I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.322/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_322/2017
Urteil vom 25. April 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz, Eusebio, Chaix,
Gerichtsschreiberin Gerber.
Verfahrensbeteiligte
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,
2. Kanton Zürich,
handelnd durch die Baudirektion Kanton Zürich, Immobilienmanagement, Postfach,
8090 Zürich,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Gfeller,
gegen
Genossenschaft A.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Ettler und Rechtsanwalt Dr. Adrian
Strütt,
Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, Administration Flughafenfälle,
Postfach 1813, 8032 Zürich.
Gegenstand
Entschädigung für Fluglärm, ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens
Zürich-Kloten,
Beschwerde gegen das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, Abteilung I, vom 10.
Mai 2017 (A-2338/2016).
Sachverhalt:
A.
Die Genossenschaft A.________ ist eine schweizweit tätige privatrechtliche
Genossenschaft gemäss Art. 828 OR. Im Jahr 1950/ 1951 erstellte sie vier
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 48 Wohnungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 5226,
3129 und 5227 in Opfikon-Glattbrugg (Bruggackerstrasse 31-34 und 36-38), die
zusammen eine genossenschaftliche Wohnsiedlung bilden. Eine Teilfläche im
östlichen Bereich von Kat.-Nr. 3129 liegt im 1.25° Anflugkorridor der Piste 34
(Südanflüge).
B.
Mit Einführung der sogenannten "4. Welle" im Herbst 1996 kam es zu einer
erheblichen Zunahme der Südabflüge von der Piste 16. Am 27. November 1998
stellte die Genossenschaft A.________ beim Kanton Zürich, dem damaligen
Flughafenhalter, eine Entschädigungsforderung für den übermässigen Fluglärm und
die Direktüberflüge.
Der Kanton überwies alle Entschädigungsbegehren aus Opfikon als Sammelverfahren
an die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK). Am
25. Mai 2001 wurde die Flughafen Zürich AG (nachfolgend: FZAG) als neue
Flughafenhalterin zum Verfahren beigeladen. Gegenstand war vorerst die
Verjährungseinrede; diese wurde mit Entscheid vom 11. Juni 2003 abgewiesen, was
vom Bundesgericht bestätigt wurde (BGE 130 II 394). In der Folge wurde das
Verfahren bis zur rechtskräftigen Beurteilung verschiedener Pilotfälle aus
Opfikon-Glattbrugg zurückgestellt.
Anfangs 2013 nahm die ESchK das Verfahren der Genossenschaft A.________ wieder
an die Hand. Das Entschädigungsbegehren für den Direktüberflug wurde abgetrennt
und sistiert. Für das übrige Verfahren fand am 26. Oktober 2015 eine
kombinierte Einigungs- und Schätzungsverhandlung statt. Am 21. März 2016 sprach
die ESchK der Genossenschaft A.________ (Enteignete) eine Entschädigung für den
Minderwert aus übermässigem Fluglärm von insgesamt Fr. 1'652'302.- zu,
zuzüglich Zins seit dem 1. Januar 2002. Sie stellte fest, dass die von der FZAG
zu leistenden Schallschutzkosten von Fr. 245'491.- an die Entschädigung
anzurechnen seien.
C.
Dagegen erhoben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich am 15. April 2016
Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht mit dem Hauptantrag, es sei keine
Entschädigung zuzusprechen; eventualiter sei eine Verzinsungspflicht zu
verneinen.
Am 3. Mai 2016 erhob auch die Genossenschaft A.________ Beschwerde gegen den
Entscheid der ESchK mit dem Antrag, die Anrechnung der Schallschutzkosten sei
zu reduzieren und die zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhöhen.
Das Bundesverwaltungsgericht vereinigte die Verfahren. Am 10. Mai 2017 hiess es
beide Beschwerden teilweise gut: Es hob die Verzinsungspflicht auf und wies die
Sache zur Berechnung der anrechenbaren Schallschutzkosten an die ESchK zurück.
Im Übrigen wies es die Beschwerden ab.
D.
Gegen den bundesverwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die FZAG und der
Kanton Zürich am 9. Juni 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, Ziff. 3 des
angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und es sei die Ausrichtung einer
Entschädigung an die Beschwerdegegnerin abzulehnen; allenfalls sei eine
Rückweisung an die Vorinstanz zwecks Vornahme weiterer Abklärungen anzuordnen.
Eventualiter seien die Schallschutzkosten voll anzurechnen und dementsprechend
Ziff. 2 des angefochtenen Urteils aufzuheben.
E.
Die Enteignete (Beschwerdegegnerin) beantragt Abweisung der Beschwerde. Das
Bundesverwaltungsgericht und die ESchK haben auf eine Vernehmlassung
verzichtet.
Im weiteren Schriftenwechsel halten die Parteien an ihren Standpunkten fest.
Erwägungen:
1.
Gegen Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts steht grundsätzlich die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht offen
(Art. 82 lit. a, 86 Abs. 1 lit. a BGG).
Der angefochtene Entscheid weist die Sache zur Berechnung der anrechenbaren
Schallschutzkosten an die ESchK zurück; insofern handelt es sich formell um
einen Zwischenentscheid. Materiell wurde jedoch bereits über den Umfang der
Anrechnung entschieden: Dieser wurde auf 10 % des Gebäudeminderwerts
beschränkt. Insofern bleibt der ESchK kein eigener Entscheidspielraum mehr,
sondern die Rückweisung dient nur noch der rechnerischen Umsetzung des bereits
Angeordneten. Damit ist der Entscheid prozessual einem Endentscheid
gleichzustellen (Art. 90 BGG; vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2 S. 148 mit Hinweis).
Die Beschwerdeführer sind befugt, sich mittels Beschwerde gegen die ihnen
auferlegte Entschädigungspflicht zu wehren (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die
rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.
2.
Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte
gegenüber Lärmeinwirkungen setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen
der Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen
sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. dazu BGE
136 II 263 E. 7 S. 266 mit Hinweisen). Vorliegend ist lediglich die dritte
Voraussetzung streitig.
2.1. Praxisgemäss hat der Grundeigentümer Anspruch auf Ersatz des Minderwertes,
den sein Grundstück durch die Belastung erleidet, d.h. auf die Vergütung der
Wertdifferenz, die sich zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks
und jenem des belasteten Grundstücks ergibt (vgl. Art. 19 lit. b EntG; HESS/
WEIBEL, Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I, Art. 19 N. 173 mit
Hinweisen; vgl. zuletzt BGE 142 II 136 E. 7.7 S. 151 f.). Der Verkehrswert
entspricht dem Erlös, der für das enteignete Recht bei Veräusserung im freien
Handel am massgebenden Stichtag objektiv hätte erzielt werden können (BGE 122
II 246 E. 4a S. 250 mit Hinweisen). Dieser hängt nicht (nur) von der
gegenwärtigen Verwendung des Grundstücks ab, sondern in erster Linie von den
Erwartungen, die Kaufinteressenten hinsichtlich Art und Intensität der
möglichen Nutzung hegen würden. Zu berücksichtigen ist daher auch die
Möglichkeit einer (wirtschaftlich) besseren Verwendung; dies wird in Art. 20
Abs. 1 EntG ausdrücklich festgehalten. Voraussetzung ist, dass diese
Möglichkeit (in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht) am Stichtag bereits
bestand oder ohne die Enteignung in nächster Zukunft eingetreten wäre. Bloss
theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftig günstigere
Nutzung genügen dagegen praxisgemäss nicht (BGE 134 II 176 E. 11.4 S. 179 mit
Hinweisen).
Diese Grundsätze werden von allen Parteien anerkannt. Streitig ist dagegen ihre
Anwendung im vorliegenden Fall.
2.2. ESchK und Bundesverwaltungsgericht bejahten einen schweren Schaden: Zwar
erleide die Beschwerdegegnerin - eine Wohnbaugenossenschaft - aktuell keine
Ertragseinbusse, weil die von ihr praktizierten (und in den Statuten
vorgeschriebenen) Kostenmieten 40 - 60 % unter Marktniveau lägen und daher vom
Fluglärm nicht beeinflusst würden. Dagegen hätte sie die Möglichkeit, ihre
Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt zu verkaufen. Ein Verkauf würde
aller Voraussicht nach eine bessere wirtschaftliche Nutzung der Liegenschaften
ermöglichen, da ein gewinnorientierter Käufer die Mieten sukzessive an die
Marktmieten anpassen würde. Angesichts des guten Unterhalts der
streitbetroffenen Liegenschaften könne eine solche Renditeerwartung auch nicht
als unrealistisch bezeichnet werden. Der bei einem Verkauf zu erwartende Erlös
(bemessen nach dem hypothetischen Ertragswert) wurde von der ESchK auf Fr. 7.3
Mio. geschätzt. Dieser werde (gemäss hedonischem Modell ESchK) um rund 18 %
gemindert.
Die Vorinstanzen räumten ein, dass ein Verkauf von Siedlungen nach den zum
Stichtag (1. Januar 1997) geltenden Statuten der Beschwerdegegnerin nur
zulässig sei, wenn deren Rendite nicht auf das Niveau der Selbsttragung
gebracht werden könne. Zudem bedürfe es für den Entscheid einer
Zweidrittelmehrheit in der Delegiertenversammlung und es müssten die Vorgaben
zum Schutz der Rechte der Genossenschafter gewahrt werden (vgl. Art. 828 ff. OR
). Daraus lasse sich jedoch nicht der Schluss ziehen, eine dem
Genossenschaftszweck dienende Einrichtung wäre unverkäuflich. Vielmehr stehe es
auch einer Genossenschaft - wie jeder anderen juristischen oder natürlichen
Person - grundsätzlich frei, sich unter Einhaltung der entsprechenden
gesetzlichen Vorgaben von einer Liegenschaft zu trennen und diese auf dem
freien Immobilienmarkt zum Verkauf anzubieten.
Zwar habe die Beschwerdegegnerin letztmals vor 1968 eine ihrer Siedlungen
veräussert. Die konkrete Verkaufsbereitschaft am Stichtag sei jedoch ohne
Bedeutung für das Eintreten des immissionsbedingten Schadens. Ob die
Genossenschaft am Stichtag gewillt gewesen wäre, die lärmbelasteten
Liegenschaften zu veräussern und dafür an der Delegiertenversammlung die
erforderliche Zweidrittelmehrheit hätte erreichen können, sei deshalb nicht von
Bedeutung. Auch die statutarische Vorgabe, dass ein Verkauf nur dann erfolgen
dürfe, wenn keine kostendeckende Rendite erwirtschaftet werden könne, beschlage
die konkrete Verkaufsbereitschaft im Innenverhältnis, welche sich die
Enteignete überdies freiwillig auferlegt habe und mittels Statutenänderung
jederzeit hätte aufheben können.
2.3. Die Beschwerdeführer machen dagegen geltend, der Beschwerdegegnerin sei
weder am Stichtag noch danach ein entschädigungspflichtiger Schaden entstanden.
Die Vorinstanz habe anerkannt, dass ihr Mietertrag durch die übermässige
Fluglärmbelastung nicht beeinflusst werde. Der Verkauf der Liegenschaften (als
bessere Verwendungsmöglichkeit) erscheine aus statutarischen und
genossenschaftsrechtlichen Gründen ausgeschlossen:
Im Raum Zürich könnten ältere, gut erhaltene Mietwohnungen stets zu einem
kostendeckenden Preis vermietet werden, weshalb die Voraussetzung nach Art. 4
Abs. 2 der Statuten (Rendite unter dem Niveau der Selbsttragung) nie eintreten
könne. Eine Querfinanzierung anderer, nicht rentabler Siedlungen sei gemäss
Art. 4 Abs. 3 der Statuten verboten. Auch das Zustandekommen einer
Zweidrittelmehrheit der Delegierten für einen Verkauf könne ausgeschlossen
werden, würden die Genossenschafter doch ihren eigenen billigen Wohnraum nicht
aufgeben, zumal ein Liquidationsüberschuss nicht ihnen zugute käme, sondern
statutarisch für gemeinnützige Wohnbauzwecke zu verwenden wäre. Eine
Statutenrevision habe nie zur Diskussion gestanden und wäre auch nicht
erreichbar gewesen, zumal sie dem Zweck der Beschwerdegegnerin klar
widersprochen hätte. Hinzu komme, dass ein Verkauf gegenüber den betroffenen
Mietern/Genossenschaftern auf einen faktischen Entzug der
Genossenschaftsleistungen und damit auf eine nach Art. 854 OR unzulässige
Ungleichbehandlung hinauslaufe, die nur aus wichtigen Gründen zulässig sei.
Die Beschwerdeführer verweisen auf zwei Entscheide des Bundesgerichts (Urteil
1E.14/2007 vom 6. Mai 2008 E. 6.2 betreffend Hotel/Restaurant und BGE 134 II
176 E. 11.4 S. 180 f. betreffend städtischen Kindergarten und Sozialwohnungen)
: Dort habe das Bundesgericht nicht auf eine hypothetische, gewinnbringendere
Bewirtschaftung abgestellt, obwohl eine Umnutzung rechtlich gesehen möglich
gewesen wäre, sondern auf die schon seit vielen Jahren gehandhabte
Bewirtschaftung, mit der Begründung, es sei von der Fortsetzung dieser Nutzung
auszugehen. Gleiches müsse vorliegend gelten: Die Beschwerdegegnerin
bewirtschafte die fraglichen Liegenschaften seit über 60 Jahren, ohne dass je
eine Abschaffung der Kostenmiete oder ein Verkauf zur Diskussion gestanden
hätte. Es handle sich um eine rein hypothetische Möglichkeit, die
enteignungsrechtlich nicht massgeblich sei.
2.4. Die Beschwerdegegnerin hält die statutarischen Vorgaben für die interne
Willensbildung der Genossenschaft für enteignungsrechtlich irrelevant. Im
Übrigen stellten diese keine Hindernisse für einen Verkauf dar: Sie verfüge
über 1'280 Wohnungen in 18 Siedlungen und 9 Kantonen; da kein Vetorecht der
Vertreter einer Siedlung für deren Verkauf bestehe, sei es ohne weiteres
möglich, die Zweidrittelmehrheit für den Verkauf einer fluglärmbeschallten
Liegenschaft zu erhalten. Bei Art. 4 Abs. 3 der Statuten handle es sich um eine
blosse Zielvorschrift, die im Übrigen jederzeit geändert werden könnte. Auch
aus dem Genossenschaftsrecht ergebe sich kein Verkaufsausschluss. Beim Verkauf
stellten sich dieselben Probleme wie bei Totalsanierungen oder Ersatzneubauten,
die schon öfters realisiert worden seien, mit schadensmindernden Massnahmen
zugunsten der Betroffenen (z.B. Umsiedlung in andere eigene Liegenschaften oder
Unterstützung bei der Aufnahme in andere Genossenschaften).
Im Übrigen ist die Beschwerdegegnerin der Auffassung, dass sie unabhängig von
der Verkäuflichkeit ihrer Liegenschaften durch die übermässige
Fluglärmbelastung einen Schaden erleide (vgl. dazu den Parallelfall 1C_62/
2017).
3.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts wird auf die objektiven Verhältnisse, in
der Regel am Stichtag, abgestellt (vgl. oben E. 2). Die subjektive
Verkaufsbereitschaft (am Stichtag oder in naher Zukunft) spielt dagegen
praxisgemäss keine Rolle.
3.1. Dies wurde vom Bundesgericht für selbstgenutztes Wohneigentum ausdrücklich
festgehalten: Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass
Wohnliegenschaften durch übermässigen Lärm entwertet würden; die ruhige Lage
stelle eines der Elemente dar, die den Wert einer Liegenschaft ausmachten. Gehe
dieses Element verloren, nehme der Markt- bzw. der Verkehrswert des Grundstücks
ab und entstehe somit ein Schaden. Dass sich die Entwertung einer Liegenschaft
bei Weiternutzung durch den bisherigen Eigentümer (noch) nicht in einem
niedrigeren Verkaufspreis niederschlage, ändere an der Werteinbusse nichts. Dem
Grundeigentümer verbleibe nach dem Auftreten der übermässigen Lärmimmissionen
nur noch ein Teil des früheren Marktwerts. Dieser Wertverlust sei nach Art. 19
lit. b EntG zu entschädigen, ohne dass die Entwertung durch einen Verkauf
nachgewiesen werden müsse (BGE 134 II 49 E. 9 S. 65).
Nach dieser Rechtsprechung spielt es somit keine Rolle, ob im Einzelfall
aufgrund der konkreten Umstände (z.B. langjähriger Familienbesitz, familien-
oder erbrechtliche Verhältnisse) in naher Zukunft mit einem Verkauf zu rechnen
gewesen wäre.
3.2. Im Urteil BGE 122 II 246 sprach das Bundesgericht einer religiösen
Gemeinschaft eine Entschädigung für die Belastung eines Kirchengrundstücks mit
einer Eisenbahnbetriebsservitut zu. Es führte aus, der Verkehrswert bestimmte
sich nach dem Preis, den ein Käufer für die Liegenschaft bezahlt hätte. Zwar
erlaube das Kirchengebäude keine nach Bauordnung zulässige und gewinnbringende
Nutzung, so dass ein Erwerber dafür höchstens einen symbolischen Wert zahlen
würde; dagegen habe die Parzelle als Bauland einen erheblichen Wert; dieser
werde aufgrund der Servitut um rund 15 %, d.h. Fr. 2.4 Mio., vermindert (E. 4a
S. 250 f.). Den Einwand der Enteignerinnen, dass die Enteignete nach eigenem
Bekunden nicht beabsichtige, die heutige religiöse Nutzung ihres Grundstücks
aufzugeben und das Kirchengebäude zudem im kommunalen Inventar der allenfalls
schützenswerten Bauten verzeichnet sei, mass das Bundesgericht keine Bedeutung
zu (E. 4c S. 251). Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die
religiöse Gemeinschaft nach ihren Statuten zu einem Verkauf befugt gewesen
wäre, wurde nicht einmal gestellt.
3.3. Diese Überlegungen lassen sich - entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführer - auch auf den vorliegenden Fall übertragen: Massgeblich für
den Verkehrswert sind die objektiven Umstände am Stichtag, wie Lage, Nutzung,
baulicher Zustand der Liegenschaften, bestehende Dienstbarkeiten oder andere
Rechte Dritter. Keine Rolle spielt dagegen, ob die Beschwerdegegnerin zum
Verkauf gewillt war bzw. in naher Zukunft mit einem Verkauf zu rechnen gewesen
wäre.
Es handelt sich um gut unterhaltene Wohnbauten, die ohne Weiteres auf dem
freien Immobilienmarkt hätten verkauft werden können. Damit unterscheidet sich
der vorliegende Fall von den Entscheiden 1E.14/2007 (Hotelliegenschaft mit erst
kurz vor dem Stichtag grosszügig ausgebautem Restaurant) und BGE 134 II 176
(Kindergarten), wo für eine Wohnnutzung erhebliche bauliche Massnahmen und
Investitionen nötig gewesen wären.
Anders als im Parallelfall 1C_62/2017 vom 19. April 2018 oder im Entscheid
A-2154/2012 des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. April 2014 ist die
Beschwerdeführerin nicht an die Vorgaben eines Baurechtsvertrags gebunden, der
den Verkauf ausschliesst oder nur an andere gemeinnützige
Wohnbaugenossenschaften zulässt, sondern kann (im Aussenverhältnis) frei über
ihre Liegenschaften verfügen.
Unter diesen Umständen durften die Vorinstanzen einen schweren
fluglärmbedingten Schaden bejahen.
4.
Eventualiter machen die Beschwerdeführer geltend, die Schallschutzkosten von
Fr. 245'491.-- seien vollständig auf die Entschädigung anzurechnen.
4.1. Die Beschwerdeführerin ist als Inhaberin des Flughafens Zürich - einer
wesentlich geänderten Anlage im Sinne von Art. 8 Abs. 2 der
Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) - verpflichtet,
die Kosten für die notwendige Schalldämmung der Fenster in Gebieten zu tragen,
in denen die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten werden können (Art. 10 f.
LSV; vgl. dazu BGE 137 II 58 E. 5.1 S. 86 f. und E. 7.1 S. 113). Diese
Verpflichtung gilt unabhängig vom Vorliegen eines Enteignungstatbestands.
Schallschutzmassnahmen können aber auch als Form des Realersatzes im
Enteignungsverfahren angeordnet werden. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtssprechung sind die Schätzungskommissionen sogar verpflichtet, die
Enteignungsentschädigung teilweise in Form von Schallschutzmassnahmen an
bestehenden Gebäuden anzuordnen, um deren Bewohner wirksam zu schützen und den
enteignungsbedingten Schaden zu mindern (grundlegend BGE 119 Ib 348 E. 6c S.
364 ff.). Damit soll - in Übereinstimmung mit den Grundsätzen des Umweltrechts
- sichergestellt werden, dass die beschränkten finanziellen Ressourcen in
erster Linie zur Lärmbegrenzung an der Quelle oder, wenn dies nicht möglich
ist, zum passiven Schallschutz verwendet werden, d.h. für Massnahmen, die dem
Schutz der Gesundheit dienen und den unmittelbar Betroffenen (insbesondere auch
Mietern) zugutekommen (BGE 136 II 263 E. 8.1 S. 270).
Es ist Aufgabe der Schätzungskommission, für die nötige Koordination von
Enteignungs- und Umweltrecht zu sorgen. Dieser Aufgabe kommt besondere
Bedeutung zu, wenn (wie vorliegend) noch kein definitives Schallschutzkonzept
für die lärmige Anlage besteht. Im Schätzungsverfahren müssen die nötigen
Schallschutzmassnahmen angeordnet sowie über allfällige
Rückerstattungsansprüche des Enteigneten für bereits realisierte
Schallschutzmassnahmen und deren Konsequenzen für die Enteignungsentschädigung
entschieden werden. Es gilt zu vermeiden, dass im Anschluss an das
Schätzungverfahren weitere Verfahren zur Durchsetzung umweltrechtlicher
Ansprüche angestrengt werden müssen.
Vorliegend hat die Beschwerdeführerin die Holzfenster der aus den 50er Jahren
stammenden Mehrfamilienhäuser durch Holz-Metall-Schallschutzfenster ersetzt. Im
Jahr 2012 erfolgten bereits teilweise Rückerstattungen; die
Rückerstattungspflicht für die übrigen Fenster ist unbestritten. Streitig ist
dagegen, in welchem Umfang sie auf die Enteignungsentschädigung angerechnet
werden müssen.
4.2. Art. 16 EntG verlangt - in Übereinstimmung mit Art. 26 Abs. 2 BV - eine
volle Entschädigung. Damit wird die Enteignungsentschädigung nach oben und nach
unten beschränkt: Der Enteignete soll durch die Enteignung weder ärmer noch
reicher werden, d.h. er soll wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er
es ohne die Enteignung wäre (HESS/WEIBEL, a.a.O. Art. 16 N. 4 mit Hinweisen).
Der Enteignete hat Anspruch auf den Ersatz des Minderwerts, den sein Grundstück
durch die dingliche Belastung erleidet (Art. 19 lit. b) sowie allfälliger
weiterer Nachteile (lit. c); dagegen muss er sich besondere Vorteile, die ihm
aus dem Unternehmen des Enteigneten entstehen, grundsätzlich anrechnen lassen.
Dementsprechend bestimmt Art. 22 Abs. 1 EntG, dass bei einer Teilenteignung für
den Minderwert des verbleibenden Teiles insoweit kein Ersatz zu leisten ist,
als er durch besondere Vorteile, die ihm aus dem Unternehmen des Enteigners
entstehen, aufgewogen wird.
Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass keine Entschädigung
geschuldet wird, soweit der fluglärmbedingte Minderwert des Grundstücks durch
Schallschutzleistungen des Enteigners aufgewogen wird. Entscheidend sind dabei
nicht die vom Enteigner aufgewandten Kosten, sondern der damit verbundene
Vorteil des Enteigneten (so schon BGE 122 II 337 E. 9 S. 348; Urteil des BVGer
A-2161/2012 vom 1. April 2014 E. 19.3; ADRIAN GOSSWEILER, Entschädigungen für
Lärm von öffentlichen Verkehrsanlagen, Elemente für eine Neuordnung durch den
Gesetzgeber, Diss. Zürich 2014, Rz. 510 S. 304).
4.3. Zum Umfang der Vorteilsausgleichung bei Schallschutzmassnahmen besteht -
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin - keine gefestigte
Rechtsprechung.
Im Urteil BGE 119 Ib 348 (E. 8 S. 366) wurde die Sache zurückgewiesen, um die
erforderlichen Schallschutzmassnahmen zu präzisieren (deren Kosten noch nicht
feststanden) und das Ausmass des danach noch verbleibenden Minderwerts zu
schätzen, um eine integrale Entschädigung der Enteigneten sicherzustellen.
Insofern lässt sich diesem Urteil keine Aussage zum Ausmass der Anrechnung
entnehmen.
In BGE 121 II 350 E. 7 entschied das Bundesgericht, dass für die Kosten von als
Realersatz angeordneten Schallschutzmassnahmen auf die aktuellen Preise und
verfügbaren Techniken abzustellen sei; selbstverständlich müssten die dadurch
erreichten Verbesserungen bei der Berechnung des verbleibenden Minderwerts der
Baute berücksichtigt werden (gemäss Art. 19 lit. b EntG). Dagegen finden sich
keine Ausführungen zum Ausmass der Anrechnung bzw. zur Bezifferung des noch
verbleibenden Minderwerts.
Diese Frage stellte sich dagegen in BGE 122 II 337 E. 9 S. 348. Damals ging das
Bundesgericht davon aus, dass der Einbau von Schallschutzfenstern als Form des
Realersatzes nicht sämtliche Nachteile abdecke: Der Land-Minderwert werde von
vornherein nicht beeinflusst, und ein Gebäude-Minderwert verbleibe insofern,
als die Fenster über lange Zeiträume nicht geöffnet werden könnten und
Terrassen, Balkon etc. weiterhin dem Lärm ausgesetzt seien. Die
bundesgerichtlichen Experten schätzten den verbleibenden Minderwert auf Fr.
582'660.--, d.h. auf 90 % des Betrags, der ohne Realersatz zu leisten gewesen
wäre (Fr. 647'400). Damit beschränkten sie die Anrechenbarkeit der
Schallschutzkosten auf 10 % des Gebäudeminderwerts. Allerdings handelt es sich
um einen Einzelfallentscheid, d.h. das Bundesgericht stellte keine generelle
Regel zum Ausmass der Anrechnung auf.
Seither hatte das Bundesgericht keine Gelegenheit, sich mit dieser Frage zu
befassen. Die von der ESchK in mehreren Leitentscheiden betreffend
Opfikon-Glattbrugg angeordnete volle Anrechnung der Schallschutzkosten (vgl.
z.B. BGE 138 II 77 Sachverhaltsabschnitt B S. 79) wurde von den Enteigneten
nicht bestritten, so dass das Bundesgericht keine Veranlassung hatte, die Frage
näher zu prüfen (so Urteil BGE 134 II 49 E. 19 S. 92).
Im Entscheid A-2161/2012 vom 1. April 2014 hielt das Bundesverwaltungsgericht
es für "nicht von Vornherein ausgeschlossen", dass die Aufwendungen für
Schallschutzmassnahmen zu einer Wertsteigerung in gleicher Höhe führen und
deshalb vollständig anzurechnen sein könnten (E. 19.4), prüfte die Frage aber
nicht weiter.
4.4. Vorliegend erachtete es die ESchK als plausibel, dass die von der FZAG
erstatteten Schallschutz-Investitionen von Fr. 245'491.-- zu einer
Wertsteigerung in gleicher Höhe geführt hätten.
Das Bundesverwaltungsgericht räumte ein, dass der Ersatz der bisherigen
Holzfenster durch Holz-Metall-Fenster wertsteigernd gewesen sei; dagegen sei
nicht einsichtig, weshalb dies zu einer Wertsteigerung in Höhe der gesamten
Schallschutzkosten geführt habe. Dies sei weder von der ESchK noch von den
Enteignern plausibel begründet worden.
Die dagegen vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführer dringen nicht durch.
Zwar erfolgte der Ersatz der Fenster auch aus energetischen Gründen; dagegen
ist weder dargetan noch offenkundig, weshalb dies zwangsläufig zu einer
Wertsteigerung des Gebäudes in Höhe der gesamten Investionssumme führte. Wie
die Beschwerdegegnerin detailliert darlegt, dient die Investition dem
langfristigen Werterhalt der Liegenschaft und wirkt sich nicht zwingend 1:1 auf
den Ertrag bzw. die nach der Ertragswertmethode vorgenommene
Liegenschaftsschätzung aus.
4.5. Das Bundesverwaltungsgericht hielt fest, grundsätzlich müsse der Wert der
fluglärmbelasteten Liegenschaft mit und ohne Schallschutzmassnahmen geschätzt
werden. Allerdings dürfte sich kaum je zufriedenstellend nachweisen lassen, in
welchem Umfang sich der Einbau von Schallschutzfenstern auf den Wert der
Liegenschaft der Enteigneten auswirke. Eine solche Schätzung wäre mit
erheblichen Unsicherheiten behaftet, weshalb ein schematischer Lösungsansatz
angezeigt erscheine. Das Bundesverwaltungsgericht ordnete daher eine Anrechnung
der Schallschutzkosten in Höhe von 10 % des auf die Gebäude entfallenden
Minderwerts an, gestützt auf die in BGE 122 II 337 E. 9 S. 348 vorgenommene
Schätzung. Die Anwendung dieser Rechtsprechung erlaube es, die anrechenbaren
Schallschutzkosten einzelfallbezogen, aber ohne zusätzliche Abklärungen
festzulegen. Im vorliegenden Fall erscheine eine Anrechnung der
Schallschutzkosten im Umfang von 10 % des auf die Gebäude entfallenden
Minderwerts massvoll und halte sich im Rahmen der zulässigen Schematisierung.
Bei BGE 122 II 337 handelt es sich jedoch um einen Einzelfallentscheid, der
zudem selbstbewohnte Einfamilienhäuser betraf. Diese waren damals nach der
Realwertmethode geschätzt worden, unter separater Ausweisung von Landwert und
Gebäudezeitwert. Vorliegend geht es dagegen um Mehrfamilienhäuser, die nach der
Ertragswertmethode geschätzt wurden, basierend auf den Mieteinnahmen, unter
Berücksichtigung von Rückstellungen für Erneuerungs- und
Bewirtschaftungskosten. Bei dieser Methode werden Land- und Gebäudewert nicht
separat geschätzt; die Kosten für Schallschutzfenster wirken sich vielmehr bei
den Mieteinnahmen (soweit überwälzbar) und bei den Rückstellungen für den
Erneuerungsfonds aus.
4.6. Grundsätzlich ist auch der nach Art. 22 Abs. 1 EntG zu berücksichtigende
Vorteil im Einzelfall zu schätzen. Da sich die Entschädigungsberechnung
vorliegend nach Art. 20 Abs. 1 EntG (Möglichkeit einer besseren Verwendung)
bemisst (oben E. 3), sind nicht die konkreten Verhältnisse der
Wohngenossenschaft massgeblich (Erhöhung der Kostenmiete nach
Schallschutzinvestitionen). Vielmehr ist zu prüfen, inwiefern die getätigten
Investitionen in schall- und wärmeisolierte Fenster bei einem Verkauf der
Liegenschaften auf dem freien Immobilienmarkt den zu erwartenden Erlös steigern
würden.
Sollte sich bei dieser Prüfung herausstellen, dass diese Schätzung einen
unverhältnismässigen Aufwand erfordert oder mit erheblichen Unsicherheiten
behaftet ist, wie die Vorinstanz befürchtete, würde sich eine schematische
Lösung aufdrängen (vgl. dazu Urteil 1C_256/2014 vom 17. März 2016 E. 5.4; BGE
134 II 160 E. 13 S. 163). Zum jetzigen Zeitpunkt ist dies aber noch nicht
erstellt. Da es sich um eine grundsätzliche Frage handelt, erscheint ihre
Abklärung im Rahmen des vorliegenden Pilotfalls geboten.
4.7. Die Sache ist daher zur Vornahme ergänzender Abklärungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen, die - sofern nötig - Experten der Oberschätzungskommission
beiziehen kann (Art. 82 EntG). Angesichts der bereits langen Verfahrensdauer
erscheint dagegen eine Rückweisung an die (zurzeit weitgehend
handlungsunfähige) ESchK ausgeschlossen. Zur Vermeidung einer reformatio in
peius ist eine Korrektur nur vorzunehmen, soweit die Anrechenbarkeit 90 % des
Gebäudeminderwerts übersteigt.
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführer in der
Hauptsache. Sie dringen lediglich teilweise mit ihrem Eventualantrag durch
(Rückweisung zur Abklärung des anrechenbaren Umfangs der Schallschutzkosten).
Da sie in ihrem Vermögensinteresse prozessieren, werden sie kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 4 und Art. 68 BGG). Im (geringen) Umfang
ihres Unterliegens werden der Beschwerdegegnerin ein Teil der Kosten auferlegt
und ihre Parteientschädigung gekürzt.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 2, 2. Absatz, des
Urteils des Bundesverwaltungsgerichts, Abteilung I, vom 10. Mai 2017, wird
aufgehoben und die Sache zur Bemessung der anrechenbaren Schallschutzkosten an
das Bundesverwaltungsgericht im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. Im Übrigen
wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden den Beschwerdeführern zu Fr.
9'000.-- und der Beschwerdegegnerin zu Fr. 1'000.-- auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Eidgenössischen Schätzungskommission,
Kreis 10, und dem Bundesverwaltungsgericht, Abteilung I, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 25. April 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Die Gerichtsschreiberin: Gerber
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