I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.538/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_538/2017
Arrêt du 15 février 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Karlen et Chaix.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
1. Communauté des copropriétaires par étages A.________,
2. B.________ SA,
toutes les deux représentées par Me Yves Bonard, avocat,
recourantes,
contre
C.________ SA, représentée par Me Shahram Dini, avocat,
intimée,
Département de l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et
canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires
juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.
Objet
autorisation de construire complémentaire,
recours contre l'arrêt de la Cour de justice de la République et canton de
Genève, Chambre administrative, 3ème section, du 22 août 2017 (ATA/1186/2017).
Faits :
A.
B.________ SA et C.________ SA sont propriétaires de la parcelle n ^o 308,
feuillet 9 de la Commune des Eaux-Vives. Situé 12, rue Maunoir, ce bien-fonds
supporte un bâtiment d'habitation. C.________ SA en détient une part de
propriété par étages de 276,8 o/oo, avec un droit exclusif sur les parties
"appartement" du cinquième étage et des combles ainsi que sur la terrasse.
B.________ SA est, quant à elle, propriétaire d'une part de 723,2 o/oo, lui
donnant un droit exclusif sur les appartements des étages inférieurs.
Le 11 juin 2004, C.________ SA s'est vu délivrer une autorisation portant sur
la rénovation et la transformation des combles de l'immeuble en logements,
l'installation d'un ascenseur, la transformation de la toiture et le
rafraîchissement de la façade ainsi que de la cage d'escalier. Le 22 juin 2006,
le Département du logement, de l'aménagement et de l'énergie (ci-après: DALE) a
admis la requête complémentaire de C.________ SA visant à la modification du
projet initial, afin de faire apparaître sur les plans, dans les combles, deux
canaux de cheminée et deux courettes, maintenus en l'état; cette autorisation
complémentaire a été confirmée en dernière instance par le Tribunal fédéral
dans un arrêt du 29 février 2008 (arrêt 1C_5/2008). Par décision du 22 janvier
2014 - confirmée par le Tribunal administratif de première instance (ci-après:
TAPI), le 6 novembre 2014 - le DALE a fait droit à une deuxième requête
complémentaire en autorisant l'installation de panneaux solaires en toiture. Le
même jour, le département a ordonné à C.________ SA de déposer une demande
d'autorisation de construire relative à la modification de la typologie des
surcombles, pour régulariser la situation.
B.
Le 22 janvier 2014, C.________ SA a déposé une troisième requête en
autorisation complémentaire de construire dans l'optique de réaménager les deux
appartements des combles par rapport à l'autorisation initiale, pour mieux
occuper l'espace. Au niveau inférieur, la cuisine est déplacée du côté de la
cour et les salles d'eau modifiées pour être proches des gaines. Au niveau
supérieur, l'espace ouvert sur le niveau inférieur est supprimé et, pour des
raisons techniques, l'aménagement a dû être changé et les chambres déplacées.
Ce dernier projet a notamment fait l'objet d'un préavis favorable, sous
conditions, de la police du feu du 10 mars 2015; ce document exige notamment
que les voies d'évacuation restent accessibles et praticables en tout temps et
qu'elles soient exemptes de toute charge thermique; il impose encore
l'installation d'un exutoire de fumée dans la cage d'escalier. L'Office
cantonal de l'énergie (ci-après: OCEN) s'est également prononcé favorablement,
exigeant cependant que l'équipement du bâtiment en capteurs solaires permette
d'assurer au moins 30 % des besoins de chaleur admissibles pour l'eau chaude
sanitaire de l'ensemble du bâtiment. Les autres services de l'Etat concernés
ont également préavisé favorablement le projet, sous réserve de certaines
conditions supplémentaires.
Le 29 octobre 2015, le DALE a délivré l'autorisation complémentaire requise; le
préavis de la police du feu du 10 mars 2015 ainsi que celui de l'OCEN, du 18
mars 2015, notamment, en font partie intégrante. Un accès sur la toiture de
dimensions minimales de 55 cm par 70 cm, sans passer chez un occupant, doit
être construit et des ventilations créées pour les sanitaires, la cuisine, la
buanderie et la cage d'escaliers. Selon les plans d'enquête approuvés, dans les
combles inférieurs et supérieurs, la courette située à l'est est réduite; un
conduit de cheminée est conservé en l'état, l'autre étant en revanche supprimé.
Quant à la courette située à l'ouest, celle-ci est maintenue dans les combles
inférieurs; elle est toutefois réduite dans les combles supérieurs. Les deux
courettes ainsi que les deux conduits de cheminée apparaissent sur les plans du
toit.
Par acte du 7 décembre 2015, B.________ SA et la Communauté des copropriétaires
par étages A.________ ont recouru contre cette décision au TAPI. Après avoir
procédé à un transport sur place, le 3 mai 2016, le tribunal de première
instance a rejeté le recours par jugement du 2 novembre 2016.
Le 6 décembre 2016, B.________ SA et la communauté ont porté la cause devant la
Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de
Genève. Par arrêt du 22 août 2017, la cour cantonale a rejeté le recours dont
elle était saisie. Elle a tout d'abord considéré que les recourantes n'étaient
pas légitimées à se prévaloir du non-respect du seuil de 30 % d'énergie solaire
pour l'ensemble du bâtiment imposé par l'OCEN, cette condition n'étant
opposable qu'à la société intimée. La Cour de justice a par ailleurs estimé que
les services spécialisés de l'Etat s'étaient fondés sur des plans complets et
conformes et qu'il n'existait pas de motif de s'écarter de leurs préavis
favorables, en particulier s'agissant de la protection contre les incendies et
de la ventilation.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, B.________ SA et la
communauté des copropriétaires demandent principalement, et implicitement, au
Tribunal fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que le recours cantonal
est admis et l'arrêt du TAPI du 2 novembre 2016 ainsi que l'autorisation
complémentaire de construire annulés. Subsidiairement, les recourantes
concluent au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour nouvelle décision
dans le sens des considérants. Elles sollicitent également l'octroi de l'effet
suspensif.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son
arrêt. Le DALE propose le rejet du recours. La société intimée conclut à
l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet; elle demande
également que les recourantes soient condamnées à une amende pour témérité au
sens de l'art. 33 al. 2 LTF. Aux termes de leurs observations ultérieures, les
parties ont maintenu leurs conclusions respectives.
Par ordonnance du 6 novembre 2017, le Président de la Ire Cour de droit public
a admis la requête d'effet suspensif.
Considérant en droit :
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (art. 29 al. 1 LTF) et
contrôle librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 143 III
416 consid. 1 p. 417).
1.1. Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance
cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des
constructions (art. 82 let. a LTF), le recours en matière de droit public est
en principe recevable, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant
réalisée.
1.2. La société recourante a pris part à la procédure de recours devant la Cour
de justice. En tant que copropriétaire de l'immeuble en cause, elle est
particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui confirme l'octroi d'une
autorisation de construire complémentaire visant à la régularisation de travaux
effectués notamment dans les combles de ce bâtiment, sans son assentiment. Elle
peut ainsi se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à
l'annulation de l'arrêt attaqué. Sa qualité pour agir au sens de l'art. 89 al.
1 LTF est à l'évidence donnée. Peut ainsi demeurer indécise la question de
savoir si la communauté des copropriétaires bénéficie également de la qualité
pour recourir, l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires (cf.
art. 712t al. 2 CC) - dont fait également partie l'intimée - n'ayant pas été
versée en cause.
1.3. Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien
qu'il convient d'entrer en matière sur le fond.
2.
Dans une première partie de leur écriture, les recourantes présentent leur
propre version des faits, laquelle diverge partiellement des constatations des
juges cantonaux. Une telle argumentation, dans la mesure où elle s'écarte des
faits établis dans l'arrêt attaqué ou les complète, sans qu'il soit indiqué que
ceux-ci seraient manifestement inexacts ou arbitraires, est irrecevable (cf.
ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104 s.; 135 II 313 consid. 5.2.2 p. 322).
3.
Les recourantes se plaignent ensuite plus spécifiquement d'une constatation
inexacte des faits.
3.1. Saisi d'un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral statue
en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105
al. 1 LTF), sous réserve des cas prévus à l'art. 105 al. 2 LTF. La partie
recourante ne peut critiquer les constatations de fait ressortant de la
décision attaquée que si celles-ci ont été effectuées en violation du droit au
sens de l'art. 95 LTF ou de manière manifestement inexacte, c'est-à-dire
arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4 p. 314), et si la correction du vice est
susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF; ATF 137 III
226 consid. 4.2 p. 234). Conformément à l'art. 106 al. 2 LTF, la partie
recourante doit expliquer de manière circonstanciée en quoi ces conditions
seraient réalisées. Les faits et les critiques invoqués de manière appellatoire
sont irrecevables (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; arrêt 2C_743/2017 du 15
janvier 2018 consid. 2, destiné à publication).
3.2. Les recourantes contestent en particulier l'exactitude des plans soumis à
l'enquête. Selon elles, ceux-ci ne correspondraient pas aux travaux déjà
réalisés par l'intimée. Les recourantes soutiennent que les courettes
techniques auraient été obstruées et que les cheminées présentes sur le toit
seraient fictives. A les suivre, en raison de ces inexactitudes, les services
spécialisés de l'Etat n'auraient pas été en mesure de constater, sur la base
des plans qui leur étaient soumis, que la ventilation de l'immeuble n'était
plus assurée.
3.3. A l'examen des plans d'enquête, la cour cantonale a constaté que ces
derniers illustrent la suppression de l'un des deux conduits de cheminée, mais
non des deux. Ils indiquent également la réduction de la courette à l'est ainsi
que le maintien de la courette à l'ouest, au niveau inférieur, et sa réduction
au niveau supérieur; ces courettes ne sont toutefois pas obstruées. La Cour de
justice a considéré que ces éléments concordaient avec les constatations
effectuées par le TAPI, lors du transport sur place du 3 mai 2016. L'instance
précédente a en particulier relevé que, selon le procès-verbal établi à cette
occasion, l'une des courettes avait été intégrée dans les meubles de cuisine,
précisant qu'il s'agissait de la courette ouest maintenue dans les combles
inférieurs, conformément aux plans. La cour cantonale a encore souligné que le
TAPI avait constaté la suppression du conduit de cheminée du côté de la rue
Maunoir, ce qui correspondait également aux plans. La Cour de justice a enfin
noté que le procès-verbal mentionnait que la courette côté rue Maunoir avait
été raccourcie, ne faisant plus qu'une quinzaine de centimètres de profondeur,
en adéquation, une nouvelle fois, avec les plans.
En procédant ainsi à la comparaison entre les points mis en évidence par le
tribunal de première instance, lors du transport sur place, et les plans versés
au dossier, l'établissement des faits auquel a procédé la Cour de justice
résiste à l'examen. Le recours ne contient d'ailleurs aucune critique
convaincante susceptible de remettre en cause ces constatations. En effet, les
recourantes ni ne pointent ni n'illustrent les éléments des plans d'enquête
prétendument contestables; elles ne visent de surcroît aucun élément versé au
dossier démontrant que les faits retenus seraient manifestement erronés.
Lorsqu'elles prétendent que les courettes auraient été obstruées ou encore que
les cheminées présentes sur le toit ne seraient que fictives, les recourantes
se fondent certes sur le procès-verbal établi lors de l'inspection locale pour
appuyer leurs dires; néanmoins, contrairement à ce qu'elles avancent, les
passages auxquels elles se réfèrent ne relèvent pas des constatations du TAPI,
mais de leurs propres déclarations verbalisées à cette occasion. Une telle
manière de procéder est cependant et à l'évidence impropre à démontrer que
l'état de fait cantonal procéderait d'une appréciation arbitraire (art. 106 al.
2 LTF). On ne comprend enfin guère en quoi le fait que les panneaux solaires
n'atteignent prétendument pas le 30 % des besoins en chaleur - comme exigé par
l'OCEN - attesterait de la non-conformité des plans, comme l'affirment pourtant
les recourantes. Il n'y a quoi qu'il en soit pas lieu de s'attarder sur ce
point: la Cour de justice a en effet, en application du droit cantonal de
procédure, jugé irrecevables les griefs liés au respect de cette condition,
estimant que les recourantes n'avaient pas d'intérêt à s'en prévaloir, ce que
ces dernières ne prennent toutefois pas la peine de discuter céans, au mépris
des exigences des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF.
3.4. Il s'ensuit que rien ne vient démentir que les services spécialisés de
l'Etat se sont prononcés sur la base de plans conformes aux constatations du
TAPI, comportant la mention claire de la réduction des courettes et de la
suppression d'un conduit de cheminée. Lesdits services ont ainsi examiné le
projet en toute connaissance de cause, avant d'émettre leurs préavis positifs.
Pas plus que devant l'instance précédente, les recourantes ne fournissent
d'éléments susceptibles de remettre en cause l'appréciation de ces autorités ou
encore d'attester du prétendu défaut de ventilation. Les rapports techniques
privés auxquels elles se réfèrent ne permettent en effet pas d'aboutir à la
conclusion que la réduction des courettes empêcherait celles-ci de remplir leur
fonction. Le rapport D.________ du 4 décembre 2015 n'indique en particulier
pas, comme l'a relevé l'instance précédente, les motifs pour lesquels les
courettes devraient absolument être de section constante de haut en bas pour
pouvoir fonctionner correctement; quant aux rapports E.________, bureau
technique sanitaires, des 13 août 2013 et 26 mars 2015, ils font uniquement
état, s'agissant des courettes, d'une problématique liée à une convention de
passage, laquelle relève cependant du droit privé et ne présente aucun
caractère technique en rapport avec la ventilation. On ne discerne pas non plus
en quoi le résultat du test opéré par le bureau E.________, consistant à
injecter de la fumée dans une colonne de chute, démontrerait que les courettes
d'aération ne rempliraient plus leur fonction: le rapport du 26 mars 2015 ne
contient à cet égard aucune explication technique permettant de s'en convaincre
(cf. rapport, ch. 4.1), à l'instar du recours, limité, sur cette question, à
des allégations purement appellatoires. C'est par ailleurs tout aussi
appellatoirement que les recourantes affirment que l'incendie survenu dans
l'immeuble, le 5 octobre 2016, aurait mis en évidence que les courettes
seraient obstruées et la ventilation naturelle compromise; les recourantes se
contentent à cet égard de se référer au rappel de leur propre grief contenu
dans l'arrêt cantonal, ce qui est manifestement insuffisant à fonder leur
critique au regard des exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. Enfin,
il convient encore de rappeler que le DALE a notamment conditionné
l'autorisation litigieuse au respect du préavis de la police du feu du 10 mars
2015; celui-ci exige notamment, s'agissant de la protection contre les
incendies et la ventilation, l'installation d'un exutoire de fumée dans la cage
d'escalier ainsi que la création de différentes ventilations, dans les
sanitaires, la cuisine, la buanderie, ainsi que dans la cage d'escalier. Or,
rien au dossier ne permet de conclure que le projet litigieux, assorti de ces
mesures supplémentaires - que les recourantes ne discutent d'ailleurs pas - ne
serait pas à même de garantir la ventilation de l'immeuble.
Dans ces circonstances, la cour cantonale pouvait, sans que cela n'apparaisse
critiquable, se fonder sur les préavis des services spécialisés de l'Etat pour
retenir que la ventilation de l'immeuble n'était pas compromise par le projet
litigieux (cf. arrêts 1C_72/2017 du 14 septembre 2017 consid. 3.2; 1C_891/2013
du 29 mars 2015 consid. 8.2; 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 5.2; voir
également, THIERRY TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, n. 508 p.
168 et les arrêts cités).
3.5. Le grief apparaît en définitive mal fondé et doit être rejeté, pour autant
que recevable.
4.
Invoquant l'arbitraire (art. 9 Cst.), les recourantes se plaignent d'une
violation de l'art. 10A du règlement d'application de la loi sur les
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI; RS/GE L 5
05.01), dans sa version antérieure au 4 février 2015.
Aux termes de cette disposition, est réputée complémentaire la demande qui a
pour objet la modification d'une demande d'autorisation principale en cours
d'examen ou d'une autorisation principale en vigueur (art. 10A al. 1 aRCI). La
demande qui a pour objet un projet sensiblement différent du projet initial
(art. 10A al. 2 let. a aRCI) ou l'adjonction au projet initial d'un ouvrage
séparé et d'une certaine importance (let. b) est traitée comme une demande
nouvelle et distincte.
Les recourantes soutiennent qu'en raison des divergences entre les travaux
d'ores et déjà effectués et les plans d'enquête l'autorisation complémentaire
litigieuse régulariserait un "état de fait fictif", en violation de l'art. 10A
aRCI. Ce grief tombe toutefois d'emblée à faux dès lors que c'est, d'une part,
en vain que les recourantes ont critiqué les constatations du TAPI - que la
Cour de justice a faites siennes - et qu'il a, d'autre part, été établi sans
arbitraire que les plans d'enquête concordaient avec ces constatations, en
particulier s'agissant des courettes techniques et des cheminées en toiture
(cf. consid. 3.3 et 3.4).
5.
En définitive, le recours doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité,
aux frais des recourantes, qui succombent (art. 65 al. 1 et 66 al. 1 et 5 LTF).
Celles-ci verseront en outre des dépens à l'intimée, qui obtient gain de cause
avec l'assistance d'un avocat (art. 68 al. 1 et 4 LTF). Il n'y a en revanche
pas matière à infliger aux recourantes une amende pour procédés téméraires (
art. 33 al. 2 LTF; cf. ATF 120 III 107 consid. 4b p. 110).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge des
recourantes.
3.
Une indemnité de 3'000 fr. est allouée à l'intimée à titre de dépens, à la
charge des recourantes.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, au Département de
l'aménagement, du logement et de l'énergie de la République et canton de
Genève, ainsi qu'à la Cour de justice de la République et canton de Genève,
Chambre administrative, 3 ^ème section.
Lausanne, le 15 février 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez
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