II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.387/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_387/2019
Arrêt du 14 août 2019
IIe Cour de droit civil
Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Herrmann, Président,
Escher et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.
Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Erin Wood Bergeretto, avocate,
recourante,
contre
Banque B.________,
intimée,
Office des poursuites du district de la Riviera -
Pays-d'Enhaut,
C.________,
Objet
vente aux enchères, adjudication (plainte 17 LP),
recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal
cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance,
du 12 avril 2019 (FA18.044200-190147-JFR 8).
Faits :
A.
A.a. A.________ est propriétaire d'un appartement à U.________, qu'elle a
acquis en 2010 au prix de 1'150'000 fr. Il s'agit d'une part de copropriété par
étages grevée d'une cédule hypothécaire au porteur, en premier rang, d'une
valeur de 1'300'000 fr. en capital, avec intérêt maximal de 10%.
A.b. Le 7 décembre 2017, la Banque B.________, en sa qualité de créancière
gagiste, a requis de l'Office des poursuites du district de la Riviera-Pays
d'Enhaut (ci-après: office) la vente de l'immeuble précité dans le cadre de la
poursuite en réalisation de gage immobilier n° x'xxx'xxx dirigée contre
A.________.
A.c.
A.c.a. Par avis du 8 décembre 2017, l'office a informé la poursuivie qu'il
avait reçu la réquisition de vente de l'immeuble pour 1'950'483 fr. 75 et qu'un
acompte de 160'868 fr. 90 devait être versé dans un délai de 10 jours afin de
pouvoir obtenir un éventuel sursis au sens de l'art. 123 LP.
A.c.b. Le 21 mars 2018, l'office a adressé à la poursuivie le procès-verbal
d'estimation de gage ainsi qu'un rapport d'expertise du 5 mars 2018 estimant à
1'980'000 fr. la valeur vénale de l'immeuble.
A.c.c. Le 8 mai 2018, l'office a publié dans la Feuille des avis officiels du
canton de Vaud et la Feuille officielle suisse du commerce la vente aux
enchères fixée au 5 octobre 2018 à 10h00.
A.c.d. Le 22 juin 2018, l'office a communiqué aux parties l'état des charges
dont le total s'élevait à 1'174'588 fr. et comportait, outre celle de la Banque
B.________ à hauteur de 1'123'327 fr. 15, les productions de deux hypothèques
légales de droit public privilégiées, soit celle de la Commune de U.________ en
lien avec des créances d'impôt foncier pour un total de 5'020 fr. 74 et celle
de l'Etat de Vaud en lien avec des créances d'impôt sur le revenu et la fortune
pour un total de 46'239 fr. 90.
A.c.e. Le 9 août 2018, l'office a communiqué aux parties les conditions de la
vente aux enchères.
A.d. Par courrier du 27 septembre 2018, l'Etat de Vaud a informé l'office que
la poursuivie avait intégralement acquitté ses créances et qu'il retirait en
conséquence les productions qu'il avait fait valoir. Le même jour, il a requis
du conservateur du registre foncier la radiation des quatre hypothèques légales
censées garantir ces créances.
A.e. Par courrier du 4 octobre 2018, la poursuivie a sollicité le report d'un
mois, en tant que sursis exceptionnel, de la vente prévue le lendemain en
exposant qu'elle avait mandaté une société canadienne pour rechercher un
financement, que cette société avait identifié D.________ SA comme partenaire
contractuel mais que le processus avait été retardé pour des raisons qu'elle ne
maîtrisait pas.
L'office a répondu par courriel du même jour que le report de la vente n'était
pas envisageable.
A.f. Les enchères se sont tenues le 5 octobre 2018 à 10h00. Selon le
procès-verbal, il a été annoncé à l'assemblée que l'Etat de Vaud avait retiré
ses productions et que le chiffre n° 1 des conditions de vente était modifié en
ce sens que l'immeuble serait adjugé après trois criées au plus offrant, à
condition que les offres soient supérieures à 5'020 fr. 75.
Après trente-deux surenchères, l'immeuble a été adjugé à C.________ pour le
prix de 1'296'000 fr.
B.
B.a.
B.a.a. Le 15 octobre 2018, A.________ a déposé plainte auprès de la Présidente
du Tribunal d'arrondissement de l'Est vaudois (ci-après: présidente). Elle a
conclu à ce qu'il soit constaté que la vente aux enchères et l'adjudication du
5 octobre 2018 sont nulles, subsidiairement à ce qu'elles soient annulées.
Par écriture du 25 octobre 2018, la plaignante a produit notamment un courriel
du 5 octobre 2018 qu'un collaborateur de D.________ SA avait adressé à sa
mandataire. Il en ressort qu'il demandait qu'une personne en charge du dossier
à la Banque B.________ prenne contact avec lui pour lui fournir tous les
détails afin qu'il pût virer les fonds destinés à couvrir l'hypothèque. Elle a
aussi produit un courriel du même jour par lequel sa mandataire a transféré à
la collaboratrice de la Banque B.________ le courriel précité en lui demandant
de prendre contact avec le collaborateur de D.________ SA pour finaliser
l'affaire.
B.a.b. Par prononcé du 10 janvier 2019, la présidente a rejeté la plainte.
B.b. Par arrêt du 12 avril 2019, la Cour des poursuites et faillites du
Tribunal cantonal vaudois a rejeté le recours interjeté par la plaignante
contre ce prononcé.
C.
Par acte posté le 9 mai 2019, A.________ exerce un recours en matière civile
contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral. Elle conclut principalement à sa
réforme en ce sens qu'il est constaté que la vente aux enchères et
l'adjudication du 5 octobre 2018 sont nulles, respectivement qu'elles sont
annulées, et que le dossier est renvoyé à l'office en l'invitant à publier un
nouvel état des charges et fixer une nouvelle date pour la vente aux enchères
de l'immeuble. Subsidiairement, elle conclut à son annulation et au renvoi de
la cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision au sens des
considérants. En substance, elle se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans
l'établissement des faits et de la violation des art. 123 et 140 LP.
Des observations n'ont pas été requises.
D.
Par ordonnance du 6 juin 2019, la requête d'effet suspensif assortissant le
recours a été rejetée.
Considérant en droit :
1.
1.1. Le recours a été déposé à temps (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre
d'une décision finale (art. 90 LTF; ATF 135 I 187 consid. 1.2) rendue en
matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec
l'art. 19 LP) par une autorité de surveillance statuant en dernière instance
cantonale (art. 75 al. 1 LTF); il est recevable sans égard à la valeur
litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF).
1.2.
1.2.1. Selon l'art. 76 al. 1 LTF, a qualité pour former un recours en matière
civile quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a
été privé de la possibilité de le faire (let. a) et est particulièrement touché
par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation
ou sa modification (let. b). Sauf exceptions non réalisées en l'espèce (cf. ATF
142 I 135 consid. 1.3.1; 136 III 497 consid. 1.1 et les références), cet
intérêt doit être actuel et pratique, c'est-à-dire qu'il doit exister non
seulement au moment du dépôt du recours, mais encore au moment où l'arrêt est
rendu (ATF 137 I 296 consid. 4.2; 137 II 40 consid. 2.1; arrêt 5A_187/2019 du
24 avril 2019 consid. 2.1).
1.2.2. En l'espèce, la recourante a succombé devant la cour cantonale. Elle se
plaint de la violation de l'art. 140 LP, en tant que l'office n'a pas
communiqué l'état des charges modifié aux intéressés avant la vente aux
enchères, mais aussi de celle de l'art. 123 LP en tant que l'office a refusé de
lui octroyer un sursis exceptionnel. La vente aux enchères ayant eu lieu, il se
pose la question de savoir si la recourante a encore un intérêt à attaquer le
refus du sursis. Or, de jurisprudence constante, la voie de la plainte aux
autorités de surveillance est ouverte à l'encontre des irrégularités commises
non seulement lors de la réalisation mais aussi dans la procédure préparatoire
(art. 25 ss ORFI, cf. entre autres: arrêt 5A_275/2018 du 11 septembre 2018
consid. 1.2). Fait notamment partie de cette procédure préparatoire le sursis à
la vente après publication de celle-ci (art. 32 ORFI). Saisie d'une plainte
portant sur de tels objets, l'autorité de surveillance peut, s'il y a lieu,
casser la décision prise et ordonner le renvoi de la vente ou, si celle-ci a
déjà eu lieu, annuler l'adjudication (cf. ATF 121 III 197 consid. 2 et les
références; arrêt 5A_30/2012 du 12 avril 2012 consid. 4).
Il suit de là que le recours est aussi recevable sous l'angle de l'intérêt de
la recourante à attaquer la décision cantonale.
2.
2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel
qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le
droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être lié ni par les motifs de
l'autorité précédente, ni par les moyens des parties; il peut donc admettre le
recours en se fondant sur d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant,
comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 143 V 19
consid. 2.3; 140 III 86 consid. 2). Cela étant, eu égard à l'exigence de
motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que
les griefs soulevés; il n'est pas tenu de traiter, à l'instar d'une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques pouvant se poser, lorsque
celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2; 137 III
580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4).
2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ceux-ci ont été
constatés de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de
l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible
d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui
soutient que les faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte,
c'est-à-dire arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 143 I 310 consid. 2.2 et
la référence), doit satisfaire au principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF).
Il ne peut en particulier pas se borner à contredire les constatations
litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre
appréciation des preuves; il doit indiquer de façon précise en quoi ces
constatations sont arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid.
1.4.3). Une critique des faits qui ne satisfait pas à cette exigence est
irrecevable (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 et la référence).
3.
L'autorité supérieure de surveillance a tout d'abord jugé que l'office n'avait
pas à reporter la vente aux enchères pour permettre de publier un nouvel état
des charges. Selon elle, une nouvelle procédure d'épuration n'était pas
justifiée en raison de la suppression de certaines charges car les personnes
présentes lors de la vente avaient été dûment informées du fait que l'Etat de
Vaud avait retiré ses productions et que la vente avait donc eu lieu en toute
connaissance de cause. Elle a ajouté que, le montant des hypothèques légales
privilégiées étant prélevé par préférence sur le prix de vente, il n'impliquait
pas de charge supplémentaire pour l'acquéreur potentiel et de réduction du prix
de vente; en outre, l'immeuble avait été adjugé pour le prix de 1'296'000 fr.,
soit suffisamment pour désintéresser le créancier hypothécaire et laisser un
reliquat, et acquis en 2010 pour la somme du 1'150'000 fr., ce qui rendait
d'autant moins crédibles les allégations de la recourante sur l'obtention d'un
prix supérieur en cas de dépôt d'un nouvel état des charges.
Ensuite, l'autorité supérieure de surveillance a jugé que la demande de sursis
exceptionnel de la recourante, intervenue le 4 octobre 2018, soit la veille de
la vente aux enchères, était tardive et que la recourante n'avait apporté aucun
élément concret permettant de retenir qu'une solution de refinancement était à
bout touchant et que de réguliers versements étaient à escompter. Elle a ajouté
que le seul fait que la recourante se soit acquittée de sa dette envers l'Etat
de Vaud ne suffisait pas à rendre vraisemblable un refinancement de la dette
hypothécaire de 1'123'327 fr. 45; le courriel de D.________ SA du 5 octobre
2018, outre qu'il n'avait pas été transmis immédiatement à l'office avant la
vente, était également insuffisant pour rendre vraisemblable qu'un tel
refinancement était assuré, la mandataire de la recourante ayant transmis ce
courriel à un tiers en lui demandant de prendre contact avec cette banque pour
finaliser la transaction. Quoi qu'il en soit, selon elle, on ne pouvait pas
reprocher à l'office de n'avoir pas pris en compte un élément qui ne lui avait
pas été soumis, les autres éléments à sa disposition ne pouvant que justifier
un refus.
4.
La recourante se plaint d'arbitraire (art. 9 Cst.) dans l'établissement des
faits.
Sa critique doit toutefois être rejetée, pour autant qu'elle soit recevable
(cf. supra consid. 2.2) : elle ne fait que reprendre des faits qui ressortent
de l'arrêt attaqué en y ajoutant sa propre appréciation - soit que la Banque
B._______ est la seule créancière gagiste, qu'elle avait informé l'office des
négociations en cours pour trouver un refinancement de l'immeuble et que le
représentant de l'Etat de Vaud avait requis la radiation des hypothèques
légales du registre foncier - ou en citant un autre - soit que son conjoint
habite l'immeuble - sans démontrer qu'elle aurait allégué celui-ci et offert de
le prouver en instance cantonale.
5.
La question qui se pose est de savoir si l'office doit communiquer un nouvel
état des charges modifié en raison du retrait de ses productions par un
créancier.
5.1. La recourante se plaint de la violation de l'art. 140 LP.
Elle soutient que l'office connaissait la modification des charges suite au
retrait des réquisitions de l'Etat de Vaud et savait que l'adaptation de l'état
des charges était un moyen de sauvegarder ses intérêts, de sorte qu'une
nouvelle notification de l'état des charges s'imposait. Selon elle en effet,
cette nouvelle notification n'avait pas pour but de faire obstacle à la
réalisation forcée mais d'examiner les conditions des enchères de la manière la
plus avantageuse dans son cas vu que la radiation d'hypothèques légales du
registre foncier aurait permis à l'acquéreur d'obtenir un financement plus
avantageux. Elle ajoute que la modification de l'état des charges n'a pas été
communiquée aux intéressés avant la tenue des enchères, mais seulement lors de
cette vente, alors qu'elle aurait pu influencer le résultat des enchères.
5.2. La réalisation du gage a lieu conformément aux règles applicables à la
réalisation après saisie (art. 156 al. 1 in initio cum 122 à 143b LP). Selon
l'art. 140 LP, avant de procéder aux enchères, le préposé dresse l'état des
charges qui grèvent les immeubles (servitudes, charges foncières, gages
immobiliers, droits personnels annotés) en se fondant sur les productions des
ayants droit et les extraits du registre foncier (al. 1). Le préposé communique
cet état aux intéressés, en leur assignant un délai de dix jours pour former
opposition. Les art. 106 à 109 sont applicables (al. 2). Le préposé fait
procéder, en outre, à une estimation de l'immeuble et en communique le résultat
aux intéressés (al. 3).
L'état des charges renseigne donc sur les droits réels et les obligations
réelles qui grèvent l'immeuble. D'une part, l'acquéreur doit avoir connaissance
des charges qu'il reprendra avec le bien-fonds et, d'autre part, les créanciers
gagistes intéressés doivent savoir, en rapport avec la distribution des
deniers, quels sont les droits qui précèdent leurs prétentions et lesquels sont
sur le même pied. Les effets de l'état des charges se limitent à la procédure
de poursuite en cours (ATF 129 III 246 consid. 3.1; arrêt 5A_394/2014 du 21
juillet 2014 consid. 4.1.2).
Si l'état des charges n'est pas contesté dans le délai de dix jours, il devient
définitif et les droits qui y figurent sont considérés comme reconnus par tous
les intéressés pour la poursuite en cours (art. 37 al. 2 ORFI; ATF 121 III 24
consid. 2b; 120 III 20 consid. 1; cf. aussi ATF 135 III 545 consid. 2.4 et
arrêt 7B.52/2006 du 12 septembre 2006 consid. 3 [état de collocation]). Même si
des nouvelles enchères doivent être fixées, l'état des charges dressé pour les
précédentes fait également règle (art. 65 al. 1 ORFI; arrêt 7B.172/2001 du 3
août 2001 consid. 2c). Un état des charges définitif peut toutefois être
modifié d'office, en tout temps, s'il a été établi en violation de règles de
procédure impératives, parce qu'instituées dans l'intérêt public ou dans
l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers, en raison d'une omission fautive du
préposé (ATF 121 III 24 consid. 2b; 120 III 20 consid. 1), ou lorsque des faits
nouveaux postérieurs à l'établissement de l'état des charges surviennent et
qu'une procédure d'épuration ultérieure est le seul moyen de sauvegarder
certains droits et des intérêts importants. En outre, lors de la distribution
des deniers, il convient de tenir compte d'un changement de la situation de
droit intervenu après l'établissement de l'état des charges, ce qui a
pratiquement les mêmes effets que la modification de l'état des charges; de
même, une révision de l'état des charges pourrait être envisagée en raison de
faits nouveaux (ATF 113 III 17 consid. 2 et les références; arrêt 5A_445/2011
du 11 janvier 2012 consid. 4.3).
Un auteur relève qu'un créancier dont le droit a été admis à l'état des charges
peut en tout temps renoncer à ce droit durant la procédure. L'office doit
adapter l'état des charges et, selon des circonstances que cet auteur ne
précise pas, le communiquer à nouveau aux autres intéressés (FEUZ, in Basler
Kommentar, SchKG I, 2 ^ème éd., 2010, n° 121 ad art. 140 LP).
5.3. En l'espèce, c'est à raison que l'autorité supérieure de surveillance a
jugé que le retrait des productions du titulaire d'une hypothèque légale
privilégiée n'imposait pas à l'office de communiquer à nouveau aux intéressés
l'état des charges définitif et d'ouvrir une nouvelle procédure d'épuration. La
recourante se trompe lorsqu'elle soutient que cette modification a pour effet
de permettre à l'acquéreur d'obtenir un financement plus avantageux. En effet,
comme l'ont relevé les magistrats cantonaux, les personnes présentes lors de la
vente aux enchères ont été dûment informées du retrait des productions
précitées et le montant des hypothèques légales privilégiées est dans tous les
cas prélevé par préférence sur le prix de vente (art. 45 al. 1 et 46 ORFI), de
sorte que cette charge n'implique pas de modification du prix de vente pour
l'acquéreur.
Il suit de là que le grief de violation de l'art. 140 LP doit être rejeté.
6.
La seconde question qui se pose est celle de l'octroi d'un sursis à la vente
aux enchères.
6.1. La recourante se plaint de la violation de l'art. 123 LP.
Elle expose qu'elle a déposé sa demande de sursis le 4 octobre 2018, soit avant
la vente litigieuse, que son engagement était, outre les frais, de
désintéresser complètement le créancier gagiste par la reprise de la dette
hypothécaire par un tiers et que la durée du sursis sollicité était d'un mois
seulement. Elle précise que l'office avait connaissance des démarches
entreprises et que le refinancement était à bout touchant.
6.2. Selon l'art. 123 al. 1 LP, auquel renvoie l'art. 143a LP, si le débiteur
rend vraisemblable qu'il peut acquitter sa dette par acomptes et s'il s'engage
à verser à l'office des acomptes réguliers et appropriés, le préposé peut
renvoyer la réalisation de douze mois au plus, une fois le premier versement
effectué.
L'ajournement de la vente est une faveur accordée au débiteur. Les conditions
auxquelles elle est subordonnée doivent, par conséquent, être strictement
observées. Dans la mesure où il s'agit de savoir si la décision de l'office est
justifiée en fait (question d'opportunité et d'appréciation), seules les
autorités cantonales de surveillance sont tenues de réexaminer la décision de
l'office avec un plein pouvoir de cognition, le Tribunal fédéral faisant pour
sa part preuve de retenue (arrêt 5A_347/2015 du 30 juin 2015 consid. 3.1.2 et
les références).
La requête de sursis doit être déposée au plus tard avant que la vente ne soit
ordonnée (arrêt 5A_25/2011 du 18 avril 2011 consid. 4.1, non publié aux ATF 137
III 235). Néanmoins, si la requête intervient après la publication de la vente
ou postérieurement à d'autres mesures préparatoires de la vente, elle peut
encore être admise pour autant que le débiteur s'acquitte immédiatement non
seulement de l'acompte fixé mais aussi des frais occasionnés par les
préparatifs et le renvoi de la vente (cf. art. 32 al. 1 ORFI). Au demeurant,
celui qui dépose sa requête tardivement, en tout cas le jour même de la vente,
risque de se voir opposer un rejet au motif que l'office n'est tout simplement
plus en mesure d'examiner de manière circonspecte les conditions et les
modalités du sursis (ATF 82 III 33 [35]). Un auteur propose que la requête de
sursis soit déposée au moins un demi jour ouvrable avant le début de la vente
aux enchères (SUTER, in Basler Kommentar, SchKG I, 2 ^ème éd., 2010, n° 12 ad
art. 123 LP).
6.3. En l'espèce, si on peut douter que sa demande de sursis du 4 octobre 2018
soit tardive, la recourante ne démontre en revanche pas l'arbitraire de la
constatation selon laquelle, ce jour-là, l'exigence légale du paiement immédiat
de l'acompte fixé et des frais n'était pas remplie. Elle ne fait que prétendre
que l'office avait connaissance de démarches dans ce sens, ce qui est
manifestement insuffisant à cet égard. Le sursis à la vente ne pouvait dès lors
qu'être refusé. Elle n'attaque pas non plus la constatation selon laquelle le
courriel de D.________ SA du 5 octobre 2018 n'avait pas été porté à la
connaissance de l'office avant la vente aux enchères. Au demeurant, s'il
fallait déduire de la transmission de ce courriel qu'une nouvelle demande était
déposée le jour même de la vente, la qualification de tardive n'aurait alors
pas contrevenu à l'art. 123 LP vu le pouvoir d'appréciation des autorités de
poursuite dans l'application de cette norme.
7.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. Les
frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante
qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). L'intimée et l'adjudicataire ayant renoncé à
se déterminer sur l'effet suspensif et n'ayant pas été invités à se déterminer
au fond, aucuns dépens ne sont dus (art. 68 al. 1 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites du
district de la Riviera - Pays-d'Enhaut, à C.________ et à la Cour des
poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud, en qualité
d'autorité supérieure de surveillance.
Lausanne, le 14 août 2019
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Herrmann
La Greffière : Achtari