I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.667/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_667/2017
Urteil vom 18. Juni 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Luca Barmettler,
gegen
Konsortium B.________, bestehend aus:
1. C.________ AG,
2. D.________ AG,
Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Adrian Kennel,
Gemeinderat Arth,
Rathausplatz 6, Postfach 263, 6415 Arth,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186,
6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431
Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz,
Kammer III, vom 27. September 2017 (III 2017 72).
Sachverhalt:
A.
Die D.________ AG und die C.________ AG (nachstehend: Bauherrinnen) sind
Miteigentümerinnen der Grundstücke KTN 3401 und 3405 in der Gemeinde Arth
(nachstehend: Baugrundstücke). Das Baugrundstück KTN 3401 grenzt im Westen an
den Hauptast der Tafelstattstrasse, im Süden an ihren östlich abzweigenden
Nebenast und im Osten an das Baugrundstück KTN 3405. Die Baugrundstücke wurden
zum grossen Teil der Wohnzone W2 und zu einem kleinen Teil der Wohnzone W2a
zugeordnet.
A.________ (nachstehend: Nachbar) ist Eigentümer eines Grundstücks, das südlich
der Baugrundstücke liegt und von diesen durch den östlichen Nebenast der
Tafelstattstrasse getrennt wird.
B.
Am 3. November 2015 stellte das aus den Bauherrinnen bestehende Konsortium
B.________ bei der Gemeinde Arth das Gesuch, auf den Baugrundstücken die
Errichtung von vier Doppeleinfamilienhäusern mit acht Wohneinheiten und
Doppelgaragen zu bewilligen. Gegen das öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob
der Nachbar Einsprache. Mit Beschluss vom 11. April 2016 erteilte der
Gemeinderat Arth unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheids des
kantonalen Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 18. März 2016 die Bewilligung für
das Bauvorhaben der Bauherrinnen unter Auflagen. Die Einsprache des Nachbarn
wies der Gemeinderat ab, soweit er darauf eintrat. Eine gegen die
Baubewilligung eingereichte Beschwerde des Nachbarn wies der Regierungsrat des
Kantons Schwyz mit Beschluss vom 28. März 2017 ab. Diesen Beschluss focht der
Nachbar mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an, die das Verwaltungsgericht des
Kantons Schwyz mit Entscheid vom 27. September 2017 abwies.
C.
Der Nachbar (Beschwerdeführer) erhebt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten mit den Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 27.
September 2017 aufzuheben und die Baubewilligung für das Baugesuch der
Bauherrinnen auf den Baugrundstücken zu verweigern.
Die Gemeinde Arth, das ARE, der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht des
Kantons Schwyz verzichten auf eine Vernehmlassung. Die Bauherrinnen
(Beschwerdegegnerinnen) beantragen, auf die Beschwerde nicht einzutreten oder
sie eventuell abzuweisen.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den angefochtenen kantonal letztinstanzlichen Endentscheid im
Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 ff. BGG; BGE 133 II 353 E. 2 S.
356). Der Beschwerdeführer ist zur Beschwerde legitimiert, da er am
vorinstanzlichen Verfahren teilnahm, er als Nachbar eine spezifische
Beziehungsnähe und an der Abänderung des angefochtenen Entscheids ein
schützenswertes Interesse hat (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend
gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundes- oder Völkerrecht (
Art. 95 lit. a und b BGG). Zulässig ist auch die Rüge der Verletzung von
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie von kantonalen Bestimmungen über
die politische Stimmberechtigung der Bürger und über Volkswahlen- und
Abstimmungen (Art. 95 lit. c und d BGG). Abgesehen davon überprüft das
Bundesgericht die Anwendung des kantonalen Rechts nicht als solche. Jedoch kann
gerügt werden, diese Anwendung widerspreche dem Bundesrecht, namentlich dem
Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen).
Nach der Praxis des Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot,
wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine
Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt (BGE 141 I 70 E.
2.2 S. 72 mit Hinweisen).
1.3. Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an
(Art. 106 Abs. 1 BGG). Gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG prüft es die Verletzung von
Grundrechten jedoch nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist. In der Beschwerde ist daher klar und
detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen,
inwiefern Grundrechte verletzt worden sein sollen (BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372
mit Hinweisen). Dieses Begründungserfordernis gilt nach der Rechtsprechung
nicht nur für Grundrechte (vgl. Art. 7-34 BV), sondern für alle
verfassungsmässigen Rechte (BGE 133 III 638 E. 2 S. 640; 135 III 232 E. 1.2 S.
234; je mit Hinweisen).
2.
2.1. Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück
erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn unter
anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19
Abs. 1 RPG). Diese Zufahrt setzt namentlich voraus, dass die Zugänglichkeit
sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste gewährleistet ist (vgl. BGE 121 I 65 E. 3a S. 68 mit Hinweisen). Der
Begriff der Erschliessung wird für den Wohnungsbau in Art. 4 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) präzisiert, der
zwischen der Grob- und Feinerschliessung unterscheidet. Die Feinerschliessung
umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der
Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zugänglichen
Quartierstrassen (Art. 4 Abs. 2 WEG). Bei der Festlegung der Anforderungen,
denen eine Erschliessungsstrasse zu genügen hat, beziehen sich die Behörden oft
auch auf die vom Schweizerischen Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute
herausgegebenen Schweizer Normen (SN), die jedoch keine Rechtsnormen sind und
denen daher nur Richtlinienfunktion zukommen kann (Urteil 1C_178/2014 vom 2.
Mai 2016 E. 3.4 mit Hinweisen). Die rechtlichen Anforderungen an die
Erschliessung ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der
kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis. Das entsprechende kantonale Recht
kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen
an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen (Urteil 1C_489/
2017 vom 22. Mai 2018 E. 3.2 mit Hinweisen). Bei der Beurteilung, ob eine
Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend erschliesst, steht den kantonalen und
kommunalen Behörden ein erhebliches Ermessen zu (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68;
Urteil 1C_376/2010 vom 1. Februar 2011 E. 4.3; je mit Hinweisen).
In einem Urteil betreffend die Errichtung eines Einkaufszentrums kam das
Bundesgericht zusammenfassend zum Schluss, aus einer möglichen ungenügenden
Erschliessung künftiger Bauprojekte in noch unüberbauten Gebieten einer
Industriezone könne nicht auf eine ungenügende Erschliessung des zu
beurteilenden Bauprojekts geschlossen werden, das im Beurteilungszeitpunkt
hinreichend erschlossen sei (Urteil 1C_178/ 2014 vom 2. Mai 2016 E. 4.4 und
4.5).
2.2. Die Vorinstanz ging davon aus, diese Erwägung des Bundesgerichts sei nicht
nur für Industrie-, sondern auch für Wohnzonen massgebend. Im vorliegenden Fall
könne daher aus einer möglichen ungenügenden Erschliessung künftiger
Bauprojekte in Wohnzonen nicht auf die ungenügende Erschliessung des strittigen
Bauprojekts geschlossen werden, das im Beurteilungszeitpunkt hinreichend
erschlossen sei.
2.3. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe Art. 19 Abs. 1 RPG in
Verbindung mit Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG verletzt, wenn sie bei der Beurteilung
der strassenmässigen Erschliessung nur die bereits bestehenden Bauten und die
genehmigten Bauprojekte und nicht alle eingezonten, aber noch nicht überbauten
Grundstücke im Gebiet Tafelstatt berücksichtigt habe. Die Vorinstanz verkenne,
dass die Zufahrt in der Lage sein müsse, sämtlichen Verkehr aus der durch sie
erschlossenen Bauzone aufzunehmen, wobei die zu erwartende Entwicklung des
gesamten Gebiets zu berücksichtigen sei. Die Planung der Erschliessung dürfe
sich nicht auf die Bedürfnisse der Gegenwart beschränken, sondern sei auf den
gesamten zukünftigen Verkehr auszurichten, um zu verhindern, dass die
Erschliessung nur stückweise ermöglicht werde. Das von der Vorinstanz
angerufene Urteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016 sei nicht einschlägig, weil es
sich nur zur Erschliessung einer Industriezone geäussert habe, die sich
bezüglich der Zwecksetzung erheblich von den vorliegenden Wohnzonen
unterscheide, die ruhige und gesunde Wohnverhältnisse schaffen sollen.
2.4. Zutreffend ist, dass das Urteil 1C_178/ 2014 vom 2. Mai 2016 die
Erschliessung einer Industriezone betraf, die hinsichtlich ihrer Zwecksetzung
nicht mit Wohnzonen gleichgesetzt werden kann. Dies ändert jedoch nichts daran,
dass die von Art. 19 RPG verlangte hinreichende Zufahrt für die betreffende
Nutzung des Baulands in allen Zonen die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer
der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste zu gewährleisten hat
(vgl. E. 2.1 hievor). Zwar ging das Bundesgericht davon aus, bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung müssten
grundsätzlich auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den
erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden. Es räumte den kantonalen
und kommunalen Behörden bei der Beurteilung dieser Frage jedoch ein erhebliches
Ermessen ein (BGE 121 I 65 E. 3a S. 68; Urteil 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018 E.
3.5 mit Hinweis). Im Rahmen dieses Ermessens dürfen die Baubehörden die
hinreichende strassenmässige Erschliessung eines Bauprojekts
bundesrechtskonform gestützt auf die konkrete und vorhersehbare Entwicklung in
absehbarer Zeit beurteilen, ohne einen hypothetischen Erschliessungsbedarf
weiterer Parzellen zu berücksichtigen (vgl. Urteile 1C_257/2011 vom 3. Oktober
2011 E. 5.2 und 5.3; 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018 E. 3.6). Das damit erlaubte
Abstellen auf den aktuellen Bedarf und die konkret vorhersehbare Entwicklung
steht entgegen der Meinung des Beschwerdeführers mit der vom Bundesrecht
verlangten Planung der Erschliessung von Bauland nicht im Widerspruch. So sieht
Art. 5 Abs. 1 WEG vor, dass die Grob- und Feinerschliessung der für den
Wohnungsbau bestimmten Bauzonen entsprechend dem Bedarf in angemessenen Etappen
innerhalb von 10 bis 15 Jahren durchzuführen ist. Auch Art. 19 Abs. 2 PRG lässt
zu, dass das Gemeinwesen die Erschliessung bei Bedarf etappiert. Die
Zulässigkeit der Etappierung der Erschliessung der Bauzonen erlaubt dem
Gemeinwesen jedoch nicht, sich seiner langfristigen Verpflichtung zur
gänzlichen Erschliessung dieser Zonen dadurch zu entziehen, dass es Bauvorhaben
bereits vor Ausschöpfung der zu ihrer Erschliessung erforderlichen
Strassenkapazitäten unter Verweis auf eine ungenügende künftige Erschliessung
noch unüberbauten Baulands verweigert (vgl. Urteil 1C_178/2014 vom 2. Mai 2016
E. 4.4).
2.5. Dass im von der Tafelstattstrasse erschlossenen Baugebiet weitere
Bauprojekte konkret in Planung wären, behauptet der Beschwerdeführer nicht. Die
Vorinstanz verletzte daher Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG nicht,
wenn sie bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung der strittigen
Bauvorhaben von der heutigen Überbauung ausging und sie mögliche hypothetische
Bewilligungen weiterer Bauprojekte, die über die gleiche Strasse erschlossen
werden müssen, ausser Betracht liess.
3.
Auf die Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang
§ 37 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987
(PBG) willkürlich angewandt, ist mangels einer hinreichend substanziierten
Begründung nicht einzutreten (vgl. E. 1.3 hievor).
4.
Gemäss dem Strassenreglement der Gemeinde Arth vom 4. Januar 1983 (StrR) sind
Erschliessungsstrassen mit mehr als 50 anliegenden Motorfahrzeugabstellplätzen
mit einer Fahrbahnbreite von 5 m und einem Trottoir von 2 m zu erstellen (Art.
23 Abs. 1 StrR). Zufahrtsstrassen mit weniger als 50 anliegenden
Motorfahrzeugabstellplätzen sind mit einer Fahrbahnbreite von 4 m und einem
Trottoir von 1,50 m zu erstellen (Art. 24 Abs. 1 StrR). Bestehende Strassen und
Wege, die dem Reglement nicht entsprechen, sind weiterhin zulässig, solange sie
den Bedürfnissen genügen (Art. 2 Abs. 2 StrR).
Die Vorinstanz führte zusammengefasst aus, der nordwärts führende Teil
(Hauptast) der Tafelstattstrasse sei 5 m breit und weise ein 1,5 m breites
Trottoir auf, weshalb er die Anforderungen an Erschliessungsstrassen mit mehr
als 50 anliegenden Motorfahrzeugabstellplätzen gemäss Art. 23 Abs. 1 StrR
bezüglich der Trottoirbreite um 0,5 m unterschreite. Dennoch könne
offenbleiben, ob dieser Strassenteil mehr als 50 Motorfahrzeugabstellflächen zu
erschliessen und somit Art. 23 Abs. 1 StR zu erfüllen habe, weil gemäss Art. 2
Abs. 2 StrR insoweit eine Abweichung vom Reglement zugelassen werden könne,
wenn die bestehende Strasse den Bedürfnissen genüge. Dies treffe vorliegend zu,
weil der Hauptast der Tafelstattstrasse die Voraussetzungen nach Art. 23 Abs. 1
StR nur knapp nicht erfülle undhöchstens von mehr als 54
Motorfahrzeugabstellplätzen auszugehen sei, wenn die acht geplanten
Besucherparkplätze mitberücksichtigt würden, womit die Grenze der 50
Abstellflächen knapp überschritten würde. Weiter sei die Tafelstattstrasse eine
Quartier- bzw. eine Sackstrasse, die nur der Erschliessung der in diesem
Quartier gelegenen Grundstücke diene, weshalb ein auf das begrenzte
Einzugsgebiet beschränktes Verkehrsaufkommen bestehe und es deswegen zulässig
sei, im Vergleich zu einer Durchgangsstrasse weniger hohe Anforderungen an den
Ausbau der Strasse zu stellen.
Der Beschwerdeführer wendet im Wesentlichen ein, da für das ganze Quartier
Tafelstatt bei Berücksichtigung der noch unüberbauten 12 Grundstücke insgesamt
80 Parkplätze zu erwarten seien, entspreche die Tafelstattstrasse den
Bedürfnissen im Sinne von Art. 2. Abs. 2 StrR offensichtlich nicht. Daran
ändere nichts, dass die Tafelstattstrasse nur eine Quartier- bzw. Sackstrasse
mit limitiertem Verkehrsaufkommen sei, zumal sie die Voraussetzungen von Art.
23 Abs. 1 StrR klar und nicht bloss knapp nicht erfülle. Die Vorinstanz habe
daher diese Regelung in willkürlicher Weise verletzt.
Mit diesen Ausführungen lässt der Beschwerdeführer ausser Acht, dass die
Vorinstanz bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung die bloss
hypothetische Errichtung weiterer Bauten auf noch unüberbauten Grundstücken
nicht zu berücksichtigen hatte (vgl. E. 2 hievor). Ohne diese künftigen
Überbauungen geht der Beschwerdeführer gemäss seiner Sachverhaltsdarstellung
vor Bundesgericht davon aus, die Tafelstattstrasse habe insgesamt 56
Abstellplätze zu erschliessen. Die damit geltend gemachte relativ geringe
Überschreitung der Grenze von 50 Abstellplätzen betrifft jedoch nur
Besucherparkplätze, die gemäss der unangefochtenen Annahme der Vorinstanz
üblicherweise weniger häufig frequentiert werden als die Parkplätze der
Hausbewohner. Zudem erfüllt der Hauptast der Tafelstattstrassemit einer
Fahrbahnbreite von 5 m die Anforderungen an Art. 23 Abs. 1 StrR einzig insoweit
nicht, als das Trottoir eine Breite von 1,5 m und nicht von 2 m aufweist.
Weshalb das bestehende Trottoir seine Funktion unter den gegebenen Umständen
nicht erfüllen könne, legt der Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht
ersichtlich. So sieht zum Beispiel die Gemeinde Freienbach im Kanton Schwyz für
die wesentlich höhere Zahl von 300 Motorfahrzeugabstellplätzen eine
Fahrbahnbreite von 4,5 m zuzüglich eines Trottoirs von 1,8 m vor, was einer
Gesamtbreite von 6,3 m entspricht (vgl. Urteil 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018 E.
3.3). Der Hauptast der Tafelstattstrasse überschreitet diese Gesamtbreite um 20
cm. Unter diesen Umständen durfte die Vorinstanz willkürfrei annehmen, diese
Strasse genüge im Sinne von Art. 2 Abs. 2 StrR den Bedürfnissen zur
Erschliessung von insgesamt 54 Abstellplätzen. Ob die Vorinstanz dabei von zwei
Abstellplätzen mehr hätte ausgehen müssen, ist unerheblich, weshalb auf die
entsprechende Sachverhaltsrüge des Beschwerdeführers nicht einzutreten ist.
5.
Die Vorinstanz führte aus, der östliche Ast der Tafelstattstrasse erschliesse
weniger als 50 Abstellflächen, weshalb er nur Art. 24 Abs. 1 StrR einhalten
müsse.
Inwiefern diese Anwendung kommunalen Rechts willkürlich sein soll, legt der
Beschwerdeführer nicht dar und ist auch nicht ersichtlich, zumal er für den
östlichen Ast der Tafelstattstrasse von 38 zu erschliessenden Abstellplätzen
ausgeht, wenn von der Berücksichtigung weiterer künftiger Abstellplätze
abgesehen wird.
6.
6.1. Nach der Definition in Art. 11 StrR sind Hauszufahrten Wege zu einzelnen
Grundstücken. Gemäss Art. 21 Abs. 4 lit. a des Baureglements der Gemeinde Arth
(BauR) zählt die für eine hinreichende Erschliessung notwendige Fahrbahnfläche,
ohne Hauszufahrten, nicht zur anrechenbaren Landfläche.
6.2. Die Vorinstanz erwog, die Baubehörde habe unter Berücksichtigung der
Gemeindeautonomie bei der Auslegung des Gemeinderechts davon ausgehen dürfen,
die Zufahrtsstrasse zwischen dem Baugrundstück KTN 3405 und dem östlich
angrenzenden Grundstück KTN 3409, die diesen Grundstücken und den nördlichen
Grundstücken KTN 3404 und 3408 als private Zufahrt diene, sei eine Hauszufahrt
im Sinne von Art. 21 Abs. 4 lit. a BauR, da sie nicht dem öffentlichen Verkehr
diene, sondern als rein private Zufahrt nur von einigen wenigen ganz bestimmten
Berechtigten benutzt werden dürfe. Aus der Definition der Hauszufahrten in Art.
11 StrR ergebe sich nicht ohne weiteres, ob jeweils nur der Weg zu einem
einzigen Grundstück gemeint sei oder ob eine Hauszufahrt auch mehrere
Liegenschaften erschliessen könne, zumal in der Definition mehrere Grundstücke
erwähnt würden.
6.3. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe Art. 21 Abs. 4 lit. a BauR
willkürlich angewendet. Das fragliche Strassenstück erschliesse als
Stichstrasse drei Grundstücke mit je separaten eigentlichen Hauszufahrten. Es
könne daher keine Hauszufahrt sein, weil Art. 11 StrR die Hauszufahrt als Weg
zum einzelnen Grundstück definiere. Das fragliche Strassenstück sei damit Teil
der Feinerschliessung im Sinne von Art. 4 WEG und bilde eine Erschliessungs-
und Zufahrtsstrasse, deren Verkehrsfläche im Sinne von Art. 7 StrR der
Erschliessung von Quartieren oder Grundstücken diene.
6.4. Zwar können private Hauszufahrten zur Erschliessung von Grundstücken zur
Feinerschliessung im Sinne von Art. 4 WEG gezählt werden (BGE 121 I 65 E. 3c S.
69). Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden,die Definition der
Hauszufahrten in Art. 11 StrR, die in der Mehrzahl von Wegen zu einzelnen
Grundstücken spricht, schliesse zwingendaus, dass eine Hauszufahrt auch mehrere
Liegenschaften erschliesst. Gemäss Art. 7 StrR obliegt der Neu- und Ausbau von
Verkehrsflächen, die der Erschliessung von Quartieren oder Grundstücken dienen,
den betreffenden Grundeigentümern oder öffentlich-rechtlichen Genossenschaften.
Aus dieser Zuständigkeitsregelung, die sowohl Erschliessungs- als auch
Zufahrtsstrassen erfasst, kann bezüglich der Definition der Hauszufahrt im
Sinne von Art. 11 StrR und Art. 21 Abs. 4 lit. a BauR ebenfalls nichts
abgeleitet werden. Die Rüge der willkürlichen Anwendung dieser Bestimmungen
erweist sich damit als unbegründet.
7.
Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, der Gemeinderat habe die Strasse im
östlichen Bereich des Baugrundstücks KTN 3405 zu Unrecht als Hauszufahrt zur
anrechenbaren Landfläche gezählt, weil es für ein Grundstück nur eine
Hauszufahrt brauche und die strittige Strasse daher als zweite Hauszufahrt für
dieses Grundstück nicht erforderlich sei. Es sei rechtsmissbräuchlich, wenn der
Bauherr beliebig viele Hauszufahrten als anrechenbare Landfläche geltend machen
könne, weshalb Art. 21 Abs. 4 lit. a BauR krass verletzt worden sei.Diese
Willkürrüge ist - soweit sie den Begründungsanforderungen genügt - unbegründet,
da Art. 21 Abs. 4 lit. aBauR in der Mehrzahl von Wegen zu einzelnen
Grundstücken spricht und der Beschwerdeführer nicht aufzeigt, inwiefern es im
vorliegenden Fall missbräuchlich sein soll, am Hang Häuser vorzusehen, die
talwärts Garagen und bergwärts offene Parkplätze aufweisen, die je über eine
Hauszufahrt erschlossen werden müssen.
8.
Die Vorinstanz führte aus, der Beschwerdeführer gelange beim Baugrundstück KTN
3405 zu einer Überschreitung der zulässigen Bruttogeschossfläche um 6,85 m2,
weil er der Meinung sei, die Strasse entlang der Ostgrenze dieses Grundstücks
müsse von der anrechenbaren Landfläche in Abzug gebracht werden. Da dies nicht
zutreffe, sei die Berechnung des Regierungsrats nicht zu beanstanden.
In dieser Erwägung setzte sich die Vorinstanz entgegen der Darstellung des
Beschwerdeführers mit seinen entsprechenden Ausführungen in seiner kantonalen
Beschwerde auseinander, weshalb seine Rüge der Verletzung der aus dem Anspruch
auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV abgeleiteten Begründungspflicht
unbegründet ist.
Die Rüge, die Vorinstanz habe in willkürlicher Weise eine Überschreitung der
zulässigen Bruttogeschossfläche um 6,85 m2 verneint, ist ebenfalls unbegründet,
weil sie auf der bereits widerlegten Argumentation basiert, die Strasse entlang
der Ostgrenze des Baugrundstücks KTN 3405 müsse zwingend von der anrechenbaren
Landfläche in Abzug gebracht werden.
9.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat den anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegnerinnen eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Arth, dem Amt für
Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. Juni 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Gelzer
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