I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.284/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_284/2019
Urteil vom 1. Oktober 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Hug.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Meyer,
Beschwerdeführer,
gegen
B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Josef Ulrich,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietvertrag; ordentliche Kündigung;
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 17.
Mai 2019 (1B 18 38).
Sachverhalt:
A.
Mit Mietvertrag vom 4. Dezember 2003 vermietete B.________ (Vermieter,
Beschwerdegegner) einen Geschäftsraum an der Liegenschaft U.________ in
V.________ an A.________ (Mieter, Beschwerdeführer). Am 14. Dezember 2015
kündigte der Vermieter das Mietverhältnis auf den 30. Juni 2016. Er begründete
die Kündigung mit Eigenbedarf. Der Mieter focht die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde an, welche einen Urteilsvorschlag betreffend Aufhebung der
Kündigung erliess.
B.
B.a. Nach Ablehnung des Urteilsvorschlags klagte der Vermieter am 18. Juli 2016
mit erhaltener Klagebewilligung auf Feststellung der Gültigkeit der
ausgesprochenen Kündigung beim Bezirksgericht Kriens, welches die Klage von
Amtes wegen an das zuständige Bezirksgericht Luzern überwies.
Das Bezirksgericht Luzern wies die Klage mit Entscheid vom 13. Juni 2018 ab und
erklärte die Kündigung des Mietverhältnisses für ungültig. Es schloss, der
geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters zur Zusammenführung von
Arbeitsplätzen von durch ihn gef ührten Unternehmen würde bloss pauschal
behauptet und sei denn auch nicht hinreichend belegt, womit der Kündigungsgrund
als vorgeschoben zu betrachten sei.
B.b. Das mit Berufung angerufene Kantonsgericht des Kantons Luzern erklärte die
Kündigung mit Entscheid vom 17. Mai 2019 indessen als gültig, da es die
Vorbringen des Vermieters zum Eigenbedarf als Kündigungsgrund als glaubwürdig
erachtete. Das Mietverhältnis erstreckte es derweil bis zum 30. Juni 2019.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen begehrt der Mieter im Wesentlichen, das Urteil
des Kantonsgerichts Luzern vom 17. Mai 2019 sei aufzuheben und es sei die
Kündigung des Beschwerdegegners des Mietverhältnisses über die Liegenschaft
U.________ in V.________ vom 14. Dezember 2015 per 30. Juni 2016 für
missbräuchlich zu erklären.
Der Beschwerdegegner beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen.
Das Kantonsgericht des Kantons Luzern hat die Akten eingesandt und beantragt
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Der Beschwerdeführer hat unaufgefordert repliziert. Der Beschwerdegegner hat
unaufgefordert sowie verspätet dupliziert.
D.
Mit Verfügung vom 8. Juli 2019 wurde das Gesuch um aufschiebende Wirkung
antragsgemäss gutgeheissen.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts
in seiner Eigenschaft als Rechtsmittelinstanz (Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG). Der
in mietrechtlichen Streitigkeiten erforderliche Streitwert für die Beschwerde
in Zivilsachen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist erreicht und der
Beschwerdeführer ist mit seinen Begehren nicht vollständig durchgedrungen (Art.
76 BGG). Die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 BGG). Auf die Beschwerde
ist einzutreten, soweit sie hinreichend begründet ist (Art. 42 Abs. 2 sowie
Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3;
135 III 397 E. 1.4 S. 400).
1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117, 264 E. 2.3 S. 266).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten Voraussetzungen erfüllt
sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den
Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen
darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche
Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE
140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können
Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid
abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
2.
2.1. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen
Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR
grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung
von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR
anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als
treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes
und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane
erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92; 140 III 496 E.
4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62 mit weiteren Hinweisen).
Das Motiv der Kündigung ist eine Tatfrage (BGE 136 III 190 E. 2 S. 192; 115 II
484 E. 2b; je mit weiterem Hinweis). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
obliegt es dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem
verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch
redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu
begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung
des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 138 III 59 E. 2.1
S. 62; 135 III 112 E. 4.1 S. 119; je mit weiteren Hinweisen). Eine mangelnde
oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes
Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn
der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht
feststellbar ist (vgl. zum Ganzen BGE 145 III 143 E. 3.1).
2.2. Nach den Erwägungen der Vorinstanz kann sich der Beschwerdegegner im
Rahmen der ordentlichen Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrags
betreffend Geschäftsräumlichkeiten grundsätzlich auch auf die Interessen von
Unternehmen berufen, an welchen er als Aktionär beteiligt ist und welche er als
Verwaltungsratspräsident leitet. Dass der Beschwerdegegner zur Optimierung von
Prozessabläufen der von ihm geleiteten Unternehmen eine Niederlassung in
X.________ mit Arbeitsplätzen aus W.________ an der Liegenschaft U.________
zusammenführen möchte, erachtete die Vorinstanz sodann als nachvollziehbar.
Denn die in X.________ erlittenen Verluste seien belegt und der
Beschwerdegegner habe auch Studien für die Aufstockung und den Umbau des 1. und
2. Obergeschosses, des Palettenlagers sowie Vorstudien hinsichtlich der
Ausstellung Dach und Erdgeschoss und eines neuen Treppenhauses eingereicht.
Nach Berücksichtigung weiterer Umstände schloss die Vorinstanz, der
Beschwerdegegner habe glaubhaft gemacht, dass er die Liegenschaft U.________ -
inklusive der streitgegenständlichen Geschäftsräumlichkeiten - gesamtheitlich
mehreren Gesellschaften bereitstellen möchte, was einen legitimen
Kündigungsgrund darstelle.
2.3. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe im Rahmen ihres Schlusses,
der Kündigungsgrund des Beschwerdegegners sei ausgewiesen, den Sachverhalt
willkürlich festgestellt sowie den Verhandlungsgrundsatz nach Art. 55 Abs. 1
ZPO verletzt.
2.3.1. Zur angeblichen Verletzung des Verhandlungsgrundsatzes ist vorab klärend
festzuhalten, dass einerseits das erstinstanzliche Gericht im Verfahren
betreffend Kündigungsschutz eines Mietverhältnisses den Sachverhalt von Amtes
wegen festzustellen hat (Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a
ZPO; vgl. zu dieser sog. beschränkten/sozialen Untersuchungsmaxime BGE 141 III
569 E. 2.3 mit zahlreichen Hinweisen; Urteil 4D_87/2017 vom 20. März 2018 E.
3.3.1) und dass andererseits die Kognition der Vorinstanz als Berufungsgericht
auch in tatsächlicher Hinsicht nicht eingeschränkt ist (Art. 310 ZPO). Der
Beschwerdeführer beruft sich zur Begründung seiner Rüge der Verletzung des
"Verhandlungsgrundsatzes" denn auch vielmehr auf die Substanziierung des
Kündigungsgrundes, indem er bemängelt, der Beschwerdegegner habe gar nie
detailliert, weshalb er als natürliche Person legitimiert sein soll, für
"seine" juristische Personen Eigenbedarf geltend zu machen. Die Vorinstanz habe
die Funktionen des Beschwerdegegners innerhalb der einzelnen Firmen aus im
Recht liegenden Urkunden herausgesucht, obwohl den Ausführungen des
Beschwerdegegners keine entsprechenden Tatsachenbehauptungen zu entnehmen
seien.
Der Beschwerdeführer verkennt hierbei, dass sich die Stellung des
Beschwerdegegners als Verwaltungsratspräsident bereits aus den notorischen
Auszügen des Handelsregisters des Kantons Luzern ergibt. Ausserdem übergeht er,
dass vom Vermieter im Zusammenhang mit einer ordentlichen Kündigung im Sinne
von Art. 266 ff. OR nicht gefordert wird, einen dringenden Eigenbedarf für
sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR
oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR oder 272 Abs. 2 lit. d OR zu behaupten und zu
belegen (vgl. für insoweit vergleichbare Fälle die Urteile 4A_368/2017 vom 19.
Februar 2018 E. 4.5). Die frist- und formgerecht ergangene ordentliche
Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist gemäss Art. 271 Abs. 1 OR einzig
anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Der
Beschwerdegegner präzisierte den von ihm ungenau als "Eigenbedarf" bezeichneten
Kündigungsgrund in der Klagebegründung mit der Erklärung, er beabsichtige, die
Büros "seiner" Unternehmen an der Liegenschaft U.________ zu zentralisieren. Da
es dem Vermieter im Rahmen einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses
grundsätzlich nicht verwehrt ist, sich auf das Interesse juristischer Personen
zu berufen, welche er als Verwaltungsratspräsident leitet und an welchen er
beteiligt ist, führt die Argumentation des Beschwerdeführers ins Leere.
2.3.2. Seine Willkürrüge begründet der Beschwerdeführer sodann ebenfalls im
Wesentlichen damit, dass die Kündigung nur pauschal respektive zu wenig konkret
begründet worden sei, was die Vorinstanz verkannt habe. Er macht demgegenüber
namentlich nicht geltend, die Kündigungsbegründung sei fehlerhaft und zeigt
denn auch nicht auf, inwiefern sie beispielsweise innere Widersprüche aufweisen
würde, was ohnehin lediglich ein Indiz für einen vorgeschobenen Kündigungsgrund
wäre (vgl. dazu vorstehend E. 2.1.). Wenn sich der Beschwerdeführer im Übrigen
darauf beschränkt, aus einzelnen Beweismitteln andere Schlüsse als die
Vorinstanz zu ziehen, vermag er nicht aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz in
Willkür verfallen sein soll. Da er die qualifizierten Rügeanforderungen von
Art. 106 Abs. 2 BGG nicht erfüllt (vgl. dazu vorstehend E. 1.2), kann auf die
Rüge nicht eingetreten werden.
Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass die Vorinstanz ohnehin nicht in
Willkür verfiel, indem sie die Ausführungen des Beschwerdegegners hinsichtlich
der Kündigung als glaubhaft betrachtete:
So kann dem Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, insoweit er kritisiert, der
Beschwerdegegner habe nicht aufgezeigt, inwiefern die Standortverlegung die
Defizite einer Niederlassung in X.________ wettmachen könne. Da es naheliegend
erscheint, dass Prozessabläufe durch die Zusammenführung von verschiedenen
Niederlassungen optimiert werden, kann der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden,
keinen (konkreteren) Geschäftsplan gefordert zu haben. Dass der
Beschwerdegegner weitere Mietverträge an der gleichen Immobilie kündigte,
konnte die Vorinstanz entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ebenso als
Indiz werten, das für die Absicht der Unternehmenszusammenführung spricht,
zumal sich bereits ein grosses Palettenlager in der betroffenen Liegenschaft
befindet. Insoweit der Beschwerdeführer weiter vorbringt, der Beschwerdegegner
habe seine eingereichten Bau- und Sanierungsunterlagen aus dem Jahre 2003
selbst als nicht mehr aktuell bezeichnet, reisst er dessen Aussage aus dem
Zusammenhang. Der Beschwerdegegner führte gemäss Feststellung der Vorinstanz
zum Prozesssachverhalt aus, es habe für ihn keinen Sinn gemacht, das Bauprojekt
weiter voranzutreiben bzw. die Baubewilligung an der Liegenschaft U.________
schon einzuholen, weil er der - mittlerweile ausgezogenen - Mieterin C.________
GmbH wegen einer Sperrfrist nicht habe kündigen können. Die
Sanierungsanstrengungen würden wieder aufgenommen, sobald klar sei, dass alle
involvierten Parteien die Räumlichkeiten an der Liegenschaft U.________
verliessen.
Obwohl nicht abschliessend geklärt ist, welches Personal von welchem
Unternehmen den streitgegenständlichen Geschäftsraum beziehen soll, hält das
Beweisergebnis der Vorinstanz eines aktuellen "Eigenbedarfs" vor dem
Hintergrund der "Leerkündigung" und der glaubhaft gemachten Absicht der
geschäftlichen Nutzung der gesamten Immobilie einer Willkürprüfung stand. Dass
die gegenteilige Ansicht des Beschwerdeführers, welcher die erste Instanz denn
auch folgte, ebenfalls vertretbar erscheint, ändert hieran nichts. Denn die
Beweiswürdigung ist nicht bereits willkürlich, wenn eine andere Würdigung der
Beweise ebenfalls in Betracht gezogen werden könnte oder gar naheliegender
erscheint, sondern erst, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (vgl. BGE 140
III 264 E. 2.3 S. 266; 135 II 356 E. 4.2.1 S. 362).
2.4. Der Beschwerdeführer erhebt sodann keine Rüge gegen die Rechtsanwendung
der Vorinstanz von Art. 271 Abs. 1 OR. Inwiefern das (indirekte) Interesse des
Beschwerdegegners an der Zusammenlegung seiner Unternehmen in einem krassen
Missverhältnis zum gegenüberstehenden Interesse des Beschwerdeführers an der
Fortführung der Miete stehen würde (vgl. dazu vorstehend E. 2.1), ist auch
nicht ersichtlich. Demnach konnte die Vorinstanz die vom Beschwerdegegner
geltend gemachte Absicht bundesrechtskonform als ein legitimes und nicht im
Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR treuwidriges Kündigungsinteresse betrachten.
Da die Vorinstanz dem Beschwerdeführer im Übrigen die von ihm beantragte
Erstreckungsdauer von drei Jahren gewährte, kann ihr im Ergebnis schliesslich
auch keine Bundesrechtsverletzung vorgeworfen werden, sollte sie den Bedarf der
vom Beschwerdegegner nur teilweise beherrschten Unternehmen, zu welchen keine
vollständige wirtschaftliche Identität dargetan ist, nicht nur als legitimen
Kündigungsgrund im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR, sondern zu Unrecht ebenfalls
als dringenden Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst im Sinne von Art. 272
Abs. 2 lit. d OR berücksichtigt haben.
3.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
kann. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat den Beschwerdegegner, der sich durch
die von seinem Anwalt verfasste Beschwerdeantwort vernehmen liess, für das
Verfahren vor Bundesgericht zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung,
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 1. Oktober 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hug