I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.52/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
1C_52/2017, 1C_54/2017
Arrêt du 24 mai 2017
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Fonjallaz et Eusebio.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
1C_52/2017
A.________, représenté par Me Alain Thévenaz, avocat,
recourant,
et
1C_54/2017
B.________, représenté par Me Marc-Etienne Favre, avocat,
recourant,
contre
C.________ SA, représentée par Me Daniel Guignard, avocat,
intimée,
Municipalité de Pully, avenue du Prieuré 2, case postale 63, 1009 Pully,
représentée par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
Objet
permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 15 décembre 2016.
Faits :
A.
La Société C.________ SA est propriétaire de la parcelle n ^o 1073 de la
Commune de Pully. D'une surface totale de 1095 m ^2, ce bien-fonds, enclavé,
est relié à l'avenue des Cerisiers, au nord, par une voie d'accès privée qui
emprunte l'assiette d'une servitude de passage à pied et pour tous véhicules
grevant les parcelles n ^os 1070, 1071, 1068, 1069, 1074 et 1050. Le chemin
privé, qui forme un coude, est composé de deux tronçons rectilignes, l'un de 30
m environ de long et de 3 m de large, et l'autre d'une longueur de 70 m environ
et de 3,5 m de large. Ce chemin, goudronné et en pente, offre une bonne
visibilité, en particulier au débouché sur l'avenue des Cerisiers; il dessert
plusieurs bâtiments d'habitation riverains et offre des possibilités de
croisement, sur les fonds privés.
B.
Dans le courant de l'année 2006, C.________ SA a présenté une demande
d'autorisation portant sur la construction d'un bâtiment d'habitation de six
appartements sur la parcelle n ^o 1073; l'accès était prévu par le chemin des
Combes, en partie privé, situé à l'ouest et empruntant notamment une partie des
parcelles contigües n ^os 3598 et 1067. Statuant sur opposition, la
Municipalité de Pully a, par décision du 13 octobre 2006, refusé le permis de
construire, au motif que l'accès au chemin des Combes n'était pas au bénéfice
d'un titre juridique. Par arrêt du 19 avril 2011, la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé cette
décision.
S'agissant de l'accès à la parcelle n ^o 1073 par l'ouest, depuis le chemin des
Combes, le Président du Tribunal civil de l'arrondissement de Lausanne a
rejeté, par jugement du 24 juillet 2013, les conclusions en passage nécessaire
formulées devant lui par C.________ SA, au motif que les conditions définies
par l'art. 694 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210) n'étaient
pas réunies. Ce jugement rappelle en outre que cette question a fait l'objet de
deux jugements civils antérieurs, rendus les 29 octobre 1999 et 15 décembre
2003, rejetant également les conclusions en passage nécessaire; ces précédents
sont également versés au dossier de la cause.
C.
Le 22 juin 2015, C.________ SA a déposé un nouveau projet de construction d'un
bâtiment d'habitation de trois logements avec 7 places de parc situées du côté
sud au niveau du sous-sol (dont six réparties dans trois garages fermés et une
place pour visiteur/handicapé dans un "garage box" ouvert situé à l'ouest),
ainsi qu'une place de stationnement extérieure. L'accès est prévu par le chemin
privé reliant la parcelle n ^o 1073 à l'avenue des Cerisiers.
Mis à l'enquête publique du 8 août au 7 septembre 2015, ce projet a suscité
l'opposition de plusieurs voisins riverains, dont A.________ et B.________,
propriétaires respectifs de la parcelle adjacente n ^o 1059 et du bien-fonds n°
1074. Par deux décisions séparées du 30 mai 2016, la Municipalité de Pully a
levé les oppositions et délivré le permis de construire requis.
B.________ et onze consorts, le 29 juin 2016, et A.________, le 30 juin 2016,
ont recouru contre ces décisions à la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal du canton de Vaud. Après avoir ordonné la jonction des causes
et procédé à une inspection locale, le 1 ^er décembre 2016, le Tribunal
cantonal a rejeté les recours par arrêt du 15 décembre 2016. S'agissant de
l'accès aux constructions projetées - seul point encore débattu - la cour
cantonale a jugé celui-ci suffisant au regard du droit fédéral; elle a par
ailleurs considéré que celui-ci, traversant les propriétés d'autrui,
bénéficiait à cet égard d'un titre juridique tel qu'exigé par le droit
cantonal.
D.
Par actes séparés du 31 janvier 2017, A.________ et B.________ forment recours
en matière de droit public. Les prénommés demandent principalement au Tribunal
fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que les décisions rendues par la
municipalité le 30 mai 2016 sont annulées et l'autorisation de construire
refusée; subsidiairement, ils concluent au renvoi de la cause à l'instance
précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Les recourants
requièrent tous deux l'octroi de l'effet suspensif.
Le Tribunal cantonal renonce à déposer une réponse et se réfère aux
considérants de son arrêt. La municipalité conclut au rejet des recours dans la
mesure de leur recevabilité. C.________ SA demande aussi le rejet des recours.
Par ordonnances séparées du 22 février 2017, le Président de la Ire Cour de
droit public a admis les requêtes d'effet suspensif.
Considérant en droit :
1.
Les recours sont interjetés contre le même arrêt cantonal. Il se justifie
partant, pour des motifs d'économie de procédure, de joindre les causes 1C_52/
2017 et 1C_54/2017 et de statuer sur celles-ci dans un seul arrêt (cf. art. 24
de la loi fédérale de procédure civile fédérale du 4 décembre 1947 [PCF; RS
273] applicable par renvoi de l'art. 71 LTF).
2.
Dirigés contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance
cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des
constructions (art. 82 let. a LTF), les recours de droit public sont en
principe recevables, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant
réalisée. Les recourants ont pris part à la procédure de recours devant le
Tribunal cantonal. Propriétaires respectivement d'une parcelle adjacente au
projet (n ^o 1059) et d'un bien-fonds grevé par la servitude de passage (n ^
o 1074), les recourants sont particulièrement atteints par l'arrêt attaqué;
celui-ci confirme l'autorisation de réaliser le projet litigieux, qu'ils jugent
contraire à la loi fédérale sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979
(LAT; RS 700) et au droit cantonal. Ils peuvent ainsi se prévaloir d'un intérêt
personnel et digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué. Ils ont dès
lors qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
3.
Les recourants se plaignent tous deux d'un état de fait lacunaire et demandent
au Tribunal fédéral de le compléter.
Conformément à l'art. 105 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral statue en principe sur
la base des faits établis par l'autorité précédente. L'art. 105 al. 2 LTF lui
permet cependant de rectifier ou compléter d'office les constatations de
l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement
inexacte - notion qui correspond à l'arbitraire (cf. ATF 137 I 58 consid. 4.1.2
p. 62) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et pour autant que
la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art.
97 al. 1 LTF).
Par des critiques analogues, les recourants reprochent à la cour cantonale de
n'avoir pas retenu que seule la partie nord de la parcelle n ^o 1073 -
identifiée en vert sur le plan enregistré au registre foncier (RF 517277/
165773) - bénéficiait de la servitude de passage, à l'exclusion de la frange
sud du bien-fonds. Les recourants ne sauraient toutefois être suivis dans cette
voie. Cette restriction de la servitude ressort en effet tant de l'état de fait
de l'arrêt attaqué - en particulier de la reproduction du procès-verbal de
l'audience du 1 ^er décembre 2016 - que des considérants en droit; l'instance
précédente a cependant jugé que cet élément n'était pas de nature à remettre en
cause, sous l'angle de l'exigence d'un accès suffisant et juridiquement
garanti, l'autorisation de construire délivrée (cf. consid. 5.2). Le grief doit
par conséquence être rejeté.
4.
Dans un grief d'ordre formel, B.________ se plaint d'un déni de justice (art.
29 al. 2 Cst.) en lien avec l'art. 104 al. 3 de la loi cantonale sur
l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC; RS/
VD 700.11). Il reproche en substance à l'instance précédente de n'avoir pas
procédé à l'examen de l'acte constitutif de la servitude de passage avant de
juger l'accès suffisant.
4.1. Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par
l'art. 29 al. 2 Cst. si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent
une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et
arguments importants pour la décision à rendre (cf. ATF 138 V 125 consid. 2.1
p. 127; 133 III 235 consid. 5.2 p. 248; 126 I 97 consid. 2b p. 102).
Aux termes de l'art. 104 al. 1 LATC, la municipalité s'assure, avant de
délivrer le permis de construire, que le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires et aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration. Elle n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds
est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la
construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au
bénéfice d'un titre juridique (art. 104 al. 3 LATC).
4.2. Selon le recourant, la cour cantonale n'aurait pas examiné l'étendue des
droits civils découlant de la servitude de passage en cause alors que l'art.
104 al. 3 LATC imposerait un tel contrôle; l'instance précédente aurait de même
à tort jugé que cette matière relevait du juge civil.
Contrairement à ce que soutient le recourant, la cour cantonale a examiné la
portée de la servitude de passage à la lumière du droit privé, en particulier
des art. 730 et 739 CC, pour aboutir à la conclusion que celle-ci répondait aux
critères des art. 19 et 22 al. 2 let. b LAT ainsi qu'à l'art. 104 al. 3 LATC. A
cet égard, l'instance précédente a constaté - on l'a vu - que cette servitude,
telle qu'inscrite au registre foncier, ne desservait formellement que la partie
nord de la parcelle n ^o 1073; elle a cependant considéré que ce droit de
passage profitait à l'entier du bien-fonds, y compris à la portion sud, sur
laquelle les constructions litigieuses sont projetées. On comprend de l'arrêt
attaqué que le Tribunal cantonal a estimé que, dès lors que le déplacement au
sein de la parcelle n ^o 1073 peut s'exercer librement - sans nécessité de
constituer d'autres servitudes -, l'accès à la partie nord suffit à garantir le
passage vers l'entier de ce bien-fonds. Que la cour cantonale ait, sur la base
de ces considérations, jugé qu'il n'était "point besoin d'examiner plus avant
l'interprétation de l'acte constitutif de servitude, car les questions de droit
privé relèvent exclusivement du juge civil", ne permet ainsi pas, contrairement
à ce que soutient le recourant, de nier l'existence d'un contrôle de la
servitude en application de l'art. 104 al. 3 LATC. Autre est en revanche la
question de savoir si l'instance précédente pouvait, au terme de cet examen,
juger que cet accès bénéficiait d'un titre juridique au sens de cette
disposition; ce point sera cependant examiné ultérieurement (cf. consid. 5.5).
4.3. Entièrement mal fondé, ce grief doit être rejeté.
5.
Par des argumentations très proches, les recourants se plaignent d'une
application arbitraire de l'art. 104 al. 3 LATC en lien avec une violation des
art. 19 et 22 al. 2 let. b LAT. Comme cela a été exposé ci-dessus (cf. consid.
4.1), l'art. 104 al. 3 LATC exige notamment - à titre de condition à l'octroi
du permis de construire - que les équipements empruntant la propriété d'autrui
soient au bénéfice d'un titre juridique; aux dires des recourants, ce dernier
ferait en l'occurrence défaut.
5.1. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale sous l'angle
restreint de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution
retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît
insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée
sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain, ce qu'il appartient à
la partie recourante de démontrer par une argumentation qui réponde aux
exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (cf. ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1 p. 253; 139
I 229 consid. 2.2 p. 232). En revanche, si l'application de la loi défendue par
l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au
sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette
interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable -
paraît possible (ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5; 136 III 552 consid. 4.2 p. 560).
En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient
insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son
résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17).
5.2. Sur le plan du droit fédéral - comme le rappelle l'arrêt attaqué -, une
autorisation de construire ne peut être délivrée que si le terrain est équipé
(art. 22 al. 2 let. b LTF). Selon l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé
équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par
des voies d'accès. Une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue
lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour
accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la
sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement
soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la
visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès
des services de secours et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a
et les arrêts cités; arrêts 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1; 1C_221/
2007 du 3 mars 2008 consid. 7.2). La loi n'impose pas des voies d'accès
idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une
voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du
bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles
elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a;
arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 publié in RDAT 2003 I n° 59 p.
211).
5.3. La cour cantonale a constaté que le chemin privé reliant la parcelle n ^
o 1073 à l'avenue des Cerisiers était carrossable et qu'il desservait déjà
plusieurs bâtiments d'habitation. A l'issue de l'inspection locale, la cour
cantonale a retenu que chacun des deux tronçons composant le chemin - dont la
largeur oscille entre 3 et 3,5 m - suivait un tracé rectiligne garantissant une
bonne visibilité sur l'ensemble du tronçon, y compris au débouché sur l'avenue
des Cerisiers, où la configuration ne présente pas de danger particulier. Le
Tribunal cantonal a également estimé que le chemin offrait de nombreuses
possibilités de croisement entre véhicules à moteur. Il en a conclu que ce
chemin était adapté pour accueillir le faible trafic supplémentaire engendré
par la création de trois logements, sans que la sécurité des usagers ne soit
compromise.
Devant le Tribunal fédéral, les recourants ne prétendent pas que l'accès à la
parcelle n ^o 1073 serait techniquement insuffisant. Ils soutiennent en
revanche que celui-ci ne serait juridiquement pas garanti, contrairement aux
exigences déduites de l'art. 19 al. 1 LAT, respectivement qu'il ne jouirait
d'aucun titre juridique au sens de l'art. 104 al. 3 LATC. La servitude de
passage ne bénéficiant, selon le registre foncier, qu'à la partie nord de la
parcelle, la cour cantonale ne pouvait autoriser le projet litigieux, celui-ci
impliquant l'accès par les véhicules au garage souterrain situé sur la partie
sud du bien-fonds. Les recourants se prévalent dans ce cadre essentiellement
des art. 730 et 739 CC, se plaignant à cet égard d'une aggravation de la
servitude entraînée par la réalisation du projet.
5.4. Selon la jurisprudence, l'autorité compétente peut autoriser une
construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la
voie publique l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des art. 730
ss CC, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation
prévue. En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins
de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe être
refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée.
S'il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un
accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants
s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas (cf. arrêts
1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 4.1; 1P.407/1989 du 6 octobre 1989
consid. 3; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction,
expropriation, 2001, n. 705 p. 326 s.).
5.5. En l'occurrence, bien qu'elle ait constaté que seule la partie nord de la
parcelle n ^o 1073 était mentionnée en qualité de fonds servant et dominant de
la servitude de passage, la cour cantonale a néanmoins jugé, se fondant sur les
art. 730 et 739 CC, que celle-ci profitait au bien-fonds tout entier; on
comprend des références mentionnées dans l'arrêt attaqué (PAUL-HENRI STEINAUER,
Les droits réels, tome II, 4 ^e éd. 2012, n. 2200 et, en particulier, n. 2300a)
que l'instance précédente a estimé que la réalisation du projet, plus
particulièrement le trafic engendré par celui-ci, n'entraînait pas une
aggravation de la servitude. Le Tribunal cantonal a de surcroît indiqué ne pas
voir "comment on pourrait constituer une servitude de passage grevant une
partie d'une parcelle en faveur d'une autre partie de la même parcelle et
réciproquement"; en d'autres termes, elle a considéré que l'accès à cette
parcelle, par le nord, permettait ensuite un déplacement libre au sein de
celle-ci. Forts de ces considérations, les juges cantonaux ont estimé que les
conditions de l'art. 19 al. 1 LAT étaient réalisées et que la servitude de
passage constituait un titre juridique au sens de l'art. 104 al. 3 LATC.
Dans la mesure où le bien-fonds n ^o 1073 - sa partie nord, à tout le moins -
est au bénéfice d'une servitude de passage, il eût appartenu aux recourants,
conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus (cf. consid. 5.4), de
démontrer que celle-ci ne serait pas à même d'endiguer le trafic occasionné par
le projet litigieux, respectivement qu'il en résulterait une aggravation pour
les fonds servants. Les recourants se contentent cependant d'affirmer
péremptoirement que la réunion de parcelles dont serait issu le fonds n ^o 1073
(dont l'état de fait cantonal ne fait au demeurant pas mention), laquelle
serait à l'origine du maintien de la servitude pour la seule partie nord,
engendrerait en elle-même une telle aggravation. Se limitant à cet approche
exclusivement théorique, les recourants négligent d'exposer en quoi l'accès aux
trois logements projetés serait concrètement contraire à la servitude de
passage ou l'aggraverait par rapport au but poursuivi par les parties, lors de
sa constitution. La lecture du registre foncier ne permet en tout état pas
d'aboutir à la conclusion que la servitude ne serait pas à même de recevoir le
trafic généré par une construction conforme au règlement communal, sur la
parcelle en cause, ni qu'il en résulterait une aggravation de celle-ci. La
référence de l'un des recourants à la jurisprudence cantonale (arrêt de la CDAP
AF.2015.0004 du 17 octobre 2016) ne leur est à cet égard d'aucun secours: dans
cette affaire, ayant fait l'objet d'un arrêt d'irrecevabilité du Tribunal
fédéral (arrêt 1C_534/2016 du 23 novembre 2016), l'accès à la partie inférieure
de la parcelle concernée se heurtait à d'autres obstacles, en particulier des
constructions et aménagements existants déjà desservis par la servitude (cf.
arrêt 1C_ 534/2016 précité consid. 1), ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En
outre, le point de vue de l'instance précédente se trouve, dans le cas présent,
conforté par les jugements civils rendus respectivement en 1999, 2003 et 2013:
à trois reprises, le juge civil a refusé d'accorder aux propriétaires
successifs de la parcelle n ^o 1073 un passage nécessaire pour accéder au
chemin des Combes au motif, notamment, que ce bien-fonds bénéficiait déjà d'un
accès à l'avenue des Cerisiers (art. 694 CC; cf. en particulier jugement du 29
octobre 1999 consid. 1A/c). Bien que ces jugements ne lient pas directement les
recourants (effet inter partes), il en ressort que l'accès objet de la
servitude est propre à répondre aux besoins d'une construction érigée sur la
parcelle n ^o 1073 en conformité avec la réglementation communale applicable à
la zone en question (cf. en particulier jugement du 15 décembre 2003 consid. II
/c). Dans ces circonstances, il n'est pas critiquable d'avoir jugé que l'accès
à l'avenue des Cerisiers répondait aux exigences définies par le droit fédéral
tant sur le plan matériel que juridique. Il n'apparaît pas non plus,
contrairement à ce que sous-entend B.________ en se référant à l'art. 10 al. 1
de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession au logement du 4
octobre 1974 (LCAP; RS 843), que l'on se trouverait dans un cas où la
configuration du bien-fonds ou ses limites rendraient difficile son équipement,
en particulier s'agissant de l'accès, celui-ci étant en l'espèce techniquement
garanti, ce qui n'est plus contesté.
Il découle de ce qui précède que l'on ne saurait pas non plus réserver un écho
favorable aux critiques portant sur l'application de l'art. 104 al. 3 LATC: les
recourants n'ayant en l'occurrence pas démontré que le droit de passage serait
insuffisant à garantir l'accès, la cour cantonale pouvait sans arbitraire juger
que cette servitude constituait un titre juridique au sens de l'art. 104 al. 3
LATC. Les recourants ne développent d'ailleurs à cet égard aucune argumentation
propre, s'en tenant à leur critique relative à une prétendue aggravation de la
servitude.
5.6. Entièrement mal fondé, ce grief doit être écarté.
6.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, aux frais des
recourants qui succombent (art. art. 66 al. 1 LTF). L'intimée, qui obtient gain
de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens (art. 68 al. 1
LTF). La commune n'a pas droit à des dépens (art. 68 al. 3 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Les causes 1C_52/2017 et 1C_54/2017 sont jointes.
2.
Les recours sont rejetés.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis pour moitié à la charge de
chacun des recourants.
4.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée à l'intimée, soit 1'500 fr. à
la charge de A.________ et 1'500 fr. à la charge de B.________.
5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et de la
Municipalité de Pully ainsi qu'au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de
droit administratif et public.
Lausanne, le 24 mai 2017
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez
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