I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.149/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_149/2019
Urteil vom 9. September 2019
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Niquille,
Gerichtsschreiber Hug.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber,
Beschwerdeführer,
gegen
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag; Nebenkostenvereinbarung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II.
Zivilappellationshof, vom 23. Februar 2019 (102 2018 83).
Sachverhalt:
A.
Am 23. April 2002 schlossen A.A.________ und B.A.________ (Mieter, Kläger,
Beschwerdeführer) mit der Hauseigentümerin C.________ (Vermieterin, Beklagte,
Beschwerdegegnerin) mit Sitz in Basel einen Mietvertrag über eine 4
½-Zimmerwohnung an der D.________-Strasse in E.________ ab. Unter Punkt 3 wurde
im Mietvertrag Folgendes vereinbart:
"Der Mieter verpflichtet sich, auf die Verfallzeit zu bezahlen:
Nettomietzins (siehe unten) Fr. 1'460.00
Heizungs- und Warmwasserkosten
(nach Abrechnung gem. Ziff. 2 Vertragsbestimmungen)
}Fr. 210.00
Alle übrigen Nebenkosten
(nach Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen)
Zahlbar monatlich zum voraus Fr. 1'670.00
---..]
Besondere Bestimmungen siehe Beiblatt "Mietzins- und Reparaturdepot"".
Ferner hält der Mietvertrag fest, dass die beigehefteten Vertragsbestimmungen
und die Hausordnung einen integrierenden Bestandteil des Mietvertrages bilden.
In den soeben erwähnten von den Mietern nicht separat unterzeichneten
sogenannten "Vertragsbestimmungen" wird unter dem Titel "3. Übrige Nebenkosten"
festgehalten:
" (Wasserzins, Abwassergebühr Regenabwasser, ARA-, Kehrichtabfuhr- und
TV-Gebühren, Strom allgem., Lift, Hauswart, Serviceabonnemente, neu eingeführte
und abrechnungsberechtigte öffentliche Gebühren und Abgaben gemäss Ziff. 3 des
Mietvertrages). Über die vom Mieter zu bezahlenden Anteile wird Abrechnung
erstellt."
B.
B.a. Im August 2016 stellten sich die Mieter auf den Standpunkt, die nur in den
beigehefteten "Vertragsbestimmungen" ausgeschiedenen sogenannten "übrigen
Nebenkosten" seien nicht rechtskonform vereinbart worden. Sie gelangten nach
gescheiterter Schlichtungsverhandlung mit Eingabe vom 8. November 2016 an das
Mietgericht des Sense- und Seebezirks und beantragten im Wesentlichen, die
Vermieterin sei zu verpflichten, ihnen zu viel bezahlte Nebenkosten in der Höhe
von Fr. 26'364.76 zurückzubezahlen. Die Beklagte schloss auf vollumfängliche
Abweisung der Klage.
Das Mietgericht des Sense- und Seebezirks verhandelte die Angelegenheit am 21.
Juni 2017 und befragte die Parteien zur Sache. Es eröffnete am 7. August 2017
das Beweisverfahren wieder, wogegen die Kläger protestierten. Sodann
erweiterten die Kläger mit Eingabe vom 21. September 2017 ihr Rechtsbegehren
dahingehend, dass die Beklagte zu verpflichten sei, ihnen zu viel bezahlte
Nebenkosten in der Höhe von Fr. 28'238.35 zurückzubezahlen. Am 5. Dezember 2017
wurde das Beweisverfahren wieder geschlossen und den Parteien die Möglichkeit
zu einer abschliessenden Stellungnahme gegeben.
Mit Entscheid vom 22. Januar 2018 wies das Mietgericht des Sense- und
Seebezirks die Klage ab, da es die Übernahme der Nebenkosten durch die Mieter
als rechtsgenüglich vereinbart erachtete.
B.b. Am 28. Februar 2018 reichten die Kläger Berufung beim Kantonsgericht
Freiburg ein und beantragten, der Entscheid des Mietgerichts des Sense- und
Seebezirks vom 22. Januar 2018 sei aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen,
ihr Fr. 28'238.35 zu bezahlen.
Das Kantonsgericht Freiburg wies die Berufung mit Urteil vom 23. Februar 2019
ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 1. April 2019 begehren die Kläger im
Wesentlichen, das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg vom 23. Februar 2019 sei
aufzuheben und die Beklagte sei zu verpflichten, ihnen Fr. 26'365.75 zu
bezahlen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort, die Beschwerde in
Zivilsachen sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
Das Kantonsgericht sandte die Akten unter Verzicht auf Vernehmlassung ein.
Die Parteien haben unaufgefordert repliziert respektive dupliziert.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist der Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts
in seiner Eigenschaft als Rechtsmittelinstanz (Art. 75 Abs. 1 und 2 BGG). Der
für mietrechtliche Streitigkeiten erforderliche Streitwert für die Beschwerde
in Zivilsachen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) ist erreicht. Die Rechtsbegehren der
Beschwerdeführer sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76
Abs. 1 BGG) und die Beschwerde erging fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf
die Beschwerde ist unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42
Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.
1.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3;
135 III 397 E. 1.4 S. 400).
1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit
Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen
oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein
sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf
einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 257a Abs. 2 OR verletzt,
indem sie annahm, die Parteien hätten eine hinreichend konkrete Vereinbarung
betreffend die "übrigen Nebenkosten" getroffen.
2.1. Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen,
wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben, andernfalls
solche Kosten als im Mietzins inbegriffen gelten. Die besondere Vereinbarung
wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann
jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen
ergeben; sie muss jedenfalls die von den Mietern zu tragenden Nebenkosten im
Mietvertrag klar und bestimmt umschreiben. Einzig der Hinweis auf einen
standardisierten Vertragszusatz genügt nicht (vgl. BGE 135 III 591 E. 4.3; 121
III 460 E. 2a/aa; Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1). Den Mietern
kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation
der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, welche Nebenkosten von ihnen zu
tragen sind. Vielmehr haben sie Anspruch darauf, dass ihnen nur diejenigen
Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet
werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der
im Mietvertrag bereits zu ihren Lasten ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten,
kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch die Mieter geschlossen
werden (Urteile 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.1; 4A_185/2009 vom 28.
Juli 2009 E. 2.1; 4A_397/2007 vom 6. Dezember 2007 E. 2.1).
2.2. Die Vorinstanz schloss, die Nebenkosten seien nicht nur in allgemeiner
Weise zum Vertragsbestandteil erklärt und von den Beschwerdeführern zur
Kenntnis genommen worden. Denn es fände sich in der Nebenkostenvereinbarung ein
konkreter Verweis auf die einschlägigen Vertragsbestimmungen, die dem
Mietvertrag beigeheftet und als Vertragsbestandteil bezeichnet seien. Da eine
einfache Konsultation der im Mietvertrag genau bezifferten Vertragspunkte 2 und
3 der beigehefteten Vertragsbestimmungen genüge, handle es sich um eine
transparente Darstellung der zusätzlich anfallenden Kostenkategorien und nicht
um einen blossen Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz.
Es scheint fraglich, ob dies zutrifft. Die neben den "Heizungs- und
Warmwasserkosten (nach Abrechnung gem. Ziff. 2 Vertragsbestimmungen) "
zusätzlich anfallenden Kosten sind mit der Formulierung "[a]lle übrigen
Nebenkosten (nach Abrechnung gem. Ziff. 3 Vertragsbestimmungen) " noch nicht
klar und bestimmt zu Lasten der Mieter ausgeschieden. Es ist aus dem
Mietvertrag vom 23. April 2002 nämlich nicht ersichtlich, um welche
zusätzlichen Nebenkosten es sich hierbei im Einzelnen handeln sollte. Dass der
Mietvertrag einen konkreten Verweis auf die weiteren "Vertragsbestimmungen"
enthält, welche die übrigen Nebenkosten sodann im Einzelnen aufführen, ändert
nichts daran, dass es sich hierbei entgegen der Ansicht der Vorinstanz um einen
blossen Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz handelt. Wie die
Beschwerdeführer zu Recht geltend machen, sind die zwar nicht als AGB
bezeichneten sogenannten zusätzlichen "Vertragsbestimmungen" in allgemeiner Art
und Weise bzw. standardmässig verfasst. So kann den Feststellungen der
Vorinstanz nicht entnommen werden, dass die Liste der "übrigen Nebenkosten"
individuell auf das vorliegende Vertragsverhältnis angepasst worden wäre.
Hiervon ist auch nicht auszugehen; zumal die Liste vorgedruckt ist, weder
durchgestrichene noch von Hand hinzugefügte Positionen enthält (vgl. dazu
insbesondere die Urteile 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.3.1-3.3.3; 4A_185
/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4.3) und von den Parteien denn auch nicht
unterschrieben wurde. Es mag schliesslich zutreffen, dass die Liste, welche die
einzelnen Nebenkosten konkretisiert, einfach auffindbar war; dennoch befand sie
sich - entgegen dem, was dem angefochtenen Urteil entnommen werde könnte -
lediglich in einem vorgedruckten Vertragszusatz.
Da der unterschriebene Mietvertrag die Nebenkosten nicht aufzählt, sondern
einzig den Oberbegriff der "übrigen Nebenkosten" in Beziehung zu den Heizungs-
und Warmwasserkosten setzt, kann entgegen dem Standpunkt der Vorinstanz auch
keine Rede davon sein, die Nebenkosten seien bereits im unterschriebenen
Vertragsdokument zu Lasten der Mieter ausgeschieden und im Vertragszusatz
lediglich konkretisiert worden.
2.3. Ob die Vorinstanz im Ergebnis Bundesrecht verletzte, indem sie Grundsätze
der Rechtsprechung hinsichtlich der objektiven Vertragsauslegung einer
Nebenkostenvereinbarung unrichtig anwandte, braucht nicht abschliessend
beurteilt zu werden, falls sie die Anforderungen von Art. 257a Abs. 2 OR
bereits aufgrund eines entsprechenden natürlichen Konsenses als erfüllt
betrachten konnte:
In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz zum Prozesssachverhalt für das
Bundesgericht grundsätzlich verbindlich fest (Art. 105 BGG, vgl. dazu
vorstehend E. 1.2), die Beschwerdeführer hätten selbst ausgeführt, den Vertrag
gelesen zu haben und zugegeben, auf die auf der zweiten Seite vermerkten
Nebenkosten hingewiesen worden zu sein. Hieraus folgerte die Vorinstanz, die
Nebenkosten seien bei Vertragsschluss ein Thema gewesen und stellte fest, dass
die Mieter bereits zu diesem Zeitpunkt erkennen konnten, welche Nebenkosten
ihnen in welcher Grössenordnung zusätzlich anfielen.
Die Beschwerdeführer stellen nicht in Frage, jedenfalls nicht genügend konkret,
dass sie im Rahmen des Vertragsschlusses von der Liegenschaftsverwaltung auf
die Nebenkosten hingewiesen wurden. Sie beschränken sich vielmehr auf den
Einwand, es habe keine eigentliche Diskussion über die Nebenkosten
stattgefunden. Hiermit beanstanden sie die vorinstanzlichen Feststellungen nur
vermeintlich. Mithin ist dem angefochtenen Urteil gar keine entsprechende
Feststellung zu entnehmen. Entgegen dem, was die Beschwerdeführer wohl
anzudeuten versuchen, müssen die Mietparteien denn auch keine eigentliche
Diskussion über die Nebenkosten geführt haben, um sich diesbezüglich geeinigt
zu haben.
Soweit die Beschwerdeführer ferner vorbringen, aus einem blossen Hinweis
seitens der Verwaltung auf die Nebenkosten könne nicht abgeleitet werden, sie -
die Mieter - hätten sichere Kenntnis der einzelnen abzurechenden Nebenkosten,
hat ihr Standpunkt etwas für sich. Sie machen aber weder geltend, der
Sachverhalt sei insoweit offensichtlich unrichtig festgestellt worden noch
begründen sie, worin Willkür zu erblicken sei. Dementsprechend erübrigen sich
weitere Ausführungen hierzu. Denn die Ermittlung des tatsächlichen
Parteiwillens und damit das Bestehen eines natürlichen Konsenses beruht auf
Beweiswürdigung, die vorbehältlich Art. 97 und Art. 105 BGG der
bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist. Mangels rechtsgenüglicher
Sachverhaltsrüge im Sinne von Art. 106 Abs. 2 BGG ist von den Feststellungen
auszugehen, wie sie dem angefochtenen Urteil zugrunde liegen (vgl. dazu
vorstehend E. 1.2). Danach haben sich die Parteien im Zeitpunkt des
Mietvertragsabschlusses tatsächlich übereinstimmend betreffend die Übernahme
der im Vertragszusatz genannten Nebenkosten durch die Mieter geeinigt.
2.4. Die Beschwerdeführer kritisieren überdies, die Vorinstanz habe eine
objektive und subjektive Auslegung vermengt. Es mag zutreffen, dass die
Vorinstanz ihre Feststellungen zu einem subjektiven Konsens in ihren Erwägungen
teilweise nicht eindeutig von ihren Überlegungen zu einer objektiven Einigung
abgrenzte. Den Beschwerdeführern ist auch insoweit zu folgen, als sie
ausführen, die objektivierte Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip
greife nicht Platz, wenn sich die Parteien tatsächlich übereinstimmend
verstanden und entsprechend geeinigt haben (vgl. zum Vorrang der subjektiven
vor der objektivierten Vertragsauslegung BGE 144 III 93 E. 5.2.2; 132 III 24 E.
4, 268 E. 2.3.2). Doch ändert dies nichts daran, dass der Entscheid der
Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden ist, nachdem sich die im
angefochtenen Urteil - entgegen dem klassischen Aufbau - nur angefügte
Begründung zum subjektiven Konsens als zutreffend respektive zumindest
willkürfrei erwiesen hat. Denn soweit die Mieter beim Abschluss des Vertrages
tatsächlich erkannten, welche Nebenkosten ihnen vertraglich aufgebürdet werden
sollen, und den Vertrag in diesem Wissen unterzeichneten, ist Art. 257a Abs. 2
OR Genüge getan, und sie können sich im Nachhinein nicht auf die fehlende
Bestimmtheit des Vertragstextes berufen. In diesem Sinne konkretisiert Art.
257a Abs. 2 OR die allgemeine Auslegungsregel des Art. 18 OR, hebt sie aber
nicht aus den Angeln (Urteile 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.2; 4C.268/2006
vom 7. November 2006 E. 3.3; 4P.100/1992 vom 29. Juni 1993 E. 2b).
2.5. Die Beschwerdeführer bemängeln des Weitern, dass die Vorinstanz ihnen
widersprüchliches prozessuales Verhalten vorwarf. Sie machen geltend, sich zu
Recht gegen die Wiedereröffnung des Beweisverfahrens zur Wehr gesetzt zu haben.
Da die Nebenkostenabrechnungen bereits im Recht gelegen hätten, so die
Beschwerdeführer weiter, sei es der Vorinstanz möglich gewesen, diejenigen
Nebenkosten abzusprechen, welche mangels Zusammenhangs mit dem Gebrauch der
Sache gar nicht nebenkostenfähig seien. Indem die Vorinstanz es unterliess,
eine derartige Abgrenzung vorzunehmen, habe sie Art. 257a Abs. 2 OR verletzt.
Soweit die Beschwerdeführer ihr Prozessverhalten entgegen der Ansicht der
Vorinstanz als nicht widersprüchlich bezeichnen, verfängt ihre Argumentation
nicht. Wenn sie einerseits eine Abgrenzung der angeblich teilweise nicht
nebenkostenfähigen Punkte verlangen, sich aber andererseits gegen die
Wiedereröffnung des Beweisverfahrens zur Wehr setzen, mit welcher die erste
Instanz gemäss Prozesssachverhalt weitere Beweise insbesondere zur
Nebenkostenfähigkeit der diversen Kostenpunkte abnehmen wollte, erscheint ihr
Verhalten durchaus als nicht in sich stimmig. Jedenfalls ist mangels
stringenter Begründung weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern die
Vorinstanz Recht verletzt haben könnte, wenn sie dieses prozessuale Verhalten
als widersprüchlich betrachtete.
Insoweit die Beschwerdeführer schliesslich gewisse Nebenkosten als nicht
nebenkostenfähig erachten, ist auf ihr widersprüchliches Prozessverhalten zu
verweisen. Überdies konkretisieren sie nicht einmal, um welche
Nebenkostenpunkte es sich denn handeln sollte. Ihre in diesem Zusammenhang
erneuerte Rüge einer Verletzung von Art. 257a Abs. 2 OR kann - sofern sie
überhaupt rechtsgenüglich begründet ist (vgl. dazu vorstehend E. 1.1) - vor
diesem Hintergrund von vornherein nicht verfangen.
3.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Die
Gerichtskosten sind dementsprechend den unterliegenden Beschwerdeführern
gemeinsam - zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung - aufzuerlegen
(Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Sie haben die Beschwerdegegnerin, die sich vor
Bundesgericht durch ihren Anwalt vernehmen liess, ausserdem für das
bundesgerichtliche Verfahren - wiederum zu gleichen Teilen und unter
solidarischer Haftung - zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1, 2 und 4 BGG).
Das Bundesgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin mit insgesamt Fr. 2'500.-- zu
entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II.
Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. September 2019
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hug