I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.396/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_396/2019
Urteil vom 16. Januar 2020
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Stephan Fischer,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Kündigungsschutz, Erstreckung,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 18. Juni 2019 (NG190010-O/U).
Sachverhalt:
A.
Mit Mietvertrag vom 23. September 1983 mietete A.________ (Mieterin 1,
Beschwerdeführerin 1) von der damaligen Eigentümerschaft ab dem 1. November
1983 eine 3-Zimmerwohnung in der Stadt Zürich. Der Mietvertrag ist
viermonatlich im Voraus kündbar auf Ende März und Ende September. Der Mietzins
beträgt heute Fr. 1'387.-- brutto. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 17. Mai
2010 wurde B.________ (Mieter 2, Beschwerdeführer 2) ebenfalls Mietpartei. Mit
Mietvertrag vom 2. Juli 2001 bzw. vom 27. Januar 2009 mieteten die Mieter
zusätzlich zwei Mansardenzimmer im gleichen Stockwerk zu einem Mietzins von Fr.
115.-- bzw. Fr. 104.-- brutto.
Mit amtlich genehmigten Formularen und Begleitbrief vom 16. November 2017
kündigte die C.________ (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) sowohl die
3-Zimmerwohnung als auch die beiden Mansardenzimmer per 31. März 2019. Im
Begleitschreiben wurde mitgeteilt, eine umfassende Sanierung der Liegenschaft
sei notwendig, damit die Gebäudesubstanz und die technische Infrastruktur den
heutigen Anforderungen angepasst werden könnten. Nach vielen Abklärungen und
Studien sei entschieden worden, das Gebäude aufwendig zu sanieren. Aufgrund des
Ausmasses der Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz und weil vorübergehend
die Strom- und Wasserzufuhr unterbrochen sein werde, seien diese Arbeiten im
bewohnten Zustand nicht möglich.
B.
Mit Klage vom 20. Juni 2018 beim Mietgericht des Bezirks Zürich beantragten die
Mieter, es sei die Kündigung vom 16. November 2017 für ungültig zu erklären.
Eventualiter sei das Mietverhältnis betreffend die 3-Zimmerwohnung und die
beiden Mansardenzimmer einmalig um 48 Monate zu erstrecken. Das Mietgericht
erklärte die Kündigung für gültig. In teilweiser Gutheissung des
Eventualbegehrens der Mieter erstreckte es das Mietverhältnis einmalig und
definitiv bis zum 30. Juni 2019.
Eine dagegen erhobene Berufung der Mieter wies das Obergericht des Kantons
Zürich mit Urteil vom 18. Juni 2019 ab. Es erwog, da das Mietgericht die Frage
der Gültigkeit der Kündigung auch im Lichte von Art. 271 Abs. 1 OR geprüft
habe, wie wenn ihm ein entsprechendes rechtzeitiges bzw. in der
Klagebewilligung aufgeführtes Begehren unterbreitet worden wäre, sei den
Mietern durch eine allfällig unvollständige Klagebewilligung kein Rechtsverlust
entstanden. Halte die Begründung des Mietgerichts stand, erübrige es sich, auf
die von den Mietern aufgeworfene Frage zur Protokollberichtigung bzw. zur
unvollständigen Klagebewilligung einzugehen. Es hielt sodann fest, soweit die
Mieter die Auffassung des Mietgerichts, die Kündigung habe nicht gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstossen, überhaupt in prozessrechtskonformer
Weise beanstanden würden, seien ihre Rügen unbegründet. Auch die Festsetzung
der Erstreckungsdauer sei nicht zu beanstanden.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Mieter dem Bundesgericht, das
Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und es sei die Kündigung für ungültig zu
erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis einmalig um 48 Monate zu
erstrecken. Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die
Beschwerdeführer haben zudem am 4. September 2019 (nach Ablauf der
Beschwerdefrist) im eigenen Namen eine weitere Eingabe beim Bundesgericht
eingereicht.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die Vorinstanz hat auf Vernehmlassung
verzichtet. Die Beschwerdeführer haben unaufgefordert und wiederum im eigenen
Namen repliziert.
Mit Präsidialverfügung vom 13. September 2019 wurde der Beschwerde
antragsgemäss aufschiebende Wirkung gewährt, da sich dem weder die Vorinstanz
noch die Beschwerdegegnerin widersetzten.
Erwägungen:
1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Die nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereichte Eingabe ist verspätet
und nicht zu berücksichtigen. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen
Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) ist auf die Beschwerde
einzutreten.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.). In der
Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene
Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde
auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen
aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende
Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie
im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer
Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz
ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein
sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf
einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
2.3.
Die Begründung hat in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen. Die
beschwerdeführende Partei darf eine allfällige Replik nicht dazu verwenden,
ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern. Zulässig sind nur Vorbringen,
zu denen erst die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen
Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21; 132 I 42 E.
3.3.4 S. 47).
3.
Umstritten ist zwischen den Parteien die Gültigkeit der Kündigung. Strittig ist
namentlich, ob die Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt der Kündigung über ein
genügend konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt verfügt hat.
3.1.
3.1.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen
Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das
(unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu
kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und
Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung
anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl.
auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den
Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf
eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III
91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je
mit Hinweisen).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf
den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.;
140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62). Umst ände, die sich erst
nach diesem Zeitpunkt ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung
nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen, sondern erlauben
höchstens Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt (Urteile 4A_437
/2018 vom 5. Februar 2019 E. 4.1.2; 4A_127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 3.2; je
mit Hinweisen).
3.1.2. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im
Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des
Mietobjekts erheblich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben. Werden die geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich
erschwert oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt,
besteht kein schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen
(grundlegend BGE 135 III 112 E. 4.2 S. 120; 4A_703/2016 vom 24. Mai 2017 E.
4.2, nicht publ. in: BGE 143 III 344). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung
auch, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich
erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des
öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Vermieterschaft die notwendigen
Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1 S. 497
und E. 4.2.1 S. 499). Dass die Vermieterschaft bereits die nötigen
Bewilligungen erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat,
ist für eine Gültigkeit der Kündigung aber nicht vorausgesetzt (BGE 140 III 496
E. 4.1 S. 497 f. mit Hinweisen).
Ob der Verbleib der Mieterschaft im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische
und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung
der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, die über das Unerhebliche hinausgehen,
hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung
setzt somit voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend
ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, aufgrund dessen abgeschätzt
werden kann, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts
erforderlich machen. Erfolgt eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, das
noch nicht so weit fortgeschritten ist, um diese Frage gestützt auf den Stand
des Projekts im Zeitpunkt der Kündigung beurteilen zu können, verstösst sie
gegen Treu und Glauben (BGE 140 III 496 E. 4.2.2 S. 499 mit Hinweisen; vgl.
auch BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 93).
3.2.
3.2.1. Die Vorinstanz hielt fest, die Erstinstanz habe ihre Auffassung, wonach
die Kündigung nicht gegen Art. 271 Abs. 1 OR verstosse, damit begründet, dass
die Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt der Kündigung vom 16. November 2017 über
ein genügend konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt verfügt habe,
das nicht fern jeglicher greifbarer Realität liege und aufgrund dessen
beurteilt werden könne, dass die geplanten Arbeiten durch die Anwesenheit der
Mieter tangiert würden. Gemäss Erstinstanz habe im Zeitpunkt der Kündigung eine
Sanierungsstudie vom 27. April 2017, ein Investitionsantrag vom 9. August 2017
über Fr. 2'500'000.-- und ein Vorprojekt vom 15. November 2017 vorgelegen, aus
denen sich die Details des Projekts ergeben würden. Es sei somit - aufgrund der
Vorbringen der Beschwerdeführer - zu prüfen, ob die Erstinstanz zu Recht davon
ausgegangen sei, die Beschwerdegegnerin hätte im Zeitpunkt der Kündigung über
ein "ausgereiftes Bauprojekt" verfügt. Die Baueingabe vom Februar 2018 aufgrund
der Pläne vom 31. Januar 2018 und die Baubewilligung vom 25. April 2018 seien
jedoch nicht relevant, da sie nach der Kündigung datieren würden; immerhin
würden sie zeigen, dass das Projekt auch ernsthaft betrieben werde.
3.2.2. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer würden geltend machen, sie
hätten prozessual vorgebracht, dass und weshalb das Ausmass der Sanierung und
die konkreten Massnahmen durch die beauftragten Architekten erstmals am 6.
Februar 2018 - und damit nach der Kündigung - habe ermittelt werden können. Sie
würden dazu auf die Seiten 12-26 von act. 24 (gemeint act. 22) - der
Ausführungen ihres ersten Parteivortrages - verweisen. Die Begründung müsse
aber dergestalt sein, dass die Berufungsinstanz sie ohne Weiteres verstehen
könne. Dies setze voraus, dass die kritisierten Passagen des Entscheides wie
auch die Akten, auf welche die Kritik abstütze, genau bezeichnet würden. Es
bestehe in diesem Sinne zwar keine Rügepflicht aber eine Beanstandungslast. Der
Verweis auf 15 Seiten einer vorinstanzlichen "Rechtsschrift" würden dieser
Beanstandungslast nicht genügen.
Die Beschwerdeführer würden das Vorliegen eines ausgereiften Bauprojekts weiter
dadurch verneinen, dass sie die Echtheit der von der Beschwerdegegnerin
vorgelegten CAD-Grundrisszeichnungen infrage stellten. Auch für ihre
Ausführungen, wonach diese CAD-Grundrisszeichnungen nachträglich erstellt und
rückdatiert worden seien, würden sie in der Berufung auf ihre erstinstanzlichen
Vorbringen verweisen und geltend machen, sie hätten zahlreiche Beweismittel
offeriert. Gegenstand des Beweises seien aber nur streitige Tatsachen und
streitig könne nur sein, was überhaupt behauptet worden sei. Für die
Behauptungen würden sie - wie erwähnt - auf 15 Seiten ihrer erstinstanzlichen
Ausführungen verweisen, was als Beanstandung nicht genüge. Zudem seien
erstinstanzlich gestellte Beweisanträge, denen nicht entsprochen worden sei, im
Berufungsverfahren zu wiederholen. Dass sich aus den der Erstinstanz
vorgelegenen Plänen nicht genügend klar ergebe, was geplant sei, lasse sich
zudem nicht sagen. Die Pläne genügten den Anforderungen an ein ausgereiftes
Bauprojekt.
3.2.3. Weiter würden die Beschwerdeführer beanstanden, die Erstinstanz habe
über die rechtserhebliche Tatsache, " ob ein Verbleib der [Beschwerdeführer] in
der Wohnung für die [Beschwerdegegnerin] unzumutbar gewesen und eine
Leerkündigung überhaupt erforderlich gewesen wäre ", keinen Beweis zugelassen.
Bei der Zumutbarkeit und Erforderlichkeit handle es sich aber nicht um Tat-,
sondern um Rechtsfragen, worüber kein Beweis zu führen sei. Die Tatsachen,
worauf die Erstinstanz ihre Einschätzung gestützt habe, würden im Übrigen als
zutreffend erscheinen. Damit würden sich die Beschwerdeführer nicht hinreichend
auseinandersetzen. Darauf, ob der Verbleib der Mieter für die Vermieterin
zumutbar wäre, komme es im Übrigen gar nicht an. Das Interesse der Vermieterin,
die Mietverhältnisse aufzulösen, um die Arbeiten rasch zu erledigen, anstatt
eine längerdauernde Renovationsphase in Kauf zu nehmen, sei legitim.
3.2.4. Hinsichtlich der Laservermessungen erwog die Vorinstanz, die Erstinstanz
sei davon ausgegangen, dass eine Sanierungsstudie und ein Vorprojekt auch ohne
Laservermessung erstellt werden könnten (wenn auch mit reduzierter
Genauigkeit). Ob es zutreffe, dass die Beschwerdegegnerin die Wohnungen erst am
6. Februar 2018 mittels Laser habe vermessen lassen, habe die Erstinstanz somit
als nicht rechtserheblich erachtet. Was daran falsch sein solle, sei nicht
ersichtlich. Ohnehin sei nicht nachvollziehbar, weshalb eine Laservermessung
nötig sein sollte, um zu entscheiden, ob beispielsweise Küchen und Badezimmer
und Elektroinstallationen ersetzt werden sollen oder nicht.
3.3. Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe den Grundsatz des Handelns
nach Treu und Glauben gemäss Art. 52 ZPO verletzt, indem sie ihre Ausführungen
zur Frage, ob die Beschwerdegegnerin im Zeitpunkt der Kündigung über ein
genügend konkretes, umsetzbares und realitätsnahes Projekt verfügt habe,
unberücksichtigt gelassen habe. Sie hätten sich - entgegen der Vorinstanz - in
ihrer Berufung durchaus mit den erstinstanzlichen Ausführungen
auseinandergesetzt und nicht mit dem Verweis auf die erstinstanzliche
"Rechtsschrift" begnügt. Sie hätten namentlich in Ziff. 41 der Berufung
dargetan, weshalb die Erstinstanz ihre Argumentation zu Unrecht
unberücksichtigt gelassen habe.
3.3.1. Mit den Begründungsanforderungen wird sichergestellt, dass sich die
Berufung mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt (Urteil 4A_142/2017
vom 3. August 2017 E. 3.3). Begründen im Sinn von Art. 311 Abs. 1 ZPO bedeutet
aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft sei (BGE 138 III
374 E. 4.3.1 S. 375; Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1). Dieser
Anforderung genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen
Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen
zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu
kritisieren (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375).
3.3.2. In Rz. 41 der Berufung machten die Beschwerdeführer geltend, sie hätten
im erstinstanzlichen Verfahren substanziiert sowie mit etlichen Beweisofferten
einen zu den erstinstanzlichen Erwägungen gegenteiligen Sachverhalt prozessual
vorgebracht. Es sei anlässlich der Hauptverhandlung über mehrere Seiten
(Verweis auf S. 12-26) ausgeführt worden, dass und weshalb das Ausmass der
Sanierung und die konkreten Massnahmen durch die mit dem Sanierungsprojekt
beauftragten Architekten erstmals am 6. Februar 2018 überhaupt erst ermittelt
werden konnte. Dies genügt - wie die Vorinstanz zu Recht festhielt - den
Begründungsanforderungen (vgl. hiervor E. 3.3.1) an die Berufung nicht. Eine
hinreichende Auseinandersetzung mit den erstinstanzlichen Erwägungen findet
nicht statt. Es ist nicht erkennbar und wird von den Beschwerdeführern in ihrer
Beschwerde vor Bundesgericht auch nicht hinreichend dargelegt, mit welchen
konkreten entscheidwesentlichen Vorbringen in der Berufung sich die Vorinstanz
hätte auseinandersetzen müssen, welche bereits von der Erstinstanz angeblich
nicht beachtet worden sein sollen.
Das Gesagte gilt auch hinsichtlich der Rügen der Beschwerdeführer im
Zusammenhang mit den CAD-Grundrisszeichnungen. Sie zeigen nicht auf, dass sie
in ihrer Berufung dargelegt hätten, welche konkreten Behauptungen sie zur
angeblichen Rückdatierung der CAD-Grundrisszeichnungen gemacht hätten. Vielmehr
wird in Rz. 44 der Berufung einleitend erneut pauschal auf S. 12-26 ihrer
erstinstanzlichen Ausführungen verwiesen. Im Übrigen wird in der zitierten Rz.
44 der Berufung primär auf die Laservermessung Bezug genommen, welche angeblich
erst am 6. Februar 2018 stattgefunden haben soll. Damit haben sich die
Vorinstanzen aber durchaus auseinandergesetzt (vgl. hiervor E. 3.2.4).
Im Übrigen ist - wie die Beschwerdegegnerin zu Recht einwendet - ohnehin nicht
einleuchtend, dass das zuständige Gremium bei der Beschwerdegegnerin (einer
Anlagestiftung) einen Investitionsentscheid über Fr. 2'500'000.-- hätte treffen
sollen, ohne das Ausmass der Sanierung zu kennen. Die Erstinstanz hielt
diesbezüglich insbesondere fest, gemäss Investitionsantrag vom 9. August 2017
würden die baulichen Massnahmen u.a. den Totalersatz der Küchen und Bäder, den
Einbau einer Liftanlage sowie die Integration der Mansardenzimmer in die
Wohnungen umfassen. Die Diskrepanz zwischen den Plänen der Sanierungsstudie vom
27. April 2017 und dem Vorprojekt vom 15. November 2017 betreffe nur die
Raumeinteilung sowie die Raumanordnung von Küche und Bad, nicht aber den Umfang
der geplanten Arbeiten. Die Baueingabepläne vom 31. Januar 2018 und des
Vorprojekts vom 15. November 2017 seien hingegen identisch. Es ist jedenfalls
nicht ersichtlich und die Beschwerdeführer tun auch nicht hinreichend dar,
inwiefern vorliegend zum Zeitpunkt der Kündigung nicht hätte abgeschätzt werden
können, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich
machen (vgl. hiervor E. 3.1.2). Etwas anderes lässt sich schliesslich -
entgegen den Beschwerdeführern - auch nicht aus der angeblichen Weigerung der
Beschwerdegegnerin, den Generalplanervertrag herauszugeben, ableiten, zumal
eine solche Weigerung unterschiedliche Gründe haben kann.
3.4. Die Beschwerdeführer rügen weiter, die Vorinstanz habe ihr Recht auf
Beweis gemäss Art. 152 ZPO verletzt, indem sie ihre im erstinstanzlichen
Verfahren gestellten Beweisanträge, welche von der Erstinstanz nicht
berücksichtigt worden seien, ebenfalls nicht berücksichtigt habe. Sie hätten in
Rz. 41 der Berufung klar zum Ausdruck gebracht, welchen Beweisanträgen die
Erstinstanz zu Unrecht nicht entsprochen habe und diese sinngemäss in ihrer
Berufung wiederholt.
Die Rüge geht fehl. In Rz. 41 der Berufung verweisen die Beschwerdeführer
pauschal auf das, was sie bereits erstinstanzlich vorgetragen haben. Dabei
erwähnen sie zwar auch Beweismittel, welche von der Erstinstanz nicht
berücksichtigt worden sein sollen. Sie führen dabei aber nicht aus, welche
konkreten Behauptungen, mit welchen konkreten Beweismitteln hätten bewiesen
werden sollen. Ohne substanziierte Behauptung und entsprechendem Beweisangebot
ist kein Beweisverfahren durchzuführen. Fehlt es folglich an einer hinreichend
detaillierten Behauptung, so unterbleibt die Beweisabnahme, da das
Beweisverfahren nicht dazu dient, mangelhafte Vorbringen der Parteien zu
ergänzen (Urteil 4A_50/2018 vom 5. September 2018 E. 3.2). Das Vorgehen der
Vorinstanz verletzt somit kein Bundesrecht.
3.5. Nach dem Gesagten vermögen die Beschwerdeführer insgesamt nicht
aufzuzeigen, dass die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hätte, indem sie die
Kündigung vom 16. November 2017 per 31. März 2019 als gültig erachtete.
4.
4.1. Die Beschwerdeführer rügen hinsichtlich der gewährten Erstreckung von
einmalig drei Monaten eine Verletzung von Art. 272 und Art. 272b OR. Sie machen
geltend, die lange Mietdauer (bei der Beschwerdeführerin 1 seien es 35 Jahre
und beim Beschwerdeführer 2 immerhin 17 Jahre) sei für sich allein ein
Härtegrund und hätte im Rahmen der Erstreckung stark zu Gunsten der
Beschwerdeführer berücksichtigt werden müssen. Es sei folglich ein wesentlicher
Umstand ausser Acht gelassen worden, der zwingend hätte berücksichtigt werden
müssen. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Erstinstanz die lange
Mietdauer (mittelbar) berücksichtigt habe, sei insofern falsch, als die
Erstinstanz diese - wenn überhaupt - offensichtlich nicht stark zu Gunsten der
Beschwerdeführer gewichtet habe.
4.2. Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des
Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine
Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten
Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter
Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; Urteil 4A_368/2017 vom 19.
Februar 2018 E. 7.1 mit Hinweis). Derartige Ermessensentscheide überprüft das
Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz
grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen
ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall
keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser
Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem
in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E. 5.3.2 S. 345; 135 III
121 E. 2 S. 123 f.).
4.3. Die Vorinstanz erwog, die Erstinstanz habe die lange Mietdauer mittelbar
über die Ortsverbundenheit und über die Ortsgebundenheit berücksichtigt. Über
die Ortsverbundenheit insbesondere, indem sie angenommen habe, die Kündigung
verlange eine grosse Umstellung, aber auch, indem sie davon ausgegangen sei,
die Beschwerdeführer seien zur Aufrechterhaltung sozialer Kontakte auf gute
Verbindungen in ihr jetziges Wohnquartier angewiesen, weshalb sie auf eine
Wohnung innerhalb der Stadt Zürich angewiesen seien. Die Ortsgebundenheit sei
ebenso Ausfluss der langen Mietdauer. Aufgrund der langen Mietdauer habe die
Beschwerdeführerin 1 ihr "medizinisches Umfeld" im Laufe der Jahre innerhalb
der Stadt Zürich aufgebaut.
4.4. Entgegen den Beschwerdeführern hat die Vorinstanz damit - wie bereits die
Erstinstanz - die lange Mietdauer durchaus berücksichtigt, und zwar mittelbar
im Rahmen der Prüfung der Kriterien der Ortsverbundenheit und der
Ortsgebundenheit. Dass die Vorinstanz mit der Erstinstanz eine quartierbezogene
Ortsgebundenheit aufgrund des Umstands der durch öffentliche Verkehrsmittel
sehr gut erschlossenen Stadt Zürich verneinte, ändert diesbezüglich nichts.
Dass nach Ansicht der Beschwerdeführer die lange Mietdauer für sich allein noch
stärker zu berücksichtigen gewesen wäre, erfordert es jedenfalls nicht, in den
ausführlich und nachvollziehbar begründeten Ermessensentscheid der Vorinstanz
einzugreifen (vgl. hiervor E. 4.2). Etwas anderes ergibt sich - entgegen den
Beschwerdeführern - auch nicht aus dem Urteil 4A_130/2008 vom 26. Mai 2008. Im
Übrigen wäre vorliegend ohnehin zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer
bereits eine faktisch längere Erstreckung erhalten haben, weil das
bundesgerichtliche Verfahren über die von den Vorinstanzen gewährte Erstreckung
hinaus andauerte und der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung
erteilt wurde.
5.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit überhaupt darauf
eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die
Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5, Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit die
Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu
entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Januar 2020
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Gross