I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.25/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_25/2019
Urteil vom 15. April 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Reudt,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Gert Michael Wiedersheim,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Miete, Rechtsschutz in klaren Fällen,
Beschwerde gegen den Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Aargau, 2.
Kammer,
vom 17. Dezember 2018 (HSU.2018.117)
Sachverhalt:
A.
Die A.________ AG (Beschwerdeführerin) vermietete der B.________ AG
(Beschwerdegegnerin) mit Vertrag vom 3. November/ 5. Dezember 2017 Laden-,
Gewerbe- und Lagerräumlichkeiten im Erdgeschoss sowie im 1. und 2.
Untergeschoss der Liegenschaft U.________ in V.________. Am 25. Juni 2018
vereinbarten die Parteien einen Nachtrag Nr. 1.
Infolge Zahlungsverzugs der B.________ AG mahnte die Immobilien-Treuhandfirma
C.________ AG diese mittels Schreiben vom 14. August 2018 und setzte ihr eine
30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung des ausstehenden Mietbetreffnisses an.
Am 26. September 2018 wurde der B.________ AG mit amtlichem Formular die
Kündigung per 31. Oktober 2018 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 19. Oktober
2018 wurde ihr sodann der Abnahmetermin (1. November 2018, 15:00 Uhr)
bekanntgegeben. Die B.________ AG verliess das Mietobjekt nicht.
B.
Am 8. November 2018 verlangte die A.________ AG vor dem Handelsgericht des
Kantons Aargau im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen, die B.________ AG
sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung aus dem Mietobjekt auszuweisen. Die
B.________ AG stellte den Antrag, die Ausweisung sei mangels rechtsgültiger
Kündigung abzuweisen.
Mit Entscheid vom 17. Dezember 2018 trat das Handelsgericht auf das Gesuch
nicht ein.
C.
Die A.________ AG verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, der Entscheid des
Handelsgerichts sei aufzuheben und das Ausweisungsbegehren sei gutzuheissen.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die B.________ AG verlangt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf
Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer einzigen kantonalen
Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 2 lit. b BGG. Dagegen steht die Beschwerde in
Zivilsachen offen, gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. b BGG unabhängig vom Streitwert
(BGE 139 III 67 E. 1.2; 138 III 799 E. 1.1, 2 E. 1.2.2). Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend
gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Vielmehr
kann es eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen
oder mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung
abweisen (BGE 141 III 426 E. 2.4 mit weiteren Hinweisen).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit
Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen
oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
3.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen
Verfahren, wenn: a. der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b. die Rechtslage klar ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen erlaubt es der
klagenden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, das heisst ohne
einlässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und
vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschutzes ergeht
mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil, das einer
neuen Beurteilung der Sache wegen der Rechtskraftwirkung entgegensteht (BGE 138
III 620 E. 5.1.1 S. 622 f. mit weiteren Hinweisen). Ist im mietrechtlichen
Ausweisungsverfahren gemäss Art. 257 ZPO die Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrages als Vorfrage zu beurteilen, beziehen sich nach der Rechtsprechung
die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht
erfüllt, kann der Rechtsschutz im summarischen Verfahren nicht gewährt werden
und hat das Gericht nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Ausweisungsbegehren nicht
einzutreten (BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung
und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist -
entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO - in der Regel durch Urkunden zu erbringen.
Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung
des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres
ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE
141 III 23 E. 3.2 S. 26 mit weiteren Hinweisen).
Die Rechtsprechung verneint in der Regel das Vorliegen einer klaren Rechtslage,
wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des
Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie
dies beispielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft (BGE 141
III 23 E. 3.2 S. 26; 138 III 123 E. 2.1.2 mit weiteren Hinweisen). Das bedeutet
indessen nicht, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint
werden muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird.
Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller
Umstände im Sinne der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Verhalten der
betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der
Fall ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten
Fallgruppen einzuordnen ist (Urteile 4A_185/2017 vom 15. Juni 2017 E. 5.4; 4A_2
/2016 vom 18. Februar 2016 E. 2.1; 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.2;
4A_329/2013 vom 10. Dezember 2013 E. 6.1).
4.
4.1. Die Beschwerdegegnerin brachte im Ausweisungsverfahren vor dem
Handelsgericht mit Gesuchsantwort vom 5. Dezember 2018 unter anderem vor, die
Kündigung vom 26. September 2018 sei nichtig, da sie von zwei Personen
unterzeichnet worden sei, die gemäss Handelsregisterauszug beide nicht für die
C.________ AG zeichnungsberechtigt seien und für die auch keine Vollmacht
vorliege.
Die Beschwerdeführerin erklärte in ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember 2018,
der Einwand der Beschwerdegegnerin sei unhaltbar und rechtsmissbräuchlich. Die
C.________ AG sei von ihr mit der Bewirtschaftung der Liegenschaft mandatiert
worden. Auf dieses Vertretungsverhältnis sei bereits im Mietvertrag
ausdrücklich hingewiesen worden. Folglich sei die C.________ AG auch zur
Abmahnung mit Kündigungsandrohung vom 14. August 2018 und zur Erklärung der
Kündigung vom 26. September ermächtigt gewesen. Die Kündigung vom 26. September
2018 sei von D.________ und E.________ unterzeichnet worden. Es treffe zwar zu,
dass diese beiden nicht als für die C.________ zeichnungsberechtigte Personen
im Handelsregister eingetragen seien. Dies ändere aber nichts daran, dass sie
im Rahmen der Bewirtschaftung der streitbetroffenen Liegenschaft ermächtigt
gewesen seien, sie (die Beschwerdeführerin) zu vertreten. Eine rechtsgültige
Vertretung sei nicht nur auf Basis einer Zeichnungsberechtigung gemäss
Handelsregistereintrag möglich, sondern auch durch eine gewillkürte Vollmacht.
Der Beschwerdegegnerin sei aufgrund des Mietvertrages sowie des Nachtrags Nr. 1
bestens bekannt gewesen, dass D.________ und E.________ (wie auch F.________)
im Zusammenhang mit dem vorliegenden Mietverhältnis zwischen den Parteien die
notwendigen Erklärungen hätten abgeben dürfen.
4.2. Das Handelsgericht liess offen, ob es die Ausführungen der
Beschwerdeführerin in deren Stellungnahme vom 13. Dezember 2018 prozessual
überhaupt noch berücksichtigen dürfe, da "der Sachverhalt betreffend die
Vertretung der [Beschwerdeführerin] für die Kündigung vom 26. September 2018
[...] nicht liquide" sei. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, D.________,
E.________ sowie F.________ seien ermächtigt gewesen, im Zusammenhang mit dem
vorliegenden Mietvertrag zwischen den Parteien die notwendigen Erklärungen
abgeben zu dürfen, lasse sich durch die eingereichten Urkunden nicht ohne
Weiteres beweisen. Aus diesen gehe lediglich hervor, dass D.________,
E.________ und F.________ für die Beschwerdeführerin Willenserklärungen
abgegeben hätten. Ob dafür jedoch eine rechtsgültige Vollmacht in Form einer
Handlungsvollmacht gemäss Art. 462 OR oder einer bürgerlichen Vollmacht gemäss
Art. 32 ff. vorhanden gewesen sei, sei nicht ersichtlich. "Ein
Gutglaubensschutz Dritter (vgl. Art. 33 Abs. 3 oder Art. 34 Abs. 3 OR) " sei
ebenfalls nicht sofort beweisbar. Zudem berufe sich die Beschwerdegegnerin "als
Adressatin des Gutglaubensschutzes" gerade nicht darauf.
4.3. Ob es mit Art. 458-465 und Art. 32-40 OR zu vereinbaren ist, das Vorliegen
eines klaren Falls bereits aus dem Grund zu verneinen, dass zu Gunsten der
unterschreibenden Personen keine Handlungsvollmacht im Handelsregister
eingetragen ist und keine schriftliche Vollmachtsurkunde vorliegt, erscheint
fraglich. Jedenfalls hat die Vorinstanz aber Bundesrecht verletzt, wenn sie im
Anschluss an die zitierte Erwägung den Rechtsmissbrauchsvorwurf der
Beschwerdeführerin mit der pauschalen Bemerkung ausschloss, es sei "zumindest
für das vorliegende Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht
ersichtlich", "[i]nwiefern der Einwand der [Beschwerdegegnerin], die Kündigung
vom 26. September 2018 [...] sei infolge fehlender Bevollmächtigung nichtig,
unhaltbar und rechtsmissbräuchlich sein soll":
Nach Art. 2 ZGB hat jedermann in der Ausübung seiner Rechte und in der
Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln (Abs. 1). Der
offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz (Abs. 2).
Rechtsmissbrauch liegt nach der Rechtsprechung insbesondere vor, wenn ein
Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von Interessen verwendet wird,
die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will (BGE 143 III 279 E. 3.1 S. 281;
140 III 583 E. 3.2.4 S. 589; 138 III 401 E. 2.2 S. 403; 137 III 625 E. 4.3 S.
629; 135 III 162 E. 3.3.1 mit weiteren Hinweisen).
In diesem Sinne hat es das Bundesgericht wiederholt als rechtsmissbräuchlich
qualifiziert, wenn sich der Mieter einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands im
Sinne von Art. 257d OR mit der Begründung entgegensetzte, die Zahlungsfrist
gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung sei nicht abgewartet worden, obwohl er ohnehin
keine Absicht hatte, den Ausstand zu begleichen. Zur Begründung erwog es, Zweck
der Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Androhung der Kündigung sei es
namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der
Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit einzuräumen, den
schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Vertragsauflösung zu entgehen,
indem ihm klar mitgeteilt wird, welche Beträge innert welcher Frist zu diesem
Zweck bezahlt werden müssen (siehe Urteil 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E.
4.1.2 mit Hinweisen). Im eben zitierten Entscheid befand das Bundesgericht, die
Vorinstanz habe zu Recht Rechtsmissbrauch der Mieter durch unzulässige Berufung
auf einen Formmangel (fehlende eigenhändige Unterschrift) angenommen und das
Ausweisungsbegehren der Vermieterin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen nach Art. 257 ZPO gutgeheissen. Ebenso hat das Bundesgericht in seiner
publizierten Rechtsprechung die Berufung des Mieters auf die fehlende
eigenhändige Unterschrift betreffend eine Mietzinserhöhung als
rechtsmissbräuchlich qualifiziert, da der Mieter nicht geltend gemacht hatte,
es habe Unklarheit über den Absender beziehungsweise die Zurechenbarkeit der
Mietzinserhöhung geherrscht, sondern vielmehr der strittigen Mietzinserhöhung
nachgelebt hatte (BGE 138 III 401 E. 2.4).
Das Verhalten der Beschwerdegegnerin ist ebenfalls als rechtsmissbräuchlich zu
beurteilen: Die Beschwerdegegnerin führte in ihrer Gesuchsantwort vom 5.
Dezember 2018 aus, die Kündigung sei nichtig, weil sie "offensichtlich von Frau
D.________ und Frau F.________ unterzeichnet" worden sei, die jedoch gemäss dem
beiliegenden Handelsregisterauszug für die C.________ AG nicht
zeichnungsberechtigt seien. Auch liege "keine Vollmacht der
[Beschwerdeführerin] für diese Kündigung vor". Dass sie Zweifel an der
Vertretungsmacht dieser beiden Personen gehabt hätte, behauptete sie jedoch
gerade nicht, geschweige denn, dass sie nach Mitteilung des Abnahmetermins
diesbezüglich bei der Beschwerdeführerin nachgefragt hätte. Vielmehr stellte
sie in Aussicht, dass die Zahlungen ab Januar 2019 wieder termingerecht
erfolgen würden und sie das Mietverhältnis fortsetzen möchte, weshalb sie dem
Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vorgeschlagen habe, "das
Ausweisungsverfahren bis Ende 2018 zu sistieren, um die offenen Mieten zu
bezahlen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu regeln". Berücksichtigt
man in Ergänzung des Sachverhalts (Erwägung 2.2), dass die beiden genannten
Mitarbeiterinnen der C.________ AG bereits den Mietvertrag vom 3. November/ 5.
Dezember 2017 respektive den Nachtrag Nr. 1 vom 25. Juni 2018 im Namen der
Beschwerdeführerin unterzeichnet hatten, wird deutlich, dass die Berufung auf
die fehlende Vertretungsmacht der genannten Personen zweckwidrig ist und damit
einen offenbaren Missbrauch des Rechts darstellt, der gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB
keinen Schutz verdient. Im Übrigen war es der Beschwerdeführerin nach Art. 229
ZPO ohne Weiteres gestattet, die für den Beleg des Rechtsmissbrauchs
erforderlichen Sachverhaltselemente noch in ihrer Stellungnahme vom 13.
Dezember 2018 zu behaupten.
Da der Sachverhalt in diesem Punkt unbestritten oder sofort beweisbar und die
Rechtslage klar ist, erweist sich die Beschwerde als begründet.
5.
Die Beschwerde ist gutzuheissen, und der angefochtene Entscheid ist aufzuheben.
Entgegen dem Hauptantrag der Beschwerdeführerin kann das Bundesgericht nicht in
der Sache selbst entscheiden. Vielmehr ist diese gemäss Art. 107 Abs. 2 BGG an
die Vorinstanz zurückzuweisen, damit dieses über die weiteren Einwendungen der
Beschwerdegegnerin entscheiden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Handelsgerichts des Kantons
Aargau, 2. Kammer, vom 17. Dezember 2018, wird aufgehoben. Die Sache wird zu
neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Aargau, 2.
Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. April 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Kölz