I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.90/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
1C_90/2017, 1C_91/2017
Urteil vom 7. Juli 2017
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Chaix,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
1C_90/2017
Kanton Bern,
Beschwerdeführer,
handelnd durch die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern,
Tiefbauamt,
Reiterstrasse 11, 3011 Bern, und diese vertreten durch Fürsprecher Dr. Karl
Ludwig Fahrländer und Dr. Michael Pflüger,
gegen
A.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Hannes Walz,
und
1C_91/2017
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Hannes Walz,
gegen
Kanton Bern,
Beschwerdegegner,
handelnd durch die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern,
Tiefbauamt,
Reiterstrasse 11, 3011 Bern, und diese vertreten durch Fürsprecher Dr. Karl
Ludwig Fahrländer und Dr. Michael Pflüger,
1C_90/2016 und 1C_91/2016
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 6,
Monbijoustrasse 10, Postfach 6921, 3001 Bern,
handelnd durch Samuel Keller.
Gegenstand
Enteignung,
Beschwerden gegen das Urteil vom 9. Januar 2017 des Bundesverwaltungsgerichts,
Abteilung I.
Sachverhalt:
A.
Der Kanton Bern beansprucht Land im Eigentum der A.________ AG (früher:
A.________ Immobilien AG) für das Verzweigungsbauwerk Brüggmoos in der Gemeinde
Brügg. Dieses ist Teil des Nationalstrassenprojekts Umfahrung Biel.
Am 30. September 2008 schlossen die Parteien einen Vertrag über die vorzeitige
Benützung einer Fläche von 4'325 m2 der Parzelle Nr. 325 durch den Kanton Bern
("Convention de mise à disposition de terrain").
Der Kanton Bern leitete am 28. Juni 2011 bei der Eidgenössischen
Schätzungskommission (ESchK) Kreis 6 das Enteignungsverfahren ein. An der
Einigungsverhandlung vom 23. August 2011 (mit Augenschein) einigten sich die
Parteien auf eine vorzeitige Besitzeinweisung des Kantons Bern per 1. Februar
2012 in die benötigten Grundstückteile unter Leistung einer angemessenen
Abschlagszahlung. Am 4. September 2013 führte die ESchK eine erste
Schätzungsverhandlung durch. Diese wurde am 19. Mai 2014 fortgesetzt. Mit
Entscheid vom 20. Oktober 2014 setzte die ESchK für die dauerhaft beanspruchte
Fläche von 12'923 m2 von Parzelle Nr. 325 die Entschädigung auf Fr.
5'890'000.-- fest (Stichtag 23. August 2011). Diesen Wert ermittelte sie aus
dem Ertragswert der Wohnhäuser Bernstrasse 14 und 16 inkl. Landanteil von 373
m2, dem Landwert der übrigen Fläche im Umfang von 12'550 m2 inkl.
Velounterstand, Parkplätze und Strassenflächen zu einem Preis von Fr. 450.--/
m2, abzüglich eines Minderwerts für die Bodenbelastungen von Fr. 259'000.--.
Zuzüglich der Minderwertentschädigung für den nicht enteigneten Grundstücksteil
(Restgrundstück) von Fr. 158'300.-- ergab dies eine Gesamtentschädigung von Fr.
6'048'300.--.
Für die vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Nr. 325 und von
770 m2 ab Parzelle Nr. 1742 setzte die ESchK eine Entschädigung von Fr.
137'041.-- pro Jahr fest. Die gemäss Vertrag vom 30. September 2008
vorübergehend beanspruchten 4'325 m2 ab Parzelle Brügg Nr. 325 seien mit Fr.
68'119 jährlich zu entschädigen. Für weitere Inkonvenienzen wurde ein Betrag
von Fr. 563'000.-- zugesprochen.
B.
Am 18. November 2014 erhob der Kanton Bern gegen den Entscheid der ESchK
Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht. Er beantragte, die zugesprochenen
Entschädigungen seien wie folgt zu reduzieren:
- für die definitive Enteignung von 12'923 m2 der Parzelle Nr. 325 auf Fr.
3'938'070.--, sich zusammensetzend aus einer Entschädigung von Fr. 3'779'770.--
für den Verkehrswert und Fr. 158'300.-- für den Minderwert der Restparzelle;
- für die vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Nr. 325 und von
770 m2 ab Parzelle Nr.1742 ab dem 1. Februar 2012 Fr. 21'752.50 für den
Zeitraum Februar bis und mit Mai 2012; Fr. 73'414.70 für den Zeitraum Juni 2012
bis und mit August 2013; Fr. 52'206.-- pro Jahr ab September 2013;
- für die gemäss Vertrag vom 30. September 2008 vorübergehend beanspruchten
4'325 m2 ab Parzelle Brügg Nr. 325 auf Fr. 45'412.50 pro Jahr;
- für die Inkonvenienzentschädigung auf Fr. 162'640.--.
C.
Mit Verfügung vom 23. Februar 2015 stellte die ESchK fest, dass die A.________
AG am 19. Februar 2015 eine nachträgliche Entschädigungsforderung gemäss Art.
41 des Bundesgesetzes über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG, SR 711)
angemeldet habe. Sie erklärte sich als in der Sache nicht zuständig und
überwies die nachträgliche Forderung an das Bundesverwaltungsgericht.
D.
Mit Verfügung vom 22. Mai 2015 ordnete das Bundesverwaltungsgericht den Beizug
von Sachverständigen aus den Mitgliedern der Oberschätzungskomission (OSchK)
an. Am 21. September 2015 führte es in Anwesenheit aller Verfahrensbeteiligten
sowie der zwei Sachverständigen einen Augenschein durch.
Mit Fachbericht vom 18. Januar 2016 äusserten sich die Mitglieder der OSchK zu
den Fachfragen der Parteien und legten ihre Sicht der Sachlage dar. Die OSchK
errechnete für die dauerhaft beanspruchte Landfläche eine Entschädigung von
insgesamt Fr. 6'038'600.--.
Am 9. Januar 2017 hiess das Bundesverwaltungsgericht die Beschwerde des Kantons
teilweise gut und änderte Ziff. 2 und 3 des Schätzungsentscheids wie folgt ab:
Der Beschwerdeführer (Enteigner) wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für
die Enteignung eines Anteils von 12'923 m2 von Parzelle Brügg GB Nr. 325 eine
Entschädigung von Fr. 5'492'575.-- sowie eine Minderwertentschädigung für den
nicht enteigneten Grundstücksteil von Fr. 158'300.--, insgesamt ausmachend Fr.
5'650'875.-- zu bezahlen. [...]
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für die
vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 325 und von
770 m2 ab Parzelle Brügg GB Nr. 1742 ab vorzeitiger Inbesitznahme (1. Februar
2012) bis zur Rückgabe nach Abschluss der Bauarbeiten folgende zu verzinsende
Entschädigungen zu leisten:
- Fr. 97'886.25 ab 1. Februar 2012 bis 1. Juni 2012 zu 2.5%
- Fr. 88'097.65 ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013 zu 2.25%
- Fr. 78'309.00 ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 zu 2%
- Fr. 68'520.40 ab 2. Juni 2015 zu 1.75%.
--..]
Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewiesen. Die nachträgliche
Entschädigungsforderung vom 19. Februar 2015 wurde zuständigkeitshalber an das
Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation
(UVEK) überwiesen.
E.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid hat der Kanton Bern am 10. Februar
2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben (Verfahren
Nr. 1C_90/2017).
E.a. Er beantragt, in Abänderung von Disp.-Ziff. 3 sei die Entschädigung für
die definitive Enteignung von 12'923 m2 von Parzelle Nr. 325 auf Fr.
4'614'075.-- sowie eine Minderwertentschädigung für den nicht enteigneten
Grundstücksteil von Fr. 158'300.--, insgesamt ausmachend Fr. 4'772'375.--,
festzusetzen.
In Abänderung von Ziff. 4 des angefochtenen Urteils sei die Entschädigung für
die vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Nr. 325 und von 770
m2 ab Parzelle Nr. 1742 wie folgt festzusetzen:
- Fr. 82'659.50 ab 1. Februar 2012 bis 1. Juni 2012
- Fr. 74'393.55 ab 2. Juni 2012 bis 2. September 2013
- Fr. 66'127.60 ab 3. September 2013 bis 1. Juni 2015
- Fr. 57'861.65 ab 2. Juni 2015.
In Abänderung des durch die Vorinstanz zu Unrecht bestätigten Entscheids der
ESchK sei der Kanton zu verpflichten, der A.________ AG gemäss Vertrag vom 30.
September 2008 für die vorübergehende Beanspruchung von 4'325 m2 ab Parzelle
Nr. 325 zwischen dem 1. November 2008 und dem 31. Januar 2012 eine jährliche
Entschädigung von Fr. 57'522.50 zu bezahlen.
E.b. Die A.________ AG (nachfolgend: die Enteignete) beantragt Abweisung der
Beschwerde. Die ESchK und das Bundesverwaltungsgericht haben auf eine
Vernehmlassung verzichtet.
Es wurde keine Replik eingereicht.
F.
Am 10. Februar 2017 hat auch die A.________ AG Beschwerde beim Bundesgericht
erhoben (Verfahren 1C_91/2017).
F.a. Sie beantragt, in Abänderung von Disp.-Ziff. 3 sei der Kanton zu
verurteilen, ihr für die Enteignung von 12'923 m2 der Parzelle Nr. 325 eine
Entschädigung von Fr. 6'149'000.-- (eventualiter: Fr. 5'890'000.--) sowie eine
Minderwertentschädigung für den nicht enteigneten Grundstücksteil von Fr.
158'300.--, ausmachend Fr. 6'307'300.-- (eventualiter: Fr. 6'048'300.--) zu
bezahlen.
Aufzuheben sei auch Disp.-Ziff. 4. Der Kanton Bern sei zu verurteilen, ihr für
die vorübergehende Beanspruchung von 7'931 m2 ab Parzelle Nr. 325 und von 770
m2 ab Parzelle Nr. 1742 eine Entschädigung von Fr. 137'041.-- pro Jahr zu
zahlen, ab vorzeitiger Inbesitznahme am 1. Februar 2012 bis zur Rückgabe nach
Abschluss der Bauarbeiten.
F.b. Der Kanton Bern beantragt, auf Rechtsbegehren 1 (Hauptantrag betreffend
die Disp.-Ziff. 3) sei nicht einzutreten; im Übrigen sei die Beschwerde
abzuweisen. Die ESchK und das Bundesverwaltungsgericht haben auf eine
Vernehmlassung verzichtet.
Es wurde keine Replik eingereicht.
G.
Das UVEK äussert sich in seinen Vernehmlassungen nur zur Überweisung der
nachträglichen Entschädigungsforderung in Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids.
Es vertritt die Auffassung, nach Abschluss des Plangenehmigungsverfahrens sei
nicht mehr das UVEK, sondern der Präsident der ESchK zuständig; dies sei im
bundesgerichtlichen Entscheid zu berücksichtigen.
Erwägungen:
1.
Gegen das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts über die Entschädigung für eine
formelle Enteignung im Zusammenhang mit einem Nationalstrassenprojekt steht die
Beschwerde ans Bundesgericht grundsätzlich offen (Art. 87 Abs. 1 EntG und Art.
82 ff. BGG).
1.1. Der Kanton Bern ist als Enteigneter, der zur Zahlung einer
Enteignungsentschädigung verpflichtet wurde, und bereits gegen den
Schätzungsentscheid Beschwerde geführt hatte, zur Beschwerde berechtigt (Art.
89 Abs. 1 BGG).
1.2. Die Enteignete hatte dagegen den Schätzungsentscheid der ESchK akzeptiert,
d.h. weder Beschwerde noch Anschlussbeschwerde dagegen erhoben. Sie ist daher
nur noch insoweit formell beschwert, als ihr vor Bundesverwaltungsgericht
weniger zugesprochen wurde als von der ESchK. Für die Enteignung von 12'923 m2
von Parzelle Nr. 325 können ihr daher maximal - wie vor ESchK - Fr.
6'048'300.-- zugesprochen werden; auf den überschiessenden Teil ihres Antrags
ist nicht einzutreten.
1.3. Da die Beschwerden verschiedene Aspekte derselben Enteignungsentschädigung
betreffen, rechtfertigt es sich, die Verfahren zu vereinigen.
1.4. Die Überweisung der nachträglichen Entschädigungsforderung an das UVEK
wurde von keiner Seite angefochten und ist daher nicht Streitgegenstand.
Insofern kann das Anliegen des UVEK im vorliegenden Verfahren nicht
berücksichtigt werden.
1.5. Bis zum 31. Dezember 2006 beurteilte das Bundesgericht gemäss Art. 77
aEntG i.V.m. Art. 104 OG nicht nur die Rechtmässigkeit, sondern auch die
Angemessenheit öffentlichrechtlicher Entschädigungen und überprüfte auch den
Sachverhalt frei (vgl. BGE 119 Ib 447 E. 1b S. 451 ff.; BGE 132 II 427 E. 1.2
S. 432). Seit Inkrafttreten des BGG obliegt es dem Bundesverwaltungsgericht,
Entscheide der Schätzungskommission frei zu überprüfen; als zweite
Rechtsmittelinstanz ist das Bundesgericht auf eine Rechtskontrolle beschränkt
(Art. 95 BGG). Den Sachverhalt kann es gemäss Art. 97 und Art. 105 BGG nur noch
beschränkt, auf offensichtliche Unrichtigkeit, prüfen. Neue Tatsachen und
Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der
Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
Der Kanton Bern bestreitet vor Bundesgericht nur noch den der Entschädigung
zugrundegelegten Preis für unüberbautes und unbelastetes Land von Fr. 450.--/
m2; er wäre allenfalls bereit, einen Quadratmeterpreis von Fr. 380.-- zu
akzeptieren.
2.1. Die ESchK stützte sich - im Einverständnis der Parteien - auf die
Vergleichsmethode und holte hierfür von der Steuerverwaltung des Kantons Bern
eine Liste über die in den Jahren 2006 bis 2012 bezahlten Verkaufspreise in der
Region ein. Von den 17 Objekten prüfte sie fünf näher (Grundstück B in
Biel-Bözigen, Grundstücke B, C, D und E in Brügg-Moos). Zudem berücksichtigte
sie die Kaufverträge für das Grundstück Biel Nr. 10110 und das
Nachbargrundstück Brügg Nr. 1112 (sog. Z.________-Areal), das vom Kanton Bern
2013 freihändig erworben worden war. Unter Berücksichtigung der
Preisentwicklung zwischen 2006 und dem Stichtag (23. August 2011) schätzte die
ESchK den Landwert (ohne Belastungen) auf Fr. 450.--/m2.
2.2. Diese Schlussfolgerung wurde im Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht von
den Sachverständigen der OSchK überprüft. Diese ermittelte auf der Basis der
Vergleichsmethode einen Landwert von Fr. 440.--/m2. Dafür stützten sie sich auf
- das Grundstück B in Biel, für das im Jahr 2007 Fr. 443.55/m2 gezahlt worden
seien; dieses liege zwar in der Nachbargemeinde, erweise sich aber in Sachen
Nutzungsart und -möglichkeiten sowie Grundstücksform als dem zu beurteilenden
Grundstück analog oder zumindest gut vergleichbar; und
- das Grundstück Brügg GB Nr. 1112 (Z.________-Areal), das in unmittelbarer
Nähe zum Areal der Enteigneten liege und dieser vom Kanton (vergeblich) als
Realersatzfläche angeboten worden war. Hierfür habe der vom Kanton beigezogene
Experte Francesco Canonica einen Wert von Fr. 400.--/m2 (vor Abzug der
Sanierungskosten) ermittelt; erzielt worden seien letztlich Fr. 380.--/m2.
Allerdings könne das Z.________-Areal aufgrund von Grösse und Potenzial nicht
demjenigen der Enteigneten gleichgestellt werden, weshalb sich eine Korrektur
um 10 % auf den vom Experten ermittelten Wert von Fr. 400.--/m2 rechtfertige,
was zu einem Landwert von Fr. 440.--/m2 führe.
Die übrigen, von der ESchK geprüften Vergleichsobjekte (Grundstücke B, C, D und
E in Brügg und Grundstück Nr. 10110 in Biel) hielt die OSchK dagegen als
Referenzwert für ungeeignet.
2.3. Das Bundesverwaltungsgericht führte aus, die OSchK übernehme vorliegend
die Rolle einer Fachbehörde, deren Aufgabe es sei, als neutrale Stelle
Fachfragen der Parteien zu beantworten und mit ihrem Spezialwissen Sachfragen
zu beurteilen. Zumal sich der Kreis der OSchK-Mitglieder aus Sachverständigen
formiere, solle das Gericht nicht aus eigenem Gutdünken, sondern nur aus
triftigen Gründen von deren Fachmeinung abweichen, etwa bei offensichtlichen
Mängeln oder inneren Widersprüchen, wenn der Fachbericht nicht nachvollziehbar
sei oder wenn andere Indizien gegen seine Zuverlässigkeit sprächen. Dies sei
vorliegend nicht der Fall. Der von der OSchK ermittelte Verkehrswert von Fr.
440.--/m2 weiche nur geringfügig von dem durch die ESchK ermittelten Wert ab
und liege klar innerhalb der in der Praxis anerkannten Schätzungstoleranz von ±
10% (mit Hinweis auf das Urteil 2P.40/2002 vom 1. Mai 2002 E. 4.2; FRANCESCO
CANONICA, in: Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV [Hrsg.], Die
Immobilienbewertung, 2009, S. 40), weshalb die Schätzung der ESchK weder
hinsichtlich Methode noch im Ergebnis zu bemängeln sei.
2.4. Hinsichtlich des Z.________-Areals rügt der Kanton Bern zunächst, der
Kaufpreis habe nur Fr. 380.--/m2 vor Abzug der Bodenbelastungen betragen; die
höheren, von OSchK und Vorinstanz genannten Zahlen seien aktenwidrig.
Das Bundesverwaltungsgericht stellte im Sachverhalt (Abschnitt B.e) fest, dass
dem Kaufvertrag über den Erwerb der Nachbarparzelle Brügg Nr. 1112
(Z.________-Areal) ein Preis von Fr. 400.--/m2 zugrunde gelegen habe. Dagegen
hielt es in E. 4.1.9.1 fest, dass der vom Kanton beigezogene Experte einen
Preis von Fr. 400.--/m2 (vor Abzug der Sanierungskosten) ermittelt habe,
letztendlich aber ein Verkaufserlös von Fr. 380.--/m2erzielt worden sei.
Insofern handelt es sich im Sachverhalt möglicherweise um einen Schreibfehler;
jedenfalls aber hat sich die beanstandete Feststellung im Ergebnis nicht
ausgewirkt, weil die OSchK (S. 10 ihres Fachberichts) und - ihr folgend - das
Bundesverwaltungsgericht (E. 4.1.9.1 und 4.1.9.2 des angefochtenen Entscheids)
nicht auf den erzielten Kaufpreis, sondern auf den vom Experten des Kantons
ermittelten Wert von Fr. 400.--/m2 abstellten.
2.5. Der Kanton beanstandet dieses Vorgehen, weil bei der Vergleichsmethode nur
auf effektiv erzielte Preise und nicht auf blosse Offerten bzw.
Verhandlungspreise abzustellen sei (BGE 122 I 168 E. 3c S. 175 f.).
Die Enteignete macht dagegen geltend, das Z.________-Areal sei von einer nicht
fachkundigen Verkäuferschaft verkauft worden, die sofort finanzielle Mittel
benötigt habe, weshalb der Kaufpreis von Fr. 380.--/m2 mit Vorsicht zu
betrachten sei.
Der Kaufvertrag vom 31. Oktober 2013 enthält nur einen Bruttokaufpreis von Fr.
3'940'000.--, was für 11'143 m2einem Kaufpreis von Fr. 350.--/m2 inklusive
Abbruch- und Entsorgungskosten entspricht. Der Wert des unbebauten und
unbelasteten Landes (bzw. die der Preiskalkulation zugrundeliegenden Abbruch-
und Entsorgungskosten) werden im Vertrag nicht separat ausgewiesen. Unter
diesen Umständen erscheint es nicht offensichtlich unzulässig, für den
Kaufpreis des unbelasteten Landes auf die Schätzung des vom Kanton beigezogenen
Experten abzustellen, statt auf den vom Kantonsvertreter an der
Schätzungsverhandlung angegebenen Preis von Fr. 380.--/m2. Der geschätzte Preis
von Fr. 400.--/m2 wurde auch dem Realersatzangbot des Kantons zugrundegelegt;
für dessen Ablehnung waren aber andere Gründe als der Preis massgebend.
Im Übrigen weist die Enteignete zu Recht darauf hin, dass der von der ESchK
geschätzte Landwert (Fr. 450.--/m2) auch dann noch innerhalb der
Schätzungstoleranz von ± 10 % liegen würde, wenn von einem Preis von Fr. 380.--
/m2 (statt Fr. 400.--/m2) für das Z.________-Areal ausgegangen und eine
Wertberichtigung von 10 % gemacht würde (Fr. 418.--/m2; Schätzungstoleranz Fr.
376.-- bis Fr. 460.--/m2).
2.6. Der Kanton macht weiter geltend, das Z.________-Areal sei mit der
benachbarten Parzelle der Enteigneten in jeder Hinsicht vergleichbar. Der von
der OSchK vorgenommene Zuschlag von 10 % wegen schlechterer
Grundstücksgeometrie sei willkürlich, handle es sich doch um eine praktisch
perfekt rechteckige Parzelle (190 m x 60 m), die von der Geometrie her eher
besser sei als die Parzelle Nr. 325, welche die Form eines Viertelkreises
aufweise.
Die OSchK legte anhand des am Stichtag geltenden Baureglements detailliert und
plausibel dar, dass das Notz-Areal vor der Enteignung eine ansprechende und
zweckmässig zu überbauende Fläche aufwies; insbesondere hätten sich - aufgrund
des laut Baureglement erlaubten Zusammenbaus mit Gebäuden auf dem gleichen
Grundstück - auch Erweiterungen, Ergänzungen und Ersatzbauten gut realisieren
lassen. Areale in der Grössenordnung des Areals Notz seien schwierig zu finden;
in der Tagespresse sei nachzulesen, dass Unternehmen immer wieder gezwungen
seien, mangels genügend grosser Areale wegzuziehen.
Demgegenüber weist das Z.________-Areal zwar eine rechteckige Form auf; es ist
jedoch wesentlich kleiner als das Areal Notz und etwa dreimal so lang wie
breit. Aufgrund dieser Dimensionen ist es plausibel, dass es sich - anders als
das Areal Notz - nicht für grosse Industriebetriebe eignet. Davon ging auch der
vom Kanton beigezogene Experte Canonica aus, der in seiner Bewertung vom 1.
November 2013 präzisierte, dass der Landwert von max. Fr. 400.--/m2 für
Parzellen unter 2'000 m2 gelte, woraus geschlossen werden kann, dass für
grössere Areale ein höherer Wert gerechtfertigt wäre. Der Zuschlag von 10 %
kann daher nicht als offensichtlich unrichtig erachtet werden.
2.7. Weiter rügt der Kanton, der ermittelte Verkehrswert sei jedenfalls für die
am Rand gelegenen Teile der Parzelle Nr. 325 zu hoch. Insbesondere sei zu
berücksichtigen, dass die enteignete Parzelle mit einer Grünflächenziffer von
15 % belegt gewesen sei (heute sogar 20 %). Da sie baulich schon weitgehend
ausgenützt sei, hätte der abgehende Teil nur noch beschränkt baulich genutzt
werden können.
Die OSchK ging dagegen in ihrem Fachbericht (S. 10) davon aus, dass die
Entschädigung über das gesamte abgehende Grundstück einheitlich gerechnet
werden müsse, weil eine unterschiedliche Bemessung der Willkür Tür und Angel
öffnen würde. Die gesamte Fläche sei Bauland, auch dasjenige im Baulinien- und
Grenzabstandsbereich sowie der Anteil von 15 % des Grundstücks, das gemäss dem
am Stichtag gültigen Reglement zu begrünen sei.
Auch die ESchK war davon ausgegangen, dass es sich aufgrund der Grösse der
gesamten zu enteignenden Fläche von rund 13'000 m2, die nur auf einer Länge von
110 m von der 8 m breiten Strassenbaulinie der bestehenden Kantonsstrasse
tangiert werde, nicht rechtfertige, zwischen innerhalb und ausserhalb der
Baulinie gelegenem Land zu unterscheiden; der Ausgleich erfolge vielmehr bei
der Beurteilung der zusätzlichen Einschränkungen durch die neue
Autobahn-Baulinie (E. 10b S. 11 unten und E. 11 S. 14 f. Schätzungsentscheid).
Die Grünflächenziffer sei bereits im pauschalen Landwert von Fr. 450.--/m2
mitberücksichtigt, weshalb sie beim Minderwert des Restgrundstücks nicht
relevant sei (E. 11 S. 15 Schätzungsentscheid).
Hat die ESchK die Faktoren, welche die Überbaubarkeit der Randflächen
einschränken (Baulinie, Grünflächenziffer), somit bei der Festsetzung der
Gesamtentschädigung (beim Landwert bzw. beim Minderwert der Restparzelle)
bereits berücksichtigt, erscheint es nicht offensichtlich unrichtig, für die
Randflächen den pauschalen Landwert von Fr. 450.--/m2 zugrunde zu legen.
2.8. Hinsichtlich des Grundstücks B in Biel rügt der Kanton, dieses sei
bezüglich Nutzungsart und -möglichkeiten dem Areal Notz weit überlegen und
insofern nicht vergleichbar, bestehe doch für dieses Grundstück eine
Überbauungsordnung, die auch publikumswirksame Verkaufsnutzungen zulasse. Mit
diesem - schon in der Stellungnahme zur Expertise der OSchK vom 14. März 2016
vorgebrachten - Einwand habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt.
Ohnehin sei das Preisniveau in Biel nicht mit demjenigen in Brügg vergleichbar.
Da das Areal der Enteigneten in unmittelbarer Nähe zur Bieler Stadtgrenze
liegt, erscheint es nicht grundsätzlich unzulässig, auf Vergleichsobjekte in
der Arbeitszone von Biel abzustellen. Dagegen bestätigte die ESchK in ihrer
Vernehmlassung vor Bundesverwaltungsgericht, dass sich das Grundstück Biel B
von den bau- und planungsrechtlichen Randbedingungen her nicht unerheblich von
demjenigen der Enteigneten unterscheide (Fahrtenkontingent von 2'900 Fahrten,
publikumsintensive Nutzung zulässig).
Das Bundesverwaltungsgericht äusserte sich nicht zur Vergleichbarkeit des
Grundstücks B in Biel, sondern hielt die Schätzung des Verkehrswerts gestützt
auf den Vergleich mit dem Z.________-Areal für zulässig, das hinsichtlich Lage
und Erschliessung vollumfänglich mit dem Notz-Areal vergleichbar sei. Dies ist
nicht zu beanstanden, stützte sich doch die Schätzung der OSchK (Fr. 440.--/m2)
auf den vom Experten des Kantons geschätzten Wert des Z.________-Areals,
zuzüglich eines Zuschlags von 10 %. Die OSchK ging selbst davon aus, dass der
Wert des Grundstücks B in Biel (Fr. 444.--/m2 im Jahr 2007), hochgerechnet auf
den Stichtag, infolge der Teuerung höher liegen würde.
2.9. Der Kanton hält es sodann für willkürlich, dass die Objekte Brügg B-E, mit
durchwegs tieferen Kaufpreisen (Fr. 120.-- bis Fr. 345.--/m2), nicht
berücksichtigt worden seien. Unterschieden in Grösse und Nutzung könne mit Auf-
oder Abschlägen Rechnung getragen werden.
2.9.1. Die OSchK hielt die Parzellen Brügg B-D (2'887 m2, 3'237 m2 und 4'497
m2) von der Grösse, vor allem aufgrund ihres bescheidenen
Entwicklungspotenzials her für nicht vergleichbar. Sie begründete dies
insbesondere damit, dass die zulässige Gebäudehöhe von 25 m nach den Vorgaben
des Baureglements kaum sinnvoll genutzt werden könne, weshalb die Parzellen nur
für Kleingewerbe oder Handwerksbetriebe geeignet seien. Dies wird vom Kanton
nicht substanziiert bestritten.
Zudem hob die OSchK hervor, dass die unterschiedlichen Preise für die direkt
angrenzenden Grundstücke (von Fr. 173.20 bis 344.65/m2) wenig nachvollziehbar
seien, weshalb sie nicht als Referenzwert beizuziehen seien. Auch dies kann
nicht als offensichtlich unrichtig oder methodenwidrig erachtet werden.
Würde man vom Kaufpreis für Parzelle D (als grösste Parzelle und ursprüngliche
Stammparzelle) ausgehen, läge der Landwert des Notz-Areals mit Fr. 450.--/m2
rund ein Drittel höher. Ein derartiger Aufschlag erschiene angesichts der von
der OSchK aufgezeigten Unterschiede nicht von vornherein willkürlich.
2.9.2. Die Parzelle E in Brügg hielt die ESchK von der Lage her als
grundsätzlich vergleichbar; diese sei mit 15'012 m2 (nur) 50 % kleiner als das
Notz-Areal. Trotz ihrer guten Erschliessung und der sinnvollen
Grundstücksgeometrie sei sie zu einem Preis von nur 119.90/m2 verkauft worden.
Die OSchK erachtete diesen Preis als nicht nachvollziehbar, d.h. er könne nicht
als Marktpreis betrachtet werden. Sie verwies auf die Expertise Canonica von
2007, in der sogar für schlechte Baulandqualität infolge geringer Grösse,
ungünstiger Form sowie Baugrundmängel Fr. 200.--/m2eingesetzt worden seien.
Damit widerspreche der getätigte Landkauf den Gesetzen des Marktes und sei als
Referenzpreis unglaubwürdig und ungeeignet. Im gleichen Sinne hatte bereits die
- mit den lokalen Verhältnissen vertraute - ESchK entschieden (vgl.
Schätzungsentscheid E. 9 S. 10 oben).
Zwar ist dem Kanton zuzustimmen, dass es grundsätzlich der Vergleichsmethode
als statistischer Methode widerspricht, Preise, die nachweislich auf dem freien
Markt gezahlt worden sind, nicht zu berücksichtigen, sofern nicht besondere
Verhältnisse vorliegen (mit Hinweis auf HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 80).
Ein extrem niedriger Preis kann allerdings ein Indiz dafür sein, dass es sich
nicht um einen Verkauf im normalen Geschäftsverkehr handelte, sondern das
Geschäft durch persönliche, verwandtschaftliche oder geschäftliche Beziehungen
beeinflusst wurde, so dass der Preis nicht dem Verkehrswert entspricht
(FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 32). Vorliegend hat die
OSchK Indizien für das Vorliegen solcher "besonderen Verhältnisse" genannt.
2.10. Der Kanton rügt weiter, bei der nur 994 m2 grossen Parzelle Biel Nr.
10110 habe es sich um einen Arrondierungskauf gehandelt, um ein Bauprojekt
realisieren zu können, weshalb auch die OSchK diesen Kauf nicht für
aussagekräftig gehalten habe. Es sei daher unzulässig, wenn ihm das
Bundesverwaltungsgericht "Indizwirkung" zugesprochen habe (in E. 4.1.9.2 des
angefochtenen Entscheids), in Abweichung vom Gutachten der OSchK. Dem ist
entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz der Schätzung der OSchK folgte und es
sich damit um ein obiter dictum handelte.
2.11. Schliesslich macht der Kanton geltend, die OSchK habe das (von der
Enteigneten eingeholte) Gutachten von Wüest & Partner kritisiert, weil es auf
einem zu optimistischen Nutzungsszenario (Zulässigkeit von Verkaufsnutzungen)
beruhe, das nicht der zum Schätzungszeitpunkt geltenden baurechtlichen
Grundordnung entspreche. Der Landwert müsse deshalb tiefer liegen als die von
Wüest & Partner ermittelten Fr. 450.--/m2.
Diese Kritik der OSchK betraf nur die Preisermittlung aufgrund des
Residualwertes. Der so berechnete Wert wurde anschliessend noch anhand von
Transaktionsdaten plausibilisiert. Die OSchK ging in ihrem Fachbericht (S. 8
oben) davon aus, dass die umfassende Datenbank der Wüest & Partner AG den
hergeleiteten Werten eine "hohe Verbindlichkeit" gebe. Insofern stellt die
Expertise Wüest & Partner - wie die Enteignete zu Recht geltend macht - eher
eine Bestätigung des von der ESchK geschätzten Marktwerts von Fr. 450.--/m2
dar.
2.12. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Vorinstanz hinsichtlich des
der Entschädigung zugrunde gelegten Landwerts weder eine Verletzung von
Bundesrecht noch eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung
vorgeworfen werden kann. Damit erweist sich die Beschwerde des Kantons Bern als
unbegründet.
3.
Die Enteignete bestreitet zunächst den von der Vorinstanz berechneten
Minderwert für Bodenbelastungen.
3.1. Sie macht geltend, es sei willkürlich und verletze Treu und Glauben und
die Rechtsgleichheit, überhaupt einen Abzug für die Bodenbelastung durch
Abfälle und andere Altlasten der früheren Deponie Lischenweg vorzunehmen, habe
ihr doch der Kanton mehrfach zugesichert, die Entsorgungskosten zu tragen;
davon sei auch die Expertise Canonica vom 10. Juli 2007 ausgegangen.
Das Bundesverwaltungsgericht hielt fest, aus den Akten ergebe sich kein
Aufschluss über eine Vereinbarung oder eine rechtswirksame Zusicherung, auf die
Geltendmachung von Entsorgungskosten zu verzichten. Im Übrigen habe die
Beschwerdegegnerin keine Dispositionen getroffen, die zu einem Vertrauensschutz
führen würden.
Diese Erwägungen sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden; entgegen der
Auffassung der Enteigneten lässt sich auch aus der Klausel "ohne Garantie" in
der Vereinbarung vom 30. September 2008 nichts ableiten. Soweit die Enteignete
geltend macht, sie habe es im Vertrauen auf angebliche mündliche Zusicherungen
bzw. die Expertise Canonica versäumt, Beweisanträge zu stellen oder selbst
Beweismassnahmen zum Umfang der Belastung durchzuführen, ist ihr
entgegenzuhalten, dass nur die Kubaturen der zweiten "Sanierungs"-Etappe
(Anfang 2014) streitig sind (unten E. 3.3). Die Enteignete hatte daher im
Anschluss an die Schätzungsverhandlung vom 4. Dezember 2013, in welcher der
Kanton ausdrücklich den Abzug der Entsorgungskosten verlangte, Gelegenheit,
Beweismassnahmen zu beantragen und hat von dieser Möglichkeit auch Gebrauch
gemacht (vgl. Akten ESchK act. 107).
Die Behauptung, bei anderen Objekten sei kein Abzug erfolgt, wird (wie schon
vor Bundesverwaltungsgericht) nicht näher substanziiert, weshalb darauf nicht
weiter einzugehen ist.
3.2. Die Beschwerdeführerin hält den Abzug auch deshalb für stossend, weil die
Belastung von den Gemeinwesen Brügg und Biel als Deponiebetreiberinnen und vom
Kanton als Aufsichtsbehörde verursacht worden sei, während sie (die Enteignete)
beim Bodenkauf von der Belastung keine Kenntnis gehabt habe. Wenn überhaupt ein
Abzug vorgenommen werde, müsse dieser wenigstens um den Kostentragungsanteil
der Verursacher gemäss Art. 32d USG (d.h. mindestens um 80 %) reduziert werden.
3.2.1. Nach Art. 32 Abs. 1 USG trägt der Inhaber der Abfälle die Kosten der
Entsorgung, sofern nichts anderes bestimmt wird. Eine Sanierungspflicht besteht
nach Art. 32c Abs. 1 USG nur, wenn ein belasteter Standort zu schädlichen oder
lästigen Einwirkungen führt oder die konkrete Gefahr besteht, dass solche
Einwirkungen entstehen. Entfernt der Inhaber eines Grundstücks Material aus
einem belasteten Standort, das nicht wegen einer Sanierung nach Artikel 32c
entsorgt werden muss, so kann er nur unter den besonderen Voraussetzungen nach
Art. 32b bis Rückgriff auf den Verursacher der Belastung nehmen, die vorliegend
nicht erfüllt sind; eine Kostenteilungsverfügung nach Art. 32d USG kann nicht
verlangt werden.
3.2.2. Vorliegend wurde der Standort "Lischenweg" nur als überwachungs- und
nicht als sanierungsbedürftig qualifiziert, weshalb die OSchK (Fachbericht S.
15) zu Recht bemerkte, dass nicht von Sanierung bzw. Sanierungsetappen, sondern
von Dekontamination gesprochen werden sollte. In seiner Stellungnahme vom 21.
Oktober 2015 bestätigte das Berner Amt für Wasser und Abfall (AWA), dass der
Aushub und die gesetzeskonforme Entsorgung von Deponiematerial keine
altlasten-, sondern abfallrechtliche Massnahmen darstellten. Allerdings räumte
es ein, dass der doppelte Konzentrationswert für Ammonium im Grundwasser zum
Teil überschritten sei, weshalb es sich "strenggenommen" um einen
sanierungsbedürftigen Standort im Sinne der Altlasten-Verordnung vom 26. August
1998 (AltlV; SR 814.680) handle. In der Praxis werde jedoch auf die Sanierung
solcher Standorte verzichtet, weil das primär fischtoxische Ammonium im Kontakt
mit sauerstoffreichem Grundwasser wieder zu Nitrat oxidiere, so dass sich das
"Problem" in der Regel selbst löse. Nach allgemein anerkannter Praxis würden
daher Deponien, welche lediglich aufgrund erhöhter Ammoniumkonzentrationen
sanierungsbedürftig seien, nicht saniert.
Das Bundesverwaltungsgericht erwog, die Qualifikation des Standorts als
überwachungs- oder sanierungsbedürftig betreffe nur die Frage der Tragung der
Entsorgungskosten und nicht die - vorliegend relevante - Frage der
Wertminderung des Bodens. Eine Unsicherheit bei der Qualifikation des Standorts
würde dazu führen, dass im freihändigen Verkauf ein Erwerber auch nur bereit
wäre, einen Landpreis unter Abzug sämtlicher hypothetischer Sanierungskosten zu
bezahlen.
3.2.3. Diese Erwägung verletzt Bundesrecht nicht. Grundsätzlich wirkt sich eine
Bodenbelastung aufgrund der erhöhten Entsorgungskosten beim Bauaushub
wertmindernd aus. Die Möglichkeit, die Kosten gemäss Art. 32d USG auf die
Verursacher abzuwälzen, kann diesen Minderwert zwar verringern; Voraussetzung
ist aber, dass die Rückgriffsmöglichkeit feststeht oder zumindest sehr
wahrscheinlich erscheint. Dies ist vorliegend nicht der Fall, und zwar
unabhängig von einer allfälligen Sanierungspflicht wegen Ammonium nach Art. 9
Abs. 2 lit. c AltlV: Die Kostenteilung nach Art. 32d USG könnte nämlich nur für
diejenigen Kosten verlangt werden, die nötig sind, um die Gefahr schädlicher
oder lästiger Ammoniumeinwirkungen zu beseitigen; hierfür wäre nach den
insoweit unstreitigen Ausführungen des AWA nicht die Dekontamination des
gesamten Standorts erforderlich.
Unter diesen Umständen erscheint es nicht bundesrechtswidrig, einen
Mindertwertabzug für die belastungsbedingt erhöhten Entsorgungskosten des
Aushubs vorzunehmen.
3.3. Näher zu prüfen ist die Höhe des Minderwerts.
3.3.1. Der Kanton hatte insgesamt Fr. 1'096'482.-- für die Entsorgung des
belasteten Aushubs auf Parzelle Nr. 325 geltend gemacht; die von ihm im
Schätzungsverfahren eingereichten Unterlagen (Bericht des Instituts Geotest AG
vom 25. September 2013 sowie Situationspläne vom 25. September 2013 und 24.
April 2014) belegten die Arbeiten, Erkenntnisse und Kosten der 1.
"Sanierungs"-Etappe und die prognostizierten Kosten der 2. Etappe, gestützt auf
die angenommene Ausdehnung und Mächtigkeit der Deponie. Die ESchK ging davon
aus, der Kanton sei seiner Pflicht, die im Rahmen der zweiten Etappe, nach dem
September 2013, tatsächlich entnommenen belasteten Kubaturen zu belegen, nicht
nachgekommen. Die ESchK akzeptierte deshalb von den insgesamt ausgehobenen
13'479 m3 nur einen Anteil von 5'301 m3 oder 39.3 % als belastet und berechnete
(nach Abzug von nicht überbaubaren Grenz- und Strassenflächen) einen Minderwert
von Fr. 259'000.--.
3.3.2. Das Bundesverwaltungsgericht erwog, die ESchK stütze sich offenbar auf
die Bestimmung von Art. 32b bis USG, wonach derjenige, welcher aus einem als
nicht sanierungsbedürftig eingestuften Standort belastetes Material entferne,
für die entstandenen Mehrkosten und deren Höhe beweispflichtig sei. Diese
Bestimmung betreffe jedoch die Frage der Kostentragung und nicht den vom
Enteigneten zu tragenden Minderwert. Wie der Fachbericht der OSchK darlege,
entspreche es der gängigen Praxis, die Ausdehnung einer Altlast mittels Proben
abzuschätzen und einen Minderwert aufgrund der so gewonnenen Prognose zu
berechnen.
Das Bundesverwaltungsgericht ging davon aus, dass die Ausdehnung der
Bodenbelastung gemäss Situationsplan vom 24. April 2014 durch einen Feldbefund
und Sanierungsarbeiten bei der Erneuerung der Kanalisation 2013 sowie den
Abschluss der zweiten "Sanierungs"-Etappe im März 2014 bestätigt worden sei. Es
wäre deshalb unbillig und würde zu einem stossenden Ergebnis führen,
ausschliesslich die Kosten der 1. Etappe zu berücksichtigen, selbst bei einer
anerkanntermassen vernachlässigten Mitwirkungspflicht des Kantons betreffend
den Nachweis der Kubaturen der 2. Etappe. Das Bundesverwaltungsgericht
berücksichtigte daher (gemäss den Berechnungen durch die OSchK) einen
Minderwert von Fr. 275.--/m2 (Fr. 1'096'482.-- : 3'987 m2) aus, was bei einer
zu berücksichtigenden Fläche von 2'387 m2 zu einem Minderwert von Fr.
656'425.-- führte.
3.3.3. Die Enteignete rügt, die Berücksichtigung von nicht nachgewiesenen
Sanierungskosten sei willkürlich und verstosse gegen Art. 8 ZGB. Die
Ausführungen der OSchK, wonach es gängiger Praxis entspreche, die Ausdehnung
einer Altlast abzuschätzen und den Minderwert aufgrund von Prognosen zu
berechnen, könne nicht gelten, wenn mangels Einigung ein offizielles
Enteignungs- und Schätzungsverfahren durchgeführt werden müsse. Diesfalls sei
es Sache des Enteigners, der die Kosten der Dekontamination wertmindernd
berücksichtigen wolle, die Kubaturen zu belegen. Eine parzellenscharfe
Abgrenzung von belastetem Aushub sei möglich und im Streitfall durchaus üblich,
wie die OSchK bestätigt habe.
3.3.4. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, geht es vorliegend nicht
um die Frage der Kostentragung für die Entsorgungskosten, sondern darum, den
wegen Bodenbelastungen bestehenden Minderwert zu schätzen. Es ist unstreitig,
dass ein Teil der Parzelle Nr. 325 durch die Ablagerungen der ehemaligen
Deponie Lischenweg belastet war; deren Ausdehnung auf dem Gelände stand
spätestens seit Abschluss der 2. "Sanierungs"-Etappe im März 2014 fest, d.h.
noch vor dem Abschluss des Schätzungsverfahrens. Dagegen fehlten genaue Angaben
zu den auf Parzelle Nr. 325 ausgehobenen Kubaturen, weil es der Kanton
unterlassen hatte, den Aushub parzellenscharf abzugrenzen. Der ESchK lag jedoch
eine Mehrkostenabschätzung der Geotest AG vom 25. September 2013 vor, basierend
auf der Mächtigkeit der Deponie im Bereich der 1. Etappe. Diese wurde von der
OSchK als realistisch bzw. eher niedrig erachtet. Dies bestätigt auch die
Aktennotiz der Geotest AG vom 12. November 2014 (d.h. nach Abschluss des
Schätzungsverfahrens) : Danach seien die Annahmen zur Mächtigkeit und zum
Verhältnis von schwach zu stark verschmutztem Material in der Etappe 2
bestätigt worden; dagegen sei die Ausdehnung der Deponie grösser als bisher
angenommen, habe sich doch gezeigt, dass der effektive Deponierand noch rund 10
m weiter östlich liege als im Oktober 2013 angenommen.
Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, wenn das
Bundesverwaltungsgericht einen Minderwertabzug auch für die 2. Etappe zuliess.
Der Mitwirkungspflicht der Parteien im Schätzungsverfahren (Art. 4 der
Verordnung über das Verfahren vor der eidgenössischen Schätzungskommission vom
13. Februar 2013 [SR 711.1] in Verbindung mit Art. 13 VwVG [SR 172.021]) wird
genügend Rechnung getragen, wenn allfällige Unsicherheiten über die
ausgehobenen Kubaturen und die dadurch entstehenden Kosten zu Lasten des
Kantons gehen, d.h. der Minderwertberechnung - wie geschehen - eine
vorsichtige, eher zu tiefe Kostenschätzung zugrunde gelegt wird.
3.4. Damit erweisen sich die Rügen der Enteigneten zum Minderwertabzug als
unbegründet.
4.
Weiter bestreitet die Enteignete die Entschädigung für die vorübergehende
Beanspruchung des Terrains. Diese setzt sich aus dem Landwert (Fr. 450.--/m2)
und einem Kapitalisierungssatz zusammen.
4.1. Die ESchK legte einen Kapitalisierungssatz von 3.5 % zugrunde, weil dies
von den Parteien in ihrem Vertrag vom 30. September 2008 so vereinbart worden
sei.
Dagegen entschied das Bundesverwaltungsgericht, die vertragliche Vereinbarung
habe sich nur auf die damals beanspruchte Fläche von 4'325 m2 für die erste
"Sanierungs"-Etappe bezogen und sei nicht für alle weiteren, noch vorübergehend
zu enteignenden Flächen massgeblich. Sie orientierte sich daher für die
Berechnung der übrigen Entschädigungen am jeweils gültigen hypothekarischen
Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen respektive am üblichen
enteignungsrechtlichen Zinssatz.
Die Enteignete rügt, dies widerspreche dem Willen der Vertragsparteien, die -
unabhängig vom Ausmass der Fläche - einen Kapitalisierungssatz von 3.5 %
vereinbart hätten.
4.2. Der Vertrag vom 30. September 2008 " Convention de mise à disposition de
terrain " enthält folgende Vereinbarungen (Hervorhebungen durch das
Bundesgericht) :
4a. Le canton servira à Notz Immobilien AG une indemnité pour l'utilisation de
ses terrains dans l'attente d'une décision de la Commission d'estimation. Cette
indemnité doit être calculée sur la base des chiffres issus de l'expertise et
capitalisée au taux d'une hypothèque de 1er rang.
4b. Le total des emprises de la première étapeest de 4'325 m2 au taux de Fr.
200.--/m2, ce qui donne un capital de Fr. 865'000.--. [...]. Capitalisé à 3,5%,
ce montant représente une rente annuelle de Fr. [...]. Le prix de Fr. 200.--/m2
n'est fixé par le canton que comme base de calcul provisoire d'une indemnité.
Ce prix est articulé sans préjudice pour Notz Immobilien AG qui base ses
revendications financières sur un prix du marché de Fr. 400.--/m2, [...].
4c: Le paiement de la rente annuelle interviendra dans les 30 jours après la
prise de possession du terrain fixée au 1er novembre 2008, sur un compte à
désigner par Notz Immobilien AG.
4d: Au cas où la Commission fédérale d'estimation rendrait une décision
modifiant l'estimation des valeurs vénales arrêtées sous lettre b, l'indemnité
devra être recalculée et la différence payée, de part au d'autre avec un
intérêt de 5 %.
Die Auslegung der Vorinstanz, wonach der in Ziff. 4b vereinbarte
Kapitalisierungssatz sich nur auf die enteignete Fläche von 4'325 m2 bezieht,
entspricht dem Wortlaut des Vertrags; dieser enthält keinen Anhaltspunkt dafür,
dass er auch für weitere, künftig noch in Anspruch zu nehmende Flächen gelten
solle.
Selbst wenn der Vertrag aber in diesem Sinne zu verstehen wäre, wäre nicht
automatisch von einem Kapitalisierungssatz von 3,5% auszugehen, hält doch der
Vertrag (in Ziff. 4a) fest, dass sich die Konditionen für die Berechnung der
Entschädigung an denjenigen für eine Hypothek im ersten Rang orientieren;
dieser Basiszinssatz betrug damals 3,5% und wurde am 1. Januar 2010 vom heute
gebräuchlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgelöst. Es ist daher nicht
zu beanstanden, wenn das Bundesverwaltungsgericht für die Berechnung der
Entschädigung ab diesem Zeitpunkt - und somit ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen
Besitzeinweisung am 1. Februar 2012 - den jeweils gültigen hypothekarischen
Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen, d.h. den üblichen
enteignungsrechtlichen Zinssatz, zugrunde legte.
5.
Nach dem Gesagten sind beide Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten
den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und die Parteikosten wettzuschlagen
(Art. 116 Abs. 3 EntG i.V.m. Art. 66 und 68 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 1C_90/2017 und 1C_91/2017 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 15'000.-- werden den Parteien je zur Hälfte (Fr.
7'500.--) auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 6, dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, und dem Eidgenössischen
Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK), schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 7. Juli 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Die Gerichtsschreiberin: Gerber
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