I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.503/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_503/2019
Urteil vom 6. Januar 2020
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichter Rüedi,
Bundesrichterin May Canellas,
Gerichtsschreiber Stähle.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Klaus Schmuki,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwälte Georg Weber und Dr. Oliver Fritschi,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Anfechtung des Anfangsmietzinses,
Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Thurgau vom 16. Mai
2019 (ZBR.2018.37).
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) war ab 1. November 1989 Mieterin einer
Industrieliegenschaft an der Strasse U.________ in V.________. Ab 1. April 2012
betrug der monatliche Nettomietzins Fr. 25'000.-- nebst Mehrwertsteuer. Per
Ende 2015 kündigte die A.________ AG den dannzumal bestehenden Mietvertrag. Am
26. und 27. Oktober 2015 schloss sie mit der B.________ GmbH (Vermieterin,
Beschwerdegegnerin) für die Zeit von 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2018 einen
neuen Mietvertrag über diese Liegenschaft ab. Sie vereinbarten einen
monatlichen Nettomietzins von Fr. 30'166.30 nebst Mehrwertsteuer. Mit Eingabe
vom 27. Januar 2016 focht die A.________ AG den Mietzins bei der
Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse der Gemeinde V.________ als
missbräuchlich an.
B.
Am 4. Mai 2016 reichte die A.________ AG beim Bezirksgericht Münchwilen eine
Klage gegen die B.________ GmbH ein, mit der sie verlangte, die
Missbräuchlichkeit des Mietzinses festzustellen und den monatlichen
Nettomietzins von Fr. 30'166.30 auf das zulässige Mass herabzusetzen.
Mit Entscheid vom 13. September 2018 stellte der Einzelrichter am
Bezirksgericht Münchwilen fest, dass der angefochtene Mietzins missbräuchlich
sei. Er setzte den monatlichen Nettomietzins für die Vertragsdauer von 1.
Januar 2016 bis 31. Dezember 2018 auf Fr. 18'333.33 pro Monat nebst
Mehrwertsteuer herab und verpflichtete die B.________ GmbH, der A.________ AG
den Betrag von Fr. 425'986.90 nebst Zins zu 5 % ab Rechtskraft des Urteils zu
bezahlen.
Die B.________ GmbH focht dieses Urteil mit Berufung beim Obergericht des
Kantons Thurgau an. Dieses hiess die Berufung mit Entscheid vom 16. Mai 2019
gut und wies die Klage ab.
C.
Die A.________ AG verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des
Obergerichts sei aufzuheben. Die Streitsache sei "zur materiellen Prüfung und
Beurteilung der Missbräuchlichkeit des vereinbarten Mietzinses in quantitativer
Hinsicht", eventualiter zur Beweisabnahme, an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Ausserdem sei der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Das Obergericht begehrt die Abweisung der Beschwerde, unter Verzicht auf
Vernehmlassung und Hinweis auf den angefochtenen Entscheid. Die
Beschwerdegegnerin beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten,
eventualiter sei sie abzuweisen. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2019 teilte die
Beschwerdeführerin mit, sie halte an den Ausführungen in der Beschwerdeschrift
"in allen Teilen und umfassend" fest.
Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2019 wurde der Beschwerde mangels
Opposition aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
1.1. Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90
BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Weiter erreicht der Streitwert
den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden
Mindestbetrag von Fr. 15'000.--.
1.2. Die Beschwerde in Zivilsachen ist ein reformatorisches Rechtsmittel (Art.
107 Abs. 2 BGG). Grundsätzlich muss die rechtsuchende Partei einen Antrag in
der Sache stellen. Ein blosser Rückweisungsantrag reicht ausnahmsweise aus,
wenn das Bundesgericht im Falle der Gutheissung nicht selbst in der Sache
entscheiden könnte (vgl. BGE 137 II 313 E. 1.3; 134 III 379 E. 1.3 S. 383).
Dieser Fall ist hier gegeben, da sich die Beurteilung des Obergerichts auf die
Frage beschränkt, ob der Mietzins rechtzeitig angefochten wurde, ohne dass ihr
Feststellungen zu dessen Missbräuchlichkeit entnommen werden könnten.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten
darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244
E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern
der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist
dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im
Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare
Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an
das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen
Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III
115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit
Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen
oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue
Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der
Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein
sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
2.3. Soweit die Parteien die vorinstanzliche Beweiswürdigung kritisieren, ist
zu beachten, dass das Bundesgericht in diese nur eingreift, wenn sie
willkürlich ist. Willkür liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III
16 E. 2.1; je mit Hinweisen). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann
willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei
übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141
III 564 E. 4.1; 135 II 356 E. 4.2.1). Dies ist dann der Fall, wenn das Gericht
Sinn und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es
ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel
unberücksichtigt gelassen oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten
Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 140 III 264 E. 2.3 S.
266; 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2). Inwiefern die
Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und
detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2). Namentlich genügt es nicht,
einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid
gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die
eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung
zukäme (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 f.; 116 Ia 85 E. 2b).
2.4. Die in der Beschwerde erhobenen Sachverhaltsrügen genügen diesen
Anforderungen nicht. Die Beschwerdeführerin behauptet einleitend, das
Obergericht habe den "Sachverhalt unter mehreren Aspekten falsch" gewürdigt. In
der Folge stellt sie den streitgegenständlichen Sachverhalt aus eigener Sicht
dar und weicht dabei von den tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen
Urteil ab, ohne aufzuzeigen, inwiefern diese offensichtlich unrichtig sein oder
auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen sollen. Es ist
daher vollumfänglich vom Sachverhalt auszugehen, wie ihn die Vorinstanz
festgestellt hat, und die Beschwerdeführerin kann von vornherein insoweit nicht
gehört werden, als sie ihre Argumentation auf ein Tatsachenfundament stützt,
das in den Feststellungen im angefochtenen Urteil keine Grundlage findet.
2.5. Fehl geht auch die Rüge, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB sowie Art. 152 und
Art. 153 ZPO verletzt, weil "die beantragten relevanten zusätzlichen
Beweisabnahmen" - konkret: zwei Parteibefragungen - nicht erfolgt seien.
Die Beschwerdeführerin zeigt schon nicht auf, dass sie diese Beweismittel
bereits bei der ersten Instanz prozesskonform eingebracht hat (Erwägung 2.2),
sondern sie bezieht sich in ihrer Beschwerde an das Bundesgericht nur auf eine
Passage ihrer Berufungsschrift, in der sie entsprechende Beweisanträge gestellt
haben will. Dass die dort vorgebrachten Beweise von der Vorinstanz noch hätten
berücksichtigt und abgenommen werden dürfen (siehe Art. 317 Abs. 1 ZPO), tut
sie nicht dar und ist auch nicht ersichtlich. Abgesehen davon führt sie weder
konkret aus, welche Erkenntnisse von der Abnahme dieser Beweise zu erwarten
gewesen wären, noch, dass die Behebung der in diesem Zusammenhang behaupteten
Sachverhaltsmängel für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist.
3.
3.1. Nach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30
Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde unter gewissen
Voraussetzungen als missbräuchlich anfechten.
3.2. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Parteien (beziehungsweise die
Beschwerdeführerin und die Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin)
verschiedene Mietverträge über die Liegenschaft abgeschlossen hätten, erstmals
am 20. Oktober und 6. November 1989, letztmals am 26. und 27. Oktober 2015. Die
Beschwerdeführerin habe das Mietobjekt seit 1. November 1989 und den
dazugehörigen Neubau seit Juli 2003 ununterbrochen genutzt, die
Verfügungsgewalt darüber gehabt und die Schlüssel für die Liegenschaft
besessen. Sie habe das Mietobjekt namentlich auch vor der letzten, im
vorliegenden Verfahren streitigen Vertragsperiode (1. Januar 2016 bis 31.
Dezember 2018) nicht verlassen. Eine Übergabe beziehungsweise Übernahme der
Mietsache, die sich in gebrauchstauglichem Zustand befunden habe, sei daher
nicht notwendig gewesen. In einer solchen Konstellation beginne die Frist zur
Anfechtung des neu vereinbarten Mietzinses gemäss Art. 270 Abs. 1 OR mit dem
Abschluss des neuen Mietvertrags (Ende Oktober 2015) und sei somit Ende
November 2015 abgelaufen. Die Beschwerdeführerin habe das Schlichtungsgesuch
erst am 27. Januar 2016 und damit nicht rechtzeitig eingereicht.
3.3. Dagegen wendet sich die Beschwerdeführerin. Sie stellt sich im
Wesentlichen auf den Standpunkt, die Parteien hätten per 6. Januar 2016 eine
"Abnahme" terminiert, zu der die Beschwerdegegnerin indes "geradezu
rechtsmissbräuchlich" nicht erschienen sei. Am 19. Januar 2016 habe die
Beschwerdegegnerin dann brieflich eine "bauliche Bestandesaufnahme" in Aussicht
gestellt. Die Anfechtungsfrist nach Art. 270 Abs. 1 OR habe frühestens an
diesem Tag zu laufen begonnen.
Zu Recht wirft die Beschwerdegegnerin die Frage auf, ob die Ausführungen in der
Beschwerde den Begründungsanforderungen im bundesgerichtlichen Verfahren
genügen. Die Beschwerdeführerin beschränkt sich über weite Strecken darauf, dem
Bundesgericht ihr eigenes Verständnis der Mietverträge und der Vorgänge um
deren Abschluss zu unterbreiten. Soweit den diesbezüglichen Darlegungen
überhaupt Kritik an der vorinstanzlichen Rechtsanwendung entnommen werden kann,
ist eine Rechtsverletzung nicht dargetan:
Die Beschwerdeführerin war im Zeitpunkt der Unterzeichnung des neuen
Mietvertrags im - bereits seit dem 1. November 1989 ununterbrochen andauernden
- Besitz der (gebrauchstauglichen) Mietsache. Der neu abgeschlossene
Mietvertrag ermöglichte der Beschwerdeführerin den Verbleib im Mietobjekt bis
am 31. Dezember 2018 und damit über den Zeitpunkt der Beendigung des zuvor
bestehenden Mietvertrags hinaus. Inwiefern die Vorinstanz unter diesen
Umständen gegen Art. 270 Abs. 1 OR verstiess, wenn sie davon ausging, dass die
Frist für die Anfechtung des neu vereinbarten Mietzinses mit der Unterzeichnung
des Mietvertrags am 26. und 27. Oktober 2015 begonnen hat, vermag die
Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen (siehe auch Urteil 4A_455/2017 vom 27.
November 2017 E. 4). Sie belässt es im Wesentlichen bei ihren Vorbringen, das
Obergericht habe unbeachtet gelassen, dass das bisherige (bis am 31. Dezember
2015 dauernde) Mietverhältnis ein solches befristeter Natur gewesen sei und
sich der neue Mietvertrag vom 26. und 27. Oktober 2015 wesentlich vom
vorbestehenden Vertrag unterscheide. Es ist indes nicht erkennbar, inwiefern
diese Behauptungen - soweit sie denn zutreffen - etwas am vorinstanzlichen
Schluss ändern sollten.
Das Gleiche gilt für ihren wiederholten Hinweis auf den "Sanierungsbedarf" der
Liegenschaft sowie die "Abnahme" vom 6. Januar 2016, bezüglich der die
Vorinstanz feststellte, es sei nicht erstellt, dass sie tatsächlich
stattgefunden habe. Zudem sei es dabei - so das Obergericht weiter - "wenn
überhaupt" nur um die "Abnahme von Baumängeln" beziehungsweise um eine
"bauliche Bestandsaufnahme" gegangen. Die Vorinstanz verwies in diesem
Zusammenhang auch auf den Regelungsgedanken von Art. 270 Abs. 1 OR, wonach
deshalb auf den Zeitpunkt der "Übernahme" abgestellt werde, weil sich der
Mieter erst nach Übergabe der Sache eine genaue Vorstellung von der Qualität
der Mietsache bilden könne. Nachdem aber die Beschwerdeführerin schon im
Zeitpunkt der Unterzeichnung des neuen Mietvertrags die Liegenschaft genutzt
habe, sei es ihr bereits zu diesem Zeitpunkt möglich gewesen, sich einen
Überblick über das Mietobjekt zu verschaffen und einen Entschluss über eine
allfällige Anfechtung des Mietzinses zu fällen. Weshalb sich diese
Argumentation nicht mit Art. 270 Abs. 1 OR vertragen soll, lässt sich der
Beschwerde nicht entnehmen.
3.4. Damit hält das angefochtene Urteil, in welchem im Ergebnis dem
Herabsetzungsbegehren zufolge verpasster Anfechtungsfrist nicht stattgegeben
wird, der bundesgerichtlichen Überprüfung stand.
4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (siehe Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 6. Januar 2020
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Stähle