I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.286/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_286/2019
Arrêt du 27 novembre 2019
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Hohl et May Canellas.
Greffier : M. Piaget.
Participants à la procédure
1. A.A.________,
2. B.A.________,
tous les deux représentés par Me Valérie Pache Havel,
recourants,
contre
B.________,
représentée par Me Jacques Haldy,
intimée.
Objet
exécution forcée; pas de responsabilité contractuelle de la banque
dispensatrice de crédit;
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour d'appel
civile, du 6 mai 2019
(PT14.032961-190222, 246).
Faits :
A.
A.a. Par contrat du 24 juillet 2008, A.A.________ et B.A.________ (ci-après:
les époux ou les propriétaires), qui se sont mariés par la suite, ont acheté,
en copropriété chacun pour moitié, l'immeuble n° 8 de la commune de.., dans le
canton de Fribourg, d'une surface de 1'080 m2, comprenant une ferme (après
rénovation, un appartement de 5,5 pièces) et une habitation (appelée
dépendance; après rénovation, deux appartements de 2,5 et 3,5 pièces), ainsi
qu'un jardin d'agrément et un pré pour le prix de 135'000 fr. Ils ont été
inscrits au registre foncier le 14 novembre 2008.
L'acquisition de cet immeuble et les importants travaux de rénovation des
bâtiments ont été financés essentiellement par des fonds propres des époux, un
versement anticipé des avoirs de prévoyance professionnelle du mari et deux
crédits de construction accordés par C.________ le 3 juin 2009.
A.b. A la fin de l'année 2009, les propriétaires sont entrés en relation avec
B.________ (ci-après: B.________ ou la banque) pour que celle-ci reprenne leurs
crédits contractés auprès de C.________.
Ainsi, le 22 décembre 2009, la banque leur a accordé deux prêts hypothécaires à
taux fixe, le premier d'un montant de 410'000 fr. avec intérêts à 2,67% l'an
net, et le second de 540'000 fr. avec intérêts à 2,08%, puis 2,67%, prêts
garantis par quatre cédules hypothécaires et le nantissement d'une police
d'assurance vie-prévoyance liée de l'époux et d'un avoir de compte épargne 3 de
l'épouse. Était également prévue la cession du revenu locatif actuel et futur
de l'immeuble.
Les travaux de rénovation ayant nécessité des fonds supplémentaires, la banque
a accordé aux propriétaires un crédit complémentaire de 70'000 fr sous forme
d'une limite de crédit sur leur compte courant, avec intérêts à 3,05%, lequel a
été consolidé en un troisième prêt hypothécaire à taux fixe de 88'000 fr. au
taux de 1,81 %, également garanti par les quatre cédules hypothécaires et les
deux nantissements, ainsi que la cession du revenu locatif.
A.c. Les époux qui vivaient avec leurs enfants dans l'appartement de la ferme
ont déménagé dans une villa à Marly et ont remis celui-ci en location à une
société pour un loyer de 2'250 fr. par mois, charges comprises, dès le 1er
avril 2011. Les circonstances de ces déménagement et mise en location sont
litigieuses.
Les deux appartements de 2,5 et 3,5 pièces situés dans l'habitation ont été
remis à bail respectivement pour 1'100 fr., charges comprises, dès le 1er
février 2011 et pour 1'450 fr., charges comprises, dès le 1er novembre 2011.
A.d. Des créanciers ayant mis en poursuite les époux le 10 janvier 2012, leur
capacité de rembourser la banque a été affectée.
Le 17 janvier 2012, le second prêt hypothécaire a été renouvelé à des
conditions différentes: il était prévu que l'intégralité du revenu locatif
était cédée à la banque, que les conditions des prêts à taux variable étaient
applicables et qu'une indemnité serait due à la banque en cas d'insolvabilité
manifeste des emprunteurs.
Le 20 avril 2012, ne percevant plus de revenus locatifs en raison de la saisie
requise par les autres créanciers, la banque a dénoncé avec effet immédiat les
trois prêts hypothécaires accordés aux copropriétaires et leur a imparti un
délai au 22 mai 2012 pour rembourser leurs dettes, soit 410'000 fr. avec
intérêts, 540'000 fr. avec intérêts, 88'000 fr. avec intérêts et deux
indemnités de 14'878 fr. 20 et 691 fr. 70.
La validité de la dénonciation des prêts n'est pas contestée.
B.
B.a. Le 24 mai 2012, B.________ a requis la poursuite en réalisation de gage
immobilier des propriétaires, se fondant sur les quatre cédules hypothécaires.
Un commandement de payer en réalisation de gage immobilier a été notifié à
chacun d'eux le 19 juin 2012 pour les montants sus-indiqués.
Les débiteurs n'ont pas formé d'opposition aux commandements de payer.
B.b. En juin 2012, puis en décembre 2012 et en janvier 2013, puis encore en mai
2013, les propriétaires ont eu des discussions avec la banque, au cours
desquelles ils ont formulé des propositions (de vente partielle, soit de la
dépendance, de reprise du financement par une autre banque, soit D.________)
que la banque a refusées. La question de savoir si la banque a violé ses
obligations de diligence en refusant ces propositions est litigieuse.
L'immeuble était estimé par l'Établissement cantonal d'assurance des bâtiments
à 1'271'000 fr. L'experte mandatée par l'Office des poursuites l'a estimé à
990'000 fr. en février 2013 et entre 1'164'912 fr. 95 et 1'354'015 fr. en mars
2016. L'expert judiciaire a considéré que l'estimation de 1'345'000 fr. était
raisonnable.
B.c. La banque a produit une créance de 1'083'958 fr. 60 (valeur au 29 mai
2013). L'immeuble a été vendu aux enchères forcées le 29 mai 2013. Il a été
adjugé à la banque, seule enchérisseuse, pour le prix de 795'000 fr. La plainte
déposée contre l'adjudication a été rejetée.
Du produit de la vente, la banque a reçu de l'Office le montant de 774'975 fr.
05. Elle a reçu un certificat d'insuffisance de gage de 308'983 fr. 60 (soit un
total de 1'083'958 fr. 65).
L'experte mandatée par l'Office, comme l'expert judiciaire ont estimé que le
prix d'acquisition se situait à 20% en dessous de la valeur d'estimation de
mars 2013, le second ayant précisé que la propriété avait été acquise à une
valeur entre 30% à 40% inférieure aux estimations et de plus de 40% inférieure
à l'estimation découlant de la proposition de l'autre banque.
B.d. La banque a offert aux époux de racheter leur immeuble au prix de 795'000
fr. plus les frais et le montant de son découvert. Par courrier du 8 novembre
2013, elle le leur proposait pour le prix de 1'131'936 fr. 35.
Finalement, la banque a revendu l'immeuble à un tiers en mars 2014 pour le prix
de 950'000 fr.
L'expert judiciaire a estimé que, probablement, la banque avait subi une perte
plus importante en ayant acheté l'immeuble dans la vente aux enchères forcées
puis en l'ayant revendu à un tiers que si elle avait accepté la dernière
proposition de refinancement des propriétaires, si celle-ci avait été concrète,
ferme et sans conditions (perte oscillant entre 91'090 fr. et 44'905 fr.).
C.
Le 11 août 2014, les époux propriétaires ont ouvert action en paiement contre
la banque devant la Chambre patrimoniale du canton de Vaud, concluant à la
condamnation de la banque notamment à leur payer les montants de 550'000 fr.,
308'997 fr. 60, 8'638 fr. 40, 30'744 fr. 20 et 153'500 fr. (soit un total de
1'051'880 fr. 20), ainsi qu'un montant à préciser en cours d'instance, tous
montants portant intérêts à 5% l'an dès le 29 mai 2013. Ils ont également
conclu à la restitution au second des demandeurs de la police d'assurance
vie-prévoyance liée et à la restitution au premier des demandeurs de l'avoir du
compte d'épargne 3.
La Chambre patrimoniale a rejeté la demande par jugement du 27 septembre 2018.
Statuant par arrêt du 6 mai 2019, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal
du canton de Vaud a rejeté l'appel des demandeurs et confirmé le jugement
attaqué. Elle a examiné, sur la base de l'art. 97 al. 1 CO, les quatre
comportements de la banque dont les demandeurs déduisaient une responsabilité
de celle-ci pour violation de son devoir de diligence.
Premièrement, elle a considéré que la banque n'a pas suggéré et encore moins
contraint les débiteurs à mettre leur ferme en location.
Deuxièmement, elle a jugé que la banque n'a pas violé son devoir de diligence
en n'acceptant pas les propositions des débiteurs qui ne lui permettaient pas
de recouvrer l'entier de sa créance, et celle de reporter la vente aux
enchères: tout d'abord, la cour cantonale a constaté en fait que les
propositions des débiteurs ne lui permettaient pas de recouvrer l'entier de sa
créance: l'offre de refinancement de l'autre banque (D.________) n'était pas
ferme, comme l'avait constaté l'expert, l'employé de cette banque, E.________
l'ayant d'ailleurs qualifiée seulement d'acceptable; les offres d'achat de la
dépendance n'étaient pas fermes, selon l'expert judiciaire, et ne permettaient
pas à la banque de recouvrer l'intégralité de ses créances, puisqu'il
subsistait un découvert entre 44'905 et 40'353 fr.; en ce qui concerne la prise
en compte de l'impôt sur les gains immobiliers, la cour a retenu que l'absence
d'impôt sur le gain immobilier n'était pas étayée et que le témoin F.________
lui-même envisageait l'éventualité d'une erreur, de sorte qu'il n'y avait pas
lieu de s'écarter des chiffres de l'expert; la cour cantonale en a déduit en
droit que la banque n'était pas obligée d'accepter des propositions qui ne lui
permettaient pas de recouvrer l'entier de sa créance, de sorte qu'elle n'avait
pas violé son devoir de diligence. Ensuite, la cour cantonale a considéré que
la banque n'avait aucun devoir contractuel d'accepter un report de la vente aux
enchères.
Troisièmement, la cour cantonale a considéré que la banque n'a violé aucun
devoir de diligence en privilégiant son seul intérêt de créancière à obtenir le
remboursement de sa créance, et que les débiteurs n'ont pas démontré en quoi
l'appréciation des premiers juges serait erronée.
Quatrièmement, la cour cantonale a considéré que la banque n'a pas violé son
devoir de diligence en acceptant une mise à prix de l'immeuble aux enchères de
990'000 fr., fixée par l'Office des poursuites, ni en obtenant l'adjudication
au prix de 795'000 fr., inférieur aux estimations des experts, les débiteurs
n'indiquant pas quelle règle aurait été violée, ce d'autant qu'une plainte à
l'autorité de surveillance n'a pas abouti, les circonstances de l'adjudication
ne violant aucune règle.
D.
Contre cet arrêt, qui leur a été notifié le 13 mai 2019, les demandeurs ont
interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 12 juin 2019,
concluant à sa réforme en ce sens que les conclusions de leur demande
sus-rappelées soient admises et, subsidiairement, à son annulation et au renvoi
de la cause à la cour cantonale pour nouvelle instruction et/ou nouvelle
décision dans le sens des considérants. Ils invoquent un établissement inexact
et arbitraire des faits (art. 97 al. 1 LTF et 9 Cst.) et, se basant sur un état
de fait modifié selon leurs voeux, une violation du droit fédéral (art. 95 let.
a LTF).
Ils sollicitent l'octroi de l'assistance judiciaire pour la procédure fédérale.
La banque intimée n'a pas été invitée à se déterminer.
Considérant en droit :
1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par les demandeurs qui ont
succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF), contre une décision finale
(art. 90 LTF), rendue sur appel par le tribunal supérieur du canton de Vaud
(art. 75 LTF), dans une action en dommages-intérêts (art. 72 al. 1 LTF), dont
la valeur litigieuse est supérieure à 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF), le
recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
2.
2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont
été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion
d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353
consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al.
2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF).
Le Tribunal fédéral se montre réservé en matière de constatations de fait et
d'appréciation des preuves, vu le large pouvoir qu'il reconnaît en ce domaine
aux autorités cantonales (ATF 120 Ia 31 consid. 4b; 104 Ia 381 consid. 9 et les
références). Il n'intervient, du chef de l'art. 9 Cst., que si le juge du fait
n'a manifestement pas compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, a omis
sans raisons objectives de tenir compte des preuves pertinentes ou a effectué,
sur la base des éléments recueillis, des déductions insoutenables (ATF 137 III
226 consid. 4.2; 136 III 552 consid. 4.2).
La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de
l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 p.
266 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par
l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en
quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 p. 18 et
les références). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les
allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la
décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16
consid. 1.3.1 p. 18). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables
(ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261 s.).
2.2. Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2
LTF), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il
n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par
l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il peut donc
admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant,
comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 135 III 397
consid. 1.4 et l'arrêt cité).
3.
Les demandeurs recourants reprochent tout d'abord à la cour cantonale de
n'avoir pas retenu que la relation qu'ils ont nouée avec la banque relève du
mandat (art. 394 CO), et non du prêt de consommation (art. 312 ss CO).
Subsidiairement, selon eux, même si la relation devait être qualifiée de prêt
de consommation, la responsabilité de la banque devrait s'examiner selon l'art.
97 al. 1 CO.
3.1. En doctrine, la nature juridique du contrat d'ouverture de crédit ou
contrat de crédit ( Krediteröffnungs- oder Kreditvertrag) est controversée,
mais il est généralement qualifié de contrat de prêt avec un élément durable de
mandat, imposant notamment à la banque des devoirs d'information et de conseil
(TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, n. 4808 p. 700; cf. les
références à la doctrine dans l'arrêt 4C.410/1997 du 23 juin 1998 consid. 3, in
SJ 1999 I 205). Le Tribunal fédéral a tour à tour laissé ouverte la question de
la qualification de ce contrat (cf. les arrêts 4C.410/1997 précité consid. 3;
4C.344/2000 du 14 mai 2001 consid. 3b; 4C.153/2004 du 16 juillet 2004 consid.
3.1) ou a admis une qualification de prêt de consommation au sens des art. 312
ss CO (arrêt 4C.82/2005 du 4 août 2005 consid. 6.1) ou de contrat sui generis
(arrêt 4C.345/2002 du 3 mars 2003 consid. 3.1). La question ne nécessite pas
d'être thématisée plus avant en l'espèce.
Il est en effet admis en jurisprudence que l'existence de la dette de
l'emprunteur, son montant et son exigibilité doivent être soumis aux règles du
prêt de consommation des art. 312 ss CO (prêt ferme ou prêt en compte courant,
cf. arrêts 4A_69/2018 du 12 février 2019 consid. 4; 4A_78/2018 du 12 février
2019 consid. 5 et les références citées), alors que la prétention en
dommages-intérêts opposée en compensation par le client à concurrence de sa
dette et déduite de la violation par la banque de ses devoirs contractuels doit
être examinée à l'aune des règles du mandat (art. 398 al. 2 CO qui renvoie aux
art. 321e et 97 al. 1 CO; cf. les arrêts 4C.410/1997 précité consid. 3; 4C.153/
2004 précité consid. 3.1; 4A_513/2010 du 30 août 2011 consid. 7, non publié aux
ATF 137 III 453).
3.2. En ce qui concerne le prêt en espèces, appelé dans la pratique bancaire,
avance à terme fixe ou crédit ferme, il porte sur un montant fixe, qui doit
être remboursé soit à une échéance fixe, soit ensuite de résiliation (sur la
différence avec le crédit en compte courant, qui porte sur un montant variable,
cf. arrêt 4A_69/2018 précité consid. 4.1.2). Ce prêt, qui peut être assorti de
différentes garanties, comme des cédules hypothécaires, est soumis aux règles
des art. 312 à 318 CO (arrêts 4A_69/2018 précité consid. 4; 4A_78/2018 précité
consid. 5). Il appartient à l'emprunteur, qui a reçu les fonds prêtés, de
prouver qu'il a remboursé sa dette (arrêt 4A_69/2018 précité consid. 4.1.1 in
fine).
Lorsque des cédules hypothécaires au porteur sont remises en garantie du prêt
(hypothécaire), généralement à titre de garantie fiduciaire, la créance
résultant de la cédule hypothécaire coexiste avec la créance à garantir issue
du rapport de base entre le créancier et le débiteur (art. 842 al. 2 CC). La
créance abstraite (ou créance cédulaire) garantie par le gage immobilier,
incorporée dans la cédule hypothécaire, doit faire l'objet d'une poursuite en
réalisation de gage immobilier (ATF 140 III 180 consid. 5.1.1 et 5.1.2); à
moins que les parties n'aient exclu par convention l'exception de discussion
réelle (en faveur du débiteur), le créancier ne peut pas introduire directement
une poursuite ordinaire en recouvrement de la créance causale découlant du prêt
(ATF 140 III 180 consid. 5.1.4 et 5.1.5; sur le solde non couvert de la créance
causale, cf. le même arrêt consid. 5.1.2 in fine).
Lorsque la poursuite en réalisation de gage immobilier est introduite,
l'exécution forcée se déroule conformément aux art. 151 ss LP et aux
dispositions de l'ORFI (RS 281.42). Elle est de la compétence de l'Office des
poursuites. Tel est en particulier le cas de l'établissement des conditions de
vente aux enchères (art. 134 LP), de la tenue des enchères publiques et de
l'adjudication (art. 85 ss ORFI). Une fois la poursuite introduite, le débiteur
ne peut se libérer qu'en s'acquittant de sa dette en mains de l'Office des
poursuites (art. 12 al. 2 LP; ATF 127 III 182 consid. 2b p. 185; FRANK EMMEL,
in Basler Kommentar, SchKG, 2e éd. 2010, no 7 ad art. 12 LP). Lors des
enchères, l'immeuble est adjugé au plus offrant, à condition que l'offre soit
supérieure à la somme des créances garanties par gage préférables à celle du
poursuivant (art. 156 al. 1 LP avec renvoi aux art. 142a et 126 LP; art. 53 ss
ORFI). Hormis le principe de l'offre suffisante de l'art. 126 al. 1 LP,
l'adjudication d'un objet dans les enchères publiques n'est pas subordonnée à
l'existence d'une offre permettant de couvrir la valeur estimée de l'objet (cf.
JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4e
éd. 1997, Tome I, no 7 ad art. 126 LP; JAEGER/KULL, Das Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, Art. 89-158, 5e éd. 2006, no 7 ad art. 126 LP;
pour la procédure de faillite, cf. toutefois les art. 258 al. 2 2e phr. LP et
130 al. 2-3 ORFI). Les décisions de l'Office des poursuites doivent faire
l'objet, si elles sont contestées, d'une plainte à l'autorité de surveillance
LP (art. 17 ss LP).
3.3. En ce qui concerne la prétention en dommages-intérêts opposée en
compensation par le client à concurrence de sa dette et fondée sur la violation
par la banque de ses devoirs contractuels, la jurisprudence a déduit des
devoirs d'information et de conseil de celle-ci, tant lors des pourparlers
précontractuels en vue de l'octroi du crédit que pendant la durée du contrat,
voire après la fin de celui-ci, de l'obligation de diligence et de fidélité de
la banque de l'art. 398 al. 2 CO.
4.
En l'espèce, les demandeurs ne reprochent à la banque que des comportements
pendant la durée du contrat de crédit et pendant la procédure de réalisation de
gage immobilier. La cour cantonale a relevé que, d'une part, ils ne contestent
pas que la banque était légitimée à dénoncer les prêts hypothécaires, puis à
poursuivre le recouvrement de sa créance par une poursuite en réalisation de
gage et que, d'autre part, ils n'ont pas invoqué que la banque aurait envers
eux un devoir particulier de sauvegarde de leurs intérêts.
4.1. On en déduit d'emblée que les recourants ne sauraient invoquer avec succès
une violation contractuelle de la banque dans la mesure où elle n'était tenue à
aucun devoir spécialement convenu d'information ou de conseil à leur égard en
relation avec les crédits octroyés et qu'en tant que créancière du montant
prêté, elle s'est limitée à requérir le remboursement de sa créance, garantie
par gages, par la voie de la poursuite en réalisation de gage immobilier (art.
151 ss LP).
Il s'ensuit que les griefs formulés par les recourants en relation,
premièrement avec le refus par la banque de leurs propositions de règlement de
leur dette et de report de la vente aux enchères, deuxièmement avec le fait que
la banque aurait privilégié son seul intérêt de créancière à obtenir le
remboursement de sa créance et troisièmement avec le fait qu'elle aurait
accepté une mise en vente de l'immeuble aux enchères publiques à 990'000 fr. et
obtenu l'adjudication au prix de 795'000 fr., émargent à la procédure
d'exécution forcée conduite par l'Office des poursuites. Les débiteurs
pouvaient et devaient s'acquitter en mains de l'Office des poursuites (art. 12
al. 2 LP). Cas échéant, les décisions et mesures de celui-ci pouvaient et
devaient faire l'objet d'une plainte à l'autorité de surveillance (art. 17 ss
LP). La créancière ne commet aucune violation contractuelle lorsqu'elle se
limite à procéder selon la voie de poursuite qui lui est ouverte par la LP pour
le recouvrement de l'entier de sa créance.
Il s'ensuit que les griefs d'appréciation arbitraire des preuves formulés par
les recourants en relation avec ces trois points sont sans objet.
4.2. Le seul reproche qui n'est pas en relation avec la procédure d'exécution
forcée concerne la décision prise par les demandeurs de déménager et de mettre
leur ferme en location à partir du 1er avril 2011, soit avant l'introduction de
la procédure de poursuite, et ce en relation avec la problématique de
l'investissement du 2e pilier de l'époux.
La cour cantonale a retenu, avec les premiers juges, que les demandeurs avaient
pris seuls la décision de déménager et de mettre en location leur ferme; ni les
pièces du dossier, ni les témoignages ne permettaient de retenir que la banque
les aurait encouragés d'une manière ou d'une autre (" suggéré ") et encore
moins contraints (" forcé "). La cour cantonale a apprécié avec circonspection
les déclarations des différents témoins, soit deux employés de la banque d'une
part et du conseiller des propriétaires d'autre part. Elle a relevé que les
demandeurs n'ont pas allégué que la banque leur aurait demandé ou suggéré de
mettre en location leur ferme, que leur conseiller n'a pas entendu l'employé de
la banque G.________ admettre le leur avoir suggéré, mais bien que ce n'était
pas le problème de la banque, ce d'autant qu'il est intervenu postérieurement à
cette mise en location, et que si la possibilité d'habiter ailleurs a été
évoquée avec l'employée H.________, parce que les époux trouvaient difficile de
vivre à.. avec des enfants en bas âge, cela ne permettait pas encore d'admettre
que la banque leur aurait suggéré ou les aurait contraints de mettre leur ferme
en location.
Les recourants proposent sur trois pages, de manière appellatoire, leur propre
interprétation des faits. Ainsi, ils se limitent à y opposer les déclarations
de l'époux, les déclarations de leur conseiller privé, feignant d'ignorer que
la cour cantonale a apprécié avec circonspection tous les témoignages. Ils ne
remettent pas en cause le fait que l'employé G.________ a dit que ce n'était
pas le problème de la banque, ni que celui-ci était intervenu un an après la
mise en location de la ferme, ni la façon dont les propos de l'employée
H.________ ont été retranscrits et dont la cour n'a pu déduire un quelconque
encouragement ou contrainte. Ce faisant, ils ne démontrent pas en quoi
l'appréciation de la cour cantonale serait arbitraire.
Le fait reproché n'étant pas établi, il n'y avait pas lieu d'examiner son
illicéité, comme en a jugé à raison la cour cantonale.
5.
Le recours doit ainsi être rejeté dans la mesure où il est recevable. Étant
manifestement dépourvu de chances de succès, la requête d'assistance judiciaire
des recourants doit être rejetée. Ils supporteront donc les frais judiciaires
(art. 66 al. 1 LTF). La partie intimée n'ayant pas été invitée à répondre, il
ne sera pas alloué de dépens.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
La requête d'assistance des recourants est rejetée.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge des
recourants.
4.
Il n'est pas alloué de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour d'appel civile.
Lausanne, le 27 novembre 2019
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget