I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.72/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_72/2017
Arrêt du 14 septembre 2017
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Chaix et Kneubühler.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par
Me Mark Muller, avocat,
recourante,
contre
Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et
canton de Genève, case postale 3880, 1211 Genève 3.
Objet
protection du patrimoine; mise à l'inventaire d'une villa,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice de la République et canton de
Genève, Chambre administrative, du 20 décembre 2016.
Faits :
A.
La parcelle n ^o 4706, feuille 28, du cadastre de la commune de Versoix, d'une
surface de 9'112 m ^2, se situe en zone 5; elle est partiellement comprise dans
le périmètre protégé des rives de la Versoix.
Ce bien-fonds supporte l'ancienne maison Wartmann (bâtiment n ^o 231). Selon
une fiche figurant dans le catalogue "Bâtir la campagne, Genève 1800-1860",
réalisé par Leila El-Wakil, ce bâtiment a été construit en 1862, sur les plans
de Bernard-Adolphe Reverdin, architecte. Il s'agit d'une maison cube, dotée
d'un rez-de chaussée et d'un étage destinés au logement. Le jardin de cette
villa figure au nombre des parcs et jardins historiques de la Suisse recensés
par le Conseil international des monuments et des sites (ICOMOS).
B.
La société A.________ SA a acquis cette parcelle le 12 mai 2011 pour un prix de
7'850'000 francs. Le 12 juin 2012, elle a déposé une demande portant sur la
démolition du bâtiment n ^o 231 et de ses annexes (garage, serre et murs de
soutènement). En parallèle, dite société a requis une autorisation de
construire trois immeubles d'habitat groupé avec piscine, fitness, salle
polyvalente, parking en sous-sol, panneaux solaires et sondes géothermiques.
Ces demandes ont fait l'objet d'une publication dans la Feuille d'avis
officielle de la République et canton de Genève du 6 juillet 2012.
Sous réserve de quelques considérations liées au respect du terrain naturel, de
l'implantation des constructions souterraines, ainsi que de l'accès pour les
personnes à mobilité réduite, la Commission cantonale d'architecture s'est
déclarée favorable au projet. La Commune de Versoix a également rendu un
préavis favorable et inconditionnel à la démolition de la villa Wartmann.
Après avoir effectué une visite sur place et constaté, à cette occasion, que la
maison Wartmann bénéficiait d'un entretien régulier, d'un excellent état de
conservation ainsi que d'aménagements paysagers dignes d'intérêt, le service
cantonal des monuments et des sites (ci-après: SMS) a, le 13 août 2012,
préavisé défavorablement sa démolition. Le Service cantonal demandait à
l'Office du patrimoine et des sites (ci-après: OPS) de prendre position quant à
la pertinence de l'ouverture d'une procédure d'inscription à l'inventaire de la
villa, ainsi que de son jardin.
Le 10 octobre 2012, l'OPS a ouvert une procédure en vue de l'inscription à
l'inventaire du bâtiment. Le même jour, la sous-Commission monuments et
antiquités (ci-après: SCMA) de la Commission des monuments, de la nature et des
sites (ci-après: CMNS) a préavisé favorablement cette démarche. Une étude
historique approfondie devait cependant encore être réalisée afin que cet objet
soit mieux connu et documenté.
C.
En décembre 2012, sur mandat du SMS, B.________, historienne de l'art, a
réalisé une étude sur le bâtiment n ^o 231.
Aux termes de son rapport, daté de décembre 2012, la maison Wartmann est
caractéristique des maisons cubiques se développant dans le courant du XIX ^
e siècle pour répondre à la demande de la bourgeoisie. Si elle est attribuée à
l'architecte Reverdin, d'autres architectes ont aussi eu recours à cette
formule durant ce siècle. Les maisons cubes se sont en effet répandues au XIX ^
e siècle avec l'essor d'une classe bourgeoise désireuse de s'établir dans un
périmètre suburbain ou à la campagne tout en ayant une maison fonctionnelle.
Ces maisons, discrètes tant par leur dimension que leur décoration, ont souvent
été modifiées au fil des ans afin de s'adapter aux nouveaux occupants; elles
ont aussi été démolies pour laisser place à des immeubles. Lorsque de telles
constructions ont subsisté, leur intérêt patrimonial doit être pris en
considération et la question de leur conservation posée. À ce titre, la maison
Wartmann mérite, selon B.________, d'être mise sous protection: caractéristique
des maisons cubiques s'étant développées dans le courant du XIX ^ème siècle de
par son volume, sa distribution intérieure et ses éléments décoratifs, elle
offre la particularité d'être restée proche des plans d'origine et d'être en
bon état. En raison du peu de modifications subies, elle est un exemple de
qualité de cette période.
L'historienne de l'art prénommée a encore relevé que plusieurs réalisations de
Reverdin bénéficiaient de mesures de protection, confirmant l'intérêt
patrimonial des oeuvres réalisées par cet architecte et des maisons cubes du
XIX ^e siècle. Le rapport mentionne notamment le cas de la maison Joly, à la
rue Michel-Chauvet, protégée par le biais du plan localisé de quartier
"Contamines".
En janvier 2013, C.________, historienne de l'art au sein de la CMNS, a rendu
un avis sur la valeur patrimoniale de la villa Wartmann. Cette maison peut être
considérée comme un exemple d'une rare qualité dans les constructions cubiques
du XIX ^e siècle et doit être maintenue. Il s'agit de l'un des deux derniers
témoignages de construction de ce type édifié par l'architecte Reverdin; il
faut de surcroît relever son état de conservation exceptionnel, tant au niveau
de l'enveloppe que de son aménagement intérieur.
Le 30 avril 2013, sur la base de ces nouveaux éléments, la Commune de Versoix a
également préavisé favorablement l'inscription de la villa à l'inventaire. Elle
demandait toutefois que soient étudiées toutes les possibilités permettant de
respecter à la fois la valeur patrimoniale du bâtiment et la volonté de la
société propriétaire de densifier sa parcelle.
D.
En parallèle aux démarches liées à l'inscription de la villa Wartmann à
l'inventaire, la société propriétaire et le département compétent (actuellement
le Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie [ci-après: le
département ou DALE]) ont poursuivi leurs discussions portant sur la
possibilité de densifier la parcelle; plusieurs projets alternatifs ont été
élaborés dans ce cadre, le dernier en date prévoyant l'implantation de deux
bâtiments en surface (A et B) et d'un bâtiment en sous-sol, tout en maintenant
la villa existante. Le Conseiller d'Etat en charge du DALE a notamment indiqué
qu'il n'entendait pas déroger aux normes en matière de bruit, que le projet ne
respectait pas. La SCMA s'est pour sa part montrée favorable au bâtiment A;
elle a par ailleurs indiqué n'être pas opposée à toute construction au sud-est
de la maison Wartmann, mais demandait que soit d'abord explorée la possibilité
"d'un déclassement de la zone protégée"; la sous-commission s'est en revanche
prononcée défavorablement quant au bâtiment en sous-sol.
Cela étant, constatant que le délai à charge de l'autorité prévu par la loi
cantonale pour répondre aux demandes d'autorisation de construire et de démolir
était échu, la propriétaire a, par courrier du 1 ^er juillet 2014, annoncé à la
direction des autorisations de construire qu'elle allait procéder à l'exécution
de ces plans. N'ayant reçu aucune décision dans le délai de dix jours, la
société a commencé les travaux. Par décisions des 31 juillet 2014 et 7 août
2014, le département a refusé d'accorder les demandes en autorisation de
construire et en démolition. La société a interrompu les travaux entrepris à
réception de ces décisions. Ces dernières font l'objet d'un recours auprès du
Tribunal administratif de première instance (TAPI).
E.
Par arrêté du 25 février 2015, le conseiller d'État chargé du département a
décidé d'inscrire à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés le
bâtiment n ^o 231 et la parcelle n ^o 4706.
Le 27 mars 2015, A.________ SA a interjeté recours contre cette décision auprès
de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton
de Genève (ci-après également: la chambre administrative ou la Cour de
justice).
Dans le cadre de l'instruction, le juge délégué a effectué un transport sur
place le 12 novembre 2015, en présence notamment de représentants de la société
propriétaire, de la juriste ainsi que de la directrice de l'OPS, de l'adjointe
scientifique au SMS chargée de ce dossier, de C.________, historienne des
monuments auprès de la CMNS et de B.________, historienne de l'art et auteur de
l'étude patrimoniale réalisée sur mandat du SMS.
Par arrêt du 20 décembre 2016, la Cour de justice a rejeté le recours. Elle a
en substance considéré que la villa Wartmann constituait un objet digne de
protection au sens de l'art. 4 de la loi cantonale sur la protection des
monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS; RS/GE L 4 05); elle
a de même jugé que son inscription à l'inventaire ne représentait pas une
restriction disproportionnée à la garantie de la propriété.
F.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société
A.________ SA demande principalement au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt
attaqué ainsi que l'arrêté départemental du 25 février 2015; subsidiairement,
elle conclut au renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.
La chambre administrative renonce à formuler des observations et persiste dans
les considérants et le dispositif de son arrêt. Le DALE conclut au rejet du
recours. A l'issue d'un échange d'écritures ultérieur, les parties ont confirmé
leurs conclusions respectives.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision rendue dans le domaine du droit public de
l'aménagement du territoire et des constructions, le recours est en principe
recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss
LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. En tant
que propriétaire de l'immeuble concerné par la mesure de protection litigieuse,
la société recourante est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué et peut
ainsi se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à son
annulation ou à sa modification. Elle a dès lors qualité pour agir au sens de
l'art. 89 al. 1 LTF.
Dans la mesure où la recourante s'en prend également à l'arrêté départemental
du 25 février 2015, ses conclusions sont irrecevables en raison de l'effet
dévolutif complet des actes déposés auprès de la dernière instance cantonale
(art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la procédure
administrative [LPA/GE; RS/GE E 5 10]; ATF 136 II 101 consid. 1.2 p. 104). Pour
le surplus, les conditions de recevabilité sont en revanche remplies si bien
qu'il convient d'entrer en matière.
2.
Se plaignant d'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement
des faits, la recourante demande au Tribunal fédéral de compléter les
constatations cantonales en application de l'art. 105 al. 2 LTF.
2.1. Conformément à l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral statue en
principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente. L'art. 105
al. 2 LTF lui permet cependant de rectifier ou compléter d'office les
constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon
manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et
pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de
la cause (art. 97 al. 1 LTF). L'art. 105 al. 2 LTF vise en particulier la
violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (art. 97 al. 1
LTF; ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234 et les arrêts cités; 134 V 53 consid.
4.3 p. 62). S'agissant d'un grief constitutionnel, la partie recourante est
dans ce cadre soumise aux exigences de motivation accrues de l'art. 106 al. 2
LTF.
2.2. La recourante soutient que l'instance précédente aurait arbitrairement
omis de faire état des nombreuses interventions que la villa Wartmann aurait
subies au fil du temps; elle demande ainsi au Tribunal fédéral de compléter
l'état de fait en constatant l'existence de transformations au niveau des
combles, la création de lucarnes, de même que la modification de la typologie
du rez-de-chaussée et du premier étage ou encore l'agrandissement de la
cuisine. A suivre la recourante, ces différentes modifications interdisaient à
la Cour de justice de retenir que le bâtiment en cause se trouvait dans un état
de conservation exceptionnel, proche de celui de son état d'origine
Comme le relève à juste titre le DALE, les transformations dont se prévaut la
recourante figurent de manière détaillée dans le rapport établi en décembre
2012 par l'historienne de l'art, B.________ (rapport B.________, p. 15 ss);
cette dernière a cependant qualifié ces interventions d'"insignifiantes en
regard de ce qui a été conservé et de l'état, irréprochable, de conservation de
la maison". La teneur de ce rapport, versé au dossier, et duquel l'arrêt
attaqué livre un résumé, était connue de l'instance précédente; celle-ci a
d'ailleurs pu constater ces modifications et l'état de conservation de la villa
à l'occasion du transport sur place (cf. arrêt attaqué, consid. 7c p. 19). Dans
ces circonstances, on ne saurait reprocher à la Cour de justice de n'avoir pas
reproduit mot pour mot les termes du rapport dans son arrêt et y voir une
constatation incomplète des faits (cf. arrêt 1C_32/2012 du 7 septembre 2012
consid. 2.2).
2.3. La recourante reproche encore à la chambre administrative d'avoir, à
plusieurs reprises, indiqué que la villa Wartmann était emblématique des
maisons cubes de la première moitié du XIX ^e siècle, alors qu'elle a pourtant
été construite en 1862. A la comprendre, l'édification de cette bâtisse au
cours de la deuxième moitié du siècle serait propre à lui nier tout intérêt
patrimonial. Elle perd cependant de vue que les maisons cubes représentent,
selon le rapport B.________ - non contesté sur ce point - l'expression d'un
style architectural développé non seulement au cours de la première moitié du
XIX ^e, mais sur l'ensemble de ce siècle (cf. rapport B.________, p. 20).
L'imprécision relevée par la recourante est ainsi sans conséquence sur le sort
de la cause.
2.4. En définitive, les griefs portant sur l'établissement des faits,
entièrement mal fondés, doivent être écartés. Le Tribunal fédéral reste par
conséquent lié aux constatations cantonales (art. 105 al. 1 LTF).
3.
Invoquant l'art. 29 al. 2 Cst., la recourante fait grief à l'instance
précédente d'avoir refusé d'entendre, en qualité de témoin, D.________. Ancien
directeur de l'Office du patrimoine et des sites et ancien conservateur
cantonal, le prénommé est également l'auteur d'un rapport relatif à la valeur
patrimoniale de la villa Wartmann du 18 janvier 2016, établi sur mandat de la
recourante.
3.1. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu
comprend en particulier le droit pour le justiciable de participer à
l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à
leur propos. Cette garantie constitutionnelle n'empêche pas l'autorité de
mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la
certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285
consid. 6.3.1 p. 299 et les références citées).
3.2. En l'espèce, la Cour de justice a estimé que l'audition de D.________
n'était pas nécessaire, son rapport - versé en cause - apparaissant complet et
la recourante n'ayant pas motivé sa requête. L'instance précédente a par
ailleurs souligné que l'analyse du prénommé portait essentiellement sur la
question de la proportionnalité de la mesure, en particulier s'agissant des
coûts d'une remise en état de la bâtisse qu'implique une mise sous protection;
sous cet angle, l'instance précédente a considéré que les conclusions de cet
expert n'entraient pas en contradiction avec les constatations du rapport
B.________ et de l'avis quant à l'intérêt patrimonial de la bâtisse.
Cette appréciation n'est pas réellement remise en cause par la recourante;
cette dernière se contente en effet d'affirmer qu'il serait arbitraire de
n'avoir auditionné que les expertes prénommées, favorables à la préservation de
la villa, à l'exclusion de D.________, auteur du seul rapport discordant, ce
qui s'avère toutefois insuffisant au regard des exigences de motivation de l'
art. 106 al. 2 LTF. La recourante n'explique en particulier pas sur quels
éléments l'audition du témoin D.________ aurait été susceptible de compléter
son rapport écrit ou encore de contredire les conclusions des historiennes
B.________ et. Dans ces circonstances et dans la mesure où ces derniers avis
émanent de surcroît formellement de l'organe cantonal compétent en matière de
préservation des monuments et des sites, rattaché au DALE (cf. art. 46 ss
LPMNS, en particulier art. 47 al. 1 LPMNS; arrêt 1C_582/2012 du 9 juillet 2013
consid. 5.2; au sujet de l'appréciation des avis émanant des autorités
cantonales spécialisées, cf. THIERRY TANQUEREL, Manuel de droit administratif,
2011, n. 508 p. 168 et les arrêts cités), l'instance précédente pouvait, sans
arbitraire et sans violer le droit d'être entendue de la recourante, renoncer à
l'audition du témoin D.________.
Entièrement mal fondé et à la limite de la recevabilité, ce grief doit être
écarté.
4.
Toujours sous l'angle du droit d'être entendu, la recourante se plaint d'un
défaut de motivation de l'arrêt cantonal. Elle estime que cette décision serait
insuffisamment étayée s'agissant de la question de l'intérêt public à la
création de nouveaux logements en période de pénurie.
4.1. Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. implique,
notamment, pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision. Selon la
jurisprudence, il suffit que la décision mentionne, au moins brièvement, les
motifs sur lesquels elle se fonde, de manière à ce que l'intéressé puisse se
rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause.
Il n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de
preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à
l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 139 IV 179 consid.
2.2 p. 183).
4.2. Devant la Cour de justice, la recourante a soutenu qu'en période de
pénurie de logements - dont souffre notoirement le canton de Genève - l'intérêt
public à la construction d'habitations devait l'emporter. S'écartant de ce
point de vue, la Cour de justice a fait prévaloir l'intérêt public à la
protection de la villa Wartmann. L'instance précédente s'est à cet égard
référée à la pesée des intérêts opérée par le département; elle a par ailleurs
jugé que si l'on devait suivre la recourante, l'ensemble des bâtiments protégés
du canton de Genève devrait être démoli afin de pouvoir répondre à la pression
constante des demandes de logements dans le canton.
Quoi qu'en dise la recourante, cela constitue une motivation suffisante;
l'arrêt attaqué se réfère en effet non seulement à une décision connue de la
recourante, mais tient en outre expressément compte de l'intérêt public à la
création de nouveaux logements, sur lequel elle a toutefois fait prévaloir
l'intérêt à la préservation d'un patrimoine historique. La recourante pouvait
ainsi en toute connaissance de cause contester cette appréciation, ce qu'elle
ne manque au demeurant pas de faire céans. Les arguments qu'elle développe en
relation avec le présent grief relèvent d'ailleurs en réalité du fond du
litige; à ce titre, ils seront examinés ultérieurement, conjointement avec les
critiques expressément dirigées contre la pesée des intérêts opérée par
l'instance précédente (consid. 7 ci-dessous). Le grief doit dès lors être
écarté.
5.
Se prévalant d'une violation de la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26
Cst. ainsi que de la LPMNS, la recourante avance que l'inscription de la villa
Wartmann ne reposerait sur aucun intérêt public (consid. 6); elle serait de
surcroît contraire au principe de la proportionnalité (consid. 7).
5.1. Il est indéniable que l'inscription de la villa Wartmann à l'inventaire
des immeubles dignes d'êtres protégés porte une atteinte importante au droit de
la propriété de la recourante (art. 26 Cst.) en tant qu'elle a pour effet d'en
interdire la démolition et d'obliger la propriétaire à préserver et à
entretenir les éléments dignes de protection (cf. art. 9 al. 1 LPMNS). Pour
être admissible, une telle mesure doit reposer sur une base légale, être
justifiée par un intérêt public et être proportionnée au but visé (cf. art. 36
al. 1 à 3 Cst.).
5.2. La recourante ne conteste pas que la mesure de protection litigieuse
repose sur la LPMNS, dont l'art. 4 dispose que, sont protégés les monuments de
l'histoire, de l'art ou de l'architecture et les antiquités immobilières situés
ou découverts dans le canton, qui présentent un intérêt archéologique,
historique, artistique, scientifique ou éducatif, ainsi que les terrains
contenant ces objets ou leurs abords (let. a) et les immeubles et les sites
dignes d'intérêt, ainsi que les beautés naturelles (let. b). L'art. 7 al. 1
LPMNS prévoit qu'il est dressé un inventaire de tous les immeubles dignes
d'être protégés au sens de l'art. 4 LPMNS. Lorsqu'une procédure de mise à
l'inventaire est ouverte, la commune du lieu de situation est consultée (art. 8
al. 1 LPMNS et 17 al. 3 du règlement d'exécution de la loi sur la protection
des monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 [RPMNS - L 4
05.01]). La CMNS formule ou examine les propositions d'inscription ou de
radiation d'immeubles à l'inventaire (art. 5 al. 2 let. b RPMNS).
5.3. Dans un tel contexte, il convient de rappeler que le Tribunal fédéral ne
vérifie pas d'office le respect du droit cantonal et des droits
constitutionnels (art. 106 al. 2 LTF), de sorte qu'il appartient à la partie
recourante de soulever le grief de leur violation et de motiver celui-ci d'une
manière suffisante (ATF 140 II 141 consid. 1.1 p. 145). Dans le cadre de la
juridiction constitutionnelle, le Tribunal fédéral examine en principe
librement si les mesures d'aménagement du territoire répondent à un intérêt
public et respectent le principe de la proportionnalité; il s'impose toutefois
une certaine retenue lorsqu'il s'agit de trancher de pures questions
d'appréciation ou de tenir compte de circonstances locales (ATF 142 I 162
consid. 3.2.2 p. 165; 132 II 408 consid. 4.3 p. 416), dont les autorités
cantonales ont une meilleure connaissance que lui, notamment en matière de
protection des monuments ou des sites (ATF 132 II 408 consid. 4.3 p. 416 et les
arrêts cités; arrêt 1C_52/2016 du 7 septembre 2016 consid. 2).
6.
D'après la jurisprudence, les restrictions de la propriété ordonnées pour
protéger les monuments et les sites naturels ou bâtis sont en principe
d'intérêt public (ATF 126 I 219 consid. 2c p. 221; 119 Ia 305 consid. 4b p. 309
et les arrêts cités). Il appartient de façon prioritaire aux autorités des
cantons de définir les objets méritant protection (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c
p. 222; 120 Ia 270 consid. 3b p. 275; 119 Ia 88 consid. 5c/bb p. 96; 118 Ia 394
consid. 2b p. 397; cf. aussi ATF 129 I 337 consid. 4.1 p. 344). Tout objet ne
méritant pas une protection, il faut procéder à un examen global, objectif et
basé sur des critères scientifiques, qui prenne en compte le contexte culturel,
historique, artistique et urbanistique du bâtiment concerné. Les constructions
qui sont les témoins et l'expression d'une situation historique, sociale,
économique et technique particulière, doivent être conservés. De plus, la
mesure ne doit pas être destinée à satisfaire uniquement un cercle restreint de
spécialistes; elle doit au contraire apparaître légitime aux yeux du public ou
d'une grande partie de la population, pour avoir en quelque sorte une valeur
générale (arrêt 1P.79/2005 du 3 septembre 2005 consid 4.2, in ZBl 2007 p. 83;
ATF 120 Ia 270 consid. 4a p. 275; 118 Ia 384 consid. 5a p. 389).
6.1. En l'occurrence, la Cour de justice a validé l'arrêté de classement et
reconnu que la villa Wartmann était digne de faire l'objet d'une mesure de
protection. L'instance précédente a confirmé l'intérêt patrimonial des oeuvres
de Reverdin et des maisons cubes du XIX ^e siècle, se fondant à cet égard sur
le rapport B.________. Son auteur a relevé que plusieurs réalisations de
Reverdin bénéficiaient de mesures de protection, dont la villa Joly, protégée
par le biais d'un plan de quartier; plusieurs autres bâtisses de même forme
étaient en outre également inscrites à l'inventaire. Les maisons cubes ayant
souvent été démolies ou transformées au fil des ans, le maintien de la villa
Wartmann se justifiait d'autant plus que celle-ci offrait la particularité
d'être restée proche des plans d'origine et d'être en bon état. Ce point de vue
a en outre été confirmé par C.________, historienne des monuments et membre de
la CMNS; celle-ci a en particulier souligné l'état de conservation exceptionnel
du bâtiment, tant au niveau de l'enveloppe que de son aménagement intérieur.
Selon elle, la maison peut être considérée comme un exemple d'une rare qualité
dans les constructions cubiques du XIX ^e siècle. Elle a également indiqué
qu'il s'agissait d'une des deux dernières constructions de ce type édifiées par
Reverdin.
6.2. Contestant ces avis, la recourante soutient que la valeur de témoignage et
la rareté de la villa Wartmann devraient être niées. On ne peut toutefois la
suivre dans cette voie, en particulier lorsqu'elle déduit des propos du SMS
(cf. préavis SMS d'août 2012), précisant que Reverdin a réalisé une quinzaine
de bâtisses, que la villa en cause n'aurait pas, au fil du temps, acquis une
certaine rareté. En effet, comme l'a relevé l'historienne des monuments, la
villa Wartmann est l'une des deux dernières constructions de type cube édifiées
par Reverdin. Le rapport B.________ ne dit pas autre chose: s'il mentionne
certes dix réalisations de Reverdin, il précise cependant que quatre ont été
démolies et une agrandie et modifiée; ce rapport indique encore que seuls
subsistent deux maisons de type cube non démolies et sans ajout extérieur, à
savoir la villa Joly et la villa Wartmann. C'est également en vain que la
recourante prétend que l'architecte Reverdin serait inconnu du grand public;
outre qu'il ne s'agit que d'une simple allégation, force est de reconnaître,
avec le DALE, que l'importance, tant de la maison Wartmann, que de l'architecte
qui l'a conçue, a été mise en évidence dans un ouvrage intitulé "Bâtir la
campagne, Genève 1800-1860", paru en 1989, ce que l'historienne a d'ailleurs
également mis en évidence (cf. avis du 2 janvier 2013).
6.3. Que la villa Wartmann n'ait pas été identifiée par les autorités de
planification, respectivement par le législateur, lors de l'approbation du plan
directeur de la Commune de Versoix le 28 février 2007 et de l'adoption de la
loi sur la protection générale des rives de la Versoix du 5 décembre 2003
(LPRVers; RS/GE L 4 19) ne permet pas de déduire - comme le fait la recourante
aux termes de ses observations du 1 ^er mai 2017 - que la villa n'apparaîtrait
digne d'intérêt qu'aux yeux de spécialistes, ces autorités étant composées de
"non-spécialistes", et ne présenterait aucun intérêt historique. Outre que
cette argumentation relève de la conjecture, la recourante méconnaît qu'en
matière de préservation du patrimoine, la protection d'un élément digne
d'intérêt ne passe pas nécessairement par une mesure de planification; cette
protection peut également être assurée par une mesure indépendante telle qu'une
inscription dans un inventaire (art. 17 al. 2 de la loi sur l'aménagement du
territoire du 22 juin 1979 [LAT; RS 700]; ATF 135 I 176 consid. 3.1 p. 179 et
les références), intervenant, le cas échéant, dans un deuxième temps. On peine
ainsi à comprendre en quoi le fait que la villa Wartmann ait été inscrite à
l'inventaire cantonal, en application de l'art. 7 al. 1 LPMNS - disposition
dont la recourante ne prétend au demeurant pas qu'elle aurait été appliquée
arbitrairement -, postérieurement à l'adoption de la planification du secteur
commanderait de lui nier tout intérêt patrimonial.
6.4. C'est par ailleurs de manière purement appellatoire que la recourante
prétend que la villa Wartmann ne serait pas dans un état de conservation
justifiant sa mise sous protection. Elle n'explique en particulier pas en quoi
il serait critiquable d'avoir qualifié d'insignifiantes les modifications
subies par la villa au cours du temps et dûment décrites dans le rapport
B.________. La recourante se borne en effet à décrire ces modifications,
qualifiant péremptoirement celles-ci d'importantes sans toutefois prendre le
soin, contrairement à l'historienne B.________, suivie par la Cour de justice,
d'analyser ces modifications, non pour elles-mêmes, mais au travers du prisme
de l'état de conservation et d'entretien du bâtiment pris dans sa globalité. Le
grief de la recourante s'avère sous cet angle d'autant moins fondé que
l'appréciation de la cour procède d'une instruction complète, comprenant non
seulement l'analyse des différents préavis versés au dossier, mais également
des constatations opérées à l'occasion du transport sur place. Au cours de
cette inspection locale, l'instance précédente a pu constater l'existence de
ces transformations; elle a également pu se convaincre du bien-fondé des
conclusions du rapport B.________ à leur propos. Dans ces circonstances, il
n'apparaît pas discutable de retenir que la substance historique du bâtiment
est conservée et le Tribunal fédéral n'a pas de motif de s'écarter de
l'appréciation des autorités locales sur ce point (ATF 135 I 176 consid. 6.1 p.
181; 132 II 408 consid. 4.3 p. 416).
6.5. Le rapport privé D.________, dont la recourante reproduit de nombreux
passages dans son mémoire, n'est, quoi qu'elle en dise, pas non plus de nature
à remettre en cause la position de la Cour de justice. En effet, il faut, avec
cette dernière, reconnaître que ce rapport porte essentiellement sur la
question de la proportionnalité et de l'opportunité d'une mesure de protection
au regard des coûts de remise en état de la villa qu'une inscription à
l'inventaire implique (cf. consid. 7.2 ci-dessous). Le rapport D.________ se
révèle certes étoffé s'agissant de cette problématique (cf. rapport D.________,
p. 9 ss); la recourante perd toutefois de vue qu'il n'appartient pas à un
expert, encore moins lorsque celui-ci oeuvre sur mandat d'une partie à la
procédure, de se prononcer sur la proportionnalité d'une mesure de protection,
cette question relevant du pouvoir d'appréciation du juge. Pour le surplus, en
ce qui concerne les points relevant des connaissances d'un spécialiste, le
rapport D.________ ne se révèle guère documenté, en particulier s'agissant du
style architectural de la villa Wartmann, qu'il qualifie, sans autre référence,
de commun (cf. rapport D.________, p. 6). Dans ces conditions, rien dans ce
rapport privé - lequel ne constitue à ce titre qu'un simple allégué de partie
(cf. ATF 141 IV 369 consid. 6.2 p. 373 ss et les arrêt cités) -, n'imposait à
l'instance précédente de s'écarter du rapport B.________, quant à lui,
largement documenté sur la valeur architecturale des maisons cubes (cf. rapport
B.________, bibliographie, p. 25).
6.6. En définitive, la recourante n'apporte aucun élément qui eût imposé à la
Cour de justice de s'éloigner de l'avis du DALE quant à l'intérêt patrimonial
de la villa Wartmann; la position du département repose sur les préavis des
organes spécialisés - en particulier de la CMNS - favorables, dans leur
ensemble à une mesure de protection -, ainsi que sur les études historiques et
architecturales menées sur mandat du département. L'instance précédente n'a
ainsi pas violé le droit en confirmant l'existence d'un intérêt public
important au maintien de la villa en cause.
7.
Il reste dès lors à examiner si la mesure de protection envisagée au nom de
l'intérêt public à la préservation du patrimoine est conforme au principe de la
proportionnalité, ce que conteste la recourante.
7.1. Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit
apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent être
atteints par une mesure moins incisive; en outre, il interdit toute limitation
allant au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et
les intérêts publics ou privés compromis (ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173).
Sous ce dernier aspect, une mesure de protection des monuments est incompatible
avec la Constitution si elle produit des effets insupportables pour le
propriétaire ou ne lui assure pas un rendement acceptable. Savoir ce qu'il en
est dépend notamment de l'appréciation des conséquences financières de la
mesure critiquée; il incombe à l'autorité d'établir les faits de telle manière
qu'apparaissent clairement toutes les conséquences de la mesure, des points de
vue de l'utilisation future du bâtiment et des possibilités de rendement pour
son propriétaire (cf. ATF 126 I 219 consid. 6c in fine p. 222 et consid. 6h p.
226; arrêts 1C_52/2016 du 7 septembre 2016 consid. 3.2; 1P.842/2005 du 30
novembre 2006 consid. 2.4).
7.2. L'arrêt cantonal retient, sans que cela ne soit contesté, que, sur le plan
cantonal, la mise à l'inventaire d'un bâtiment constitue la mesure de
protection individuelle la moins contraignante prévue par la LPMNS. Celle-ci
entraîne l'obligation de maintenir les immeubles et d'en préserver les éléments
dignes d'intérêt (art. 9 al. 1 1 ^ère phrase. LPMNS). L'art. 90 al. 1 de la loi
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RS/
GE 5 05), aux termes duquel les structures porteuses, de même que les autres
éléments particulièrement dignes de protection doivent, en règle générale, être
sauvegardés en cas de rénovation ou de transformation, est applicable par
analogie aux travaux exécutés dans ces immeubles (art. 9 al. 1 2 ^ème phrase
LPMNS); restent réservés les cas d'intérêt public (art. 9 al. 1 3 ^ème phrase
LPMNS).
7.3. La recourante soutient en particulier qu'en période de pénurie de logement
- dont souffre notoirement le canton de Genève - l'intérêt public à la
construction d'habitations devait l'emporter sur l'intérêt public à la
protection d'un monument historique. A la suivre, la diminution du nombre de
logements initialement prévu de trente-deux unités, entraînée par la mesure de
protection litigieuse, devrait conduire à l'interdiction de celle-ci. La
recourante ne fournit toutefois guère d'explication à l'appui de son propos, se
limitant, pour l'essentiel, à la reproduction des dispositions
constitutionnelles cantonales (art. 178 et 179 Cst-GE [RS/GE A 2 00]) et
fédérales (art. 41 al. 1 let. e et 108 Cst.) consacrant l'intérêt public à la
création de logements. Elle perd ce faisant en particulier de vue que l'intérêt
public au logement, certes important, ne saurait en soi imposer la réalisation
du projet de la recourante sans être préalablement confronté aux différents
éléments justifiant la préservation de la villa Wartmann identifiés par l'arrêt
attaqué.
7.3.1. La Cour de justice a ainsi en premier lieu souligné - comme le reconnaît
d'ailleurs expressément la recourante - que la mesure de protection litigieuse
n'empêche pas toute autre construction sur la parcelle en question. L'arrêt
attaqué mentionne à ce sujet que l'inscription à l'inventaire n'empêchera pas
la recourante de procéder à une densification mesurée de sa parcelle; il
ressort d'ailleurs de l'arrêt attaqué que le département s'est prononcé
favorablement - sous réserve du respect des normes de protection contre le
bruit - sur la construction d'un bâtiment en bordure de la route de Saint-Loup,
au nord-est de la villa protégée, pour autant que cela ne porte pas atteinte
aux qualités patrimoniales de cette dernière. Il est ainsi erroné d'affirmer,
comme le fait appellatoirement la recourante, que le maintien de la villa
serait inconciliable avec la réalisation d'un projet de logements. La
recourante ne peut dès lors pas non plus être suivie lorsqu'elle affirme - sans
toutefois documenter son propos - que la protection de la villa Wartmann
heurterait les exigences du plan directeur cantonal en matière de création de
nouveaux logements d'ici 2030.
7.3.2. L'instance précédente a par ailleurs également pris soin d'opposer la
mesure litigieuse aux intérêts économiques de la recourante. Sur la base du
rapport établi le 12 octobre 2015 par François Hiltbrand, architecte HES et
expert immobilier EPFL, versé en cause par la recourante, la Cour de justice a
retenu que les coûts de rénovation pouvaient être estimés à 670'000 francs,
dont le 35% représentait une plus-value pour le bâtiment. La Cour de justice a
considéré qu'un sacrifice financier inférieur à 10% du prix d'achat de la
propriété ne rendait pas insupportable l'atteinte portée par la mesure
litigieuse à la garantie de la propriété. La recourante ne fournit pour sa part
pas d'élément commandant de s'écarter de ce point de vue (art. 106 al. 2 LTF);
tout au plus se prévaut-elle des considérations du rapport D.________ - qu'elle
ne reproduit cependant qu'à l'appui d'un grief distinct de celui de la
proportionnalité (cf. consid. 6.4) - sans prétendre ni préciser en quoi
celles-ci commanderaient de remettre en cause la pondération opérée par la Cour
de justice. La recourante n'allègue par ailleurs pas non plus que les coûts de
rénovation ou encore la réduction du nombre de logements de son projet initial
l'empêcherait d'obtenir un rendement suffisant de son investissement; quoi
qu'il en soit, la seule diminution des expectatives de rendement que pourrait
entraîner l'inscription à l'inventaire n'est en elle-même pas suffisante à
empêcher la mesure de protection litigieuse, l'intérêt privé à une utilisation
financière optimale de l'immeuble devant en principe céder le pas devant
l'intérêt public lié à la protection des monuments et sites bâtis (cf. ATF 126
I 219 consid. 2c p. 221 et les arrêts cités).
7.4. C'est en définitive au terme d'une appréciation complète des circonstances
que l'instance précédente a confirmé la mesure de protection de la villa
Wartmann. Vu l'intérêt patrimonial de cette dernière (cf. consid. 6) et la
possibilité résiduelle de la recourante de densifier sa parcelle, la Cour de
justice pouvait faire prévaloir l'intérêt au maintien de ce bâtiment. Même si
elle est de nature à diminuer la création de logements ainsi que les
expectatives de rendement de la société propriétaire, la mesure querellée, qui
répond à un intérêt public important, ne porte pas atteinte au principe de la
proportionnalité. Le grief doit partant être rejeté.
8.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure où
il est recevable aux frais de la recourante, qui succombe (art. 65 et 66 al. 1
LTF). Il n'est pas alloué de dépens (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 francs, sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Département
de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de
Genève, ainsi qu'à la Cour de justice de la République et canton de Genève,
Chambre administrative.
Lausanne, le 14 septembre 2017
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez
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