I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.443/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_443/2019
Arrêt du 20 janvier 2020
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les juges Kiss, présidente, Niquille et May Canellas.
Greffier : M. Thélin.
Participants à la procédure
V.________ et
W.________,
représentées par Me Pascal Pétroz,
défenderesses et recourantes,
contre
Z.________,
demandeur et intimé.
Objet
bail à loyer; prolongation du contrat
recours contre l'arrêt rendu le 15 juillet 2019 par la Chambre des baux et
loyers de la Cour de justice du canton de Genève
(C/17946/2017 ACJC/1072/2019).
Considérant en fait et en droit :
1.
Dès le 1er septembre 2011, Z.________ a pris à bail une villa avec annexe sise
dans la commune de Vandoeuvres; le loyer mensuel était fixé à 14'500 fr., frais
accessoires en sus. Conclu pour une durée initiale de trois ans, le contrat
était ensuite résiliable pour le 31 août de chaque année moyennant préavis de
trois mois.
2.
Le 3 mars 2017 et par l'entremise de leur régie, les bailleresses V.________ et
W.________ ont déclaré résilier le contrat avec effet au 31 août suivant.
Propriétaires de l'immeuble, elles affirmaient vouloir le vendre libre
d'occupants. Le locataire a contesté ce congé par une requête à l'autorité de
conciliation compétente.
Le 9 mai 2017, le locataire a saisi la même autorité d'une deuxième requête
dirigée contre les bailleresses. Il prétendait au remboursement de frais
indument payés à hauteur de 566 fr.65.
L'autorité de conciliation a tenu audience le 6 juin 2017. Les bailleresses ont
alors reconnu que le congé était nul au regard de l'art. 266o CO parce que le
locataire s'était marié, que la villa était devenue un logement familial selon
l'art. 266m al. 1 CO, et que le congé n'avait pas été notifié séparément à
l'épouse ainsi que l'exigeait l'art. 266n CO. Les bailleresses ont aussi
acquiescé à la réclamation du locataire portant sur le remboursement de 566
fr.65.
3.
Le 14 juillet 2017, usant de formules officielles notifiées séparément au
locataire et à son épouse, les bailleresses ont résilié le contrat avec effet
au 31 août 2018; elles persistaient à vouloir vendre l'immeuble libre
d'occupants.
En temps utile, devant l'autorité de conciliation puis devant le Tribunal des
baux et loyers du canton de Genève, Z.________ a ouvert action contre les
bailleresses; il concluait principalement à l'annulation du congé et
subsidiairement à la prolongation du contrat pour une durée de quatre ans. Il
se prévalait notamment du moyen d'annulation du congé prévu par l'art. 271a al.
1 let. e CO, relatif à la protection du locataire durant un laps de trois ans
après la fin d'une procédure de conciliation.
Les défenderesses ont conclu au rejet de l'action.
Le tribunal s'est prononcé le 1er octobre 2018. Il a constaté la validité du
congé et accordé au demandeur une prolongation unique d'une durée de deux ans,
venant à échéance le 31 août 2020.
4.
Le demandeur a appelé de ce jugement. Sans plus contester la validité du congé,
il réclamait une prolongation de quatre ans ou, subsidiairement, une deuxième
prolongation de deux ans.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 15 juillet
2019. Elle a accueilli l'appel et accordé au demandeur une prolongation de
quatre ans venant à échéance le 31 août 2022.
5.
Agissant par la voie du recours en matière civile, les défenderesses requièrent
le Tribunal fédéral de confirmer le jugement du Tribunal des baux et loyers.
Procédant personnellement, le demandeur conclut principalement à
l'irrecevabilité du recours et subsidiairement à son rejet.
6.
Sous réserve des exigences concernant la motivation des griefs, les conditions
de recevabilité du recours en matière civile sont en principe satisfaites,
notamment à raison de la valeur litigieuse; celle-ci correspond au loyer de la
villa durant deux ans, du 1er septembre 2020 au 31 août 2022.
7.
Le recours en matière civile est recevable pour violation du droit fédéral
(art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement
juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105
al. 1 LTF); il peut toutefois compléter ou rectifier même d'office les
constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire
arbitraires aux termes de l'art. 9 Cst. (art. 105 al. 2 LTF; ATF 141 IV 249
consid. 1.3.1 p. 253; 140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p.
62). La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait
ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le
sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Il lui incombe alors d'indiquer de façon
précise en quoi les constatations critiquées sont contraires au droit ou
entachées d'une erreur indiscutable; les critiques dites appellatoires, tendant
simplement à une nouvelle appréciation des preuves, sont irrecevables (ATF 133
II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253;
140 III 264 consid. 2.3 p. 266; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).
8.
La contestation soumise au Tribunal fédéral porte exclusivement sur la
prolongation du contrat de bail à loyer conclu entre les parties, prolongation
qui n'est plus litigieuse dans son principe mais seulement dans sa durée: les
défenderesses réclament qu'elle soit limitée à deux ans, conformément au
jugement du Tribunal des baux et loyers, alors que l'arrêt de la Cour de
justice l'étend à quatre ans.
9.
Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la
prolongation d'un bail d'habitation pour une durée de quatre ans au maximum,
lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les
intérêts du bailleur ne les justifient pas. Dans cette limite de temps, le juge
peut accorder une ou deux prolongations. Le juge apprécie librement, selon les
règles du droit et de l'équité, s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans
l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en
présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du
temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement. Il lui incombe de
prendre en considération tous les éléments du cas particulier, soit notamment
la durée du bail, la situation personnelle et financière de chaque partie, leur
comportement, ainsi que l'état du marché locatif local (art. 272 al. 2 CO; ATF
136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid.
4b p. 230). Le juge tient compte de la situation présente au moment de son
prononcé, telle qu'elle ressort des faits allégués et prouvés conformément aux
règles du procès civil (arrêt 4A_128/2019 du 3 juillet 2019, consid. 5.1).
Le Tribunal fédéral ne contrôle qu'avec retenue une décision de dernière
instance cantonale prise dans l'exercice du pouvoir d'appréciation. Le tribunal
intervient lorsque le prononcé s'écarte sans raison des règles établies en la
matière par la doctrine et la jurisprudence, ou lorsqu'il repose sur des faits
qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'il
méconnaît des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération;
en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions d'appréciation qui
aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante
(ATF 143 III 261 consid. 4.2.5 i.f. p. 269; 138 III 252 consid. 2.1 p. 254; 137
III 303 consid. 2.1.1 p. 305).
10.
La Cour de justice porte une appréciation nuancée sur la durée du contrat
conclu en 2011, « qui sans être longue n'était pas particulièrement brève ». La
Cour constate que le demandeur habite la villa avec son épouse; elle constate
aussi que leurs sept enfants, « qui ne sont certes plus en bas âge » et dont
trois « étudient à l'étranger », l'habitent aussi, au moins par intermittence.
Selon la Cour, il n'est « pas aisé » de trouver un autre logement de grandeur
comparable. Le demandeur a d'ailleurs fait des recherches, restées
infructueuses. Les défenderesses sont établies dans un pays lointain et elles
n'ont actuellement plus d'attaches avec la région genevoise; elles sont l'une
et l'autre atteintes dans leur santé et c'est pourquoi elles ne voyagent plus.
Elles souhaitent donc vendre l'immeuble. Cette vente ne revêt toutefois, selon
la Cour, aucune urgence; les défenderesses ont certes allégué qu'elles
subissent des frais médicaux importants, à couvrir par le produit de la vente,
mais elles n'ont pas offert de prouver ce fait. Pour le surplus, la
prolongation du contrat ne leur cause aucun préjudice particulier. En
définitive, la Cour juge la prolongation de deux ans « trop brève » et elle
l'étend à quatre ans.
11.
A l'appui du recours en matière civile, les défenderesses affirment qu'il
n'existe pas de pénurie sur le marché locatif local des logements comparables à
la villa concernée. Elles omettent cependant d'indiquer précisément quelles
sont les constatations de fait auxquelles la Cour de justice aurait dû
parvenir, et sur quelles bases, au sujet de ce marché. Elles affirment qu'en
raison de l'âge et de la situation des sept enfants, le demandeur n'a pas
besoin d'un logement lui permettant d'offrir une chambre individuelle à chacun
d'eux. Il est établi que le frère du demandeur est « régisseur ». Selon les
défenderesses, ce fait devrait aider le demandeur à trouver un logement de
remplacement; elles font grief à la Cour de justice d'avoir écarté cet élément,
au contraire retenu par le Tribunal des baux et loyers. A la durée de quatre
ans allouée par la Cour, les défenderesses ajoutent le laps écoulé entre le
premier congé signifié le 3 mars 2017 et la fin du contrat provoquée par le
deuxième congé, le 31 août 2018; il en résulte à leur avis une prolongation
illégale de « presque six ans ». Enfin, les défenderesses font grief à la Cour
de n'avoir pas constaté que leur santé se dégrade inexorablement en raison du
caractère évolutif de leur maladie, et qu'il est pour elles urgent de vendre la
villa afin de couvrir les frais de traitement médical. Sur ces deux points
aussi, toutefois, elles omettent de désigner précisément les preuves topiques
et régulièrement offertes que la Cour a éventuellement méconnues.
Sur des points importants, en particulier sur la prétendue urgence de vendre la
villa pour financer un traitement médical, l'argumentation ainsi développée
diverge des constatations de fait qui lient le Tribunal fédéral selon l'art.
105 al. 1 LTF. Les défenderesses tiennent ces constatations pour arbitraires
mais elles ne mettent en évidence, dans le mémoire de recours, aucun élément
apte à justifier une éventuelle rectification en application des art. 97 al. 1
et 105 al. 2 LTF. L'argumentation est à cet égard irrecevable.
Les défenderesses ne peuvent pas arguer utilement du congé signifié le 3 mars
2017 dont elles ont reconnu la nullité. Il est au demeurant vrai que plus de
treize mois se sont écoulés entre le deuxième congé et la fin du contrat. La
validité de ce congé était toutefois contestée et incertaine; elle est demeurée
litigieuse jusqu'au jugement du 1er octobre 2018. Le demandeur n'a pas prolongé
cette contestation au delà de ce jugement et il ne semble donc pas avoir
procédé de manière téméraire ni dilatoire. Pour le surplus, les défenderesse
opposent simplement leur propre appréciation, avec celle du Tribunal des baux
et loyers, à celle de la Cour de justice. Or, bien que la prolongation d'une
durée de quatre ans corresponde au maximum légal et semble importante au regard
de circonstances de la cause, cette appréciation-ci ne présente aucune anomalie
caractérisée et propre à justifier une intervention du Tribunal fédéral. Cette
appréciation ne saurait être invalidée au seul motif qu'une prolongation de
deux ans pourrait aussi être jugée suffisante. A cet égard, l'argumentation
présentée est donc recevable mais privée de fondement, ce qui entraîne le rejet
du recours.
12.
A titre de parties qui succombent, les défenderesses doivent acquitter
l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral. Il n'est pas alloué de dépens
au demandeur car celui-ci n'assume pas de frais d'avocat.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
Les défenderesses acquitteront un émolument judiciaire de 6'000 francs.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton
de Genève.
Lausanne, le 20 janvier 2020
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin