II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.931/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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2C_931/2017
Urteil vom 28. Februar 2018
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Zünd, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Haag,
Gerichtsschreiber Matter.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch B.________ AG,
gegen
Gemeinde U.________,
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Steiner,
Kantonales Steueramt Zürich,
Dienstabteilung Recht, Bändliweg 21, 8090 Zürich.
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2.
Abteilung, vom 20. September 2017 (SB.2017.00082).
Erwägungen:
1.
1.1. A.________ hatte steuerrechtlichen Wohnsitz in U.________/ZH, wo er
Eigentümer einer Stockwerkeinheit war, die er selbst bewohnte. Er hielt das
Objekt in seinem Privatvermögen und veräusserte es am 1. Juli 2010 zum Preis
von Fr. 12'750'000.-- an einen unabhängigen Dritten.
Nachdem es zu Verzögerungen gekommen war, konnte er ein Ersatzobjekt erst im
Juni 2015 erwerben, nämlich Stockwerkeigentum mit sechs Einstellhallenplätzen
in V.________/SZ. Der Kaufpreis belief sich auf Fr. 13'600'000.--. Das Objekt
ist in 16 Einheiten aufgeteilt und verfügt über eine Bruttogeschossfläche von
insgesamt 2'888,2 m².
1.2. Am 12. September 2012 verfügte die Gemeinde U.________ gegenüber
A.________ eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'866'160.--. Der Entscheid
erwuchs in Rechtskraft. Am 20. April 2016 wies die Gemeinde ein Gesuch des
Betroffenen um Aufschub der Grundstückgewinnsteuer trotz des inzwischen
erfolgten Erwerbs des Ersatzobjekts ab, nachdem sie die Eingabe als
Revisionsgesuch behandelt hatte.
1.3. Gegen den Entscheid der Gemeinde erhob A.________ erfolglos Einsprache und
ergriff daraufhin die ihm auf kantonaler Ebene zur Verfügung stehenden
Rechtsmittel, ohne damit durchzudringen. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2017 hat
er Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht
eingereicht. Er beantragt, das kantonal letztinstanzliche Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 20. September 2017 aufzuheben und
die Grundstückgewinnsteuer revisionsweise auf Fr. 0.-- festzusetzen.
1.4. Es sind die vorinstanzlichen Akten beigezogen, aber keine Vernehmlassungen
eingeholt worden. Die Sache ist im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 109 BGG
zu beurteilen. Für die Begründung kann im Wesentlichen auf das angefochtene
Urteil verwiesen werden.
2.
2.1. Das angefochtene Urteil wurde von einer kantonal letztinstanzlich
zuständigen Gerichtsbehörde erlassen. Es enthält einen Entscheid in einer
Angelegenheit des öffentlichen Rechts, welcher unter keinen Ausschlussgrund
nach Art. 83 BGG fällt und daher mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten beim Bundesgericht angefochten werden kann (Art. 82 lit. a BGG
i.V.m. Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR
642.14]; Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Der Beschwerdeführer ist gestützt auf Art.
89 Abs. 1 BGG i.V.m. Art. 73 Abs. 2 StHG zur Beschwerde legitimiert. Auf die
frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten (Art. 42 und 100
BGG).
2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann
namentlich die Verletzung von Bundesrecht und Völkerrecht gerügt werden. Das
Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz
festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei offensichtlich
unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art.
105 Abs. 2 BGG).
3.
3.1. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung
eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder
forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der
Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen)
übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG; vgl. auch § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes des
Kantons Zürich vom 8. Juni 1997; StG/ZH). Die Besteuerung wird aufgeschoben bei
Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG;
vgl. inhaltlich gleichlautend, mit Bezug auf den Kanton Zürich § 216 Abs. 3
lit. i StG/ZH).
3.2. Auf diese Bestimmungen hat sich das Verwaltungsgericht gestützt und
erwogen, dass hier wohl unter den besonderen Umständen des Einzelfalls vom
Erwerb einer Ersatzliegenschaft "innert angemessener Frist" gesprochen werden
kann (vgl. E. 2.1 des vorinstanzlichen Urteils), nicht aber vom Kauf eines
gleich- bzw. selbstgenutzten Objekts. Diese Beurteilung vermag in allen Punkten
zu überzeugen.
3.2.1. Hier beschränkt sich der vom Beschwerdeführer wirklich privat
selbstgenutzte Teil (Maisonette-Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss von
Gebäude C) auf kaum mehr als 200 m², gegenüber einer Gesamtfläche von beinahe
2900 m² (vgl. E. 2.1 des angefochtenen Urteils). Der dem tatsächlich
selbstbewohnten Teil der Liegenschaft entsprechende Erwerbspreis beläuft sich
also bei weitem nicht auf Fr. 12'750'000.--, wie dies nach der massgeblichen,
sog. absoluten Methode erforderlich wäre, damit eine den Steueraufschub
rechtfertigende Ersatzbeschaffung angenommen werden könnte (vgl. ebenda, E.
2.6).
3.2.2. Unbeachtlich bleiben müssen namentlich die vom Beschwerdeführer für
seine Kunstsammlung genutzten Ausstellungsräume. Wie die Vorinstanz zutreffend
festgehalten hat, handelt es sich dabei gemäss der von der Gemeinde gewährten
Baubewilligung um Flächen, die der gewerblichen Nutzung vorbehalten sind. Das
erweist sich für die hier vorzunehmende Beurteilung als zwingend, auch wenn
eine private Nutzung zonenkonform zulässig wäre und soweit ersichtlich der
Bezeichnung im Kaufvertrag entspricht. Auch diesbezüglich - wie für die
Auseinandersetzung mit den anderen Einwendungen des Betroffenen - kann auf das
angefochtene Urteil verwiesen werden (vgl. dort E. 2.2 sowie E. 2.4 und 2.5, wo
zahlreiche Gegenargumente entkräftet werden).
3.3. Vor Bundesgericht bringt der Beschwerdeführer nichts vor, was in
irgendeiner Weise geeignet wäre, die vom Verwaltungsgericht getroffenen
Feststellungen hinsichtlich der tatsächlichen Wohnsituation als offensichtlich
unrichtig erscheinen zu lassen (vgl. oben E. 2.2).
Die Beschwerdeschrift beschränkt sich im Wesentlichen darauf, einen einzigen
Punkt der vorinstanzlichen Beurteilung in Zweifel ziehen zu wollen: die
zwingende Verbindlichkeit der Auflagen in der Baubewilligung der Gemeinde,
wonach die (für die Ausstellung der Kunstsammlung verwendeten) massgeblichen
Räume einer gewerblichen Nutzung vorbehalten sind. Die diese Verbindlichkeit in
Frage stellende Argumentation vermag nicht durchzudringen. Unbehelflich sind
insbesondere die Ausführungen, mit denen die durch die Gemeinde erteilte
Baubewilligung in dem Sinne umgedeutet werden soll, dass in Wirklichkeit gar
keine gewerbliche Nutzung vorgeschrieben worden sei. Es ist nicht ersichtlich,
wie die diesbezüglich dem angefochtenen Urteil zugrunde liegenden
Feststellungen der Vorinstanz offensichtlich unrichtig oder die sich darauf
stützenden rechtlichen Erwägungen bundesrechtswidrig sein sollten.
Nicht weiter einzugehen ist schliesslich auf die Vorbringen des
Beschwerdeführers, soweit er sich nicht mit dem hier einzig anfechtbaren Urteil
auseinandersetzt, sondern mit demjenigen der vorausgehenden kantonalen
Instanz.
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde im Verfahren nach Art. 109 BGG abzuweisen
und wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 18'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. Februar 2018
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Zünd
Der Gerichtsschreiber: Matter
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