I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.321/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_321/2017
Urteil vom 7. August 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________ und B. A.________,
2. C.________,
Beschwerdeführer,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,
gegen
D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Pfister,
Gemeinderat Freienbach, Postfach 140, 8808 Pfäffikon, vertreten durch
Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186,
6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431
Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz,
Kammer III, vom 25. April 2017 (III 2016 205).
Sachverhalt:
A.
D.________ ist Eigentümer der Parzellen Nrn. 547 und 1899 in Freienbach. Die
beiden Parzellen liegen an der Rainstrasse und werden durch diese voneinander
getrennt. Ein Teil der Parzelle Nr. 1899, die derzeit nicht überbaut ist, wurde
mit einer Waldfeststellungsverfügung vom 24. September 1999 als Wald
qualifiziert. Der Grundeigentümer beabsichtigt, das auf der Parzelle Nr. 547
stehende Wohnhaus abzubrechen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit je
zwei Wohnungen im Erdgeschoss, im Obergeschoss und einer weiteren im
Attikageschoss sowie mit einer unterirdischen Garage zu errichten. Zum Projekt
gehört auch eine Spiel- und Erholungsfläche auf der Parzelle Nr. 1899 mit
Sandkasten, zwei Bänken und einer Rutschbahn.
Nachdem zwei erstinstanzlich erteilte Baubewilligungen jeweils im
Rechtsmittelverfahren vom Regierungsrat aufgehoben worden waren, reichte
D.________ am 11. September 2015 ein Baugesuch für ein überarbeitetes
Bauprojekt ein. Während der öffentlichen Auflage erhoben A.A.________,
B.A.________ und C.________ Einsprache. Gestützt auf den Gesamtentscheid des
kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 23. November 2015 wies der Gemeinderat
die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Für die Anlagen innerhalb
des Waldabstands und den vorgesehenen Nutzungstransfer von der Parzelle Nr.
1899 zur Parzelle Nr. 547 erteilte er eine Ausnahmebewilligung.
Eine dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit
Beschluss vom 18. Oktober 2016 ab. Daraufhin gelangten A.A.________,
B.A.________ und C.________ ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Dieses
wies ihre Beschwerde mit Entscheid vom 25. April 2017 im Sinne der Erwägungen
ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
vom 8. Juni 2017 beantragen A.A.________, B.A.________ und C.________, der
Entscheid des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und das Baugesuch abzuweisen.
Das Verwaltungsgericht hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Das kantonale
Amt für Raumentwicklung verweist auf den angefochtenen Entscheid. Der
Regierungsrat, der Beschwerdegegner und der Gemeinderat schliessen auf
Abweisung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene
Bundesamt für Umwelt (BAFU) kommt zum Ergebnis, dass der angefochtene Entscheid
in Einklang mit der Waldgesetzgebung des Bundes stehe. Die Beschwerdeführer
halten in ihrer Stellungnahme dazu an ihren Anträgen und Rechtsauffassungen
fest. Der Beschwerdegegner hat sich in der Folge erneut vernehmen lassen,
ebenso die Beschwerdeführer.
Erwägungen:
1.
Dem angefochtenen Entscheid liegt ein Beschwerdeverfahren über eine
baurechtliche Bewilligung zugrunde. Dagegen steht die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG zur Verfügung.
Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als
Eigentümer bzw. Bewohner der benachbarten Liegenschaft durch den angefochtenen
Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen
Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf ihre Beschwerde ist
grundsätzlich einzutreten.
2.
2.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, die vorinstanzliche Methode der
Ausmittlung des gewachsenen Terrains, die für die Bestimmung der Gebäudehöhe
massgebend ist, fusse auf einer willkürlichen und rechtsungleichen Auslegung
von § 60 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai
1987 (SRSZ 400.100; im Folgenden: PBG) und Art. 31 Abs. 2 des Baureglements der
Gemeinde Freienbach vom 28. November 1993 (im Folgenden: BauR). Nach beiden
Bestimmungen gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses. Das Verwaltungsgericht
hielt dazu fest, mit dem Gebot der Ausmittlung solle ein zufälliger, nicht
repräsentativer Terrainverlauf als massgeblicher Messpunkt ausgeschaltet
werden. Bei mehr oder weniger linearen Terraingegebenheiten genügten wenige
Messpunkte (z.B. beide Eckpunkte), bei komplizierten Terraingegebenheiten sei
eine aufwendigere Ausmittlung zumutbar. Würden die Abweichungen des gewachsenen
Terrains von der Verbindungslinie zwischen beiden Eckpunkten nicht mehr als 0,8
m bis 1,0 m betragen, dürfe von einem mehr oder weniger geradlinigen
Terrainverlauf ausgegangen werden. Eine solche mathematisch-geometrische
Pauschalierung rechtfertige sich aus Praktikabilitätsgründen. Anhaltspunkte
dafür, dass vorliegend erhebliche Abweichungen von der direkten
Verbindungslinie zwischen den Eckpunkten feststellbar seien, liessen sich weder
den Plänen noch den Vorbringen der Parteien entnehmen.
2.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, für die von der Vorinstanz vorgenommene
Unterscheidung zwischen erheblichen und unerheblichen Abweichungen von der
direkten Verbindungslinie zwischen den Gebäudeeckpunkten und für das Mass von
0,8 m bis 1,0 m gebe es keinen sachlichen Grund. Ein derartiges Toleranzmass
führe zu offensichtlich willkürlichen Ergebnissen. Liege etwa der
Terrainverlauf zwischen den beiden Gebäudeeckpunkten mehr oder weniger über die
gesamte Fassadenlänge 0,8 m höher als an den Gebäudeeckpunkten, bleibe das nach
der Auffassung des Verwaltungsgerichts bei der Ausmittlung unberücksichtigt.
Wenn nun aber eine Hebung nur auf einem Teil der Fassadenlänge bestehe, dafür
aber höher als 1,0 m sei, müsse diese berücksichtigt werden. Im zweiten Fall
komme also der ausgemittelte gewachsene Boden höher zu liegen als im ersten,
obschon eine Ausmittlung des gewachsenen Bodens über die gesamte Fassadenlänge
zum umgekehrten Ergebnis führe. Sie seien deshalb der Auffassung, dass die
Ausmittlung immer über die gesamte Fassadenlänge erfolgen müsse, was mit den
heutigen Messinstrumenten problemlos möglich sei. Vorliegend würde dies zu
einer Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe führen, namentlich an der
Ostfassade.
2.3. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der
Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen
Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das
Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder
gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 142 V 513 E. 4.2 S. 516 mit
Hinweisen).
2.4. Weder § 60 PBG noch Art. 31 BauR schreibt vor, nach welcher Methode der
gewachsene Boden auszumitteln ist. Die Bestimmungen lassen Raum für eine
gewisse Pauschalierung. Wenn das Verwaltungsgericht im Gegensatz zu den
Beschwerdeführern davon ausgeht, es sei keine präzise Bestimmung des
Mittelwerts unter Berücksichtigung jedes Punkts auf der Fassadenlänge
erforderlich, ist dies deshalb nicht unhaltbar. Wie es sich mit den
hypothetischen Beispielen verhält, mit denen die Beschwerdeführer ihren
Standpunkt veranschaulichen, kann vorliegend offenbleiben. Massgeblich ist
einzig, ob die Auslegung der genannten Bestimmungen im vorliegenden Fall zu
einem willkürlichen Ergebnis führt. Dies zeigen die Beschwerdeführer nicht auf
und ist auch nicht ersichtlich. Vielmehr geht aus den Fassadenplänen hervor,
dass der Verlauf des gewachsenen Terrains über die einzelnen Fassadenteile
beinahe linear ist, weshalb eine Ausmittlung anhand der jeweiligen zwei
Eckpunkte ohne Weiteres als vertretbar erscheint (vgl. dazu Urteil 1C_157/2016
vom 6. September 2016 E. 3.5). Die Rüge der Verletzung des Willkürverbots und
des Rechtsgleichheitsgebots ist somit unbegründet.
3.
3.1. Das Bauprojekt ist auf eine Ausnützungsübertragung von der Parzelle Nr.
1899 auf die Bauparzelle Nr. 547 angewiesen. Art. 24 Abs. 5 BauR sieht
diesbezüglich vor, dass Ausnützungsübertragungen durch entsprechende Anmerkung
im Grundbuch möglich sind, sofern die Grundstücke aneinandergrenzen und in
angemessener Beziehung zueinander stehen. Das Verwaltungsgericht wie auch der
Regierungsrat hielten fest, es sei zweifelhaft, ob der kommunale Gesetzgeber
die Ausnützungsübertragung über eine Strasse hinweg habe ausschliessen wollen.
Gerade in derartigen Konstellationen erhalte die zweite Voraussetzung, wonach
die Grundstücke in angemessener Beziehung zueinander stehen müssten, eine
Bedeutung. Wie Art. 24 Abs. 5 BauR auszulegen sei, brauche jedoch nicht
abschliessend geklärt zu werden, denn vorliegend sei eine vom Gesetz
abweichende Behandlung zulässig: Zum einen seien die Voraussetzungen des
Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV, zum andern diejenigen der
Ausnahmebewilligung gemäss § 73 PBG erfüllt.
3.2. Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer
Person Anspruch auf Schutz des Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder
sonstiges behördliches Verhalten, auf das sie berechtigterweise vertrauen
durfte, sofern sie gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die
sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1 S. 72 f. mit
Hinweisen). Ein verwaltungsrechtlicher Vertrag kann eine Vertrauensgrundlage
schaffen, auf die sich der Vertragspartner unter Umständen unbesehen
nachträglicher Gesetzesänderungen berufen kann (BGE 122 I 328 E. 7a S. 340; 103
Ia 505 E. 4b S. 515; je mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 1P.358/1994 vom 20.
September 1995 E. 5, in: ZBl 98/1997 S. 272).
3.3. Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich, dass die Parzellen Nrn. 1899
und 547 zusammen mit den Nachbarparzellen Nrn. 1979 bis 1982 und 3564 früher
eine einzige Parzelle bildeten, nämlich die Stammparzelle Nr. 547, wozu auch
der zwischen den Parzellen Nrn. 1899 und 547 liegende Teil der Rainstrasse
gehörte. Mit Tauschvertrag vom 9. Juni 1967 sei die Strassenfläche an die
Gemeinde Freienbach abgetreten worden. Im Gegenzug habe die Gemeinde den
damaligen Eigentümern und ihren Rechtsnachfolgern zugesichert, dass sie bei
einer allfälligen Überbauung des Stammgrundstücks die Ausnützung der ganzen
Parzelle (ohne das Strassengrundstück) beanspruchen könnten. Diese Zusicherung
sei im Grundbuch eingetragen worden. Nicht nur die Landabtretung, auch die
Linienführung der Rainstrasse sei für die damaligen Grundeigentümer nachteilig
gewesen. Im Tauschvertrag werde auf die jeweils geltenden Bauvorschriften
verwiesen. Zukünftigen Rechtsänderungen sei mithin Rechnung getragen worden,
woraus sich ableiten lasse, dass die Geltung der tauschvertraglichen Regelung
im Grundsatz von Rechtsänderungen nicht betroffen werde. Vielmehr beziehe sich
der Verweis auf die jeweils geltenden Bauvorschriften auf die Modalitäten der
Ausnützungsziffer (Mass, Berechnungsweise der Ausnützung, etc.), wozu der
Tauschvertrag selbst keine Vorgaben enthalte. Indem das Recht explizit auch den
Rechtsnachfolgern eingeräumt und ins Grundbuch eingetragen worden sei, sei der
Wille der Vertragsparteien dokumentiert worden, mit dem Tauschvertrag
grundsätzlich gesetzesbeständige Rechte festzulegen. Der damalige
Grundeigentümer habe gestützt auf den Tauschvertrag zweifelsohne auch
Dispositionen getroffen bzw. in solche eingewilligt, die er - wie auch seine
Rechtsnachfolger - nicht mehr rückgängig machen könne. Öffentliche Interessen,
welche der Berufung auf den Vertrauensschutz entgegenstehen könnten, seien
nicht erkennbar. Vielmehr stehe eine möglichst vollständige Realisierung der
zulässigen Ausnützung bei gleichzeitiger Wahrung des Zonencharakters im
Interesse des verdichteten Bauens.
3.4. Die Beschwerdeführer kritisieren diese Ausführungen zu den Voraussetzungen
des Vertrauensschutzes nur insofern, als sie der Vorinstanz eine willkürliche
Auslegung des Tauschvertrags vom 9. Juni 1967 vorwerfen. Der Vertragswortlaut
bringe klar zum Ausdruck, dass die Gesamtfläche für die Ausnützungsziffer immer
nur gemäss den jeweils geltenden Bauvorschriften berücksichtigt werden könne.
3.5. Die vorliegend interessierende Passage des Tauschvertrags lautet wie
folgt:
"Die Gemeinde räumt den Brüdern E.________ und Rechtsnachfolger das Recht ein,
bei Erstellung von Bauten für die Ausnützungsziffer gemäss den jeweils
geltenden Bauvorschriften die ganze Parzelle Kat.Nr. 547 (3124 m2 ohne
abgetretenes Strassenstück) mitzuberechnen."
Die vorinstanzliche Auslegung dieses Vertrags des kantonalen öffentlichen
Rechts hält einer Willkürprüfung stand (vgl. zum Prüfungsmassstab Urteil 2C_658
/2015 vom 3. Juni 2016 E. 3.2 mit Hinweisen). Zwar wird, wie die
Beschwerdeführer korrekt vorbringen, auf die jeweils geltenden Bauvorschriften
verwiesen. Würde darunter jedoch auch die Möglichkeit der
Ausnützungsübertragung selbst verstanden, so entfiele damit jegliche
Gesetzesbeständigkeit. Es wäre der Gemeinde bei einem solchen Verständnis
möglich gewesen, die Ausnützungsübertragung bereits kurze Zeit nach
Vertragsabschluss durch eine Änderung des Baureglements einseitig wieder
auszuschliessen. Wenn das Verwaltungsgericht davon ausging, dass dies nicht dem
Sinn des Tauschvertrags entspreche, ist darin keine Willkür zu erkennen. Der
Verweis lässt sich ohne Weiteres auch als Bezugnahme auf die übrigen
Bauvorschriften verstehen, bspw. auf die Ausnützungsziffer, die damals offenbar
noch 0,5, heute aber nur noch 0,45 beträgt.
Die Kritik der Beschwerdeführer am Ausnützungstransfer ist somit unbegründet
und es kann offenbleiben, ob die kantonalen Behörden einen solchen auch
gestützt auf eine Ausnahmebewilligung nach § 73 PBG erteilen durften, ohne das
Willkürverbot zu verletzen.
4.
4.1. Die Beschwerdeführer rügen die Erschliessung, die sie als unzureichend
erachten. In Bezug auf Parkplatz Nr. 7 sei die Verkehrssicherheit nicht
gewährleistet, weil das erforderliche Sichtfeld bei der Ausfahrt das
Nachbargrundstück tangiere, aber nicht rechtlich sichergestellt sei, dass
dieser Bereich in Zukunft nicht überbaut werde. Sie rügen eine Verletzung von
Art. 22 Abs. 2 lit. a und Art. 19 RPG (SR 700). Zudem machen sie eine
Verletzung des Willkürverbots geltend.
4.2. Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück
erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG [SR 700]). Gemeint ist damit die
Gesamtheit aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen-
und bauordnungsgerecht genutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn unter
anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19
Abs. 1 RPG). Für den Wohnungsbau präzisiert Art. 4 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) den Begriff der
Erschliessung. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich im Detail erst aus dem
kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis. Das
kantonale Recht kann insbesondere das Ausmass der Erschliessungsanlagen und die
Anforderungen an die genügende Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen
(vgl. BGE 131 II 72 E. 3.4; Urteil 1C_376/2007 vom 31. März 2008 E. 4.1; je mit
Hinweisen). Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinreichend
erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erhebliches
Ermessen zu. Das Bundesgericht überprüft die Auslegung und Anwendung des
kantonalen Rechts nur auf Willkür hin (a.a.O., E. 4.2; BGE 121 I 65 E. 3a S. 68
mit Hinweisen).
Hinter dem Erschliessungserfordernis der Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG
stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine
hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer
der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr,
Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.)
gewährleistet ist. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die
befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem einzelnen
Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher mit dem
Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende Nähe
gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage gehen können
(Urteil 1C_376/2007 vom 31. März 2008 E. 4.4 mit Hinweisen).
4.3. Die bundesrechtlichen Anforderungen an die Erschliessung des
Baugrundstücks werden vorliegend dadurch erfüllt, dass dieses über zwei
Einfahrten im Osten der Parzelle an die Rainstrasse angeschlossen ist. Damit
ist die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der geplanten Baute als auch für
die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste gewährleistet. Die Beschwerdeführer
bezeichnen diese Erschliessung denn auch nicht als unzureichend. Ihre Kritik
richtet sich vielmehr auf die in der nordwestlichen Parzellenecke geplante
Zufahrt zum Parkplatz Nr. 7, wo ein nach kommunalem Recht vorgesehener
Pflichtparkplatz erstellt werden soll (Art. 19 BauR). Das Bundesgericht
überprüft den angefochtenen Entscheid in dieser Hinsicht nur auf Willkür (vgl.
Urteile 1C_590/2016 vom 7. August 2017 E. 2.3; 1C_193/2007 vom 18. Januar 2008
E. 3.3).
4.4. Das Verwaltungsgericht legte dar, die Verkehrssicherheit des Parkplatzes
Nr. 7 sei einzelfallbezogen zu beurteilen. Es gebe keinen Anlass, an der
Richtigkeit der vom Gemeinderat auf den Planunterlagen eingetragenen
Sichtweiten zu zweifeln. Gestützt darauf sei eine abschliessende Beurteilung
der Verkehrssicherheit möglich. Der Einmündungsbereich betrage 6 m, was der
Übersichtlichkeit diene. Die Rainstrasse sei eine Quartierstrasse mit einem
beschränkten Verkehrsaufkommen. Eine rechtliche Sicherstellung der
Sichtweitenbereiche auf der Parzelle Nr. 1979 sei nicht erforderlich, weil auf
absehbare Zeit nicht von einer Verbauung des Grenzbereichs zwischen jener
Parzelle und der Bauparzelle auszugehen sei.
4.5. Die Beschwerdeführer machen zwar, wie erwähnt, eine Verletzung des
Willkürverbots geltend, legen jedoch nicht dar, welche kommunal- bzw.
kantonalrechtliche Bestimmung die Vorinstanz in willkürlicher Weise angewendet
haben soll. Die blosse Behauptung, es sei zum einen reine Spekulation, dass der
Grenzbereich der beiden Grundstücke auf absehbare Zeit nicht verbaut werde, und
zum andern müsse die Freihaltung dauerhaft gewährleistet sein, ist nicht
geeignet, eine Verletzung des Willkürverbots darzutun.
4.6. Die Rüge, das Verwaltungsgericht habe bei der Beurteilung der
Erschliessungssituation Bundesrecht verletzt, ist somit unbegründet, soweit die
Beschwerde in dieser Hinsicht hinreichend substanziiert wurde (Art. 42 Abs. 2
und Art. 106 Abs. 2 BGG).
5.
5.1. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des Walderhaltungsgebots gemäss
Art. 17 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über den Wald
(Waldgesetz, WaG; SR 921.0). Wichtige Gründe, welche die Unterschreitung des
Waldabstands erlauben würden, lägen nicht vor. Wenn auf der Parzelle Nr. 547
keine Erholungs- und Spielfläche realisiert werden könne, dann sei dies darauf
zurückzuführen, dass das Bauvolumen zu gross sei. Zudem sei die Anlage nicht
standortgebunden und erweise sich deshalb auch Art. 24 RPG als verletzt.
5.2.
5.2.1. Nach Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur zulässig,
wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen
(Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten
und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und die zu
erwartende Höhe des Bestands (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen können die
zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Auflagen und
Bedingungen bewilligen (Abs. 3).
Die Zielsetzung dieser Bestimmungen Iiegt darin, den Wald vor natürlicher oder
menschlicher Zerstörung zu bewahren. Zudem soll der Waldabstand eine
zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Walds ermöglichen, den Wald
vor Feuer schützen, sowie dem hohen ökologischen Wert des Waldrands Rechnung
tragen. Angemessen ist der Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand,
wenn er den Schutz dieser im öffentlichen Interesse liegenden Zwecke
gewährleistet, welche durch eine zu enge Nachbarschaft von Bauten und Anlagen
zum Wald beeinträchtigt würden (zum Ganzen: Urteil 1C_139/2017 vom 6. Februar
2018 E. 9.2.1 mit Hinweisen).
5.2.2. Im Kanton Schwyz richtet sich der Abstand von Bauten oder Anlagen zum
Wald nach § 67 Abs. 1 PBG, welcher vorschreibt, dass Bauten und Anlagen
gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 15 Metern ab Waldgrenze einhalten
müssen. Gemäss § 73 PBG kann die zuständige Bewilligungsbehörde für Bauten und
Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem Gesetz oder in den
Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und
soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen, insbesondere wenn sonst eine
unzumutbare Härte einträte (Abs. 1 lit. a) oder dank der Abweichung wegen der
örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (Abs. 1 lit.
b). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar
sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen (Abs. 2).
In der kantonalen Richtlinie des Amtes für Wald und Naturgefahren zu den
Waldabstandsvorschriften vom 1. Dezember 2009 sowie in der revidierten Fassung
vom 1. März 2018 werden die genannten Voraussetzungen konkretisiert.
Hauptgebäude müssen danach auch im Ausnahmefall einen Streifen von mindestens
zehn Metern ab Stockgrenze freihalten. Bei kleinen Anlagen, wie Mauern oder
festen Einfriedungen, muss in jedem Fall ein Mindestabstand von sechs Metern ab
Stockgrenze gewahrt werden. Diese Mindestabstände werden vorliegend
unbestrittenermassen eingehalten.
5.3. Die Vorinstanz hat das Vorliegen besonderer Verhältnisse im Sinne von § 73
Abs. 1 PBG bejaht. Die Parzelle Nr. 547 sei zum einen im Wesentlichen
unabhängig von der Grösse der geplanten Baute schlecht geeignet für die
Anordnung einer sinnvollen Erholungs- und Spielfläche. Nur bei einer erheblich
verringerten Gebäudegrundfläche könne man vom Gegenteil ausgehen, wobei in
diesem Fall möglicherweise nicht mehr diejenige Anzahl Wohnungen erstellt
werden könnte, welche die Pflicht zur Schaffung einer Erholungs- und
Spielfläche nach sich ziehe. Zum andern lasse sich auf der Parzelle Nr. 1899
unter Wahrung des gesetzlichen Waldabstands von 15 m weder eine Baute noch eine
Anlage realisieren. Auch wenn die Rainstrasse überquert werden müsse, dürfte
sich die geplante Erholungs- und Spielfläche angesichts der Tiefe von Parzelle
Nr. 1899 zudem insgesamt als verkehrssicherer erweisen als mögliche
Alternativen auf der Parzelle Nr. 547. Es lägen deshalb besondere Verhältnisse
vor, welche die Unterschreitung des Waldabstands rechtfertigten. Weiter
befänden sich auch andere Bauten im Waldabstandsbereich, so neben der Parzelle
Nr. 1875 auch die Parzelle Nr. 1982 der Beschwerdeführer. Die geplante
Ausstattung der Erholungsfläche mit einer Rutschbahn, zwei Bänken und einem
Sandkasten betreffe schliesslich zweifelsohne Kleinstbauten. Negative
Auswirkungen auf die verschiedenen Waldfunktionen seien nicht zu erwarten. Das
BAFU teilt diese Auffassung.
5.4. Das Verwaltungsgericht hat die massgeblichen Umstände des Einzelfalls
berücksichtigt und sich dabei auf die Beurteilung des Amts für Wald und
Naturgefahren gestützt. Dessen fachkundige Einschätzung, die vom BAFU bestätigt
wird, erfordert Zurückhaltung bei der richterlichen Überprüfung (vgl. Urteil
1C_119/2008 vom 21. November 2008 E. 2.4 mit Hinweis, nicht publ. in BGE 135 II
30). Die eher pauschale Kritik der Beschwerdeführer lässt den angefochtenen
Entscheid in diesem Punkt nicht als bundesrechtswidrig erscheinen. Auf die
eingehende und überzeugende vorinstanzliche Begründung kann verwiesen werden (
Art. 109 Abs. 3 BGG). Ergänzend ist lediglich festzuhalten, dass Art. 24 RPG
vorliegend nicht anwendbar ist, da die betreffenden Parzellen innerhalb der
Bauzonen liegen.
6.
Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des Willkürverbots und von Art. 22
RPG. Sie kritisieren, das Verwaltungsgericht habe nicht für eine hinreichende
Sicherung des dauerhaften Mitbenützungsrechts an der Erholungs- und Spielfläche
zugunsten der Parzelle Nr. 547 gesorgt. Dies ist unzutreffend. Das
Verwaltungsgericht ordnete an, entweder sei das Mitbenützungsrecht zu Lasten
der Parzelle Nr. 1899 und zu Gunsten der Parzelle Nr. 547 samt einem
Zweckentfremdungsverbot im Grundbuch anzumerken oder die Löschung der
Dienstbarkeit im Grundbuch sei an die Zustimmung der Bewilligungsbehörde zu
knüpfen. Im Dispositiv des angefochtenen Entscheids wird ausdrücklich auf die
betreffende Erwägung verwiesen. Die Rüge ist deshalb unbegründet. Im Übrigen
hat der Beschwerdegegner mittlerweile die Eintragung der entsprechenden
Grunddienstbarkeit mit dem Vermerk "Löschung nur mit Zustimmung der
Bewilligungsbehörde" erwirkt.
7.
7.1. Die Beschwerdeführer machen schliesslich eine willkürliche Anwendung von §
72 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 6. Juni 1974 (VRP; SRSZ
234.110) geltend. Ihre Beschwerde sei in Bezug auf die Frage der dauerhaften
Sicherung der Benützung der Erholungs- und Spielfläche begründet gewesen. Das
Verwaltungsgericht hätte deshalb nicht von einem vollständigen Unterliegen
ausgehen und ihnen sämtliche Verfahrenskosten auferlegen dürfen.
7.2. § 72 Abs. 2 VRP sieht vor, dass die Kosten für den Erlass eines Entscheids
in der Regel der unterliegenden Partei überbunden werden (Satz 1). Unterliegt
sie nur teilweise, werden die Kosten auf die Parteien anteilsmässig verteilt
(Satz 2). Das Verwaltungsgericht hielt dazu fest, die Anordnung bezüglich des
Benützungsrechts bedeute kein teilweises Obsiegen. Auch in dieser Hinsicht
erscheint der angefochtene Entscheid nicht als willkürlich. Bei der erwähnten
Auflage handelt es sich offensichtlich um einen untergeordneten Punkt, welcher
die Rechtmässigkeit der Baubewilligung nicht in Frage stellte. Zudem räumt § 72
Abs. 2 VRP mit der Formulierung "in der Regel" dem Gericht beim Kostenentscheid
Ermessen ein. Die Rüge der Beschwerdeführer ist somit unbegründet.
8.
Die Beschwerde ist aus diesen Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern
aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie haben dem Beschwerdegegner eine
angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von
Fr. 3'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Freienbach, dem Amt für
Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Schwyz, Kammer III, sowie dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 7. August 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Dold
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