I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.621/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_621/2019
Urteil vom 26. Februar 2020
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Hug.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Clivia Wullimann, Beschwerdeführerin,
gegen
Gewerkschaft B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Walter Keller, Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag; ausserordentliche Kündigung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer,
vom 11. November 2019 (ZKBER.2019.67).
Sachverhalt:
A.
Am 26. Juni 2015 schlossen A.________ (Beschwerdeführerin, Mieterin) und die
Gewerkschaft B.________ (Beschwerdegegnerin, Vermieterin) einen Mietvertrag
über eine 3 ½-Zimmer-Wohnung am X.________ Weg in U.________. Mit S chreiben
vom 20. April 2017 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie zog die
Kündigung am 8. Juni 2017 zurück unter den Bedingungen, dass die Mieterin keine
«Richtbestimmungen» im Haus oder Veränderungen an den allgemeinen Räumen
vornehme und die Privatsphäre der anderen Hausbewohner achte. Mit Schreiben vom
30. November 2017 ermahnte die Vermieterin die Mieterin, sich an die
Bedingungen vom 8. Juni 2017 zu halten, andernfalls sie die Kündigung gemäss
Art. 257f OR ausspreche.
Am 17. Januar 2018 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag per 28. Februar
2018. Auf Verlangen der Mieterin führte sie als Begründung an, die Mieterin
habe durch ihre Einmischung in Privatangelegenheiten anderer Hausbewohner und
durch die Missachtung der Vereinbarung vom 8. Juni 2017 sowie der Mahnung vom
30. November 2017 das Mietverhältnis unzumutbar gemacht.
B.
Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren klagte die Mieterin beim Richteramt
Solothurn- Lebern und beantragte, die Kündigung vom 17. Januar 2018 sei
aufzuheben. Eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen, mindestens aber um
drei Jahre zu erstrecken. Die Vermieterin verlangte mit Widerklage die
Ausweisung der Mieterin. Am 14. Dezember 2018 wies das Richteramt die Klage ab
und trat auf die Widerklage nicht ein.
Die dagegen erhobene Berufung der Mieterin wies das Obergericht des Kantons
Solothurn am 11. November 2019 ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, das
Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und es sei die Kündigung vom 17. Januar
2018 als missbräuchlich zu qualifizieren und aufzuheben. Eventualiter sei eine
Erstreckung von drei Jahren zu gewähren. Subeventualiter sei die Sache zur
neuen Beurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Die Vermieterin habe die
Gerichtskosten des kantonalen Verfahrens zu tragen und der Mieterin eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 10'143.70 zu leisten. Für das
bundesgerichtliche Verfahren ersucht die Mieterin um unentgeltliche
Rechtspflege.
D.
Mit Verfügung vom 8. Januar 2020 wurde dem Gesuch der Beschwerdeführerin um
aufschiebende Wirkung entsprochen, nachdem die Beschwerdegegnerin dagegen keine
Einwendungen erhoben und das Obergericht auf eine Stellungnahme verzichtet
hatte.
In der Sache wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen. Auf die
Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer genügenden Begründung (vgl. unten,
Erwägung 2) - einzutreten.
1.2. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als
erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). In der
Beschwerde ist darzutun, inwiefern die Voraussetzungen für eine nachträgliche
Einreichung von Tatsachen und Beweismitteln erfüllt sein sollen (BGE 143 I 344
E. 3 S. 346). Die Beschwerdeführerin reicht mit ihrer Beschwerde ein Schreiben
der Beschwerdegegnerin vom 11. Juni 2019 an alle Mieter der Liegenschaft
X.________ Weg in U.________ als neues Beweismittel ein. Das angefochtene
Urteil erging am 11. November 2019, weshalb dieses Schreiben ein unechtes Novum
darstellt. Die Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, inwiefern die
Voraussetzungen von Art. 99 Abs. 1 BGG erfüllt sein sollen. Das Schreiben hat
unberücksichtigt zu bleiben.
2.
2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Mit Blick auf die allgemeinen Begründungsanforderungen an eine Beschwerde
(Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend
gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich
sind. Es ist jedenfalls nicht gehalten, wie ein erstinstanzliches Gericht alle
sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f. mit Hinweisen).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt,
worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll
in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im
kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneuern, sondern mit ihrer Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III
86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Erfüllt eine Beschwerde diese Anforderungen
nicht, ist darauf nicht einzutreten.
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei willkürlich (BGE 140 III 115 E. 2 S.
117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein
sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90 mit
Hinweisen). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit
Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
3.
3.1. Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Der
Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht
nehmen (Art. 257f Abs. 2 OR). Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung
des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass
dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses
nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und
Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats
kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen
kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren
Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR).
Die ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine
nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde
Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive Schwere
aufweist, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht
zuzumuten ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen
Ermessensentscheid im Sinne von Art. 4 ZGB, der nach ständiger Praxis vom
Bundesgericht bloss mit Zurückhaltung geprüft wird. Das Bundesgericht greift
nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen
falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst, wenn sie grundlos von in Lehre und
Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte
berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie
umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu
korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis
offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (Urteil
4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; vgl. allgemein BGE 130 III 28 E. 4.1 S. 32;
126 III 223 E. 4a S. 227 f.).
3.2. Die Vorinstanz verwies weitgehend auf die Begründung der ersten Instanz.
Diese stellte darauf ab, dass die Beschwerdeführerin sich mehrmals ungebührlich
über das Privatleben anderer Hausbewohner geäussert habe, womit sie ihre
Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt habe. Spätestens mit dem
Schreiben vom 30. November 2017 sei eine Abmahnung im Sinne von Art. 257f Abs.
3 OR erfolgt. Trotzdem habe die Beschwerdeführerin sich weiterhin unschicklich
über andere Hausbewohner geäussert und die Durchsetzung der Hausordnung in die
eigene Hand genommen. Damit habe sie abermals ihre Sorgfaltspflichten verletzt
und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet. Die
gesetzlichen Formen und Fristen für eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR
seien eingehalten und das Mietverhältnis somit per 28. Februar 2018 aufgelöst
worden.
3.3. Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine willkürliche
Rechtsanwendung und einen Ermessensmissbrauch vor. Die Vorinstanz anerkenne,
dass die Beschwerdeführerin gemäss Art. 259a Abs. 1 lit. a OR zu Recht die
Beseitigung von Mängeln verlangt habe. Gleichzeitig werfe ihr die Vorinstanz
mangelnde Toleranz vor. Allerdings bestehe nur dann ein Mangel, wenn das Mass
der notwendigen Toleranz in einem Mietshaus überschritten sei. Daher leide das
angefochtene Urteil an einem unlösbaren Widerspruch und verletze Art. 257f
sowie Art. 259a Abs. 1 lit. a OR.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin eine unzureichende
Verhältnismässigkeitsprüfung. Namentlich habe die Vorinstanz übergangen, dass
sich der Beschwerdegegnerin neben der Kündigung andere Möglichkeiten zur
Wiederherstellung des Hausfriedens geboten hätten, so zum Beispiel die
Einführung eines Waschplans mit Weisungen zur Benutzung der Waschküche.
3.4. Die Vorinstanzen erblickten im Verhalten der Beschwerdeführerin eine
Sorgfaltspflichtverletzung, weil sie sich mehrmals in Privatangelegenheiten
anderer Hausbewohner eingemischt und diesen Dummheit, Bequemlichkeit und
fehlenden Menschenverstand zugeschrieben habe. Das Verhältnis zwischen der
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin sowie den anderen Hausbewohnern
sei seit längerer Zeit zerrüttet gewesen. Zwar sei die Hausordnung
grundsätzlich durchzusetzen, doch seien die Verhaltensweisen der
Beschwerdeführerin über die Geltendmachung von Mängeln hinausgegangen.
Ausschlaggebend sei die Gesamtheit der Handlungen der Beschwerdeführerin.
Selbst wenn ein mögliches Fehlverhalten der anderen Hausbewohner vorgelegen
haben sollte, indem die Hausordnung nicht pedantisch eingehalten worden sei,
rechtfertige dies nicht das Vorgehen der Beschwerdeführerin, deren Meldungen
das ordentliche Mass allfälliger Mangelrügen klar überschritten hätten.
3.5. Wo die Beschwerdeführerin rügt, sie habe bloss auf tatsächlich bestehende
Mängel hingewiesen, geht sie über einen entscheidenden Punkt hinweg. Denn beide
Vorinstanzen erwogen, dass es ihre übermässigen Kontrollen und das aggressive
Vorgehen waren, welche das Mietverhältnis unzumutbar machten. So habe die
Beschwerdeführerin die Durchsetzung der Hausordnung zuweilen selbst in die Hand
genommen. Insoweit sie angebliche Verstösse gegen die Hausordnung meldete, habe
sie jeweils - trotz schriftlicher Abmahnung - zusammenhangslos und diffamierend
auch über den Zivilstand und das Privatleben der anderen Hausbewohner
berichtet. Die Beschwerdeführerin geht nicht auf die überzeugende Begründung
der Vorinstanz ein, wonach ihr untragbares Verhalten in seiner Gesamtheit die
notwendige Schwere erreichte, um die ausserordentliche Kündigung zu
rechtfertigen, selbst wenn es in einzelnen Punkten lediglich um die
Geltendmachung von Mängeln ging.
3.6. Es kann keine Rede davon sein, dass die Vorinstanz Bundesrecht unrichtig
angewandt oder ihr Ermessen missbraucht hätte, wenn sie vor diesem Hintergrund
den Verbleib der Beschwerdeführerin im Mietobjekt für die übrigen Hausbewohner
als untragbar erachtete. Das Bundesgericht hat somit keinen Anlass
einzugreifen.
4.
Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf das Eventualbegehren der
Beschwerdeführerin einzugehen, wonach das Mietverhältnis um drei Jahre zu
erstrecken sei. Denn die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen
schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
(Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).
5.
Die beantragte Neuregelung der Prozesskosten des kantonalen Verfahrens
begründet die Beschwerdeführerin allein mit der Gutheissung ihrer Beschwerde.
Damit hat es sein Bewenden.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie eingetreten
werden kann. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege für das
bundesgerichtliche Verfahren ist abzuweisen, weil die Beschwerde als von
vornherein aussichtslos erschien (Art. 64 Abs. 1 BGG). Darüber musste unter den
gegebenen Umständen nicht vorgängig separat entschieden werden (vgl. Urteile
4A_429/2019 vom 13. November 2019 E. 6; 4A_20/2011 vom 11. April 2011 E.
7.2.2). Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdegegnerin, die sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu
äussern hatte und dagegen keine Einwendungen erhob, ist kein zu entschädigender
Aufwand entstanden.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Das Gesuch der Beschwerdeführerin um unentgeltliche Rechtspflege für das
bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Der Beschwerdegegnerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Februar 2020
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hug