I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.171/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_171/2017
Urteil vom 3. Oktober 2017
I. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Karlen, Chaix,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Wydler,
gegen
Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln,
Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz.
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung, Wiederherstellung),
Beschwerde gegen den Entscheid vom 31. Januar 2017 des Verwaltungsgerichts des
Kantons Schwyz, Kammer III.
Sachverhalt:
A.
A.________ erwarb am 1. Januar 1983 das mit einem ehemaligen Bauernhaus
überbaute Grundstück mit der Katasternummer (KTN) 4016 der Gemeinde Einsiedeln.
Das mit einer Scheune überbaute angrenzende Grundstück KTN 4078 (nachstehend:
Baugrundstück) stand damals im Eigentum der Ehegatten B.________. Beide
Grundstücke liegen in der Landwirtschaftszone.
A.________ vereinbarte mit den Ehegatten B.________, dass er die Sanierung der
auf dem Baugrundstück errichteten und damals baufälligen Scheune und ihren
Ausbau zur Nutzung zu Wohnzwecken gegen ein Nutzungsrecht finanziere.
Entsprechende bauliche Veränderungen der Scheune stellte der Bezirk Einsiedeln
am Augenschein vom 19. Oktober 1984 fest. So wurden gemäss dem
Augenscheinprotokoll vom 22. Oktober 1984 das Erdgeschoss der Scheune erneuert
und darin diverse Leitungen eingeführt. Drei Tage später verfügte der
Bezirksrat Einsiedeln die Baueinstellung.
Am 14. November 1984 ersuchten die Ehegatten B.________ das Bauamt Einsiedeln
darum, den Wiederaufbau der Scheune zu bewilligen. Mit Verfügung vom 7. Februar
1985 erteilte das Justizdepartement des Kantons Schwyz die entsprechende
Baubewilligung unter den Auflagen, dass die Scheune dem Bewirtschafter der
landwirtschaftlichen Liegenschaft KTN 2473 jederzeit zur Verfügung stehen muss,
sie nur landwirtschaftlich genutzt werden darf und im Inneren keine sanitären
Einrichtungen (Wasseranschlüsse) erstellt werden dürfen. Gestützt darauf
bewilligte auch der Bezirksrat Einsiedeln am 13. Juni 1985 den Wiederaufbau der
Scheune und hob am gleichen Tag den verhängten Baustopp wieder auf. In der
Folge wurde die Scheune gemäss den Feststellungen im Abnahmeprotokoll vom 27.
Mai 1986 in Übereinstimmung mit der für den Wiederaufbau erteilten
Baubewilligung saniert und nicht zu Wohnzwecken ausgebaut. Danach wurden jedoch
in der Scheune entgegen den Auflagen in dieser Baubewilligung eine Dusche, eine
Sauna und eine Heizung eingebaut. Diese Installationen wurden A.________ am 14.
April 1987 in Rechnung gestellt. Mit Kaufvertrag vom 16. März 1992 e rwarb er
das Baugrundstück.
B.
Das Büro Planen Bauen Umwelt und Energie des Bezirks Einsiedeln forderte
A.________ am 5. Juli 2010, am 5. Mai 2011 und 7. Juni 2013 auf, für die
Umnutzung der Scheune auf dem Baugrundstück zu Wohnzwecken ein nachträgliches
Baugesuch einzureichen. Auf eine dagegen gerichtete Beschwerde von A.________
trat der Regierungsrat des Kantons Schwyz mit Beschluss vom 20. Mai 2014 nicht
ein. Mit Baueingabe vom 2. März 2015 (B2015-0345) ersuchte A.________ die
Baubehörde Einsiedeln darum, die Nutzung des Scheune auf dem Baugrundstück zu
Wohnzwecken und darin den Einbau einer Heizung, einer Dusche, eines WCs und
einer Sauna nachträglich zu bewilligen.
Für diese baulichen Massnahmen verweigert das kantonale Amt für Raumentwicklung
(ARE) mit Gesamtentscheid vom 19. August 2015 die nachträgliche kantonale
Baubewilligung und verlangte unter Strafandrohung im Unterlassungsfall deren
Rückbau innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung.
Mit Beschluss vom 15. September 2015 verweigerte auch die Bau- und
Umweltbehörde Einsiedeln bezüglich der Scheune auf dem Baugrundstück die
nachträgliche Bewilligung für das WC, die Dusche, die Sauna sowie die Heizung
und verlangte gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 19. August 2015 deren
Rückbau.
A.________ focht diesen Gesamtentscheid und den Beschluss der Baubehörde
Einsiedeln vom 15. September 2015 mit Beschwerde an, die der Regierungsrat des
Kantons Schwyz mit Beschluss vom 24. Mai 2016 abwies. Eine dagegen von
A.________ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
mit Entscheid vom 31. Januar 2017 ab.
C.
A.________ (Beschwerdeführer) erhob Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten mit den Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 31.
Januar 2017 sowie die Entscheide des Regierungsrats vom 24. Mai 2016 und der
Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln vom 15. September 2015 sowie des ARE vom 19.
August 2015 aufzuheben und dem Beschwerdeführer die Nutzung des Gebäudes auf
dem Baugrundstück zu Wohnzwecken und in diesem Gebäude gemäss Baueingabe den
Einbau einer Heizung, einer Dusche, eines WCs und einer Sauna zu bewilligen.
Eventuell sei diese Bewilligung unter Ausschluss des Geräte- bzw. Saunaraums zu
erteilen, wobei für diesen Raum von einer Pflicht zur Wiederherstellung
abzusehen sei.
Mit Präsidialverfügung vom 7. April 2017 erkannte das Bundesgericht der
Beschwerde auf Antrag des Beschwerdeführers die aufschiebende Wirkung zu.
Das Verwaltungsgericht, das kantonale ARE und der Regierungsrat des Kantons
Schwyz beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Die Bau- und Umweltbehörde
Einsiedeln verzichtet auf eine Vernehmlassung. Das Bundesamt für
Raumentwicklung beschränkt sich in seiner Vernehmlassung auf punktuelle
Bemerkungen zu Ausführungen in der Beschwerde.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts
im Bereich des Baurechts steht grundsätzlich die Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (BGE 133 II 353 E. 2 S. 356). Der
Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist als
Adressat des umstrittenen Bauabschlags und der Rückbauverfügungen zur
Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen
Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich
einzutreten.
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die
Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen
Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a, b und c BGG).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zu Grunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung
kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1
BGG). Die Sachverhaltsfeststellung ist offensichtlich unrichtig, wenn sie
willkürlich im Sinne von Art. 9 BV ist (BGE 137 II 353 E. 5.1; 137 III 226 E.
4.2; je mit Hinweisen). Eine entsprechende Willkürrüge ist substanziiert
vorzubringen. Andernfalls können Rügen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der von
den Feststellungen im angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt
werden (Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.3
S. 254 f.; 137 III 226 E. 4.2 S. 233 f.; je mit Hinweisen).
2.
2.1. Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand
grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind (Abs. 2). Dies gilt auch für landwirtschaftliche
Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Abs. 3). Die Voraussetzung
der teilweisen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG hat der Bundesrat in
der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) konkretisiert. Er hat dabei
vorgesehen, dass eine Änderung als teilweise gilt, wenn die Identität der Baute
oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu
beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
muss die Wesensgleichheit der Baute hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung
sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen
Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen
werden (BGE 127 II 215 E. 3a und b S. 218 f.; Urteil 1C_312/2016 vom 3. April
2017 E. 3.1; je mit Hinweis).
2.2. Im vorinstanzlichen Verfahren machte der Beschwerdeführer geltend, die
Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG sei anwendbar, weil die Scheune mit dem
ehemaligen Bauernhof Mitte der 1950er Jahre, d.h. noch vor der Zuweisung zum
Nichtbaugebiet, auf einen Käufer übertragen worden sei, der den Bauernhof als
Ferien- und Wochenendhaus und die Scheune als Lagerraum für Gartenmöbel, Holz,
Ski etc. und auch als geschützte Spielfläche für Kinder benutzt habe. Damit
habe eine Wohnnutzung im weiteren Sinne vorgelegen.
2.3. Die Vorinstanz führte aus, für die Darstellung des Beschwerdeführers, dass
die Scheune bereits seit den 1950er-Jahre nicht mehr für landwirtschaftliche
Zwecke genutzt werde, fänden sich keine Hinweise in den Akten. Allein durch die
fehlende Nutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes werde dieses nicht zu
einem nicht mehr landwirtschaftlichen Gebäude. Selbst die allfällige temporäre
Nutzung einer ansonsten ungenutzten Scheune zu Lagerzwecken begründe keine
Wohnnutzung. Dies gelte auch für die gelegentliche Nutzung als Spielfläche für
Kinder, da es - jedenfalls zu jenen Zeiten und abhängig von der Jahreszeit -
nicht ungewohnt gewesen sei, dass Kinder auch (noch) landwirtschaftlich
genutzte Ökonomiegebäude gerne zum Spielen benutzt hätten. Dadurch sei keine
Wohnnutzung begründet worden.
2.4. Vor Bundesgericht macht der Beschwerdeführer nicht geltend, diese
Verneinung einer vorbestehenden Wohnnutzung sei bundesrechtswidrig. Dies ist
auch nicht ersichtlich, da die behauptete Nutzung der unbeheizten Scheune als
Lagerraum und Spielfläche für Kinder sich wesentlich von der Wohnnutzung
unterscheidet, welche durch die Installation einer Heizung und sanitärer
Einrichtungen ermöglicht wird (vgl. 2C_153/2014 vom 4. September 2014 E. 3.2).
Demnach führten die vorliegend strittigen baulichen Änderungen an der Scheune
zu einer Änderung ihrer Identität und nicht bloss zu einer teilweisen Änderung
im Sinne von Art. 24c RPG (vgl. E. 2.1 hievor). Die Vorinstanz durfte daher das
Vorliegen einer solchen Änderung selbst dann verneinen, wenn gemäss der
Darstellung des Beschwerdeführers die Scheune ab den 1950er Jahren als
Lagerraum für nicht landwirtschaftliche Gegenstände und Spielfläche für Kinder
benutzt wurde. Diese Sachverhaltsdarstellung erweist sich damit als nicht
rechtserheblich. Die Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz habe sein
rechtliches Gehör und den Untersuchungsgrundsatz verletzt, weil sie
diesbezüglich in willkürlicher antizipierter Beweiswürdigung auf die verlangte
Einvernahme von Zeugen und die Edition weiterer Dokumente verzichtet habe,
erweist sich damit als unbegründet.
3.
3.1. Im vorinstanzlichen Verfahren machte der Beschwerdeführer weiter geltend,
die Scheune habe mangels einer Küche weiterhin den Charakter einer
unselbständigen Nebenbaute, welche die Wohnnutzung des ehemaligen Bauernhauses
ergänze. Die strittigen Installationen seien daher als teilweise Änderung oder
massvolle Erweiterung des früheren Bauernhauses im Sinne von Art. 24c Abs. 2
RPG zu qualifizieren.
3.2. Die Vorinstanz erwog, die vom Beschwerdeführer geltend gemachte
Erweiterung des Wohnhauses sei bereits deshalb ausgeschlossen, weil das
Wohnhaus und die Scheune eine beträchtliche Distanz aufwiesen und Art. 24c Abs.
3 RPG für eine einheitliche Betrachtung voraussetze, dass ein
landwirtschaftliches Ökonomiegebäude mit einer Wohnbaute zusammengebaut sei.
Diese treffe vorliegend nicht zu, weil die Scheune eine allein stehende
unbewohnte landwirtschaftliche Baute sei (Art. 41 Abs. 2 RPV).
3.3. Der Beschwerdeführer rügt, die vorinstanzliche Annahme, Art. 24c Abs. 2
RPG könne nur auf mit Wohnbauten zusammengebaute Ökonomiegebäude angewandt
werden, verletze Bundesrecht. Zur Begründung bringt er sinngemäss vor, zwar sei
diese Bestimmung gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV auf allein stehende, unbewohnte
landwirtschaftliche Bauten und Anlagen nicht anwendbar. Sinn dieser Regelung
sei jedoch, die Anwendung von Art. 24c PRG auszuschliessen, wenn
Ökonomiegebäude, wie zum Beispiel ein Heuschober auf einer abgelegenen Wiese,
völlig isoliert und alleinstehend seien. Dagegen müsse auch für nicht
zusammengebaute Wohn- und Ökonomiegebäude eine einheitliche Betrachtung
zugelassen werden, wenn diese Gebäude eine funktionale und räumliche Einheit
bildeten. Sonst würden solche Einheiten in Regionen mit verschiedenen
traditionellen Bauweisen unterschiedlich behandelt, was mit dem
Gleichbehandlungsgebot von Art. 8 BV nicht vereinbar sei. Vorliegend bilde das
Wohnhaus und die Scheune eine funktionale und räumliche Einheit, da diese
Gebäude nur 15 m voneinander entfernt seien und vormals Bestandteil des
gleichen landwirtschaftlichen Gewerbes gebildet hätten.
3.4. Die von Art. 24c Abs. 2 RPG erlaubte teilweise Änderung und massvolle
Erweiterung einer von der Bestandesgarantie geschützten Baute gilt gemäss Art.
24c Abs. 3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute
Ökonomiebauten. Demnach wird ein mit einer Wohnbaute zusammengebautes
landwirtschaftliches Ökonomiegebäude im Sinne von Artikel 24c RPG als eine
einheitliche (teilweise) bewohnte Baute betrachtet (Bundesamt für
Raumentwicklung, Erläuternder Bericht zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung; Oktober 2012, S. 7 Ziff. 3). Daraus, dass Art. 24c RPG
gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche
Bauten und Anlagen nicht anwendbar ist, kann nicht abgeleitet werden, für eine
einheitliche Betrachtung von Hof und Nebengebäude genüge bereits ein enger
räumlicher und funktionaler Zusammenhang, weil Art. 24c Abs. 3 RPG für eine
einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraussetzt, dass die
Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind. Für eine von diesem klaren
Wortlaut abweichende Auslegung nennt der Beschwerdeführer keine hinreichenden
Grundlagen und solche sind auch nicht ersichtlich. So hat das Bundesgericht den
Ausbau eines frei stehenden Stalls zu Wohnzwecken nach Art. 24c Abs. 3 RPG auch
dann nicht zugelassen, wenn er in der Nähe eines für Ferienzwecke genutzten
Maiensässes stand (Urteil 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 E. 8.5).
Demnach hat die Vorinstanz kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Scheune, die
zu einem ehemaligen Bauernhaus eine Distanz von etwa 14 m aufweist, als
eigenständiges Gebäude und nicht als Teil dieses Hauses betrachtete und daher
insoweit die Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG ausschloss. Diesbezüglich ist
entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht erheblich, dass das ehemalige
Bauernhaus bereits im Zeitpunkt der Zuweisung in die Landwirtschaftszone nicht
mehr landwirtschaftlich genutzt wurde.
4.
4.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der
Rechtssicherheit grundsätzlich 30 Jahre nach dem Bauabschluss (BGE 136 II 359
E. 8 S. 367 mit Hinweisen). Kürzeren Verwirkungsfristen können sich aus Gründen
des Vertrauensschutzes ergeben (BGE 136 II 359 E. 7 S. 365; 132 II 21 E. 6.3 S.
39). Ein solcher Schutz kann zum Tragen kommen, wenn die Behörden den
baurechtswidrigen Zustand über Jahre hinaus duldeten, obwohl ihnen die
Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen
Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 136 II 359 E. 7.1 mit Hinweisen). Daraus
kann jedoch nur ein berechtigtes Vertrauen ableiten, wer in guten Glauben
annahm und unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt annehmen durfte, die von ihm
ausgeübte Nutzung sei rechtmässig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang
(BGE 136 II 359 E. 7.1 S. 365; Urteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 E. 3.1).
4.2. Die Vorinstanz ging davon aus, der Anspruch der Behörden auf
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei nicht verwirkt, weil der
Bauabschlag noch vor Ablauf von dreissig Jahren seit Bauabschluss erteilt
worden sei und dem Beschwerdeführer kein guter Glaube attestiert werden könne.
Angesichts der Sachlage sei anzunehmen, er habe gewusst, dass die von ihm
finanzierten baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig und widerrechtlich
waren. Selbst wenn dem nicht so wäre, müsste er sich gemäss dem Urteil 1C_533/
2015 vom 6. Januar 2016 E. 3.4 den bösen Glauben seiner Rechtsvorgänger (d.h.
der Verkäufer des Baugrundstücks) anrechnen lassen.
4.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, gemäss dem von der Vorinstanz genannten
Urteil des Bundesgerichts werde der böse Glaube des Rechtsvorgängers dem
Rechtsnachfolger nur soweit angerechnet, als sich dieser sich auf Bewilligungen
oder Zusicherungen berufe, die gegenüber dem Rechtsvorgänger erteilt wurden.
Der böse Glaube der Verkäufer der Bauparzelle könne dem Beschweredeführer daher
nicht angerechnet werden, weil er sich nicht auf die ihnen erteilte
Baubewilligung berufe. Die Vorinstanz habe daher die Verwirkung des staatlichen
Anspruchs auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands nicht mit dem
Hinweis auf die Bösgläubigkeit seiner Rechtsvorgänger verneinen dürfen.
4.4. Gemäss der angerufenen Rechtsprechung des Bundesgerichts erhält der Käufer
eines Grundstücks als Rechtsnachfolger des Verkäufers grundsätzlich dessen
Rechtsschutzmöglichkeiten. Der Käufer kann sich daher (vorbehältlich
nachträglicher Änderungen der Rechts- und Sachlage) gegen die Pflicht, eine
widerrechtliche Baute abzubrechen, im gleichen Umfang wehren, wie dies der
Verkäufer konnte. Der Käufer kann sich somit auf Zusicherungen der Behörde oder
andere Vertrauenstatbestände berufen, die dem Verkäufer gegenüber erteilt bzw.
geschaffen wurden, der Käufer muss sich aber dessen bösen Glauben anrechnen
lassen (Urteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 E. 3.4). Demnach hat sich der
Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers dessen bösen Glauben auch dann
anrechnen zu lassen, wenn die Behörden diesem gegenüber keine Bewilligungen
erteilt oder Vertrauenstatbestände geschaffen haben. Andernfalls könnte ein
Grundeigentümer den Fortbestand eines ohne Baubewilligung geschaffenen
gesetzwidrigen baulichen Zustands erreichen, indem er seine Baute auf einen
Dritten überträgt und dabei das Fehlen einer Baubewilligung verschweigt (vgl.
BGE 101 Ib 313 E. 2b S. 316).
Der Beschwerdeführer muss sich daher den bösen Glauben der Verkäufer auch dann
anrechnen lassen, wenn er sich nicht auf die ihnen zur Sanierung der Scheune
erteilte Baubewilligung beruft, die in den Auflagen die Wohnnutzung und die
Installation sanitärer Einrichtungen ausdrücklich ausschloss. Das entsprechende
Wissen der Verkäufer wird dem Beschwerdeführer als Käufer aufgrund seines
Eintritts in die Rechtsstellung der Verkäufer anrechnet. Diese Anrechnung setzt
entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nicht voraus, dass ihm als Käufer
gegen die Verkäufer zivilrechtliche Gewährleistungs- oder
Schadenersatzansprüche zustehen.
4.5. Nach dem Gesagten muss sich der Beschwerdeführer das Wissen der Verkäufer,
dass die strittigen Installationen in der Scheune bzw. ihre Nutzung zu
Wohnzwecken den Auflagen in der ihnen erteilten Baubewilligung widersprechen
und damit widerrechtlich waren, anrechnen lassen. Er kann daher insoweit nicht
als gutgläubig gelten. Demnach ist die vorinstanzliche Annahme, der
Beschwerdeführer habe die Bewilligungspflicht und Widerrechtlichkeit der von
ihm finanzierten baulichen Massnahmen gekannt, nicht entscheiderheblich. Auf
die dagegen gerichtete Kritik des Beschwerdeführers ist daher nicht
einzutreten.
Da der Beschwerdeführer nach dem Gesagten nicht als gutgläubig gelten konnte,
war er nicht berechtigt, gestützt auf das Vertrauensprinzip eine Verkürzung der
dreissigjährigen Verwirkungsfrist geltend zu machen (vgl. E. 4.1 hievor). Damit
ist unerheblich, ob gemäss den Angaben des Beschwerdeführers die Baubehörden
durch ihr Verhalten allenfalls einen Vertrauenstatbestand hätten erfüllen
können. Die Vorinstanz war daher nicht verpflichtet, die entsprechenden
Tatsachenbehauptungen des Beschwerdeführers zu prüfen. Seine Rüge, die
Vorinstanz habe diesbezüglich sein rechtliches Gehör verletzt, erweist sich
somit als unbegründet.
5.
5.1. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet
eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und
verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt,
dass eine Massnahme für das Erreichen des im öffentlichen oder privaten
Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die
Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar
erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 S. 24 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom
Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen
Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die
von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132
II 21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann
sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber
in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f. mit Hinweis).
Bei der Beschränkung von Grundrechten prüft das Bundesgericht das Vorliegen
eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit frei (BGE 136 I 197
E. 4.4.1 S. 204 mit Hinweisen).
5.2. Die Vorinstanz bejahte für die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen
eine gesetzliche Grundlage und erachtete diese Massnahmen als verhältnismässig,
weil die strittigen Installationen den wichtigen Grundsatz der Trennung des
Bau- vom Nichtbaugebiets verletzten und daher keine bloss unbedeutende
Abweichung vom Erlaubten vorliege. Ins Gewicht falle auch das öffentliche
Interessen an einem ordentlichen Vollzug des Bau- und Planungsrechts. Die
entgegenstehenden privaten Interessen des Beschwerdeführers seien weniger
gewichtig, da die Nutzung seines Wohnhauses auf der angrenzenden Parzelle trotz
der Wiederherstellungsmassnahmen möglich bleibe. Dem Verlust der Investitionen
von über Fr. 145'000.-- müsse die lange widerrechtliche Nutzung
entgegengehalten werden. Da die rückzubauenden Anlagen (Heizung, WC, Dusche,
Sauna) mit geringfügigen Mitteln entfernt werden könnten, liessen auch die
Rückbaukosten die verlangte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht
als unverhältnismässig erscheinen.
5.3. Der Beschwerdeführer rügt, der verfügte Rückbau sei unverhältnismässig.
Die Vorinstanz habe eine willkürliche Interessenabwägung vorgenommen, da sie
ihm zu Unrecht Bösgläubigkeit unterstelle und seine privaten Interessen als
mindergewichtig qualifiziere, ohne darzulegen, weshalb das öffentliche
Interesse an der Einhaltung des Prinzips der Trennung von Bau- und
Nichtbaugebiet im vorliegenden Fall die Interessen des Beschwerdeführers
überwiegen soll. Die Vorinstanz beziffere den Wert der bisherigen Nutzung der
rückzubauenden Installationen nicht und begründe nicht, weshalb dieser Wert mit
den Investitionen verrechnet werden könne, wofür eine rechtliche Grundlage
fehle. Zudem habe die Baubehörde der Gemeinde Einsiedeln die beanstandeten
Installationen in der Scheune bereits seit dem Zugang der Steuerschätzung 2005
und nicht erst mit dem Erhalt der Steuerschätzung 2009 kennen müssen. Dennoch
habe diese Behörde bis zu ihrem Eingreifen sehr lange zugewartet und damit
gezeigt, dass sie das öffentliche Interesse an der Beseitigung der
beanstandeten Installationen als gering bewertet habe.
5.4. Da der Beschwerdeführer gemäss der vorstehenden Erwägung nicht als
gutgläubig gelten kann, muss er in Kauf nehmen, dass die Behörden aus
grundsätzlichen Erwägungen dem Interesse an der Wiederherstellung des
gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die ihm erwachsenden
Nachteile nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. E. 5.1 hievor). Zudem
erlauben die rückzubauenden sanitären Einrichtungen und die Heizung, die
Scheune zu nicht landwirtschaftlichen Wohnzwecken zu nutzen, was dem Prinzip
der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet widerspricht. Das öffentliche
Interesse an der Wahrung dieses grundlegenden Prinzips ist nach der
Rechtsprechung sehr gewichtig (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 40; Urteile 1C_179/2013
vom 15. August 2013 E. 5.3; 1C_37/2013 vom 9. Oktober 2013 E. 7.3; je mit
Hinweisen). Demnach ist die vorliegende Abweichung vom Gesetz als nicht mehr
geringfügig zu qualifizieren. Bezüglich des Interesses des Beschwerdeführers,
den Wertverlust seiner Scheune zu verhindern, durfte die Vorinstanz
berücksichtigen, dass er seine Investitionskosten bei einer Nutzung von über 25
Jahren teilweise amortisieren konnte und er insoweit von der langjährigen
Untätigkeit der Baubehörden profitierte (Urteil 1C_342/2014 vom 23. März 2015
E. 5.4 mit Hinweis; vgl. auch BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 41). Dass der Rückbau als
solcher besonders hohe Kosten verursache, macht der Beschwerdeführer nicht
geltend. Unter diesen Umständen nahm die Vorinstanz bundesrechtskonform an, das
öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
überwiege gegenüber den entgegenstehenden privaten Interessen des
Beschwerdeführers. Die Rüge der Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips
ist somit unbegründet. Damit ist auch eine Verletzung der Eigentumsgarantie zu
verneinen.
6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterliegenden
Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Gemeinde obsiegt in
ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln,
dem Amt für Raumentwicklung des Kantons Schwyz, dem Regierungsrat des Kantons
Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, und dem
Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Oktober 2017
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Merkli
Der Gerichtsschreiber: Gelzer
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