I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.260/2017
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[displayimage]
1C_260/2017
Urteil vom 15. Januar 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Dold.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Oswald Rohner,
gegen
Baugesellschaft B.________, bestehend aus
C. D.________ und E. F.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Häne,
Gemeinderat Freienbach,
Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt Hans Rudolf Ziegler,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431
Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Ausnützungsziffer),
Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz,
Kammer III, vom 29. März 2017 (III 2016 191).
Sachverhalt:
A.
C. D.________ und E. F.________ sind Miteigentümer der Parzelle Nr. 119 an der
Schlyffistrasse 18 in Freienbach. Als "Baugesellschaft B.________"
beabsichtigen sie, das bestehende Gebäude auf der Parzelle abzubrechen und ein
Einfamilienhaus mit Garage und Aussenpool zu errichten. Nachdem die für ein
erstes Baugesuch erteilte Bewilligung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben
worden war, reichten die beiden am 15. Dezember 2014 ein neues Baugesuch ein.
Dagegen erhob unter anderem A.________ Einsprache. Mit Beschluss vom 5.
November 2015 wies der Gemeinderat Freienbach die Einsprachen ab und erteilte
die Bewilligung unter Auflagen und Bedingungen.
Eine von A.________ dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde hiess der
Regierungsrat des Kantons Schwyz am 13. September 2016 teilweise gut. Zur
Begründung führte er aus, das Projekt überschreite die zulässige
Ausnützungsziffer um 1.75 m2. Die erforderliche Redimensionierung des
Bauprojekts könne jedoch in einer Auflage angeordnet werden. Wie sie konkret
erfolge, sei der Bauherrschaft überlassen, die den entsprechenden Nachweis
gegenüber der Bewilligungsbehörde zu erbringen habe.
Gegen den Beschluss des Regierungsrats erhob A.________ Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Mit Entscheid vom 29. März 2017 wies
dieses das Rechtsmittel im Sinne der Erwägungen ab.
B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom
10. Mai 2017 beantragt A.________, der Entscheid des Verwaltungsgerichts sei
aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur
neuen Beurteilung ans Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und das kantonale Amt für Raumentwicklung haben auf eine
Vernehmlassung verzichtet. Der Regierungsrat und die Gemeinde beantragen, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdegegner
schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hat dazu Stellung
genommen.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Entscheid über eine
öffentlich-rechtliche Angelegenheit (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d
BGG). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Er
ist Eigentümer der Parzelle Nr. 121, die vom Baugrundstück nur durch eine
Strasse getrennt ist. Er ist zur Beschwerdeführung berechtigt (Art. 89 Abs. 1
BGG). Auf seine Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2.
2.1. Der Beschwerdeführer rügt, das Verwaltungsgericht habe Art. 24 Abs. 1 und
Art. 32 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Freienbach vom 26. November 2000
(im Folgenden: BauR) willkürlich angewendet (Art. 9 BV). Die Bestimmungen
enthielten die Voraussetzungen, unter denen ein Attikageschoss nicht an die
Ausnützungsziffer bzw. an die Geschosszahl anzurechnen sei. Diese
Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, weil zum einen ein Teil des
Wohnbereichs bis an die Fassade gebaut werden solle und zum andern die beiden
weiteren Fassaden des dreieckigen Attikageschosses zu wenig zurückversetzt
seien. Letzteres habe er in seiner Stellungnahme vom 30. Januar 2017 im
vorinstanzlichen Verfahren bereits vorgebracht, doch sei das Verwaltungsgericht
unter Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht darauf eingegangen (Art. 29 Abs.
2 BV).
2.2. Art. 24 BauR trägt den Titel "Ausnützungsziffer" und sieht in seinem Abs.
1 Folgendes vor:
"Bei bestehenden Bauten, Neubauten und baulichen Erweiterungen wird das Dach-
oder Attikageschoss bei der Ausnützungsziffer nicht mitberechnet, sofern
- das Dachgeschoss über dem obersten zulässigen Vollgeschoss liegt,
- die Kniestockhöhe max. 1 m beträgt, gemessen ab Oberkant Dachgeschossboden
bis zur Schnittlinie der Fassade (innen) mit Unterkant der Dachkonstruktion (UK
Sparren), und
- die Dachaufbauten (Lukarnen, Gauben usw.), in ihrer Länge max. 1/3 der
zugeordneten Fassadenlänge betragen (gemessen in 1.50 m Höhe ab
Dachgeschossboden)."
Art. 32 BauR trägt den Titel "Berechnung der Geschosszahl". Sein Abs. 1 hat
folgenden Wortlaut:
"Die zulässige Geschosszahl wird durch die Zonenvorschriften bestimmt. Für ihre
Berechnung ist die Anzahl der Vollgeschosse massgebend.
Dachgeschosse und Untergeschosse werden bei der Ermittlung der Geschosszahl
nicht angerechnet.
Geschosse, die weniger als zur Hälfte zu Wohn- und gewerblichen Zwecken
ausgebaut sind und nicht vollständig über Terrain liegen, sind Untergeschosse.
Geschosse die in einem Dachraum liegen und eine Dachneigung von max. 45° a.T.
und eine Kniestockhöhe von weniger als 1 m aufweisen, sowie Attikageschosse,
die allseitig um den Winkel von 45° a.T. zurückversetzt sind, gelten als
Dachgeschosse. Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern bis zu einem Drittel der
Fassadenlänge sind zulässig."
2.3. Das Verwaltungsgericht führte aus, der Begriff der Aufbaute könne nicht
auf Lifte und Treppenhäuser eingeengt werden. Art. 24 Abs. 1 BauR nenne in
nicht abschliessender Aufzählung als Beispiele von Dachaufbauten Lukarnen und
Gauben und enthalte keine Beschränkung auf von Attikageschossen zu
unterscheidende Dachgeschosse. Verdeutlicht werde dies durch Ziff. 3.2 der
Vollzugshilfe zum Baureglement. Einerseits werde als Bezugsgrösse für die
Limitierung der Ausdehnung von Aufbauten für Lift und Treppenhaus bei
Attikageschossen auf maximal einen Drittel der Fassadenlänge das darunter
liegende oberste Vollgeschoss bezeichnet. Für andere Aufbauten bei
Attikageschossen werde andererseits als Vergleichsgrösse für die Zulässigkeit
das Attikageschoss selbst bezeichnet. Vorliegend messe die Aufbaute für den
Lift im Südwesten mit einer Länge von 3.15 m weniger als einen Drittel des
darunter liegenden OG von rund 22.6 m. Die Aufbaute im Nordwesten für Wohnen/
Essen betrage mit einer Länge von 3.8 m exakt einen Drittel der Fassadenlänge
des Attikageschosses von 11.41 m. Im Übrigen sei die Regelung des Baureglements
sogar etwas strenger als § 60 Abs. 3 lit. c des Planungs- und Baugesetzes des
Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (SRSZ 400.100; im Folgenden: PBG). Diese
Bestimmung, die für die Bemessung des Grenzabstands auf die Gebäudehöhe
abstelle, sehe vor, dass Attikageschosse und Dachbrüstungen nicht
berücksichtigt würden, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines
Giebeldreiecks von 45° lägen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximal
einem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des
darunter liegenden Geschosses zurückversetzt seien.
2.4. Es ist zutreffend, dass das Verwaltungsgericht nicht auf die Rüge der
angeblich ungenügenden Rückversetzung des Attikageschosses auf der westlichen
und östlichen Seite eingegangen ist. Der Beschwerdeführer hatte diese Rüge
jedoch auch nicht in seiner Beschwerdeschrift bzw. innerhalb der
Beschwerdefrist vorgetragen, sondern erst später, im Zuge des weiteren
Schriftenwechsels. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör würde
unter diesen Umständen voraussetzen, dass das Verwaltungsgericht nach dem
anwendbaren kantonalen Prozessrecht trotzdem darauf hätte eingehen müssen.
Solches macht der Beschwerdeführer indessen nicht geltend, weshalb auf seine
Kritik in diesem Punkt mangels hinreichender Substanziierung nicht einzutreten
ist (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG).
2.5. Inhaltlich stellt sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt, der
Begriff der Aufbaute umfasse Lukarnen, Gauben, Lift und Treppenhaus, nicht aber
"gewöhnliche Bauteile". Die Aufzählung wäre überflüssig, wenn auch ein Teil des
Wohnzimmers als Aufbaute gelten könnte. Zudem sei widersinnig, zum einen von
einem solch weiten Verständnis in Bezug auf Aufbauten auszugehen, wenn
gleichzeitig eine Brüstung das Mass von 1 m ab Oberkant Dachhaut nicht
überschreiten dürfe. Es müsse zwischen Attikageschossen und Aufbauten bei
Schräg- und Flachdächern unterschieden werden. Wäre das nicht so, könnte das
Attikageschoss auf allen Seiten bis zu je einem Drittel an die Fassade des
darunterliegenden Geschosses gebaut werden. Dies wäre jedoch mit § 60 Abs. 3
lit. c PBG nicht vereinbar. Daraus folge, dass es bei einem Attikageschoss
nicht zulässig sei, einen Drittel der Fassade mit derjenigen des darunter
liegenden Vollgeschosses bündig zu bauen. Hinzu komme vorliegend, dass der
45°-Winkel auf der östlichen und der westlichen Seite des Attikageschosses von
der Oberkante der Brüstung gemessen worden sei. Dieses Vorgehen finde im BauR
keine Grundlage und sei in den Vollzugshilfen nur in Bezug auf die Gebäudehöhe
vorgesehen.
2.6. Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der
Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen
Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das
Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder
gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 IV 305 E. 1.2 S. 308 f.; 137
I 1 E. 2.4 S. 5; je mit Hinweisen).
2.7. Die drei in Art. 24 Abs. 1 BauR aufgezählten Voraussetzungen, die erfüllt
sein müssen, damit bei der Ausnützungsziffer keine Anrechnung erfolgt, sind auf
Dachgeschosse (d.h. Schrägdächer) zugeschnitten. Die erste bezieht sich
ausdrücklich auf Dachgeschosse und die zweite nennt mit der Kniestockhöhe einen
ebenfalls für Dachgeschosse geprägten Begriff. Dasselbe gilt für die in der
dritten Voraussetzung beispielhaft erwähnten Dachaufbauten, den Lukarnen bzw.
Gauben. Gemäss dem Ingress von Art. 24 Abs. 1 BauR bezieht sich die Bestimmung
indessen sowohl auf Dach- als auch auf Attikageschosse. Damit stellt sich die
Frage, unter welchen Bedingungen Letztere von der Anrechnung bei der
Ausnützungsziffer befreit sind. Aus dem Entscheid des Gemeinderats, der sich
ergänzend auf die Vollzugshilfen zum Baureglement stützt, geht hervor, dass
Attikageschosse nach der kommunalen Praxis in Bezug auf die Ausnützungsziffer
(Art. 24 BauR) und die Geschosszahl (Art. 32 BauR) gleich behandelt werden
sollen. Dieser Ansatz bezweckt eine koordinierte Auslegung der beiden
Bestimmungen und ist nicht zu beanstanden.
Die Kritik des Beschwerdeführers scheint hingegen insofern begründet, als nicht
auf der Hand liegt, neben den in den Vollzugshilfen erwähnten Aufbauten für
Lift und Treppenhaus auch den Baukörper als solchen inkl. des Wohnbereichs als
"Aufbaute" zu qualifizieren. Diese Auslegung erscheint jedoch auch nicht als
geradezu willkürlich, da die visuelle Wahrnehmung von Aussen nicht von der
Nutzung des betreffenden Bauteils abhängt. Ob dieser zu einem Treppenhaus oder
zum Wohnbereich gehört, spielt insofern keine Rolle.
Ebenfalls nicht willkürlich ist die Messung des 45°-Winkels ab der Oberkante
der Brüstung, welche maximal 1 m hoch sein darf. Dies führt zu einer
Gleichbehandlung mit Schrägdächern, wo der 45°-Winkel an der Oberkante des
Kniestocks anzusetzen ist, wobei dieser ebenfalls nicht höher als 1 m sein
darf. Dass es widersinnig ist, einerseits fassadenbündige Bauteile von 3 m Höhe
zuzulassen, andererseits aber für Brüstungen eine Maximalhöhe von 1 m
vorzusehen, trifft nicht zu. Angesichts des Umstands, dass eine Brüstung auf
der gesamten Länge der Fassade (des unterliegenden Geschosses) zulässig ist,
die Attikabaute jedoch nur zu einem Drittel ihrer eigenen Länge in die
45°-Linie hineinragen darf, ist eine unterschiedliche Behandlung
gerechtfertigt.
Nicht zu überzeugen vermag schliesslich der Hinweis auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG.
Diese Bestimmung betrifft den Grenzabstand, der proportional zur Gebäudehöhe
berechnet wird und für dessen Bemessung Attikageschosse unter bestimmten
Voraussetzungen nicht berücksichtigt werden. Es stellt keinen Widerspruch dar,
wenn diese Voraussetzungen nicht deckungsgleich sind mit denjenigen, die das
BauR in Bezug auf die Ausnützungsziffer und Geschosszahl aufstellt. Dass der
Grenzabstand vorliegend nicht eingehalten worden wäre, macht der
Beschwerdeführer im Übrigen nicht geltend.
2.8. Insgesamt haben die Vorinstanzen Art. 24 und 32 BauR nicht willkürlich
ausgelegt, wenn sie es als zulässig erachteten, dass ein Teil des Wohnzimmers,
dessen Breite weniger als einen Drittel der betreffenden Seite der Attikabaute
ausmacht, an den Fassadenrand gebaut wird. Auch das Ziehen der für die
Platzierung und Höhe der Attikabaute massgeblichen 45°-Linie ab der Oberkante
der Brüstung lässt sich auf eine willkürfreie Auslegung der beiden genannten
Bestimmungen stützen.
3.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer
aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat den
Beschwerdegegnern eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68
Abs. 1 f. BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von Fr.
2'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Freienbach, dem Amt für
Raumentwicklung, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons
Schwyz, Kammer III, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 15. Januar 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Dold
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben