefern sich die Situation
seit den Feststellungen und Beurteilungen durch C.________ verändert bzw.
verschlechtert hätte und die Feststellungen des Betreibungsamts zu vom
Gutachten abweichenden Schlüssen führen müssten. Den amtlichen Feststellungen
sei auch nicht zu entnehmen, ob die festgestellte Feuchtigkeit von einem
Gebäudemangel oder aus schlechter Benutzung der Räumlichkeiten durch die
Beschwerdeführer herrührt.
3.1.2. Die Beschwerdeführer wollten mit den amtlichen Befundaufnahmen belegen,
dass sich die Feuchtigkeitsproblematik seit der Expertise von C.________ vom
17. März 2016 (mit Befundaufnahmen Dezember 2015 bis März 2016) deutlich
verschlimmert hat. Sie werfen der Vorinstanz vor, die Ergebnisse der
Befundaufnahmen nicht als Urkunde im Sinne von Art. 177 ZPO zu anerkennen und
deren Aussagekraft auf ein blosses "Indiz" zu reduzieren. Der schriftliche
amtliche Bericht, der den tatsächlichen Zustand einer Sache in Worten und Fotos
festhalte, sei eine öffentliche Urkunde mit erhöhter Beweiskraft im Sinne von
Art. 179 ZPO. Die vorinstanzliche Erwägung, wonach die amtlichen Feststellungen
der Betreibungsbeamtin kein Beweis, sondern nur ein Indiz sei, verstosse gegen
Art. 157 i.V.m. Art. 177 und Art. 179 ZPO und sei offensichtlich unhaltbar und
willkürlich. Mit den fraglichen Befundaufnahmen seien die amtlichen
Tatsachenfeststellungen, dass sich die Feuchtigkeitsverhältnisse im
Aussenkeller und Hauswirtschaftsraum/angrenzenden Büro "im Verhältnis zu jenen
Gerichtsgutachten vom 17. März 2016 und Ergänzungsgutachten" verschlimmert
haben, als voll bewiesen zu erachten.
3.1.3. Ob das Obergericht Bundesrecht verletzt, wenn es den Dokumenten, in
denen die betreibungsamtlichen Befundaufnahmen aufgezeichnet sind, die Qualität
als Beweismittel abspricht, bzw. ob diese Unterlagen als (öffentliche) Urkunden
im Sinne des Gesetzes zu gelten haben, kann offenbleiben. Denn selbst wenn die
Frage zu bejahen wäre, hebt das Bundesgericht einen kantonalen Entscheid nur
dann als willkürlich auf, wenn er nicht nur in der Begründung, sondern auch im
Ergebnis willkürlich ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f. mit Hinweisen). Hier
findet die Vorinstanz, dass die betreibungsamtlichen Feststellungen die
erstinstanzliche Beurteilung nicht zu erschüttern vermögen, da sie weder die
Schlüsse des Experten C.________ in Frage stellen noch Aufschluss über die
Ursache der Feuchtigkeitsproblematik geben. Die Beschwerdeführer setzen sich
damit nicht konkret auseinander. Ihre weitschweifigen Erörterungen erschöpfen
sich in der pauschalen Gegenbehauptung, dass die streitigen Befundaufnahmen die
Verschlimmerung der Feuchtigkeitsprobleme dokumentieren würden. Damit genügen
sie den gesetzlichen Rügeanforderungen (E. 2.2) nicht.
3.2. In der Kritik steht auch die Beurteilung der Feuchtigkeit im
Hauswirtschaftsraum und im angrenzenden Büro durch das Gerichtsgutachten von
C.________ vom 17. März 2016.
3.2.1. Dem angefochtenen Entscheid zufolge stellte der Experte betreffend die
beiden Räume fest, dass die Verfleckung und der Schimmel auf vormalige erhöhte
Feuchte hinweisen würden, das Bild jedoch nicht demjenigen von aufsteigender
Feuchtigkeit entspreche. An der Decke weise eine Verfleckung auf eine ehemalige
Feuchtigkeitseindringung hin. Das Gutachten komme zum Schluss, dass wegen der
unterschiedlichen Ansprüche an einen Wasch/Technik-Raum und einen Büroraum bei
der Beurteilung zwischen den beiden Räumen unterschieden werden müsse. In
beiden Fällen seien die vorhandenen Feuchtigkeitsspuren jedoch durch
Kondensationsfeuchte infolge von Kältebrücken und nicht durch eindringende
Feuchte verursacht worden. Während der Zustand des Wasch/Technik-Raums dessen
Benutzung uneingeschränkt zulasse, liege im Büro ein Grenzfall vor. Eine
einwandfreie Konstruktion müsste den Effekt von konstruktiven Wärmebrücken
mindestens in dem Masse abmindern, dass keine schadenbildenden Kondensate
(Schimmel) entstehen könnten. Anderseits müsse festgestellt werden, dass zu
keinem Zeitpunkt der Begutachtung erhöhte Oberflächenfeuchte gemessen worden
sei, die optisch vorhandenen Feuchtespuren also auch durch frühere Zustände
(Baufeuchte oder heute sanierte Effekte) verursacht worden sein könnten. In der
Folge kommt das Obergericht auf C.________s Befragung vom 13. Juni 2016 zu
sprechen. Dass konstruktiv bedingte Wärmebrücken die anerkannten Regeln der
Baukunde verletzen würden, habe der Experte verneint. Ebenso habe er erklärt,
dass das Schadenbild eine auslaufende Verfärbung zeige, die wie eine
Schattierung aussehe. Dies sei ein typisches Bild, das durch kondensierende
Oberflächenfeuchtigkeit entstehe. Kapillar aufsteigende, also wasserförmige
Feuchtigkeit würde eine klar begrenzte Verfärbung hinterlassen. Die
Feuchtigkeit aus der Luft, die auf der Wandoberfläche kondensiere, könne zur
Ablagerung von Staub führen und Pilzbefall begünstigen. Den gutachterlichen
Aussagen zufolge könnte dieses Problem mit dem Aufsetzen einer dünnen Dämmung
oder durch Lüften und Entfeuchten behoben werden. Laut Gutachten sei es denn
auch wahrscheinlich, dass die Feuchtigkeitsprobleme im Büro und im
Hauswirtschaftsraum erneut auftreten, wenn die Räume nicht regelmässig
stossgelüftet werden und die Wohnung nur auf dem Minimum beheizt wird.
Den Beschwerdeführern hält die Vorinstanz entgegen, sie würden nur auf die
abweichende Beurteilung der D.________ GmbH und auf Feuchtigkeitsverhältnisse
hinweisen, die bei den Bestandesaufnahmen der D.________ GmbH vom 10. Juli 2017
und des Betreibungsamts Gränichen (vgl. E. 3.1) anders gewesen seien als bei
den Besichtigungen durch den Gerichtsexperten. Im Übrigen täten sie nicht dar,
inwiefern die Feststellungen und Beurteilungen des gerichtlichen Experten nicht
vollständig, nachvollziehbar und klar sein sollten. Allein die von der
D.________ GmbH festgestellten Feuchtigkeitswerte und die offenbar daraus
abgeleiteten "Sanierungs- und Instandsetzungsempfehlungen" vermöchten das
Gutachten und die vom Bezirksgericht daraus gezogenen Schlüsse nicht zu
erschüttern. Zudem seien diese Feststellungen und Empfehlungen, denen als
Elemente eines Parteigutachtens die Qualität von Parteibehauptungen zukomme,
klar bestritten worden. Abschliessend hält die Vorinstanz fest, dass
hinsichtlich der Feuchtigkeit im Hauswirtschaftsraum und im Büro ein Mangel in
der Gebäudehülle nicht nachgewiesen sei. Die vom Gerichtsgutachter
vorgeschlagenen Massnahmen zur Benutzung (Lüften) bzw. Ausstattung
(raumangepasstes Stellen der Möblierung, Entfeuchtung) könnten und müssten die
Beschwerdeführer als Stockwerkeigentümer selbst ergreifen. Damit bleibe es beim
Schluss des Bezirksgerichts, dass zur Erhaltung des Wertes und der
Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Bauteile keine Massnahmen notwendig
sind.
3.2.2. Die Beschwerdeführer reklamieren, dass zu den Feuchtigkeitsverhältnissen
im Hauswirtschaftsraum und im Büro kein "klares, vollständiges, abschliessendes
und schlüssiges" Gerichtsgutachten vorliege. C.________ habe aufgrund des
angetroffenen Zustands keine klare Beurteilung abgegeben. Zur Ursache der
Feuchtigkeitsflecken habe er festgehalten, dass es sich "wohl" um erhöhte
Oberflächenfeuchte handelte, die durch Kondensation verursacht wurde. Ob
anfängliche Baufeuchte, Wärmebrücken oder Benutzerverhalten dafür
verantwortlich ist, könne laut Gutachten nicht gesagt werden, da die momentane
Situation trocken gewesen sei. Dass selbst der Gerichtsgutachter empfohlen
habe, bauliche Eingriffe von einem Bauphysiker begleiten zu lassen, hat laut
den Beschwerdeführern auch damit zu tun, dass C.________ aufgrund seiner
Feststellung ausdrücklich erklärt habe, nichts ausschliessen zu können.
Weiter beteuern die Beschwerdeführer, sie hätten entgegen dem angefochtenen
Entscheid vor der Vorinstanz klar dargelegt, dass sich die
Feuchtigkeitsverhältnisse seit den Feststellungen des Gerichtsgutachtens
verschlimmert haben, und konkret aufgezeigt, weshalb C.________s Beurteilungen
betreffend den Hauswirtschaftsraum und das Büro nicht zutreffen können. Sie
berufen sich auf den Bericht der D.________ GmbH, wonach das Wasser am 10. Juli
2017 auf einer Fläche von einem Quadratmeter circa drei bis vier Millimeter
hoch gestanden habe, und verweisen auf die in diesem Bericht erwähnten
Feuchtigkeitsmesswerte. Gemäss der Befundaufnahme des Betreibungsamts Buchs vom
23. Januar 2019 sei das Wasser die Wand herunter gelaufen und die Wasserpfütze
am Boden circa acht Millimeter tief und über die Hälfte des Raumes verteilt
gewesen. Das Betreibungsamt habe am 18. April 2018 und am 23. Januar 2019 eine
sich ausdehnende Feuchtigkeit und Schimmelbefall sowie Abblätterung des
Verputzes festgestellt. Damit wollen die Beschwerdeführer aufgezeigt haben,
weshalb die Beurteilungen des gerichtlichen Experten betreffend den
Hauswirtschaftsraum und das Büro nicht zutreffen können. Dem Obergericht werfen
sie vor, sich über diese berechtigten Zweifel hinwegzusetzen, den
betreibungsamtlichen Befundaufnahmen die Beweisqualität abzusprechen und seinen
Entscheid in ausschlaggebender Weise auf C.________s Gerichtsgutachten
abzustützen, anstatt "ergänzende Abklärungen zur Beseitigung der Zweifel
anzuordnen". Damit verstosse die Vorinstanz "im Rahmen der Beweiswürdigung
gegen das Willkürverbot".
3.2.3. Soweit die Beschwerdeführer nicht damit einverstanden sind, wie die
Vorinstanz den Inhalt des Gutachtens und die Aussagen des Gutachters
nachzeichnet, vermögen sie nichts auszurichten. Was der gerichtliche Experte im
kantonalen Verfahren in seinem Gutachten geschrieben oder anlässlich seiner
Befragung ausgesagt hat, ist eine Frage des Prozesssachverhalts (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 S. 18). Auf die diesbezüglichen Feststellungen der Vorinstanz kommt
das Bundesgericht nur unter den beschriebenen Voraussetzungen zurück (E. 2.2).
Laut den (vorstehend resümierten) Erwägungen des Obergerichts äusserte sich der
gerichtliche Gutachter sowohl im Gutachten vom 17. März 2016 als auch
anlässlich der Befragung vom 13. Juni 2016 ohne Vorbehalte dahin gehend, dass
die Feuchtigkeitsspuren in beiden Räumen durch kondensierendes Wasser an der
Oberfläche und nicht durch eindringende Feuchte verursacht wurden. Inwiefern
die Vorinstanz den Inhalt der gutachterlichen Äusserungen damit offensichtlich
unrichtig feststellt, ist der Beschwerde nicht zu entnehmen. Die
Beschwerdeführer geben sich damit zufrieden, dem angefochtenen Entscheid ihre
eigene Wahrnehmung der Expertenaussagen gegenüber zu stellen und ausgehend
davon die Schlüssigkeit des Gutachtens zu bestreiten. Darauf ist nicht
einzutreten.
Ins Leere läuft auch der Vorwurf, das Obergericht setze sich willkürlich
darüber hinweg, dass sich die Situation seit C.________s Begutachtung
verschlimmert hat. Was den Bericht der D.________ GmbH anbelangt, verweist der
angefochtene Entscheid auf die Rechtsprechung, wonach Parteigutachten nicht die
Qualität von Beweismitteln, sondern von blossen Parteibehauptungen beizumessen
ist, weshalb nicht zu beanstanden sei, dass das Bezirksgericht auf das
gerichtliche Gutachten und nicht auf die vom Beschwerdeführer veranlasste
Bestandesaufnahme der D.________ GmbH abstelle. Darüber hinaus erklärt das
Obergericht, dass die Verhältnisse bei der Erstellung der gerichtlichen
Expertise zwangsläufig "andere" als bei der Bestandesaufnahme durch die
D.________ GmbH oder im Zeitpunkt des Entscheids gewesen seien, dies die
Beurteilung der Ursachen der auch von C.________ festgestellten
Feuchtigkeitsproblematik jedoch nicht unzutreffend mache. Die Beschwerdeführer
versäumen es, sich mit diesen Erwägungen auseinander zu setzen. Dasselbe gilt
hinsichtlich der Befundaufnahmen des Betreibungsamts. Namentlich übersehen die
Beschwerdeführer, dass sich die Vorinstanz auch inhaltlich zu den
Feststellungen des Betreibungsamts äussert, indem sie erläutert, weshalb diese
Feststellungen nichts am Ergebnis des angefochtenen Entscheids ändern können
(s. E. 3.1).
3.2.4. Unbegründet ist schliesslich die Rüge der Beschwerdeführer, dass das
Obergericht ihr rechtliches Gehör verletze, weil es sich nicht zum
Eventualantrag betreffend die Einholung eines "Obergutachtens" äussere, das die
Feuchtigkeitsursache an der Gebäudehülle neu, "d.h. diesmal gründlich anhand
von Probebohrungen abklärt und konkrete fachliche Sanierungsempfehlungen
abgibt" (vgl. Sachverhalt Bst. B.a). Nach dem Gesagten hält die vorinstanzliche
Beurteilung, wonach betreffend die Feuchtigkeit im Hauswirtschaftsraum und im
Büro kein Mangel in der Gebäudehülle nachgewiesen ist, vor Bundesrecht stand
(E. 3.2.1-3.2.3). Inwiefern dem besagten Eventualbegehren angesichts dieses
Ergebnisses doch noch eine Bedeutung zukommt und warum sich die Vorinstanz dazu
äussern musste, erklären die Beschwerdeführer nicht. Die Gehörsrüge ist
unbegründet.
4.
In rechtlicher Hinsicht ist streitig, wer für die Behebung der
Feuchtigkeitsmängel aufkommen muss, die im Aussenkeller und im Eingangsbereich
des Stockwerkeigentums der Beschwerdeführer zutage treten.
4.1. Was den Kellerraum angeht, bezieht sich das Obergericht auf den
gerichtlichen Gutachter C.________, der insbesondere das Kiesnest, das in
Verbindung mit den Abdichtungen und wasserdichten Anstrichen zu aus der
Kellerwand eindringender Feuchtigkeit führt, als "mangelhafte Situation"
qualifiziert habe. Laut dem Experten seien die Anforderungen an einen
Kellerraum erst erfüllt, wenn die Eintrittsstellen der Feuchtigkeit behoben
seien. Die Vorinstanz erklärt, dass der Mangel in bzw. an der Aussenmauer
"zumindest auch" die äussere Hülle des Gebäudes und damit einen
gemeinschaftlichen Teil betreffe. In der Folge verweist sie auf den Einwand der
Beschwerdegegnerin vor erster Instanz, dem zufolge die verlangten baulichen
Massnahmen nicht "notwendig" im Sinn von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 i.V.m. Art.
647c ZGB seien und im ausschliesslichen Individualinteresse der
Beschwerdeführer stünden. Letztere hätten im Wesentlichen entgegnet, dass das
Kiesnest laut der Einschätzung des Experten in Ordnung gebracht werden müsse,
um einen Minderwert zu vermeiden, und dass der Mangel die Gebäudehülle
betreffe. Damit ist gemäss Obergericht "allerdings nicht dargetan", dass die
von den Beschwerdeführern beantragten Massnahmen der Erhaltung des Wertes und
der Gebrauchsfähigkeit der gemeinschaftlichen Bauteile (konkret der Wand des
Kellerraums) dienen. Zwar beeinträchtige der technische Mangel der Wand den
Wert und die Gebrauchsfähigkeit des im Sondernutzungsrecht der Beschwerdeführer
stehenden Kellerraumes. Die Erhaltung bzw. Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit
oder des Wertes des Kellerraumes stehe aber im alleinigen Interesse der
Beschwerdeführer. Gestützt auf diese Erwägungen kommt das Obergericht zum
Schluss, dass die verlangten Massnahmen nicht "notwendig" im Sinne von Art. 647
Abs. 2 Ziff. 1 ZGB seien und im Lichte von Art. 712h Abs. 3 ZGB schon gar nicht
zu Lasten der Beklagten anzuordnen wären, wie die Beschwerdeführer dies
verlangen.
Auch mit Bezug auf das Tropfen im überdeckten, einseitig offenen Bereich vor
dem Wohnungseingang zitiert die Vorinstanz zunächst den gerichtlichen Experten.
Dieser habe als Fazit festgehalten, dass die Wandkonstruktion zwischen diesem
(aussen gelegenen) Eingangsbereich und dem dahinter gelegenen Innenraum Waschen
/Technik eine Leichtkonstruktion sei und der entsprechende innere Deckenteil
aus der monolithisch herausgeführten, mit Wärmedämmung umhüllten inneren
Betondecke bestehe. Laut Gutachter seien die darüber liegenden Deckenanschlüsse
nachgedichtet worden. Nachdem die Benutzer bestätigt hätten, dass das Phänomen
mit der winterlichen Witterung und nicht mit Regen zusammenhänge, sei davon
auszugehen, dass die abtropfende Feuchtigkeit nicht Meteorwasser sei, sondern
in der aussen dampfdichten Leichtbauabtrennung eine Luftundichtigkeit vorliege.
Die austretende Raumluftfeuchte kondensiere und trete im Spaltbereich aus; die
im angrenzenden Deckenspalt anfallende Feuchte dürfte durch dasselbe Phänomen
verursacht sein. Bei der Aussenwand des Küchen- und Wohnbereichs weise den
gutachterlichen Beobachtungen zufolge nichts auf eine fehlerhafte Aufklebung
der Wärmedämmung hin. In der Folge verweist das Obergericht auf die Empfehlung
des Experten, wonach die Leichtbaukonstruktion aufgrund ihrer dampfdichten
Aussenhaut innen über eine Dampfsperre verfügen und luftdicht an die
angrenzenden Bauteile angeschlossen sein müsse, was durch eine auf der
Innenseite aufgebrachte dampfdichte Nachdämmschicht erfolgen könne. Als
Alternativlösung könne ein korrekt konstruierter Ersatz des ganzen Wandelements
erfolgen. Ohnehin sei "unbedingt ein allseitig luftdichter Anschluss
auszubilden". Mündlich habe der Experte bekräftigt, dass man bezüglich des
Tropfens im Eingangsbereich "sicher etwas machen müsse". Gemäss den
vorinstanzlichen Feststellungen haben die Beschwerdeführer vor erster Instanz
behauptet und mit Fotos belegt, dass das Tropfen im Eingangsbereich durch das
Anbringen der Innendämmung nicht beseitigt worden ist. Die Beschwerdegegnerin
habe das Problem lediglich vorsorglich bestritten, ohne substantiiert auf die
mit Fotos belegten Spuren einzugehen. Das Obergericht resümiert, aus
technischer Sicht erscheine die vom Experten empfohlene und von den
Beschwerdeführern beantragte Alternativlösung - ein korrekt konstruierter
Ersatz des ganzen Wandelements - angezeigt. Das Obergericht stellt klar, dass
das fragliche Problem zwar zu einer Beeinträchtigung des Wertes und der
Gebrauchsfähigkeit des im Sondernutzungsrecht der Beschwerdeführer stehenden
Eingangsbereichs führe, die Erhaltung bzw. Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit
oder des Wertes auch dieses Bereichs jedoch im alleinigen Interesse der
Beschwerdeführer stehe, weshalb die verlangte Massnahme nicht "notwendig" im
Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB sei.
4.2. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass die Feuchtigkeit im Keller und im
Eingangsbereich lediglich den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der in ihrem
Sonderrecht stehenden Räume beeinträchtige und die verlangten baulichen
Massnahmen in ihrem alleinigen Interesse liegen würden. Bezüglich der
Feuchtigkeit, die aus der Kellerwand eindringe, komme auch die Vorinstanz zum
Schluss, dass der Mangel die äussere Hülle des Gebäudes betreffe. Die
Gebäudehülle sei ein gemeinschaftlicher Bauteil, denn die Aussenmauer und das
Dach seien für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des
Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung und würden
die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen. Die Aussenhülle
bezwecke auch den Schutz vor Witterung und Kälte und den Widerstand gegen den
Zugriff von Drittpersonen. Dringe Wasser in die gemeinschaftliche Aussenmauer
ein, so sei deren Gebrauchsfähigkeit klar beeinträchtigt. Die gegenteilige
vorinstanzliche Feststellung, wonach die nasse Stelle die Gebrauchsfähigkeit
der Aussenmauer und Decke des Aussenkellers nicht betreffe, sei offensichtlich
unrichtig und unhaltbar.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz verletze bei der Beurteilung,
ob eine Massnahme an den gemeinschaftlichen Bauteilen notwendig sei, Art. 712g
Abs. 1 i.V.m. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c sowie Art. 712h Abs. 3 ZGB.
Zerstörung, Zerfall und Verschlechterung an gemeinschaftlichen Bauteilen würden
bei einer undichten Gebäudehülle die Gebrauchsfähigkeit einschränken und den
Wert des gemeinschaftlichen Bauteils selbst mindern. Die Gemeinschaft der
Stockwerkeigentümer habe immer ein Interesse daran, eine Minderung des Werts
der Gesamtsache - zum Beispiel infolge ausbleibender notwendiger
Reparaturarbeiten - zu verhindern. Die von ihnen, den Beschwerdeführern,
bewohnte Attika-Terrassen-Stockwerkeigentumseinheit bilde das "Flachdach" für
die darunter liegenden Terrassen-Stockwerkeigentumseinheiten. Ohne die
beantragte Sanierung der gemeinschaftlichen Fassade und Decke des Aussenkellers
werde sich der Feuchtigkeitseintritt auf die darunter liegenden
Stockwerkeigentumseinheiten ausdehnen, so dass durch die eindringende
Feuchtigkeit auch die Gebrauchsfähigkeit und Werterhaltung der Bausubstanz der
unteren Einheiten langfristig betroffen sei. Entsprechend könne die Sanierung
einer undichten gemeinschaftlichen Fassade bzw. eines Daches nicht als
"luxuriös" bezeichnet werden, zumal es sich um zwingende gemeinschaftliche
Bauteile gemäss Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB handle. Die beantragten Massnahmen
betreffend den Aussenkeller und den Eingangsbereich würden nicht der
Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch
(Art. 647e Abs. 1 ZGB), sondern der Gebrauchsfähigkeit und der Werterhaltung
der Gebäudehülle dienen. Das Gesetz biete keine Grundlage dafür, eine bauliche
Massnahme zugunsten eines einzelnen Stockwerkeigentümers systematisch als
luxuriös zu bezeichnen. Die "zwingend gemeinschaftlichen Bauteile" der
Aussenhülle im Keller- und Eingangsbereich ihrer Stockwerkeigentumseinheit
seien nicht dicht; in den Aussenkeller dringe Wasser ein und aus den Fugen des
Decken-Wandanschlusses im Eingangsbereich tropfe es. Die Be schwerdeführer
halten daran fest, dass die diesbezüglichen Unterhaltsarbeiten im Sinne von
Art. 647c ZGB notwendig sind, weshalb ihnen die in Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB
verankerte Befugnis zustehe, die baulich notwendigen Massnahmen zur
Wiederherstellung einer funktionierenden Aussenhülle zu verlangen.
Schliesslich werfen die Beschwerdeführer dem Obergericht vor, bei der
Beurteilung der Frage, ob die beantragten Massnahmen im Sinne von Art. 647 Abs.
2 Ziff. 1 ZGB notwendig sind, Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 und Abs. 3 ZGB falsch
anzuwenden. Zwingend gemeinschaftliche Teile, welche die konstruktive
Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder dessen äussere Gestalt und Aussehen
betreffen, würden immer sämtlichen Gemeinschaftern dienen. Deshalb könne nicht
argumentiert werden, dass diese Bauteile den von ihrer Nutzung ausgeschlossenen
Gemeinschaftern im Sinne von Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz
geringem Masse dienen. Eine Regelung, wonach sich nur diejenigen
Stockwerkeigentümer an den Kosten der Reparatur einer Dachfläche zu beteiligen
haben, deren Stockwerkeigentum unmittelbar von der schadhaften Fläche bedeckt
wird, widerspräche dem Charakter des Stockwerkeigentums als Miteigentum, wäre
praktisch kaum handhabbar und würde ein unüberschaubares Konfliktpotential
beinhalten. Vom Grundsatz, dass die Reparatur von Dächern als unabdingbarem
Gebäudeteil stets als gemeinsame Aufgabe der Stockwerkeigentümergemeinschaft
aufzufassen ist und die entsprechenden Kosten nach Wertquoten aufzuteilen sind,
dürfe deshalb nur in absoluten Ausnahmefällen abgewichen werden. Im konkreten
Fall könne keine Rede davon sein, dass die streitigen baulichen Massnahmen für
die anderen Stockwerkeigentümer absolut unbrauchbar sind, zumal sich die
eindringende Feuchtigkeit auch auf die darunter liegenden Stockwerkeinheiten
ausdehne. Entsprechend seien die Kosten und Lasten einer Instandstellung der
mangelhaften gemeinschaftlichen Bauteile von der Beschwerdegegnerin zu tragen.
4.3. Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem
Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes
ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).
Während die bauliche Ausgestaltung der im Sonderrecht stehenden Gebäudeteile im
Abschnitt über das Stockwerkeigentum geregelt ist (Art. 712a Abs. 2 ZGB), wird
für die baulichen Massnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen auf die
Bestimmungen über das Miteigentum verwiesen (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Mit "Sache"
im Sinn dieser Bestimmungen (Art. 647 ff. ZGB) ist also stets die
gemeinschaftliche Sache gemeint; im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum geht
es um Bauteile, die nach Massgabe von Art. 712b ZGB nicht zu Sonderrecht
ausgeschieden, sondern gemeinschaftlich sind (s. BGE 141 III 357 E. 3.2 S. 360
f.; 136 III 261 E. 2.1 S. 263; 130 III 441 E. 3.4 S. 448). Vom Sonderrecht ist
das Sondernutzungsrecht zu unterscheiden, für das der Gesetzgeber den Ausdruck
"ausschliessliches Nutzungsrecht" gewählt hat (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Gemeint
ist damit jedes einem oder mehreren Stockwerkeigentümern eingeräumte Recht, das
ihm oder ihnen erlaubt, einen gemeinschaftlichen Teil zu benützen und die
anderen Stockwerkeigentümer sowie Dritte von der Benutzung dieses Teils
auszuschliessen (AMÉDÉO WERMELINGER, in: Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 2019,
Vorbemerkungen zu Art. 712a-712t ZGB, N 179).
Nicht sonderrechtsfähig, sondern gemeinschaftlich und damit der (in
Stockwerkeigentum aufgeteilten) Gesamtsache zuzuordnen sind - neben dem Boden
der Liegenschaft und dem Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude
erstellt wird (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) - die Bauteile, die für den
Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume
anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das
Aussehen des Gebäudes bestimmen (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Dazu zählen
insbesondere die Dächer. Sie betreffen die Konstruktion und das äussere Ansehen
der Liegenschaft und bleiben selbst dann gemeinschaftlich, wenn daran - etwa
zur Benutzung als (Flach-) Dachterrasse - ein Sondernutzungsrecht besteht (BGE
141 III 357 a.a.O.; Urteil 5A_116/2011 vom 14. März 2011 E. 5).
Gemeinschaftlich sind auch tragende Mauern und Wände (insbesondere
Aussenmauern), die als Teil der Fassade überdies die äussere Gestalt des
Gebäudes bestimmen, die Decken, soweit sie (als horizontales Trennungselement
zwischen zwei Stockwerken) zur Struktur und Stabilität des Gebäudes beitragen,
das Fundament, das der Verankerung des Gebäudes dient und in der Regel das
gesamte Untergeschoss des Gebäudes umfasst, aber auch die zur Isolation und
Abdichtung dienenden Materialien, die für die Festigkeit des Gebäudes von
Bedeutung und somit losgelöst von ihrem Standort zwingend gemeinschaftlich sind
(WERMELINGER, a.a.O., N 129 ff. zu Art. 712b ZGB). Die äussere Gestalt und das
Aussehen des Gebäudes bestimmen neben den erwähnten Aussenmauern etwa die
Fassade (verstanden als Oberflächenbelag der Aussenmauern), die Fenstersimse
und die äusseren Seiten von Balkonen, Loggien und Veranden sowie die
Hauseingangstüre (ausführlich WERMELINGER, a.a.O., N 135 ff. zu Art. 712b ZGB).
Nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können sodann die Anlagen und
Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer
Räume dienen (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB). Dazu gehören zum Beispiel Räume
mit gemeinschaftlicher Zweckbestimmung (z.B. Abstell-, Hobby- und
Fitnessräume), das Treppenhaus sowie Gänge und Korridore, die den Zugang zu den
Stockwerkeinheiten ermöglichen und nicht nur demjenigen Stockwerkeigentümer zur
Benutzung zur Verfügung stehen, dessen Stockwerkeinheit erschlossen wird,
sondern in der Regel auch den anderen (WERMELINGER, a.a.O., N 148 ff. zu Art.
712b ZGB).
Bauliche Massnahmen an der Gesamtsache werden in notwendige (Art. 647c ZGB),
nützliche (Art. 647d ZGB) und luxuriöse (Art. 647e ZGB) eingeteilt, mit je
unterschiedlichen Zustimmungserfordernissen für ihre Anordnung im Einzelfall.
Da die Gesamtsache in Frage steht, müssen die notwendigen baulichen Massnahmen
(Art. 647c ZGB) den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit der Gesamtliegenschaft
erhalten (dazu ARTHUR MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar, 5. Aufl. 1981, N 57 zu
Art. 647 ZGB; CHRISTOPH THURNHERR, Bauliche Massnahme bei Mit- und
Stockwerkeigentum, Grundlagen und praktische Probleme, 2010, S. 96). Dasselbe
gilt sinngemäss für die nützlichen (Art. 647d ZGB) und der Verschönerung und
Bequemlichkeit dienenden (Art. 647e ZGB) Bauarbeiten (BGE 130 III 441 E. 3.4 S.
448). Dementsprechend ist auch aus der Perspektive der Gemeinschaft der
Stockwerkeigentümer zu beurteilen, ob eine bauliche Massnahme notwendig,
nützlich oder luxuriös erscheint, welches gemeinschaftliche Interesse also an
der Durchführung einer bestimmten baulichen Massnahme an der Gesamtsache
besteht. Steht eine bauliche Massnahme im ausschliesslichen Individualinteresse
eines oder weniger Stockwerkeigentümer, so ist sie aus der Optik der
Gemeinschaft als luxuriös anzusehen (BGE 141 III 357 E. 3.3 S. 361 mit
Hinweisen; ARTHUR MEIER-HAYOZ, a.a.O., N 8 und 17 zu Art. 647c ZGB; anders
AMÉDÉO WERMELINGER, Aktuelle Fragen und Probleme aus dem Stockwerkeigentum -
eine Übersicht, in: INR - Institut für Notariatsrecht und notarielle Praxis
Band/Nr. 21, 2017, S. 144 f., nach dessen Auffassung bei baulichen Massnahmen
an gemeinschaftlichen Teilen im Partikularinteresse eines einzelnen
Stockwerkeigentümers Art. 647c ff. ZGB "integral analog" anzuwenden sind und
die Frage der Kostenverteilung für die Qualifizierung der baulichen Massnahme
unerheblich und in Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB zu regeln ist). Der
Nachweis der Umstände, die für oder gegen ein bestimmtes Interesse der
Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer oder eines einzelnen Stockwerkeigentümers
sprechen, ist Tatfrage. Diesbezüglich ist das Bundesgericht grundsätzlich an
die vorinstanzlichen Feststellungen gebunden (E. 2.2). Rechtsfrage ist
hingegen, ob bzw. in welchem Umfang auf der Basis der erstellten Umstände ein
Interesse der Gemeinschaft oder des einzelnen Eigentümers zu bejahen oder zu
verneinen ist.
Im Sinne von Art. 647c ZGB notwendige bauliche Massnahmen sind - als
Untergruppe der notwendigen Verwaltungshandlungen - immer auch notwendig im
Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB (THURNHERR, a.a.O., S. 98; MEIER-HAYOZ,
a.a.O., N 55 zu Art. 647 ZGB). Gestützt auf die zuletzt zitierte Vorschrift
kann der einzelne Stockwerkeigentümer verlangen, dass eine notwendige bauliche
Massnahme durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet wird, wenn die
für deren Ausführung erforderliche Mehrheit der Miteigentümer (Art. 647c ZGB)
nicht zustande kommt. Als "notwendige" bauliche Massnahmen werden im Schrifttum
insbesondere Reparaturen, Ausbesserungen und Instandhaltungsarbeiten an
beschädigten oder mangelhaften gemeinschaftlichen Teilen aller Art genannt,
ebenso die notwendige Behebung von Baumängeln, für die der grundsätzlich zur
Gewährleistung verpflichtete Bauunternehmer nicht mehr herangezogen werden
kann, sowie die Verhinderung von Feuchtigkeitsschäden (THURNHERR, a.a.O., S.
100; s. auch MEIER-HAYOZ, a.a.O. N 62 zu Art. 647 ZGB).
4.4.
4.4.1. Im konkreten Fall fällt zunächst auf, dass der Kellerraum und der
Bereich vor dem Eingang der Wohnung laut den vorinstanzlichen Erwägungen im
Sondernutzungsrecht der Beschwerdeführer stehen (s. E. 4.1). Nach dem gängigen
Sprachgebrauch unterstellt das Obergericht damit, dass der Keller und der
Eingangsbereich nicht Gegenstand des Sonderrechts (Art. 712a Abs. 1 ZGB) der
Beschwerdeführer, sondern gemeinschaftliche (allenfalls nach Art. 712b Abs. 3
ZGB als gemeinschaftlich erklärte) Bestandteile des Gebäudes sind, an denen den
Beschwerdeführern ein ausschliessliches Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Wie es
zu diesen Sondernutzungsrechten kam, kann aber genauso offenbleiben wie die
Frage, ob das Obergericht in Tat und Wahrheit "Sonderrecht" meint und nur
fälschlicherweise von "Sondernutzungsrecht" spricht. Sollte es sich beim
Kellerraum und dem Eingangsbereich um gemeinschaftliche Teile handeln, würde an
dieser Zuordnung auch ein daran bestehendes Sondernutzungsrecht nichts ändern
(E. 4.3). Doch der Fehler der Vorinstanz gründet tiefer.
4.4.2. Was die Feuchtigkeit im Kellerraum angeht, schreibt die Vorinstanz, dass
der festgestellte Mangel (auch) die Aussenmauer als äussere Gebäudehülle und
damit einen gemeinschaftlichen (Bau-) Teil betreffe. Dass sie hinsichtlich der
Probleme an der Wand- und Deckenkonstruktion im Eingangsbereich zur selben
Einschätzung gelangt, unterstellt die Vorinstanz jedenfalls stillschweigend,
indem sie erklärt, die beantragten Massnahmen zur Sanierung der
Leichtbaukonstruktion im Eingangsbereich seien nicht notwendig im Sinne von
Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB. Wie oben dargelegt, bräuchte die Vorinstanz diese
Vorschrift von vornherein nicht zu erwähnen, wenn es sich um bauliche
Massnahmen an Gebäudeteilen handeln würde, die zu Sonderrecht ausgeschieden
sind (E. 4.3). Dass der angefochtene Entscheid anders zu verstehen wäre oder
dass sich die Vorinstanz in dieser Hinsicht getäuscht hätte, macht auch die
Beschwerdegegnerin nicht geltend. Die streitigen baulichen Massnahmen betreffen
also ausschliesslich gemeinschaftliche Teile.
4.4.3. Das Obergericht kommt zum Schluss, dass die eingeklagten Massnahmen aus
Sicht der Miteigentümergemeinschaft als luxuriös (Art. 647e ZGB) anzusehen
seien, weil sie ausschliesslich im Interesse der Beschwerdeführer liegen. Dabei
orientiert sich der angefochtene Entscheid am alleinigen Interesse der
Beschwerdeführer an der Erhaltung bzw. Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit oder
des Werts des Kellerraums und des Eingangsbereichs; er misst das Interesse der
Beschwerdegegnerin an der baulichen Massnahme am Interesse der Beschwerdeführer
an den in ihrem Sondernutzungsrecht stehenden Bereichen (E. 4.1). Diese
Vorgehensweise ist bundesrechtswidrig. Ob eine bauliche Massnahme
ausschliesslich einem oder wenigen Stockwerkeigentümern dient und deswegen aus
der Optik aller Miteigentümer im Sinne von Art. 647e ZGB als luxuriös
erscheint, beurteilt sich anhand des Interesses der betreffenden
Stockwerkeigentümer an ebendieser baulichen Massnahme. Einander gegenüber zu
stellen sind mit anderen Worten das Interesse der Beschwerdegegnerin und
dasjenige der Beschwerdeführer daran, die Aussenmauer im Kellerraum und die
Leichtbaukonstruktion im Eingangsbereich als gemeinschaftliche (Bau- oder
Gebäude-) Teile instandzustellen. Das Interesse der Beschwerdeführer am Wert
und an der Gebrauchsfähigkeit der Räume und Bereiche, in denen die fraglichen
Gebäudeteile gelegen sind, hat in diesem Vergleich nichts zu suchen. Dass es
sich hierbei um ein ausschliessliches Interesse der Beschwerdeführer handelt,
ist im Übrigen auch nicht weiter erstaunlich. Den Beschwerdeführern wurde am
Kellerraum und am Eingangsbereich ja ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Dass
die Beschwerdeführer aber an der Sanierung der besagten Bauteile selbst - und
nicht an der Erhaltung bzw. Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit oder des Werts
des Kellerraums und des Eingangsbereichs - ein ausschliessliches Interesse
hätten, das die von ihnen beantragten Massnahmen aus der Perspektive der
Beschwerdegegnerin als blosse Verschönerung oder als der Bequemlichkeit dienend
(Art. 647e ZGB) erscheinen liesse, ist dem angefochtenen Entscheid nicht zu
entnehmen, wird von der Beschwerdegegnerin nicht behauptet und ist auch nicht
ersichtlich. Aus den dargelegten Gründen verletzt der angefochtene Entscheid
also das Bundesrecht.
4.4.4. Was die Aussenmauer im Kellerraum angeht, beklagen sich die
Beschwerdeführer zu Recht über die vorinstanzliche Erkenntnis, wonach nicht
dargetan sei, dass die beantragten Massnahmen der Erhaltung des Werts und der
Gebrauchsfähigkeit der Wand des Kellerraums als gemeinschaftlichem Bauteil
dienen und deshalb im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB notwendig sind.
Abgesehen von der unzutreffenden Überlegung, dass sich der technische Mangel
der Wand ungünstig auf den Wert und die Gebrauchsfähigkeit des im
Sondernutzungsrecht der Beschwerdeführer stehenden Raums auswirke und die
Massnahmen deshalb im alleinigen Interesse der Beschwerdeführer stünden, ist
dem angefochtenen Entscheid keine Begründung zu entnehmen. Erfordert ein
gemeinschaftlicher Bauteil wie die hier betroffene Aussenmauer infolge eines
Schadens oder Mangels eine Intervention, so müssen die entsprechenden baulichen
Massnahmen (aus Sicht der Gemeinschaft der Miteigentümer) insbesondere dann als
notwendig (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB) bzw. als nötig (Art. 647c ZGB) gelten,
wenn es - wie hier - darum geht, mit den beantragten Reparaturen,
Ausbesserungen oder Instandstellungsarbeiten einen Feuchtigkeitsschaden zu
beheben und künftigen Problemen solcher Art entgegen zu wirken. Dass die
konkret anbegehrten Massnahmen (vgl. Sachverhalt Bst. B.a) nicht erforderlich
oder nicht geeignet wären oder sonstwie über das Ziel hinausschössen, die
Substanz des Eigentums zu erhalten und das Gebäude vor Zerstörung, Zerfall oder
Verschlechterung zu bewahren, macht die Beschwerdegegnerin nicht geltend.
Nachdem die Gebäudehülle in Frage steht, kann auch nicht gesagt werden, dass
der betroffene gemeinschaftliche Gebäudeteil den übrigen Stockwerkeigentümern
im Sinne von Art. 712h Abs. 3 ZGB nicht oder nur in ganz geringem Masse dienen
und sich deshalb eine Abweichung von der ordentlichen Verteilung der
Sanierungskosten rechtfertigen würde. Genauso wie die gemeinsamen Anlagen und
Einrichtungen bestimmen auch die gemeinschaftlichen Bauteile normalerweise den
Standard der gesamten in Stockwerkeigentum unterteilten Liegenschaft, weshalb
die zitierte Norm nur mit Zurückhaltung anzuwenden ist (vgl. BGE 117 II 251 E.
6b S. 255). In Anwendung von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB ist dem Rechtsbegehren
betreffend die Sanierung der Aussenwand im Bereich des Kellers zu entsprechen.
4.4.5. Die vorigen Erwägungen gelten sinngemäss für die Sanierung der
Leichtbaukonstruktion im Bereich vor dem Wohnungseingang. Zur Erklärung,
weshalb die anbegehrten Massnahmen nicht notwendig im Sinne der erwähnten
Vorschriften seien, begnügt sich das Obergericht abermals mit der erwähnten
Fehlüberlegung, wonach es auf das alleinige Interesse der Beschwerdeführer an
der Gebrauchsfähigkeit oder am Wert des Eingangsbereichs ankomme. In diesem
Fall geht es um Materialien, die zur Isolation und Abdichtung dienen, also um
zwingend gemeinschaftliche Bauteile, die den Standard der Liegenschaft als
Ganzes bestimmen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Feuchtigkeit
sich ihren Weg in der Gebäudehülle gewissermassen in entgegengesetzter Richtung
bahnt, indem sie aus dem Gebäudeinnern nach draussen dringt und dort bei kalter
Witterung kondensiert. Dass die beantragten Sanierungsmassnahmen nicht dazu
dienen, den Wert und die Gebrauchsfähigkeit der Leichtbaukonstruktion zu
erhalten, diese Massnahmen bezogen auf die Gesamtsache also nicht notwendig
bzw. nötig wären (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 und Art. 647c ZGB), ist dem
angefochtenen Entscheid nicht zu entnehmen und wird von der Beschwerdegegnerin
nicht behauptet. Gestützt auf Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB kann auch dem
Begehren betreffend die Leichtbaukonstruktion im Eingangsbereich entsprochen
werden.
5.
Im Ergebnis ist die Beschwerde also teilweise gutzuheissen. Soweit das
Obergericht die Berufung hinsichtlich der (ursprünglich) unter Ziff. 1.1. und
1.3. gestellten Rechtsbegehren abweist, ist der angefochtene Entscheid
aufzuheben und den besagten Begehren in teilweiser Gutheissung der Klage zu
entsprechen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens rechtfertigt es sich, der Beschwerdegegnerin zwei Drittel und den
Beschwerdeführern ein Drittel der Gerichtskosten aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
Satz 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführern für das
bundesgerichtliche Verfahren eine reduzierte Entschädigung zu bezahlen (Art. 68
Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
1.1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 3. Kammer, vom 25. März 2019 wird aufgehoben,
soweit das Obergericht damit die Berufung hinsichtlich der Klagebegehren Ziff.
1.1. und 1.3. abweist.
1.2. Die Klage wird teilweise gutgeheissen. Zu Lasten der Beschwerdegegnerin
werden folgende bauliche Massnahmen angeordnet:
1.2.1. Sanierung der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit der
Beschwerdeführer, GB V.________ Nr. xxx-x, im Bereich des Kellers durch
Verdichtung/Abdichtung (Injektionen) der undichten Kiesnest-Stellen im
Kellerinnern neben der Türe und an der Decke, Entfernung der dichtenden
äusseren Oberflächenapplikationen (Streifen vor Eingang von Boden bis
Mauerkrone) an der Aussenwand des Kellers und Anbringen des neuen, völlig
durchlässigen Farbanstrichs sowie Neuanstrich des Kellerinnern mit einem
weissen, völlig durchlässigen Farbanstrich zur Entfernung der entstandenen
Feuchtigkeitsflecken.
1.2.2. Sanierung der Gebäudehülle der Stockwerkeigentumseinheit der
Beschwerdeführer, GB V.________ Nr. xxx-x, der feuchten Leichtbaukonstruktion
im Eingangsbereich durch einen korrekt konstruierten Ersatz des ganzen
Holzwandelements aussen, welche allseitig luftdicht an die angrenzenden
Bauteile angeschlossen ist.
1.3. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden zu Fr. 1'000.-- den
Beschwerdeführern und zu Fr. 2'000.-- der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten und Parteientschädigung des
vorangegangenen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. April 2020
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Herrmann
Der Gerichtsschreiber: Monn