I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.110/2017
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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1C_110/2017
Arrêt du 29 mai 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Chaix et Kneubühler.
Greffière : Mme Sidi-Ali.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Jérôme Bénédict, avocat,
recourante,
contre
Service des communes et du logement du canton de Vaud, Division logement, rue
Caroline 11 bis, 1014 Lausanne,
Service du logement et des gérances de la Commune de Lausanne, place Chauderon,
1003 Lausanne,
Objet
autorisation de rénover; contrôle étatique des loyers,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 19 janvier 2017
(AC.2015.0244).
Faits :
A.
La société A.________ SA est propriétaire de la parcelle n° 1657 du cadastre de
la commune de Lausanne, sur laquelle est édifié un immeuble d'habitation. Par
décision du 2 juillet 2015, le Service cantonal vaudois des communes et du
logement (SCL) a autorisé la rénovation de trois appartements de 2 pièces sis
dans cet immeuble à la condition que le loyer mensuel net moyen après travaux
n'excède pas 902 fr., soit 14 fr 32 le m2 (ou 171 fr. 80 le m2 par année), pour
une durée de cinq ans, les baux à loyer devant en outre être transmis pour
contrôle à l'autorité compétente.
B.
Statuant sur recours de la société propriétaire, la Cour de droit administratif
et public du Tribunal cantonal vaudois a confirmé cette décision par arrêt du
19 janvier 2017.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la société
A.________ SA demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et la
décision du SCL. Subsidiairement, elle conclut à la réforme de l'arrêt attaqué
en ce sens que les loyers relatifs aux trois appartements concernés ne pourront
pas excéder 271 fr. 04 par m2et par an.
La cour cantonale se détermine brièvement et se réfère aux considérants de son
arrêt. Le SCL dépose des observations et conclut au rejet du recours. Les
parties se déterminent à nouveau dans un second échange d'écritures et
persistent dans leurs conclusions.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance
cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82
let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de
droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art.
83 LTF n'étant réalisée. La recourante a pris part à la procédure devant
l'autorité précédente et est particulièrement touchée par l'arrêt attaqué qui
soumet à autorisation les travaux prévus dans ses appartements et lui impose un
contrôle des loyers subséquents aux travaux. Elle dispose dès lors de la
qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral au sens de l'art. 89 al. 1 LTF
.
Les autres conditions de recevabilité du recours sont réunies si bien qu'il y a
lieu d'entrer en matière.
2.
L'art. 1 de la loi vaudoise du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation
de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) soumet à
autorisation la rénovation totale ou partielle de maisons d'habitations sises
dans les communes où sévit la pénurie de logement. L'autorisation est accordée
lorsque la rénovation apparaît indispensable pour des motifs de sécurité, de
salubrité ou d'intérêt général (art. 4 al. 1 LDTR). Le département cantonal
compétent peut alors subordonner l'octroi de l'autorisation à certaines
conditions, notamment contrôler pendant dix ans les loyers des logements des
immeubles rénovés afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du
but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3 LDTR).
3.
La recourante se plaint d'une violation de la primauté du droit fédéral, la
décision attaquée ne permettant pas de lui assurer un rendement conforme à l'
art. 269 CO.
3.1. Selon l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au
bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils
résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Ne sont en règle générale
pas abusifs les loyers qui se situent, lorsqu'il s'agit de constructions
récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais (
art. 269 let. c CO).
Selon l'art. 49 al. 1 Cst., le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui
est contraire. Ce principe constitutionnel de la primauté du droit fédéral fait
obstacle à l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui éludent des
prescriptions de droit fédéral ou qui en contredisent le sens ou l'esprit,
notamment par leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui
empiètent sur des matières que le législateur fédéral a réglementées de façon
exhaustive (ATF 143 I 109 consid. 4.2.2; 137 I 167 consid. 3.4 p. 174; 135 I
106 consid. 2.1 p. 108). La jurisprudence admet qu'il est interdit aux cantons
d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail,
réglés exhaustivement par le droit fédéral (ATF 131 I 333 consid. 2.2 p. 335;
117 Ia 328 consid. 2b p. 331; 113 Ia 126 consid. 9d p. 143). Les cantons
demeurent cependant libres d'édicter des mesures destinées à combattre la
pénurie sur le marché locatif, par exemple en soumettant à autorisation la
démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation (ATF 101
Ia 502; 99 Ia 604; 89 I 178). Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à de
multiples reprises que les dispositions cantonales qui soumettent à une
autorisation les aliénations de logements offerts à la location ou imposent un
contrôle des loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du droit
civil fédéral qui régissent les rapportsentre bailleurs et locataires (ATF 116
Ia 401; 101 Ia 502; 99 Ia 604; cf. également 1P.705/2000 du 24 septembre 2000),
ni aux dispositions sur la PPE (ATF 113 Ia 126 consid. 9 p. 141).
Dans plusieurs affaires genevoises, le Tribunal fédéral a par ailleurs constaté
que, vu la teneur de la loi cantonale en la matière (art. 6 al. 8 let. a aLDTR/
GE en vertu duquel il fallait prendre en considération le rendement équitable
des capitaux investis pour les travaux - désormais art. 11 al. 1 let. a LDTR/GE
prévoyant que, lors de la fixation des loyers ou des prix de vente maximaux, le
département tient compte du rendement équitable des capitaux investis pour les
travaux, calculé, en règle générale, sur les 70% au maximum de leur coût et
renté à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier
rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève, le taux de rendement étant
fonction de l'incidence dégressive des amortissements), le procédé était
conforme aux principes de l'intérêt public et de proportionnalité (ATF 116 Ia
401 consid. 11a p. 417; arrêt 1P.664/1999 du 1 ^er septembre 2000 consid. 7c,
in RDAF 2002 I p. 25).
S'agissant du canton de Vaud, la jurisprudence a précisé selon diverses
formulations que le montant des loyers après travaux devait permettre
économiquement au propriétaire de supporter le coût des travaux (arrêt 1P.705/
2000 du 24 septembre 2001 consid. 2d, in RDAF 2002 I p. 49), respectivement que
la fixation des loyers après travaux sur la base d'un état locatif objectif
corrigé ne vidait en principe pas la garantie de la propriété privée de sa
substance, pour autant qu'elle assure au propriétaire un rendement suffisant
des fonds propres investis dans l'acquisition et la rénovation des immeubles (
ibidem, consid. 3b).
Quelques auteurs considèrent que, vu le renforcement de la protection des
locataires dans le droit du bail depuis les premiers arrêts topiques rendus par
le Tribunal fédéral, il y aurait lieu de procéder à une nouvelle appréciation
d'ensemble de la compatibilité des règles cantonales avec le droit fédéral du
bail et les droits fondamentaux (EMMANUELLE GAIDE/VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, La
LDTR - Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et
aliénation - Immeubles de logements et appartements - Loi genevoise et panorama
des autres lois cantonales, 2014, p. 50). Dès lors que les règles sur les
loyers abusifs sont susceptibles de prolonger les effets du contrôle, celui-ci
devrait être réduit quant à sa durée (VINCENT MARTENET, Compétences cantonales,
aides financières et principes de droit fédéral, in Les rénovations d'immeubles
2012, p. 7 s.). A ce propos, la jurisprudence a toutefois considéré que,
certes, l'inscription du loyer contrôlé dans le bail peut avoir de facto une
incidence sur la détermination du loyer admissible une fois l'objet immobilier
sorti du contrôle cantonal. Mais l'intervention de l'administration cantonale
prend fin malgré tout et il n'y a alors pas d'empiètement sur les règles du
droit fédéral du bail qui, seules, s'appliquent. En d'autres termes, ce sont
uniquement des données factuelles et non des règles de droit cantonal qui
interviennent lors de la mise en oeuvre du droit fédéral (arrêt 1C_496/2012 12
février 2013 consid. 2.2, in SJ 2013 I p. 492). Au demeurant, la sortie du
contrôle cantonal des loyers peut précisément justifier à titre exceptionnel
une modification du loyer en cours de bail en vertu du critère absolu du
rendement au sens de l'art. 269 CO (ATF 123 III 171 consid. 6a p. 173; 117 II
77 consid. 2 p. 80; arrêt 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 3.2.2, in SJ
2015 I 205; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 539 n° 5.3.4). Compte tenu de ces
éléments et tant que la durée du contrôle est limitée dans le temps, la
jurisprudence développée jusqu'ici s'agissant du respect de la primauté du
droit fédéral n'a pas lieu d'être modifiée.
3.2. Littéralement, l'art. 269 CO tend à assurer que la partie bailleresse ne
retire pas un rendement excessif de la chose louée. Cette disposition autorise
un rendement maximal mais n'est pas destinée en principe à garantir ce
rendement maximal à la partie bailleresse. Le fait que le bailleur ne puisse,
sauf cas exceptionnel, pas s'en prévaloir pour augmenter le loyer en cours de
bail en est l'illustration. En d'autres termes, les mécanismes de calcul du
rendement au sens de l'art. 269 CO développés par la pratique du droit du bail
ne sont pas destinés à assurer un rendement minimal au propriétaire. Une telle
interprétation de la loi - selon laquelle le rendement maximal (imposable au
locataire) serait également le rendement minimal (auquel pourrait prétendre le
propriétaire - conduirait en effet à fixer un rendement déterminé. Cela
reviendrait à imposer un loyer précis, ce qui est par essence contraire à la
liberté contractuelle dans laquelle s'inscrit le droit fédéral du bail. Aussi,
lorsqu'un propriétaire ne peut obtenir un rendement qui aurait été jugé
acceptable par le droit du bail, cela ne signifie pas que le droit fédéral est
violé, ni même contourné.
La recourante affirme avoir établi que le rendement annuel admissible sur ses
fonds propres au sens de cette disposition serait de 271 fr. 04 par mètre
carré, respectivement 263 fr. 15 par mètre carré sans les travaux. Or, ce
faisant, elle allègue en réalité uniquement qu'elle ne peut obtenir le
rendement maximal que lui permettrait l'art. 269 CO.
En outre, contrairement à ce qu'affirme la recourante, les charges alléguées ne
sont pas établies. Comme l'ont souligné les autorités cantonales, la recourante
a réalisé de nombreux travaux au sein de l'immeuble sans requérir
d'autorisation, alors qu'elle y était tenue. De tels travaux ont été intégrés
par la bailleresse dans les charges courantes de l'immeuble et, au demeurant,
de toute évidence répercutés sur les loyers des appartements concernés sans
contrôle (cf. arrêt attaqué, consid. 3e/bb p. 15). Devant la cour cantonale, la
recourante a ainsi successivement présenté deux états des charges, le second
rectifié selon elle pour en extraire les travaux illicitement réalisés. En tout
état, la cour cantonale n'a pas contrôlé ces états des charges. En effet,
contestées dans un premier temps par l'administration cantonale, les charges
effectives n'ont finalement pas véritablement été prises en considération par
la cour cantonale qui a validé le calcul abstrait du SCL. Celui-ci consiste à
évaluer les charges selon un pourcentage théorique (1,7 % de la valeur de
l'immeuble). Or il est conforme au respect de la primauté du droit fédéral de
s'écarter de la notion de "rendement admissible" de l'art. 269 CO, celui-ci
autorisant un rendement plus élevé que le taux d'intérêt hypothécaire de
référence et les charges pouvant être prises en considération comprenant des
travaux de rénovation.
Il s'agit ainsi uniquement de s'assurer que, conformément à la jurisprudence
susmentionnée, les loyers après travaux permettent au propriétaire de tirer un
rendement suffisant des montants investis.
Les loyers avant travaux des appartements litigieux étaient de 668 fr. par mois
en moyenne, soit 8'016 fr. par année et par appartement. Les loyers maximum
autorisés après travaux sont de 902 fr. par mois en moyenne, soit 10'824 fr.
par an, ce qui correspond à une augmentation annuelle autorisée de 2'808 fr.
L'investissement consenti pour les travaux soumis à autorisation de 41'000 fr.
engendre ainsi un rendement annuel de 6,85 %, les charges annuelles n'étant a
priori pas modifiées (on ne voit en effet pas en quoi ce serait le cas et la
recourante ne l'allègue pas). Ainsi, indépendamment de la question de la
rentabilité - dont il n'y a pas lieu de présumer qu'elle aurait été inexistante
jusqu'ici - des fonds investis lors de l'acquisition de l'immeuble, il y a de
cela déjà quelques années, le Tribunal fédéral constate que les loyers fixés
après travaux assureront à la recourante un rendement suffisant des montants
investis dans ces travaux.
Que la recourante se dise empêchée de faire valoir une hausse de loyer que lui
permettrait le droit du bail si elle ne procédait à aucun travaux n'est en
réalité pas l'affaire de l'autorité en charge de la LDTR. En effet, comme on
l'a déjà souligné, ne pas pouvoir procéder à une augmentation de loyer que le
droit fédéral ne proscrit simplement pas ne signifie pas que le principe de la
primauté du droit fédéral soit violé, les dispositions du droit du bail
n'imposant pas une telle augmentation. Pour ces mêmes motifs, il n'y a pas lieu
de raisonner, comme tente de le faire la recourante, en décomposant
l'augmentation du loyer en une part admissible en vertu du droit du bail en
l'absence de travaux et une autre part qui serait réglementée par la LDTR vu
les travaux projetés.
4.
La recourante se plaint d'une atteinte à la garantie de la propriété et à la
liberté économique qui ne respecterait pas les conditions posées par l'art. 36
Cst.
La garantie de la propriété et la liberté économique ancrées aux art. 26 al. 1
et 27 al. 1 Cst. ne sont pas absolues. Comme tout droit fondamental, elles
peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 Cst.
4.1.
4.1.1. La restriction doit ainsi notamment reposer sur une base légale. Dans le
cadre de l'examen de l'existence de cette base légale, les griefs de violation
de la garantie de la propriété et d'atteinte à la liberté économique se
confondent généralement (cf. ATF 111 Ia 23 consid. 4a p. 29); ils peuvent être
examinés ensemble (arrêt 1C_496/2012 du 12 février 2013 in SJ 2013 I 492).
Lorsque l'atteinte est grave, outre que la base légale doit être une loi au
sens formel, celle-ci doit être claire et précise (ATF 140 I 168 consid. 4 p.
170; 119 Ia 362 consid. 3a p. 366; 115 Ia 333 consid. 2a p. 336). L'atteinte au
droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété
foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions
positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation du sol
actuelle ou future conforme à sa destination (ATF 140 I 168 consid. 4 p. 170;
135 III 633 consid. 4.3. p. 637; 131 I 333 consid. 4.2 p. 340).
Le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral, dans le contrôle de la base légale
d'un acte limitant les possibilités d'utilisation d'un immeuble, dépend
également de la gravité des restrictions du droit de propriété du recourant. Si
la restriction est grave, le Tribunal fédéral examine librement la légalité de
la mesure de protection (ATF 126 I 219 consid. 2c p. 222 et les arrêts cités).
Si la restriction n'est pas grave, il se borne à examiner si la juridiction
cantonale a interprété de manière arbitraire la norme invoquée comme base
légale (cf. ATF 130 I 360 consid. 1.2 p. 362; 126 I 213 consid. 3a p. 218, 126
I 219 consid. 2c p. 221 et les arrêts cités).
4.1.2. Contrairement à ce qu'avance la recourante, l'atteinte à ses droits
fondamentaux ne saurait être qualifiée de grave. La restriction n'est opérée
que sur cinq ans, soit - à l'échelle d'un investissement immobilier - sur du
très court terme. Aussi, peu importe que le contrôle des loyers ne soit pas
limité à une seule première mise en location mais vaut pour toute la période,
ce même en cas de changement de locataire. La jurisprudence à laquelle la
recourante se réfère (ATF 89 I 460 consid. 2a p. 463) pour affirmer que la
restriction serait grave est non seulement moins affirmative que ce que
celle-ci prétend, exposant que la mesure imposée au propriétaire ne le touche
pas d'une manière particulièrement sensible, mais, surtout, constitue un cas
distinct de la présente espèce, la mesure dont il était alors question - une
interdiction de démolir - n'étant pas limitée dans le temps. En l'occurrence,
la restriction aux droits fondamentaux de la recourante est prévue dans une
base légale au sens formel, l'art. 4 al. 3 LDTR prévoyant que le département
peut contrôler pendant dix ans les loyers des logements des immeubles rénovés
afin d'éviter des augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la
loi. Certes, ni la loi ni le règlement d'application ne donnent d'indication
supplémentaire sur la manière de calculer les loyers qui seront fixés. Cela
étant, vu le caractère hautement technique du calcul du loyer il est admissible
que seul le principe d'un contrôle limité dans le temps soit arrêté dans la loi
au sens formel, les modalités de fixation n'étant adoptées qu'en la forme de
directives rendues accessibles à la propriétaire. La mesure de contrôle des
loyers repose ainsi en l'espèce sur une base légale suffisante.
4.2.
4.2.1. Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un
intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui (art. 36
al. 2 Cst.).
4.2.2. La recourante se plaint de ce que les mesures LDTR aillent en réalité à
l'encontre de l'intérêt public poursuivi par le législateur fédéral, avec les
règles des art. 269 CO ss, d'encourager la construction de logements. Ce
faisant, elle axe son raisonnement sur un intérêt de la LDTR qui n'est pas
celui suivi par le législateur cantonal, à savoir une protection des locataires
malgré eux. Elle ne saisit pas l'essence même de la LDTR qui vise non pas à
maintenir des loyers raisonnables pour les locataires concernés, mais bien à
conserver un parc locatif d'une certaine catégorie en général, pour l'ensemble
de la population. Dans cette mesure, sa comparaison avec les loyers maximums
admissibles au sens du droit fédéral du bail est sans pertinence. Elle perd
également de vue que, comme on l'a exposé au considérant précédent, le droit
fédéral du bail ne garantit pas au bailleur un certain rendement minimum, en ce
sens que l'art. 269 CO est de nature à limiter un rendement excessif - soit à
fixer un maximum auquel le bailleur peut prétendre - mais non à déterminer un
rendement minimum imposable au locataire. Comme l'a relevé la cour cantonale,
les mécanismes du droit du bail ne se sont en l'occurrence pas révélés aptes à
maintenir les appartements de la recourante rénovés sans autorisation LDTR dans
la catégorie des logements à pénurie visée par la loi cantonale. Aussi, on ne
saurait minimiser l'intérêt public poursuivi par le droit cantonal face aux
intérêts privés de la recourante.
Se référant à l'art. 269a let. c CO qui, selon la doctrine, est également
applicable à des constructions intégralement rénovées (LACHAT, op. cit. p. 489
ch. 6.4 et les réf.), la recourante entend souligner l'intérêt public à
promouvoir la construction de logements, ce que les investisseurs ne feraient
pas en cas de rendement trop faible. Procédant par analogie avec la rénovation
de logements existants, elle y voit un risque que les propriétaires soient
incités à ne pas entretenir et rénover leurs immeubles. On ne saurait toutefois
déplorer une atteinte à un intérêt public protégé par le législateur fédéral.
Il est en effet question ici de rénover des logements, les travaux litigieux
apportant plus-value aux appartements loués. Les travaux d'entretien courant ne
sont en revanche pas concernés (art. 1 al. 2 in fine LDTR). Il n'y a pas de
risque que la loi cantonale ait pour conséquence une négligence de la part des
propriétaires dans l'entretien de leurs immeubles.
Quant au risque de freiner le rythme et l'intensité des rénovations apportant
plus-value et amélioration du confort de logements existants, il s'agit d'un
choix du législateur cantonal qui n'est pas en contradiction avec un intérêt
public contraire consacré légalement. Cette décision étant politique, il
n'existe aucun motif de la sanctionner sur le plan juridique. Quoi qu'il en
soit, par son argumentation, la recourante persiste à partir de la prémisse que
les loyers imposés par le biais de la LDTR ne lui assurent aucun rendement sur
ses investissements. Or, ainsi qu'on l'a exposé ci-dessus, tel n'est pas le cas
en l'espèce - et ne devrait pas être le cas de manière générale dans la mise en
oeuvre de la LDTR. Compte tenu de tout ceci, il est manifeste que l'intérêt
public, reconnu par la jurisprudence fédérale (cf. consid. 3.1 ci-dessus), à la
préservation d'un parc locatif répondant aux besoins de la population est
légitime et justifie l'atteinte aux garanties constitutionnelles de la
propriété et de la liberté économique de la propriétaire.
4.3.
4.3.1. Le principe de la proportionnalité exige qu'une mesure restrictive soit
apte à produire les résultats escomptés - règle de l'aptitude - et que ceux-ci
ne puissent être atteints par une mesure moins incisive - règle de la nécessité
-; ce principe exige en outre un rapport raisonnable entre le but visé et les
intérêts publics ou privés compromis - règle de la proportionnalité au sens
étroit - (cf. ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173; 135 I 233 consid. 3.1 p.
246).
4.3.2. La recourante considère que la mesure contrevient au critère de la
nécessité dès lors qu'elle irait au-delà de ce qui est nécessaire pour
maintenir des loyers conformes à ce que le droit permet. Ce faisant, elle se
réfère à nouveau uniquement au droit du bail, faisant totalement abstraction de
la logique et des objectifs de la LDTR, dont on a vu qu'elle permettait
d'atteindre un objectif que les seules règles du droit du bail ne réalisaient
pas. En effet, contrairement à ce qu'affirme la recourante de façon purement
appellatoire, les règles du droit fédéral sur l'interdiction du rendement
excessif ne contribuent pas à la réalisation de l'intérêt public au maintien
d'un parc locatif répondant aux besoins de la population. Pour atteindre cet
objectif, la mesure de contrôle des loyers se révèle nécessaire, en sus des
règles existantes en droit du bail.
En substance, la recourante plaide pour une exacte superposition des règles de
calcul de la LDTR à celles du rendement maximum admissible au sens de l'art.
269 CO. Or, comme on l'a exposé ci-dessus, il n'est pas contraire au droit
fédéral de s'écarter des rendements maximums autorisés par le droit du bail.
S'agissant du principe de la proportionnalité au sens étroit, on peut
souligner, avec la cour cantonale, que la mesure ne prend effet que sur cinq
années et que, contrairement à ce qu'allègue la recourante, elle ne lui impose
pas une perte, les montants investis dans les travaux lui procurant un
rendement suffisant par l'augmentation de loyer que ceux-ci impliquent.
Enfin, sous ce grief, la recourante - qui concède avoir pratiqué sur d'autres
logements du même immeuble des loyers dépassant d'environ 20 fr. par m2et par
an le rendement admissible calculé au sens de l'art. 269 CO - fait également
valoir que de tels dépassements justifieraient "tout au plus, au sens de la
LDTR et du CO, que les loyers litigieux soient ramenés à ce rendement
admissible [...], mais non que les loyers soient fixés à un niveau inférieur à
ce que veut le législateur fédéral". Là encore, la recourante persiste à
prétendre avoir droit au rendement maximal de l'art. 269 CO qu'elle considère à
tort, ainsi qu'on l'a vu, comme un rendement minimal qui devrait lui être
garanti.
En tout état, la recourante ne démontre en rien que le principe de la
proportionnalité ne serait pas respecté.
5.
La recourante se plaint d'une inégalité de traitement par rapport à un
propriétaire qui n'entreprendrait pas de travaux et qui pourrait dès lors
augmenter le loyer dans les limites de l'art. 269 CO lors du changement de
locataire.
5.1. Selon la jurisprudence, une décision viole le principe de l'égalité de
traitement consacré à l'art. 8 al. 1 Cst. lorsqu'elle établit des distinctions
juridiques qui ne se justifient par aucun motif raisonnable au regard de la
situation de fait à réglementer ou qu'elle omet de faire des distinctions qui
s'imposent au vu des circonstances, c'est-à-dire lorsque ce qui est semblable
n'est pas traité de manière identique et ce qui est dissemblable ne l'est pas
de manière différente. Il faut que le traitement différent ou semblable
injustifié se rapporte à une situation de fait importante. L'inégalité de
traitement apparaît ainsi comme une forme particulière d'arbitraire, consistant
à traiter de manière inégale ce qui devrait l'être de manière semblable ou
inversement (ATF 141 I 153 consid. 5.1 p. 157; 140 I 77 consid. 5.1 p. 80; 137
V 334 consid. 6.2.1 p. 348; 134 I 23 consid. 9.1 p. 42).
5.2. La recourante aurait, selon ce qu'elle allègue, pu procéder à une
augmentation de loyer en l'absence de travaux qu'elle ne peut réaliser dès lors
que la situation est soumise à la LDTR. Cette comparaison n'est toutefois pas
pertinente. La recourante énonce elle-même que la LDTR ne permet pas un
contrôle général des loyers. La loi vise à préserver un certain type de parc
locatif. Dans cette mesure, il n'est pas contraire au principe de l'égalité de
traitement de cibler les opérations par lesquelles la nature des objets de ce
parc locatif - en l'occurrence les démolitions, transformation et rénovation -
est amenée à changer.
Dès lors que les travaux sujets à la LDTR sont des travaux apportant une
plus-value à l'immeuble (art. 1 al. 2 LDTR), y procéder résulte du choix du
propriétaire. Par conséquent, la recourante ne saurait se plaindre d'être
traitée en fonction d'une situation qu'elle a elle-même modifiée. Si en
revanche les travaux s'imposent en vertu du droit du bail, ils s'imposent pour
tout propriétaire du même type de logement dans le même état de vétusté, de
sorte qu'il n'y a alors pas inégalité de traitement non plus dans ce cas-là.
La distinction entre les deux situations décrites par la recourante est aussi
justifiée que la distinction, en droit du bail, entre le propriétaire qui peut
augmenter le loyer en démontrant qu'il n'en découlera pas un rendement excessif
lors d'un changement de locataire et le propriétaire qui ne peut procéder à une
telle augmentation tant que le locataire est en place.
En définitive, la différence de traitement des deux cas, eux-mêmes différents,
est justifiée, de sorte qu'il n'y a pas de violation du principe de l'égalité
de traitement.
6.
La recourante se plaint enfin d'arbitraire dans l'application du droit
cantonal, du fait que l'arrêt attaqué s'écarterait de la jurisprudence
cantonale constante prévoyant que le loyer nouvellement fixé doit assurer au
propriétaire un rendement suffisant des fonds propres qu'il a investis pour
l'acquisition et la rénovation de l'immeuble. Si, comme on l'a vu, la cour
cantonale n'a pas vérifié que tel était mathématiquement le cas sur la totalité
des fonds investis (achat et travaux litigieux), les seuls montants investis
génèrent un rendement satisfaisant. La mesure de contrôle des loyers pour les
cinq années suivant les travaux n'est ainsi pas entachée d'arbitraire.
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté, aux
frais de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, au Service des
communes et du logement du canton de Vaud, au Service du logement et des
gérances de la Commune de Lausanne et au Tribunal cantonal du canton de Vaud,
Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 29 mai 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
La Greffière : Sidi-Ali
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