I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.48/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_48/2017
Urteil vom 22. Dezember 2017
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Chaix,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
A. und B. C.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Walter Streit,
gegen
Einwohnergemeinde Grindelwald,
3818 Grindelwald, handelnd durch den Gemeinderat der Einwohnergemeinde
Grindelwald,
Spillstattstrasse 2, Postfach 104, 3818 Grindelwald,
und dieser vertreten durch Rechtsanwalt
Andreas Hubacher,
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli,
Schloss 1, Postfach 276, 3800 Interlaken,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern,
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern.
Gegenstand
nachträgliches Baugesuch für Sanierung und Umbau Gebäude Kobiszuun,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 12. Dezember 2016 (100.2016.93).
Sachverhalt:
A.
A. C.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle
Nr. 6226 in Grindelwald ("Kobiszuun"). Darauf stand ein traditionelles Weidhaus
mit einem Wohn- und einem Ökonomieteil. Am 23. Juni 2009 bewilligte die
Einwohnergemeinde Grindelwald mit Zustimmung des Amtes für Gemeinden und
Raumordnung des Kantons Bern (AGR) die Erweiterung der landwirtschaftsfremden
Wohnnutzung auf eine Bruttogeschossfläche (BGF) von 68 m2, je einen Abstellraum
im Erd- und Obergeschoss sowie ein Untergeschoss unter dem Wohnteil mit einem
kleinen Keller und einem Technikraum.
B.
Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass die Tragkonstruktion des
bestehenden Gebäudes vollständig erneuert worden war, verfügte sie am 22. Juli
2010 einen Baustopp. Am 17. August 2010 wurde ein Projektänderungsgesuch
bewilligt, wobei das AGR seine Zustimmung mit der Auflage verband, dass der
Ökonomieteil nicht so ausgestaltet werden dürfe, dass eine Wohnnutzung möglich
werde. Ausserdem wurde die Umwandlung der Lufträume im Untergeschoss
(ausserhalb des Keller- und Technikraums) in Lagerräume verboten. Beide
Zweckentfremdungsverbote wurden im Grundbuch angemerkt.
Im Mai 2012 wurden die Zweckänderungsverbote gestützt auf eine Vereinbarung
zwischen A. und B. C.________ und der Gemeinde, aber ohne Zustimmung des AGR,
gelöscht. Auf Intervention des AGR beteiligte sich in der Folge das
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli als baupolizeiliche
Aufsichtsbehörde am Verfahren.
C.
Am 13. September 2013 führte das Regierungsstatthalteramt eine Bauabnahme durch
und stellte fest, dass die Baubewilligung aus dem Jahr 2009 und die
Zusatzbewilligung aus dem Jahr 2010 überschritten worden waren. Es verfügte am
30. Dezember 2013 die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.
Am 20. Februar 2014 reichten A. und B. C.________ ein nachträgliches Baugesuch
ein. Nachdem das AGR die beantragte Ausnahmebewilligung nicht erteilt hatte,
verweigerte der Regierungsstatthalter mit Gesamtentscheid vom 4. Februar 2015
die nachträgliche Baubewilligung. Gleichzeitig ordnete er an, die Wohnräume im
Erd- und Obergeschoss seien mittels Trennwand auf das im Juni 2009 bewilligte
Mass zu verkleinern, der Abstellraum im Erdgeschoss West (ehemaliger Stall) und
das Obergeschoss West (ehemalige Heudiele) dürften nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden und die Fenster im Erdgeschoss zur Garage sowie im Obergeschoss auf der
Südseite seien je durch ein Tor zu ersetzen. Der Lagerraum im Keller sei zu
verschliessen und mit geeignetem Material aufzufüllen. Für den Zugang zu
allfälligen Installationen dürfe eine Serviceöffnung bestehen bleiben.
D.
Dagegen erhoben A. und B. C.________ am 9. März 2015 Beschwerde bei der Bau-,
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE), welche das Rechtsmittel
am 8. März 2016 abwies, soweit sie darauf eintrat.
Diesen Entscheid zogen A. und B. C.________ am 8. April 2016 mit Beschwerde an
das Verwaltungsgericht Bern weiter. Dieses wies die Beschwerde am 12. Dezember
2016 ab.
E.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben A. und B. C.________ am 30.
Januar 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim
Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Überdies beantragen sie die Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
Die Einwohnergemeinde Grindelwald, das Regierungsstatthalteramt
Interlaken-Oberhasli, die BVE und das Verwaltungsgericht beantragen die
Abweisung der Beschwerde. Auch das Bundesamt für Raumentwicklung schliesst auf
Abweisung der Beschwerde.
In ihrer Replik halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Sie reichen
neu einen Bericht der Geotest AG vom 24. Juli 2017 über eine Begehung vom 20.
Juli 2017 ein.
Mit Verfügung vom 23. Februar 2017 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung
zuerkannt.
Erwägungen:
1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts
steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die
Beschwerdeführer sind als Eigentümer und Baugesuchsteller legitimiert,
Beschwerde gegen die Abweisung ihres nachträglichen Baugesuchs und die
angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen zu erheben (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf
die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher
einzutreten.
1.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann
insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das
Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106
Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche
Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche
Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106
Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).
1.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist
oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und
Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit
vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (
Art. 99 Abs. 1 BGG).
Die erstmals vor Bundesgericht eingereichte Bestätigung eines ehemaligen
Mieters des Weidhauses kann daher nicht berücksichtigt werden: Die
Beschwerdeführer hätten Anlass und Gelegenheit gehabt, diese Bestätigung
bereits bei den Vorinstanzen einzureichen und können dies nicht vor
Bundesgericht nachholen.
Echte Noven, d.h. nach dem Datum des vorinstanzlichen Entscheids entstandene
Tatsachen oder Beweismittel, sind vor Bundesgericht unzulässig (BGE 139 II 120
E. 3.1.2 S. 123; 136 II 497 E. 3.3 S. 500 f.). Damit kann auch die in der
Replik eingereichte Aktennotiz über eine Begehung der Liegenschaft vom 20. Juli
2017 mit der Firma Geotest AG zur Beurteilung von Feuchtigkeit und Rissen im
Untergeschoss und in der Umgebung der Liegenschaft nicht berücksichtigt
werden.
2.
Streitig ist zunächst, ob das nachträgliche Baugesuch der Beschwerdeführer -
ganz oder teilweise - bewilligungsfähig ist.
2.1. Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass der Wohnteil des Weidhauses schon
vor 1972 landwirtschaftsfremd genutzt worden sei. Diese Nutzung sei erstmals
mit dem Inkrafttreten des früheren Gewässerschutzgesetzes (aGSchG) am 1. Juli
1972, d.h. durch eine Rechtsänderung, zonenwidrig geworden. Die im Jahr 2011
abgeschlossenen Baumassnahmen seien daher nach aArt. 24c (in der Fassung vom
20. März 1998; AS 2000 2042) und aArt. 41 f. RPV (in der Fassung vom 4. Juli
2007; AS 2007 3641) zu beurteilen. Die am 1. November 2012 in Kraft getretene
neue Fassung von Art. 24c RPG (Änderung vom 23. Dezember 2011; AS 2012 5535)
und die neu formulierten Art. 41 und 42 RPV (AS 2012 5537) seien für die
Beschwerdeführer nicht günstiger.
Dies ist nicht zu beanstanden und wird von den Beschwerdeführern auch nicht
grundsätzlich bestritten; soweit sie sich punktuell dennoch auf das aktuelle
Recht stützen, wird dies speziell zu behandeln sein (vgl. unten E. 5).
Die massgeblichen Bestimmungen lauten:
aArt. 24c Bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen
1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, werden in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.
2 Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt
die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.
aArt. 41 RPV Anwendungsbereich von Artikel 24c RPG
Artikel 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in
Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch
die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden
sind.
aArt. 42 Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen
1 Änderungen an Bauten und Anlagen, auf die Artikel 24c RPG anwendbar ist, sind
zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen
gestalterischer Art sind zulässig.
2 Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der
Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder
Planänderung befand.
3 Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist
unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten
folgende Regeln:
a. Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare
Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 % erweitert werden.
b. Ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nicht möglich
oder nicht zumutbar, so kann sie ausserhalb erfolgen; die gesamte Erweiterung
darf in diesem Fall weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m2
überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
werden nur halb angerechnet.
4 Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im
Zeitpunkt der Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war
und an ihrer Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen
darf nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zulässige
Fläche umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies
objektiv geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von
demjenigen der früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen.
2.2. Das Verwaltungsgericht warf die Frage auf, ob es sich um eine Erweiterung
oder um einen Wiederaufbau handle: Zwar sei das bestehende Weidhaus nicht
vollständig abgebrochen worden, jedoch seien sämtliche tragenden Elemente
ersetzt und das ganze Dach erneuert worden, da sowohl die Bruchsteinmauern als
auch die Holzkonstruktion des Stall- und Wohnteils baufällig gewesen seien.
Insofern stelle sich die Frage, ob die Baute im Zeitpunkt des Abbruchs noch
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei (aArt. 42 Abs. 4 RPV). Es liess die Frage
offen, weil die Bewilligung ohnehin zu verweigern sei, weil die Erweiterung das
zulässige Mass überschreite.
Im Folgenden sind zunächst die mit der Erweiterung zusammenhängenden Rügen zu
behandeln: So beanstanden die Beschwerdeführer, dass gewisse vorbestehende
Haupt- und Nebennutzflächen (Kinderschlafstätte, Abstellräume) zu Unrecht nicht
angerechnet worden seien (E. 3). Sodann werfen sie dem Verwaltungsgericht vor,
aArt. 43 Abs. 3 RPV rechtsverletzend angewendet zu haben (E. 4). Schliesslich
halten sie diese Verordnungsbestimmung selbst für gesetz- und verordnungswidrig
(E. 5).
Die weitere Frage, ob der Fundationsraum bereits rechtskräftig bewilligt wurde,
spielt für das Mass der Erweiterung keine Rolle (da alle nach 1972 erstellten
Erweiterungen, ob bewilligt oder nicht, angerechnet werden müssen). Sie ist
dagegen für den Umfang des Bauabschlags und die Zulässigkeit von
Wiederherstellungsmassnahmen relevant (E. 6). Abschliessend sind noch die
übrigen Rügen im Zusammenhang mit den Wiederherstellungsmassnahmen zu prüfen
(E. 7).
3.
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität der Baute ist
der Zustand, in dem sich diese im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung
befand, vorliegend also am 1. Juli 1972 (aArt. 42 Abs. 2 RPV).
Im Baugesuch vom 8. April 2009 ("Flächennachweise") wurde das "Total BGF
Wohnen" mit 42 m2 BGF beziffert; vorbestehende Flächen für Nebennutzungen (BNF)
wurden nicht erwähnt. Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren machten die
Beschwerdeführer dagegen das Vorbestehen weiterer zonenwidrig genutzter Haupt-
und Nebennutzflächen geltend:
3.1. Sie behaupten, im Ökonomieteil habe, sowohl im Erd- als auch im
Obergeschoss, je ein Abstellraum bestanden, der nicht mehr landwirtschaftlich
genutzt worden sei. Deren Fläche von insgesamt 34.42 m2 sei als vorbestehende
BNF anrechenbar.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, die beiden Abstellräume seien jedenfalls
heute nicht mehr vorhanden und ihre genauen Masse und Nutzung nicht mehr
feststellbar, auch nicht anhand der eingereichten Fotos. Die Räume seien auch
nicht auf den bewilligten Plänen (als zum Abbruch vorgesehene Bereiche)
eingezeichnet gewesen. Lasse sich ihre Existenz somit nicht mehr ermitteln,
hätten die Beschwerdeführer die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen.
Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, dass zu jeder Wohnung
notwendigerweise auch Nebenräume gehörten und eine Vermutung bestehe, dass
diese - wie die Wohnung selbst - am massgebenden Stichtag zonenfremd genutzt
worden seien. Sie berufen sich hierfür auf das Urteil 1A.78/2004 vom 16. Juli
2004 E. 3.2, das seinerseits auf die Vollzugshilfe des ARE "Bewilligungen nach
Artikel 24c RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen" Ziff.
3.3.2 S. 9 verweist. Danach gilt die Vermutung jedoch nur für Räume, die
baulich und funktional in enger Verbindung zur zonenfremd genutzten Wohnung
stehen. Vorliegend sollen sich die angeblichen Abstellräume im Ökonomieteil der
Baute befunden haben, und zwar jenseits von Stall und Heubühne (vgl. Skizze
"Alte Situation"; Vorakten 5C, pag. 16), die auch nach Aussage der
Beschwerdeführer noch bis in die 80er Jahre landwirtschaftlich genutzt wurden.
Unter diesen Umständen gibt es keine Vermutung zugunsten einer zonenfremden
Nutzung.
3.2. Streitig ist weiter, ob im Obergeschoss, in der Dachschräge über der
Küche, eine als BGF anrechenbare Kinderschlafkammer von 16.5 m2 bestand.
AGR und BVE gingen gestützt auf die Fotos und die bewilligten Pläne davon aus,
dass der Raum unter der Dachschräge aufgrund ihrer geringen Höhe höchstens als
BNF angerechnet werden könne. Das Verwaltungsgericht liess die Frage offen,
weil die Anrechenbarkeit der Schlafkammer für die Berechnung der maximal
zulässigen Erweiterung nicht entscheidend sei. Auf diese Sachverhaltsrüge ist
daher nur zurückzukommen, wenn sie sich - entgegen der Auffassung der
Vorinstanz - als für den Entscheid erheblich erweisen sollte (Art. 97 Abs. 1
BGG). Dies ist im Folgenden zu prüfen.
4.
aArt. 24c Abs. 2 RPG lässt (wie heute Art. 24c Abs. 2 RPG) nur eine "massvolle"
Erweiterung bestehender Bauten zu, wobei das Höchstmass in der Verordnung
definiert wird. Dabei unterscheidet aArt. 42 Abs. 3 RPV (wie auch die aktuell
geltende Fassung) zwischen Änderungen innerhalb und ausserhalb des bestehenden
Gebäudevolumens: Im ersten Fall ist eine Erweiterung der aBGF um mehr als 60 %
zulässig, ohne dass es auf die Erweiterung der BNF ankommt (lit. a). Im zweiten
Fall darf dagegen die gesamte Erweiterung (ohne Unterscheidung von BGF und BNF)
weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m2 überschreiten, wobei
Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur halb angerechnet
werden (lit. b). Diese Berechnungsart ist auch für Wiederaufbauten massgeblich,
verweist doch aArt. 42 Abs. 4 RPV auf Abs. 3 lit. b.
4.1. Das Verwaltungsgericht hielt fest, die Beschwerdeführer hätten das gesamte
Gebäude unterkellert und dadurch ein zusätzliches Geschoss gebaut. Damit hätten
sie das vorbestehende Gebäudevolumen erweitert, weshalb sich die maximal
zulässigen Masse nach aArt. 42 Abs. 3 lit. b RPV richteten. Gleiches gelte,
wenn die ausgeführten Arbeiten als Wiederaufbau qualifiziert würden (aArt. 42
Abs. 4 RPV).
Die vorbestehende, zonenwidrig genutzte Fläche habe 41.6 m2 betragen; gehe man
von einer anrechenbaren Kinderschlafstätte aus (16.5 m2) erhöhe sie sich auf
58.1 m2. Diese Fläche dürfe um 30 % erweitert werden, ausmachend 17.43 m2.
Innerhalb des vorbestehenden Gebäudevolumens seien Wohnräume von 46.06 m2 und
47.29 m2 sowie Abstellräume von 7.66 m2 und 4.63 m2errichtet worden. Damit sei
die zonenwidrig genutzte Fläche um 47.54 m2erweitert worden, was zur Hälfte,
d.h. mit 23.77 m2, zu berücksichtigen sei. Ausserhalb des Gebäudevolumens (und
damit voll anrechenbar) sei der Keller mit 23.04 m2, der Technikraum mit
mindestens 11.5 m2 (ohne Kellertreppe) und der Fundationsraum mit rund 49 m2
(einschliesslich Wandquerschnitte) erstellt worden, d.h. insgesamt 83.54 m2.
Bereits die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
überschritten somit das zulässige Mass; das Gleiche gelte für die BNF im
Untergeschoss ausserhalb des Gebäudevolumens. Damit könnten weder der
Fundationsraum noch die zusätzlichen Wohnflächen im Erd- und Obergeschoss
bewilligt werden. Eine Teilbewilligung, wie sie die Beschwerdeführer
insbesondere für die unbewilligte Wohnfläche im Erdgeschoss beantragen, falle
ebenfalls ausser Betracht, sei doch die Grenze von 30 % so oder anders
überschritten.
4.2. Die Beschwerdeführer beanstanden zunächst die Anrechnung des Technikraums
und des Fundationsraums (11.5 m2 und 49 m2), weil diese gemäss SIA-Nr. 416
nicht Nebennutz-, sondern Funktionsflächen darstellten. Auch Funktionsflächen
sind jedoch Teil der "Gesamtfläche" nach Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV. In der
Vollzugshilfe des ARE (Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur
Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2001,
Bewilligungen nach Art. 24c, Anh. 1 S. 21) werden denn auch sowohl Funktions-
als auch Nebennutzflächen zu den Nebenflächen (BNF) gezählt.
4.3. Die Beschwerdeführer berufen sich auf den Grundsatz, dass Bauvorhaben
soweit möglich zu bewilligen seien. Ergebe die Berechnung, dass die
Erweiterungen der BGF innerhalb der 30 %-Regel liege und nur die
Gesamtflächenerweiterung (BGF und BNF) zu gross sei, müsse deshalb wenigstens
die Erweiterung der BGF bewilligt werden, d.h. der Bauabschlag müsse sich auf
die zu grosse BNF beschränken. Mit dem Umbau werde die Wohnfläche im Ober- und
Erdgeschoss um rund 36 m2 auf 93.35 m2erhöht, was - weil im bestehenden
Gebäudevolumen liegend - nur zur Hälfte angerechnet werde und in etwa 30 % der
vorbestehenden BGF entspreche.
Dabei verkennen sie, dass die von ihnen vorgeschlagene Berechnung (die aArt.
42a Abs. 3 lit. a RPV entspricht) nur zur Anwendung kommt, wenn die Erweiterung
vollständig innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens stattfindet: Nur in
diesen Fällen verzichtete der Verordnungsgeber auf eine Begrenzung der
Nebenflächen, um die bessere Nutzung vorbestehender Gebäudevolumen zu
privilegieren (ARE, Erläuterungen zur Revision der RPV vom 4. Juli 2007,
Version 1.1 vom 9. Juli 2007, S. 8 f. zu Art. 42 RPV). Vorliegend kommt jedoch
lit. b zur Anwendung, weil die Erweiterung auch ausserhalb des ursprünglichen
Bauvolumens erfolgte (neues Untergeschoss); gleiches gilt, wenn man von einem
Wiederaufbau nach aArt. 42 Abs. 4 RPV ausgeht, was vorliegend naheliegt (vgl.
dazu die Urteile 1C_382/2016 vom 6. April 2017 E. 2.3 und 1C_301/2016 vom 4.
Januar 2017 E. 2, in: URP 2017 S. 400). Nach dieser Bestimmung darf die gesamte
Erweiterung 30 % nicht überschreiten, d.h. die BNF muss mitgezählt werden.
Im Übrigen wäre wohl auch bei isolierter Betrachtung der BGF das zulässige
Erweiterungsmass überschritten, berücksichtigt der Flächennachweis der
Beschwerdeführer doch weder die Mauer- und Wandquerschnitte noch die
Verkehrsfläche (Treppenhaus) im Erdgeschoss, die ebenfalls zur BGF gehören
(vgl. Vollzugshilfe des ARE, a.a.O. S. 21).
4.4. Zu den nicht bewilligten Fenstern der Südfassade hat das
Verwaltungsgericht festgehalten, dass sich diese schon hinsichtlich ihrer
Grösse wesentlich von den vorbestehenden kleinen Fenstern unterschieden und für
die Belichtung und Belüftung der dahinter befindlichen Räume nicht erforderlich
seien, da diese ohnehin nicht bewilligt werden könnten. Die Beschwerdeführer
machen dagegen geltend, die Dachfenster des Obergeschosses reichten bei Schnee
nicht für die Belüftung aus; sie legen aber nicht dar, weshalb für die
Belüftung Fenster in dieser Grösse und an dieser Stelle erforderlich seien und
die (vom Regierungsstatthalter angeordneten) Tore nicht ausreichen.
5.
Vor Bundesgericht machen die Beschwerdeführer erstmals geltend, aArt. 42 Abs. 3
RPV sei gesetz- und verfassungswidrig, weil die maximalen Flächenvorgaben eine
zeitgemässe Wohnnutzung verunmöglichten; aArt. 24c RPG enthalte keine
zahlenmässige Limitierung der zulässigen Wohnflächenerweiterung. In der
geltenden Fassung von Art. 24c RPG habe der Gesetzgeber in Abs. 4 sogar
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild als zulässig erachtet, wenn sie für
eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig seien. Dies müsse erst recht für
Umgestaltungen im Gebäudeinnern gelten. Sie rügen in diesem Zusammenhang eine
Verletzung des Gleichbehandlungsgebots, weil der abtretenden Generation in der
Landwirtschaftszone im Kanton Bern praxisgemäss eine Wohnfläche von 100 m2 als
nötig bzw. unentbehrlich zugestanden werde. Diese Vorgabe müsse auch bei der
Auslegung von Art. 42 Abs. 3 RPV (alt und neu) berücksichtigt werden. Eine
Wohnfläche von nur 63 m2 genüge in keiner Weise, um einem Ehepaar ein
zeitgemässes Wohnen zu ermöglichen.
Das Bundesgericht hat sich bereits im Urteil 1C_415/2014 vom 1. Oktober 2015
(E. 3.7, in: ZBl 117/2016 S. 323; RDAF 2017 I S. 375) mit der Gesetzmässigkeit
der Flächenbeschränkungen in Art. 42 Abs. 3 RPV befasst (damals im Zusammenhang
mit einem Wiederaufbau). Es hielt fest, in den Materialien finde sich kein
Hinweis, dass der Verordnungswortlaut nicht vom gesetzgeberischen Willen
gedeckt wäre. Die in Art. 42 Abs. 4 RPV statuierte Lösung sei auch durchaus
sachgerecht: Sowohl Erweiterungen als auch ein Abbruch und Wiederaufbau seien
von der verfassungsmässigen Besitzstandsgarantie nicht geschützt. Wenn der
Gesetzgeber eine solche erweiterte Besitzstandsgarantie zulasse, könne er diese
auch entsprechend beschränken. Anzufügen ist, dass die zugelassene Erweiterung
von 30 % grosszügiger ist als Art. 25 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung
in der Fassung vom 6. November 1974 (Erweiterung um bis zu einem Viertel) oder
die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung zu aArt. 24 Abs. 2 RPG (vgl. z.B.
BGE 112 Ib 94 E. 3 S. 97 ff. mit Hinweisen).
Aus Art. 24c Abs. 4 RPG und dessen Materialien (Bericht der Kommission für
Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats vom 22. August 2011 zur
Standesinitiative des Kantons St. Gallen "Bauen ausserhalb der Bauzone", BBI
2011 7083 ff.) ergibt sich nichts anderes: Mit dieser Bestimmung sollten die
Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens verschärft
werden (a.a.O. Ziff. 2.2 S. 7087 und Ziff. 3 S. 7090); dagegen wurde für den
Begriff der "massvollen Erweiterung" ausdrücklich auf Art. 42 RPV, die
Vollzugshilfe des ARE und die bundesgerichtliche Rechtsprechung verwiesen
(Ziff. 3 S. 7089).
Unbehelflich ist schliesslich der Vergleich mit landwirtschaftlichen Bauten, zu
denen auch Wohnraum für die abtretende Generation gehören kann: Dabei handelt
es sich - anders als beim Bestandesschutz nach Art. 24c RPG - um zonenkonforme
Bauten.
6.
Wurde die nachträgliche Baubewilligung nach aArt. 24c RPG und aArt. 42 Abs. 3
RPV somit zu Recht versagt, sind im Folgenden die Wiederherstellungsmassnahmen
zu prüfen. Diese betreffen nur die Baumassnahmen, die nicht bereits 2009/2010
rechtskräftig bewilligt worden sind. Insofern ist zunächst die Rüge der
Beschwerdeführer zu behandeln, wonach der sog. Fundationsraum, d.h. die
Unterkellerung des ehemaligen Ökonomieteils, rechtskräftig bewilligt sei.
6.1. Die BVE hielt in ihrem Entscheid (S. 12 f.) fest, die von der Gemeinde am
8. Juni 2009 abgestempelten Pläne, die der Baubewilligung vom 23. Juni 2009
zugrundelagen, hätten lediglich ein Untergeschoss unter dem Wohnteil
vorgesehen, mit einem Keller, einem Technikraum und einem Fundationsraum, nicht
aber unter dem Ökonomieteil. Zwar sei im Nachgang zur Bewilligung die
Erstellung eines Kastenfundaments und dessen teilweise Auffüllung diskutiert
worden; bei der Begehung vom 27. Juli 2010 habe der Bauverwalter dazu
festgehalten, die heute bereits vorhandene Fundation werde "toleriert", obschon
eine weitreichende Lösung erfolgt sei. Weder den in den Akten liegenden
Schreiben noch den ungestempelten Plänen lasse sich indessen entnehmen, dass
eine Bewilligung dafür beantragt worden sei. Dies sei auch nicht Gegenstand der
am 17. August 2010 bewilligten Projektänderung gewesen, die ausschliesslich den
Totalersatz der Tragkonstruktion aufgrund der schlechten Bausubstanz umfasst
habe.
6.2. Das Verwaltungsgericht bestätigte dies: Das Fundationskonzept der Prantl +
Aerni Ingenieure AG vom 14. Oktober 2009, wonach das Gebäude vollständig
unterkellert werden müsse, um genügend stabilisiert zu werden, sei weder
Bestandteil der ursprünglichen Baubewilligung noch der Zusatzbewilligung aus
dem Jahr 2010 gewesen. Dass letztere ein Zweckentfremdungsverbot für die
Lufträume ausserhalb des Kelllers und des Technikraums umfasst habe, lasse
nicht den Schluss auf die Bewilligung des Fundationsraums zu.
6.3. Diese Erwägungen lassen keine Verletzung von Bundesrecht erkennen und
werden durch die Einwände der Beschwerdeführer auch in tatsächlicher Hinsicht
nicht widerlegt. Im Protokoll der Begehung vom 27. Juli 2010 findet sich die
Aussage des Bauverwalters Hochbau der Gemeinde, wonach der schlechte Untergrund
und die dazu notwendigen Massnahmen im Bereich der Fundation bereits in einer
früheren Phase des Projekts "besprochen" und Herr Wiesmann vom AGR
"kontaktiert" worden sei; aufgrund der Situation sei die Fundation, wie sie
heute vorhanden sei, "toleriert" worden. Aus dieser Aussage lässt sich
lediglich ableiten, dass den Behörden die (der Baubewilligung 2009
widersprechenden) Fundationsmassnahmen bekannt waren und dagegen nicht
eingeschritten wurde, nicht aber, dass sie bewilligt wurden.
Deren Bewilligung wurde auch in der Folge nicht beantragt. Die Behauptung der
Beschwerdeführer, ihnen sei von der Baubewilligungsbehörde mitgeteilt worden,
dass sie bezüglich des Fundationsraums keine neuen Pläne einreichen müssten,
ist nicht belegt. Die Bewilligung vom 17. August 2010 betrifft denn auch
ausdrücklich nur den "Totalersatz der Tragkonstruktion aufgrund von schlechter
Bausubstanz". Die "Lufträume ausserhalb des Keller- und Technikraums" werden
nur in der Auflage erwähnt (Verbot der Umnutzung zu Lagerräumen), ohne dass
deren Lage und Ausmass aus der Bewilligung oder den Plänen hervorginge. Unter
diesen Umständen durften die Vorinstanzen davon ausgehen, der Fundationsraum
unter dem Ökonomieteil sei nicht formell bewilligt, sondern bisher lediglich
toleriert worden, indem auf Wiederherstellungsmassnahmen verzichtet und
lediglich ein Nutzungsverbot angeordnet wurde.
7.
Schliesslich sind die Rügen gegen die Wiederherstellungsmassnahmen zu prüfen.
7.1. Der Regierungsstatthalter ordnete an, die Wohnräume im Erd- und
Obergeschoss seien mittels Trennwand auf das im Juni 2009 bewilligte Mass zu
verkleinern, der Abstellraum im Erdgeschoss West (ehemaliger Stall) und das
Obergeschoss West (ehemalige Heudiele) dürften nicht zu Wohnzwecken genutzt
werden und die Fenster im Erdgeschoss zur Garage und im Obergeschoss auf der
Südseite seien je durch ein Tor zu ersetzen. Der Fundationsraum sei zu
verschliessen und mit geeignetem Material aufzufüllen.
7.2. Das Verwaltungsgericht verwies auf die Erwägungen der BVE, wonach
angesichts der massiven Überschreitung der Bewilligung und des bösgläubigen
Verhaltens der Beschwerdeführer ein sehr grosses Interesse an der
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestehe. Mildere Massnahmen seien
nicht ersichtlich; insbesondere könne eine widerrechtliche Wohnnutzung ohne den
Einbau von Trennwänden und die Entfernung der grossen Fenster in der Südfassade
kaum wirksam verhindert werden.
7.3. Die Beschwerdeführer halten die Rückbaupflichten im Wohnbereich und
hinsichtlich der Fenster für unverhältnismässig. Sie machen geltend, sie hätten
viel Geld in die Sanierung und Renovation investiert, um das Haus als
ganzjährigen Alterssitz benutzen zu können; diese Nutzung wäre nicht mehr
möglich, wenn sie die Wohnfläche auf nur 63 m2 reduzieren müssten. Dem ist
entgegenzuhalten, dass sie die Investitionen im Wissen um die fehlende
Bewilligung und damit auf eigenes Risiko getätigt haben.
In diesem Zusammenhang darf berücksichtigt werden, dass schon die 2010 erteilte
Ausnahmebewilligung als grosszügig (gemäss ARE sogar "äusserst" grosszügig)
einzuschätzen ist: Angesichts des desolaten Bauzustands des Weidhauses, dessen
tragende Strukturen vollständig ersetzt werden mussten, und seiner ungenügenden
Stabilität (fehlende Fundation in einem Rutschgebiet) hätte es nahegelegen, die
Ausnahmebewilligung nach aArt. 24c Abs. 4 RPG wegen fehlender
bestimmungsmässiger Nutzbarkeit der bestehenden Baute zu versagen (vgl. Urteil
1C_301/2016 vom 4. Januar 2017 E. 2, in: URP 2017 S. 400). Stattdessen wurde
den Beschwerdeführern gestattet, die Baute in einer landschaftlich
privilegierten Lage ausserhalb der Bauzone wiederaufzubauen, mit Erweiterungen
innerhalb und ausserhalb des vorbestehenden Bauvolumens. Die Verpflichtung, den
damals bewilligten Zustand wiederherzustellen, erscheint damit keineswegs
unzumutbar.
7.4. Zu prüfen sind noch die Rügen im Zusammenhang mit dem Fundationsraum.
Dieser muss gemäss Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalters verschlossen
werden, damit er nicht genutzt werden kann, d.h. er ist in geeigneter Art und
Weise aufzufüllen (z.B. mit Styropor), die Tür zu entfernen und zuzumauern. Für
den Zugang zu allfälligen Installationen darf jedoch eine Service-Öffnung
bestehen bleiben.
Das Verwaltungsgericht verwies auf die von den Beschwerdeführern eingereichte
Aktennotiz des beigezogenen Ingenieurbüros vom 20. April 2010, wonach ein
Auffüllen mit Erde wegen des Gewichts nicht möglich sei, sondern ein leichtes
Füllmaterial wie Sagex, Misapor oder ähnliches empfohlen werde. Durch die
Serviceöffnung bleibe der Raum, entsprechend dem Fundationskonzept, auch
zugänglich; damit werde auf die Bedürfnisse der Beschwerdeführer eingegangen.
Die Beschwerdeführer wenden ein, der Raum müsse für regelmässige Kontrollen und
für das gelegentliche "Richten" des Gebäudes mit hydraulischen Pressen
jederzeit zugänglich sein; es bedeute einen unverhältnismässigen Aufwand, wenn
vor jedem Kontrollgang stets das Füllmaterial herausgenommen werden müsse. Im
Übrigen hätten sie in guten Treuen davon ausgehen dürfen, dass der erstellte
Fundationsraum (mit einem Verbot der Nutzung als Lagerraum) bewilligt worden
sei.
Der Fundationsraum unter dem Ökonomieteil wurde zwar nicht formell bewilligt,
wohl aber von den Behörden toleriert und lediglich mit einem Nutzungsverbot
belegt (vgl. oben E. 6). Allerdings haben die Beschwerdeführer dieses Verbot
missachtet, weshalb es grundsätzlich zulässig und geboten erscheint,
weitergehende Massnahmen zur Sicherstellung des Zweckentfremdungsverbots zu
ergreifen. Die angeordnete Auffüllung des Raums ist dazu grundsätzlich
geeignet. Die Formulierung der Wiederherstellungsverfügung ("in geeigneter Art
und Weise aufzufüllen", "z.B. mit Styropor") belässt den Beschwerdeführern
genügend Spielraum, um eine Lösung zu finden, die mit dem Fundationskonzept
vereinbar ist, d.h. den Zugang für Kontrollzwecke nicht übermässig erschwert,
und eine ausreichende Belüftung sicherstellt, zugleich aber eine
Zweckentfremdung des Raums wirksam verhindert. Dass der Raum für die
Durchführung grösserer Arbeiten ("Richten" mit hydraulischen Pressen)
vollständig geleert werden muss, erscheint zumutbar (dies wäre auch bei der
Nutzung als Lagerraum geboten).
8.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens tragen die Beschwerdeführer die Gerichtskosten und haben - wie auch
die Gemeinde (Art. 68 Abs. 3 BGG) - keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Einwohnergemeinde Grindelwald,
dem Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 22. Dezember 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Die Gerichtsschreiberin: Gerber
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