II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.1009/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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2C_1009/2017
Arrêt du 28 septembre 2018
IIe Cour de droit public
Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux, Seiler, Président,
Aubry Girardin et Stadelmann.
Greffier : M. de Chambrier.
Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Dominique Morand, avocat,
recourante,
contre
Service cantonal des contributions du canton du Valais.
Objet
Impôt fédéral direct et impôts cantonal et communal 2008 à 2013,
recours contre la décision de la Commission cantonale de recours en matière
fiscale du canton du Valais du 14 décembre 2016.
Faits :
A.
A.________ SA (ci-après: la Société), dont le siège est dans le canton du
Valais, a notamment pour but l'achat, la location, la vente et la construction
d'immeubles et de toutes opérations immobilières, financières et commerciales
s'y rapportant.
La Société détenait l'immeuble " xxx ", constitué en PPE, sis à U.________ sur
la parcelle n° 1 de la commune de V.________, ainsi que la parcelle n° 2 de
cette même commune. En 2005, B.________ SA a acquis la totalité des actions de
A.________ SA. Durant les années 2007 à 2008, l'immeuble précité a été rénové
pour 7'071'952 fr. La totalité des actions de la Société a été revendue par
B.________ SA durant les années 2007 à 2009 à huit différents actionnaires.
Par acte du 11 mai 2007, inscrit au registre foncier le 4 mars 2008, la Société
a cédé à B.________ SA la parcelle n° 2 ainsi que la jouissance d'une servitude
de parcage (dix places de parc) sur la parcelle n° 1 et d'une servitude de
parcage sur la parcelle n° 2 (sept places de parc) pour un montant de 50'000
fr. Cette transaction figurait dans les comptes de l'année 2007. La même année,
B.________ SA a revendu huit servitudes de places de parc sur la parcelle n° 1
pour un montant total de 250'000 fr.
Par acte du 10 novembre 2009, inscrit au registre foncier le 4 mars 2010, la
Société a cédé à B.________ SA une surface de 215 m2 de la parcelle n° 1 pour
un montant de 55'750 fr. Cette surface vint agrandir la parcelle n° 2.
B.
La Société a régulièrement déposé ses déclarations d'impôts pour les années
2008 à 2013. Pour 2008, elle déclarait des revenus locatifs de 18'903 fr. et
une perte de 31'889 fr., pour 2009, des revenus locatifs de 140'090 fr. et un
bénéfice de 25'534 fr., pour 2010, des revenus locatifs de 147'560 fr. et un
bénéfice de 17'541 fr., pour 2011 des revenus locatifs de 152'060 fr. et un
bénéfice de 37'118 fr., pour 2012 des revenus locatifs de 152'060 fr. et un
bénéfice de 22'559 fr. et pour 2013, des revenus locatifs de 154'279 fr. et un
bénéfice de 47'480 fr.
De novembre 2013 à juillet 2014, l'inspectorat fiscal du Service cantonal des
contributions du canton du Valais (ci-après: Service cantonal) a procédé à une
expertise des exercices 2007 à 2012 de la Société. Le rapport d'expertise daté
du 22 juillet 2014 relevait que les loyers encaissés par cette dernière ne
correspondaient pas aux valeurs locatives du marché. Elle proposait des
reprises sur les valeurs locatives de 479'243 fr. pour 2009, 617'773 fr. pour
2010, 613'274 fr. pour 2011 et 613'273 fr. pour 2012. Ledit rapport soulignait
également divers problèmes en lien avec la cession de terrains et de servitudes
à la société B.________ SA. L'expert considérait notamment que le prix de vente
de la parcelle n° 2 (actes du 11 mai 2007 et du 10 novembre 2009) se situait
en-dessous de la valeur du marché et qu'une estimation du prix du terrain
devait être demandée au taxateur officiel de la commune de Bagnes. Après divers
échanges et rencontres avec la Société, le Service cantonal a procédé à une
visite des immeubles le 10 juin 2015. Le 14 avril 2016, le taxateur officiel de
la commune de V.________ a estimé à 771'000 fr. la valeur vénale de la parcelle
n° 2, propriété de la société B.________ SA, et celle des servitudes de sept
places de parc sur ladite parcelle à 175'000 fr., soit une valeur totale de
946'000 fr.
Après avoir procédé à des taxations provisoires dès janvier 2010 pour l'impôt
fédéral direct (IFD) et l'impôt cantonal et communal (ICC) 2008 à 2013 (art.
105 al. 2 LTF), le Service cantonal a prononcé pour ces mêmes périodes des
décisions de taxation définitives le 22 avril 2016. Il a maintenu les reprises
effectuées à la suite des propositions de l'expert concernant les ventes des
immeubles à la société B.________ SA. Toutefois, s'agissant des revenus
locatifs, il retenait un montant total de 476'350 fr. pour l'année 2009 et de
544'000 fr. pour les années 2010 à 2012. La taxation 2008 prévoyait une
prestation à un prix de faveur de 485'514 fr. et un bénéfice imposable de
453'625 fr., celle de 2009, une prestation à un prix de faveur de 340'760 fr.
et un bénéfice imposable de 366'294 fr., celle de 2010, une prestation à un
prix de faveur de 746'676 fr. et un bénéfice imposable de 764'217 fr., celle de
2011, une prestation à un prix de faveur de 391'940 fr. et un bénéfice
imposable de 429'058 fr., celle de 2012, une prestation à un prix de faveur de
391'940 fr. et un bénéfice imposable de 414'499 fr. et celle de 2013, une
prestation à un prix de faveur de 391'940 fr. et un bénéfice imposable de
439'420 fr.
Le 2 ^ juin 2016, la Commission d'impôt des personnes morales du canton du
Valais (ci-après?: Commission d'impôt) a rejeté les réclamations formées par la
société contre les décisions de taxation précitées pour les années 2008 à 2013
sans toutefois préciser si sa décision portait sur l'IFD et l'ICC.
Par décision du 14 décembre 2016, notifiée le 26 octobre 2017, la Commission
cantonale de recours en matière fiscale du canton du Valais (ci-après la
Commission de recours) a rejeté le recours interjeté par la Société contre la
décision sur réclamation du 2 juin 2016.
C.
Par acte du 27 novembre 2017, A.________ SA dépose un recours en matière de
droit public au Tribunal fédéral contre la décision du 14 décembre 2016, en
concluant, en substance, sous suite de frais et dépens, principalement, à la
réforme de la décision attaquée tant pour l'IFD que pour l'ICC, en annulant la
reprise sur la vente des parcelles et sur le montant des loyers facturés aux
actionnaires, subsidiairement, à l'annulation de la décision attaquée, tant
pour l'IFD que pour l'ICC, et au renvoi de la cause à la Commission de recours
ou au Service cantonal pour statuer dans le sens des considérants.
La Commission de recours et l'Administration fédérale des contributions
concluent au rejet du recours et renvoient à la décision attaquée. Le Service
cantonal ne s'est pas déterminé.
Considérant en droit :
I. Procédure et recevabilité
1.
1.1. L'arrêt attaqué constitue une décision finale (art. 90 LTF) rendue dans
une cause de droit public par une autorité judiciaire supérieure de dernière
instance cantonale (art. 82 let. a et 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF) qui ne
tombe sous le coup d'aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF. Bien qu'il
ne distingue pas, dans son dispositif, l'IFD de l'ICC, il ressort des motifs de
l'arrêt querellé que le rejet du recours qu'il prononce concerne à la fois les
deux catégories d'impôt, ce qui est en principe admissible (ATF 135 II 260
consid. 1.3.1 p. 262 s.). La voie du recours en matière de droit public est
donc ouverte en vertu des art. 82 ss LTF, 146 de la loi fédérale du 14 décembre
1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) et 73 al. 1 de la loi
fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs, des
cantons et des communes (LHID; RS 642.14).
1.2. Le dépôt d'un seul acte de recours est autorisé dans la mesure où, comme
en l'espèce, la recourante s'en prend clairement aux deux catégories d'impôts
(cf. ATF 135 II 260 consid. 1.3.2 p. 263 s.).
1.3. Au surplus, le recours a été interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF
), par la destinataire de l'arrêt attaqué, qui a qualité pour recourir (art. 89
al. 1 LTF). Il convient donc d'entrer en matière.
2.
2.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral examine
librement la violation du droit fédéral, ainsi que la conformité du droit
cantonal harmonisé et de sa mise en pratique par les instances cantonales aux
dispositions de la LHID (art. 95 let. a et 106 al. 1 LTF). En revanche, il
n'examine la violation de droits fondamentaux que si ce grief a été invoqué et
motivé par la partie recourante, conformément au principe d'allégation (art.
106 al. 2 LTF; ATF 142 II 369 consid. 2.1 p. 372; 141 I 36 consid. 1.3 p. 41).
2.2. Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits constatés par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), sous réserve
des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. Selon l'art. 97 al. 1 LTF, le recours ne
peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de
façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire - ou
en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF et si la correction du vice est
susceptible d'influer sur le sort de la cause (ATF 142 II 355 consid. 6 p. 358;
139 II 373 consid. 1.6 p. 377). La partie recourante doit expliquer de manière
circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (cf. art. 106 al. 2
LTF). A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui
diverge de celui qui est contenu dans l'acte attaqué (ATF 137 II 353 consid.
5.1 p. 356; 133 IV 286 consid. 6.2 p. 288).
Lorsque la partie recourante - comme c'est le cas en l'espèce (cf. infra
consid. 6.1) - s'en prend à l'appréciation des preuves et à l'établissement des
faits, la décision n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas
compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison
sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision
attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a procédé à des
déductions insoutenables (cf. ATF 136 III 552 consid. 4.2 p. 560; 134 V 53
consid. 4.3 p. 62; 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
II. Grief de nature formelle
3.
Dans un grief d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu (ATF 138
I 232 consid. 5.1 p. 237), la recourante se plaint d'une violation de son droit
d'être entendue au sens des art. 29 al. 2 Cst., 115 LIFD et 124 de la loi
fiscale du canton du Valais du 10 mars 1976 (LF/VS; RS/VS 642.1), reprochant à
la Commission de recours d'avoir refusé de donner suite à ses offres de preuve,
à savoir de procéder à l'audition du taxateur officiel de la commune de
V.________, d'effectuer une inspection locale et de demander au Service
cantonal la production de l'analyse du marché local et à la commune de
V.________ l'étude comparative du marché locatif de U.________. Elle considère
que l'autorité précédente a estimé de façon totalement arbitraire que lesdites
offres n'étaient pas déterminantes pour l'issue de la cause.
3.1. La jurisprudence a notamment déduit du droit d'être entendu garanti par l'
art. 29 al. 2 Cst. le droit pour l'intéressé de fournir des preuves quant aux
faits de nature à influer sur le sort de la décision (ATF 140 I 285 consid.
6.3.1 p. 299; 135 I 279 consid. 2.3 p. 282). D'après l'art. 115 LIFD (dont la
teneur est analogue à celle de l'art. 124 LF/VS), les offres de preuves du
contribuable doivent être acceptées, à condition qu'elles soient propres à
établir des faits pertinents pour la taxation (arrêts 2C_124/2016 du 31 janvier
2017 consid. 4.1; 2C_50/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.1, in RtiD 2014 II p.
528).
Le droit de faire administrer des preuves suppose ainsi que le fait à prouver
soit pertinent, que le moyen de preuve proposé soit nécessaire pour constater
ce fait et que la demande soit présentée selon les formes et délais prescrits
(cf. ATF 134 I 140 consid. 5.3 p. 148). Cette garantie constitutionnelle
n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont
encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à
modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 p. 299; 138 III 374 consid.
4.3.2 p. 376). Le refus d'une mesure probatoire par appréciation anticipée des
preuves ne peut être remis en cause devant le Tribunal fédéral qu'en invoquant
l'arbitraire (art. 9 Cst.) de manière claire et détaillée (art. 106 al. 2 LTF;
cf. arrêt 2C_124/2016 du 31 janvier 2017 consid. 4.1 et les références
citées).
3.2. La Commission de recours a refusé d'auditionner le taxateur officiel de la
commune de V.________, qui avait procédé à l'estimation du prix de la parcelle
n° 2, en retenant en substance que son audition n'amènerait pas d'élément
supplémentaire, son avis ressortant de son expertise. La Commission de recours
a en outre relevé que les éléments de l'analyse du marché local, effectuée par
le Service cantonal ressortaient du dossier et qu'il n'était partant pas utile
d'obtenir l'étude comparative effectuée par la commune de V.________. Enfin,
l'autorité précédente a souligné qu'une inspection locale avait déjà été
effectuée par le Service cantonal et qu'une nouvelle inspection n'apporterait
rien d'essentiel pour la résolution du présent cas.
3.3. En l'occurrence, la recourante estime que le taxateur officiel aurait dû
être auditionné au sujet de la difficulté de construire sur la parcelle évaluée
et de la possibilité de transférer la densité à une parcelle attenante. A cet
égard, la recourante semble perdre de vue que le rapport en cause prend en
compte les deux éléments précités, le taxateur ayant toutefois un autre avis
que la recourante concernant le deuxième élément relatif à la densité (art. 105
al. 2 LTF). Dans ces circonstances, l'autorité précédente pouvait de façon
pleinement soutenable estimer que l'audition demandée était superflue, en
faisant référence au fait que le taxateur officiel exprimait déjà son opinion
dans son rapport et que des explications complémentaires n'étaient pas
nécessaires.
Concernant la production de l'analyse du marché local par le Service cantonal,
la Commission de recours pouvait sans arbitraire, à la suite d'une appréciation
anticipée des preuves, ne pas donner suite à la demande de la recourante en
faisant valoir que les éléments de cette analyse figuraient déjà au dossier de
la cause (cf. notamment le document concernant la séance du 1 ^er juin 2016 de
la Commission d'impôt et son annexe; art. 105 al. 2 LTF). On peut regretter que
la Commission de recours n'ait pas détaillé les éléments du dossier auxquels
elle faisait référence. Toutefois, même succincte, la motivation de la décision
attaquée satisfait au droit d'être entendu sur ce point, puisque la recourante,
qui ne prétend pas que l'accès au dossier du Service cantonal lui aurait été
refusé, restait en mesure de contester efficacement les considérations de
l'autorité précédente. Au demeurant, contrairement à ce que soutient la
recourante, la Commission de recours explique d'où provient le chiffre de 500
fr./m ^2en indiquant que celui-ci a été mentionné par le Service cantonal et en
renvoyant aux contrats de location figurant au dossier (la décision sur
réclamation du 2 juin 2016 donnait aussi des explications sur ce chiffre; art.
105 al. 2 LTF).
Concernant l'étude comparative réalisée par la commune de V.________,
l'autorité précédente a estimé que celle-ci n'était pas nécessaire puisque le
Service cantonal s'était basé sur sa propre analyse. Une telle appréciation
n'est pas insoutenable. En outre, la recourante n'expliquant pas en quoi la
production de l'étude comparative en cause serait susceptible d'influer le sort
de la cause, son grief ne répond pas aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (cf.
supra consid. 2.2) et il n'y a pas lieu d'entrer plus avant sur cette question.
Enfin, la Commission de recours explique de façon convaincante qu'une
inspection locale ayant déjà été effectuée par le Service cantonal, une
nouvelle inspection n'était pas à même d'apporter de nouveaux éléments
déterminants. La recourante ne démontre pas en quoi une telle appréciation
serait arbitraire.
Le grief relatif à la violation des art. 29 al. 2 Cst., 115 LIFD et 124 LF/VS,
doit donc être rejeté.
III. Objet du litige
4.
Le litige porte sur le point de savoir si la Commission de recours a, à bon
droit, confirmé les reprises, effectuées par le Service cantonal, sur les
loyers facturés aux actionnaires de l'immeuble " xxx " et sur le prix de vente
à B.________ SA de la parcelle n° 2, en 2007, et d'une partie de la parcelle n°
1, en 2009, et ce tant en matière d'IFD que d'ICC pour les années 2008 à 2013.
IV. Impôt fédéral direct
5.
5.1. Aux termes de l'art. 57 LIFD, l'impôt sur le bénéfice a pour objet le
bénéfice net. D'après l'art. 58 al. 1 let. b LIFD, le bénéfice net imposable
comprend tous les prélèvements opérés sur le résultat commercial avant le
calcul du solde du compte de résultats qui ne servent pas à couvrir des
dépenses justifiées par l'usage commercial, au nombre desquels figurent les
distributions ouvertes ou dissimulées de bénéfice et les avantages procurés à
des tiers qui ne sont pas justifiés par l'usage commercial (5 ^ème tiret).
Selon la jurisprudence, il y a distribution dissimulée de bénéfice lorsque les
quatre conditions cumulatives suivantes sont remplies: 1) la société fait une
prestation sans obtenir de contre-prestation correspondante; 2) cette
prestation est accordée à un actionnaire ou à une personne le ou la touchant de
près; 3) elle n'aurait pas été accordée dans de telles conditions à un tiers;
4) la disproportion entre la prestation et la contre-prestation est manifeste
de telle sorte que les organes de la société auraient pu se rendre compte de
l'avantage qu'ils accordaient (ATF 140 II 88 consid. 4.1 p. 92 et références;
arrêt 2C_124/2016 du 31 janvier 2017 consid. 6.1 et autres références citées).
5.2. La question de savoir s'il existe une disproportion entre la prestation
fournie par la société et la contre-prestation qu'elle en retire se détermine
au moyen d'une comparaison avec ce qui aurait été convenu entre personnes
indépendantes (" Drittvergleich ") : il s'agit d'examiner si la prestation
aurait été accordée, dans la même mesure, à un tiers étranger à la société,
soit de vérifier si le principe de pleine concurrence (" Dealing at arm's
length ") a été respecté (ATF 140 II 88 consid. 4.1 p. 92 s. et les références
citées; arrêt 2C_863/2015 du 24 juillet 2016 consid. 6.2).
5.3. La mise en oeuvre du principe de pleine concurrence suppose
l'identification de la valeur vénale du bien transféré ou du service rendu.
Lorsqu'il existe un marché libre, les prix de celui-ci sont déterminants et
permettent une comparaison effective avec les prix appliqués dans la
transaction examinée. S'il n'existe pas de marché libre permettant une
comparaison effective, il convient alors de procéder selon la méthode de la
comparaison avec une transaction comparable (ou méthode du prix comparable),
qui consiste à procéder à une comparaison avec le prix appliqué entre tiers
dans une transaction présentant les mêmes caractéristiques, soit en tenant
compte de l'ensemble des circonstances déterminantes. Enfin, faute de
transaction comparable, l'examen du respect du principe de pleine concurrence
se fonde alors sur une valeur hypothétique déterminée selon d'autres méthodes,
telles que la méthode du coût majoré ("cost plus") ou, dans le contexte
d'opérations commerciales telles que la distribution de biens, celle du prix de
revente (ATF 140 II 88 consid. 4.2 p. 93 s.; arrêt 2C_1082/2013 du 14 janvier
2015 consid. 5.2 et autres références citées, in Archives 83 p. 611 et RF 70/
2015 p. 432).
5.4. La détermination de la valeur vénale de biens ou de services n'est pas
qu'une pure question de fait. Elle doit être conforme aux principes du droit
fédéral, qui ont été dégagés par la jurisprudence rappelée ci-dessus. Si
l'estimation effectuée par l'autorité inférieure est conforme à ces principes,
ce que le Tribunal fédéral revoit librement, elle doit alors être acceptée si
elle n'est pas manifestement insoutenable (arrêt 2C_1082/2013 du 14 janvier
2015 précité consid. 5.5 et les références citées).
5.5. Dans le domaine des prestations appréciables en argent, le fardeau de la
preuve se répartit comme suit : les autorités fiscales doivent apporter la
preuve que la société a fourni une prestation et qu'elle n'a pas obtenu de
contre-prestation ou une contre-prestation insuffisante; si les preuves
recueillies par l'autorité fiscale fournissent suffisamment d'indices révélant
l'existence d'une telle disproportion, il appartient alors au contribuable
d'établir l'exactitude de ses allégations contraires (ATF 138 II 57 consid. 7.1
p. 66; 133 II 153 consid. 4.3 p. 158 précité; arrêts 2C_674/2015 du 26 octobre
2017 consid. 7.4; 2C_927/2013 21 mai 2014 consid. 5.4, in RDAF 2014 II 463).
Cependant, une fois qu'un fait est tenu pour établi, la question du fardeau de
la preuve ne se pose plus (ATF 137 III 226 consid. 4.3 p. 235; arrêts 2C_674/
2015 du 26 octobre 2017 consid. 7.4; 2C_445/2015 du 26 août 2016 consid. 7.1).
6.
Concernant les revenus locatifs des locaux commerciaux, la recourante critique
uniquement devant le Tribunal fédéral les montants des loyers retenus pour les
locaux de stockage, qui doivent selon elle faire l'objet d'une approche
différenciée par rapport aux autres locaux commerciaux. Pour ce qui concerne
les locaux d'habitation, la recourante conteste les valeurs retenues par les
autorités précédentes qu'elle considère comme étant trop élevées pour des
locations à l'année. Elle fait notamment valoir que la Commission de recours,
en violation du fardeau de la preuve, n'a pas démontré les revenus locatifs
retenus.
6.1. En l'occurrence, la méthode utilisée par l'autorité précédente pour
déterminer la valeur locative est fondée sur la méthode du prix comparable.
Cette méthode et son choix ne prêtent pas le flanc à la critique (cf. supra
consid. 5.3) et ne sont d'ailleurs pas remis en cause par la recourante. C'est
ainsi bien plus de l'appréciation des preuves effectuée par la Commission de
recours dont la recourante se plaint. Sur ce point, elle ne mentionne toutefois
ni l'arbitraire, ni l'art. 9 Cst. Elle ne le fait qu'au sujet du refus de
donner suite à ses offres de preuve et il a déjà été constaté à cet égard que
la Commission de recours n'a pas versé dans l'arbitraire lorsqu'elle a écarté
ses offres par appréciation anticipée des preuves (cf. supra consid. 3 et 3.3).
A l'exception du grief précité, qui concerne l'évaluation anticipée des
preuves, le recours ne satisfait donc pas aux exigences de motivation de l'art.
106 al. 2 LTF lorsqu'il remet en cause l'appréciation par l'autorité précédente
des éléments en sa possession pour évaluer les revenus locatifs.
Cela étant, même en admettant une motivation conforme à cette disposition, il
conviendrait de constater que la Commission de recours ne tombe pas dans
l'arbitraire lorsqu'elle relève que les revenus locatifs retenus pour les
locaux commerciaux représentent un prix moyen et qu'ils prennent déjà en compte
le fait que les surfaces de stockage ont une valeur moins importante que les
surfaces de vente. En outre, au regard des faits de l'arrêt entrepris, qui
lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), la Commission de recours
explique de façon soutenable pour quelles raisons elle estime que les revenus
locatifs retenus par le Service cantonal ne sont pas trop élevés par rapport à
la réalité du marché. Elle mentionne en particulier le lieu de situation de
l'immeuble, le fait qu'il a été rénové pour sept millions de francs entre 2007
et 2008, ainsi que les loyers comptabilisés avant les travaux de rénovation,
qui étaient alors nettement plus élevés (pour 2006, le revenu locatif
comptabilisé était de 516'840 fr. et pour 2010 de 152'060 fr., soit une baisse
de 70%; cf. courrier du Service cantonal du 21 avril 2016; art. 105 al. 2 LTF).
L'autorité précédente relève également que le Service cantonal s'est rendu sur
place pour évaluer le standing de l'immeuble en cause. Dans ces circonstances,
la Commission de recours pouvait sans arbitraire confirmer le standing de
quatre étoiles retenu par le Service cantonal, ainsi que la comparaison
effectuée par ce dernier avec des logements de standing équivalent. Elle a de
plus expliqué de façon soutenable pourquoi elle ne pouvait pas prendre en
compte la majoration et les déductions proposées par la recourante, celles-ci
n'étant pas établies. En outre, le fait, soulevé par la recourante, que le
Service cantonal a évolué dans ses estimations ne permet pas encore de conclure
à une évaluation arbitraire des revenus locatifs. Enfin, l'existence de loyers
moins onéreux ne peut être à elle seule déterminante, dans la mesure où il
s'agit d'évaluer un prix moyen du marché et où des loyers plus chers sont
également ignorés (cf. notamment l'annexe au document précité relatif à la
séance du 1er juin 2016 de la Commission d'impôt; art. 105 al. 2 LTF).
6.2. La recourante se méprend lorsqu'elle voit dans le raisonnement des juges
précédents une violation du fardeau de la preuve. Dès lors que la Commission de
recours a constaté, en appliquant une méthode conforme à la jurisprudence et
sur la base d'une appréciation qui ne peut être qualifiée d'insoutenable des
éléments en sa position, que les revenus locatifs pour les années en cause ne
correspondaient manifestement pas aux valeurs locatives du marché, elle a
établi les faits. Il n'y a ainsi plus de place à une violation du fardeau de la
preuve (cf. supra consid. 5.5).
6.3. Les locaux en cause ont ainsi été loués par la recourante sans
contrepartie correspondante. Il n'est en outre pas contesté que ces locaux ont
été loués à ses actionnaires. Les loyers en question se situent nettement en
dessous des prix du marché, ainsi que des prix pratiqués avant les rénovations
réalisées en 2007 et 2008 et avant que les locaux ne soient loués aux
locataires-actionnaires concernés. Partant, l'autorité précédente ne saurait
être critiquée lorsqu'elle retient que de tels loyers n'auraient pas été
accordés à des tiers et que les organes de la société pouvaient se rendre
compte de l'avantage accordé aux actionnaires.
6.4. En conséquence, en retenant que la différence entre les revenus locatifs
annuels pris en compte par le Service cantonal et ceux comptabilisés par la
recourante constituait une prestation appréciable en argent au sens de la
jurisprudence précitée, la Commission de recours n'a pas violé le droit
fédéral.
7.
Le grief relatif à l'égalité de traitement, qui ne précise nullement en quoi
l'arrêt entrepris violerait l'art. 8 Cst., ne répond pas aux exigences de
motivation accrues de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. supra consid. 2.1), de sorte
que ce point n'a pas à être examiné.
8.
Concernant l'aliénation à B.________ SA de la parcelle n° 2 en 2007, puis d'une
partie de la parcelle n° 1 en 2009 (laquelle sera rattachée à la parcelle n°
2), la recourante conteste l'existence d'une disproportion entre les
prestations en cause, ainsi que la qualification de proche au sens du droit
fiscal de B.________ SA. Elle fait en outre valoir que les reprises, qu'elle
conteste, devraient porter sur les années fiscales 2007 et 2009 et non sur les
années 2008 et 2010. Elle précise que, dans ces deux cas, l'exécution de la
vente n'était pas incertaine au moment de la conclusion du contrat.
8.1. En application de la jurisprudence constante du Tribunal fédéral selon
laquelle la conclusion du contrat de vente, y compris d'un immeuble, donne en
principe naissance à un droit ferme générateur d'un revenu imposable dans la
mesure où son exécution ne paraît pas incertaine (cf. ATF 113 Ib 23 consid. 2e
p. 26; 105 Ib 238 consid. 4b p. 242 ss; arrêts 2C_705/2017 du 10 août 2018
consid. 2.2.1; 2C_52/2017 du 25 janvier 2017 consid. 7.2; 2C_683/2013 du 13
février 2014 consid. 6.4.1), le bénéfice généré par la vente de la parcelle n°
2 était devenu imposable dès le 11 mai 2007, au plus tard. Sur le vu de ce qui
précède et en application du principe de la périodicité (cf. ATF 137 II 353
consid. 6.4.4 p. 364), le bénéfice résultant de la vente précitée, ainsi que la
reprise qui le concerne, devaient être imposés lors de l'exercice 2007 et non
2008 comme l'a retenu à tort l'autorité précédente. Aucun élément ne laisse
supposer que, lors de la vente, l'exécution du contrat était incertaine et il
n'y avait pas lieu de différer l'imposition d'un tel bénéfice au moment de
l'exécution du contrat par l'aliénateur, soit au jour de l'inscription du
nouveau propriétaire au Registre foncier (cf. arrêt 2C_683/2013 du 13 février
2014 consid. 6.4.1 et la référence citée). Le même constat s'impose pour ce qui
concerne la vente d'une partie de la parcelle n° 1. Le contrat de vente ayant
été conclu le 10 novembre 2009, la reprise concernant cette opération devait
concerner 2009 et non 2010 comme retenu par la Commission de recours.
8.2. Par conséquent, la Commission de recours a, à tort, confirmé les reprises
effectuées en raison de la vente de la parcelle n° 2 et d'une partie de la
parcelle n° 1 pour les années fiscales 2008 et 2010. La période fiscale 2007,
contrairement à 2009, ne fait pas partie de l'objet de la contestation et ne
peut partant pas être traitée. Compte tenu de l'interdiction de la reformatio
in pejus devant le Tribunal fédéral (cf. art. 107 al. 1 LTF; arrêts 2C_585/2014
du 13 février 2015 consid. 5.2.3, in Pra 2015/109 p. 889, RDAF 2015 II p. 438;
2C_123/2012 du 8 août 2012 consid. 7.3), la Cour de céans ne peut pas réformer
la décision de taxation concernant la période fiscale 2009, en défaveur de la
recourante, de sorte qu'il n'y a pas lieu de modifier la décision attaquée
concernant cette période.
Il s'en suit que le grief concernant les années devant faire l'objet des
reprises liées à l'aliénation à B.________ SA des parcelles susmentionnées est
bien fondé. Bien qu'il ne soit dès lors plus nécessaire d'examiner les autres
griefs de la recourante concernant les aliénations précitées à B.________ SA,
on peut relever qu'en plus des éléments retenus par l'autorité précédente
(position de l'administrateur unique de la recourante, simultanément
administrateur unique d'une société actionnaire-locataire de celle-ci et
président du conseil d'administration de B.________ SA et disproportion entre
les prestations en cause ne pouvant s'expliquer que par la proximité existant
entre les deux sociétés concernées), il ressort des faits de l'arrêt attaqué
que B.________ SA a revendu l'ensemble des actions de la recourante durant les
années 2007 à 2009 et que B.________ SA était donc encore actionnaire de la
recourante, à tout le moins, au moment de la première vente de mai 2007. La
qualification de proche retenue par l'autorité précédente ne prêtait donc pas
le flanc à la critique (concernant la notion de proche, cf. ATF 138 II 57
consid. 2.3 p. 60; 138 II 545 consid. 3.4 p. 551).
9.
Le recours doit ainsi être partiellement admis pour ce qui concerne l'IFD dans
la mesure où il porte sur les reprises fondées sur les ventes liées à la
parcelles n° 2 et une partie de la parcelle n° 1 et rejeté pour le surplus. La
décision attaquée doit ainsi être annulée dans la mesure où elle confirme, pour
l'IFD, les reprises liées aux ventes précitées pour les années fiscales 2008 et
2010 et confirmée pour le surplus. La cause sera renvoyée au Service cantonal
pour nouveau calcul des taxations de l'IFD 2008 et 2010.
V. Impôts cantonal et communal
10.
10.1. L'art. 81 al. 1 let. b LF/VS contient la même règle que l'art. 58 al. 1
let. b 5e tiret LIFD en ce qui concerne la réintégration dans le bénéfice
imposable des distributions dissimulées de bénéfice. Les considérations
développées pour l'IFD s'appliquent donc également à l'ICC relatif aux périodes
fiscales sous examen. Les règles concernant le moment à partir duquel le
bénéfice lié à la vente d'un immeuble peut être imposé sont aussi identiques
(cf. supra consid. 8.1).
10.2. Par conséquent, le recours doit également être partiellement admis dans
la mesure où il concerne les reprises effectuées pour les années fiscales 2008
et 2010, en matière d'ICC, en lien avec les ventes de la parcelle n° 2 en 2007
et n° 1 en 2009, et rejeté pour le surplus. La cause sera renvoyée au Service
cantonal pour nouveau calcul des taxations de l'ICC 2008 et 2010.
11.
La recourante obtient ainsi partiellement gain de cause. Il s'ensuit que le
canton du Valais, qui agit dans l'exercice de ses attributions officielles et
dont l'intérêt patrimonial est en jeu, supportera une part des frais de la
procédure fédérale (art. 66 al. 1 et 4 LTF), le solde étant à la charge de la
recourante (art. 66 al. 1 LTF). Celle-ci a également droit à des dépens réduits
qui seront supportés par le canton du Valais dans la même proportion (art. 68
al. 1 et 2 LTF). Le canton du Valais ne peut prétendre à des dépens (art. 68
al. 3 LTF).
La cause est renvoyée à la Commission de recours pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de la procédure devant elle (cf. art. 67 et 68 al. 5 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est partiellement admis en tant qu'il concerne l'IFD 2008 à 2013. La
décision attaquée est partiellement annulée en ce sens que les reprises
d'impôts pour l'IFD 2008 et 2010 sont annulées pour ce qui concerne la vente de
la parcelle n° 2 et d'une partie de la parcelle n° 1. Elle est confirmée pour
le surplus. La cause est renvoyée au Service cantonal pour nouveau calcul des
taxations de l'IFD 2008 et 2010.
2.
Le recours est partiellement admis en tant qu'il concerne l'ICC 2008 à 2013. La
décision attaquée est partiellement annulée en ce sens que les reprises
d'impôts pour l'ICC 2008 et 2010 sont annulées pour ce qui concerne la vente de
la parcelle n° 2 et d'une partie de la parcelle n ^o 1 Elle est confirmée pour
le surplus. La cause est renvoyée au Service cantonal pour nouveau calcul des
taxations de l'ICC 2008 et 2010.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 10'000 fr., sont mis à raison de 6'500 fr. à
la charge de la recourante et de 3'500 fr. à la charge du canton du Valais.
4.
Le canton du Valais versera à la recourante une indemnité de dépens réduite
fixée à 4'000 fr.
5.
La cause est renvoyée à la Commission de recours pour qu'elle statue à nouveau
sur les frais et dépens de la procédure antérieure.
6.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Service
cantonal des contributions et à la Commission cantonale de recours en matière
fiscale du canton du Valais, ainsi qu'à l'Administration fédérale des
contributions.
Lausanne, le 28 septembre 2018
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Seiler
Le Greffier : de Chambrier
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