II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.45/2019
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
2C_45/2019
Urteil vom 29. Januar 2020
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Beusch,
Gerichtsschreiber Seiler.
Verfahrensbeteiligte
A.________ SA, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Hermann Just,
gegen
Gemeinde U.________, Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Gieri Caviezel,
Gegenstand
Handänderungssteuer,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden, 4.
Kammer, vom 30. Oktober 2018 (A 18 22).
Sachverhalt:
A.
Die A.________ SA wurde am 22. August 2008 mit Sitz in V.________/GR und dem
Zweck der Planung, Entwicklung und Erstellung von Überbauungen, dem Kauf und
Verkauf und der Vermietung von Grundstücken und allen dazugehörigen
Dienstleistungen gegründet. Ihre Aktien gehören vier Aktionären - darunter
B.________ - zu je 25%.
Mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 verkaufte die A.________ SA die in der
Gemeinde U.________ gelegenen Stockwerkseigentumseinheiten Nr. aaa und Nr. bbb
sowie die Miteigentumsanteile Nr. ccc und Nr. ddd zu einem Gesamtpreis von Fr.
1'010'600.-- an B.________.
B.
Mit Veranlagungsverfügung vom 1. Februar 2018 erhob das Gemeindesteueramt
U.________ bei der A.________ SA basierend auf einem Kaufpreis von Fr.
1'010'600.-- und einem Steuersatz von 2% eine Handänderungssteuer in der Höhe
von Fr. 20'212.--. Die Einsprache der A.________ SA gegen die
Veranlagungsverfügung wies die Gemeinde U.________ mit Einspracheentscheid vom
4. April 2018 ab. Die A.________ SA erhob gegen diesen Einspracheentscheid
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die
Beschwerde mit Urteil vom 30. Oktober 2018 ab.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 14. Januar 2019
beantragt die A.________ SA die Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden vom 30. Oktober 2018 und die Feststellung, dass aufgrund
der wirtschaftlichen Betrachtungsweise keine Handänderungssteuer geschuldet
sei.
Die Gemeinde U.________ und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der
Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde unter
Einhaltung der gesetzlichen Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) und Form (Art. 42 BGG)
eingereicht und richtet sich gegen einen Entscheid einer letzten, oberen
kantonalen Instanz (Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG) in einer
Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG). Die
Beschwerdeführerin ist nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde an das
Bundesgericht legitimiert.
1.2. Neben der Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils beantragt die
Beschwerdeführerin die Feststellung, dass keine Handänderungssteuer geschuldet
sei. Ein solches Feststellungsbegehren ist im bundesgerichtlichen Verfahren
zulässig, sofern an der Feststellung ein schutzwürdiges Interesse besteht, das
nicht ebenso gut mit einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren gewahrt werden
kann (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303; Urteil 2C_321/2019 vom 1. Oktober 2019 E.
1.1.2). Der Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Urteils würde im Fall der
Gutheissung zum Schluss führen, dass keine Handänderungssteuer geschuldet ist.
Es ist nicht ersichtlich, welches Interesse die Beschwerdeführerin darüber
hinaus an der Feststellung des Nichtbestehens der Steuerpflicht haben könnte.
Auf das Feststellungsbegehren ist nicht einzutreten.
2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine
Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Verletzung
kantonalen Rechts prüft das Bundesgericht nur in den Fällen von Art. 95 lit.
c-e BGG. Zuweilen kann die Anwendung kantonalen Rechts aber auf eine Verletzung
des Bundesrechts - insbesondere des Willkürverbots (Art. 9 BV) und anderer
verfassungsmässiger Rechte - hinauslaufen (BGE 143 I 321 E. 6.1 S. 324). Die
Verletzung von Art. 9 BV und anderen Grundrechten untersucht das Bundesgericht
nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und
begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II
244 E. 2.2 S. 246). Ansonsten wendet das Bundesgericht das Recht von Amtes
wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist daher weder an die in der Beschwerde
geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es
kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen und
es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz
abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 141 V 234 E. 1 S. 236;
139 II 404 E. 3 S. 415). Unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und
Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) prüft das Bundesgericht
grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere
rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5 S.
144; 138 I 274 E. 1.6 S. 280; 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254).
3.
Die Vorinstanz ging davon aus, dass die Übertragung des Eigentums an den
streitbetroffenen Grundstücken jeweils nicht nur eine zivilrechtliche, sondern
auch eine wirtschaftliche Handänderung darstellte. Namentlich sei infolge der
Übertragung die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Grundstücke von der
Beschwerdeführerin auf ihren Aktionär übergegangen.
Die Beschwerdeführerin hält die Beurteilung der Vorinstanz für willkürlich. Es
gehe nicht an, zivilrechtliche Handänderungen für grundsätzlich steuerbar zu
erklären, wo doch nach Art. 8 Abs. 1 des Gesetzes vom 31. August 2006 über die
Gemeinde- und Kirchensteuern des Kantons Graubünden (GKStG/GR; BR 720.200)
klarerweise alleine wirtschaftliche Handänderungen steuerbar seien. Sie
bezeichnet sich selbst sodann als "faktische Baugesellschaft", die zum Zweck
des Erwerbs und der Überbauung der Grundstücke gegründet worden sei, die
schliesslich auf die vier Aktionäre übertragen worden seien. Es wäre auch
möglich gewesen, dieses Projekt in der Form einer einfachen Gesellschaft zu
realisieren. Wirtschaftlich handle es sich bei der Verteilung der
Stockwerkseigentumseinheiten und Miteigentumsanteile auf die Aktionäre folglich
um eine Realteilung, weswegen sie nach der Botschaft zum GKStG/GR steuerfrei zu
bleiben habe (vgl. Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden vom 16. Mai
2006 zum Erlass eines kantonalen Gesetzes über die Gemeinde und Kirchensteuern,
Heft Nr. 3/2006-2007 [nachfolgend: Botschaft GKStG/GR], S. 199 f.).
4.
4.1. Diverse Kantone erheben Handänderungssteuern. Diese Steuern sind auf
Bundesebene nicht harmonisiert (vgl. Art. 129 Abs. 1 BV), sodass die kantonalen
Bestimmungen darüber rein kantonales Recht darstellen (vgl. BGE 138 II 557 E.
4.1 S. 559; Urteile 2C_469/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 2.1, in: StR 73/2018 S.
218; 2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 E. 1.3, in: StR 69/2014 S. 231, ZBGR 96/
2015 S. 169). Typischerweise knüpfen die Handänderungssteuern primär am
Übergang des zivilrechtlichen Eigentums am Grundstück an (vgl. z.B. Art. 241
Abs. 2 des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 [StG/SG; sGS
811.1]; Art. 5 Abs. 1 lit. a des Gesetzes des Kantons Bern vom 18. März 1992
betreffend die Handänderungssteuer [HG/BE; BSG 215.326.2]; Art. 2 Abs. 1 de la
Loi vaudoise concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et
l'impôt sur les successions et donations du 27 février 1963 [LMSD/VD; RSV
648.11]), wobei daneben regelmässig weitere Vorgänge der Steuer unterworfen
werden, die sich wirtschaftlich wie ein Eigentumsübergang auswirken (vgl. Art.
241 Abs. 2 StG/SG; Art. 5 Abs. 2 HG/BE; Art. 2 Abs. 2 und 3 LMSD/VD; Urteil
2C_469/2017 vom 1. Dezember 2017 E. 2.1; Übersicht in: Schweizerische
Steuerkonferenz SSK, Steuerinformationen, Handänderungssteuer, 2018, S. 5 ff.;
vgl. auch IRENE BLUMENSTEIN, Zum Problem des Steuerobjekts der
Handänderungssteuern, ASA 30 S. 209 f.; GABRIELA RÜEGG-PEDUZZI, Die
Handänderungssteuer in der Schweiz, 1989, S. 79 f.).
4.2. Im Kanton Graubünden erheben die Gemeinden eine Handänderungssteuer nach
den Bestimmungen des GKStG/GR (vgl. Art. 7 Abs. 1 GKStG/GR). Die
Handänderungssteuer wird erhoben bei Handänderung von in der Gemeinde gelegenen
Grundstücken oder Grundstückanteilen (Art. 7 Abs. 2 GKStG/GR). Art. 8 GKStG/GR
steht unter der Marginalie "Handänderungsbegriff" und definiert die
Handänderung wie folgt:
" 1 Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen und
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück.
2 Als wirtschaftliche Handänderung gilt insbesondere:
die Ausübung des Substitutionsrechts aus einem Kauf- oder Kaufrechtsvertrag,
wenn eine Eigentumsübertragung stattfindet;
die Übertragung von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft, wenn
dadurch der Erwerber allein oder zusammen mit seinem Ehegatten und den
minderjährigen Kindern eine Mehrheit der Stimmen erlangt;
die entgeltliche Belastung von Grundstücken mit privatrechtlichen
Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese
den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen;
die Einräumung eines Baurechts gegen Einmalentschädigung.
3 Die Einbringung eines Grundstücks in eine Personengesellschaft unterliegt der
Handänderungssteuer nur insoweit, als die wirtschaftliche Berechtigung ändert."
Laut dem angefochtenen Urteil hat der Bündner Gesetzgeber damit die umfassende
wirtschaftliche Betrachtungsweise kodifiziert, der die Vorinstanz seit jeher
gefolgt sei (vgl. E. 4.3 des angefochtenen Urteils). Den Gesetzesmaterialien
zufolge sollen zivilrechtliche Handänderungen, durch welche die wirtschaftliche
Verfügungsmacht über die das Grundstück nicht ändert, die Handänderungssteuer
nicht auslösen. Umgekehrt sei die Handänderungssteuer geschuldet, sobald die
tatsächliche oder wirtschaftliche Verfügungsgewalt übertragen werde, ohne dass
dafür eine zivilrechtliche Handänderung erforderlich wäre (vgl. Botschaft GKStG
/GR, S. 216; vgl. auch HARTMANN/HESS, Das neue Gemeinde- und
Kirchensteuergesetz - Eine Einführung, ZGRG 2006 S. 129).
5.
Die Beschwerdeführerin rügt die Auffassung der Vorinstanz, wonach die
Übertragung der Grundstücke auf den Aktionär eine wirtschaftliche Handänderung
bedeutete und folglich die Handänderungssteuer auslöste, sowohl in der
Begründung als auch im Ergebnis als willkürlich. Sodann macht sie geltend, dass
ihre Situation wirtschaftlich jener einer Baugesellschaft in der Form einer
einfachen Gesellschaft entsprochen habe, weswegen die gleiche Behandlung Platz
zu greifen habe wie bei einer Realteilung eines gesamthänderisch gehaltenen
Grundstücks.
5.1. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid
unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht,
eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; dass eine andere
Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht;
zudem ist erforderlich, dass der Entscheid nicht nur in der Begründung, sondern
auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 145 II 32 E. 5.1 S. 41; 144 IV 136 E. 5.8
S. 143; 143 I 321 E. 6.1 S. 324; 142 V 513 E. 4.2 S. 516).
5.2. Der Schutz vor Willkür (Art. 9 BV) ist eng verbunden mit dem Schutz vor
rechtsungleicher Behandlung (Art. 8 BV; vgl. BGE 141 I 235 E. 7.1 S. 239). In
Fiskalsachen wird der Gleichbehandlungsgrundsatz durch die Grundsätze der
Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit konkretisiert (Art.
127 Abs. 2 BV; vgl. BGE 141 I 235 E. 7.1 S. 239). Erlasse und Akte der
Rechtsanwendung verletzen das Gebot der Rechtsgleichheit, wenn sie rechtliche
Unterscheidungen treffen, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden
Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen unterlassen, die
sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen. Das Rechtsgleichheitsgebot ist
insbesondere verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit
gleich oder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich
behandelt wird. Die Frage, ob für eine rechtliche Unterscheidung ein
vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen ersichtlich ist, kann zu
verschiedenen Zeiten unterschiedlich beantwortet werden. Dem Gesetzgeber bleibt
im Rahmen dieser Grundsätze und des Willkürverbots ein weiter Spielraum der
Gestaltung (BGE 141 I 235 E. 7.1 S. 239 f.; 136 II 120 E. 3.3.2 S. 127; 133 I
249 E. 3.3 S. 255; 131 I 1 E. 4.2 S. 7). Das Bundesgericht übt bei der
Überprüfung kantonaler und kommunaler Erlasse daher eine gewisse Zurückhaltung
und greift von Verfassungs wegen bloss ein, wenn der Kanton mit den
Unterscheidungen, die er trifft, eine Grenze zieht, die sich nicht vernünftig
begründen lässt, die unhaltbar ist und damit in den meisten Fällen auch
geradezu willkürlich ist (BGE 140 II 157 E. 7.3 S. 161; 126 I 76 E. 2a S. 78;
123 I 1 S. 7 f.; 114 Ia 221 E. 2b S. 224; 109 Ia 325 E. 4 S. 327 f.).
6.
Soweit sich die Willkürrüge der Beschwerdeführerin von jener der
Ungleichbehandlung trennen lässt, ist sie unbegründet. Selbst wenn man die
Rechtspersönlichkeit der Beschwerdeführerin als Immobiliengesellschaft in
wirtschaftlicher Betrachtungsweise ignorieren wollte, so änderte dies nichts
daran, dass der Käufer der Grundstücke lediglich 25% der Aktien an der
Beschwerdeführerin gehalten hatte und damit via die Beschwerdeführerin auch nur
zu einem Viertel an den streitbetroffenen Grundstücken wirtschaftlich
berechtigt gewesen war, die tatsächliche Verfügungsgewalt also vor dem Erwerb
des Alleineigentums nur im Verbund mit den anderen Aktionären hatte ausüben
können. Erst durch die Übertragung der Grundstücke sicherte sich der Aktionär
die alleinige tatsächliche Verfügungsgewalt. Es ist jedenfalls nicht unhaltbar,
die Überführung von Grundstücken aus der gemeinsamen tatsächlichen
Verfügungsgewalt aller Gesellschafter einer Immobiliengesellschaft in die
alleinige tatsächliche Verfügungsgewalt eines einzelnen Gesellschafters als
wirtschaftliche Handänderung gemäss Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR zu verstehen, wie
dies die Vorinstanz getan hat.
7.
Näherer Prüfung bedarf, ob der Bündner Gesetzgeber Grundstücksübertragungen an
Teilhaber einfacher Gesellschaften, insbesondere sogenannter Baugesellschaften,
nicht der Handänderungssteuer unterwirft oder die Vorinstanz oder die
betroffene Gemeinde eine entsprechende Praxis pflegen. Falls Gesetz oder Praxis
diese Konstellation tatsächlich abweichend behandeln, ist sodann zu prüfen, ob
und gegebenenfalls inwieweit die Verhältnisse im Fall der Beschwerdeführerin
mit jenen der Baugesellschaften tatsächlich vergleichbar und deshalb gleich zu
behandeln sind.
7.1. Das GKStG/GR enthält keine besonderen Vorschriften über die Übertragung
von Grundstücken aus einer einfachen Gesellschaft auf einen oder mehrere
einzelne Teilhaber. Dem Gesetzeswortlaut lässt sich insbesondere nicht
entnehmen, dass solche Übertragungen prinzipiell keine Handänderungen im Sinne
von Art. 8 GKStG/GR darstellten. Im Gegenteil deutet das Gesetz eher darauf
hin, dass Überführungen von Grundstücken aus Gesamt- in Alleineigentum
Handänderungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR darstellen können. So ordnet
Art. 9 lit. a GKStG/GR für die Erbengemeinschaft ausdrücklich an, dass
Handänderungen anlässlich der Erbteilung von der Handänderungssteuer befreit
sind. Diese Steuerbefreiung wäre redundant, wenn die Grundstücksübertragung auf
einzelne Mitglieder einer Gemeinschaft zur gesamten Hand - wie einer
Erbgengemeinschaft oder einer einfachen Gesellschaft - ohnehin keine
Handänderung darstellten. Schliesslich enthält das Gesetz auch keine
Sonderregelungen für Baugesellschaften, die Liegenschaften mit
Stockwerkeigentumseinheiten halten.
7.2. Vor Inkrafttreten des GKStG/GR behandelte die Vorinstanz die Übertragung
von Miteigentumsanteilen an Stockwerkseigentumseinheiten offenbar nicht als
wirtschaftliche Handänderung, falls und soweit die Berechtigungsquoten an der
zugrundeliegenden Liegenschaft gleich blieben (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VGE 635/96 vom 10. Januar 1997 E. 3,
in: PVG 1997 Nr. 35 S. 126). Ähnliches galt für die Umwandlung von
gesamthandschaftlichen Berechtigungen in Miteigentumsanteile (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VGE 304/90 vom 28. August 1990 E.5,
in: PVG 1991 Nr. 62 S. 171).
7.3. Aus der publizierten Praxis der Vorinstanz zum GKStG/GR erhellt, dass sie
den Erwerb eines Grundstücks zu Alleineigentum durch eine Teilhaberin einer
einfachen Gesellschaft nur dann mangels wirtschaftlicher Handänderung nicht der
Handänderungssteuer unterwirft, wenn diese Teilhaberin bereits innerhalb der
einfachen Gesellschaft einen beherrschenden Einfluss ausgeübt hat. Fehlt es
hieran, gilt der Erwerb als wirtschaftliche Handänderung gemäss Art. 8 Abs. 1
GKStG/GR und löst die Handänderungssteuer aus, wobei die Steuer gemäss Art. 8
Abs. 3 GKStG/GR proportional um die vorbestehende gesellschaftsinterne
Berechtigung der Teilhaberin am Grundstück zu kürzen ist (vgl. Urteile des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 55 vom 18. Februar 2014 E. 3,
in: PVG 2014 Nr. 16 S. 123; A 11 25 vom 5. Juli 2011 E. 3.b).
Unklar ist, ob die Vorinstanz im Geltungsbereich von Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR
ihre frühere Praxis (vgl. oben E. 7.2) fortgesetzt hat und für die Beurteilung,
ob eine wirtschaftliche Handänderung an einer Stockwerkeigentumseinheit
stattgefunden hat, weiterhin auf die Berechtigungsquoten an der
zugrundeliegenden Liegenschaft statt auf jene an der übertragenen
Stockwerkseigentumseinheit abstellt, obschon diese eigentlich ein
eigenständiges Grundstück darstellt (vgl. Art. 712a Abs. 1 i.V.m. Art. 655 Abs.
2 Ziff. 4 ZGB).
7.4. Was sodann die betroffene Gemeinde angeht, so bestehen keine Anzeichen
dafür, dass sie bei Grundstücksübertragungen an Teilhaber sogenannter
Baugesellschaften im Sinne einer Praxis auf die Erhebung der
Handänderungssteuer verzichtet.
7.5. Die Beschwerdeführerin stützt ihren Anspruch auf Gleichbehandlung im
Wesentlichen auf Ausführungen der Bündner Regierung in der Botschaft zum GKStG/
GR, wonach die Übertragung von Grundstücken an einzelne Teilhaber im Rahmen
einfacher Gesellschaften generell nicht als wirtschaftliche Handänderungen zu
betrachten seien, falls die Teilhaber insgesamt wertmässig nicht mehr
übernähmen, als ihnen zustehe (vgl. Botschaft GKStG/GR, S. 199 f.). Indessen
haben die vorstehenden Erwägungen gezeigt, dass diese rechtsgemeinschafts-
statt grundstücksbezogene Betrachtungsweise im Gesetzestext keinen Widerhall
findet und auch keine konkreten Hinweise darauf bestehen, dass sie von der
Vorinstanz oder der Gemeinde praktiziert wird. Die jüngere Rechtsprechung der
Vorinstanz deutet gar eher in die entgegengesetzte Richtung (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 55 vom 18. Februar 2014 E. 3,
in: PVG 2014 Nr. 16 S. 123).
7.6. Fragen könnte man sich aufgrund der Rechtsprechung der Vorinstanz
allenfalls, ob nicht nur bei Handänderungen in Personengesellschaften, sondern
auch bei Handänderungen zwischen Immobiliengesellschaften mit
Rechtspersönlichkeit und ihren Gesellschaftern die Handänderungssteuer im
Verhältnis zur vorbestehenden wirtschaftlichen Berechtigung der Gesellschafter
reduziert werden soll. Für einfache Gesellschaften hat die Vorinstanz eine
solche Reduktion aus Art. 8 Abs. 3 GKStG/GR abgeleitet (vgl. Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 13 55 vom 18. Februar 2014 E. 3,
in: PVG 2014 Nr. 16 S. 123). Diese Bestimmung privilegiert allerdings ihrem
klaren Wortlaut nach bloss Personengesellschaften. Ist die ungleiche Behandlung
von Kapitalgesellschaften mit Rechtspersönlichkeit wie der Beschwerdeführerin
einerseits und Personengesellschaften andererseits bereits im kantonalen Gesetz
angelegt, hat sich das Bundesgericht bei der Überprüfung zurückzuhalten (vgl.
oben E. 5.2 und dortige Hinweise, insbesondere BGE 109 Ia 325 E. 4 S. 327 f.).
Es ist nur schon aus Praktikabilitätsüberlegungen vertretbar, die
Handänderungssteuer alleine bei Handänderungen innerhalb von
Personengesellschaften zu reduzieren und damit die Reduktion davon abhängig zu
machen, dass dieselbe Person vor und nach der Handänderung als Gesamt-, Mit-
oder Alleineigentümerin am Grundstück direkt berechtigt ist. Die Nichtgewährung
einer proportionalen Reduktion um die vorbestehende wirtschaftliche
Berechtigung analog Art. 8 Abs. 3 GKStG/GR stellt daher noch keine
verfassungswidrige Ungleichbehandlung der Beschwerdeführerin dar, auch wenn die
Beschwerdeführerin wirtschaftlich betrachtet vieles mit einer Baugesellschaft
in der Form einer einfachen Gesellschaft gemein haben mag.
8.
Durch die zivilrechtliche Handänderung erlangte der Erwerber die alleinige
tatsächliche Verfügungsgewalt über die Grundstücke. Vor diesem Hintergrund
erscheint es nicht als willkürlich, diesen Vorgang als wirtschaftliche
Handänderung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 GKStG/GR der Handänderungssteuer zu
unterwerfen, wie dies die Vorinstanz getan hat. Die Erhebung der
Handänderungssteuer bedeutet auch keine verfassungswidrige Ungleichbehandlung
(Art. 8 Abs. 1 BV) gegenüber sogenannten Baugesellschaften in der Form
einfacher Gesellschaften. Das angefochtene Urteil ist folglich bundesrechtlich
nicht zu beanstanden.
9.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss
trägt die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Die Gemeinde U.________ hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 68
Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 29. Januar 2020
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Seiler