II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.730/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
2C_730/2019
Arrêt du 10 janvier 2020
IIe Cour de droit public
Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Seiler, Président, Aubry Girardin et Donzallaz.
Greffier: M. Tissot-Daguette.
Participants à la procédure
A.________,
représentée par Me Guy-Philippe Rubeli et Me Philippe Mantel, avocats,
recourante,
contre
Administration fiscale cantonale de la République et canton de Genève.
Objet
Droits de mutation,
recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la
République et canton de Genève du 30 juillet 2019 (ATA/1204/2019).
Faits :
A.
A.________ est propriétaire d'une parcelle sise dans le canton de Genève. Les 3
et 8 septembre 2015, elle a fait diviser cette parcelle en deux et en a vendu
une à une société simple formée de trois sociétés anonymes pour le prix de
2'400'000 francs. Le 25 septembre 2015, ces trois sociétés ont concédé à
A.________ un droit de réméré sur la parcelle vendue, pour un montant de
1'999'542 francs. Ce droit, valable jusqu'au 31 août 2017 et annoté au registre
foncier le 30 septembre 2015, ne pouvait être exercé qu'une fois la parcelle
soumise au régime de la propriété par étages. La parcelle en cause a été
soumise au régime de la propriété par étages le 10 décembre 2015. Le 3 juillet
2017, A.________ a exercé son droit de réméré pour le prix convenu, obtenant
deux appartements en propriété par étages.
B.
Par décision du 12 juillet 2017, l'Administration fiscale cantonale de la
République et canton de Genève (ci-après: l'Administration fiscale), taxant le
droit de réméré à 3%, a fixé à 60'032 fr. 70 les droits d'enregistrement (droit
de mutation) dus par A.________. Celle-ci a élevé réclamation le 15 septembre
2017. Par décision du 21 septembre 2017, l'Administration fiscale a rejeté la
réclamation de la contribuable qui, par acte du 25 octobre 2017, a interjeté
recours auprès du Tribunal administratif de première instance de la République
et canton de Genève (ci-après: le Tribunal administratif de première instance),
demandant que son droit de réméré soit imposé au taux de 1o/oo. Par jugement du
25 juin 2018, le Tribunal administratif de première instance a rejeté le
recours. Le 20 juillet 2018, A.________ a contesté ce prononcé auprès de la
Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de
Genève (ci-après: la Cour de justice). Par arrêt du 30 juillet 2019, cette
autorité a rejeté le recours.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande
au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt de la
Cour de justice du 30 juillet 2019.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son
arrêt. L'Administration fiscale conclut au rejet du recours. Dans des
observations finales, A.________ a confirmé ses conclusions.
Considérant en droit :
1.
Le présent recours en matière de droit public est dirigé contre une décision
finale (art. 90 LTF) rendue dans une cause de droit public (art. 82 let. a LTF)
par une autorité judiciaire cantonale de dernière instance (art. 86 al. 1 let.
d et al. 2 LTF) en matière de droits de mutation, soit un domaine qui ne tombe
sous aucun des cas d'exceptions mentionnés à l'art. 83 LTF. La voie du recours
en matière de droit public est donc en principe ouverte. Le recours a en outre
été déposé en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes prescrites
(art. 42 LTF), par la destinataire de l'arrêt entrepris qui a qualité pour
recourir (art. 89 al. 1 LTF). Le recours est partant recevable.
2.
Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2
LTF (ATF 142 I 155 consid. 4.4.3 p. 156). Le recourant ne peut critiquer les
constatations de fait ressortant de la décision attaquée que si celles-ci ont
été effectuées en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF ou de manière
manifestement inexacte, c'est-à-dire arbitraire, et si la correction du vice
est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 142
II 355 consid. 6 p. 358). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, le recourant
doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient
réalisées. Le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des critiques de type
appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation des preuves (ATF
141 IV 369 consid. 6.3 p. 375). Par ailleurs, aucun fait nouveau ni preuve
nouvelle ne peut en principe être présenté devant le Tribunal fédéral (art. 99
al. 1 LTF).
3.
3.1. Les droits de mutation sont des impôts perçus par les cantons sur les
transferts de propriété immobilière. Il s'agit d'impôts indirects qui relèvent
exclusivement du droit cantonal (ATF 138 II 557 consid. 4.1 p. 559; arrêt
2C_469/2017 du 1 ^er décembre 2017 consid. 2.1 et les références).
3.2. Sous réserve d'exceptions (cf. art. 95 let. c et d LTF) non réalisées en
l'espèce, le recours en matière de droit public ne peut pas être formé pour
violation du droit cantonal en tant que tel. En revanche, il est toujours
possible de faire valoir que la mauvaise application du droit cantonal
constitue une violation du droit fédéral, notamment qu'elle est arbitraire au
sens de l'art. 9 Cst. ou contraire à d'autres droits constitutionnels. Le
Tribunal fédéral n'examinera toutefois de tels moyens que s'ils ont été
invoqués et motivés par le recourant, conformément au principe d'allégation
(art. 106 al. 2 LTF; cf. ATF 142 I 99 consid. 1.7.2 p. 106 et les références).
3.3. Une décision est arbitraire (art. 9 Cst.) lorsqu'elle contredit clairement
la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe
juridique clair et indiscuté ou qu'elle heurte d'une manière choquante le
sentiment de la justice et de l'équité. Il n'y a pas arbitraire du seul fait
qu'une solution autre que celle de l'autorité cantonale semble concevable,
voire préférable. Pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il
ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette
décision soit arbitraire dans son résultat (ATF 144 I 318 consid. 5.4 p. 326 s.
et les références).
4.
La recourante reproche à la Cour de justice d'avoir confirmé l'application d'un
taux de 3% à son contrat de réméré conclut le 25 septembre 2015 et exécuté le 3
juillet 2017. Même si la recourante ne conclut pas expressément à l'application
d'un autre taux au contrat précité, il ressort des motifs de son acte de
recours qu'elle désire se voir appliquer un taux de 1o/oo.
4.1. Conformément à l'art. 1 al. 1 de la loi genevoise du 9 octobre 1969 sur
les droits d'enregistrement (LDE/GE; RSGE D 3 30), les droits d'enregistrement
sont un impôt qui frappe toute pièce, constatation, déclaration, condamnation,
convention, transmission, cession et en général toute opération ayant un
caractère civil ou judiciaire, soumises soit obligatoirement soit
facultativement à la formalité de l'enregistrement; ils sont perçus par
l'administration de l'enregistrement et des droits de succession du canton de
Genève. A teneur de l'art. 33 al. 1 LDE/GE, sont soumis obligatoirement au
droit de 3%, sous réserve des exceptions prévues par la LDE/GE, tous les actes
translatifs à titre onéreux de la propriété, de la nue-propriété ou de
l'usufruit de biens immobiliers sis dans le canton de Genève, notamment les
ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, apports et reprises de biens.
L'art. 39 LDE/GE dispose toutefois qu'il n'est perçu qu'un droit de 1o/oo sur
l'acte constatant le retour de l'immeuble au vendeur, lorsqu'il résulte de
l'exercice d'un droit de réméré.
4.2. Dans l'arrêt entrepris, la Cour de justice a constaté que les travaux
préparatoires du projet de loi sur les droits d'enregistrement mentionnaient
uniquement que l'art. 39 LDE/GE reprenait en la modifiant dans un sens moins
restrictif une ancienne disposition (de la loi genevoise sur les contributions
publiques du 9 novembre 1887) qui, sous le titre "annulation de vente ensuite
de réméré", disposait qu'il n'était perçu que 1o/oo sur l'acte constatant
l'annulation d'une vente, lorsqu'elle résultait d'un réméré exercé dans le
terme fixé par le contrat et autorisé par la loi. La Cour de justice a constaté
que les travaux préparatoires de ces anciennes dispositions légales ne
comportaient aucune indication relative à l'annulation d'une vente ensuite de
réméré. Se fondant sur le droit civil fédéral, elle a néanmoins jugé que le
pacte de réméré est le contrat par lequel l'acheteur s'engage à revendre
l'immeuble au vendeur au cas où celui-ci lui en fait la demande et que la
clause de réméré est elle-même un contrat de vente. Citant l'art. 216 al. 2 CO,
l'autorité précédente a rappelé que le pacte de réméré sur un immeuble doit
revêtir la forme authentique. Elle a ajouté que, sauf accord contraire, le prix
de revente est le même que celui de la vente, le pacte de réméré ayant
généralement une fonction de garantie. La Cour de justice a ensuite considéré
en substance que l'art. 39 LDE/GE visait principalement à éviter d'imposer deux
fois une vente au taux de 3% en cas d'annulation de celle-ci par l'exercice
d'un droit de réméré. Compte tenu de cette forme d'annulation, les parties se
retrouvaient dans la même situation qu'initialement. En d'autres termes,
l'autorité précédente a jugé qu'il convenait de retenir que l'objet vendu, puis
revendu devait être identique.
4.3. Forte des considérations qui précèdent, l'autorité précédente a jugé que
l'objet de la vente immobilière des 3 et 8 septembre 2015 était une parcelle,
alors que, selon l'acte du 25 septembre 2015, le droit de réméré était concédé
sur deux lots de propriété par étages correspondant à deux appartements. Elle a
ainsi déduit de ces faits qu'il s'agissait de deux objets différents et ajouté
que le but de la recourante n'était pas de récupérer sa parcelle,
respectivement d'annuler la vente initiale, mais d'acquérir deux appartements
de l'immeuble construit sur celle-ci. La Cour de justice a donc confirmé
l'imposition au taux de 3% de l'opération exécutée le 3 juillet 2017.
4.4. Pour sa part, la recourante considère que l'autorité précédente a fait une
interprétation arbitraire de l'art. 39 LDE/GE. Elle estime en particulier que
la Cour de justice ne pouvait pas faire abstraction d'une notion de droit civil
fédéral, en l'occurrence de celle de réméré. Citant divers auteurs et
jurisprudences, elle explique à ce propos que, contrairement à l'avis de
l'autorité précédente, il est possible de constituer un droit de réméré sur une
partie d'immeuble et que les biens visés par l'acte d'exercice de ce droit sont
identiques à ceux visés antérieurement dans la convention constitutive dudit
droit. La recourante ajoute par ailleurs qu'en faisant référence au droit de
réméré prévu par les art. 216 ss CO, le législateur genevois a renvoyé à une
notion de droit civil fédéral claire, pour laquelle la Confédération a
entièrement épuisé sa compétence. Pour cette raison, la recourante est d'avis
que la Cour de justice ne pouvait faire une interprétation autonome de
l'exercice du droit de réméré, sauf à violer la force dérogatoire du droit
fédéral.
4.5. En tout premier lieu, il convient de porter l'attention de la recourante
sur le fait que, contrairement à ce qu'elle semble penser, il n'est pas ici
question de "pur droit fédéral". Certes, le droit cantonal genevois ne connaît
pas de définition propre du droit de réméré. Si l'art. 39 LDE/GE y fait
référence, la définition et les conditions applicables à ce droit ne sont
aucunement contenues dans cette loi. Il convient donc effectivement de
s'inspirer du droit civil fédéral. Il ne s'agira toutefois que de droit
cantonal supplétif (cf. arrêt 2C_662/2013 du 2 décembre 2013 consid. 2.4), dont
l'interprétation n'est revue que sous l'angle de l'arbitraire par le Tribunal
fédéral (ATF 134 II 235 consid. 4.3.1 p. 239). Il n'est par conséquent
nullement question de violation de la primauté du droit fédéral.
Partant de ce qui précède, le Tribunal fédéral est exclusivement limité à
l'arbitraire pour examiner la présente cause. Or, il est douteux que les
explications de la recourante quant à l'interprétation à donner à l'art. 39 LDE
/GE et à la notion de pacte de réméré soient conformes aux conditions de
motivation accrue, posées par l'art. 106 al. 2 LTF. La recourante ne fait en
effet qu'opposer sa propre appréciation à celle de l'autorité précédente, sans
expliquer concrètement en quoi cette dernière serait arbitraire. Quand bien
même il faudrait examiner le caractère arbitraire de l'interprétation de l'art.
39 LDE/GE effectuée par la Cour de justice, force serait de constater que le
fait de considérer que la taxation à 1o/oo de l'exécution du contrat de réméré
n'est envisageable que lorsque c'est le même objet qui est revendu est
pleinement soutenable. Il n'est en effet pas arbitraire de considérer, dans la
présente cause, que la limitation de la taxation au titre du droit
d'enregistrement à 1o/oo ne se justifie pas. La recourante a vendu une parcelle
vierge de toute construction et a par la suite exercé son droit de réméré pour
obtenir des parts de propriété par étages, qui constituent d'autres immeubles
(art. 655 al. 2 ch. 4 CC), immatriculés comme tels au registre foncier (art.
712d al. 1 CC). Il n'est ainsi en aucun cas insoutenable de constater que le
droit d'enregistrement perçu sur la vente de la parcelle n'a pas été perçu une
seconde fois lors de la vente des deux appartements en propriété par étages. Il
n'est pas question en l'espèce d'annuler la première vente, mais d'en conclure
une deuxième, justifiant de ce fait une pleine imposition. On ne saurait par
conséquent juger comme étant arbitraire le fait de limiter la notion de droit
de réméré au sens de l'art. 39 LDE/GE aux cas dans lesquels seul le même
immeuble est racheté par le vendeur initial. D'ailleurs, la différence de prix
existant entre la parcelle et le droit de réméré démontre l'existence de deux
immeubles différents et exclut également toute notion d'arbitraire. Les divers
arrêts de jurisprudence et la doctrine cités par la recourante, tous relatifs à
la notion de réméré, ne lui sont par conséquent d'aucun secours,
l'interprétation qu'a fait la Cour de justice de cette notion étant exempte
d'arbitraire, au même titre que l'interprétation que celle-ci a fait de l'art.
39 LDE/GE.
5.
Compte tenu de considérants qui précèdent, le recours est rejeté. Succombant,
la recourante doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 LTF). Il
n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 1 et 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'500 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires de la recourante, à
l'Administration fiscale cantonale et à la Chambre administrative de la Cour de
justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 10 janvier 2020
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : Tissot-Daguette