I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.548/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_548/2017
Sentenza del 3 aprile 2018
I Corte di diritto pubblico
Composizione
Giudici federali Merkli, Presidente,
Eusebio, Kneubühler,
Cancelliere Crameri.
Partecipanti al procedimento
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.________,
4. D.________,
ricorrenti,
contro
1. E.________ SA,
2. F.________ SA,
3. G.________ Sagl,
patrocinate dagli avv.ti Luca Beretta Piccoli e Lisa Ferrario Petrini,
opponenti,
Municipio di Stabio,
Dipartimento del territorio del Cantone Ticino,
Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, 6500 Bellinzona,
Consiglio di Stato della Repubblica e Cantone Ticino, Residenza governativa,
6500 Bellinzona,
Oggetto
Licenza edilizia,
ricorso contro la sentenza emanata il 7 settembre 2017 dal Tribunale
amministrativo del Cantone Ticino (52.2016.222).
Fatti:
A.
Il 15 ottobre 2014 le ditte F.________ SA, E.________ SA e H.________, al quale
è subentrato la G.________ Sagl, hanno chiesto al Municipio di Stabio il
permesso per costruire tre palazzine residenziali, composte da un piano
interrato e da quattro piani fuori terra, ubicate su tre fondi contermini di un
comparto disciplinato dal piano particolareggiato Falcette (PPF), site in un
settore di protezione delle acque sotterranee (Au). Al piano interrato è
prevista anche un'autorimessa con 48 posteggi, che unisce i tre stabili. I
fondi figurano nell'Inventario degli insediamenti svizzeri da proteggere
d'importanza nazionale (ISOS).
B.
Alla domanda si sono opposti A.A.________, C.________ e D.________, proprietari
di fondi confinanti o vicini, nonché B.A.________, titolare di un diritto di
abitazione. Il 5 maggio 2015 gli istanti hanno inoltrato una variante riduttiva
concernente la sistemazione esterna, che non è stata oggetto di alcuna
formalità. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento
del territorio e respinte le opposizioni, il 29 maggio 2015 il Municipio ha
rilasciato la licenza edilizia a determinate condizioni e a titolo di precario
riguardo a certe opere site nell'area interessata dal nuovo piano viario. Con
decisione del 22 marzo 2016 il Consiglio di Stato ha respinto i ricorsi
inoltrati dai vicini. Adito da questi ultimi, con giudizio del 7 settembre 2017
il Tribunale cantonale amministrativo ne ha respinto il ricorso ai sensi dei
considerandi, ritenendo, segnatamente riguardo alla protezione delle acque
sotterranee, che se del caso spetta ai beneficiari della licenza edilizia
effettuare ulteriori approfondimenti, richiedendo all'occorrenza, prima
dell'inizio dei lavori, l'autorizzazione di natura temporanea, fornendo
all'autorità le necessarie informazioni.
C.
Avverso questa decisione i vicini presentano un ricorso in materia di diritto
pubblico al Tribunale federale. Chiedono, concesso al gravame l'effetto
sospensivo, di annullare la decisione impugnata, nonché quella governativa e
municipale; in via subordinata postulano di rinviare gli atti alla Corte
cantonale per nuovo giudizio dopo aver esperito ulteriori accertamenti.
Il Consiglio di Stato e il Municipio si rimettono al giudizio del Tribunale
federale, l'Ufficio delle domande di costruzione propone di respingere il
ricorso, adducendo che le lacune segnalate dai ricorrenti sarebbero state
sanate dinanzi alla Corte cantonale. Quest'ultima rileva che se i ricorrenti
avessero fornito prima un documento prodotto solo dinanzi al Tribunale
federale, avrebbe deciso diversamente, rimettendosi quindi al giudizio del
Tribunale federale. Le opponenti concludono per la reiezione del gravame.
Con decreto presidenziale del 14 novembre 2017 al ricorso è stato conferito
effetto sospensivo.
Diritto:
1.
1.1. L'ammissibilità del ricorso sotto il profilo degli art. 82 lett. a, 86
cpv. 1 lett. d e 100 cpv. 1 LTF è pacifica. La legittimazione dei ricorrenti
quali vicini è data (DTF 141 II 50 consid. 2.1 pag. 52 e rinvii), a maggior
ragione visto che potrebbero essere interessati da un eventuale abbassamento
della falda durante l'esecuzione dei lavori.
1.2. Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il gravame dev'essere motivato in modo
sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il
Tribunale federale esamina in linea di principio solo le censure sollevate (DTF
142 I 99 consid. 1.7.1 pag. 106). Quando i ricorrenti, come in concreto,
invocano la violazione di diritti costituzionali, nonché l'arbitrio
nell'accertamento dei fatti e nella valutazione delle prove, poiché ciò
equivale a sostenere che i fatti sono stati accertati in violazione dell'art. 9
Cost. (DTF 136 I 304 consid. 2.4 pag. 313), il Tribunale federale, in
applicazione dell'art. 106 cpv. 2 LTF, esamina le censure soltanto se siano
state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (DTF 143 II
283 consid. 1.2.2 pag. 286). Di massima, esso non è tenuto a esaminare, come
un'autorità di prima istanza, tutte le questioni giuridiche che si pongono, se
queste non sono sollevate dinanzi ad esso (DTF 143 I 377 consid. 1.3 pag. 380;
143 V 19 consid. 2.3 pag. 24).
1.3. Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sui fatti
accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Esso può scostarsene
solo se tale accertamento è stato eseguito in violazione del diritto ai sensi
dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (DTF 136
III 552 consid. 4.2 pag. 560; sulla nozione di arbitrio vedi DTF 141 I 70
consid. 2.2 pag. 72). Come si vedrà, nella fattispecie i ricorrenti dimostrano
che i fatti posti a fondamento dell'impugnato giudizio sono stati accertati in
modo manifestamente inesatto, per cui non sono vincolanti per il Tribunale
federale (DTF 139 II 7 consid. 4.2 pag. 12; 136 I 184 consid. 1.2 pag. 187).
2.
2.1. I giudici cantonali hanno dapprima respinto la censura secondo cui il
piano regolatore e il PPF, risalenti al 2002 rispettivamente al 1997, sarebbero
superati, poiché, sebbene la normativa cantonale ne preveda la verifica ogni
dieci anni, ciò non implica che decorso tale termine il piano non sarebbe più
applicabile. Hanno ritenuto che in concreto non sono ravvisabili eccezioni che
permetterebbero di criticare la legittimità del piano, non solo al momento
della sua adozione ma anche nel quadro del rilascio della licenza edilizia. I
ricorrenti, disattendendo il loro obbligo di motivazione (art. 42 LTF), non si
confrontano con questi argomenti, decisivi e corretti (vedi, oltre alla
dottrina e prassi citata, sentenza 1C_326/2016 del 7 dicembre 2017 consid. 5.1
e riferimenti, destinata a pubblicazione; DTF 116 Ia 207 consid. 2 e 3).
2.2. Né essi, adducendo in maniera del tutto generica e appellatoria che il
contestato progetto non promuoverebbe né valorizzerebbe la qualità d'insieme
del paesaggio, anzi deturperebbe la collina di San Rocco, dimostrano
l'arbitrarietà del preteso mancato rispetto della clausola estetica positiva
prevista dall'art. 94 cpv. 2 (recte: 104 cpv. 2) della legge ticinese sullo
sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST), per il quale le costruzioni
devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. Essi non
dimostrano che nella fattispecie si sarebbe in presenza di un caso estremo
giustificante un'eccezione al principio, ritenuto dai giudici cantonali,
secondo cui il progetto dev'essere approvato perché rispetta le prescrizioni
della zona, rilevato pure che l'inserimento dei fondi nell'ISOS non ha di
massima una portata diretta nel contesto dell'esame di una domanda di
costruzione (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1 pag. 212 seg.; LORENZO ANASTASI/
DAVIDE SOCCHI, La protezione del patrimonio costruito, con particolare
riferimento all'inventario ISOS, in: RtiD I-2013 pag.327 segg., 350 seg. e
359).
3.
3.1. La Corte cantonale ha confermato il criticato rilascio di una deroga da
parte del Municipio riguardo alla linea di arretramento dell'autorimessa
interrata, ritenendo l'eccezionalità della presenza della falda freatica in
combinazione con le ulteriori limitazioni imposte dai parametri edificatori per
l'edificazione dei fondi, in particolare con le linee di allineamento e di
arretramento.
3.2. Riguardo alla falda freatica, occorre rilevare che l'art. 19 della Legge
federale del 24 gennaio 1991 sulla protezione delle acque (LPAc; RS 814.20)
impone ai Cantoni di delimitare i settori di protezione delle acque a seconda
dei pericoli che minacciano quelle superficiali e sotterranee, ritenuto che le
prescrizioni necessarie sono emanate dal Consiglio federale (cpv. 1). I Cantoni
designano i settori particolarmente minacciati, descritti nell'allegato 4
numero 111, tra i quali rientra il settore di protezione Au per la tutela delle
acque sotterranee utilizzabili (art. 29 cpv. 1 lett. a dell'Ordinanza del 28
ottobre 1998 sulla protezione delle acque, OPAc; RS 814.201), che comprende da
un lato le acque sotterranee utilizzabili in quanto tali, cioè quelle presenti
in quantità tale che possa entrare in linea di conto un loro sfruttamento e che
rispettino, eventualmente dopo l'impiego di metodi semplici di preparazione, le
esigenze della legislazione sulle derrate alimentari in materia di acqua
potabile e, dall'altro, la zona limitrofa necessaria alla loro protezione. La
costruzione e la modificazione di edifici e impianti, come pure l'esecuzione di
lavori di scavo, di sterro e simili nei settori particolarmente minacciati
necessitano quindi, qualora costituiscano un potenziale pericolo per le acque,
di un'autorizzazione cantonale (art. 19 cpv. 2 LPAc). Secondo l'art. 32 cpv. 2
OPAc, quest'ultima è in particolare necessaria per le costruzioni sotterranee,
gli impianti che danneggiano gli strati di copertura o il sostrato
impermeabile, le utilizzazioni di acque sotterranee (comprese quelle per scopi
di riscaldamento o di raffreddamento), i drenaggi e le irrigazioni permanenti,
gli scoprimenti della falda freatica e le perforazioni (lett. a-g).
3.3. La Corte cantonale a ragione ha rilevato che anche l'abbassamento
temporaneo delle acque sotterranee durante la fase di cantiere è sottoposto ad
autorizzazione. Ha ricordato che chi costruisce o modifica impianti in settori
particolarmente minacciati deve adottare le misure di protezione delle acque
imposte dalle circostanze, in particolare quelle di cui all'allegato 4 numero 2
(art. 31 cpv. 1 lett. a OPAc) e che spetta al richiedente dimostrare che le
esigenze relative a tale tutela sono soddisfatte, presentando la necessaria
documentazione, all'occorrenza munita di indagini idrogeologiche (art. 32 cpv.
3 OPAc). L'autorità accorda l'autorizzazione se con l'imposizione di oneri e
condizioni é possibile garantire una sufficiente protezione delle acque (art.
32 cpv. 4 OPac). Secondo la cifra 211 cpv. 2 dell'allegato 4 OPAc, nel settore
dl protezione delle acque Au non è permessa la costruzione di impianti situati
al di sotto del livello medio della falda freatica: l'autorità può concedere
deroghe nella misura in cui la capacità di deflusso delle acque sotterranee è
ridotta del 10 % al massimo rispetto allo stato naturale, norma che concreta l'
art. 43 cpv. 4 LPAc, secondo cui le costruzioni non devono ridurre in modo
considerevole e permanente la capacità della falda e Io scorrimento delle acque
sotterranee sfruttabili.
Ne ha dedotto che non tutti gli edifici e gli impianti siti in un settore
particolarmente minacciato - quale è il settore di protezione Au - sono
soggetti a un'autorizzazione cantonale ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPAc, ma
solo gli interventi che presentano un potenziale pericolo. Richiamando l'art.
32 cpv. 2 OPAc, ha stabilito che ai fini dell'obbligo di autorizzazione non è
decisiva la natura dell'opera (sotterranea o meno), ma piuttosto la questione
di sapere se per importanza e profondità essa rappresenti un rischio per gli
strati di copertura della falda o, più in generale, delle acque sotterranee,
per cui occorre valutare anche il livello della falda giusta la cifra 211 cpv.
2 dell'allegato 4 OPAc.
Ha poi rilevato che l'art. 1 cpv. 1 della legge ticinese del 10 ottobre 2005
sul coordinamento delle procedure (Lcoord) disciplina i casi in cui la
costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti
decisioni di più autorità. Tra le decisioni che vanno coordinate con il
permesso di costruzione, la cui procedura di rilascio funge da procedura
direttrice (art. 3 cpv. 3 Lcoord), figura l'autorizzazione ai sensi dell'art.
19 cpv. 2 LPac.
Ha rilevato che per il progetto edilizio litigioso, essendo previsto in un
settore di protezione delle acque sotterranee Au, spettava agli istanti in
licenza dimostrare che le esigenze relative alla protezione delle acque erano
soddisfatte, presentando la necessaria documentazione (art. 32 cpv. 3 OPAc).
Incombeva d'altra parte all'autorità cantonale competente verificare la
compatibilità delle progettate costruzioni con il settore di protezione e
decidere se vi fossero gli estremi per esentarle da un'autorizzazione ai sensi
dell'art. 19 cpv. 2 LPac o autorizzarle, se del caso imponendo oneri e
condizioni suscettibili di garantire una sufficiente protezione delle acque (
art. 32 cpv. 4 LPac). Ha ritenuto, rettamente, che entrambi hanno disatteso i
rispettivi compiti, poiché da un lato gli atti annessi alla domanda di
costruzione sono silenti su questo aspetto e dall'altro il Dipartimento si è
limitato a preavvisare favorevolmente il concetto di smaltimento delle acque e
a dare indicazioni sul trattamento di quelle derivanti dall'attività di
cantiere. Ne ha concluso, a ragione, che nessuna verifica è stata effettuata
prima del rilascio della licenza edilizia, concessa sulla base di una
documentazione e di un avviso cantonale lacunosi.
3.4. In maniera difficilmente comprensibile, la Corte cantonale non ha però
rinviato la causa alle autorità precedenti allo scopo di completare o acquisire
agli atti la documentazione mancante. Ha osservato che dinanzi al Governo gli
istanti hanno inoltrato una valutazione geologica e idrogeologica del sito
(perizia CGA), che tuttavia non trattava tanto questioni riconducibili alla
protezione delle acque, ma la deroga inerente al parziale sconfinamento
dell'autorimessa nell'area libera da costruzioni. Da questo studio risulta che
si è in presenza di acqua di falda, con quantitativi importanti, a partire da
3.9 m circa dall'attuale piano destinato a campagna nella zona centrale del
progetto, rilevando che la quota della falda potrebbe nondimeno subire ampie
escursioni. Lo studio indica che il valore medio di soggiacenza della falda sia
da stimarsi tra -3.5 e -5 m dall'attuale livello del terreno naturale, per cui
lo scavo di un solo piano interrato fino a -2.5 m potrebbe non interessarla,
non rendendo pertanto necessaria la progettazione di un sistema di abbassamento
artificiale della stessa o la realizzazione di pali che andrebbero a
interferire con le acque di falda o creare interazioni con quelle termali, pure
presenti nel sottosuolo. Valutata l'ampia escursione di quota registrata in un
pozzo vicino, dovrebbero comunque essere previsti eventuali sistemi temporanei
di emungimento.
I giudici cantonali hanno poi chiesto alla Sezione della protezione dell'aria,
dell'acqua e del suolo (SPAAS) e per essa all'Ufficio della protezione delle
acque e dell'approvvigionamento idrico (UPAAI) di determinarsi sulla citata
perizia. In un primo tempo I'UPAAI si è limitato a segnalare l'esigenza di
integrarla con approfondimenti supplementari, da presentare per approvazione
prima dell'inizio dei lavori. Tale onere era da inserire nelle condizioni della
licenza edilizia, soluzione accettata dai beneficiari della stessa ma avversata
dai vicini, per i quali gli approfondimenti dovevano essere presentati prima
del rilascio della licenza. Invitato a fornire ulteriori precisazioni, I'UPAAI
ha osservato che tra il livello massimo della falda e la quota della campagna
vi sono 4.6 m di differenza, mentre la distanza dal livello medio della falda
raggiunge 13.1 m. Ha precisato che, secondo la prassi, non è necessaria
un'autorizzazione cantonale se Io scavo si situa al di sopra della quota
massima della falda. Se per contro essa va al di sotto, sussiste la probabilità
concreta che in caso di forti precipitazioni la falda possa essere scoperta: in
tal caso è necessaria un'autorizzazione per procedere al suo abbassamento
temporaneo, misura di natura esecutiva legata allo scavo, imponendosi di
esaminare la possibilità di concedere un'autorizzazione in deroga secondo la
cifra 211 cpv. 2 dell'allegato 4 OPAc. Rilevato che secondo i piani la platea
del piano interrato sarebbe situata a -3.2 m di profondità, I'UPAAI ha indicato
che, anche tenuto conto di un margine di tolleranza di 1 m per le opere di
scavo, si arriverebbe a -4.2 m di profondità, ovvero a una quota (= 348.8 mslm)
di poco superiore al livello massimo della falda (= 348.4 mslm), per cui non
sarebbe necessaria un'autorizzazione cantonale. L'UPAAI ha spiegato che in
quest'area vi è tuttavia un secondo circuito idrogeologico, legato alle
sorgenti che alimentano le terme di Stabio, che potrebbe dar luogo, in caso di
interazione con l'acquifero del Laveggio (primo circuito), a fenomeni artesiani
(falda in pressione). Sarebbe pertanto opportuno prima dell'inizio dei lavori
effettuare ulteriori approfondimenti.
3.5. La Corte cantonale ha osservato che sulla base di questi dati la distanza
tra il piano della campagna e il livello massimo della falda sarebbe pari a 4.6
m, dato compatibile con quello della citata perizia, secondo la quale il valore
medio di soggiacenza della falda si situerebbe tra -3.5 e -5 m da quel piano.
La distanza dal livello medio della falda è invece di 13.1 m, mentre nel punto
di maggiore profondità la platea del piano interrato raggiunge -3.2 m dal piano
della campagna, situandosi quindi, come afferma anche l'UPAAI, con un "buon
margine (+ 1.4 m) " al di sopra del livello massimo della falda. Ha quindi
ritenuto che il progetto litigioso non costituirebbe un pericolo potenziale per
le acque sotterranee e non necessiterebbe di un'autorizzazione cantonale. Ha
considerato che né sarebbero necessarie misurazioni o valutazioni della
percentuale di ostacolo al deflusso della falda né un'autorizzazione per il suo
temporaneo abbassamento, considerato che si tratterebbe di autorizzare un
provvedimento concernente la fase esecutiva (cantiere), che esulerebbe dalla
procedura di coordinamento e di rilascio della licenza edilizia: non
occorrerebbe quindi chiedere agli istanti d'integrare la domanda di costruzione
con ulteriori studi idrogeologici. Riprendendo le suggestioni delI'UPAAI, ha
nondimeno precisato che spetta loro effettuare gli opportuni approfondimenti e
richiedere, semmai prima dell'inizio dei lavori, l'autorizzazione di natura
temporanea fornendo all'autorità competente tutte le informazioni necessarie.
3.6. I ricorrenti adducono che le misurazioni dell'UPAAI sarebbero state
effettuate non sui fondi litigiosi, ma nelle loro vicinanze. Si tratterebbe
inoltre di calcoli manifestamente imprecisi, ripresi tali e quali dalla Corte
cantonale che si fonda sulla quota del piano della campagna di 353,0 mslm e non
su quella corrispondente al punto +/- 0.00 del progetto, che neppure è
indicata; questione sulla quale non si è espressa. Tale quota corrisponderebbe
invero a 349.072 mslm, per cui gli scavi raggiungerebbero quella di circa 345.8
mslm e verrebbe a situarsi a quella dell'autorimessa a circa 346.8 mslm, quindi
al di sotto della quota massima della falda di 348.4 mslm. Essi richiamano poi
alcuni stralci della perizia CGA, che al loro dire dimostrerebbero
l'infondatezza delle conclusioni della Corte cantonale.
Adducono che la sentenza impugnata violerebbe gli art. 19 cpv. 2 LPAc e 32 cpv.
2 OPac, perché le costruzioni litigiose dovrebbero essere subordinate al
preliminare ottenimento dell'autorizzazione cantonale. Aggiungono che, in ogni
modo, la licenza edilizia è sprovvista di precisi oneri e condizioni
concernenti la protezione delle acque sotterranee, soprattutto per l'evenienza
in cui durante le operazioni di scavo vi fossero contatti con la falda, che
presenta ampie escursioni di quote. Occorrerebbe pertanto programmare
previamente misure di controllo e di intervento. Gli approfondimenti richiesti
dall'UPAAI dovrebbero essere approvati e attuati prima dell'inizio dei lavori,
inserendo questo onere nelle condizioni della licenza edilizia. Ritengono poi
arbitraria anche la tesi secondo cui l'autorizzazione per l'abbassamento
temporaneo della falda sarebbe una misura esecutiva. Queste censure adempiono
le esigenze di motivazione (art. 42 LTF), ritenuto che il quesito di sapere se
le opponenti hanno fornito la dimostrazione di cui all'art. 32 cpv. 3 OPAc
costituisce una questione di diritto (sentenza 1C_482/2012 del 14 maggio 2014
consid. 2.5, in: RDAF 2015 pag. 370).
3.7. Nella risposta le opponenti rilevano che il progetto edilizio è già stato
oggetto di una precedente procedura (sentenza 52.2013.481 del 26 marzo 2015 del
Tribunale cantonale amministrativo), nell'ambito della quale i vicini non
avrebbero sollevato la questione della falda.
Questo rilievo, come pure la critica che anche nel corso della procedura in
esame essi non l'hanno addotta con l'opposizione, ma soltanto dinanzi alle
autorità di ricorso, sono privi di fondamento, rilevato che il diritto
cantonale prevede espressamente che nei ricorsi al Consiglio di Stato e al
Tribunale cantonale amministrativo si possono addurre fatti nuovi e proporre
nuovi mezzi di prova (art. 70 cpv. 2 della Legge ticinese sulla procedura
amministrativa del 24 settembre 2013, LPAmm). Le opponenti, accennando al loro
obbligo di effettuare i necessari approfondimenti (sulla responsabilità dei
proprietari di fondi giusta l'art. 679 CC per inondazioni consecutive a una
risalita della falda freatica vedi DTF 143 III 242), disattendono pure che,
come rettamente ritenuto nella decisione impugnata, spettava loro e non ai
vicini (e neppure alla Corte cantonale) assolvere l'onere della prova
producendo un incarto completo, comprensivo delle necessarie indagini
idrogeologiche, a sostegno della domanda di costruzione (vedi art. 32 cpv. 3
OPAc). Devono di conseguenza assumersi le conseguenze della loro inadempienza e
le lungaggini procedurali che ne sono derivate.
Riguardo alla questione, da chiarire ulteriormente, della quota +/- 0.00 del
progetto, gli istanti in licenza si limitano ad addurre, senza precisare oltre
tale assunto, ch'essa risulterebbe dagli atti e che si tratterebbe di una
elucubrazione dei ricorrenti, pur riconoscendo che la situazione morfologica
dei fondi oggetto della perizia CGA è diversa dalla loro, rilevando
semplicemente che dovrebbero essere valutati i valori medi e non esasperati
quelli massimi, non essendo certo che si renderebbe necessario un abbassamento
della falda.
Con questi accenni chiaramente non dimostrano che si sarebbe in presenza di un
accertamento dei fatti completo e non arbitrario. In effetti, nelle
osservazioni del 28 luglio 2017 inoltrate alla Corte cantonale, la SPAAS
precisa che ad eccezione del dato concernente la quota della campagna, i valori
massimi e medi indicati sono frutto di interpolazioni ottenute a partire da
misurazioni effettuate su sondaggi e piezometri situati nelle vicinanze:
l'errore associatovi può raggiungere 1.5 m, sebbene ragionevolmente si potrebbe
ritenere ch'essi "in prima approssimazione" siano affidabili. Rilevato che la
presenza delle sorgenti che alimentano le terme di Stabio, ossia di acque la
cui presenza è irregolare e non facilmente prevedibile, essa ritiene nondimeno
opportuno effettuare i necessari approfondimenti prima dell'inizio dei lavori.
3.8. Certo, il documento C relativo al protocollo punti fissi e al calcolo
della quota +/- 00, prodotto dai ricorrenti solo dinanzi al Tribunale federale,
costituisce di massima un inammissibile nuovo mezzo di prova (art. 99 cpv. 1
LTF; DTF 143 V 19 consid. 1.2 pag. 23; 142 V 590 consid. 7.2; 133 IV 342
consid. 2.1 e 2.2 pag. 343 seg.), ciò che vale anche per le perizie concernente
i fatti (DTF 138 II 217 consid. 2.3 pag. 220; 136 I 229 consid. 4.2 pag. 235;
sul valore di perizie di parte cfr. DTF 141 IV 369 consid. 6.2 pag. 373). La
questione non dev'essere comunque esaminata oltre, come neppure quella inerente
alle osservazioni della Corte cantonale, secondo cui se tale documento fosse
stato presentato prima, non essendoci motivi per dubitare della correttezza dei
dati del geometra, essa verosimilmente avrebbe deciso diversamente e
possibilmente concluso che la platea del piano interrato si situerebbe al di
sotto del livello massimo della falda indicato dall'UPAAI imponendo
l'ottenimento di un'autorizzazione ai sensi dell'art. 19 cpv. 2 LPAc e quella
per l'abbassamento temporaneo della falda durante lo scavo.
Il diritto federale deve infatti essere applicato d'ufficio, ciò che può
avvenire soltanto sulla base di un accertamento dei fatti certo, esatto e
completo. Non spetta chiaramente al Tribunale federale, né spettava alla Corte
cantonale, rettificarli e completarli d'ufficio, ciò che potrebbe comportare
l'imposizione di ulteriori condizioni nel permesso di costruzione o addirittura
modifiche del progetto edilizio e non solo l'eventuale ottenimento
dell'autorizzazione litigiosa, questioni sulle quali se del caso dovrebbero
potersi esprimere anche altri vicini. Considerata l'ampiezza del progetto, che
prevede la realizzazione di un'autorimessa interrata con 48 posteggi in un
settore di protezione delle acque sotterranee, l'autorizzazione dev'essere
richiesta prima dell'inizio dei lavori, poiché la loro sorveglianza e il modo
concreto di procedere devono essere previamente fissati, anche considerato che
si può essere in presenza di un compito della Confederazione (sentenza 1C_482/
2012, citata, consid. 2.7 e 3.5) e non di meri lavori esecutivi di cantiere,
come a torto ritenuto dalla Corte cantonale. Al riguardo giova ricordare che
neppure a quest'ultima è permesso modificare direttamente un progetto edilizio
su aspetti significativi, in particolare riguardo alla concessione di eventuali
deroghe (sentenze 1C_338/2015 del 4 maggio 2016 consid. 3 e 4, in: RtiD I-2017
n. 14 pag. 105, 1C_207/2010 del 21 aprile 2011 consid. 4.3 e 5, in: RtiD
II-2011 n. 13 pag. 59 e 1C_118/2008 del 5 settembre 2008 consid. 3.3). Vista
l'incompletezza della documentazione necessaria, che avrebbe dovuta essere
prodotta dalle opponenti (art. 32 cpv. 3 OPAc), in questo stadio della
procedura non occorre invitare l'Ufficio federale dell'ambiente a esprimersi
sulla problematica, per nulla chiara, della protezione delle acque
sotterranee.
4.
4.1.
Il ricorso, in quanto ammissibile, dev'essere pertanto accolto. La sentenza
impugnata è annullata e la causa rinviata al Tribunale cantonale amministrativo
per nuovo giudizio.
4.2. Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico delle opponenti (
art. 66 cpv. 1 LTF). Non si attribuiscono ripetibili ai ricorrenti, che non si
sono avvalsi dell'assistenza di un legale e non hanno richiesto, né dimostrato
la sussistenza di circostanze particolari che giustificherebbero d'accordare
loro un'indennità per ulteriori spese necessarie causate dalla procedura (art.
68 cpv. 1 LTF e art. 1 e 11 del regolamento del 31 marzo 2006 sulle spese
ripetibili accordate alla parte vincente e sull'indennità per il patrocinio
d'ufficio nelle procedure davanti al Tribunale federale, RS 173.110.210.3).
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è accolto e la sentenza del 7
settembre 2017 del Tribunale cantonale amministrativo è annullata. La causa è
rinviata alla Corte cantonale per un nuovo giudizio.
2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico delle opponenti. Non
si attribuiscono ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori rispettivamente al rappresentante delle parti,
al Municipio di Stabio, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande
di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone
Ticino.
Losanna, 3 aprile 2018
In nome della I Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il Presidente: Merkli
Il Cancelliere: Crameri
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