I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.267/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_267/2019
Arrêt du 5 septembre 2019
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les Juges fédérales
Kiss, Présidente, Hohl et Niquille.
Greffier : M. Piaget.
Participants à la procédure
1. A2.________,
2. A3.________,
3. A4. ________,
4. A5.________,
toutes les quatre représentées par Me Grégoire Rey et Me Nicolas Jeandin,
recourantes,
contre
B.________,
représenté par Me Michel Ducrot,
intimé.
Objet
Conditions suspensives, interprétation,
recours contre le jugement du Tribunal cantonal du canton du Valais, IIe Cour
civile, du 29 avril 2019
(C1 17 10).
Faits :
A.
A.a. Au début des années 80, A1.________, ingénieur, et B.________, architecte,
se sont associés dans le but de construire un hôtel et des restaurants ("
Complexe Z.________ ") sur une parcelle sise sur la commune de.... Ils ont
acquis la parcelle en copropriété, à raison de deux tiers pour l'architecte et
d'un tiers pour l'ingénieur.
L'ingénieur est décédé en 1985, alors que l'hôtel était encore en construction.
Sur le conseil de son avocat (Me L.________), la femme du défunt (A2.________)
a requis le bénéfice d'inventaire. Le juge du district de Sion a alors désigné
une commission chargée de gérer l'administration de la succession, composée de
l'avocat précité, de M.________ (qui travaillait dans le bureau du défunt) et
de N.________, qui exploitait une fiduciaire.
A.b. En juin 1985, la commission a indiqué à l'architecte que les hoirs
A.________ (A2.________ et ses filles, A3.________, A4.________ et A5.________)
souhaitaient se retirer de la promotion " Complexe Z.________ ". Ils
n'entendaient pas assumer les risques d'une opération immobilière et
A2.________ voulait en outre protéger les biens dont elle était seule
propriétaire. Si la quote-part de feu A1.________ n'était pas reprise, ils
envisageaient de répudier la succession ou, à tout le moins, d'en demander la
liquidation officielle.
Les pourparlers entamés le 17 juillet 1985 entre l'architecte et l'avocat
(L.________) ont conduit à la conclusion d'une convention, datée du 18
septembre 1985, entre l'architecte, les hoirs A.________, représentés par la
commission, et A2.________, agissant en son nom personnel (ci-après, pour
simplifier : " la convention ").
A.c. Il résulte du chiffre 3 de cette convention que l'architecte accepte de
reprendre la part (un tiers) de feu A1.________ avec les droits et obligations
y afférant et notamment l'ensemble des dettes hypothécaires contractées auprès
de la Banque U.________ à Sion. La reprise est toutefois subordonnée au respect
de différentes conditions: A2.________, bénéficiaire des polices
d'assurance-vie conclues par feu A1.________ et remises en gage à la banque,
laisse en compte le montant de 500'000 fr., versé par les assurances en vue de
payer d'éventuelles factures en suspens résultant de la promotion " Z.________
"; A2.________ y ajoute une garantie personnelle de 100'000 fr., l'architecte
fournissant, de son côté, une garantie d'un montant de 200'000 fr.
A son ch. 3 let. e, la convention est libellée comme suit :
" En cas de vente ultérieure par Monsieur B.________ de l'ensemble de la "
Z.________ " respectivement en cas de développement positif de cette affaire
immobilière, Monsieur B.________ s'engage à restituer :
- aux hoirs de A1.________ ou à ses ayant-droits (sic) les montants investis
par feu A1.________ dans cette affaire (...).
- à Madame A2.________ personnellement : la somme de frs. 500'000.- - (...)
laissée en compte à la Banque U.________ et provenant des polices
d'assurance-Vie mises en gage auprès de dite banque mais dont Madame
A2.________ était bénéficiaire, ainsi que tous montants éventuels payés par
cette dernière du fait de la garantie [personnelle] (...).
En cas de vente à un prix ne couvrant pas le prix de revient total de
l'immeuble mais à un prix supérieur au total des engagements bancaires, le
remboursement de la somme de Fr. 500'000.- ci-dessus indiquée interviendra de
façon prioritaire sur la part d'un tiers revenant à l'hoirie de A1.________. "
L'accord a été rédigé par l'avocat (L.________), sur la base des discussions
tenues entre les parties et la Banque U.________. L'avocat a exposé que les
hoirs entendaient se libérer des engagements financiers importants de feu
A1.________, dont la promotion " Complexe Z.________ ". Les parties avaient
intérêt à ce que cette affaire immobilière se réalise et la Banque U.________
souhaitait obtenir des garanties de remboursement des crédits octroyés.
L'architecte, voulant prévenir la faillite de la succession répudiée, avait
accepté de reprendre la part de feu A1.________, à condition que les fonds
propres investis ainsi que les honoraires de celui-ci soient abandonnés.
De l'avis de l'avocat (L.________), les hoirs A.________ abandonnaient des
prétentions et des sommes pour un montant total de 1'000'000 fr. La clause de
remboursement (ch. 3 let. e de la convention), acceptée par les parties, était
prévue " au cas où les affaires tournent bien, respectivement qu'[elles] soient
bénéficiaires ". Se prononçant sur la deuxième hypothèse de remboursement,
l'avocat a expliqué que, par " développement positif ", il entendait " qu'après
avoir équilibré le budget de l'exploitation et avoir procédé [aux]
amortissements usuels[,] la situation [devait permettre], avec les années, une
diminution des dettes et une augmentation de la valeur de l'ensemble immobilier
". Il a ajouté qu'il voulait éviter que l'architecte s'enrichisse de façon
unilatérale alors que les hoirs avaient " abandonné l'investissement financier
et le travail de feu M. A1.________ ".
A.d. Entre 1995 et 2007, les hoirs ont procédé à diverses démarches, pour
interrompre la prescription.
A.e. Par acte du 20 juin 2011, passé devant notaire, l'architecte a restructuré
son entreprise et opéré un transfert de son patrimoine commercial - soit des
actifs de plus de 92'261'000 fr. et des passifs de quelque 76'403'000 fr. - à
la société B.________ SA en formation, constituée le même jour et dotée d'un
capital-actions de 1'000'000 fr. Hormis l'appartement privé de l'architecte,
tous ses biens, dont le " Complexe Z.________ ", ont été repris. La nouvelle
société s'est engagée à remettre l'intégralité de son capital-actions (1'000
actions nominatives liées d'une valeur de 1'000 fr. chacune) à B.________. Le
transfert de patrimoine s'est opéré sur la base des valeurs comptables sans
bénéfice. B.________ a ensuite cédé l'intégralité des actions de la nouvelle
société à V.________ SA, dont il est l'actionnaire unique.
B.
Par demande du 11 décembre 2012, rectifiée le 14 janvier 2013, les hoirs ont
ouvert action contre B.________. Ils ont conclu à ce que celui-ci verse à
A2.________ le montant de 500'000 fr., intérêts en sus, et aux demanderesses le
montant de 469'760 fr.80, intérêts en sus.
Le défendeur a conclu au rejet de la demande.
Une expertise judiciaire a été ordonnée par le premier juge. Il résulte du
rapport de l'expert (O.________) du 20 mars 2015, complété le 27 juillet
suivant, que le " Complexe Z.________ " a toujours été déficitaire et qu'il a
généré des pertes comptables. L'expert indique que les pertes d'exploitation,
après l'assainissement bancaire dont l'architecte avait bénéficié et les
amortissements comptables, s'élevaient au montant total de 11'547'527 fr. pour
les années 1985 à 2012, en sorte qu'on pouvait retenir que le complexe n'avait
pas connu un " développement positif ".
Par jugement du 21 novembre 2016, le juge des districts de Martigny et de
Saint-Maurice a rejeté la demande.
Par arrêt du 29 avril 2019, la Cour civile II du Tribunal cantonal du Valais a
rejeté l'appel des demanderesses et confirmé le jugement de première instance.
C.
Contre cet arrêt cantonal, les demanderesses exercent un recours en matière
civile au Tribunal fédéral. Elles concluent à sa réforme en ce sens que le
défendeur soit condamné à verser le montant de 430'000 fr., intérêts en sus,
aux héritières, et le montant de 500'000 fr., intérêts en sus, à l'épouse du
défunt, et à ce qu'il supporte les frais judiciaires de la procédure cantonale.
Les recourantes estiment que c'est de manière arbitraire (art. 9 Cst., art. 18
CO) que la cour cantonale a retenu que la réelle et commune volonté des parties
était de prévoir le remboursement en cas de vente ultérieure avec bénéfice
(seule la condition du prix excédant les engagements bancaires correspondant,
selon elles, à l'intention intime des parties), que la cour cantonale a
arbitrairement constaté (art. 9 Cst.) que le défendeur était actionnaire unique
de la société B.________ SA, que c'est en appliquant de manière incorrecte le
principe de la confiance que les juges précédents ont retenu que l'acte du 11
juin 2011 (transfert de patrimoine) ne constituait pas une vente au sens de la
convention du 18 septembre 1985, qu'ils ont violé les règles relatives au
fardeau de la preuve (art. 8 CC) en lien avec l'avènement de la condition
suspensive (art. 151 CO), qu'ils ont appliqué de manière incorrecte la théorie
de la transparence ( Durchgriff), qu'ils ont violé l'art. 156 CO et, à titre
superfétatoire, qu'ils ont violé l'art. 18 CO en lien avec la condition du
développement positif de l'affaire immobilière.
L'intimé conclut principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement
à son rejet.
Chacune des parties a encore déposé des observations.
L'effet suspensif sollicité par les demanderesses a été refusé par ordonnance
présidentielle du 31 juillet 2019.
Considérant en droit :
1.
1.1. Formé en temps utile (art. 100 al. 1 et 45 al. 1 LTF), dirigé contre une
décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 LTF) sur appel
des demanderesses par le tribunal supérieur du canton (art. 75 LTF), dans une
affaire dont la valeur litigieuse excède 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF),
le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.
1.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont
été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion
d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353
consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al.
2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la
cause (art. 97 al. 1 LTF).
1.3. Sous réserve de la violation des droits constitutionnels (art. 106 al. 2
LTF), le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) à
l'état de fait constaté dans l'arrêt cantonal ou, cas échéant, à l'état de fait
qu'il aura rectifié. Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les
parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale; il
peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par la
partie recourante, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de
motifs (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité).
2.
La cour cantonale a examiné les conditions suspensives alternatives auxquelles
le remboursement prévu à l'art. 3 let. e de la convention était subordonné.
Elle est parvenue à la conclusion que ni la première condition (" vente
ultérieure " de l'affaire immobilière) ni la seconde (" développement positif
de cette affaire immobilière ") n'étaient réalisées en l'espèce et que les
demanderesses ne pouvaient pas prétendre au remboursement des montants de
500'000 fr. et 430'000 fr.
La cour cantonale a également considéré que le défendeur, qui avait procédé à
un transfert de patrimoine, n'avait pas empêché l'avènement de la première
condition contrairement aux règles de la bonne foi (art. 156 CO). De même,
cette dernière disposition n'était pas applicable en lien avec la deuxième
condition, puisqu'on ne pouvait pas lui reprocher d'avoir empêché le
développement positif du complexe.
3.
Il s'agit premièrement d'examiner si, comme le soutiennent les recourantes, la
première condition était réalisée, étant précisé que cette question a été
tranchée par la cour cantonale par une motivation alternative.
Les juges cantonaux ont relevé que, selon le premier juge, le terme de " vente
", introduit par l'avocat L.________, conseil initial de A2.________, ne
pouvait signifier qu'une vente à un tiers et non pas un transfert de
patrimoine. Ils ont alors noté que les demanderesses (appelantes) s'étaient
bornées à opposer leur thèse à celle du premier juge et que pareille
motivation, émanant de leur conseil expérimenté, était irrecevable dans la
procédure d'appel.
Dans une motivation subsidiaire (" Au demeurant,... "), les magistrats
cantonaux, procédant à une interprétation selon le principe de la confiance,
ont retenu que la notion de " vente ultérieure " n'englobait pas le transfert
de patrimoine (tel que celui qui a été effectué le 20 juin 2011) et que la
première condition n'était quoi qu'il en soit pas réalisée. Les juges
précédents ont (implicitement) évoqué cette motivation dans leur dispositif,
puisqu'ils ont rejeté l'appel " en tous points mal fondé " (cf. dispositif de
l'arrêt cantonal p. 33 en lien avec la conclusion tirée au consid. 8 p. 32).
3.1. Devant la Cour de céans, les recourantes attaquent exclusivement le second
pan de la double motivation. Elles ne reviennent pas sur l'arrêt entrepris en
tant qu'il a prononcé l'irrecevabilité de la motivation des demanderesses
(alors appelantes). L'intimé est d'avis que le moyen devrait être déclaré
irrecevable par la Cour de céans. Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ce
point de manière approfondie, puisque le grief doit de toute façon être déclaré
mal fondé, comme on va le voir.
3.2. Pour déterminer le sens de la première condition, les juges cantonaux ont
procédé à l'application du principe de la confiance. Même si les recourantes se
plaignent, de manière générale, de la difficulté à saisir, dans l'arrêt
cantonal, ce qui relève de la recherche de la volonté réelle et commune et ce
qui ressort de la mise en oeuvre du principe de la confiance, elles ne
reprochent pas aux juges précédents, précisément en lien avec la question ici
examinée, d'avoir violé le droit en ne se prononçant pas, dans un premier
temps, sur la volonté réelle des parties; admettant implicitement que celle-ci
n'avait pas été établie, elles placent d'emblée leur argumentation sous l'angle
de l'application du principe de la confiance, de sorte qu'il n'y a pas lieu de
s'arrêter sur la volonté subjective des parties.
Les recourantes soutiennent qu'une interprétation correcte selon le principe de
la confiance aurait dû conduire les juges cantonaux à retenir que la notion de
" vente ultérieure " à laquelle se réfère l'art. 3 let. e de la convention
était suffisamment large pour englober le transfert du patrimoine commercial du
défendeur daté du 11 juin 2011.
3.3. D'emblée, on voit mal comment l'application du principe de la confiance
permettrait de donner à la notion de vente (soit le transfert de la propriété
d'une chose - en l'occurrence immobilière - contre le paiement d'un prix) une
signification si étendue qu'elle couvrirait également le transfert de
patrimoine, ce d'autant plus que la cour cantonale n'a fait état d'aucun indice
allant dans ce sens.
Les recourantes tentent de démontrer le contraire en soutenant que tout abandon
par le défendeur de la " titularité des actifs concernés " (ou " toute
dissociation entre la personne [du défendeur] et les actifs composant
l'ensemble [du complexe] ") déclencherait le " mécanisme du remboursement ".
Fixées sur leur objectif, qui est de convaincre que la " vente " (art. 3 let. e
de la convention) couvre le transfert de patrimoine, les recourantes finissent
par s'écarter de la définition de cette dernière notion, pour la réduire à la
(seule) cession des actifs composant le complexe immobilier du défendeur. Elles
omettent de signaler que le transfert de patrimoine implique la cession
d'actifs et de passifs (art. 69 al. 1 et 71 LFus). A cet égard, le fait que la
LFus est entrée en vigueur le 1er juillet 2004 n'y change rien : l'art. 181 aCO
s'appliquait aussi à la remise, avec actifs et passifs, de toute entreprise qui
était exploitée en Suisse (ATF 108 II 107 consid. 1).
Force est de constater que l'opinion des recourantes s'apparente davantage à un
postulat qu'à une véritable démonstration, fondée sur une interprétation
objective d'éléments concrets pertinents. Aucune des " circonstances
déterminantes à prendre en compte selon le principe de la confiance " qu'elles
évoquent ne permet d'asseoir leur position. On comprend certes, sur la base de
ces éléments (qu'elles se limitent à mentionner), que leur intention était
d'éviter, par la clause de remboursement (art. 3 let. e de la convention), que
le défendeur ne " s'enrichisse de façon unilatérale ". On ne voit par contre
pas comment on pourrait aller plus loin, dans un sens favorable à leur thèse.
En effet, aucun indice ne permet raisonnablement d'envisager, en application du
principe de la confiance, que les parties entendaient, pour concrétiser cette
intention, qualifier le transfert de patrimoine de " vente ", afin de
déclencher, dans ce cas également, le mécanisme de remboursement.
Les recourantes reconnaissent d'ailleurs elles-mêmes que, lors des pourparlers
ayant mené à la conclusion de la convention du 18 septembre 1985, les parties
ne se sont jamais référées au " transfert de patrimoine ", celui-ci n'ayant "
jamais été évoqué ". C'est en vain qu'elles semblent soutenir que l'absence de
toute discussion entre les parties au sujet du transfert de patrimoine ne joue
aucun rôle au moment de rechercher leur volonté objective; au contraire, le
fait que cet instrument juridique n'ait jamais été évoqué renforce la
conviction que le terme " vente " figurant à l'art. 3 let. e de la convention a
toujours été utilisé dans son sens usuel.
Enfin, c'est en vain que les recourantes affirment que l'acte datant du 20 juin
2011 portant sur le transfert de patrimoine, prévoit, comme la vente, un
transfert de propriété contre paiement d'un prix. D'une part, comme on vient de
le voir, le transfert de patrimoine implique la cession d'actifs et de passifs
(et non seulement le transfert de propriété d'un bien déterminé). D'autre part,
l'acte du 20 juin 2011, n'avait pas exclusivement pour objet le transfert du
patrimoine du complexe " Z.________ ", mais l'ensemble du patrimoine du
défendeur. Enfin, cet acte ne prévoit pas de prix à proprement parler, mais la
remise d'actions au transférant (le défendeur), étant encore précisé que la
valeur des actions n'a aucun lien avec l'apport en nature effectué par le
défendeur dans la société anonyme, puisque le transfert de patrimoine a eu lieu
à la valeur comptable.
3.4. Il résulte des considérations qui précèdent qu'on ne saurait suivre les
recourantes lorsqu'elles reprochent à la cour cantonale d'avoir effectué une
interprétation littérale figée sur l'usage du terme " vente ", étrangère au
principe de la confiance. C'est bien en tenant compte de l'ensemble des
circonstances (et non en se fondant exclusivement sur la lettre de la
convention) que la cour cantonale est arrivée à la conclusion qu'aucun élément
ne permettait de donner à la notion de " vente " une signification susceptible
de couvrir la notion de " transfert de patrimoine ".
Pour ce motif déjà, la première condition suspensive n'est pas réalisée.
Cela étant, il est inutile de revenir sur la question de l'éventuelle exigence
(retenue par la cour cantonale) d'une vente bénéficiaire. Il n'y a pas non plus
lieu d'examiner le moyen tiré de la violation des règles sur le fardeau de la
preuve (art. 8 CC) qui, selon l'argumentation des recourantes, présuppose la
réalisation de la condition suspensive de la " vente ".
3.5. Il est superflu de s'attarder sur la théorie de la transparence puisque
l'interprétation de la première condition de la convention a été effectuée,
comme le voulaient les recourantes, en tenant compte de la dualité juridique
existant entre le défendeur et la société V.________ SA entièrement aux mains
du défendeur.
On observera d'ailleurs que si la formulation employée par la cour cantonale
n'est - peut-être - pas idéale, elle ne fait aucune mention de la théorie de la
transparence et on ne voit pas comment on pourrait inférer celle-ci des
quelques lignes consacrées par les juges cantonaux à la personne du défendeur.
3.6. S'agissant enfin de la (prétendue) violation de l'art. 156 CO, les
recourantes considèrent que les juges cantonaux auraient dû admettre que le
défendeur avait empêché la réalisation de la première condition suspensive au
mépris des règles de la bonne foi, puisqu'ils venaient d'admettre se trouver en
présence d'un cas d'application de la théorie de la transparence. La prémisse
sur laquelle elles s'appuient (application de la théorie de la transparence)
n'a toutefois pas été reprise par la Cour de céans, de sorte que le moyen se
révèle sans consistance.
On voit au demeurant mal comment on pourrait admettre la mauvaise foi du
défendeur puisque le risque évoqué (de manière plus ou moins explicite) par
celles-ci (" la perte de contrôle ", par les demanderesses, sur le patrimoine
transféré), qui justifierait le déclenchement du remboursement dès qu'une
dissociation du patrimoine est opérée (peu importe qu'il s'agisse ou non d'une
vente au sens ordinaire), ne repose sur aucun motif objectif. La cession ayant
un caractère universel, la convention conclue avec les demanderesses suit le
sort du complexe (" Z.________ ") et passe au sujet reprenant. Les demandeurs
gardent dès lors la possibilité de faire valoir leurs droits auprès de
celui-ci. En l'occurrence, les recourantes ne prétendent pas qu'un obstacle
juridique exclurait une telle intervention auprès du reprenant et il n'y a donc
pas lieu d'examiner ce point de manière plus approfondie.
4.
Il s'agit alors d'examiner si, comme le soutiennent les recourantes, la seconde
condition était réalisée, étant précisé que cette question a également été
tranchée par la cour cantonale à l'aide d'une motivation subsidiaire.
Les juges cantonaux ont relevé que le premier juge, qui n'avait pas pu
déterminer la réelle et commune intention des parties, a retenu, en application
du principe de la confiance, qu'un " développement positif " (de l'affaire
immobilière) " signifiait que la situation devait permettre, avec les années,
une diminution des dettes et une augmentation de la valeur de l'ensemble
immobilier, ce après avoir procédé à des amortissements et équilibré le budget
de l'exploitation ". Le premier juge a considéré que cette " description "
était convaincante dans le contexte d'une promotion immobilière et qu'elle
correspondait aux déclarations de l'avocat L.________ qui avait déclaré " que
si les conditions du remboursement tendaient à éviter que le défendeur ne
s'enrichisse unilatéralement, encore fallait-il que cet enrichissement s'opère
en laissant prospérer la promotion immobilière dans le domaine hôtelier par une
bonne et saine gestion, sans procéder ultérieurement à l'acquisition d'autres
terrains ou à la transformation d'une partie de l'immeuble ". Les juges
cantonaux ont ensuite constaté que les demanderesses (appelantes) n'avaient pas
contesté l'interprétation textuelle du premier magistrat et, partant, que leur
critique était irrecevable.
Dans une motivation subsidiaire (" Au demeurant,... "), les magistrats
cantonaux, procédant à une interprétation selon le principe de la confiance,
ont retenu que la notion de " développement positif de l'affaire immobilière "
signifiait que le remboursement était subordonné à l'essor, relevé par la
comptabilité, du " Complexe Z.________ " et que, l'instruction (notamment
l'expertise judiciaire) ayant montré que le complexe avait toujours généré des
pertes, la seconde condition n'était pas réalisée. Le dispositif de l'arrêt
cantonal se réfère (implicitement) à cette motivation puisqu'il évoque le rejet
de l'appel " en tous points mal fondé " (cf. dispositif de l'arrêt cantonal p.
33 en lien avec la conclusion tirée au consid. 8 p. 32).
4.1. A nouveau, force est de constater que, devant la Cour de céans, les
recourantes se bornent à attaquer le second pan de la double motivation. Elles
ne reviennent pas sur l'arrêt entrepris en tant qu'il a prononcé
l'irrecevabilité de la motivation des demanderesses (alors appelantes).
L'intimé soutient que le moyen devrait être déclaré irrecevable par la Cour de
céans. Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ce point de manière approfondie,
puisque le grief doit de toute façon être déclaré mal fondé, comme on va le
voir.
Sur le fond, il s'agissait de déterminer si, comme le soutiennent les
recourantes, le complexe immobilier avait fait l'objet, depuis les premières
étapes de sa réalisation, d'un développement positif.
Les juges cantonaux ont interprété cette condition en ce sens que le
remboursement était subordonné à l'essor, révélé par la comptabilité, du "
Complexe Z.________ ". A la lecture de l'arrêt attaqué, on comprend que les
juges précédents ont procédé à l'application du principe de la confiance,
puisqu'ils indiquent que c'est à juste titre que le premier juge, qui n'était
pas à même de déterminer la réelle et commune intention des parties, a procédé
à l'interprétation objective.
Les recourantes sont d'avis que le critère pris en compte par la cour cantonale
est trop étroit et qu'il ne s'agissait pas de déterminer l'évolution de
l'entreprise à l'aune de sa seule comptabilité analytique et en fonction d'une
partie de la comptabilité du défendeur (celle qui concernait l'affaire
immobilière). Pour autant qu'on les comprenne bien, elles semblent soutenir que
les parties à la convention du 18 septembre 1985 entendaient, en parlant de "
développement positif ", faire globalement référence aux affaires du défendeur
(i.e à toutes les affaires conclues par celui-ci en tant que personne physique,
la promotion " Z.________ " n'étant que la première affaire immobilière).
Renvoyant à quelques extraits de déclarations prétendument favorables à leur
thèse, les recourantes en veulent pour preuve que la condition d'un "
remboursement subordonné à un avenir meilleur " était envisagée et qu'une
notion aussi générale que celle de " développement positif " laisse entendre
que " tous les aspects du bon sens devaient être pris en compte ". Cette
argumentation, qui conduit à une définition du " développement positif "
quasiment exempte de tout rattachement concret, est totalement impropre à
remettre en cause l'interprétation objective entreprise par la cour cantonale,
qui repose sur la prise en compte de la lettre de la clause controversée, du
contexte dans lequel celle-ci s'inscrit (soit la comparaison avec d'autres
règles de la même convention), des déclarations du rédacteur de l'accord, de la
logique du contrat et d'autres circonstances encore signalées par la cour
cantonale. Les recourantes ne sont d'ailleurs pas loin de le reconnaître (au
moins implicitement) puisqu'elles admettent, au détour d'un paragraphe de leur
mémoire, que leur position est dictée par une simple " impression " ("
conforter l'impression ").
4.2. En conclusion sur ce point, on ne saurait conférer à la notion de "
développement positif " utilisée à l'art. 3 let. e de la convention la portée
que les recourantes entendent lui donner et le grief soulevé par celles-ci se
révèle infondé.
5.
Il résulte des considérations qui précèdent que le recours en matière civile
doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.
Les frais et les dépens sont mis solidairement à la charge des recourantes, qui
succombent (art. 66 al. 1 et 5, 68 al. 1, 2 et 4 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 13'000 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourantes.
3.
Les recourantes, débitrices solidaires, verseront à l'intimé une indemnité de
15'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
du Valais, IIe Cour civile.
Lausanne, le 5 septembre 2019
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
Le Greffier : Piaget