I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.191/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_191/2019
Urteil vom 5. November 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille, May Canellas,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Stähle.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Katrin Zumstein,
Beschwerdeführer,
gegen
B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Schönberg, Beschwerdegegner.
Gegenstand
Schlichtungsverfahren, Nichteintretensentscheid,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, vom 13. März 2019 (ZKBES.2019.7).
Sachverhalt:
A.
A.________ (Mieter, Beschwerdeführer) erwarb am 28. Februar 2014 ein
vertraglich als "Mobilheim/Chalet Nr. xxx" bezeichnetes Objekt zum Preis von
Fr. 47'000.-- von den vormaligen Besitzern. Das Objekt steht auf der Parzelle
Nr. xxx des Campingplatzes C.________ in U.________.
Mit "Mietvertrag Mobilheimplatz 'C.________' U.________" vermietete B.________
(Vermieter, Beschwerdegegner) A.________ per 1. Januar 2014 die "Parzelle Nr.
xxx" mit einer Fläche von 143 m ^2 zu einem Jahresmietzins von Fr. 2'431.--. Am
21. Juni 2018 beklagte sich A.________ zusammen mit anderen Mietern über den in
Rechnung gestellten Strompreis. Mit Schreiben vom 25. Juni 2018 kündigte
B.________ den Mietvertrag per 31. Dezember 2018.
B.
A.________ focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
Thal-Gäu an. Mit Beschluss vom 6. Juli 2018 trat die Schlichtungsbehörde
mangels Zuständigkeit darauf nicht ein. Sie hielt dafür, es handle sich nicht
um eine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen.
Am 16. November 2018 reichte A.________ - erneut bei der Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht Thal-Gäu - eine "Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der
Kündigung" ein. Er machte geltend, B.________ habe ihm nicht mit einem Formular
nach Art. 266l Abs. 2 OR gekündigt. Die Kündigung sei daher gemäss Art. 266o OR
nichtig. Mit Beschluss vom 20. November 2018 trat die Schlichtungsbehörde auch
auf diese Klage mangels Zuständigkeit nicht ein, wiederum mit der Begründung,
es handle sich nicht um eine Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen.
Gegen diesen Beschluss erhob A.________ Beschwerde an das Obergericht des
Kantons Solothurn. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 13. März 2019 ab.
C.
A.________ verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer
Verfassungsbeschwerde, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu sei anzuweisen, auf das
Verfahren betreffend Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung einzutreten.
Eventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Das Obergericht begehrt die Abweisung der Beschwerde, unter Verzicht auf
Vernehmlassung und Hinweis auf die Akten sowie das angefochtene Urteil. Der
Beschwerdegegner beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten,
eventualiter sei sie abzuweisen. Der Beschwerdeführer replizierte, worauf der
Beschwerdegegner eine Duplik eingereicht hat.
Erwägungen:
1.
1.1. Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90
BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG.
1.2. Der Beschwerdegegner bringt in der Beschwerdeantwort vor, der
Beschwerdeführer habe kein Rechtsschutzinteresse daran, dass ein
Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu
durchgeführt werde. Der Beschwerdeführer sei im Herbst 2018 betreffend den
gleichen Streitgegenstand an das "zuständige" Friedensrichteramt U.________
gelangt, ohne dass es in jenem Verfahren zu einer Einigung gekommen sei. Damit
sei ein - vom Beschwerdeführer in diesem Verfahren (erneut) angestrebtes -
Schlichtungsverfahren bereits durchgeführt worden. Wie es sich damit verhält,
braucht nicht beurteilt zu werden. Denn wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird,
ist die Beschwerde ohnehin abzuweisen.
1.3. Der Streitwert erreicht weder die in Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG vorgesehene
allgemeine noch die gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen
geltende Grenze. Unter diesen Umständen ist die Beschwerde in Zivilsachen
dennoch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG).
Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung liegt vor, wenn ein allgemeines
und dringendes Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage höchstrichterlich
geklärt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts
herbeizuführen und damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit auszuräumen (BGE
144 III 164 E. 1 S. 165; 141 III 159 E. 1.2; 139 III 209 E. 1.2 S. 210; je mit
weiteren Hinweisen). Der Begriff der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
ist restriktiv auszulegen. Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um
die Anwendung von Grundsätzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht,
handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (BGE
135 III 1 E. 1.3 S. 4 mit weiteren Hinweisen). Wenn geltend gemacht wird, dass
von den unteren Instanzen viele gleichartige Fälle zu beurteilen sein werden,
muss die zu beurteilende Streitsache überdies geeignet sein, die Frage auch mit
Bezug auf die anderen Fälle zu klären (BGE 139 II 340 E. 4 S. 343).
Der vorliegende Fall wirft die Frage auf, ob die Zivilprozessordnung einem
Nichteintretensentscheid der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von
Art. 200 Abs. 1 ZPO entgegensteht, wenn diese - ausserhalb des
Entscheidverfahrens nach Art. 212 ZPO - zum Schluss gelangt, dass keine
Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorliegt. Diese
Frage hat das Bundesgericht bisher nicht beantwortet, und es kommt ihr
grundsätzliche Bedeutung im eben dargestellten Sinne zu.
2.
2.1. Strittig ist, ob die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu das
Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden durfte.
2.2. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, die Schlichtungsbehörde sei
nicht befugt, einen Nichteintretensentscheid zu fällen, und begründet dies
insbesondere damit, dass die Art. 59 f. ZPO einzig die Gerichte zur Prüfung der
Prozessvoraussetzungen ermächtigten. Auch wenn - so der Beschwerdeführer weiter
- eine unzuständige paritätische Schlichtungsbehörde angerufen worden sein
sollte, bestehe angesichts deren Erfahrung und Spezialwissen die Chance, eine
einvernehmliche Lösung zu finden. Überdies seien Schlichtungsbehörden nicht
darauf ausgerichtet, komplexe Rechtsfragen zu beantworten.
2.3. Der Beschwerdegegner ist gegenteiliger Auffassung. Er meint, die Art. 59
f. ZPO seien auch auf Schlichtungsbehörden anwendbar. Der Grundsatz der
Prozessökonomie verlange, dass Schlichtungsbehörden die Prozessvoraussetzungen
prüfen könnten. Es entspreche dem Wesen des Schlichtungsverfahrens als
"kostengünstiges und schlankes" Verfahren, dass offensichtliche
Zuständigkeitsmängel berücksichtigt würden. Durch einen
Nichteintretensentscheid erleide die klagende Partei keinen Rechtsverlust, denn
sie könne den Entscheid anfechten oder die zuständige Schlichtungsbehörde
anrufen.
2.4. Die Vorinstanz schützte den Nichteintretensentscheid der
Schlichtungsbehörde mit der Begründung, der Beschwerdeführer habe keinen
Wohnraum gemietet, weshalb die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht für die
eingereichte Klage offensichtlich unzuständig sei.
3.
3.1. Dem Entscheidverfahren geht - abgesehen von bestimmten (hier nicht
einschlägigen) Ausnahmefällen - ein Schlichtungsversuch vor einer
Schlichtungsbehörde voraus (Art. 197 ZPO). Bei Streitigkeiten aus Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht die Schlichtungsbehörde aus einer
vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung (Art. 200 Abs. 1 ZPO).
Die sachliche Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde ist der
Disposition der Parteien entzogen (siehe BGE 138 III 471 E. 3.1; 133 III 645 E.
5.1 S. 651; vgl. auch BGE 139 III 457 E. 4.4.3.1 S. 463). Nach § 34sexies des
Gesetzes über die Gerichtsorganisation des Kantons Solothurn vom 13. März 1977
(GO/SO; BGS 125.12) ist die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse
bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus
landwirtschaftlicher Pacht zuständig.
Art. 200 Abs. 1 ZPO ersetzte aArt. 274a OR, der eine paritätisch
zusammengesetzte Schlichtungsbehörde bei der Miete unbeweglicher Sachen vorsah
(Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung
[nachfolgend: Botschaft ZPO], BBl 2006 S. 7330 zu Art. 197; siehe zum aus aArt.
274a ff. OR abgeleiteten Obligatorium, in allen "Streitigkeiten aus der Miete
von Wohn- oder Geschäftsräumen" ein Schlichtungsverfahren durchzuführen: BGE
118 II 307 E. 3; vgl. auch BGE 133 III 645 E. 5.1 mit Hinweisen). Die
paritätische Schlichtungsbehörde ist - aufgrund ihrer besonderen
Zusammensetzung und ihrer Spezialisierung - in besonderem Masse in der Lage,
die Parteien bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen zu beraten und zu versöhnen (siehe Art. 201 ZPO; Urteil 4A_356/
2007 vom 13. Dezember 2007 E. 2; DOLGE/INFANGER, Schlichtungsverfahren nach
Schweizerischer Zivilprozessordnung, 2012, S. 31; PETER HIGI, Zürcher
Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 17 f. zu Art. 274a OR). Dieser Umstand verlangt,
dass es gerade die paritätische Schlichtungsbehörde ist, die versucht,
Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen zu schlichten,
und er schliesst deren Zuständigkeit bei anderen Streitigkeiten umgekehrt aus.
Dies zeigen auch verschiedene, auf die paritätische Schlichtungsbehörde
zugeschnittene Verfahrensbestimmungen (so Art. 202 Abs. 4, Art. 203 Abs. 2 Satz
2 und Art. 203 Abs. 3 Satz 2 ZPO; vgl. Botschaft ZPO, BBl 2006 S. 7331 zu Art.
199-204).
3.2. Im Schrifttum wird kontrovers diskutiert, ob die Schlichtungsbehörde bei
örtlicher oder sachlicher Unzuständigkeit einen Nichteintretensentscheid fällen
kann. Für den Fall, dass die Schlichtungsbehörde einzig schlichtet (vgl. Art.
201 Abs. 1 ZPO) und nicht entscheidet (vgl. Art. 210-212 ZPO) und die sachliche
Zuständigkeit in Frage steht, wird wie folgt Stellung bezogen:
3.2.1. Ein Teil der Lehre und der kantonalen Rechtsprechung vertritt die
Ansicht, der Schlichtungsbehörde sei es grundsätzlich verwehrt, das Verfahren
durch einen Nichteintretensentscheid zu beenden (etwa GLOOR/UMBRICHT LUKAS, in:
ZPO, Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], 2. Aufl. 2014, N. 2 zu Art. 202 ZPO;
FABIENNE HOHL, Procédure civile, Bd. II., 2. Aufl. 2010, S. 208 Rz. 115;
JEAN-MARC REYMOND, Les conditions de recevabilité, la litispendance et les
preuves, in: Le Projet de Code de procédure civile fédérale, 2008, S. 27;
CLAUDE SCHRANK, Das Schlichtungsverfahren nach der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO], 2015, S. 121-125 Rz. 211-216; sodann allgemein TANJA
DOMEJ, in: ZPO, Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], 2. Aufl. 2014, N. 10 zu Art. 59
ZPO; BENEDIKT SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, S. 158 Rz. 375a; STAEHELIN/
STAEHELIN/GROLIMUND, Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, S. 374 f. § 20 Rz. 43a;
THOMAS SUTTER-SOMM, Das Schlichtungsverfahren der ZPO: Ausgewählte
Problempunkte, SZZP 2012, S. 77 Fn. 10; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, Der
Erbrechtsprozess unter der Schweizerischen ZPO und seine Stolpersteine für die
Praxis, successio 2013, S. 363; aus der kantonalen Rechtsprechung: Entscheid
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft 400 17 308 vom 8. Mai 2018 E. 2.6;
Entscheid des Kantonsgerichts St. Gallen vom 18. Mai 2016, in: GVP 2016 Nr. 41
E. 2; Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau ZVE.2011.7 vom 16. November
2011 E. 3.2.1; vgl. auch das im Urteil 4A_592/2013 vom 4. März 2014 E. 3.1
zitierte Urteil des Handelsgerichts des Kantons Aargau, dem das Bundesgericht -
allerdings nur, wie aus E. 3.2 erhellt, - im Ergebnis zustimmte). Diese
Auffassung teilt auch der Beschwerdeführer.
3.2.2. Andere Autoren meinen, bei fehlender sachlicher Zuständigkeit dürfe die
Schlichtungsbehörde auf das Gesuch nicht eintreten (etwa DOLGE/INFANGER,
a.a.O., S. 101; DOMINIK INFANGER, in: Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 19 f. zu Art. 202 ZPO; BORIS MÜLLER, in:
Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander
[Hrsg.], Bd. I, 2. Aufl. 2016, N. 32 zu Art. 59 ZPO [vgl. aber N. 35];
derselbe, Prüfung der Prozessvoraussetzungen durch Schlichtungsbehörden, AJP
2013, S. 73; MARKUS MÜLLER-CHEN, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Bd. I, 2. Aufl. 2016, N. 4 und 11
zu Art. 63 ZPO; TAPPY/NOVIER, La procédure de conciliation et la médiation dans
le Code de procédure civile suisse (art. 197 - 218 CPC), in: Il Codice di
diritto processuale civile svizzero, 2011, S. 101; WEINGART/PENON, Ungeklärte
Fragen im Schlichtungsverfahren, ZBJV 2015, S. 472-477; vgl. auch SIMON ZINGG,
in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 28 zu
Art. 60 ZPO und einschränkend JAMES T. PETER, in: Berner Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. II, 2012, N. 9 f. zu Art. 197 ZPO).
3.2.3. Nach einer dritten Auffassung hat ein Nichteintretensentscheid nur, aber
immerhin bei offensichtlicher Unzuständigkeit zu ergehen (etwa BAUMGARTNER UND
ANDERE, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 10. Aufl. 2018, S. 316 Kap. 11 Rz.
33; FRANÇOIS BOHNET, in: Commentaire romand, Code de procédure civile, 2. Aufl.
2019, N. 17 zu Art. 60 ZPO; derselbe, Les défenses en procédure civile suisse,
ZSR 2009 II, S. 216; URS EGLI, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO],
Kommentar, Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Bd. II, 2. Aufl. 2016, N. 14 f. zu
Art. 202 ZPO; JACQUES HALDY, Procédure civile suisse, 2014, S. 130 Rz. 426;
FRANCESCO TREZZINI, in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale
civile svizzero [CPC], Trezzini und andere [Hrsg.], Bd. II, 2. Aufl. 2017, N.
15 zu Art. 202 ZPO; ALEXANDER ZÜRCHER, in: Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 3.
Aufl. 2016, N. 6b zu Art. 59 ZPO; siehe sodann JÖRG HONEGGER, in: Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
[Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 19 zu Art. 202 ZPO, der den Entscheid aber ins
Ermessen der Schlichtungsbehörde stellen will; aus der kantonalen
Rechtsprechung: Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern ZK 18 604 vom 8.
April 2019 E. III.9; Urteil des Kantonsgerichts Freiburg 101 2018 142 vom 28.
Januar 2019 E. 2.2.1; Urteil des Kantonsgerichts Waadt PT16.016938-170204 216
vom 6. Juni 2017 E. 3.2.2; Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 16 42
vom 3. Mai 2016 E. 2d f.; Entscheid des Kantonsgerichts Luzern, LGVE 2016 I Nr.
8 vom 24. März 2016 E. 6.3.2.1; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
LU130001 vom 30. April 2013 E. 3.2; je mit Hinweisen). Dieser Meinung schloss
sich die Vorinstanz an.
3.3. Das Bundesgericht hat entschieden, dass es im gerichtlichen Verfahren an
einer Prozessvoraussetzung fehle, wenn die erforderliche Klagebewilligung von
einer offensichtlich unzuständigen Schlichtungsbehörde ausgestellt wurde (BGE
139 III 273 E. 2.1 und 2.2; vgl. für weitere Fälle einer ungültigen
Klagebewilligung etwa BGE 140 III 70 E. 5; Urteil 4A_131/2013 vom 3. September
2013 E. 2.2.2.1). Ausgehend von der Prämisse, die Schlichtungsbehörde sei keine
einem ordentlichen Gericht vergleichbare Entscheidungsinstanz, hielt das
Bundesgericht in BGE 121 III 266 sodann fest, es widerspreche der
derogatorischen Kraft des Bundesrechts, wenn eine Schlichtungsbehörde zufolge
nicht rechtzeitiger Einleitung des Schlichtungsverfahrens auf ein
Mietzinsherabsetzungsbegehren nicht eintrete, ohne dass eine gerichtliche
Instanz zur Verfügung stehe, welche die bundesrechtlichen
Verfahrensvorschriften mit voller Kognition prüfe (E. 2b; zu aArt. 274a ff.
OR).
Im Urteil 5A_38/2016 vom 21. April 2016 E. 2 wurde die Frage, inwiefern die
Schlichtungsbehörde Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen hat,
ausdrücklich offen gelassen.
4.
4.1. Die Frage, ob eine Streitigkeit in den sachlichen Zuständigkeitsbereich
der paritätischen Schlichtungsbehörde fällt, ist regelmässig auch für die
Begründetheit des eingeklagten Anspruchs von Bedeutung. So verhält es sich
namentlich, wenn sich die klagende Partei auf mietrechtliche Schutzbestimmungen
beruft, die - wie Art. 200 Abs. 1 ZPO - an die Miete von Wohn- und
Geschäftsräumen anknüpfen. Bei dieser Ausgangslage hat die Schlichtungsbehörde
für die Beurteilung der Zulässigkeit des Schlichtungsgesuchs in tatsächlicher
Hinsicht grundsätzlich auf die Behauptungen der klagenden Partei abzustellen.
Denn liegt gerade eine Frage im Streit, für deren Schlichtung die paritätische
Schlichtungsbehörde besonders geeignet ist (siehe Erwägung 3.1), soll sie eine
mögliche Einigung nicht verhindern, indem sie die Frage bereits auf der Ebene
der Zulässigkeit selbst entscheidet, statt zu versuchen, die Parteien zu
versöhnen. Ausserdem würde die Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde
das Schlichtungsverfahren durchzuführen hat, sonst vom Beweisergebnis in der
Sache abhängig gemacht, was nicht richtig wäre (vgl. BGE 120 II 112 E. 3c). Ist
gestützt auf die Sachdarstellung der klagenden Partei auf eine Miete oder Pacht
von Wohn- oder Geschäftsräumen zu schliessen, hat die paritätische
Schlichtungsbehörde - Rechtsmissbrauch vorbehalten - das Schlichtungsverfahren
daher durchzuführen. Dies gilt auch dann, wenn die beklagte Partei das
Vorliegen eines Mietvertrags bestreitet (siehe Urteil 4C.347/2000 vom 6. April
2001 E. 2a zu aArt. 274a OR; BISANG/KOUMBARAKIS, in: Das schweizerische
Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, S. 1159 Rz. 72; BOHNET, a.a.O., N. 5 zu
Art. 200 ZPO; derselbe, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/
Montini [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 21 zu Art. 3/200 ZPO; HAUSER/SCHWERI/
LIEBER, GOG, Kommentar zum zürcherischen Gesetz über die Gerichts- und
Behördenorganisation im Zivil- und Strafprozess, 2. Aufl. 2017, S. 248 N. 3a zu
§ 52 GOG/ZH; INFANGER, a.a.O., N. 19 zu Art. 202 ZPO; vgl. auch HIGI, a.a.O.,
N. 95 zu Art. 274a OR; vgl. allerdings Urteil 4P.80/2002 vom 13. Februar 2002
E. 2.1; vgl. für das gerichtliche Verfahren Urteil 4A_186/2017 vom 4. Dezember
2017 E. 2).
Die Frage, ob die paritätische Schlichtungsbehörde das Verfahren mangels
sachlicher Zuständigkeit durch Nichteintretensentscheid beenden darf, stellt
sich daher grundsätzlich nur, wenn sich bereits aus den tatsächlichen
Behauptungen der klagenden Partei ergibt, dass keine Streitigkeit aus Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vorliegt.
4.2. Unter diesem Vorbehalt ist der dritten Meinung - welche die Zulässigkeit
eines Nichteintretensentscheids nur, aber immerhin bei offensichtlicher
sachlicher Unzuständigkeit bejaht - beizupflichten, aus folgenden Gründen:
4.2.1. In Art. 59 Abs. 1 ZPO ist einzig vom "Gericht" die Rede, das auf eine
Klage oder auf ein Gesuch nicht eintritt, wenn die Prozessvoraussetzungen nicht
erfüllt sind. Gleich trägt Art. 60 ZPO dem "Gericht" auf, die
Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen. Auch ist nicht zu verkennen,
dass die ZPO terminologisch grundsätzlich zwischen den "Gerichten" und den
"Schlichtungsbehörden" unterscheidet (etwa in Art. 3 und in Art. 63 Abs. 1
ZPO). Umgekehrt schliessen diese - im "1. Teil: Allgemeine Bestimmungen"
eingeordneten - Normen einen Nichteintretensentscheid einer sachlich
unzuständigen Schlichtungsbehörde auch nicht ohne Weiteres aus. So hat das
Bundesgericht in BGE 138 III 705 E. 2.3 entschieden, dass etwa der Wortlaut von
Art. 126 Abs. 1 ZPO, der es dem "Gericht" erlaubt, das Verfahren zu sistieren,
einem Sistierungsentscheid der Schlichtungsbehörde nicht entgegensteht. Zudem
ist anerkannt, dass sich die in Art. 4 Abs. 1 ZPO verankerte kantonale
Kompetenz, die sachliche und funktionelle Zuständigkeit der "Gerichte" zu
regeln (soweit die ZPO nichts anderes bestimmt), und die Regeln zur örtlichen
Zuständigkeit der "Gerichte" (Art. 9 ff. ZPO) auch auf Schlichtungsbehörden
beziehen (statt vieler EGLI, a.a.O., N. 16 zu Art. 202 ZPO; INFANGER, a.a.O.,
N. 2f zu Art. 200 ZPO und N. 11 zu Art. 202 ZPO; vgl. auch Art. 63 Abs. 1 ZPO).
4.2.2. Sodann ist der Nichteintretensentscheid in den Bestimmungen über den
Schlichtungsversuch zwar nicht ausdrücklich genannt (anders als in Art. 236
Abs. 1 ZPO), was für die Unzulässigkeit eines Nichteintretensentscheids
sprechen könnte. Andererseits wird dagegen zu Recht eingewendet, dass das
Schlichtungsverfahren in anderen Fällen mit einem Nichteintretensentscheid
abgeschlossen werden könne (ein grosser Teil der Lehre bejaht dies etwa dann,
wenn der Vorschuss nicht geleistet wurde [etwa HONEGGER, a.a.O., N. 19 zu Art.
202 ZPO; STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, a.a.O., S. 374 f. § 20 Rz. 43a; a.A.
SEILER, a.a.O., Rz. 375a] oder das Schlichtungsgesuch trotz Möglichkeit zur
nachträglichen Verbesserung den formellen Anforderungen nicht genügt [BOHNET,
a.a.O., N. 17 zu Art. 60 ZPO; STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, a.a.O., S. 375 §
20 Rz. 43a; ZINGG, a.a.O., N. 31 zu Art. 60 ZPO; ZÜRCHER, a.a.O., N. 6c zu Art.
59 ZPO]).
4.2.3. Die Schlichtungsbehörde ist im Grundsatz keine Entscheidungsinstanz.
Ihre primäre Aufgabe besteht im Versuch, die Parteien in formloser Verhandlung
zu versöhnen (Art. 201 Abs. 1 Satz 1 ZPO); in den Angelegenheiten nach Art. 200
ZPO ist sie überdies Rechtsberatungsstelle (Art. 201 Abs. 2 ZPO). Kommt es zu
keiner Einigung, so erteilt sie grundsätzlich die Klagebewilligung (Art. 209
ZPO). Die Beendigung eines Verfahrens durch Nichteintretensentscheid würde
voraussetzen, dass die sachliche Zuständigkeit verlässlich festgestellt werden
kann. Hierfür ist das Schlichtungsverfahren nicht angelegt, was etwa in den
Art. 201-203 ZPO zum Ausdruck kommt.
Anders muss es sich hingegen bei offensichtlicher sachlicher Unzuständigkeit
verhalten, die geradezu Nichtigkeit bewirken würde. Die Vornahme nichtiger
Amtshandlungen kann nicht gewollt sein. Eine sachlich offensichtlich
unzuständige Schlichtungsbehörde soll nicht dazu gezwungen werden, eine
ungültige Klagebewilligung zu erteilen, die im gerichtlichen Verfahren im
Rahmen der Prüfung der Prozessvoraussetzungen ohnehin unbeachtlich bliebe
(siehe BGE 139 III 273 E. 2.1 und 2.2, zitiert in Erwägung 3.3). Vielmehr ist
angebracht, die Nichteintretenskompetenz der Schlichtungsbehörde in Einklang zu
bringen mit der Kompetenz des Gerichts, das Vorliegen einer gültigen (nicht von
einer sachlich offensichtlich unzuständigen Schlichtungsbehörde ausgestellten)
Klagebewilligung als Prozessvoraussetzung zu prüfen. Soweit die paritätische
Schlichtungsbehörde die sachliche Unzuständigkeit in rechtlicher und
tatsächlicher Hinsicht verlässlich feststellen kann, ohne den Eigenheiten des
Schlichtungsverfahrens widersprechende aufwändige Abklärungen zu tätigen, kann
es ihr nicht verwehrt sein, einen Nichteintretensentscheid zu fällen. Für ein
solches Vorgehen braucht es auch nicht "die Zustimmung des Gesuchstellers", wie
der Beschwerdeführer unter Hinweis auf den Anspruch auf rechtliches Gehör und
die Rechtsweggarantie postuliert, denn daraus folgt nicht das Recht, "selbst zu
entscheiden, ob das Schlichtungsverfahren trotz einer möglichen Unzuständigkeit
durchgeführt werden soll". Die sachliche Zuständigkeit ist der Disposition der
Parteien entzogen (siehe Erwägung 3.1).
4.3. Die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung wird demnach wie folgt
beantwortet:
Für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit der paritätischen
Schlichtungsbehörde im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO ist im reinen
Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den tatsächlichen Behauptungen der
klagenden Partei auszugehen. Ergibt sich, dass die paritätische
Schlichtungsbehörde sachlich offensichtlich nicht zuständig ist, darf sie das
Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden.
5.
Dies bedeutet für den hier zu beurteilenden Fall was folgt:
5.1. Der Beschwerdeführer beruft sich in der Sache auf Art. 266l in Verbindung
mit Art. 266o OR, die - wie Art. 200 Abs. 1 ZPO - voraussetzen, dass eine Miete
von Wohn- oder Geschäftsräumen vorliegt. Er behauptete in seinem
Schlichtungsgesuch, die Parteien hätten einen Mietvertrag "für die Parzelle Nr.
xxx" abgeschlossen. Im darauf stehenden "Chalet" habe er seinen festen Wohnsitz
und er verbringe dort seinen Lebensabend. Das "Chalet" sei auf einem "soliden
Betonfundament aufgebaut, unterkellert und fest mit dem Untergrund verbunden"
und könne ohne Verletzung der Bausubstanz beziehungsweise des Grundstücks nicht
entfernt werden. Es verfüge über Nasszellen sowie sanitäre Anlagen und sei an
die Kanalisation angeschlossen. Der Beschwerdegegner habe sämtliche Ausbau- und
Renovationsarbeiten "explizit oder implizit" gutgeheissen.
Vor Bundesgericht macht der Beschwerdeführer nun geltend, die "Qualifikation
des Vertragsinhalts" führe zu Auslegungsfragen, die nicht ohne aufwändige
Abklärungen beantwortet werden könnten. Er betont, aufgrund des Prinzips
"zuerst schlichten, dann richten" müsse die Hürde für die Durchführung eines
Schlichtungsverfahrens sehr niedrig sein. Im Übrigen wiederholt er im
Wesentlichen seine Sachverhaltsdarstellung, wie er sie bereits im
Schlichtungsgesuch vorgetragen hat.
5.2. Aus dem Schlichtungsgesuch ergibt sich zweifelsfrei, dass sich der
Mietvertrag einzig auf die Grundstücksfläche als solche bezieht. Das darauf
stehende Objekt hingegen wurde vom Beschwerdeführer "mit Kaufvertrag vom 28.
Februar 2014 zu einem Kaufpreis von CHF 47'000.00" von den vormaligen Besitzern
erworben und in der Folge ausgebaut. Die Vorinstanz geht daher zutreffend davon
aus, dass mietvertraglich einzig der Mobilheimplatz, das heisst ein unbebautes
Grundstück zum Aufstellen eines Mobilheims, erfasst ist. Auch ist nicht zu
beanstanden, wenn sie ausführt, ein allfälliger Wille der Parteien, die
Parzelle zu Wohnzwecken zu vermieten, ändere daran ebenso wenig wie der
Umstand, dass der Beschwerdeführer dort seinen Wohnsitz im Sinne von Art. 23
Abs. 1 ZGB begründet habe. Nicht von Bedeutung ist ferner, ob es sich um eine
Fahrnisbaute handelt und wer deren Eigentümer ist, wie das Obergericht
zutreffend erwog. Nur der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass sich aus dem
- als Beilage zum Schlichtungsgesuch eingereichten - Mietvertrag ausdrücklich
ergibt, dass dieser befristet (für eine Mietdauer von einem Jahr, mit
Verlängerungsmöglichkeit) abgeschlossen wurde. Vor diesem Hintergrund steht
ohne Weiteres fest, dass es sich nicht um die Miete von Wohnraum handelt (vgl.
etwa Urteile 4A_109/2015 vom 23. September 2015 E. 3.2; 4D_136/2010 vom 11.
Februar 2011 E. 4.3.3; 4C.128/2006 vom 12. Juni 2006 E. 2; 4C.345/2005 vom 9.
Januar 2006 E. 1.3), was sich bereits eindeutig aus dem Schlichtungsgesuch
schliessen lässt. Das Obergericht hat zu Recht erkannt, dass die paritätische
Schlichtungsbehörde für Streitigkeiten aus derartigen Mietverhältnissen
offensichtlich nicht zuständig ist.
Ob die vom Beschwerdeführer angerufenen Kündigungsschutzbestimmungen analog auf
die vorliegende Streitigkeit anzuwenden sind, wie dieser mit Verweis auf BGE 98
II 199 E. 4b geltend macht, erscheint zweifelhaft (vgl. Urteile 4A_109/2015 vom
23. September 2015 E. 4.2; 4C.293/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 4c), braucht
aber nicht entschieden zu werden, da auch dies nichts daran ändern würde, dass
es sich nicht um die Miete von Wohnräumen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO
handelt. Folglich verletzte das Obergericht kein Bundesrecht, wenn es die gegen
den Nichteintretensentscheid der paritätischen Schlichtungsbehörde gerichtete
Beschwerde abwies.
5.3. Nachdem die Vorinstanz zu Recht nicht darauf abgestellt hat, ob das Objekt
fest mit dem Boden verbunden ist (und was der Beschwerdeführer zu diesem Aspekt
im Schlichtungsgesuch behauptet hatte), ist auf die diesbezüglichen
Sachverhaltsrügen nicht einzugehen. Das Gleiche gilt, da nicht
entscheidwesentlich, für die Ausführungen des Beschwerdeführers zu einem von
ihm verfassten und dem Schlichtungsgesuch beigelegten Schreiben vom 30. Juni
2018, aus dem das Obergericht auf ein widersprüchliches Verhalten des
Beschwerdeführers schloss, da dieser darin von den "Schwierigkeiten und Kosten
einer Verschiebung oder eines Verkaufs" gesprochen habe.
6.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten- und
entschädigungspflichtig (siehe Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 5. November 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Stähle