I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.11/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A_11/2019
Sentenza del 12 marzo 2019
I Corte di diritto civile
Composizione
Giudici federali Kiss, Presidente,
Niquille, May Canellas,
Cancelliere Piatti.
Partecipanti al procedimento
Club A.________,
patrocinato dall'avv. Fabrizio Mion,
ricorrente,
contro
B.________ SA,
patrocinata dall'avv. Lorenza Ponti Broggini,
opponente.
Oggetto
concessione dell'uso di una cosa,
ricorso contro la sentenza emanata il 12 novembre 2018 dalla II Camera civile
del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino (12.2017.88).
Fatti:
A.
A.a. Il 20 febbraio 2008 il Club A.________ ha concluso con la B.________ SA
una convenzione intitolata " contratto di comodato fondi " per poter installare
una pista di ghiaccio e strutture accessorie sul suolo di proprietà della
società anonima. Le parti hanno precisato che tale patto " non costituisce
contratto di locazione ai sensi degli art. 253 ss. CO " e che " stante la
natura puramente no-profit del presente accordo, dette disposizioni non sono
pertanto applicabili alla fattispecie ". Esse hanno pure stabilito una durata
iniziale del contratto di un anno, con scadenza al 30 aprile 2009 e possibilità
di intimare la disdetta con un preavviso di 3 mesi. In assenza di disdetta il
contratto si sarebbe rinnovato annualmente, mentre nel caso contrario il
comodatario si era obbligato ad asportare la struttura. Quest'ultimo aveva
depositato presso un notaio fr. 20'000.-- a garanzia di tale impegno. Il 23
settembre 2008 il Comune di X.________ ha concesso una licenza edilizia per la
posa di una pista del ghiaccio prefabbricata di carattere provvisorio.
A.b. Il 6 ottobre 2008 la B.________ SA ha notificato al Club A.________, a
causa del gran disordine riscontrato sui fondi, la disdetta del predetto
contratto per il 30 aprile seguente. Le discussioni che sono seguite hanno
permesso al Club A.________ di terminare i lavori di costruzione e di
continuare a utilizzare i fondi. Il 10 aprile 2014 la B.________ SA ha inviato
una nuova disdetta per il 30 aprile dell'anno seguente. Ne sono nate
infruttuose trattative per l'acquisto dei terreni e la società sportiva ha
potuto continuare ad usufruire dei fondi e a utilizzare la pista di ghiaccio.
Il 17 dicembre 2015 la B.________ SA ha notificato una terza disdetta per il 30
aprile 2016.
A.c. Dopo aver ottenuto dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione
n. 6 l'autorizzazione ad agire, il Club A.________ ha chiesto, con petizione 14
aprile 2016, al Pretore del distretto di Lugano di accertare la nullità
dell'ultima disdetta (per mancato adempimento delle formalità previste dal CO)
e, in via subordinata, una prima protrazione del contratto per tre anni. Con
sentenza 9 maggio 2017 il Pretore ha dichiarato irricevibile l'azione, perché
ha ritenuto che le parti avevano stipulato un comodato e non una locazione. Non
vi sarebbe pertanto stata una valida procedura di conciliazione dinanzi alla
competente autorità e mancava la competenza per materia del giudice adito.
B.
Con sentenza 12 novembre 2018 la II Camera civile del Tribunale di appello del
Cantone Ticino ha respinto, nella misura in cui era ricevibile, l'appello
presentato dal Club A.________. La Corte cantonale ha ritenuto che non vi sono
elementi che permettono di smentire la messa a disposizione gratuita dei fondi
rilevata dal primo giudice: l'onerosità dell'accordo sarebbe invece stata
necessaria per accertare la mutazione del contratto da comodato a locazione. Le
parti, ha soggiunto, si sono " accordate, tacitamente e per atti concludenti,
nel senso di restare legate secondo gli estremi dell'accordo del 20 febbraio
2008".
C.
Con atto 7 gennaio 2019, intitolato " RICORSO IN MATERIA DI DIRITTO PUBBLICO ",
il Club A.________ postula, in via principale e previo conferimento
dell'effetto sospensivo al gravame, l'annullamento della sentenza di appello e
l'accertamento della nullità della disdetta del 17 dicembre 2015. In via
subordinata chiede l'annullamento della sentenza impugnata e il rinvio della
causa all'autorità inferiore o al Pretore per nuova decisione. Dei motivi del
ricorso si dirà nei considerandi che seguono.
Con osservazioni del 30 gennaio 2019 la B.________ SA propone la reiezione
della domanda di conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso.
Diritto:
1.
La sentenza impugnata, emanata in una causa civile (art. 72 cpv. 1 LTF) con un
valore di lite pacificamente stabilito dall'autorità inferiore in fr.
294'690.-- e quindi manifestamente superiore ai limiti previsti dall'art. 74
cpv. 1 LTF, è suscettiva di un ricorso in materia civile. Nella misura in cui
l'allegato ricorsuale rispetta le esigenze formali del tipo di ricorso
esperibile, l'errata denominazione del rimedio proposto non comporta nessun
pregiudizio per chi insorge (DTF 133 I 300 consid. 1.2 pag. 302 seg.; 133 II
396 consid. 3.1 pag. 399 seg.).
2.
2.1. Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati
dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). A questi appartengono sia le
constatazioni concernenti le circostanze relative all'oggetto del litigio sia
quelle riguardanti lo svolgimento della procedura innanzi all'autorità
inferiore e in prima istanza, vale a dire gli accertamenti che attengono ai
fatti procedurali (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1 con riferimenti). Il Tribunale
federale può unicamente rettificare o completare l'accertamento dei fatti
dell'autorità inferiore, se esso è manifestamente inesatto o risulta da una
violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF (art. 105 cpv. 2 LTF).
"Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (DTF 140 III
115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5). L'eliminazione del vizio deve inoltre
poter essere determinante per l'esito del procedimento (art. 97 cpv. 1 LTF).
La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve
sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'art. 106 cpv. 2
LTF (DTF 140 III 264 consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera
chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte
(DTF 140 III 16 consid.1.3.1 con rinvii). Se vuole completare la fattispecie
deve dimostrare, con precisi rinvii agli atti della causa, di aver già
presentato alle istanze inferiori, rispettando le regole della procedura, i
relativi fatti giuridicamente pertinenti e le prove adeguate (DTF 140 III 86
consid. 2). Se la critica non soddisfa queste esigenze, le allegazioni relative
a una fattispecie che si scosta da quella accertata non possono essere prese in
considerazione (DTF 140 III 16 consid. 1.3.1).
3.
3.1. La Corte cantonale ha negato che il comodato si sia trasformato in una
locazione dopo la disdetta del 6 ottobre 2008, perché i fondi continuavano a
essere messi a disposizione gratuitamente. Essa ha indicato che non vi sono né
indizi né tantomeno prove da cui risulta che le parti abbiano concordato
l'instaurazione di un rapporto oneroso. Gli investimenti effettuati dall'attore
non comportavano infatti un arricchimento per la proprietaria dei fondi, i
lavori di manutenzione effettuati erano previsti dall'accordo iniziale e
destinati all'esercizio della pista, mentre l'esenzione dal pagamento delle
quote sociali di alcuni membri della famiglia azionista della società
proprietaria dei fondi costituiva un gesto di cortesia deciso unilateralmente
dall'attore.
3.2. Giova innanzi tutto premettere che la pretesa esistenza di un contratto di
locazione costituisce un cosiddetto fatto con doppia rilevanza e cioè un fatto
determinante sia per stabilire la competenza del tribunale sia per giudicare la
fondatezza dell'azione. Conformemente alla teoria della doppia rilevanza la
competenza della giurisdizione in materia di locazione dev'essere riconosciuta
sulla base della pretesa fatta valere e della sua motivazione. Ora, pur
adducendo erroneamente l'irricevibilità della petizione per la mancata
competenza degli organi giudiziari preposti alla risoluzione delle controversie
in materia di locazione, il Pretore prima e la Corte di appello poi hanno in
realtà definitivamente stabilito l'inesistenza di una locazione e respinto la
contestazione della disdetta e la domanda di protrazione (sentenza 4A_186/2017
del 4 dicembre 2017 consid. 2). Occorre pertanto verificare, nei limiti delle
censure proposte, la conformità di tale conclusione al diritto federale.
3.3. Il ricorrente, che a ragione non nega che un contratto di locazione è un
rapporto oneroso, afferma a pag. 12 del ricorso che " la contropartita dei
canoni di locazione sarebbe essenzialmente stata l'esecuzione, a spese del qui
ricorrente, di tutte quelle opere che sarebbero poi rimaste a beneficio della
proprietaria dei sedimi ". Tale frase si trova però in una delle numerose
pagine testualmente riprese dall'appello (pagine 5-15 e 19-27, quest'ultime
invero segnalate come trascrizione) e non può quindi manifestamente costituire
una censura volta contro la sentenza cantonale (DTF 134 II 244 consid.
2.1-2.3). Giova inoltre rilevare che altrettanto inammissibili si rivelano le
estese e appellatorie argomentazioni ricorsuali sviluppate nell'ultimo terzo
dell'allegato, che concernono le strutture realizzate sul terreno in
discussione e i motivi - scaturenti dal diritto edilizio - che hanno portato
alla loro costruzione, perché non rispettano le predette esigenze di
motivazione poste dall'art. 106 cpv. 2 LTF a una critica della fattispecie
accertata nella sentenza impugnata. Poiché il ricorrente non ha validamente
attaccato la constatazione secondo cui i fondi sono stati messi a sua
disposizione a titolo gratuito, il Tribunale federale fonda la sua sentenza su
tale accertamento. Il ricorrente non può pertanto essere seguito quando afferma
che fra le parti è sorta una locazione, dalla cui esistenza deduce le richieste
di constatazione della nullità della disdetta e di protrazione del rapporto
contrattuale. Non gli sono del resto nemmeno di soccorso le considerazioni che
esprime sugli effetti delle precedenti disdette, non potendo dalle stesse
essere dedotta l'onerosità della relazione.
4.
Da quanto precede discende che il prolisso ricorso si palesa, nella ridotta
misura in cui è ammissibile, infondato. Con l'evasione del gravame la domanda
di conferimento dell'effetto sospensivo è divenuta caduca. Le spese giudiziarie
e le ripetibili - ridotte perché l'opponente è unicamente stata invitata a
determinarsi sulla domanda di misure d'urgenza - sono poste a carico del
ricorrente.
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 6'500.-- sono poste a carico del ricorrente, che
rifonderà all'opponente fr. 1'000.-- a titolo di ripetibili per la procedura
innanzi al Tribunale federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 12 marzo 2019
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Kiss
Il Cancelliere: Piatti