I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.147/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_147/2019
Arrêt du 29 août 2019
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes les juges Kiss, présidente, Hohl et May Canellas.
Greffier : M. Thélin.
Participants à la procédure
X.________,
représenté par Me Jean-Paul Salamin,
demandeur et recourant,
contre
Z.________,
représenté par Me Philippe Pralong,
défendeur et intimé.
Objet
prétentions fondées sur le bail à loyer
recours contre le jugement rendu le 22 février 2019 par la IIe Cour civile du
Tribunal cantonal du canton du Valais (C1 16 314).
Faits :
A.
Par contrat écrit conclu le 23 juin 2012, Z.________ et deux colocataires ont
pris conjointement à bail des locaux commerciaux dans un bâtiment de Sion,
destinés à l'exploitation d'une discothèque. Les locataires s'obligeaient à
acquitter un loyer mensuel de 9'000 fr. et à assumer divers frais et taxes. Le
contrat débutait le 1er juillet 2012 et il devait prendre fin le 31 (sic) juin
2014; il conférait toutefois aux locataires un « droit de prolongation annuel »
avec un loyer mensuel augmenté à 10'000 francs. Le bailleur X.________ était
autorisé à résilier le contrat en cas de vente du bâtiment, en observant un
délai de congé de six mois.
Sous certaines conditions, X.________ s'obligeait à reprendre en fin de bail
les équipements que les locataires auraient installés à leurs frais, tels les
appareils de sonorisation et d'illumination, et à rembourser ces frais sous
déduction d'un amortissement.
B.
Le 24 décembre 2013, X.________ a annoncé la prochaine vente du bâtiment et il
a déclaré résilier le contrat avec effet au 30 juin 2014. Les locataires ont
contesté la validité de cette résiliation au motif que son auteur n'avait pas
usé de la formule officielle légalement prescrite. Le bailleur a reconnu la
nullité de la résiliation et il en a signifié une autre le 8 février 2014,
cette fois sur formule officielle, avec effet au 31 août 2014. Cette nouvelle
résiliation n'a pas été contestée.
Au printemps de 2014, la clientèle de la discothèque s'était amenuisée et les
affaires des locataires étaient insatisfaisantes. Ceux-ci, X.________ et
U.________ sont entrés en pourparlers afin que ce dernier reprît l'exploitation
de la discothèque et le bail des locaux. X.________ s'est déclaré disposé à
louer les locaux à U.________ après la fin du bail en cours, au prix de 5'000
fr. par mois. Il a en revanche refusé de faire débuter ce nouveau bail déjà le
1er mai 2014 et de libérer Z.________ et ses deux colocataires dès cette date.
U.________ a néanmoins repris l'exploitation, avec l'assentiment de X.________.
Le 5 août 2014, celui-ci a signifié aux locataires que le contrat prendrait fin
le 31 de ce mois et qu'il exigeait la restitution des locaux avec les appareils
de sonorisation nécessaires à la poursuite de l'exploitation. Un état des lieux
de sortie a été établi le 1er septembre.
C.
Le 18 mars 2015, X.________ a ouvert action contre Z.________ devant le Juge de
district de Sion. Après réduction des conclusions présentées, le défendeur
devait être condamné à payer 20'000 fr. à titre de loyer pour les mois de
juillet et août 2014 et 6'399 fr.25 à titre de solde de frais accessoires, avec
intérêts au taux de 5% par an dès le 30 août 2014.
Le défendeur a conclu au rejet de l'action et il a introduit une action
reconventionnelle: le demandeur devait être condamné à payer 9'400 fr.80 et
48'597 fr.75, respectivement à titre de remboursement de frais accessoires
payés au delà des frais effectifs, avec intérêts au taux de 5% par an dès le 20
mai 2015, et de remboursement de frais d'aménagement des locaux, avec intérêts
au même taux dès le 15 septembre 2014.
Le demandeur a conclu au rejet de l'action reconventionnelle.
Le Juge de district s'est prononcé le 17 novembre 2016. Il a rejeté l'action
principale et il a partiellement accueilli l'action reconventionnelle. Il a
condamné le demandeur à payer 7'153 fr.55 à titre de remboursement de frais
payés au delà des frais effectifs, avec intérêts dès le 18 juin 2015, et 7'474
fr.55 à titre de remboursement de frais d'aménagement des locaux, avec intérêts
dès le 15 septembre 2014.
D.
Le demandeur a usé de l'appel. Il persistait à réclamer le loyer des mois de
juillet et août 2014 à raison de 10'000 fr. par mois. Il ne contestait plus
devoir rembourser 7'153 fr.55 à titre de frais accessoires perçus au delà des
frais effectifs mais il réclamait 6'399 fr.25 à titre de frais accessoires de
ces deux mois. Il contestait l'obligation de rembourser des frais d'aménagement
des locaux.
La IIe Cour civile du Tribunal cantonal a statué le 22 février 2019. Elle a
rejeté l'appel et confirmé le jugement.
E.
Agissant par la voie du recours en matière civile, le demandeur requiert le
Tribunal fédéral d'accueillir entièrement l'action principale et de rejeter
entièrement l'action reconventionnelle.
Le défendeur conclut au rejet du recours.
Par ordonnance du 23 mai 2019, la Présidente de la Ire Cour de droit civil a
rejeté une demande d'effet suspensif jointe au recours.
Considérant en droit :
1.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont en principe
satisfaites relativement à l'action principale. Compte tenu du cumul des
prétentions en concours prévu par l'art. 52 LTF, la valeur de cette action
atteint le minimum légal de 15'000 fr. exigé par l'art. 74 al. 1 let. a LTF,
aussi pour les frais accessoires des mois de juillet et août 2014.
Les conclusions relatives à cette action sont nouvelles aux termes de l'art. 99
al. 2 LTF, et par conséquent irrecevables, en tant que le demandeur réclame
devant le Tribunal fédéral des intérêts sur les loyers et frais accessoires à
compter d'une date antérieure au 30 août 2014.
Devant le Tribunal cantonal, l'action reconventionnelle n'était plus litigieuse
qu'à hauteur de 7'474 fr.55 en capital. Ce montant est déterminant devant le
Tribunal fédéral en vertu de l'art. 51 al. 1 let. a LTF et il n'atteint pas le
minimum légal. Les actions principale et reconventionnelle ne s'excluent pas,
d'où il résulte que l'une des conditions de l'art. 53 al. 2 LTF n'est pas
accomplie, qu'en vertu de l'art. 53 al. 1 LTF les valeurs des deux actions ne
se cumulent pas, et que le recours en matière civile est irrecevable
relativement à l'action reconventionnelle.
2.
Le défendeur ne conteste pas qu'il puisse être recherché seul, selon les règles
de la solidarité passive, à hauteur de l'ensemble des prestations auxquelles
les trois colocataires demeurent obligés, le cas échéant, par suite de leurs
engagements contractuels. Le défendeur soutient que le contrat conclu le 23
juin 2012 a pris fin à l'échéance alors convenue, soit au 30 juin 2014, et il
conteste devoir des loyers et frais accessoires pour les mois suivants.
Le demandeur soutient que les colocataires ont exercé leur droit de
prolongation contractuel pour les mois de juillet et août 2014, et que le
défendeur est donc débiteur d'un loyer mensuel de 10'000 fr. et des frais
accessoires afférents à ces deux mois.
Le Tribunal cantonal retient que les parties ont conclu un bail de durée
déterminée aux termes de l'art. 266 al. 1 CO, conférant toutefois aux
locataires un droit d'option qui les habilitait à reporter unilatéralement
l'échéance d'une année, avec augmentation du loyer mensuel de 9'000 fr. à
10'000 francs. Le tribunal juge que contrairement à la thèse du demandeur, les
locataires n'ont pas exercé ce droit, que le contrat a donc pris fin à la date
initialement convenue, soit au 30 juin 2014, et que par la suite, même
tacitement, les parties n'ont pas conclu de nouveau contrat pour les mois de
juillet et août 2014. Enfin, le tribunal juge que le demandeur ne réclame pas
d'indemnité pour occupation illicite des locaux et qu'une pareille indemnité
n'est donc pas en cause; cela conduit au rejet intégral de l'action principale.
3.
Selon l'argumentation que le demandeur soumet au Tribunal fédéral, les
locataires ont manifesté la volonté de prolonger le contrat au delà du 30 juin
2014 par leur contestation de la résiliation à eux signifiée le 24 décembre
2013. Le contrat a pris fin le 31 août 2014 par l'effet de la résiliation
signifiée le 8 février 2014, laquelle n'a pas été contestée. Il était convenu
que si le contrat se prolongeait au delà du 30 juin 2014, le loyer s'élèverait
dès cette date à 10'000 fr. par mois; cette somme est donc due pour chacun des
mois de juillet et août.
Contrairement à cette thèse et conformément à l'interprétation retenue par le
Tribunal cantonal, un éventuel renouvellement tacite du contrat, au delà du 30
juin 2014, n'était pas prévu. Une prolongation après cette date, pour une durée
d'une année et avec un loyer mensuel de 10'000 fr., supposait l'exercice par
les locataires du droit d'option qui leur était conféré. L'exercice de ce droit
nécessitait une manifestation de volonté topique (ATF 113 II 31 consid. 2a p.
34/35) et suffisamment explicite. Or, cette volonté n'a pas été manifestée de
manière concluante du seul fait que les locataires ont contesté, par une
requête à l'autorité de conciliation compétente, une résiliation entachée d'un
vice de forme dirimant et évident.
Plus tard, le demandeur a catégoriquement refusé de mettre fin au contrat le
1er mai 2014 déjà. Les locataires ne sauraient se prétendre libérés en
conséquence de ce que le demandeur avait négocié avec U.________ et accepté que
l'exploitation lui fût remise sans délai.
Le contrat conclu le 23 juin 2012 a donc pris fin à la date alors convenue,
soit le 30 juin 2014. A ce moment, les locataires n'ont pas fait cesser
l'exploitation de la discothèque par U.________. Ils n'ont pas restitué ni
offert de restituer les locaux au demandeur. Le 3 juillet et par l'entremise de
son avocat, un des locataires - le défendeur - a annoncé qu'il paierait les
loyers des mois de juillet et août. Le demandeur a exigé la restitution des
locaux à la fin de ce mois-ci et les locataires ont obtempéré. En considération
de ces faits, il s'impose d'admettre qu'un nouveau bail à loyer a été conclu de
manière tacite pour les deux mois de juillet et août 2014, aux conditions
antérieures, c'est-à-dire avec un loyer mensuel de 9'000 fr., frais accessoires
en sus. Le Tribunal cantonal exclut à tort la conclusion de ce contrat tacite
et il n'explique pas en quoi il se justifie, par hypothèse, que les locataires
aient pu conserver l'usage des locaux durant deux mois sans aucune
contrepartie. Le demandeur est donc fondé à réclamer 18'000 fr. à titre de
loyer pour ces deux mois.
4.
Sur la base de ce contrat tacite, le demandeur est également fondé à réclamer
les frais accessoires afférents à ces mêmes mois. Dans la motivation du recours
en matière civile, il chiffre ces frais à 3'260 fr.80. Il n'incombe pas au
Tribunal fédéral de taxer les frais effectifs d'après les justificatifs
éventuellement présents au dossier; à cette fin, la cause doit être renvoyée au
Tribunal cantonal en application de l'art. 107 al. 2 LTF.
5.
La valeur litigieuse correspondant à l'ensemble des conclusions articulées
devant le Tribunal fédéral s'élève à 33'900 fr. environ. En l'état, le
demandeur obtient gain de cause sur un peu plus de la moitié de cette valeur.
Il convient donc de répartir l'émolument judiciaire par moitié entre les
parties et de compenser les dépens.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est partiellement admis, dans la mesure où il est recevable.
2.
L'arrêt du Tribunal cantonal est annulé et la cause est renvoyée à cette
autorité pour nouveau prononcé.
3.
Les parties acquitteront un émolument judiciaire de 2'000 fr., à raison de
1'000 fr. à la charge du demandeur et de 1'000 fr. à la charge du défendeur.
4.
Il n'est pas alloué de dépens.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
du Valais.
Lausanne, le 29 août 2019
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La présidente : Kiss
Le greffier : Thélin