I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.102/2017
Zurück zum Index I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Retour à l'indice I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2017
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[displayimage]
1C_102/2017
Arrêt du 16 janvier 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Fonjallaz, Eusebio, Chaix et Kneubühler.
Greffier : M. Kurz.
Participants à la procédure
Helvetia Nostra,
représentée par Me Pierre Chiffelle, avocat,
recourante,
contre
A.________,
représentée par Me Sandy Pravato, avocat,
intimée,
Commune de Bagnes, Administration communale,
Conseil d'Etat du canton du Valais, place de la Planta, Palais du Gouvernement,
1950 Sion.
Objet
autorisation de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour de droit
public, du 13 janvier 2017
(A1 16 71).
Faits :
A.
Le 28 décembre 2012, le Conseil municipal de Bagnes a accordé à A.________
l'autorisation de construire deux chalets d'habitation avec forages
géothermiques sur la parcelle n° 3111 située à Verbier au lieu-dit "La Cot", en
zone touristique de faible densité T4. Les deux constructions, d'une conception
similaire, ont une surface au sol d'environ 98 m² et comportent trois niveaux
d'habitation. Le rez inférieur compte trois chambres avec douche ou salle de
bain; le rez supérieur est occupé par une cuisine-séjour de 76 m²
(respectivement 57 m³) avec un local technique et un sauna - réaffecté par la
suite en cave; l'étage comprend deux chambres avec douches; un garage couvert
est aménagé sur le même niveau. Dans son autorisation de construire, le Conseil
municipal a notamment écarté l'opposition formée par Helvetia Nostra, la
déclarant irrecevable, subsidiairement mal fondée.
Par décision du 27 janvier 2016, le Conseil d'Etat du canton du Valais a rejeté
le recours formé par Helvetia Nostra, se fondant notamment sur un avenant
délivré par le Conseil municipal prévoyant l'utilisation des logements
exclusivement aux fins de résidences principales, avec l'inscription d'une
mention correspondante au Registre foncier.
B.
Par arrêt du 13 janvier 2017, la Cour de droit public du Tribunal cantonal
valaisan a rejeté le recours formé par Helvetia Nostra. Les chalets projetés,
dans un secteur déjà largement construit, à 4 minutes en voiture du centre de
la station, étaient accessibles toute l'année. Leur typologie était adaptée à
une résidence principale. Entre janvier 2013 et début 2016, la population
résidente de Verbier avait légèrement baissé, de sorte que la demande en
résidences principales était relativement modeste. Sur 45 autorisations de
construire (soit 79 logements) qui avaient été délivrées pour des résidences
principales, 8 logements étaient occupés en résidence principale, 13 étaient en
attente (recours avec effet suspensif) et 9 en cours de réalisation; pour les
49 autres, les travaux n'avaient pas commencé. La demande était donc réelle et
pouvait être estimée à une bonne dizaine par année. L'offre de logements
figurant sur Internet ne se rapportait pas à des biens du même genre. Un abus
de droit ne pouvait donc être retenu.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, Helvetia Nostra
demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal et l'autorisation de
construire et de renvoyer la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision
sur les frais et dépens.
La cour cantonale et le Conseil d'Etat ont renoncé à se déterminer. La commune
de Bagnes se réfère à l'arrêt attaqué et conclut au rejet du recours.
A.________ conclut au rejet du recours et à la confirmation de l'arrêt attaqué.
L'Office fédéral du développement territorial estime que les considérants de
l'arrêt attaqué ne permettent pas d'établir l'existence d'une demande de
résidences principales, de sorte qu'il renonce à prendre position. La commune
de Bagnes appuie les considérations de l'intimée. La recourante a déposé de
nouvelles observations le 15 août 2017, qui ont été communiquées aux autres
parties à titre d'information.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance
cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans une cause de droit public (art. 82
let. a LTF), le recours est en principe recevable, aucune des exceptions
prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recours a été déposé dans le délai
prescrit (art. 100 al. 1 LTF) et la qualité pour agir de la recourante (art. 89
al. 1 LTF) n'est pas contestable (ATF 139 II 271).
2.
La recourante estime que sur la base des données recueillies en instance
cantonale concernant la population résidente et le nombre de permis de
construire accordés, on constaterait un déséquilibre évident entre l'offre et
la demande de résidences principales. Du mois de janvier 2013 au début 2016, on
compterait 44 résidents à l'année en moins dans la station de Verbier, et il
existerait actuellement 58 logements neufs à disposition. Le risque d'un
recours accru à l'art. 14 LRS serait ainsi élevé, ce qui viderait de son sens
l'art. 75b Cst. Le fait que l'on ne trouve qu'un logement comparable à ceux qui
sont projetés (6 pièces neufs) ne permettrait pas d'admettre l'existence d'une
demande. La recourante dénonce le laxisme dont ferait preuve la commune dans
l'octroi des permis de construire. Elle relève que les salles de sauna-fitness
ont été supprimées et estime que la nouvelle affectation des locaux en caves ne
serait pas crédible. L'intimée - soutenue par la commune - explique qu'elle a
dans un premier temps envisagé de créer des résidences secondaires pour ses
enfants sur la parcelle qui appartient à sa famille depuis 1947; après
l'adoption de la lex Weber, elle a entrepris de vendre sur plans des résidences
principales, alors que l'art. 14 LRS n'existait pas encore. Elle estime que les
données accessibles sur Internet ne seraient pas fiables et qu'il n'existerait
aucune offre pour des chalets de sept pièces d'une valeur d'environ 1,9 million
de francs. Elle relève encore que sur les huit logements réalisés récemment,
tous seraient occupés, et que la population de la commune de Bagnes aurait
augmenté ces dernières années.
2.1. L'art. 75b Cst. limite les résidences secondaires au maximum de 20 % du
parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les
déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires,
mais également celles qui pourraient être utilisées comme résidences
secondaires (ATF 142 II 201 consid. 2.1 p. 208 et les références citées). L'
art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que dans les communes qui comptent une
proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements
ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de
l'art. 2, al. 3. L'art. 3 al. 1 ORSec prévoit que la servitude à mentionner au
registre foncier en vertu de la LRS pour les logements soumis à une restriction
d'utilisation doit avoir la teneur suivante: "résidence principale ou logement
assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 7, al. 1, let. a, LRS".
L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence
principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable
lorsque la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le
marché à un prix raisonnable (al. 1 let. b).
2.2. Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs
soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils
entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale ou
l'affecter en résidence touristique mise à disposition du public. Un abus de
droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que
le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment en raison de
l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en
question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices
concrets (ATF 142 II 206 consid. 2.2 p. 209). En droit public, le principe de
la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 Cst., en vertu
duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi - forme
particulière d'abus de droit - lorsqu'un justiciable évite l'application d'une
norme imposant ou interdisant un certain résultat par le biais d'une autre
norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière apparemment conforme au
droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3 p. 209 s.). La norme éludée doit alors être
appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF
142 II 206 consid. 2.3 p. 210; ATF 134 I 65 consid. 5.1 p. 72; 131 I 166
consid. 6.1 p. 177 et les arrêts cités). Pour être sanctionné, un abus de droit
doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme
éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer
l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 142 II 206 consid.
2.5 p. 210 et la jurisprudence citée).
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il
n'y a pas lieu d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce
domaine en exigeant systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le
respect de l'affectation prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée
de la délivrance des permis de construire de s'assurer que les conditions
posées pourront être respectées (ATF 142 II 206 consid. 4.3 p. 215; arrêt
1C_546/2015 du 23 juin 2016 consid. 2.5). Il s'agit de vérifier si, en
prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi admissible
au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2
et 3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction
découlant de l'art. 75b Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une
résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, toujours en
prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de l'
art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de
demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 142 II 206 consid. 2.4
p. 210). Dans ce cadre, le Tribunal fédéral recherche s'il existe des indices
concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser
l'immeuble comme résidence principale. Ces indices peuvent, selon les
circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone de construction,
accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa conception
même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix, les
circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est
connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de
l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 142 II
206 consid. 2.4 p. 210).
2.3. Dans un arrêt concernant la construction de trois habitations dans la
station de Verbier (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014), le Tribunal fédéral a
considéré qu'il n'existait pas d'indice d'abus de droit; les allégations
concernant la délivrance par la commune de Bagnes de nombreux permis assortis
d'avenants portant sur des résidences principales ne permettaient pas
d'admettre l'existence d'un abus de droit dans le cas particulier. Par la
suite, dans les cas de constructions dont les acquéreurs ne sont pas encore
connus, la jurisprudence a exigé qu'il soit à tout le moins rendu vraisemblable
qu'il existe, dans le secteur considéré, une demande pour des résidences
principales (arrêt 1C_160/2015 du 3 mai 2016 concernant la station d'Ovronnaz,
commune de Leytron). L'introduction de l'art. 14 LRS, depuis le 1er janvier
2016, renforçait le risque que les constructeurs ne recourent à la possibilité
de suspendre l'affectation en résidence principale lorsque le logement ne
trouve pas preneur. Il y avait lieu soit pour la commune d'instruire de manière
complète la question de la demande pour des résidences principales, soit pour
les constructeurs de faire état de promesses de vente. Dans les cas où la
demande pour ce type d'habitation est manifestement insuffisante, le permis de
construire doit être refusé (arrêt 1C_263/2016 du 21 février 2017).
2.4. En l'occurrence, l'intimée ne fait pas valoir et établit encore moins
qu'elle aurait d'ores et déjà des offres d'achat sérieuses et concrètes pour
l'acquisition de ces deux chalets. L'usage des deux chalets à des fins de
résidence principale apparaît dès lors d'emblée comme incertain.
Il faut dès lors examiner la situation du marché immobilier tel qu'il se
présente dans la commune où est situé ce double projet de construction en
tenant compte de l'ensemble des circonstances. Les deux constructions sont
situées à Verbier, station à vocation essentiellement touristique et
relativement éloignée de la vallée du Rhône. Il n'est certes pas contesté que
le bien-fonds, situé à une altitude d'environ 1700 m, est accessible toute
l'année et que, de par leur typologie, ces logements peuvent se prêter en soi à
une utilisation en résidence principale. Selon les renseignements obtenus en
instance cantonale, la population résidente à titre principal à Verbier a
passé, entre janvier 2013 et début 2016, de 3197 à 3153 habitants, soit une
diminution de 44 personnes, ce qui établit une demande déclinante. Cette
caractéristique est encore renforcée par les chiffres relatifs aux
autorisations de construire délivrées durant la même période. Dites
autorisations étaient au nombre de 45 correspondant à 79 logements; 8 de ces
logements étaient achevés et occupés comme résidences principales, 9 en cours
de réalisation, 13 en attente de l'issue d'un recours et pour les 49 restants,
les travaux n'avaient pas encore commencé. Toujours selon l'arrêt cantonal, 49
biens de nature comparable au projet litigieux (maisons ou chalets de six
pièces et plus) étaient disponibles à la vente au 29 décembre 2016. Le Tribunal
cantonal relève que certains de ces biens ne sont pas neufs et qu'il n'existe
aucun objet comparable dans les environs immédiats du projet; cela ne suffit
cependant pas pour justifier la construction litigieuse, car un tel
raisonnement permettrait de contourner systématiquement l'interdiction de l'
art. 75b Cst. et de sa loi d'application.
Compte tenu de la baisse de la population résidente (tendance dont rien
n'indique qu'elle se soit modifiée dernièrement) et de l'existence d'une offre
portant potentiellement sur plusieurs dizaines de logements neufs, on ne
saurait considérer la demande de résidences principales, en particulier pour le
type d'immeubles litigieux, comme établie et suffisante pour justifier le
projet au regard des principes rappelés ci-dessus. Une augmentation de la
population dans l'ensemble de la vallée de Bagnes, évoquée par l'intimée, ne
constitue au demeurant pas un élément pertinent tant la situation géographique
et touristique de Verbier est particulière.
Dès lors, les deux chalets ne pouvaient être autorisés qu'à condition que
l'achat par des habitants à l'année fassent l'objet d'engagements sérieux et
concrets avant même la construction. Autoriser celle-ci alors que, d'emblée, il
n'est pas vraisemblable que les logements seront en définitive occupés comme
résidences principales, apparaîtrait manifestement contraire aux objectifs
constitutionnels et légaux.
3.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être admis. L'arrêt cantonal est
annulé, de même que la décision du Conseil d'Etat et le permis de construire
qui, en l'état, ne peut être accordé. Conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al.
2 LTF, les frais judiciaires, de même que l'indemnité de dépens allouée à
Helvetia Nostra, sont mis à la charge de l'intimée qui succombe. La cause doit
être renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et
dépens des instances cantonales.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est admis; l'arrêt attaqué est annulé, de même que la décision du
Conseil d'Etat du 27 janvier 2016 et le permis de construire accordé le 28
décembre 2012 et complété le 20 août 2013. La cause est renvoyée à la cour
cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens des instances
cantonales.
2.
Une indemnité de dépens de 2'000 fr. est allouée à la recourante, à la charge
de l'intimée A.________.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée
A.________.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Commune de
Bagnes, au Conseil d'Etat du canton du Valais, au Tribunal cantonal du canton
du Valais, Cour de droit public, et à l'Office fédéral du développement
territorial.
Lausanne, le 16 janvier 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Kurz
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben