I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.209/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_209/2019
Urteil vom 8. Oktober 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Luczak.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
6. F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Stehlik,
Beschwerdeführer,
gegen
G.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Bieri,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag, Nebenkosten,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, vom 15. März 2019 (NG180006-O/U).
Sachverhalt:
A.
A.________ (Kläger 1, Beschwerdeführer 1), B.________ (Klägerin 2,
Beschwerdeführerin 2), C.________ (Kläger 3, Beschwerdeführer 3), D.________
(Klägerin 4, Beschwerdeführerin 4), E.________ (Kläger 5, Beschwerdeführer 5)
und F.________ (Klägerin 6, Beschwerdeführerin 6) sind Mieter der G.________ AG
(Beklagte, Beschwerdegegnerin) in einer aus insgesamt drei Liegenschaften
bestehenden Überbauung T.________ in Bülach. Die Kläger 1 und 2 wohnen seit dem
1. Oktober 2008 in der betreffenden Wohnung, die Kläger 3 und 4 seit dem 1.
Februar 2009 und die Kläger 5 und 6 seit dem 1. Mai 2006.
Der Mietvertrag für die Beschwerdeführer 1 und 2 vom 9. Juli 2008 sowie jener
für die Beschwerdeführer 3 und 4 vom 16. Dezember 2008 enthielten folgende
Regelung betreffend Nebenkosten:
"Heizung/Betriebskosten akonto
beinhaltet Wasser / Abwasser inkl. Grundgebühr / Kehrrichtabfuhr inkl.
Grundgebühren / Allgemeinstrom inkl. Grundgebühren / Hauswartung inkl.
Soz'leistungen, Spesen, Material / Betriebskosten Kabelfernsehen / Unterhalt
Enthärtungsanlage Salz und Filter / Serviceabonnement Feuerlöscher /
Serviceabonnement Lift (inkl. Lift-Tel.) / Serviceabonnement Lüftung /
Reinigung allg. Gebäudeteile / Kosten Kanalisationsspülungen und Pumpenschächte
/ Kanalisationsspülungen, Leitungsreinigung / Serviceabonnement
Containerreinigung / Grünabfuhr inkl. Grundgebühr / Umgebungs- und
Gartenarbeiten inkl. Schneeräumung / Verwaltungskosten für Erstellen der
Nebenkostenabr. + MwSt."
Der Mitvertrag für die Beschwerdeführer 5 und 6 vom 6. März 2006 regelte die
Nebenkosten wie folgt:
"Heizungs- und Warmwasserkosten
Unter dem Titel Heizungs- und Warmwasserkosten werden sämtliche Kostenarten
gemäss Art. 5 VMWG [Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen; SR 221.213.11; Klammer im Original nicht enthalten]
plus das Entkalken allfälliger wohnungsinterner Boiler (alle 3 Jahre) und ein
Abrechnungshonorar für die Verwaltung von 3 % + Mehrwertsteuer abgerechnet.
Betriebskosten
Unter dem Titel Betriebskosten werden, sofern anfallend, folgende Kostenarten
nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet:
- Hauswartung inkl. Mwst und Sozialleistungen, Hauswartferienvertretung,
Hauswartraummiete, Kleinspesen
- Miete und Service von Hauswartmaschinen
- Reinigung der allgemein zugänglichen Räume und Flächen inkl.
Reinigungsmaterial und Glühlampenersatz
- Periodische Containerreinigung
- Allgemeinstrom, Wasserverbrauch/Abwasser/Kanalisation/Kehrricht inkl.
entsprechender Grundgebühren
- Gartenunterhalt, Grünabfuhr sowie Gartenabraum
- Schnee- und Eisräumung inkl. Salz
- Radio und TV-Kabelgebühren
- Serviceabonnemente für Liftanlagen inkl. Betrieb Lifttelefon,
Entlüftungsanlagen inkl. Reinigung, Feuerlöschgeräte, Pumpen, Waschmaschinen,
Tumbler
- Präventivspülungen Kanalisation sowie Zu- und Ablaufleitungen
- Kosten für Facilitymanagementdienstleistungen
- Abrechnungshonorar Verwaltung 3,5 % + Mehrwertsteuer."
Zwischen den Parteien entstand eine Auseinandersetzung über die Nebenkosten.
Die Mieter verlangten, dass die gesamten, von ihnen geleisteten Nach zahlungen
für die Nebenkosten der Abrechnungsperiode 2006/2007 (Kläger 5 und 6) bzw. 2008
/2009 (Kläger 1 und 2) bzw. 2009/2010 (Kläger 3 und 4) bis zur
Abrechnungsperiode 2013/2014 zurückzuerstatten seien.
B.
B.a. Mit Klage vom 14. November 2016 beantragten die Kläger beim Mietgericht
des Bezirksgerichts Bülach, es sei festzustellen, dass sie bezüglich der
Nebenkosten getäuscht wurden und die Saldi der Nebenkostenabrechnungen nicht
geschuldet seien bzw. den Klägern die ungerechtfertigten Nachzahlungen
zurückzuerstatten seien, wobei sie die auf die einzelnen Kläger entfallenden
Betreffnisse detailliert auflisteten (Ziff. 1). Eventualiter sei festzustellen,
dass nicht sämtliche Nebenkostenpositionen genügend klar und gesondert aus dem
Mietzins ausgeschieden worden seien. Es seien die ungültigen und unklaren
Nebenkostenpositionen ausdrücklich aus dem Mietvertrag zu streichen (Ziff. 2).
Subeventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern 1, 2 und 3
(recte: Kläger 1 und 2, 3 und 4, 5 und 6) betr. die Perioden 2009/2010 bis 2013
/2014 je eine liquide und korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen,
sämtliche nicht vereinbarten Kosten, sämtliche Reparaturkosten, sämtliche
Kosten für Unterhalt sowie die Amortisation seien aus den
Nebenkostenabrechnungen zu entfernen (Ziff. 3). Die Beklagte sei zu
verpflichten, die eingeleiteten Betreibungen zurückzuziehen und löschen zu
lassen (Ziff. 4). Eventualiter sei das Betreibungsamt Bülach anzuweisen, den
Registereintrag zu löschen resp. diesen keinem Dritten mitzuteilen (Ziff. 5).
Subeventualiter sei festzustellen, dass das Betreibungsverfahren
ungerechtfertigterweise eingeleitet worden sei und die Betreibungen seien
aufzuheben (Ziff. 6). Schliesslich stellten die Kläger 1 und 2 noch Begehren
betreffend die Nebenkosten für die Garage und den Bastelraum (Ziff. 7) und
sämtliche Kläger zwei Anträge betreffend die künftige Gestaltung der
Nebenkostenabrechnung (Ziff. 8 und 9).
Die Klage wurde an das Kollegialgericht überwiesen. Mit Urteil vom 25. Januar
2018 verpflichtete das Bezirksgericht Bülach, Mietgericht, die Beklagte, dem
Kläger 1 gemäss Rechtsbegehren Ziff. 7 den Betrag von Fr. 146.90
zurückzuerstatten. I m Übrigen wies es die Klage ab. Die Gerichtskosten wurden
vollumfänglich den Klägern auferlegt und diese zu einer Parteientschädigung an
die Beklagte verpflichtet.
B.b. Die Kläger fochten dieses Urteil mit Berufung beim Obergericht des Kantons
Zürich an, wobei sie im Hauptbegehren nicht mehr eine Feststellung verlangten,
sondern nur noch die Verpflichtung zur Rückerstattung der ungerechtfertigten
Nachzahlungen (Berufungsantrag Ziff. 1). Auch das Eventualbegehren Ziff. 2
gemäss ihrer Klage formulierten sie neu (Berufungsantrag Ziff. 4). Sie
wiederholten ihre Klagebegehren Ziff. 4-6 betreffend die gegen sie
eingeleiteten Betreibungen (Berufungsanträge Ziff. 6-8). Die Rechtsbegehren
Ziff. 8-9 gemäss Klage hielten sie nicht aufrecht, während in Bezug auf das
Rechtsbegehren Ziff. 7 die Klage gutheissen worden war. Mit Urteil vom 15. März
2019 wies das Obergericht die Berufung ab, soweit es darauf eintrat.
Es erwog, das Bezirksgericht habe den Hauptanspruch der Kläger, mit welchem
diese zufolge absichtlicher Täuschung durch die Beklagte die Rückerstattung
sämtlicher seit Mietbeginn über die vertraglich vereinbarten Akontobeträge
hinaus geleisteten Nebenkostenzahlungen verlangten, zu Recht mit der Begründung
abgewiesen, die Frist zur Anfechtung des Vertrages gemäss Art. 31. Abs. 1 OR
sei verwirkt.
Es liess sodann offen, ob der Berufungsantrag Ziff. 4 gegenüber dem
Klagebegehren Ziff. 2 eine unzulässige Klageänderung beinhalte. Denn soweit
damit das Zustandekommen einer gültigen Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR
betreffend die von den Klägern aufgelisteten Nebenkosten bestritten würde,
erwiesen sich die Beanstandungen, soweit rechtsgenügend, als unbegründet.
Ebenso bestehe keine Teilnichtigkeit hinsichtlich der Nebenkostenabrede
zwischen den Klägern 1 bis 4 und der Beklagten über die Warmwasserkosten. Auf
die Vorbringen betreffend Teilnichtigkeit der Nebenkostenabrede betreffend die
Aufwände für "Contracting" und "Fernwärme" trat es zufolge verspäteter
Geltendmachung nicht ein. Unter dem Titel "Nebenkostenfähigkeit einzelner
Nebenkostenpositionen" erwog das Obergericht, die Kläger seien aufgrund ihrer
Einsicht in die Nebenkostenbelege in der Lage gewesen, die unter der Position
"diverse Betriebskosten" zusammengefassten Nebenkosten im Einzelnen zu
bestreiten. Dem seien sie nicht genügend nachgekommen. Erst in der
Berufungsreplik hätten die Kläger nun einzelne Nebenkosten konkret bezeichnet
und beziffert, doch sei dies gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO verspätet. Schliesslich
verwarf es konkrete Rügen bezüglich einzelner Kostenpositionen. Die das
erstinstanzliche Klagebegehren 2 betreffende Berufung (Berufungsantrag 4)
erweise sich daher als unbegründet, soweit darauf einzutreten sei.
Unter anderem als Folge der Abweisung des Eventualbegehrens sei auch das
Subeventualbegehren (Klagebegehren Ziff. 3; Berufungsantrag Ziff. 5) auf
Erstellung einer neuen Nebenkostenabrechnung durch die Beklagte abzuweisen.
Abzuweisen seien auch die Anträge im Zusammenhang mit den durch die Beklagten
eingeleiteten Betreibungen (Klagebegehren Ziff. 4-6, Berufungsanträge Ziff.
6-8).
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 10. Mai 2019 beantragen die Kläger dem
Bundesgericht, das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 15. März 2019
sei kostenfällig aufzuheben und die Klage gemäss den Berufungsanträgen
gutzuheissen. Eventualiter sei die Sache zur Durchführung eines
Beweisverfahrens und zu neuem Entscheid an die Erstinstanz, eventuell an die
Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die kostenfällige Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf einzutreten ist. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung
verzichtet. Die Parteien haben unaufgefordert repliziert und dupliziert.
Erwägungen:
1.
Der Streitwert beträgt über Fr. 30'000.-- (Art. 52 BGG), womit die
erforderliche Grenze von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) erreicht
ist. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben keinen Anlass zu Bemerkungen.
Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt einer genügenden Begründung (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) - einzutreten.
2.
2.1. Gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide
letzter kantonaler Instanzen. Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG
bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht
vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss. Der kantonale Instanzenzug soll
nicht nur formell durchlaufen werden, sondern die Rügen, die dem Bundesgericht
unterbreitet werden, müssen soweit möglich schon vor Vorinstanz vorgebracht
werden (BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293; 134 III 524 E. 1.3 S. 527).
2.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten
Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine
Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und es kann
eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden
Begründung abweisen (vgl. BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f.; 134 II 235 E. 4.3.4 S.
241). Immerhin prüft das Bundesgericht, unter Berücksichtigung der allgemeinen
Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die
geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu
offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde
alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor
Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 86 E. 2 S. 88 f., 115
E. 2 S. 116). Soweit eine Verletzung von Grundrechten geltend gemacht wird,
findet der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen keine Anwendung,
sondern es gilt das strenge Rügeprinzip gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG (vgl. BGE
133 III 393 E. 6 S. 397; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254).
2.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117, 264 E. 2.3 S. 266).
2.4. Auch für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge
Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit
Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz
anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die genannten
Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit
Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen
Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und
taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht
hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht,
können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen
Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S.
18).
2.5. Macht eine Partei geltend, das Willkürverbot sei verletzt, genügt es
nicht, wenn sie bloss ihre eigene Darstellung derjenigen der Vorinstanz
gegenüberstellt und behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich (BGE
134 II 349 E. 3 S. 352 mit Hinweisen). Sie hat vielmehr im Einzelnen anhand der
Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern dieser an einem
qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 137 V 57 E. 1.3 S. 60;
135 III 232 E. 1.2 S. 234; je mit Hinweisen). Es gilt diesbezüglich das strenge
Rügeprinzip nach Art. 106 Abs. 2 BGG (vgl. E. 2.4 hiervor). Willkür liegt dabei
nicht schon vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder
gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid
offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem
Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass
verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Der
angefochtene Entscheid ist dabei nur aufzuheben, wenn er auch im Ergebnis und
nicht nur in der Begründung verfassungswidrig ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18
f.; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; je mit Hinweisen).
2.6. Die Beweiswürdigung erweist sich als willkürlich, wenn das Gericht Sinn
und Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn es ohne
sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel
unberücksichtigt gelassen hat oder wenn es auf der Grundlage der festgestellten
Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat (BGE 137 III 226 E. 4.2 S.
234 mit Hinweisen). Allein dass die vom Gericht gezogenen Schlüsse nicht mit
der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt noch
keine Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Entsprechend
genügt es nicht, lediglich einzelne Beweise anzuführen, die anders als im
angefochtenen Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in
appellatorischer Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem
eine freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. nur etwa Urteil 4A_606/2015 vom 19.
April 2016 E. 2.1).
3.
Die Beschwerdeführer beantragen zwar gemäss Ziffer 1 ihrer Rechtsbegehren im
Beschwerdeverfahren, die Klage sei "mit den Berufungsanträgen" gutzuheissen.
Die Berufung enthielt unter den Ziff. 6-8 auch Anträge zu den
Betreibungsverfahren (vgl. Sachverhalt B.b hiervor). Dazu äussern sich die
Beschwerdeführer aber in ihrer Beschwerde mit keinem Wort. Darauf ist somit
nicht einzutreten.
4.
Die Beschwerdeführer hatten wie erwähnt vor Mietgericht beantragt, es sei
festzustellen, dass sie bezüglich der Nebenkosten getäuscht worden seien und
die Saldi für die Nebenkostenabrechnungen nicht geschuldet seien bzw. ihnen die
ungerechtfertigten Nachzahlungen zurückzuerstatten seien (Rechtsbegehren Ziff.
1). Unter Ziff. 1.1 bis 1.3 präzisierten sie dann für die einzelnen
Beschwerdeführer die entsprechenden Beträge. Das Mietgericht nahm dieses
Begehren als Leistungsklage entgegen. In der Berufung verlangten die
Beschwerdeführer unter den Ziffern 2.1 bis 2.3 nur noch, die Beschwerdegegnerin
sei zu verpflichten, ihnen die entsprechenden Beträge zurückzuerstatten. Die
Vorinstanz ging nicht weiter auf die Rechtsnatur des Begehrens ein.
4.1. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, vor erster Instanz habe es sich um
eine Feststellungsklage gehandelt; im Berufungsverfahren dann um eine
Leistungsklage. Darin liege eine unzulässige Klageänderung. Das Mietgericht
habe das bei ihm gestellte Begehren zu Unrecht als Leistungsklage ausgelegt.
Der Fall unterscheide sich von dem von der Erstinstanz erwähnten Urteil 4A_383/
2013 vom 2. Dezember 2013 E. 3.2.1. Die Beschwerdeführer bestreiten dagegen,
dass eine Klageänderung vorliege.
4.2. Die Beschwerdegegnerin behauptet, sie habe bereits im erst- und im
vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht, das Begehren vor der Erstinstanz sei
eine Feststellungsklage. Sie legt aber nicht dar, wo konkret sie die Rüge einer
unzulässigen Klageänderung im vorinstanzlichen Verfahren erhoben hat. Die
Vorinstanz ihrerseits hat sich im Hinblick auf das Rechtsbegehren Ziffer 1
überhaupt nicht zur Frage einer Klageänderung geäussert, weshalb sich die
Beschwerdegegnerin denn auch nur mit der Begründung des Mietgerichts
auseinandersetzt. Es ist nicht Sache des Bundesgerichts, in den Rechtsschriften
zu suchen, wo ein entsprechender Einwand erhoben wurde, der von der Vorin stanz
zu Unrecht nicht behandelt worden wäre. Bereits mangels Erschöpfung des
Instanzenzugs ist deshalb auf diese Rüge nicht einzutreten (vgl. E. 2.1
hiervor; BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293).
Selbst wenn eingetreten werden könnte, wäre eine unzulässige Klageänderung aber
zu verneinen. Es trifft zu, wie die Beschwerdegegnerin ausführt, dass der
Sachverhalt im vom Mietgericht zitierten Urteil 4A_383/2013 nicht genau dem
hier zu beurteilenden entspricht. Dort wurde mit dem Berufungsbegehren einzig
eine Feststellung anbegehrt, erstinstanzlich aber ausdrücklich die Leistung.
Vorliegend ist das erstinstanzliche Rechtsbegehren viel weniger eindeutig. Der
Ingress von Ziffer 1 kann einerseits als Feststellungsklage ("[...]
festzustellen, dass [...] die Saldi für die Nebenkostenabrechnungen nicht
geschuldet sind [...]") und gleichzeitig als Leistungsklage ("[...] dass, [...]
den Klägern die ungerechtfertigten Nachzahlungen zurückzuerstatten sind")
verstanden werden. Letzteres wird noch dadurch verstärkt, dass in den
Unterziffern 1.1 bis 1.3 immer gefordert wird, "Die Zahlungen von total Fr.
[...] sind zurückzuerstatten [...]" (oder vergleichbar).
5.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn
er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum
Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der
Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig
und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche
Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 S. 595; 121 III 460 E.
2a/aa S. 462; zit. Urteil 4A_606/2015 E. 4; je mit Hinweisen). Die besondere
Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche
sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den
Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257 Abs. 2 OR nicht um eine
Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung
aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung
vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht
eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter
getragen werden (zit. Urteil 4A_606/2015 E. 4; Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli
2009 E. 2.1 mit Hinweisen).
6.
Vor Bundesgericht berufen sich die Beschwerdeführer nicht mehr auf Täuschung
oder auf Teilungültigkeit der Nebenkostenabrede aufgrund von Dissens, abgesehen
betreffend die Warmwasserkosten (vgl. hierzu E. 7 hiernach). Insoweit bleibt es
beim angefochtenen Entscheid.
7.
Umstritten ist, ob die Formulierung "Wasser/Abwasser inkl. Grundgebühr" in der
Nebenkostenregelung der Mietverträge der Beschwerdeführer 1-4 auch die
Warmwasserkosten enthält. Die Beschwerdeführer rügen als Verletzung von Art.
257a Abs. 2 OR, Art. 16 OR, Art. 2 ZGB und Art. 9 BV (Willkürverbot), dass die
kantonalen Gerichte dies bejahten.
7.1. Die Vorinstanz erwog, mit der Argumenation des Mietgerichts, wonach es
sich beim Begriff "Wasser" um einen Sammelbegriff für Kalt- und Warmwasser
handle, weshalb die Mieter bei objektiver Betrachtung kaum hätten annehmen
dürfen, es handle sich nur um Kaltwasser, würden sich die Beschwerdeführer in
der Berufung nicht auseinandersetzen. Sie würden insbesondere nicht darlegen,
dass bzw. weshalb sie die entsprechende mietvertragliche Regelung im konkreten
Kontext anders verstanden hätten bzw. anders hätten verstehen dürfen. Vielmehr
würden sie in der Berufung geltend machen, die Formulierung für die
Warmwasserkosten im Mietvertrag der Beschwerdeführer 5 und 6 würde sich von der
ihrigen unterscheiden. Aus dem Wortlaut der Regelung für die Beschwerdeführer 5
und 6 könnten die Beschwerdeführer 1 bis 4 aber nichts zu ihren Gunsten
ableiten. Entscheidend sei einzig, wie sie ihren eigenen Vertrag verstanden
hätten bzw. verstehen durften. Die Beschwerdeführer 1 bis 4 machten auch nicht
geltend, sie seien bei Vertragsabschluss in Kenntnis des Mietvertrages der
Beschwerdeführer 5 und 6 gewesen und davon ausgegangen, im Gegensatz zu
letzteren müssten sie keine Warmwasserkosten bezahlen. Die Beschwerdeführer 1
bis 4 hätten daher die Nebenkostenregelung nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den konkreten Umständen nicht so verstehen dürfen, dass von ihnen einzig
die Kosten für Kaltwasser zu übernehmen seien. Ausserdem habe das Mietgericht
dargelegt, die Beschwerdeführer seien bis Ende 2013 selber davon ausgegangen,
die Kosten für Warmwasser tragen zu müssen. Auf diese Begründung gingen die
Beschwerdeführer nicht ein, womit diese Bestand habe.
7.2. Diese Begründung hält den Einwänden der Beschwerdeführer 1 bis 4 stand:
7.2.1. Die Beschwerdeführer beanstanden unter den Ziffern 1.3 und 1.4 die
Ausführungen der Vorinstanz bei deren Erwägungen 3.2.2.2 und 3.2.2.3. In diesen
Erwägungen fasste die Vorinstanz aber lediglich die von den Beschwerdeführern
einerseits und der Beschwerdegegnerin andererseits in der Berufung
eingenommenen Standpunkte zusammen. Es handelt sich dabei nicht um die eigene
Beurteilung der Vorinstanz. Was die Beschwerdeführer hier rügen könnten, wäre
eine willkürliche Feststellung des Prozesssachverhalts (vgl. E. 2.3 hiervor)
durch die Vorinstanz. Also dass diese unter diesen Erwägungen die Vorbringen
der Parteien im Berufungsverfahren willkürlich wiedergegeben habe. Dabei
müssten sie sich für eine rechtsgenügliche Rüge auf konkrete Stellen in ihren
Rechtsschriften berufen und diese der vorinstanzlichen Zusammenfassung
gegenüberstellen (vgl. E. 2.4). Entsprechende Hinweise enthält die Beschwerde
aber nicht. Auf die Ausführungen unter den Ziffern 1.3 und 1.4 ist daher nicht
einzutreten (vgl. E. 2.3).
7.2.2. Die eigene Beurteilung der Vorinstanz erfolgte unter der Erwägung
3.2.2.4. Diesbezüglich rügen die Beschwerdeführer, die Vorinstanz sei zu
Unrecht in antizipierender Beweiswürdigung davon ausgegangen, der tatsächliche
Parteiwille lasse sich nicht ermitteln. Damit habe sie "die
Beweislastverteilung in Art. 8 ZGB" verletzt.
7.2.2.1. Antizipierende Beweiswürdigung betrifft - wie der Begriff sagt - die
Beweiswürdigung (und nicht die Beweislastverteilung) und bedeutet, dass das
Gericht in antizipierender Würdigung auf die Abnahme eines Beweismittels
verzichten kann, wenn es den Beweis für eine Tatsache aufgrund bestimmter,
bereits abgenommener Beweismittel als erbracht erachtet und ohne Willkür
annehmen darf, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht
geändert werden würde (BGE 143 III 297 E. 9.3.2 S. 332; 140 I 285 E. 6.3.1 S.
299; 138 III 374 E. 4.3.2 S. 376). Dabei sind namentlich die Fragen der
hinreichenden Substanziierung einerseits und eines rechtzeitigen
prozesskonformen Beweisangebots andererseits zu unterscheiden. Die
Behauptungen, die mit dem beantragten Beweis bewiesen werden sollen, müssen im
vorinstanzlichen Verfahren hinlänglich konkret vorgebracht worden sein (vgl.
BGE 127 III 365 E. 2c S. 369; 108 II 337 E.3, S. 340 f.; Urteile des
Bundesgerichts; 4A_103/2017 vom 19. Juli 2017 E. 2.1 f.; 4A_574/2015 vom 11.
April 2016 E. 6.6.4; 4A_269/2011 vom 10. November 2011 E. 3.3). Nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der Behauptungs- und
Substanziierungslast im Prinzip in den Rechtsschriften nachzukommen. Der
pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht (Urteil des
Bundesgerichts 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 5 mit Hinweisen). Fehlt es
folglich an einer hinreichend detaillierten Behauptung, so unterbleibt die
Beweisabnahme, da das Beweisverfahren nicht dazu dient, mangelhafte Vorbringen
der Parteien zu ergänzen (Urteile 4A_50/2018 vom 5. September 2018 E. 3.2;
4A_241/2014 vom 21. November 2014 E. 3.2; vgl. auch E. 9.2 hiernach).
7.2.2.2. Die Beschwerdeführer müssten somit in der Beschwerde darlegen, wo
konkret sie im kantonalen Verfahren welche Beweismittel zum tatsächlichen
Willen der Parteien prozesskonform angeboten haben, welche nicht abgenommen
wurden. Solche Hinweise fehlen. Die Beschwerdeführer erwähnen nur pauschal, ihr
Antrag auf ein Beweisverfahren sei abgelehnt worden. Auf die Rüge der
unzulässigen antizipierenden Beweiswürdigung ist daher nicht einzutreten.
7.2.3. Sofern die Beschwerdeführer mit ihrer Rüge geltend machen wollen, die
Vorinstanz habe in willkürlicher Würdigung der vorhandenen Beweise (vgl. E.
2.4) nicht einen tatsächlich übereinstimmenden Willen in dem von ihnen
vertretenen Sinn (Warmwasserkosten sind nicht enthalten) bejaht, genügen sie
den Anforderungen an eine Verfassungsrüge (vgl. E. 2.3) ebenfalls nicht,
weshalb bereits aus diesem Grund nicht eingetreten werden kann.
Hinzu kommt Folgendes: Die Beschwerdeführer verweisen auf die Betriebs- und die
Heizkostenabrechnung 2008/2009 der Beschwerdeführer 1 und 2; in beiden würden
keine Warmwasserkosten aufgeführt. Das belege, dass die Beschwerdegegnerin
keine Warmwasserkosten habe vereinbaren wollen. Gemäss den für das
Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz zum
Prozesssachverhalt (vgl. E. 7.2.1 und E. 2.3 hiervor) haben sich die
Beschwerdeführer vorinstanzlich auf den Wortlaut ihrer Mietverträge bezogen,
namentlich darauf, dass im Vertrag der Beschwerdeführer 5 und 6 das Warmwasser
gesondert aufgeführt sei. Die Vorinstanz hat nicht festgestellt, dass die
Beschwerdeführer bereits im kantonalen Verfahren unter Berufung auf die
entsprechenden Beweismittel geltend gemacht hätten, aus der Betriebs- und der
Heizkostenabrechnung 2008/2009 der Beschwerdeführer 1 und 2 könne auf den
tatsächlichen Willen der Beschwerdegegnerin geschlossen werden, wonach gemäss
Mietvertrag keine Warmwasserkosten als Nebenkosten geschuldet sein sollten.
Auch mangels Erschöpfung des Instanzenzugs ist deshalb auf diese Rüge nicht
einzutreten (vgl. E. 2.1 hiervor).
Im Übrigen ist die Berufung der Beschwerdeführer auf einen tatsächlich
übereinstimmenden Parteiwillen in dem von ihnen vertretenen Sinn ohnehin
widersprüchlich, haben sie doch vor Vorinstanz gemäss deren ausdrücklicher
Feststellung geltend gemacht, die Mietverträge seien nach Vertrauensprinzip
auszulegen.
7.2.4. Die Vorinstanz erklärte nicht explizit, ob sie von einem tatsächlich
übereinstimmenden Vertragswillen im dem von der Beschwerdegegnerin vertretenen
Sinn oder einem entsprechenden normativen Vertragswillen ausging. Sie stellte
wie dargelegt einerseits massgeblich auf die allgemeine Bedeutung des Wortes
"Wasser" ab und das vom Mietgericht festgestellte - und von den
Beschwerdeführern in der Berufung nicht gerügte - nachträgliche Verhalten der
Beschwerdeführer, die in ihrer Korrespondenz jedenfalls bis im Jahr 2013 selber
davon ausgegangen seien, die Kosten für Warmwasser seien geschuldet. Die
Beschwerdeführer zeigen nicht mit Aktenhinweis auf, dass sie entgegen den
Ausführungen der Vorinstanz in der Berufung auf die erstinstanzliche
Begründung, sie seien bis Ende 2013 selber davon ausgegangen, die Kosten für
Warmwasser tragen zu müssen, eingegangen wären. Damit hat das Bundesgericht auf
die Ausführungen der Vorinstanz abzustellen (E. 2.3), und fehlt es auch
insoweit an der Ausschöpfung des Instanzenzuges (E. 2.1). Nachträgliches
Parteiverhalten ist sodann bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht
von Bedeutung; es kann - höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung auf einen
tatsächlichen Willen der betreffenden Partei schliessen lassen (vgl. BGE 132
III 626 E. 3.1 S. 632 mit Hinweisen). Der Vertragswortlaut andererseits ist
sowohl bei einer subjektiven wie einer objektiven Auslegung relevant. Daraus
folgt, dass die Vorinstanz im Ergebnis eine tatsächliche Willensübereinstimmung
in dem von der Beschwerdegegnerin vertretenen Sinn bejahte. Da es sich dabei um
eine tatsächliche Feststellung handelt, müssten die Beschwerdeführer darlegen,
dass sie willkürlich ist (E. 2.3-2.6). Dazu genügen ihre appellatorischen
Ausführungen nicht.
Es ist somit davon auszugehen, dass die Nebenkostenregelung der
Beschwerdeführer 1 - 4 die Warmwasserkosten enthält.
8.
Umstritten ist weiter, ob die Betriebskostenabrechnungen genügend klar waren
und falls nicht, welche Konsequenzen sich hieraus für die Behauptungs- bzw.
Bestreitungslast der Parteien ergibt.
8.1. Wurde für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und anerkannt, ist der
Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur. Diesbezüglich ist der
Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine Forderung. Vor Anerkennung des
Saldos handelt es sich dagegen um einen vertraglichen Anspruch und ist der
Vermieter hierfür behauptungs- und beweispflichtig (Urteil 4A_267/2011 vom 29.
Juni 2011 E. 2.2 mit Hinweis).
Die Vorinstanz stellte diesbezüglich fest, die Beschwerdeführer 1 und 2 hätten
die Saldi der Nebenkostenabrechnungen 2010/2011 bis 2013/ 2014 (insgesamt Fr.
7'109.95) erst nach Mahnung und Kündigungsandrohung bezahlt. Das gelte auch für
die Beschwerdeführer 3 und 4 betreffend die Nebenkostenabrechnungen 2009/2010
bis 2013/2014 (insgesamt Fr. 5'886.--). Auch für die Beschwerdeführer 5 und 6
könne hinsichtlich des von diesen am 19. Mai 2016 bezahlten Betrages von Fr.
7'140.10 hiervon ausgegangen werden. Es bestehe somit keine Anerkennung des
Saldos, womit es sich um vertragliche Ansprüche handle. In der Folge ging sie
auf die unterschiedliche Behauptungs- und Beweislast nicht mehr ein, da sie
bereits hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche zum Schluss kam, die
Beschwerdeführer hätten die Abrechnungen nicht genügend substanziiert
bestritten.
Die Beschwerdeführer bestreiten diese Abgrenzung nicht, jedenfalls nicht
rechtsgenüglich; vielmehr beziehen sie sich selber darauf. Es ist somit davon
auszugehen, dass die gemäss Rechtsbegehren ebenfalls beantragte Rückerstattung
früherer Zahlungen für Nebenkosten zufolge Anerkennung der entsprechenden Saldi
eine Forderung aus ungerechtfertigter Bereicherung ist.
8.2. Gemäss dem Wortlaut von Art. 8 Abs. 1 VMWG bezieht sich das Erfordernis
einer detaillierten Abrechnung nur auf die Heizkosten. Im Übrigen bestehen
keine detaillierten Vorschriften über die Gestaltung einer (genügenden)
Abrechnung. Auch für die allgemeinen Nebenkosten besteht aber eine
Abrechnungspflicht, wenn nicht pauschal abgerechnet wird (Art. 4 Abs. 1 VMWG).
Dieser Pflicht kommt der Vermieter nur nach, wenn die Abrechnung so klar und
verständlich ist, dass der Mieter ersehen kann, für welche
Nebenkostenpositionen er in welchem Umfang (Verteilschlüssel) belastet wird
(Urteil 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 6.4 mit Hinweisen). Im konkreten
Fall erwog das Bundesgericht, es erscheine fraglich, ob es genüge, die Kosten
für Wasser, Kanalisation und Kehrricht in einer Position zusammenzufassen.
Daraus werde jedenfalls nicht ersichtlich, in welchem Umfang die Mieterin für
die einzelnen Positionen belastet werde. Unklar sei die Abrechnung auch, weil
sich der Verteilschlüssel daraus nicht ergebe.
8.2.1. Die Vorinstanz stellte fest, konkret würden die Beschwerdeführer die
Positionen "Revision/Serviceabonnemente" und "diverse Betriebskosten" als
ungenügend detailliert bemängeln. Während sie die Begründetheit dieser Rüge
hinsichtlich der Position "Revision/Serviceabonnemente" verneinte, kam sie zum
Schluss, die Bezeichnung "diverse Betriebskosten" sei in der Tat nicht genügend
detailliert.
8.2.1.1. Daraus leitete die Vorinstanz keine materiell-rechtlichen Konsequenzen
ab. Namentlich ergäbe sich entgegen den Beschwerdeführern nichts zu ihren
Gunsten, wenn die in einer Lehrmeinung vertretene Auffassung zutreffen würde,
wonach eine auf einer nicht genügend klaren Abrechnung beruhende
Nebenkostenforderung nicht fällig werde. Denn die Beschwerdeführer hätten die
Forderung ja bezahlt; auch eine nicht fällige Forderung könne ohne weiteres
bezahlt werden.
8.2.1.2. Vielmehr - so die Vorinstanz weiter - stelle sich beweisrechtlich die
Frage, ob es den Beschwerdeführern durch die ungenügende Detaillierung
verunmöglicht worden sei, die Nebenkostenabrechnung substanziiert zu
bestreiten. Diesbezüglich sei entscheidend, ob die Beschwerdeführer durch die
ihnen gewährte Einsicht in die Belege in die Lage versetzt worden wären, zu
erkennen, welche Kosten von der Beschwerdegegnerin unter "diverse
Betriebskosten" abgerechnet worden seien. Indem die Beschwerdeführer im
erstinstanzlichen Verfahren einzig geltend gemacht hätten, auf die Einsicht in
die Belege komme es gar nicht an, hätten sie nicht behauptet, die Detailbelege
wären ungenügend gewesen zur Erklärung der Nebenkostenabrechnung. Deshalb sei
davon auszugehen, dass es ihnen grundsätzlich möglich gewesen wäre, die
Nebenkostenabrechnung substanziiert zu bestreiten; ein nur pauschales
Bestreiten genüge nicht. Das gelte umso mehr, als die Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführern 5 und 6 auf Nachfrage hin schriftlich erläutert habe, dass
unter "diverse Betriebskosten" die Wasser- und Abwassergebühren für Kaltwasser,
die Hauswartkosten für das Garagendach, die Umgebungs- und Gartenarbeiten
(Fusswege und Besucherparkplätze) inkl. Schneeräumung und Containerreinigung
sowie der Allgemeinstrom für die Umgebung abgerechnet worden seien.
8.2.1.3. Demgemäss prüfte die Vorinstanz, ob die Bestreitungen der
Beschwerdeführer genügend substanziiert gewesen seien. Zwar sei es nicht
ausgeschlossen, dass ein Mieter eine Nebenkostenabrechnung durch eine
punktuelle ("stichprobenweise") Argumentation in Zweifel ziehen und
rechtsgenügend bestreiten könne. Die von den Beschwerdeführern angeführten
"Stichproben" seien hierfür jedoch ungenügend.
8.2.2. Es ist zu unterscheiden zwischen der Frage, welche Positionen unklar
sind, und den Konsequenzen bei Bejahung der Unklarheit. Dass die Position
"Diverse Betriebskosten" nicht erkennen lässt, welche der in den Mietverträgen
ausgeschiedenen Nebenkosten darin erfasst werden, ist offensichtlich.
Diesbezüglich sind die Nebenkostenabrechnungen ungenügend (ebenso: ANDREAS
BÉGUIN, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 346 Rn. 14.6.3).
Die Beschwerdeführer rügen darüber hinaus auch eine Unklarheit der Position
Hauswartskosten. Die Abgrenzung zwischen den üblichen Hauswartskosten und den
Kosten für "Facilitymanagementdienstleistungen" sei nicht klar. Gemäss den für
das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz zum
Prozesssachverhalt (vgl. E. 2.3) haben die Beschwerdeführer vor Vorinstanz aber
lediglich die Positionen "diverse Betriebskosten" und "Revision/
Serviceabonnemente" konkret als unklar gerügt. Dass diese Feststellung
willkürlich wäre, behaupten die Beschwerdeführer nicht. Somit liegt
diesbezüglich auch keine Erschöpfung des Instanzenzugs vor, weshalb auf die
Rüge betreffend die Hauswartskosten nicht einzutreten ist (vgl. E. 2.1 hiervor;
BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293).
Hinsichtlich der Position "Revision/Serviceabonnemente" bemängeln die
Beschwerdeführer, diese lasse keine saubere Trennung von zulässigen
nebenkostenfähigen Aufwendungen und nicht überwälzbaren Unterhaltsarbeiten
erkennen, zumal es sich bei der in den Mietverträgen aufgeführten Position
"Serviceabonnemente für die Feuerlöscher" um indirekte Ersatzanschaffungen und
beim Lift um einen Vollservice-Vertrag handle. In der Literatur wird in Bezug
auf die vertragliche Ausscheidung der Nebenkosten zum Teil die Auffassung
vertreten, die blosse Bezeichnung, dass "Serviceverträge" dem Mieter verrechnet
werden, genüge nicht (DONATO DEL DUCA, Serviceverträge und Nebenkosten, in: mp
2016, S. 1 ff., S. 6). Im zu beurteilenden Fall werden im Vertrag aber die
einzelnen Serviceabonnemente genannt. Die Beschwerdeführer wussten mithin,
welche Serviceabonnemente ihnen belastet werden können. In Bezug auf die
Abrechnung erscheint es nicht gerechtfertigt, dieselben strengen Anforderung zu
stellen. Zwar ist es dem Mieter nicht zuzumuten, umfangreiche Belege nach den
einzelnen Abonnementen zu durchsuchen. Nicht jede Zusammenfassung mehrerer
Serviceabonnemente in der Abrechnung ist aber ungenügend. Entscheidend ist, ob
den Mietern eine Kontrolle der entsprechenden Nebenkosten ohne unzumutbaren
Aufwand möglich ist. Dass dies nicht der Fall gewesen wäre, legen die
Beschwerdeführer nicht rechtsgenüglich dar. Ihre eigene Begründung zeigt
vielmehr, dass ihnen klar war, welche Serviceabonnemente von der Kostenposition
erfasst werden. Gestützt darauf konnten sie im Rahmen der Einsicht der Belege
ersehen, ob der in Rechnung gestellte Betrag durch die betreffenden Rechnungen
ausgewiesen war und welche Leistungen die verschiedenen Serviceabonnemente
enthalten. Dass dies mit unzumutbarem Aufwand verbunden gewesen wäre, zeigen
die Beschwerdeführer nicht auf. Bei ihrer Kritik geht es ihnen vielmehr darum,
dass sie einzelne dieser Leistungen als nicht nebenkostenfähig erachten (dazu
unten E. 9).
Mit der Vorinstanz ist somit davon auszugehen, dass einzig die Position
"diverse Betriebskosten" in der Nebenkostenabrechnung ungenügend klar ist, und
zu prüfen, welche Rechtsfolgen dies zeitigt.
8.2.3. Die Beschwerdeführer rügen unter dem Titel "Unklare
Nebenkostenabrechnung" eine Verletzung ihres sich aus Art. 257b (recte: 257a)
Abs. 2 OR i.v.m. Art. 8 VMWG ergebenden Anspruchs auf detaillierte Abrechnung.
Sie machen geltend, die Abrechnungspflicht sei eine Hauptleistungspflicht des
Vermieters. Solange er diese nicht (rechtsgenüglich) erfülle, sei er
diesbezüglich säumig. Unter Hinweis auf eine Lehrmeinung (IRENE BIBER, in: Das
schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 47 zu Art. 257-257b
OR) - die ihrerseits von einem Beginn der Verjährung mit dem vertraglichen oder
ortsüblichen Abrechnungstermin ausgeht, mit der die Abrechnungspflicht fällig
wird (BIBER, a.a.O., N. 13 zu 257c) -, machen sie geltend, seien vorliegend die
Nebenkosten für die Perioden 2009/2010 bzw. 2010/2011 bis 2013/2014 verjährt.
Sie hätten daher irrtümlich Zahlungen geleistet, welche nicht geschuldet und
jetzt verjährt seien, weshalb sie einen Rückzahlungsanspruch aus
Bereicherungsrecht in der Höhe der gesamten Nachforderungen ab und mit der
Periode 2009/ 2010 hätten.
Darauf muss nicht im Einzelnen eingegangen werden. Denn die Verjährung ist nur
auf Einrede hin zu berücksichtigen. Deren rechtzeitige Abgabe ist daher eine
Sachverhaltsfrage. Eine erst im bundesgerichtlichen Verfahren erhobene Einrede
der Verjährung ist (ausser wenn die Verjährung erst während des
bundesgerichtlichen Verfahrens eingetreten ist) nur nach Massgabe des
Novenrechts (Art. 99 BGG) zulässig (vgl. BGE 138 II 169 E. 3.1 S. 170 f.). In
der kantonalen Berufung entscheidet sich nach Art. 317 Abs. 1 ZPO, ob die
Einrede der Verjährung noch zulässig ist (Urteil 4A_305/2012 vom 6. Februar
2013 E. 3.3 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführer legen auch nicht ansatzweise
dar, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sind und sie bereits rechtzeitig
im kantonalen Verfahren die Einrede erhoben hätten. Das ist denn auch nicht
ersichtlich.
8.2.4. Die Beschwerdeführer rügen weiter unter dem Titel "Unklare
Nebenkostenabrechnung" im Zusammenhang mit ihrem Anspruch auf detaillierte
Abrechnung eine Verletzung der Beweislastverteilung gemäss Art. 8 ZGB und Art.
243 ZPO sowie des Willkürverbots (Art. 9 BV) durch die Vorinstanz.
8.2.4.1. Die Vorinstanz geht mit ihren unter vorstehender Erwägung 8.2.1.2
wiedergegebenen Ausführungen davon aus, die Verletzung der Pflicht zur
rechtsgenüglichen Abrechnung bleibe ohne Folgen, wenn die Mieter Einsicht in
die Belege nehmen konnten und selber nichts zum Ungenügen dieser Belege
ausführten. Ergänzend verwies sie auf ein Schreiben des Rechtsvertreters der
Beschwerdegegnerin vom 27. April 2016 an die Beschwerdeführer 5 und 6, in
welchem dieser aufzählte, welche im Mietvertrag ausdrücklich als Nebenkosten
vereinbarten Positionen unter der Position "diverse Betriebskosten"
zusammengefasst seien.
8.2.4.2. Der erste Begründungsteil ist nicht haltbar, wie die Beschwerdeführer
zu Recht geltend machen. Das Einsichtsrecht gemäss Art. 257b Abs. 2 OR
bezweckt, den Mietern die Möglichkeit zu geben abzuklären, ob die ihnen
belasteten Kosten den tatsächlichen Aufwendungen im Sinn von Abs. 1 dieser
Bestimmung entsprechen (statt vieler: BIBER, a.a.O., N. 32 zu Art. 257-257b OR;
ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 5 zu
Art. 257b OR). Es handelt sich um einen materiell-rechtlichen Anspruch, der
neben der prozessualen Editionspflicht besteht (PETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, in:
Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 28 zu Art. 257a/257b OR; WEBER, a.a.O., N.
6 zu Art. 257b OR). Das Einsichtsrecht kann eine ungenügende Abrechnung nicht
ersetzen. Werden unter einer Position ohne Präzisierung verschiedene im
Mietvertrag grundsätzlich vorbehaltene Nebenkosten zusammengefasst, können die
Mieter gar nicht wissen, welche Rechnungen sie überhaupt überprüfen müssen.
Entsprechend kann ihnen entgegen der Vorinstanz auch nichts angelastet werden,
weil sie nichts zum Ungenügen dieser Belege anführten.
Es ist sodann nicht klar, welche rechtliche Bedeutung die Vorinstanz dem
Schreiben vom 27. April 2016 zumass, insbesondere ob sie damit sagen wollte,
die Beschwerdegegnerin sei im Nachhinein ihrer Abrechnungspflicht
rechtsgenüglich nachgekommen. Dem wäre jedenfalls nicht zu folgen. Denn in
diesem Schreiben werden zwar die enthaltenen Positionen aufgezählt, aber ohne
dass die je darauf entfallenden Kostenbeträge angegeben werden. Letzteres wäre
aber erforderlich, damit die Aufzählung der Abrechnungspflicht genügt (ebenso:
BÉGUIN, a.a.O., S. 346 Rn. 14.6.3). Denn nur so können die Mieter in der Folge
diese Kostenpositionen anhand der Belege kontrollieren. Falls die Vorinstanz
mit diesem Hinweis sagen will, die Beschwerdegegnerin sei prozessual ihrer
Substanziierungspflicht nachgekommen - wobei allerdings völlig unklar blieb,
wie das betreffende Aktenstück in den Prozess eingeführt wurde - wäre dem
entgegenzuhalten, dass an das prozessuale Substanziieren keine geringeren
Anforderungen gestellt werden können, als von der Vermieterin im Rahmen der
materiellrechtlichen Abrechnungspflicht gefordert ist (vgl. Urteil 4A_459/2013
vom 22. Januar 2014 E. 5.2.2, betr. die Anforderungen an die materielle
Rechnungslegungspflicht nach Art. 400 Abs. 1 OR und die prozessuale
Substanziierung).
Hat die Beschwerdegegnerin somit die unter "Diverse Betriebskosten" in Rechnung
gestellten Beträge, für welche keine Saldoanerkennung vorliegt (vgl. E. 8.1
hiervor), nicht rechtsgenüglich dargelegt, ist der diesbezügliche Anspruch auf
Rückerstattung der Beschwerdeführer grundsätzlich gutzuheissen. Da die
entsprechenden Beträge von der Vorinstanz nicht festgestellt wurden, kann das
Bundesgericht nicht reformatorisch entscheiden. Vielmehr ist die Sache zur
Prüfung und Beurteilung des Quantitativen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
8.2.5. Für diejenigen Abrechnungsperioden, für welche auch die Beschwerdeführer
von einer Saldoanerkennung ausgehen, müssten sie die Voraussetzungen eines
Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung darlegen. Gemäss ihrem
Rechtsbegehren machen sie zwar erneut auch vor Bundesgericht die Rückerstattung
sämtlicher Nebenkostenzahlungen geltend, auch derjenigen für die eine
Saldoanerkennung erfolgte. Hinsichtlich dieser Abrechnungsperioden erwähnen sie
aber einzig die Beschwerdeführer 5 und 6 und behaupten, diese hätten irrtümlich
Fr. 6'254.30 bezahlt, wobei sie auf Art. 62 ff. OR verweisen. Weshalb ein
Irrtum vorgelegen sei, wenn aus den Nebenkostenabrechnungen ersichtlich war,
dass die Position "Diverse Betriebskosten" nur ungenügend spezifiziert war,
begründen sie nicht. Die Rüge ist ungenügend. Darauf ist nicht einzutreten.
9.
Die Beschwerdeführer sind darüber hinaus der Auffassung, die Abrechnungen seien
überhaupt ungenügend, da die Beschwerdegegnerin damit nicht belege, dass diese
ausschliesslich zulässige Nebenkosten enthalte. Nebenkostenfähige und nicht
nebenkostenfähige Positionen müssten klar abgegrenzt werden. Entsprechend der
gesetzlichen Vermutung müssten daher sämtliche Nebenkosten als mit dem Mietzins
abgegolten gelten. Damit überspannen sie die Anforderungen, und es ist auch
nicht ersichtlich, wie die Vermieterin dem nachkommen soll. Wenn sie die
Abrechnung erstellt, geht sie ja davon aus, es handle sich um überwälzbare
Kosten. Somit ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin abgesehen von der
Position "Diverse Betriebskosten" eine genügende Abrechnung erstellt hat und
die Beschwerdeführer aufgrund der ihnen zustehenden Möglichkeit zur
Einsichtnahme die aus ihrer Sicht unzulässigen Kosten bestreiten mussten.
9.1. Die Vorinstanz erwog wie erwähnt, zwar sei es nicht grundsätzlich
ausgeschlossen, dass ein Mieter eine Nebenkostenabrechnung durch eine
punktuelle ("stichprobenweise") Argumentation in Zweifel ziehen und
rechtsgenüglich bestreiten könne. Die von den Beschwerdeführern angeführten
"Stichproben" genügten hierfür jedoch nicht. So würden sie insgesamt fünf
(Beschwerdeführer 3 und 4), sechs (Beschwerdeführer 1 und 2) bzw. acht
(Beschwerdeführer 5 und 6) Abrechnungsperioden bestreiten, brächten
diesbezüglich aber nur gerade zu einem Liftservicevertrag mit der Firma OTIS,
drei Rechnungen der Firma Homeservice sowie den Verwaltungskosten konkrete
Beanstandungen vor.
Im Übrigen - so die Vorinstanz weiter - seien angebliche Unkorrektheiten nicht
genügend behauptet. Der Eingabe vom 26. Oktober 2017 lasse sich einzig die
Behauptung entnehmen, dass Unterhaltsarbeiten und Reparaturen via
Serviceverträge belastet worden seien, ohne dass in irgendeiner Weise
spezifiziert werde, auf welche Kosten welcher Jahre sich diese Aussage beziehe.
Auch keine rechtsgenüglich substanziierte Behauptung sei der Hinweis,
Stichproben hätten ergeben, dass die Nebenkostenabrechnung gespickt mit
Unterhalt und Reparaturen seien. Weitere Hinweise auf unzulässige Kosten, wie
etwa die Reinigung der Gebäudefassade, seien ebenfalls ohne konkrete Bezugnahme
auf bestimmte Rechnungen erfolgt. Daran würden die von den Beschwerdeführern
als "Stichprobe" benannte Beilage (act. 33/8) nichts ändern. Bereits die
Erstinstanz habe die Beschwerdeführer darauf hingewiesen, dass die der Eingabe
vom 30. November 2017 beigelegte Fotodokumentation (die sog. "Stichprobe) ohne
nähere Erläuterung in den Rechtsschriften selber, nicht genüge; Behauptungen
müssten grundsätzlich in den Rechtsschriften vorgebracht werden. Diese Beilage
sei in der Tat keineswegs selbsterklärend, könne daraus doch nicht entnommen
werden, welche Kosten den Beschwerdeführern im Rahmen welcher
Nebenkostenabrechnung effektiv in Rechnung gestellt worden seien. Fehlten
konkrete Zuordnungen, sei auch nicht klar, um welche Beträge einzelne
Abrechnungen zu reduzieren seien; insofern sei das Eventualbegehren nicht
beziffert. Erst in der Replik zur Berufungsantwort hätten die Beschwerdeführer
einzelne Beträge (unzulässiger Kosten) genannt, die ihres Erachtens
zurückzuerstatten seien; dies sei jedoch verspätet.
9.2. Damit eine Behauptung bzw. die Bestreitung einer Rechnung (Art. 55 Abs. 1
und Art. 221 lit. d ZPO) genügend substanziiert ist, ist erforderlich, dass
mehrere unterschiedliche Tatsachenelemente (wie etwa mehrere Positionen einer
Rechnung) nummeriert werden. Eine Partei kann sich nicht darauf beschränken,
z.B. den Totalbetrag einer Rechnung mit mehreren unterschiedlichen Positionen
zu fordern. Die Behauptungen müssen grundsätzlich in der Rechtsschrift
aufgestellt werden. Ein blosser Verweis auf eine Beilage ist nur dann genügend,
wenn aus der Beilage selbsterklärend hervorgeht, welche konkreten, in ihre
Elemente gegliederten Behauptungen aufgestellt werden. Sind die Beilagen nicht
selbsterklärend, muss in der Rechtsschrift wenigstens erklärt werden, wie die
Beilagen zu lesen sind (BGE 144 III 519 E. 5.1-5.3; Urteil 4A_281/2017 vom 22.
Januar 2018 E. 5.3).
9.3. Die Beschwerdeführer legen nicht dar, jedenfalls nicht rechtsgenüglich,
inwiefern aufgrund der bloss einzelnen, von der Vorinstanz als genügend konkret
festgestellten Rügen von einem grundsätzlichen Ungenügen der Abrechnungen
auszugehen wäre. Sie wiederholen bloss in appellatorischer Kritik ihre
Vorbringen im kantonalen Verfahren und verweisen insbesondere erneut auf ihre
Eingabe vom 30. November 2017 an das Mietgericht, mit der sie den am 6.
November 2017 abgeschlossenen Vergleich widerriefen und welcher die von den
beiden kantonalen Instanzen erwähnte Fotodokumentation ("Stichprobe") beilag.
Eine Auseinandersetzung mit der für die Vorinstanz massgeblichen Begründung,
dass nämlich der blosse Verweis auf eine Beilage prozessual nicht genügt, fehlt
aber vollständig. Auf eine derart ungenügend begründete Beschwerde kann nicht
eingetreten werden. Daher ist auch die Rüge der Beschwerdeführer unbehelflich,
die Vorinstanz hätte insgesamt ein Gutachten zur Überprüfung der Abrechnungen
anordnen müssen, ansonsten ihr Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29
Abs. 2 BV und Art. 152 ZPO verletzt sei. Ungenügende Behauptungen können nicht
durch einen Beweisantrag ersetzt werden.
10.
Somit ist die Beschwerde hinsichtlich der Leistungsklage auf Rückerstattung der
unter der Position "Diverse Betriebskosten" getätigten Nachzahlungen, soweit in
diesen keine Saldoanerkennung zu sehen ist (vgl. E. 8.1 und 8.2.4.2 hiervor;
also für die Beschwerdeführer 1 und 2 die Nebenkostenabrechnungen 2010/2011 bis
2013/2014 und für die Beschwerdeführer 3 und 4 sowie 5 und 6 die
Nebenkostenabrechnungen 2009/2010 bis 2013/2014), zu schützen und die Sache
diesbezüglich an die Vorinstanz zurückzuweisen; im Übrigen ist die Beschwerde
abzuweisen. Rückweisung gilt im erfolgten Umfang als Obsiegen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens erscheint es angemessen, die Gerichtskosten des
Beschwerdeverfahrens den Parteien je hälftig aufzuerlegen, den
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit. Entsprechend sind keine
Parteientschädigungen geschuldet.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 15. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zu neuer
Beurteilung an das Obergericht zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin
und den Beschwerdeführern, diesen unter solidarischer Haftbarkeit, auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Oktober 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Luczak