I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.231/2017
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[displayimage]
1C_231/2017
Urteil vom 1. März 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz, Eusebio, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Stohner.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Robert Hadorn,
gegen
B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Wolfer,
Bausektion des Stadtrates Zürich,
Lindenhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich.
Gegenstand
Baubewilligung,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 1.
Abteilung, 1. Kammer, vom 2. März 2017 (VB.2016.00532).
Sachverhalt:
A.
Mit Beschluss vom 26. August 2015 bewilligte die Bausektion der Stadt Zürich
B.________ die Aufstockung seiner auf dem Grundstück Kat.-Nr. OB529 in
Zürich-Oberstrass gelegenen, drei Vollgeschosse aufweisenden Mehrfamilienhäuser
an der Rigistrasse xxx bis yyy um ein von allen Fassaden zurückversetztes
Attikageschoss mit sechs Wohnungen.
Dagegen rekurrierten A.________ und eine weitere Person, beides Eigentümer von
Stockwerkeigentumseinheiten des auf dem östlich gelegenen Grundstück Kat.-Nr.
OB3775 stehenden Mehrfamilienhauses an der Rigistrasse zzz. Das
Mehrfamilienhaus der Rekurrenten wird nur durch die Rigistrasse vom
Baugrundstück getrennt. Mit Entscheid vom 8. Juli 2016 vereinigte das
Baurekursgericht des Kantons Zürich die beiden Verfahren und hiess die Rekurse
teilweise gut. Es versah die Baubewilligung mit der Auflage, dass vor Baubeginn
neue Pläne einzureichen und zu bewilligen seien, gemäss welchen das
hypothetische Dachprofil auf der Nordostseite auf maximal einem Drittel der
Fassadenlänge durchstossen werde. Im Übrigen wies es die Rekurse ab.
B.
Am 13. September 2016 erhob A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich.
Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Urteil vom 2. März 2017 ab.
C.
Mit Eingabe vom 24. April 2017 führt A.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt in
der Hauptsache, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und B.________ beantragen in ihren Eingaben, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Stadt Zürich
stellt Antrag auf Abweisung der Beschwerde.
Der Beschwerdeführer hält an seinem Standpunkt fest.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts
im Bereich des Baurechts steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten grundsätzlich offen (Art. 82 ff. BGG; BGE 133 II 353 E. 2 S.
356). Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und
ist als Nachbar im baurechtlichen Sinne zur Beschwerde legitimiert (Art. 89
Abs. 1 BGG).
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann geltend
gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht, Völkerrecht
oder kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 lit. a, b und c BGG). Die
Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann abgesehen von hier nicht
relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. d BGG vor Bundesgericht nicht gerügt
werden; zulässig ist jedoch die Rüge, die Anwendung dieses Rechts führe zu
einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des verfassungsmässigen
Willkürverbots (BGE 138 I 143 E. 2 S. 149 f.). Nach der Praxis des
Bundesgerichts verstösst ein Entscheid gegen dieses Verbot, wenn er
offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung
ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht. Das Bundesgericht hebt einen
Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch dessen
Ergebnis unhaltbar ist (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72 mit Hinweisen).
1.3. Rügt ein Beschwerdeführer die Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV,
genügt es nicht, wenn er bloss behauptet, der angefochtene Entscheid sei
willkürlich. Er hat vielmehr anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids
im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser an einem qualifizierten und
offensichtlichen Mangel leidet. Auf Rügen, mit denen bloss allgemein gehaltene,
appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid geübt wird, tritt das
Bundesgericht nicht ein (BGE 130 I 258 E. 1.3 S. 262; 136 II 489 E. 2.8; 137 V
57 E. 1.3 S. 60; je mit Hinweisen). Unter diesem Vorbehalt ist auf die
Beschwerde einzutreten.
2.
2.1. Der Beschwerdeführer rügt eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung im Sinne von Art. 97 BGG. Die bestehenden
Mehrfamilienhäuser seien entgegen der unzutreffenden Sachverhaltsannahme der
Vorinstanz deutlich übernutzt.
2.2. Die Vorinstanz hat entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht
festgestellt, die Gebäude seien nicht übernutzt. Vielmehr ist auch seitens des
Beschwerdegegners unbestritten, dass die bestehenden Bauten die maximal
zulässige Ausnützung in den Vollgeschossen überschreiten.
Die Vorinstanz hat indes die Ausnützungsziffer in den Vollgeschossen als nicht
entscheidend erachtet. Relevant sei vielmehr, dass das geplante Attikageschoss
die maximal zulässige Fläche im Sinne von § 255 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG/ZH; LS 700.1)
einhalte.
Dies stellt eine Rechtsfrage dar (vgl. hierzu nachfolgend E. 5). Eine
offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegt nicht vor.
2.3. Der Beschwerdeführer erachtet seinen Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV als verletzt, da die Vorinstanz auf einzelne seiner
Vorbringen nicht eingegangen sei. Das angefochtene Urteil sei bereits aus
diesem Grund aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
2.4. Die Vorinstanz hat erwogen, im Beschwerdeverfahren dürften sich die
Parteien nicht damit begnügen, pauschale Behauptungen aufzustellen. Vielmehr
müssten sie ihren Rügen detaillierte und nachvollziehbare Berechnungen zugrunde
legen. Der Beschwerdeführer missachte dieses Substanziierungsgebot, wenn er dem
Bauprojekt bloss in genereller Weise vorwerfe, es verletze die
Ausnützungsziffer.
Die Ausführungen des Beschwerdeführers im vorinstanzlichen Verfahren zu diesem
Punkt sind in der Tat sehr knapp (Beschwerde vom 13. September 2016 S. 5).
Indem die Vorinstanz mangels hinreichend substanziierter Begründung nicht auf
die Rüge eingetreten ist, hat sie den Gehörsanspruch des Beschwerdeführers
nicht missachtet. Im Übrigen legt der Beschwerdeführer aber auch nicht dar,
inwiefern das Ausmass der (unbestrittenen) Ausnützungsüberschreitung in den
Vollgeschossen entscheidrelevant sein sollte (vgl. hierzu E. 5 hiernach).
Die Vorinstanz ist auch im Weiteren auf sämtliche entscheidrelevanten und
hinreichend substanziierten Vorbringen des Beschwerdeführers eingegangen und
hat ihren Entscheid eingehend begründet. Es liegt somit keine Verletzung der
Begründungspflicht als Teilgehalt des Anspruchs des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör vor.
3.
3.1. Die Vorinstanz hat zur Beurteilung der Frage, ob der bestehende
Gebäudekomplex um ein Attikageschoss aufgestockt werden kann, vorab die
Rechtslage näher dargestellt (angefochtenes Urteil S. 5).
Dach- bzw. Attikageschosse sind horizontale Gebäudeabschnitte, die über der
Schnittlinie zwischen Fassade und Dachfläche liegen (vgl. § 275 Abs. 2 Satz 1
PBG/ZH). Bei Flachdächern wie im zu beurteilenden Fall dürfen Attikageschosse -
vorbehältlich § 292 lit. b PBG/ZH - die für ein entsprechendes Schrägdach
zulässigen Ebenen nicht durchstossen. Gemeint ist damit jene Profillinie, die
unter 45 Grad an die Schnittlinie zwischen der tatsächlichen Dachfläche des
obersten Vollgeschosses und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1
lit. a PBG/ZH).
Gemäss § 292 lit. b PBG/ZH dürfen Dachaufbauten (ausgenommen Kamine, Anlagen
zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten), wo
nichts anderes bestimmt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen.
Mit der kommunalen Bauordnung kann von diesen kantonalen Bestimmungen
abgewichen werden. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Zürich in Art. 7a Abs.
1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO/Zürich;
AS-Nr. 700.100) mit dem Randtitel "Dachgestaltung bei Attikageschossen"
Gebrauch gemacht. Nach dieser Bestimmung müssen Dachgeschosse über Flachdächern
(Attikageschosse) mit Ausnahme der nach § 292 PBG/ZH zulässigen Dachaufbauten
ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der
zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der
Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des
Attikageschosses unter 45 Grad angelegt wird.
Art. 7a Abs. 1 BZO/Zürich macht den Bau von Attikageschossen somit von der
"Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe" abhängig. Der bestehende Gebäudekomplex
überschreitet jedoch mit einer Gebäudehöhe von bis zu 14 Metern die nach Art.
13 Abs. 1 BZO/Zürich in der Wohnzone W3 maximal zulässige Gebäudehöhe von 11,5
Metern.
3.2. Die Vorinstanz hat erwogen, aufgrund dieser Überschreitung der Gebäudehöhe
könne sich die Bauherrschaft nicht auf Art. 7a Abs. 1 BZO/Zürich berufen. Dies
bedeute indes nicht, dass deswegen der Bau von Attikageschossen verboten wäre.
Abweichend von § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH werde bei Art. 7a Abs. 1 BZO/Zürich
das 45-Grad-Profil nicht direkt an die Schnittlinie zwischen der Dachfläche und
der zugehörigen Fassade, sondern maximal einen Meter über dieser Schnittlinie
angelegt. Aufgrund des höher liegenden Profils ermögliche Art. 7a Abs. 1 BZO/
Zürich grössere Attikageschosse als § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH. Unter diesen
Umständen bilde § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH die Grundnorm, während Art. 7a Abs.
1 BZO/Zürich den Privilegierungstatbestand darstelle. Sei die
Privilegierungsvoraussetzung von Art. 7a Abs. 1 BZO/Zürich, nämlich die
Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe, nicht erfüllt, könne sich die
Bauherrschaft immer noch auf die Grundnorm von § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH
berufen, welche nicht an die "Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe" anknüpfe.
Damit stehe die Höhenüberschreitung einer Anwendung von § 275 Abs. 2 Satz 1 in
Verbindung mit § 281 Abs. 1 lit. a und § 292 lit. b PBG/ZH nicht entgegen.
3.3. Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz räume somit ausdrücklich
ein, dass Art. 7a BZO/Zürich verletzt sei, sei aber der Auffassung, dass sich
der Bauherr in diesem Fall auf § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH berufen könne. Dies
sei unhaltbar. § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH regle die zulässige Firsthöhe. Gemäss
§ 49 Abs. 2 lit. b PBG/ZH dürften die Gemeinden die bauliche Grundstücknutzung
insbesondere durch Bestimmungen über die Firsthöhe näher ordnen. Sie könnten
mithin die Firsthöhe im Vergleich zu den kantonalrechtlichen
Mindestvorschriften auch einschränken. Wenn Art. 7a BZO/Zürich bei Errichtung
eines Attikageschosses verlange, dass das zulässige Dachprofil auf der maximal
zulässigen Gebäudehöhe anzulegen sei, wenn die Gebäudehöhe ausgeschöpft werde,
sei diese Vorschrift auch dann zulässig und einzuhalten, wenn sie zu einer
Einschränkung von § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH führe.
3.4. Die Stadt Zürich hat in ihrer Vernehmlassung ausgeführt, gemäss § 49 Abs.
2 lit. d PBG/ZH und § 292 PBG/ZH könnten die Gemeinden die Ausdehnung von
Attikageschossen in der Bauordnung abweichend regeln. Davon habe die Stadt
Zürich mit Art. 7a BZO/Zürich Gebrauch gemacht. Diese Regelung sei aus
folgendem Grund erlassen worden: Gemäss § 275 Abs. 2 PBG/ZH sei bei
Schrägdächern ein Kniestock zulässig. Es habe eine langjährige Praxis der
kommunalen Baubehörde bestanden, bei Attikageschossen, d.h. bei Dachgeschossen
über Flachdächern, ebenfalls das Kniestockmass zu berücksichtigen. Diese Praxis
sei von den Rechtsmittelbehörden als unzulässig eingestuft worden. Mit Art. 7a
BZO/Zürich sei die gesetzliche Grundlage geschaffen worden, welche es erlaube,
die frühere Praxis weiterzuführen. Wie aus dem Stadtratsbeschluss vom 24.
August 2005 hervorgehe, habe diese Regelung einzig die Behebung der
Schlechterstellung von Attikageschossen gegenüber Dachgeschossen unter
Schrägdächern bezweckt. Eine Verschärfung gegenüber der Regelung von § 281 Abs.
1 lit. a PBG/ZH - insbesondere bei baurechtswidrigen Bauten - habe damit nicht
bewirkt werden sollen.
3.5. Die vorinstanzliche Auslegung, welche mit jener der Stadt Zürich
übereinstimmt, wonach Art. 7a BZO/Zürich einen Privilegierungstatbestand
darstellt, mit welchem das kantonale Recht - konkret § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH
- nicht habe verschärft werden wollen, erweist sich als vertretbar. Die
Auslegung wird durch den eingereichten Stadtratsbeschluss vom 24. August 2005
gestützt, wonach Art. 7a BZO/Zürich bezweckt, die ausnützungsmässig erhebliche
Beeinträchtigung von Attikageschossen gegenüber Dachgeschossen unter
Schrägdächern zu beheben. Beim von der Stadt Zürich erst im Verfahren vor
Bundesgericht eingereichten Stadtratsbeschluss handelt es sich um ein
zulässiges neues Beweismittel im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG, da hierzu erst
das Urteil der Vorinstanz Anlass gab. Im Gegensatz zur Vorinstanz äusserte sich
das Baurekursgericht in seinem Entscheid vom 8. Juli 2016 nicht zum Verhältnis
von Art. 7a BZO/Zürich und § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH.
Damit kann sich die Bauherrschaft vorliegend auf § 281 Abs. 1 lit. a PBG/ZH
berufen. Eine willkürliche Anwendung dieser Bestimmung wird vom
Beschwerdeführer nicht substanziiert dargelegt.
4.
Umstritten ist in der Hauptsache die Auslegung und Anwendung von § 357 Abs. 1
PBG/ZH.
4.1. Die Kantone können für Bauten innerhalb der Bauzonen eine erweiterte
Besitzstandsgarantie vorsehen (vgl. Urteil 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017 E.
3.1 mit Hinweisen). Der Kanton Zürich hat von dieser Möglichkeit mit dem Erlass
von § 357 Abs. 1 PBG/ZH Gebrauch gemacht. Nach dieser Bestimmung dürfen
bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut,
erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden, sofern sie sich für eine
zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weitergehende
Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen
vorbehalten.
4.2. Die Vorinstanz hat erwogen, im Zeitpunkt der ursprünglichen Baubewilligung
vom 20. Januar 1978 habe das Bauvorhaben die damals geltende
Gebäudehöhenvorschrift eingehalten, was nicht bestritten werde. Es handle sich
mithin um eine Baute, die (aufgrund ihrer Gebäudehöhe von 14 Metern) erst
nachträglich baurechtswidrig geworden sei, weshalb § 357 Abs. 1 PBG/ZH
Anwendung finde.
Die Vorinstanz hat weiter ausgeführt, die Aufstockung eines unzulässig hohen
Gebäudes mit einem Attikageschoss führe zu keiner zusätzlichen Gebäudeerhöhung.
Die zulässige Gebäudehöhe werde gemäss § 280 Abs. 1 PBG/ZH von der jeweiligen
Schnittlinie zwischen der Fassade und der Dachfläche des obersten
Vollgeschosses auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. Die
geplante Dachgeschossaufstockung habe mit anderen Worten keinen Einfluss auf
die Dachfläche des obersten Vollgeschosses und wirke sich damit auch nicht auf
die Gebäudehöhe im Rechtssinn aus. Es handle sich vorliegend also gerade nicht
um eine neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften.
4.3. Der Beschwerdeführer stuft die Betrachtungsweise der Vorinstanz als
unhaltbar ein. Rein formell werde § 280 Abs. 1 PBG/ZH zwar eingehalten. Die
äussere Erscheinung respektive der optische Eindruck der bestehenden
Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe werde durch die Aufstockung um ein
Attikageschoss mit einer Höhe von rund 3 Metern jedoch offensichtlich
verstärkt. Die Auffassung der Vorinstanz lasse sich im Lichte der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (insbesondere Urteil 1C_319/2016 vom 1.
Februar 2017) nicht halten und sei daher willkürlich.
4.4. Nach § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG/ZH ist massgebend, ob eine weitergehende
Abweichung von Vorschriften vorliegt. Dies ist der Fall, wenn zusätzlich gegen
eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird.
4.5. Mit Urteil 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017, auf welches sich der
Beschwerdeführer beruft, bestätigte das Bundesgericht ein Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, welches § 357 Abs. 1 PBG/ZH als
verletzt erachtet hatte. Das Bundesgericht kam dabei zum Schluss, das
Verwaltungsgericht habe willkürfrei davon ausgehen können, dass das geplante
Attikageschoss die bestehende Baurechtswidrigkeit der Baute in Bezug auf die
Übergeschossigkeit verstärke und daher eine weitergehende Abweichung von
Vorschriften im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG/ZH darstelle.
Im Einzelnen führte das Bundesgericht aus, die bestehende Übergeschossigkeit
des Gebäudes würde zwar insoweit nicht verstärkt, als die Zahl der
anrechenbaren Geschosse trotz der Errichtung eines anrechenbaren
Attikageschosses gleich bliebe, weil zu dessen Ausgleich auf ein anrechenbares
Unterschoss verzichtet würde. Dieser durch eine teilweise Nutzungsänderung des
Untergeschosses erreichte Ausgleich sei jedoch von aussen betrachtet nicht
erkennbar und schliesse daher nicht aus, dass das geplante Attikageschoss
aufgrund seiner Position über den drei Vollgeschossen in Bezug auf die äussere
Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende Übergeschossigkeit und
die Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe verstärke. Dass sich dies
vorliegend willkürfrei vertreten lasse, bestätigten die in den Akten liegenden
Fotografien, die zeigten, dass das Gebäude mit dem geplanten Attikageschoss
markant höher in Erscheinung treten würde als mit dem bestehenden flachen
Walmdach (vgl. zum Ganzen Urteil 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017 E. 3.6).
Das Bundesgericht legte mithin, wenn auch nur mit Willkürprüfung, grossen Wert
auf die tatsächlichen Auswirkungen der geplanten Errichtung eines
Attikageschosses.
4.6. Im zu beurteilenden Fall ändert sich die Gebäudehöhe im rechtlichen Sinne
mit der geplanten Aufstockung des zu hohen Gebäudes um ein Attikageschoss zwar
nicht. Diese rein formelle Betrachtungsweise führt vorliegend jedoch zu einem
stossenden Ergebnis und erweist sich deshalb als unhaltbar. Es ist offenkundig,
dass eine Baute mit zusätzlichem Attikageschoss viel höher wirkt und auch
effektiv erhebliche negative Auswirkungen für die Nachbarn hat. Der bestehende
Gebäudekomplex des Beschwerdegegners überschreitet, wie dargelegt, bereits
heute mit einer Gebäudehöhe von bis zu 14 Metern die maximal zulässige
Gebäudehöhe von 11,5 Metern sehr deutlich und würde bei Bewilligung der
Aufstockung um ein Attikageschoss als 17 Meter hohes Gebäude in Erscheinung
treten, welches die Aussicht des Beschwerdeführers beeinträchtigen und zu
vermehrtem Schattenwurf führen würde (vgl. hierzu angefochtenes Urteil E. 2.5).
Vergleichbar mit dem Sachverhalt, der dem Urteil 1C_319/2016 vom 1. Februar
2017 zugrunde liegt, verstärkt das geplante Attikageschoss in Bezug auf die
äussere Erscheinung bzw. den optischen Eindruck die bestehende Überschreitung
der maximalen Gebäudehöhe massiv.
Auf der Grundlage dieser - zwingend gebotenen - materiellen Sichtweise führt
die geplante Aufstockung in Bezug auf die tatsächlich in Erscheinung tretende
Gebäudehöhe zu einer weitergehenden Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2
PBG/ZH.
4.7. Liegt wie im zu beurteilenden Fall eine weitergehende Abweichung vor,
kommt gestützt auf § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG/ZH einzig die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung im Sinne von § 220 PBG/ZH für die Aufstockung in Betracht.
Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG/ZH sind prima vista nicht
ersichtlich. Allerdings hat die Vorinstanz diese Frage noch nicht geprüft. In
Aufhebung des angefochtenen Urteils ist die Sache daher, wie vom
Beschwerdeführer beantragt, zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
5.
5.1. Aus Gründen der Verfahrensökonomie ist auf eine weitere vom
Beschwerdeführer vorgebrachte Rüge einzugehen. Wie dargelegt (E. 2 hiervor),
wird im bestehenden Gebäudekomplex die maximal zulässige Ausnützung in den
Vollgeschossen überschritten.
Gemäss dem auf das geplante Attikageschoss anwendbaren § 255 Abs. 2 PBG/ZH sind
entsprechende Flächen in Dachgeschossen für die Ausnützungsziffer anrechenbar,
soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger
Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige
Vollgeschosszahl ergäbe.
5.2. Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, das geplante Attikageschoss halte
die privilegierte Fläche von § 255 Abs. 2 PBG/ZH ein. Zur Begründung hat sie
auf die unbestritten gebliebene Berechnung im Entscheid des Baurekursgerichts
vom 8. Juli 2016 verwiesen. Dieses hat ausgeführt, das Baugrundstück weise eine
Fläche von 1'796 m2 auf. Die maximale Ausnützungsziffer betrage in der Wohnzone
W3 90 % (Art. 13 Abs. 1 BZO/Zürich). Insgesamt dürfe die anrechenbare
Geschossfläche somit 1'616,4 m2 (90 % von 1'796 m2) aufweisen. Pro
durchschnittlichem Vollgeschoss sei damit eine anrechenbare Fläche von 538,8 m2
(1/3 von 1'616,4 m2) zulässig. Diese Fläche werde in den bestehenden
Vollgeschossen unbestrittenermassen überschritten. Im neuen Attikageschoss sei
gemäss der eingereichten Ausnützungsberechnung insgesamt eine Fläche von 538,67
m2 (und somit von weniger als 538,8 m2) vorgesehen. Aus § 255 Abs. 2 PBG/ZH
ergebe sich, dass die privilegierte Fläche in Dachgeschossen unabhängig von der
tatsächlich konsumierten Ausnützung in den Vollgeschossen genutzt werden könne.
Bis zu einem gewissen Mass seien die Flächen in Dachgeschossen für die
Ausnützungsziffer somit schlicht nicht relevant. Demzufolge könnten sie auch
nicht zu einer weitergehenden Verletzung der Vorschriften über die Ausnützung
führen. Diese Auffassung entspreche der gefestigten Rechtsprechung (Entscheid
des Baurekursgerichts vom 8. Juli 2016 E. 7.2 und 7.3).
5.3. Der Beschwerdeführer setzt sich nicht mit den Erwägungen des
Baurekursgerichts, auf welche die Vorinstanz verwiesen hat, auseinander.
Vielmehr räumt er ausdrücklich ein, dass die Vorgaben von § 255 Abs. 2 PBG/ZH
erfüllt sind. Das projektierte Attikageschoss weist mithin nicht mehr
Nutzfläche auf als ein durchschnittliches Vollgeschoss. Entsprechend entsteht
keine neue anrechenbare Nutzung. Damit liegt auch kein weitergehender bzw.
zusätzlicher Verstoss im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG/ZH gegen die
Ausnützungsziffer vor.
6.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene
Entscheid aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Dieser hat dem anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführer eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68
Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird gutgeheissen, das
angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 2. März 2017
aufgehoben und die Sache zur neuen Beurteilung an das Verwaltungsgericht
zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.
3.
Der Beschwerdegegner hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion des Stadtrates Zürich und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 1. März 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Stohner
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben