I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.230/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_230/2017
Urteil vom 24. Mai 2018
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Fonjallaz, Chaix, Kneubühler.
Gerichtsschreiber Mattle.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________ und C.________,
3. D.________,
Beschwerdeführer,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Urs Lütolf,
gegen
BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich,
Stampfenbachstrasse 63, Postfach, 8090 Zürich,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch die Rechtsanwälte Andreas F. Vögeli und Daniel Antognini,
Gemeinde Kriens, Gemeinderat,
Schachenstrasse 13, Postfach 1247, 6011 Kriens,
Regierungsrat des Kantons Luzern,
Regierungsgebäude, Bahnhofstrasse 15, Postfach 3768, 6002 Luzern.
Gegenstand
Raumplanung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 3.
März 2017 (7H 16 25).
Sachverhalt:
A.
Nach erfolgter Vorprüfung durch das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement
des Kantons Luzern beschloss der Einwohnerrat der Gemeinde Kriens am 25.
September 2014 den Bebauungsplan "Eichhof West", bestehend aus einem Plan und
einem dazugehörigen Reglement. Der Einwohnerrat stützte sich für seinen
Beschluss unter anderem auf den erläuternden Bericht des Gemeinderats der
Gemeinde Kriens vom 20. August 2014 sowie den Planungsbericht der Planteam S
AG.
A.a. Der Bebauungsplan "Eichhof West" umfasst die in der Wohn- und Arbeitszone
Eichhof (WAr-D) liegenden, im Eigentum der BVK Personalvorsorge des Kantons
Zürich stehenden Grundstücke Nrn. 3, 826, 2993 und 2994 (Grundbuch Kriens) und
damit eine Fläche von rund 29'350 m2. Der Perimeter des Bebauungsplans wird im
Westen durch den Sonnenbergtunnel der Autobahn A2 und im Süden durch die
Langsägestrasse begrenzt. Der nördliche Teil des Planungsperimeters liegt in
einem Hang. Das Areal "Eichhof West" ist umgeben von unterschiedlichen
Nutzungsarten. Während nördlich davon - abgegrenzt durch einen Grüngürtel und
den Steinhofweg - das von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägte
Sonnenbergquartier liegt, befinden sich östlich des Areals die Bauten der
Brauerei Eichhof. Die Obergrundstrasse südlich der Langsägestrasse bildet die
Hauptverkehrsachse des regionalen motorisierten Verkehrs zwischen der Stadt
Luzern und Kriens. In unmittelbarer Nähe zum Bebauungsplanperimeter befinden
sich die Auf- und Abfahrten zur bzw. von der Autobahn A2.
A.b. Der Bebauungsplan "Eichhof West" schafft die Voraussetzungen für die
Realisierung einer dichten Bebauung mit gemischten Nutzungen und mehreren
Hochhäusern im Sinne von § 166 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons
Luzern vom 7. März 1989 (PBG; SRL Nr. 735), d.h. von Bauten mit einer
Gesamthöhe von mehr als 25 m (in der bis zum 31. Dezember 2017 geltenden
Fassung von § 166 Abs. 1 PBG) bzw. 30 m (in der geltenden Fassung von § 166
Abs. 1 PBG). Der am 25. September 2014 beschlossene Bebauungsplan wurde
ausgearbeitet, nachdem der Einwohnerrat im Jahr 2013 auf eine erste Version des
Bebauungsplans "Eichhof West" nicht eingetreten war. Gegen das damalige Konzept
mit zwei relativ hohen Hochhäusern am Fusse des Hanges hatte sich seinerzeit
Widerstand formiert.
Der nun beschlossene Bebauungsplan setzt für die Bebauung des
Planungsperimeters vier Hauptbaubereiche (A, B, C und D) fest, welche in
insgesamt zwölf Baubereiche unterteilt sind. Er sieht für die zwölf
verschiedenen Baubereiche je eine maximale Firsthöhe (in m) sowie eine maximale
Höhenkote (in m.ü.M.) vor. Während für sieben Baubereiche eine maximale
Firsthöhe zwischen 23.5 m und 37 m (exklusive Aufbauten von maximal 3.5 m)
definiert wird, ermöglicht der Bebauungsplan nur noch im Baubereich B1 ein
deutlich höheres Hochhaus, nämlich ein solches mit einer maximalen Firsthöhe
von 53 m (exklusive Aufbauten von maximal 3.5 m).
B.
Gegen den Beschluss des Einwohnerrats vom 25. September 2014 erhoben
A.________, B.________ und C.________ sowie D.________ gemeinsam Beschwerde an
den Regierungsrat des Kantons Luzern. Das Referendum wurde gegen den Beschluss
nicht ergriffen. Mit Entscheid vom 21. Januar 2016 wies der Regierungsrat die
Beschwerde mit Ausnahme von einzelnen untergeordneten Begehren ab. Gleichzeitig
genehmigte er den Bebauungsplan mit gewissen Korrekturen unter Bedingungen und
Auflagen. Eine von A.________, B.________ und C.________ sowie D.________ gegen
den Entscheid des Regierungsrats gemeinsam erhobene Beschwerde wies das
Kantonsgericht Luzern am 3. März 2017 ab.
C.
Gegen das Urteil des Kantonsgerichts vom 3. März 2017 (versandt am 8. März
2017) haben A.________, B.________ und C.________ sowie D.________ am 24. April
2017 gemeinsam Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans
Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben
und der Bebauungsplan "Eichhof West" sei aufzuheben bzw. nicht zu genehmigen.
Eventuell sei die Sache für weitere Abklärungen und zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Der Regierungsrat, die Gemeinde Kriens und die BVK
Personalvorsorge des Kantons Zürich (Beschwerdegegnerin) beantragen, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die
Vorinstanz beantragt Beschwerdeabweisung. Im weiteren Schriftenwechsel haben
die Beschwerdeführer sowie die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen
festgehalten.
Erwägungen:
1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid in einer
öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit.
d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen
Verfahren teilgenommen und sind als Eigentümer bzw. Nutzniesser von
Grundstücken, die unmittelbar an den Bebauungsplanperimeter grenzen bzw. in
einer Entfernung von ca. 45-55 m von diesem liegen, zur Beschwerde legitimiert
(vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG sowie BGE 140 II 214 E. 2.3 S. 219 f. mit Hinweisen).
Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vorbehältlich zulässiger und genügend
begründeter Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 95 BGG)
einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführer beantragen, es sei ein Augenschein durchzuführen und ein
Gutachten zur Eingliederung der geplanten Überbauung bzw. zur Eignung des
Standorts für Hochhausbauten einzuholen. Diese Anträge sind abzuweisen, weil
sich der für den vorliegenden Entscheid rechtlich relevante Sachverhalt mit
hinreichender Klarheit aus den Akten ergibt und nicht ersichtlich ist,
inwiefern die Abnahme weiterer Beweise zusätzliche entscheidwesentliche
Erkenntnisse liefern könnte.
3.
Die Beschwerdeführer rügen eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung im Sinne
von Art. 97 Abs. 1 BGG. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt grob fehlerhaft
festgestellt und in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV von ihnen beantragte
Beweise nicht abgenommen.
3.1. Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Abs. 2). Von der beschwerdeführenden Person kann die
Feststellung des Sachverhalts wiederum nur gerügt werden, wenn sie
offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich (Art. 9 BV) ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Eine entsprechende Rüge ist substanziiert vorzubringen (Art. 42 Abs. 2
BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) gehört das Recht des
Betroffenen, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden
Entscheids zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der rechtzeitig und
formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel. Indes kann der Richter
das Beweisverfahren schliessen, wenn die Anträge nicht erhebliche Tatsachen
betreffen. Gleichermassen kann er Beweisanträge ohne Verletzung des rechtlichen
Gehörs ablehnen, wenn er aufgrund bereits abgenommener Beweise seine
Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener antizipierter
Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f. mit
Hinweisen).
3.2. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe in Verletzung von
Art. 29 Abs. 2 BV keinen Augenschein durchgeführt und keine
Sachverständigengutachten eingeholt, obwohl sie dies im vorinstanzlichen
Verfahren beantragt hätten.
Der rechtlich relevante Sachverhalt ergab sich für die Vorinstanz in genügender
Weise aus den ihr vorliegenden umfangreichen Akten, unter anderem aus den
Genehmigungsgrundlagen der Gemeinde sowie dem Protokoll des im Verfahren vor
dem Regierungsrat durchgeführten Augenscheins (vgl. angefochtenes Urteil, E.
3.4 und E. 6.1.1). Dies gilt auch für die Beurteilung der Fragen, ob sich das
Areal "Eichhof West" für Hochhausbauten eignet und wie sich die an diesem
Standort geplanten Hochhäuser in die Umgebung eingliedern, wobei es sich
hierbei um Rechtsfragen handelt, welche von den Behörden selbst zu beantworten
waren (vgl. dazu nachfolgend E. 5.3). Soweit sich die erwähnten Beweisanträge
der Beschwerdeführer auf den entscheidwesentlichen Sachverhalt bezogen, war für
die Vorinstanz nicht ersichtlich, welchen Erkenntnisgewinn die Abnahme weiterer
Beweise hätte bringen können. Die Vorinstanz durfte ohne Willkür annehmen, dass
ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde. Daran
ändert zunächst der Umstand nichts, dass am Augenschein im Verfahren vor dem
Regierungsrat kein Mitglied des Regierungsrats selbst teilgenommen hat. An der
Einschätzung, wonach sich der rechtlich relevante Sachverhalt für die
Vorinstanz in genügender Weise aus den ihr vorliegenden Akten ergab, ändert
sodann auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf weitere angeblich fehlende
bzw. fehlerhafte Entscheidgrundlagen nichts. Die Rüge, die Nichtabnahme der
beantragten Beweismittel verletze Art. 29 Abs. 2 BV, ist unbegründet.
3.3. Nachfolgend zu prüfen ist die von den Beschwerdeführern konkret
vorgebrachte und begründete Kritik an den entscheidwesentlichen tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz. Nicht weiter einzugehen ist hingegen auf ihre
Ausführungen, soweit sie tatsächliche Gegebenheiten mit eigenen Worten
beschreiben, ohne substanziiert darzulegen, inwiefern die Vorinstanz den
entscheidwesentlichen Sachverhalt geradezu willkürlich festgestellt haben
sollte.
3.3.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe ausser Acht
gelassen, dass der Bebauungsplan nicht nur ein Hochhaus zulasse, sondern
mehrere Hochhäuser im Sinne der kantonalrechtlichen Definition.
Aus dem angefochtenen Entscheid geht indessen ohne weiteres hervor, dass der
umstrittene Bebauungsplan die Realisierung von mehreren Hochhäusern ermöglicht
(vgl. angefochtenes Urteil, Sachverhalt Lit. A, E. 4, E. 6.1.2, E. 6.3.2 f., E.
7.3.2). Daran ändert nichts, dass die Vorinstanz teilweise auch den Ausdruck
"Hochbauten" verwendet und dass sie den Singular verwendet, wenn sie vom
"Hochhaus mit 53m Höhe" und damit von einem bestimmten, nämlich vom höchsten
geplanten Hochhaus spricht.
3.3.2. Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, die Vorinstanz habe nicht
beachtet, dass das Planungsgebiet zu einem grossen Teil im Sonnenberghang liege
bzw. dass die geplanten Hochhäuser weitgehend im bzw. am steilen Sonnenberghang
zu liegen kämen. Unzutreffend sei sodann die Aussage, wonach das Hochhaus mit
53 m Höhe von der Hangkante abgerückt stehe. Der entsprechende Baubereich
grenze nördlich an den Fuss des Hanges.
Die Vorinstanz hat ausgeführt, die Grundstücke Nrn. 3 und 2994 lägen
topografisch mehrheitlich in der Ebene, während sich das Grundstück Nr. 2993 im
unteren Bereich des von Norden gegen Süden abfallenden Sonnenberghangs befinde
(angefochtenes Urteil, E. 4). Wie die in den Akten liegenden Pläne und
Fotografien zeigen, ist die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Grundstücke
Nrn. 3 und 2994 mehrheitlich in der Ebene liegen, richtig. Das Gleiche gilt für
die Feststellung, dass das im Baubereich B1 geplante höchste Hochhaus von der
Hangkante abgerückt steht. Der Hinweis der Beschwerdeführer auf einen angeblich
von der heutigen Situation abweichenden ursprünglichen Terrainverlauf, ändert
daran nichts. Ebenfalls aus den in den Akten liegenden Plänen geht hervor, dass
bestimmte im Bebauungsplan vorgesehenen Baubereiche ganz oder teilweise im Hang
liegen (namentlich die Baubereiche C1, C2 und D1). Die Feststellung der
Vorinstanz, wonach gewisse Bauten "auf der Hangseite" des Areals vorgesehen
sind, erweist sich insoweit allenfalls als unpräzise, aber jedenfalls nicht als
offensichtlich unrichtig.
3.3.3. Schliesslich machen die Beschwerdeführer geltend, die Feststellung der
Vorinstanz, wonach im Zusammenhang mit dem Hochhauskonzept der Regionalplanung
Luzern aus dem Jahr 2008 oder im Rahmen der Ortsplanungsrevision in den Jahren
2013-2014 eine Standortanalyse durchgeführt worden sei, sei falsch. Die
Vorinstanz stütze sich auf eine angeblich durchgeführte Standortanalyse, die in
den Akten nicht enthalten sei.
Das Hochhauskonzept der Regionalplanung Luzern aus dem Jahr 2008 liegt in den
Akten. Es beinhaltet eine überkommunale Standortanalyse für Hochhäuser und
bezeichnet unter anderem das Gebiet Eichhof als möglichen Standort für
ebensolche. Anlässlich der Ortsplanungsrevison der Gemeinde Kriens vom 26.
September 2013 bzw. vom 19. August 2014 wurde das Gebiet Eichhof der für die
Planung und Realisierung eines städtebaulichen Gesamtkonzepts bestimmten Wohn-
und Arbeitszone Eichhof (WAr-D) zugewiesen, in welcher ein hoher
Ausnützungs-Richtwert gilt und die Realisierung von Hochhäusern unter gewissen
Voraussetzungen - namentlich dem Erlass eines Bebauungsplans - grundsätzlich
möglich ist (vgl. Art. 10 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Kriens vom
26. September 2013 [BZR Kriens]). Die Vorinstanz hat im angefochtenen Urteil
korrekt auf die anlässlich der Erarbeitung des erwähnten Hochhauskonzepts
durchgeführte Standortanalyse hingewiesen und vermerkt, dass diese im
Zusammenhang mit der Revision der Ortsplanung mit Bezug auf das Gebiet Eichhof
übernommen worden sei (angefochtenes Urteil, E. 6.3.5).
3.4. Dass die Vorinstanz den entscheidwesentlichen Sachverhalt offensichtlich
unrichtig oder im Sinne von Art. 95 BGG rechtsverletztend festgestellt hätte,
ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich. Soweit die Beschwerdeführer ihre Rüge
an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung in genügender Weise begründen,
dringen sie damit nicht durch.
4.
Die Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe verschiedene von ihnen
vorgebrachte Aspekte und von ihnen eingereichte Akten ignoriert bzw. sich damit
nicht oder nicht in genügender Weise auseinandergesetzt. Auch damit sei ihr
Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verletzt worden.
Die aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen, bedeutet nicht, dass sie sich mit jeder
tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen
muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag
entschieden hat, damit er gegebenenfalls den Entscheid sachgerecht anfechten
kann (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 133 I 270 E. 3.1 S. 277; je mit Hinweisen).
Diesen Anforderungen genügt das angefochtene Urteil. Die Vorinstanz hat es
ausführlich begründet und sich mit den wesentlichen Einwänden der
Beschwerdeführer in ausreichender Weise auseinandergesetzt, und diese waren in
der Lage, es sachgerecht anzufechten.
5.
In der Sache machen die Beschwerdeführer geltend, das Areal Eichhof West eigne
sich nicht für die mit dem Bebauungsplan vorgesehenen Hochbauten und Hochhäuser
bzw. diese würden sich aufgrund ihrer Höhen und Proportionen nicht in
genügender Weise in die Umgebung bzw. in die Landschaft einordnen. Sie rügen
eine Verletzung von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG (SR 700), § 140 PBG sowie Art. 2
und Art. 53 BZR Kriens.
5.1. Gemäss Art. 3 Abs. 1 und Abs. 2 lit. b RPG haben die mit Planungsaufgaben
betrauten Behörden unter anderem den Grundsatz zu beachten, wonach sich
Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen.
Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und
privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche
Entwicklung und im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander
abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV [SR 700.1]). Die verschiedenen
Planungsziele und Planungsgrundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG bilden
Entscheidungskriterien und Zielvorgaben, die keine absolute Geltung
beanspruchen, sondern im Rahmen der Interessenabwägung mit und gegen andere,
möglicherweise widersprechende Planungsgrundsätze und anderswo gesetzlich
fixierte Zielvorschriften abgewogen werden müssen (vgl. BGE 134 II 97 E. 3.1 S.
99 f. sowie Urteile 1C_23/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 3.3 und 1C_157/2014 vom
4. November 2015 E. 3.3, ZBl 117/2016, 444; je mit Hinweisen). Ob die
Interessen vollständig erfasst worden sind, ist eine Rechtsfrage. Die relative
Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend
eine Ermessensfrage, in welche das Bundesgericht nur eingreifen kann, wenn das
Planungsermessen willkürlich ausgeübt worden ist. Das Bundesgericht auferlegt
sich insbesondere Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der
örtlichen Verhältnisse abhängt, wie namentlich bei der Überprüfung von
Raumplänen (Art. 2 Abs. 3 RPG; BGE 119 Ia 362 E. 3a S. 366 und 5a S. 372;
Urteil 1C_398/2015 vom 9. August 2016 E. 4.2 mit Hinweisen).
5.2.
5.2.1. Gemäss § 140 Abs. 1 PBG sind Bauten und Anlagen in die bauliche und
landschaftliche Umgebung einzugliedern (Satz 1). Sie sind zu untersagen, wenn
sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, Dachform oder Farbe das
Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen (Satz 2). Wo es nach den örtlichen
Verhältnissen zweckmässig ist, sind Bauten und Anlagen zu begrünen (§ 140 Abs.
2 PBG). § 166 PBG - welcher in der Beschwerdeschrift nicht explizit als
verletzt gerügt wird - sieht speziell für Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von
mehr als 25 m (Abs. 1 in der bis zum 31. Dezember 2017 geltenden Fassung) bzw.
mehr als 30 m (Abs. 1 in der geltenden Fassung) vor, dass solche nur an
ortsplanerisch geeigneten Orten und grundsätzlich nur aufgrund eines Bebauungs-
oder Gestaltungsplans erstellt werden dürfen (Abs. 2).
5.2.2. *
Auf kommunaler Ebene äussert sich Art. 2 BZR Kriens allgemein zu Qualität,
Gestaltung und Eingliederung von Bauten und Anlagen. Nach Art. 2 Abs. 1 BZR
Kriens sind Bauten und Anlagen qualitätsvoll zu entwickeln. Für deren
Gestaltung und Eingliederung sind die folgenden Elemente zu berücksichtigen:
prägende Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes und
Eigenheiten des Quartiers; Standort, Stellung, Form, Proportionen und
Dimensionen der Bauten und Anlagen; Gestaltung benachbarter Bauten und Anlagen;
Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden, Dächern und Reklamen;
Gestaltung der Aussenräume, insbesondere der Vorgärten und Begrenzungen gegen
den öffentlichen Raum; gute Umgebungsgestaltung, insbesondere bezüglich
Erschliessungsanlagen und Parkierung, Stützmauern und Böschungen, Spiel- und
Freizeitanlagen; Sicherheit im öffentlichen und privaten Raum (Art. 2 Abs. 2
BZR Kriens). Art. 2 Abs. 3 BZR Kriens hält fest, dass die Erstellung markanter
Einzelbauten oder Ensembles und allgemein Bauten von spezieller Konzeption oder
die sich durch architektonische Innovation auszeichnen, nicht aufgrund einer
Interessenabwägung verhindert werden sollten. Art. 53 BZR Kriens bestimmt
speziell für Hochhäuser, dass diese hohe Anforderungen hinsichtlich
städtebaulicher Einordnung, Form, Ausrichtung, Gestaltung und Bezug zum
öffentlichen Raum zu erfüllen haben (Abs. 1), für die Erarbeitung eines
Hochhausprojekts ein Konkurrenzverfahren zu verlangen ist (Abs. 2) und
Hochhäuser nur im Rahmen eines Bebauungsplans zulässig sind (Abs. 3).
5.2.3. Ob der angefochtene Entscheid kantonales (inklusive kommunales) Recht
verletzt, prüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Willkür hin und nur
insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und
begründet worden ist (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG).
Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur
tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid
jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis
unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar
zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 141 I 70 E. 2.2 S. 72, 49 E. 3.4 S.
53; 140 I 201 E. 6.1 S. 205; je mit Hinweisen).
5.3. Die Beschwerdeführer kritisieren das Fehlen einer fundierten
Standortanalyse bzw. einer von ihnen so genannten
"Hochhausverträglichkeitsanalyse". Sie verstehen darunter eine
objektspezifische Untersuchung zur Frage, ob sich das Areal "Eichhof West"
unter raumplanerischen und städtebaulichen Aspekten für Hochhausbauten eigne.
Bei den Fragen, ob sich das Areal "Eichhof West" für die im Rahmen des
Bebauungsplans ermöglichte Überbauung und insbesondere die geplanten Hochhäuser
eignet und ob sich die geplante Überbauung genügend in die Umgebung bzw. in die
Landschaft einordnet, handelt es sich um Rechtsfragen (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit.
b RPG, § 140 Abs. 1 und § 166 Abs. 2 PBG, Art. 2 und Art. 53 BZR Kriens sowie
E. 5.1 f. hiervor). Der umstrittene Bebauungsplan zeichnet das spätere
Bauvorhaben in wesentlichen Zügen vor, lässt indessen gewisse Spielräume offen
(vgl. § 65 ff. PBG sowie Art. 10 BZR Kriens). Soweit er das Bauprojekt
vorzeichnet, hatten die zuständigen Behörden die genannten Rechtsfragen im
Rahmen der Beschlussfassung und Genehmigung des Bebauungsplans bzw. im daran
anschliessenden Rechtsmittelverfahren zu beurteilen. Die Planungsbehörden und
die Rechtsmittelinstanzen waren nicht verpflichtet, vor ihren Entscheiden die
von ihnen zu beurteilenden Rechtsfragen zusätzlich extern untersuchen zu
lassen. Dies auch deshalb nicht, weil ein Hochhauskonzept im Raum "Luzern Süd"
besteht, das am fraglichen Standort eine Nutzung mit Hochhäusern vorsieht (vgl.
E. 3.3.3). Dass eine entsprechende Untersuchung von der Vorinstanz nicht in
Auftrag gegeben wurde, verstösst namentlich weder gegen Art. 3 Abs. 2 lit. b
RPG noch in willkürlicher Weise gegen kantonales bzw. kommunales Recht.
5.4. Die Beschwerdeführer kritisieren, dass die geplanten Hochhäuser am und im
Hang zu liegen kämen und dass sie sich insbesondere mit Blick auf das von Ein-
und Zweifamilienhäusern geprägte Sonnenbergquartier nicht in die bauliche
Umgebung einordnen würden. Weiter bringen sie vor, das Areal "Eichhof West"
liege in einer die Landschaft prägenden, engen Geländekammer zwischen dem
Sonnenberg und dem Pilatusgebiet. Solche Geländekammern seien für Hochhäuser
tabu. Ausserdem sind sie der Ansicht, die geplanten Hochhäuser seien auch mit
Blick auf die östlich angrenzenden, inventarisierten Bauten der Brauerei
Eichhof zumindest problematisch.
5.4.1. Die Vorinstanz hat sich mit den von den Beschwerdeführern kritisierten
Ausführungen des Regierungsrats zur Eignung des Standorts und zur Eingliederung
der mit dem Bebauungsplan vorgezeichneten, geplanten Bauten gemäss dessen
Entscheid vom 21. Januar 2016 auseinandergesetzt und sie als plausibel und
nachvollziehbar bezeichnet (angefochtenes Urteil, E. 6.3.1-6.3.4).
Zusammenfassend hat die Vorinstanz sodann festgehalten, die geplanten Bauten
bildeten eine zusammengehörende Komposition aus vier Volumengruppen, welche
unterschiedlich hoch gestaltet seien und so ein skulptural abgestuftes
Gesamtensemble bildeten. Ein zentraler Platz zwischen den vorderen Baubereichen
öffne die Gesamtanlage zur Strasse hin und binde die hinteren Bauten an die
Langsägestrasse an. Der hinten liegende Park und Grünraum zwischen Steinhofweg/
Wald und dem Hangfuss sei vom nahen Verkehrsknotenpunkt abgeschirmt. Auf der
Hangseite seien ein länglicher und ein rechtwinklig dazu angeordneter
verkürzter Riegel sowie ein Punktbau vorgesehen, der die Umschliessung des
innen liegenden Freiraums komplettiere. Das Hochhaus mit 53 m Höhe stehe von
der Hangkante abgerückt an der Langsägestrasse und rage markant aus der Ebene
hinaus, vermöge dadurch aber die Eingliederung nicht zu beeinträchtigen,
sondern setze vielmehr einen Orientierungspunkt. Massgebend bleibe die
Feststellung, dass die Frage der Eingliederung an der gesamten, nach objektiven
Gesichtspunkten zu beurteilenden Situation des Gebiets zu beantworten sei.
Unter diesem Aspekt gliedere sich die Überbauung nicht nur mit Bezug auf die
unterschiedlichen Nutzungsarten, sondern auch in ihrer Ausgestaltung in die
Umgebung ein. Die Heterogenität aller in diesem Gebiet bereits bestehenden
Baukörper und Siedlungsstrukturen und die Urbanität des Gebiets liessen unter
bauästhetischen Gesichtspunkten die in den Baubereichen geplanten Hochbauten zu
(angefochtenes Urteil, E. 6.4).
5.4.2. Wie die Beschwerdeführer unter anderem mit Verweis auf eine von ihnen im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Visualisierung vorbringen, wird die mit
dem umstrittenen Bebauungsplan vorgezeichnete, geplante Überbauung aufgrund der
Proportionen der definierten Baubereiche je nach Betrachtungsstandort relativ
markant in Erscheinung treten. Auch ist nicht zu negieren, dass die geplante
Überbauung mit mehreren Hochhäusern einen gewissen Kontrast zum nördlich des
Planungsperimeters liegenden Sonnenbergquartier bilden wird, zumal die im
Bebauungsplan festgelegten Baubereiche teilweise nicht mehr in der Ebene,
sondern im Hang zum Sonnenberg liegen und einzelne der geplanten Gebäude den
Steinhofweg, welcher das Sonnenbergquartier südlich begrenzt, überragen werden.
Insofern erweisen sich die Bedenken der Beschwerdeführer durchaus als
verständlich.
Wie die Vorinstanz im angefochtenen Urteil indessen nachvollziehbar ausführte,
ist es nicht so, dass die geplanten Hochhäuser das Wohnquartier am Sonnenberg
regelrecht erdrücken würden. Einerseits tragen die Unterteilung in vier
voneinander getrennte Hauptbaubereiche, ihre Anordnung und die Untergliederung
der Hauptbaubereiche in insgesamt zwölf Baubereiche mit unterschiedlichen
Gebäudehöhen und -breiten dazu bei, dass die geplante Überbauung insgesamt
nicht übermässig massiv in Erscheinung treten wird. Dementsprechend wird der
Steinhofweg lediglich von vier Baubereichen und von diesen - mit Ausnahme des
Baubereichs B1 - lediglich um wenige Meter überragt. Zudem liegt der Baubereich
B1, welcher den Steinhofweg mit Abstand am meisten überragt, von der Hangkante
abgerückt in der Ebene und somit relativ weit vom Sonnenbergquartier entfernt.
Weiter durfte sich die Vorinstanz auf die nachvollziehbaren Ausführungen des
Regierungsrats abstützen, wonach der Grüngürtel südlich des Steinhofwegs wie
eine natürliche Grenze zwischen der geplanten Überbauung und dem
Sonnenbergquartier wirken bzw. einen optischen Unterbruch im Gelände und
zwischen den unterschiedlichen Nutzungszonen schaffen wird.
Hochhäuser fügen sich allein schon aufgrund ihrer Höhe selten besonders gut in
bestehende Siedlungsstrukturen ein. Der hier strittige Standort erscheint in
dieser Hinsicht indes als eher günstig: Wie aus dem angefochtenen Urteil der
Vorinstanz hervorgeht, liegt das Areal "Eichhof West" in urbaner Umgebung an
der Grenze zwischen der Stadt Luzern und der Gemeinde Kriens, in unmittelbarer
Nähe zur Autobahn A2. Es ist auf drei Seiten umgeben von den in der Ebene
liegenden Hauptverkehrsachsen und von Industrie- und Gewerbebauten. Das Areal
"Eichhof West" wird somit nicht in erster Linie durch das Sonnenbergquartier
geprägt, sondern namentlich auch durch die urbane Umgebung in der Ebene. Die
angesprochene Ebene, in welcher sich auch die Zentren der Stadt Luzern sowie
der Gemeinde Kriens befinden, ist jedenfalls nicht so klein, als dass die
Errichtung von Hochhäusern in ihr oder an ihrem Rand generell ausgeschlossen
wäre. Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdeführer auf die für die Region
prägende Hügellandschaft mit ihren Geländekammern nichts.
Wie die Vorinstanz sodann in Bezug auf die im Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS)
eingetragenen Bauten der Brauerei Eichhof nachvollziehbar dargelegt hat, werden
die inventarisierten Bauten der Brauerei von der mit dem umstrittenen
Bebauungsplan vorgezeichneten Überbauung nicht wesentlich beeinträchtigt, zumal
sich die definierten Baubereiche in genügendem Abstand zur Brauerei im
Allgemeinen und dem Brauiturm im Speziellen befinden und auch die bereits
erwähnte Gliederung der auf dem Areal "Eichhof West" geplanten Überbauung einer
Beeinträchtigung der Brauereibauten entgegenwirkt.
5.4.3. Wie sich aus den voranstehenden Ausführungen ergibt, hat die Vorinstanz
nachvollziehbar begründet, weshalb sich der Standort "Eichhof West" als
Standort für die geplante Überbauung eignet bzw. dass sich diese - soweit sie
durch den Bebauungsplan vorgezeichnet wird - im Sinne von § 140 Abs. 1 PBG in
die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedert, ohne das Orts- und
Landschaftsbild zu beeinträchtigen. Gleichzeitig hat die Vorinstanz dargelegt,
weshalb die geplante Überbauung insoweit den Anforderungen von Art. 2 sowie
Art. 53 BZR Kriens entspricht. Dass die Vorinstanz die genannten Bestimmungen
im Ergebnis geradezu willkürlich angewendet hätte, ist nicht zu sehen. Soweit
die Beschwerdeführer überhaupt in genügender Weise begründen, inwiefern das
angefochtene Urteil im Ergebnis in geradezu willkürlicher Weise gegen
kantonales bzw. kommunales Recht verstossen sollte, dringen sie mit ihrer Rüge
nicht durch.
Mit Blick auf die ausserdem als verletzt gerügte Bestimmung von Art. 3 Abs. 2
lit. b RPG ist zu bedenken, dass der Grundsatz, wonach sich Siedlungen, Bauten
und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen, in einem gewissen Gegensatz zu
anderen Planungszielen und Planungsgrundsätzen gemäss Art. 1 und 3 RPG stehen
kann, namentlich den Geboten, die Siedlungsentwicklung unter Berücksichtigung
einer angemessenen Wohnqualität nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis
RPG) und kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG), sowie dem
Ziel, Siedlungen in ihrer Ausdehnung zu begrenzen, unter anderem mittels
Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten
Flächen in Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche
(Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG). Das auf dem Areal "Eichhof West" geplante
Vorhaben führt zu einer verdichteten Überbauung bestehender Siedlungsfläche im
Sinne der genannten Bestimmungen und ordnet sich in Abwägung der verschiedenen
Interessen - soweit es durch den Bebauungsplan vorgezeichnet wird - in
vertretbarer Weise in die Landschaft ein. Die Rüge, der umstrittene
Bebauungsplan stehe im Widerspruch zu Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG, ist ebenfalls
unbegründet.
6.
Was die Eignung des Areals "Eichhof West" als Standort für die mit dem
Bebauungsplan geplanten Hochhäuser angeht, hat die Vorinstanz im angefochtenen
Urteil ausserdem ausgeführt, das Areal sei bereits mit der Ortsplanungsrevison
der Gemeinde Kriens vom 26. September 2013 bzw. vom 19. August 2014 als für
Hochhäuser geeignetes Gebiet bezeichnet worden. Wären die Beschwerdeführer mit
einem möglichen Hochhausstandort im Gebiet Eichhof nicht einverstanden gewesen,
hätten sie sich nach Ansicht der Vorinstanz bereits damals gegen die
entsprechende Bestimmung der BZR Kriens zur Wehr setzen müssen bzw. einen
entsprechenden, nicht in ihrem Sinne liegenden Entscheid des Regierungsrats bei
ihr anfechten müssen.
Die Beschwerdeführer kritisieren diese Ausführungen als willkürlich im Sinne
von Art. 9 BV, zumal im Zuge der Ortsplanungsrevision noch nicht klar gewesen
sei, dass das Eichhof-Gebiet mit Hochhäusern überbaut werden solle, und die
genaue Anzahl und Höhe oder der exakte Standort der Gebäude noch nicht
festgestanden habe.
Wie es sich damit verhält, kann vorliegend offen bleiben. Die Vorinstanz hat im
Rechtsmittelverfahren gegen den umstrittenen Bebauungsplan die Frage der
Eignung des Standorts "Eichhof West" geprüft und im angefochtenen Urteil
begründet, weshalb sich der Standort für die mit dem Bebauungsplan
vorgezeichnete Überbauung eignet bzw. inwiefern diese sich in die Umgebung
eingliedert (vgl. E. 5.4 hiervor). In diesem Sinne handelt es sich bei den
vorstehend wiedergegebenen Ausführungen der Vorinstanz um eine
Alternativbegründung, welche für das Ergebnis des angefochtenen Urteils nicht
wesentlich war.
7.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (vgl. Art. 66 Abs. 1
und 5 BGG). Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin für das
bundesgerichtliche Verfahren eine angemessene Parteientschädigung auszurichten
(vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftung auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Kriens, dem Regierungsrat des
Kantons Luzern und dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, schriftlich
mitgeteilt.
Lausanne, 24. Mai 2018
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Mattle
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