I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.658/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_658/2017
Urteil vom 18. September 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Chaix, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
5. E.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwältin Diana Göllrich,
gegen
F.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Advokat Lukas Polivka,
Bau- und Gastgewerbeinspektorat Basel-Stadt,
Rittergasse 4, Postfach, 4001 Basel,
Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt,
Münsterplatz 11, Postfach, 4001 Basel.
Gegenstand
Bauentscheid,
Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht, Dreiergericht, vom 25. September 2017
(VD.2016.216, VD.2016.217, VD.2016.218).
Sachverhalt:
A.
Die F.________ AG (Bauherrschaft) beabsichtigt, in Basel ein neues Bürohaus mit
Wohnnutzung am Steinengraben 28-36 und daran angrenzend ein Wohnhaus an der
Leonhardstrasse 27 zu errichten. Dafür sollen die Wohnhäuser Steinengraben
30-36 und Leonhardstrasse 27 abgebrochen und das Eckgebäude Steinengraben 28
umgebaut werden. Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat des Kantons Basel-Stadt
erteilte dafür mit Bauentscheid vom 16. März 2016 die Bewilligung und wies die
dagegen gerichteten Einsprachen ab. Zu den Einsprechern gehörten A.________,
B.________, C.________, D.________ und E.________.
Die Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt hiess die Rechtsmittel der
Einsprecher mit Entscheid vom 31. August 2016 teilweise gut, soweit sie darauf
eintrat. Sie wies das Verfahren in Bezug auf die Ersatzpflanzung der zu
fällenden Bäume an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurück; im Übrigen wies
sie die vorgebrachten Rügen zurück.
B.
Sowohl die Einsprecher als auch die Bauherrschaft zogen diesen Entscheid mit
Rekursen an das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als
Verwaltungsgericht weiter. Mit Urteil vom 25. September 2017 wies dieses die
Rechtsmittel der Einsprecher ab und hiess jenes der Bauherrschaft gut. Im
Ergebnis hob es den Entscheid der Rekurskommission vom 31. August 2016 auf und
stellte den Bauentscheid vom 16. März 2016 wieder her.
C.
Gegen das Urteil des Appellationsgerichts führen A.________, B.________,
C.________, D.________ und E.________ mit Eingabe vom 30. November 2017
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Sie
beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben und die Bewilligung für das
Bauvorhaben sei zu verweigern.
Die Bauherrschaft ersucht um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Das Appellationsgericht schliesst auf Abweisung der
Beschwerde. Die Baurekurskommission hat Verzicht auf Vernehmlassung erklärt.
Das Bau- und Gastgewerbeinspektorat hat sich nicht vernehmen lassen.
In der Replik vom 27. März 2018 halten die Beschwerdeführer an den gestellten
Rechtsbegehren fest. In der Folge haben sich die Verfahrensbeteiligten nicht
mehr geäussert.
D.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung hat der Beschwerde mit
Verfügung vom 9. Januar 2018 die aufschiebende Wirkung zuerkannt.
Erwägungen:
1.
1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine
baurechtliche Bewilligung (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90
BGG). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.
1.2. Umstritten ist die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführer. Diese haben am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind durch die Abweisung ihrer
Rechtsbegehren formell beschwert (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Nach den
Feststellungen der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 5 Mieterin und sind
die Beschwerdeführer 1 bis 4 deren Untermieter in den streitbetroffenen
Liegenschaften. Sie sind daher vom Gebäudeabbruch und Neubauprojekt besonders
betroffen (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass
sie ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG
haben. Gemäss der Vorinstanz hat die Beschwerdegegnerin mit der
Beschwerdeführerin 5 einen Vergleich bzw. Verträge abgeschlossen, wonach das
Mietverhältnis bis zwei Monate nach Vorliegen einer rechtskräftigen
Baubewilligung bestehen bleibt.
In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird den Mietern ein schutzwürdiges
Interesse an der Aufhebung eines Entscheids über den Abbruch oder den Umbau der
von ihnen genutzten Liegenschaft zugebilligt (vgl. Urteile 1C_279/2016 vom 27.
Februar 2017 E. 1; 1C_572/2011 vom 3. April 2012 E. 1.2; vgl. auch Urteil
1P.718/2003 vom 22. April 2004 E. 1 unter der Geltung des früheren
Bundesgesetzes über die Organisation der Bundesrechtspflege vom 16. Dezember
1943). Diese Rechtsprechung bezieht sich auf Mieter, welche in der fraglichen
Baute wohnen.
Die Beschwerdeführerin 5 hat den gemieteten Wohnraum als Zwischennutzung
Untermietern wie den Beschwerdeführern 1 bis 4 überlassen. Auch wenn sie ihren
Hauptwohnsitz an einen anderen Ort verlegt haben sollte, ändert dies aufgrund
der besonderen vertraglichen Regelung mit der Beschwerdegegnerin nichts an
ihrem gesicherten Nutzungsrecht. Die Beschwerdeführerin 5 hat auch nicht zu
erkennen gegeben, dass sie eine Nutzung dieser Räumlichkeiten definitiv
aufgegeben hätte. Die beschwerdeweise beantragte Aufhebung der Baubewilligung
würde ihr einen praktischen Nutzen vermitteln. Somit ist bei ihr ein
schutzwürdiges Interesse im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG gegeben. Da auf
die in ihrem Namen erhobene Beschwerde ohnehin einzutreten ist, kann
offenbleiben, ob die Beschwerdeführer 1 bis 4 als Untermieter ebenfalls
legitimiert sind. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben keinen Anlass zu
Bemerkungen.
2.
2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend
gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht
oder kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die
Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht
relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt
werden; zulässig ist jedoch der Vorwurf, die Anwendung dieses Rechts führe zu
einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen
Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.).
2.2. Die Beschwerdeführer beanstanden in verschiedener Hinsicht eine
willkürliche Handhabung kantonalen Rechts. Nach der ständigen Praxis des
Bundesgerichts liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene
Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz
krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken
zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid aber nur auf, wenn nicht
bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere
Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (
BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72; 137 I 1 E. 2.4 S. 5; je mit Hinweisen).
2.3. Eine Willkürrüge betrifft die Frage, ob das zur Diskussion stehende
Projekt genügend Wohnraumersatz bietet. Gemäss § 7 Abs. 1 des kantonalen
Gesetzes vom 5. Juni 2013 über die Wohnraumförderung (WRFG, SG 861.500) bedarf
jeder Abbruch von Gebäuden, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, einer
Bewilligung. Die Abbruchbewilligung wird vorbehältlich der Einhaltung der
nutzungsplanerischen Vorschriften zum Wohnanteil erteilt, wenn in der Folge
mindestens gleich viel Wohnraum entsteht (§ 7 Abs. 3 lit. a WRFG) oder das
zulässige Mass der baulichen Nutzung in einem städtebaulich sinnvollen Rahmen
ausgeschöpft wird und der Anteil der Wohnnutzung gleich bleibt (§ 7 Abs. 3 lit.
b WRFG). Im Streit liegt die Tragweite der Wendung "mindestens gleich viel
Wohnraum entsteht" gemäss § 7 Abs. 3 lit. a WRFG. Die Anwendbarkeit dieser
Bestimmung ist unbestritten. Das vorliegende Projekt erstreckt sich über
mehrere Gebäude. Nach der Vorinstanz ist für das Verständnis von § 7 Abs. 3
lit. a WRFG eine ganzheitliche bzw. projektbezogene und nicht eine
gebäudebezogene Sichtweise massgebend. Bei diesem Vergleich hat sie auch die
Wohnflächen im umzubauenden Eckgebäude Steinengraben 28 eingerechnet. Die
Beschwerdeführer wehren sich gegen den flächenmässigen Einbezug dieses
Eckgebäudes. Dieses Gebäude werde nicht abgebrochen und es entstehe dort kein
neuer Wohnraum. Die Auffassung im angefochtenen Urteil verstosse gegen den
klaren Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG und sei im Ergebnis unhaltbar.
2.4. Die Regelung in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 lit. a WRFG hat den Regelfall eines
Ersatzneubaus für ein einziges Gebäude vor Augen. Dies wird durch § 5 der
Vollzugsverordnung (Verordnung vom 17. Juni 2014 über den Abbruch und die
Zweckentfremdung von Wohnraum; VAZW; SG 730.400) verdeutlicht. Danach entsteht
mindestens gleich viel Wohnraum, wenn die massgebliche Vergleichsfläche des
Neubaus gleich oder grösser ist als diejenige des abzureissenden Gebäudes. Der
Wortlaut von § 7 Abs. 3 lit. a WRFG schliesst nicht in klarer Weise die von den
kantonalen Instanzen angestellte, gebäudeübergreifende Betrachtungsweise aus.
Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer spricht der Wortlaut von § 7 Abs.
3 lit. a WRFG weder klar für die eine noch für die andere Lesart, weshalb die
Bestimmung einer weitergehenden Auslegung bedarf. Neben dem Wortlaut der
massgeblichen Bestimmung sind der Zweck der Regelung und der Sinnzusammenhang,
in dem die Norm steht, zu berücksichtigen. Schliesslich dient auch die
Entstehungsgeschichte als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (vgl.
BGE 141 II 220 E. 3.3.1 S. 225 mit Hinweisen).
2.5. Die Vorinstanz erwägt unter Bezugnahme auf den unterinstanzlichen
Baurekurskommissionsentscheid, dass nach den Gesetzesmaterialien die Schaffung
von attraktivem Wohnraum gefördert und eine städtebauliche Veränderung nicht
verunmöglicht werden solle. Sie betont damit stärker den gesetzlichen Zweck,
dass Ersatzwohnraum geschaffen werde. Demgegenüber stellen die Beschwerdeführer
den Erhalt des bestehenden Wohnraums an einem Standort ins Zentrum ihrer
Argumentation und fordern eine restriktive Auslegung.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die zur kantonalen
Vorgängergesetzgebung (Gesetz über Abbruch und Zweckentfremdung von Wohnhäusern
[GAZW] vom 20. November 1975) ergangen ist, ist letztere umso weniger streng
auszulegen, je mehr die zu bekämpfende Wohnungsnot abklingt (vgl. BGE 99 Ia 35
E. 3c S. 41; Urteile vom 10. Februar 1982 E. 4, in: ZBl 84/1983 S. 375, und
1P.13/2000 vom 4. April 2000 E. 3a). Die Beschwerdeführer geben an, dass die
Leerstandsquote in den letzten Jahren tief sei; dem widerspricht die Gegenseite
nicht substanziiert. Ein solcher Umstand kann für eine restriktive Auslegung
des Gesetzes sprechen. Im angefochtenen Urteil wird in allgemeiner Weise
ausgeführt, dass das WRFG eine Lockerung im Vergleich zum GAZW darstelle. Ob
die Vorinstanz allerdings im Rahmen des WRFG eine grundlegende Abkehr von der
Gesetzesauslegung in Abhängigkeit von der Lage am Wohnungsmarkt vollziehen
will, wird im angefochtenen Urteil nicht deutlich festgehalten. Darauf kommt es
aber letztlich nicht entscheidend an. Die von den kantonalen Instanzen
vertretene Auffassung hält bei der konkreten Konstellation unter dem
Blickwinkel des Willkürverbots selbst einer strengen Gesetzesauslegung stand.
Das fragliche Projekt erstreckt sich über mehrere aneinander gebaute Häuser.
Das umzubauende Eckgebäude gehört gemäss der Vorinstanz funktional und von der
Fassadengestaltung her als integraler Bestandteil zu diesem Projekt. Diese
Aspekte werden in der Beschwerdeschrift nicht substanziiert bestritten. Unter
diesen Umständen ist es nicht unhaltbar, wenn der gesamte Gebäudekomplex als
Einheit und damit als Vergleichsbasis für den Ersatzwohnraum genommen wird,
selbst wenn ein Eckgebäude dabei lediglich umgebaut wird. Wie es sich verhält,
wenn ein Bauprojekt den Um- und Neubau von nicht aneinander gebauten Häusern
betrifft, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden. Demzufolge geht der
Willkürvorwurf betreffend Wohnraumersatz fehl.
3.
Ein zusätzlicher Rügekomplex richtet sich gegen die natur- bzw.
baumschutzrechtliche Beurteilung des Projekts.
3.1. Ein Teil des bestehenden, hofseitigen Gartens der Liegenschaften wurde als
schützenswertes Naturobjekt im Sinne von § 4 Abs. 2 lit. l des kantonalen
Gesetzes vom 25. Januar 1995 über den Natur- und Landschaftsschutz (NLG; SG
789.100) eingestuft. Nach dieser Bestimmung können naturnahe Begrünung und
unversiegelte Flächen, die das Stadt- und Ortsbild und dessen ökologische
Qualität mitbestimmen, ein schützenswertes Objekt bilden. Die Vorinstanz teilt
die Ansicht der Unterinstanzen, dass dem Garten aufgrund seiner Funktion als
Trittsteinbiotop Schutzqualität zukomme. Weiter geht sie mit den Unterinstanzen
einig, dass fünf Einzelbäume auf dem Areal Objekte im Sinne des kantonalen
Baumschutzgesetzes vom 16. Oktober 1980 (BSchG; SG 789.700) bilden.
3.2. Die Zerstörung dieses Biotops und die Fällung der angesprochenen Bäume hat
die Vorinstanz mit dem überwiegenden Interesse der Beschwerdegegnerin an der
Erstellung des Neubauprojekts samt Tiefgarage gerechtfertigt. Die nach § 6
BSchG erforderliche Baumfällbewilligung hat sie geschützt. Weiter hat die
Vorinstanz die im Bauentscheid festgehaltenen Wiederherstellungs- bzw.
Ersatzmassnahmen als ausreichend erachtet. Durch den Bauentscheid wird die
Beschwerdegegnerin in diesem Sinne verpflichtet, die Umgebung mit naturnahen
Elementen als vielfältigen Lebensraum zu gestalten. Es seien überwiegend
standortheimische und landschaftstypische Pflanzen zu verwenden. Als Ersatz für
die gefällten Bäume wird die Anpflanzung von drei mittel- bis grosskronigen
Bäumen auf nicht unterkellertem Areal und von zwei mittelkronigen Ersatzbäumen
auf unterkellertem Areal angeordnet. Die Dicke der durchwurzelbaren Erdschicht
muss im Bereich von Baumpflanzungen mindestens 100 cm betragen. Der
Beschwerdegegnerin wird weiter die Pflicht zu einer im Einzelnen
konkretisierten Dachbegrünung sowie zu näher umschriebenen Massnahmen für den
Vogelschutz bzw. zur Wahrung von Nistmöglichkeiten von Tieren an Gebäuden oder
Bäumen auferlegt.
Der Bauentscheid enthält im Übrigen im Sinne einer Nebenbestimmung gemäss § 51
Abs. 2 der kantonalen Bau- und Planungsverordnung vom 19. Dezember 2000 (BPV;
GS 730.110) den Vorbehalt, dass die Beschwerdegegnerin vor Baubeginn einen
detaillierten Umgebungs- und Bepflanzungsplan sowie einen Baumbestandesplan zur
Genehmigung einzureichen hat. Auch diese Nebenbestimmung hat die Vorinstanz für
rechtmässig erachtet.
Die Beschwerdeführer bestreiten, dass die im Bauentscheid angeordneten
Massnahmen, insbesondere die Ersatzpflanzung der fünf Bäume, durchführbar sind
bzw. zur Kompensation des Verlusts ausreichen. Zudem verletzt die
Nebenbestimmung über die vorbehaltenen Pläne nach ihrer Meinung den Grundsatz
der Einheit des Bauentscheids.
3.3. Das Koordinationsgebot (Art. 25a RPG [SR 700]) verlangt, dass die für die
Errichtung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich
formell koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Der Grundsatz der Einheit des
Bauentscheids lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur
zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt
werden kann. Auch bei einer Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene
Teilschritte und Bewilligungsverfahren sind die Gesamtauswirkungen des
Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293 E. 26b S. 346 f.). Demnach kann die
Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen gegen
das Gebot der materiellen Koordination gemäss Art. 25a RPG und der umfassenden
Interessenabwägung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile
nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen
(Urteil 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 2.2 mit Hinweisen). Nach
allgemeinen Grundsätzen dürfen jedoch im Baubewilligungsverfahren die
Farbgebung der Fassaden oder andere Einzelheiten der Aussenraumgestaltung einer
nachträglichen Definition und Entscheidung vorbehalten werden, wenn diese nicht
mit anderen Bewilligungen koordiniert werden müssen (vgl. Urteil 1C_327/2016
vom 22. März 2017 E. 9.3 unter Hinweis auf ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons
Bern vom 9. Juni 1985, 4. Aufl. 2013 Band I., N. 17 zu Art. 38-39 BauG/BE).
Lässt sich eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Lebensräume unter Abwägung
aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher für besondere
Massnahmen zu deren bestmöglichem Schutz, für Wiederherstellung oder ansonsten
für angemessenen Ersatz gemäss Art. 18 Abs. 1 ^ter NHG [SR 451] i.V.m. Art. 14
Abs. 6 und 7 NHV [SR 451.1] zu sorgen (vgl. Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar
2013 E. 6.1). Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1 ^
ter NHG sind integrale Bestandteile des Bauvorhabens und unterliegen der
Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG. Allerdings ist es auch bei derartigen
Vorhaben zuweilen unumgänglich, dass der Grundsatzentscheid über die
Zulässigkeit eines Vorhabens vor dem Entscheid über weitere Bewilligungen
getroffen werden muss. Eine solche Aufteilung kann zulässig sein, sofern die
erforderliche materielle und (soweit möglich) formelle Koordination der
Entscheide nicht vereitelt wird (vgl. Urteil 1C_156/2012 vom 12. Oktober 2012
E. 6.2.2 in: URP 2013 S. 357).
Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob es sich bei dem geschützten
Gartenbereich um ein Biotop von lokaler Bedeutung im Sinne von Art. 18b NHG
handelt. Auch wenn dieser Gartenbereich nur nach kantonalem Recht geschützt
sein sollte, unterliegt die danach vorgeschriebene Wiederherstellungs- und
Ersatzpflicht (vgl. § 9 NLG) in analoger Weise dem Koordinationsgebot gemäss
Art. 25a RPG. Bezüglich des kantonal geregelten Baumschutzes ist ebenfalls eine
Koordinationspflicht zu bejahen, soweit - wie vorliegend - Ersatzanpflanzungen
beim Neubau auf dem Areal verlangt werden.
3.4. Im Hinblick auf den Ersatzgarten ergibt sich aus dem Bauentscheid der
Mindestanteil an Grünflächen auf dem Areal und es werden qualitative Vorgaben
für die Neubepflanzung festgelegt. Im angefochtenen Urteil wird erläutert, dass
keine Anhaltspunkte für das Vorhandensein gefährdeter oder sonst für die
städtische Fauna und Flora wichtiger Arten vorgebracht worden seien.
Grossflächige Nutzungseinschränkungen hat die Vorinstanz für den Ersatzgarten
abgelehnt. Im Rahmen des vorbehaltenen Nachverfahrens sind insbesondere die
genauen Standorte der Grünflächen und deren Ausgestaltung sowie die verwendeten
Pflanzenarten zu klären.
Vor Bundesgericht wenden die Beschwerdeführer im Wesentlichen ein, die Vorgaben
im Bauentscheid zum Ersatzgarten seien nicht konkret formuliert und würden eine
Beurteilung der Angemessenheit der Naturschutzmassnahmen nicht ermöglichen. Im
angefochtenen Urteil wird auf den Vorwurf, dass angeblich im Bauentscheid
konkrete Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen bezüglich des Gartens
fehlen, eingegangen. Diese Erwägungen nehmen Bezug auf die gegenteilige,
fachliche Beurteilung durch die Stadtgärtnerei. Letztere hat sich namentlich in
der Stellungnahme vom 20. Juni 2016 zu ihrer Vegetationsaufnahme im bestehenden
Gartenbereich und zur Bewertung der Qualität des Ersatzes bei den angeordneten
Massnahmen geäussert.
Damit der ersatzweise zu schaffende Garten als Trittsteinbiotop die gebotene
Vernetzungsfunktion langfristig ausüben kann, reicht es im konkreten Fall aus,
dass die Vorgaben im Bauentscheid im Wesentlichen dauerhaft eine naturnahe
Bepflanzung und eine Ausgestaltung als vielfältigen Lebensraum verlangen. Mit
der Festlegung der angesprochenen Parameter im Bauentscheid als
Wiederherstellungs- bzw. Ersatzmassnahmen für den Garten durfte es vorliegend
sein Bewenden haben.
3.5. Weiter hat sich die Vorinstanz eingehend mit den Rahmenbedingungen des
Bauentscheids zum Ersatz der fünf Bäume befasst. Nach ihren Feststellungen
verfügt die Erdschicht über der Tiefgarage gemäss dem bewilligten Bauprojekt
über die im Bauentscheid verlangte Mächtigkeit. Eine solche Überdeckung sei
ausreichend, damit sich mittelkronige Bäume uneingeschränkt entwickeln können.
Ausserdem sind in den bewilligten Bauplänen beim Aussenraum Aussparungen aus
der Tiefgarage ausgeschieden, die nach Ansicht der Vorinstanz insgesamt die
Anpflanzung von drei mittelkronigen Bäumen ermöglichen. Es sei zwar zu
erwarten, dass diese Bäume ihre Wurzeln über die Aussparung hinaus in den
überdeckten Bereich über der Tiefgarage ausschlagen werden. Grössere
Aussparungen seien aber nicht nötig. Auch über der Tiefgarage sei die
Erdschicht - wie dargelegt - ausreichend dick für mittelkronige Bäume. Aufgrund
dessen erachtet die Vorinstanz die angeordnete Ersatzpflanzung von zwei Bäumen
auf unterkellertem und drei Bäumen auf nicht unterkellertem Bereich als
grundsätzlich erfüllbar. Darüber hinaus geht die Vorinstanz davon aus, dass
eine allfällige Abdichtung bzw. Sanierung der bewilligten Tiefgarage in den
nächsten 70 Jahren unterirdisch erfolgen könne, so dass die Ersatzbäume nicht
wieder gefällt werden müssten. Bei den Überlegungen zu den Ersatzbäumen hat
sich die Vorinstanz wiederum auf Stellungnahmen der Stadtgärtnerei gestützt;
ebenso hat sie die abweichende Beurteilung durch einen Baumschutzexperten, dem
die unterinstanzliche Baurekurskommission gefolgt war, gewürdigt. In der
Beschwerdeschrift werden keine konkreten Anhaltspunkte aufgezeigt, dass die
geschilderten Feststellungen und Prognosen der Vorinstanz offensichtlich
unzutreffend sein sollen. Bei dieser Sachlage durfte sie den Ersatz der fünf
Bäume aufgrund der Vorgaben im Bauentscheid als sichergestellt betrachten. Die
davon abweichenden Vorbringen der Beschwerdeführer überzeugen nicht. Die
spezifische Baumart und der genaue Standort spielen bei den fünf Bäumen keine
derart erhebliche Rolle, dass sie bereits im Bauentscheid festzulegen waren.
3.6. Ebenso wenig ist es zu beanstanden, dass die im Bauentscheid vorbehaltenen
Umgebungs-, Bepflanzungs- und Baumbestandespläne erst vor Baubeginn zur
Genehmigung eingereicht werden müssen. Die Pflicht zur Nachreichung dieser
Pläne hat die Vorinstanz zutreffend als Suspensivbedingung qualifiziert; den
Beschwerdeführern kann nicht beigepflichtet werden, wenn sie diese als blosse
Auflagen ansehen (vgl. zur Unterscheidung Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar
2017 E. 2.6 in: ZBl 118/2017 S. 614). An dieser Schlussfolgerung ändert es
nichts, dass der Beginn der Abbrucharbeiten nicht an die vorbehaltene
Genehmigung dieser Pläne gekoppelt ist. Wesentlich ist die Umsetzbarkeit der
fraglichen Massnahmen beim Neubau. Soweit es im Übrigen - unabhängig von den
genannten Plänen - um die oben bei E. 3.2 erwähnte Wahrung von
Nistmöglichkeiten geht, ergibt sich aus der entsprechenden Nebenbestimmung,
dass die Abklärungen zur Gefahr allfälliger Beeinträchtigungen im Nachgang zum
Bauentscheid an den bestehenden Bäumen und Gebäuden - und somit bereits vor der
Fällung bzw. dem Abbruch - durchgeführt werden müssen.
3.7. Wie aus den vorstehenden Erwägungen (oben E. 3.4 bis 3.6) hervorgeht,
verletzt der Vorbehalt im Bauentscheid zur Nachreichung der genannten
Detailpläne betreffend Natur- und Baumschutz das Koordinationsgebot von Art.
25a RPG nicht. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer wurden die
vorgeschriebenen Wiederherstellungs- und Ersatzmassnahmen für den Gartenbereich
und die fünf Einzelbäume in genügender Weise im Rahmen des Bauentscheids
bestimmt. Auch in der Sache verstösst es weder gegen Art. 18 Abs. 1 ^ter NHG,
soweit diese Vorschrift anwendbar ist, noch in willkürlicher Weise gegen das
einschlägige kantonale Recht, dass die Vorinstanz die fraglichen Anordnungen
als ausreichende Schutzmassnahmen eingestuft hat. Das angefochtene Urteil ist
in diesem Punkt nicht mangelhaft begründet, sondern genügt den Anforderungen
von Art. 29 Abs. 2 BV (vgl. dazu BGE 142 I 135 E. 2.1 S. 145 mit Hinweisen).
4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den unterliegenden
Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben der
Beschwerdegegnerin unter solidarischer Haftbarkeit eine angemessene
Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren auszurichten (Art. 68
Abs. 1, 2 und 4 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Bau- und Gastgewerbeinspektorat
Basel-Stadt, der Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt, und dem
Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht,
Dreiergericht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 18. September 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Chaix
Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet
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