II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.846/2016
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
2C_846/2016
Urteil vom 24. Mai 2017
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Stadelmann,
Bundesrichter Haag,
Gerichtsschreiberin Mayhall.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Herrn Urs Vögele, Pegasus Treuhand, Buchaltung &
Beratung,
gegen
Kantonales Steueramt Aargau, Rechtsdienst.
Gegenstand
Kantons- und Gemeindesteuern 2011,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 11.
August 2016.
Sachverhalt:
A.
A.A.________ und B.A.________ sind als Landwirte in U.________ selbstständig
erwerbstätig. Am 31. Dezember 2011 buchten sie den Buchwert des überbauten, in
der Bauzone liegenden Grundstückes Grundbuch (GB) U.________ Nr. xxxx, Plan xx,
Parzelle xx, vom Geschäfts- in das Privatvermögen und fügten den Buchungstext
an " (...) infolge Überführung ins Privatv (ermögen) ". In der Steuererklärung
2011 deklarierten die Steuerpflichtigen einen Liquidationsgewinn von je Fr.
5'359.--, was einem Total von Fr. 10'718.-- an kumulierten Abschreibungen
entspricht.
Die Steuerkommission U.________ veranlagte die Steuerpflichtigen für die
Kantons- und Gemeindesteuern 2011 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr.
418'300.-- und mit einem steuerbaren Vermögen von Fr. 682'000.--. Dabei
rechnete sie bei den Einkünften aus selbstständi ger Erwerbstätigkeit einen
"noch nicht deklarierten" Liquidationsgewinn von Fr. 338'585.-- auf, womit sich
der Posten Liquidationsgewinn aus Überführung von Geschäfts- in Privatvermögen
auf Fr. 343'944.-- belief.
B.
Die Steuerkommission U.________ wies die von den Steuerpflichtigen gegen die
Veranlagungsverfügung 2011 erhobene Einsprache mit Entscheid vom 20. Januar
2015 teilweise gut und reduzierte den Steuerfaktor steuerbares Einkommen auf
Fr. 415'000.-- sowie den Steuerfaktor steuerbares Vermögen auf Fr. 639'000.--.
An der Aufrechnung des Liquidationsgewinnes hielt die Steuerkommission dagegen
fest. Mit Urteil vom 25. Februar 2016 wies das Spezialverwaltungsgericht des
Kantons Aargau einen gegen den Einsprachentscheid vom 20. Januar 2015 geführten
Rekurs ab. Das Verwaltungsgericht des Kantons Aar gau wies die Beschwerde der
Steuerpflichtigen mit Urteil vom 11. August 2016 ebenfalls ab.
C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 14. September 2016
beantragen die Steuerpflichtigen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau vom 11. August 2016 sei kostenfällig aufzuheben, und die
Überführung des Grundstückes U.________ Nr. zzzz, Plan xx, Parzelle Nr. xxx sei
nach § 27 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 des Kantons Aargau
(StG/AG; SAR 651.100) zu berechnen. In diesem Sinne sei festzustellen, dass das
steuerpflichtige Einkommen der Steuerperiode 2011 auf Fr. 81'836.--
festzusetzen sei.
Die Vorinstanz und das kantonale Steueramt schliessen auf Abweisung der
Beschwerde, soweit Eintreten.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerdeführer haben frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und formgerecht
(Art. 42 BGG) eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht. Sie richtet sich gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer
letzten kantonalen Instanz auf dem Gebiet der direkten Kantons- und
Gemeindesteuern (Grundstückgewinnsteuern) der Steuerperiode 2011. Die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 lit.
a, Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG in Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14.
Dezember 1990 [StHG; SR 642.14]) und die Beschwerdeführer sind dazu legitimiert
(Art. 89 Abs. 1 BGG).
1.2. Mit der Beschwerde können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG
geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen
Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG), grundsätzlich nur die
geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht
geradezu offensichtlich sind (BGE 138 I 274 E. 1.6 S. 280 mit Hinweis). Die
Verletzung von Grundrechten sowie von kantonalem und interkantonalem Recht
untersucht es in jedem Fall nur insoweit, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 133 II 249 E. 1.4.2 S.
254). Als spezialgesetzliche Bestimmung ermöglicht Art. 73 StHG dem
Bundesgericht nicht nur die Prüfung der Vereinbarkeit der kantonalen
Gesetzgebung mit den bundesrechtlichen Vorgaben des
Steuerharmonisierungsgesetzes mit freier Kognition (wozu es sich bereits auf
Art. 95 BGG stützen könnte), sondern, zur Herstellung der Konkordanz mit dem
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG, SR
642.11) auch die freie Überprüfung der Auslegung und Anwendung von
harmonisiertem kantonalem Gesetzesrecht. In den Bereichen, in denen das
Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum
belässt oder keine Anwendung findet, beschränkt sich die Kognition des
Bundesgerichts auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; 130 II 202 E. 3.1 S.
205 f.; Urteile 2C_693/2014 / 2C_694/2014 vom 4. März 2015 E. 2.1; 2C_153/2014
vom 4. September 2014 E. 1.2).
2.
Die Beschwerdeführer rügen, die Vorinstanz habe Art. 12 Abs. 1 StHG
unzutreffend ausgelegt und angewendet. Das Grundstück GB U.________ Nr. zzzz,
Plan xx, Nr. xxx, dessen Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen als
steuerbarer Liquidationsgewinn qualifiziert worden sei, sei im
Realisationszeitpunkt (Jahr 2011) landwirtschaftlich genutzt worden, weshalb
der aus der Liquidation resultierende Gewinn in Anwendung von § 27 Abs. 4 StG/
AG nur bis zur Höhe der Anlagekosten anzurechnen sei.
2.1. Die Einkommenssteuer erfasst sämtliche Gewinne und Verluste aus
selbstständiger Erwerbstätigkeit. Zu den steuerbaren Einkünften aus
selbständiger Erwerbstätigkeit zählen gemäss Art. 8 Abs. 1 StHG insbesondere
auch alle Kapitalgewinne auf Geschäftsvermögen aus Veräusserung, Verwertung,
buchmässiger Aufwertung, Privatentnahme oder aus Verlegung in ausländische
Betriebe oder Betriebsstätten; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von
land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, soweit der Veräusserungserlös die
Anlagekosten übersteigt. Die Überführung von Geschäfts- in das Privatvermögen
(Privatentnahme) ist somit einer Veräusserung gleichgestellt. Als
Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der
selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 8 Abs. 1 Satz 1 StHG; vgl. zu der
inhaltlich gleich lautenden Regelung von Art. 18 Abs. 2 DBG BGE 133 II 420 E.
3.2 S. 422). Die Gewinne auf land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
werden den Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit nur bis zur Höhe der
Anlagekosten zugerechnet (§ 27 Abs. 4 StG/AG, entsprechend Art. 18 Abs. 4 DBG
für die direkte Bundessteuer). Der Wertzuwachsgewinn wird im Kanton mit der
Grundstückgewinnsteuer erfasst (Art. 12 Abs. 1 StHG; § 27 Abs. 4 und § 106 StG/
AG).
2.2. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer in der Steuerperiode 2011 eine
selbstständige Erwerbstätigkeit als Landwirte ausgeübt haben. Ebenso
unbestritten ist, dass das betreffende Grundstück bis zu diesem Zeitpunkt als
Geschäftsvermögen des Landwirtschaftsbetriebs zu qualifizieren war. Aus den
Betriebsblättern des landwirtschaftlichen Betriebs der Beschwerdeführenden
geht, wie das Spezialverwaltungsgericht festgestellt hat, hervor, dass für die
Jahre 2007 bis 2011 Standardarbeitskräfte von 0.846 (2007), 0.951 (2008), 0.917
(2009), 0.926 (2010) und nochmals 0.926 (2011) benötigt wurden. Unbestritten
ist weiter, dass die Beschwerdeführer per 31. Dezember 2011 den Buchwert dieses
Betriebsgebäudes mit dem Buchungstext "[...] infolge Überführung ins Privatv
[ermögen]" ausbuchten und mit Schreiben vom 27. Juli 2012 ans Gemeindesteueramt
die Überführung der Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen deklariert
haben. Dass in der vorliegend massgeblichen Steuerperiode 2011 eine Überführung
in das Privatvermögen der Beschwerdeführenden erfolgte, wird von diesen im
bundesgerichtlichen Verfahren nicht bestritten. Streitig und nachfolgend zu
prüfen ist nur, ob der daraus resultierende Liquidationsgewinn privilegiert zu
besteuern ist. Die Vorinstanz hat dies verneint, weil auf den 1. September 2008
die geänderte Fassung des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4.
Oktober 1991 in Kraft getreten sei (BGBB; SR 211.412.11), wonach für ein
landwirtschaftliches Gewerbe neu mindestens eine Standardarbeitskraft (und
nicht mehr drei Viertel wie bisher) erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 BGBB in der
Fassung vom 5. Oktober 2007). Die Liegenschaft gehöre deshalb seit 1. September
2008 nicht mehr zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe und unterstehe daher seit
diesem Datum auch nicht mehr aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB diesem
Gesetz, weshalb es in Anwendung der mit BGE 138 II 32 begründeten
Rechtsprechung nicht privilegiert besteuert werden könne.
3.
3.1. Streitig ist somit, ob das Grundstück ein landwirtschaftliches Grundstück
ist. Der Begriff des land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes wird im
harmonisierten Recht nicht definiert. Das Bundesgericht hat in freier Prüfung
dieses harmonisierten Begriffs erkannt, dass er nicht isoliert aus dem
Steuerrecht heraus, sondern in gesetzessystematischer Hinsicht unter
Berücksichtigung der Zwecksetzung des BGBB, des Bundesgesetzes vom 22. Juni
1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes über die
Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; 910.1) auszulegen sei (BGE 138 II 32 E.
2.2.1 S. 36; Urteile 2C_873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C_539/2010 vom
15. Dezember 2010 E. 3.2; vgl. zur Kritik an dieser Rechtsprechung RICHNER,
a.a.O., S. 288). Die steuerliche Privilegierung von landwirtschaftlichen
Grundstücken im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG rechtfertigt sich grundsätzlich
nur, wenn die für die Anwendbarkeit des BGBB aufgestellten Voraussetzungen
erfüllt sind (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36, E. 2.3.1 S. 38 f.; Urteile 2C_873/
2011 vom 22. Oktober 2012 E. 5.1; 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2).
Dies ist hauptsächlich der Fall, wenn das Grundstück ausserhalb der Bauzone im
Sinne von Art. 15 RPG liegt und eine landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist
(Art. 2 Abs. 1 BGBB) oder wenn einer der vier weiteren, spezifisch in Art. 2
Abs. 2 BGBB genannten Fälle vorliegt (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 37, E. 2.3.2 S.
39; WERNER SALZMANN, BGE 2C_11/2011: Urteil des Bundesgerichts vom 2. Dezember
2011 i.S. Besteuerung von Kapitalgewinn aus der Veräusserung von Bauland im
Geschäftsvermögen von Landwirten, Blätter für Agrarrecht, 2015 [Heft 1/3], S.
8). Die herrschende bundesgerichtliche Praxis führt dazu, dass die
Liegenschaften im Geschäftsvermögen eines Landwirtschaftsbetriebs in land- und
forstwirtschaftliche und nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke zu
unterteilen sind (SALZMANN, a.a.O., S. 9).
3.2. Diese bundesgerichtliche Praxis wurde im Zusammenhang mit der Besteuerung
von Gewinnen begründet, die aus der Veräusserung von unüberbauten,
vollumfänglich in der Bauzone gelegenen und nicht zum angemessenen Umschwung
eines Grundstückes mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen gehörenden
Grundstücken resultieren (BGE 138 II 32 E. 2.3.2 S. 39). Inhaltlich beruht sie
auf der Überlegung, dass ein im Zusammenhang mit so genannten "Baulandreserven"
(unüberbaute und vollständig in der Bauzone gelegene Grundstücke) im
Anlagevermögen eines Landwirtschaftsbetriebs erzielter Veräusserungsgewinn
nicht durchwegs mit einem privaten Kapitalgewinn gleichgesetzt werden kann (BGE
138 II 32 E. 2.3.1 S. 39; vgl. zur Lehre MARIANNE KLÖTI-WEBER, Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N. 7c zu § 95 StG/AG; ZWAHLEN/
NYFFENEGGER, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl.
2016, N. 20 zu Art. 12 StHG; PIUS KOLLER, Kurzkommentar zu BGE 2C_11/2011 vom
2. Dezember 2011 in Sachen Besteuerung von landwirtschaftlich genutzten
Baulandgrundstücken, in: Jusletter 27. Februar 2012; HUGO CASANOVA, Die
steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2011, ASA 81 Nr. 6/7
2012/2013 S. 342 ff.). Zu prüfen ist nachfolgend, ob diese Praxis auch
anzuwenden ist auf Liquidationsgewinne, die aus der Überführung von
Grundstücken resultieren, die nur deswegen nicht (mehr) zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe (Art. 7 BGBB) gehören, weil für ihre
Bewirtschaftung weniger als eine Standardarbeitskraft nötig ist (Art. 7 Abs. 1
e contrario BGBB).
3.3. Auch kleinere landwirtschaftliche Betriebe, die wie derjenige der
Beschwerdeführenden für ihre Bewirtschaftung weniger als eine
Standardarbeitskraft benötigen, werden von der dem BGBB, dem RPG und dem LwG
gemeinsamen Zwecksetzung - dem Erhalt des landwirtschaftlichen Bodens als
einem volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor - erfasst, weshalb im
Sinne der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36 f.) dazu
gehörende Grundstücke grundsätzlich als land- und forstwirtschaftlich im Sinne
von Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG zu qualifizieren sind. Das gilt
jedenfalls für diejenigen Grundstücke, die aufgrund von Art. 2 Abs. 1 BGBB
diesem Gesetz unterstehen, auch wenn sie nicht zu einem landwirtschaftlichen
Gewerbe gehören. Fraglich ist, wie es sich verhält bei Grundstücken, die - wie
hier - in der Bauzone liegen und aufgrund von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB diesem
Gesetz nur unterstehen, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.
Für diese Grundstücke ist gemäss BGE 138 II 32 E. 2.3 S. 38 ff. auf die
Unterstellung unter das BGBB abzustellen. In E. 2.4 S. 39 ff. dieses Urteils
behandelte das Bundesgericht die Abgrenzung zum Urteil 2C_708/2010 vom 28.
Januar 2011: Dort hatte es erkannt, dass in den Fällen der Umwandlung von
landwirtschaftlichem in nicht-landwirtschaftliches Geschäftsvermögen und
späterer Veräusserung zweistufig vorzugehen sei: Der erste Schritt stelle eine
steuersystematische Realisierung dar, bei welcher der Wertzuwachs mit der
Grundstückgewinnsteuer zu erfassen sei; im zweiten Schritt sei nur noch der
seitherige Wertzuwachs mit der Einkommenssteuer zu erfassen. In BGE 138 II 32
E. 2.4 S. 39 ff. erkannte dann das Bundesgericht, eine solches zweistufiges
Vorgehen dränge sich aus Praktikabilitätsgründen nur insoweit auf, als sie
nicht erst im Nachhinein zu geschehen habe, sondern schon im Zeitpunkt des
ersten Schritts, namentlich auf Verlangen des Pflichtigen erfolge. Diese
Ausführungen bezogen sich auf den Fall der Umzonung. In solchen Fällen ist den
Betroffenen in jedem Fall bewusst, dass sich die rechtliche Natur des
Grundstücks ändert. Diese haben es daher in der Hand, im Zeitpunkt der Umzonung
und des dadurch bedingten Ausscheidens aus dem Geltungsbereich des BGBB eine
steuerliche Abrechnung zu verlangen.
3.4. Anders verhält es sich aber in Fällen wie hier, wo die
Nichtmehr-Unterstellung unter das BGBB einzig auf die per 1. September 2008 in
Kraft getretene Änderung dieses Gesetzes zurückgeht. Nach den weiterhin
anzuwendenden Kriterien gemäss BGE 138 II 32 könnte das Grundstück zwar seither
nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 8 Abs. 1 StHG
betrachtet werden. Aber es kann vernünftigerweise nicht angenommen werden, dass
Ziel der erwähnten Gesetzesänderung war, diejenigen landwirtschaftlichen
Betriebe, die zwischen 0.75 und 1 Standardarbeitskraft aufweisen, neu von der
privilegierten Besteuerung auszuschliessen. Das in Art. 7 BGBB für den
landwirtschaftlichen Betriebsbegriff festgehaltene Kriterium der
Standardarbeitskraft sollte ursprünglich sicherstellen, dass nur die
Haupterwerbsbetriebe, nicht jedoch die Nebenerwerbsbetriebe, den Bestimmungen
für Gewerbe unterstellt werden (EDUARD HOFER, Das bäuerliche Bodenrecht, 2.
Aufl. 2011, N. 40a zu Art. 7 BGBB). Die Masszahl widerspiegelt den
Arbeitsaufwand, den ein Betrieb verursacht (HOFER, a.a.O., N. 42 zu Art. 7
BGBB), weshalb sie eine gewisse Elastizität aufweist (YVES DONZALLAZ, Traité de
droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome 2, 2006, N. 2609). Auf
Grund der Vielfalt der Strukturen von landwirtschaftlichen Betrieben räumte der
Bundesgesetzgeber den Kantonen in Art. 5 lit. a BGBB die Möglichkeit ein,
landwirtschaftliche Betriebe, welche die Voraussetzungen nach Art. 7 BGBB
hinsichtlich der Standardarbeitskräfte nicht erfüllen, den Bestimmungen über
die landwirtschaftlichen Gewerbe zu unterstellen. Für die aus steuerrechtlicher
Sicht massgebliche Frage, ob aus der Veräusserung von Grundstücken im
Anlagevermögen eines Landwirtschaftsbetriebs resultierende Gewinne aus Gründen
des Erhalts des Produktionsfaktors Boden privilegiert (Art. 8 Abs. 1, Art. 12
Abs. 1 StHG) zu besteuern sind, ist der Arbeitsaufwand, den der betreffende
Betrieb ausmacht, jedoch kein taugliches Kriterium. Ein Abstellen auf dieses
Kriterium würde zur Folge haben, dass grössere bzw. arbeitsintensive Betriebe
(die als landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB qualifizieren)
privilegiert, kleinere bzw. weniger Arbeitsaufwand verursachende Betriebe (Art.
7 Abs. 1 e contrario BGBB) hingegen wie andere, nicht-landwirtschaftliche
Betriebe besteuert würden. Eine solche steuerliche Benachteiligung weniger
arbeitsintensiver Bewirtschaftung ist problematisch im Lichte der in BGE 138 II
32 begründeten Rechtsprechung, die massgeblich auf den Gesetzeszweck - den
Erhalt des Eigentums am landwirtschaftlichen Boden als einem
volkswirtschaftlich wesentlichen Produktionsfaktor (E. 2.2.1 S. 36) - abstellt,
der bei eigentlichen "Baulandreserven" nicht mehr vorliegt (E. 2.3.1 S. 39;
vgl. auch ZWAHLEN/NYFFENEGGER, a.a.O., N. 21 zu Art. 12 StHG). Zwar liegt es in
der Natur des in BGE 138 II 32 aufgestellten Kriteriums, dass im Rahmen von
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB auf die Qualifikation als Gewerbe abgestellt wird;
dies steht aber unter dem Vorbehalt, dass es dem Steuerpflichtigen möglich sein
musste, im Zeitpunkt des Ausscheidens aus dem Geltungsbereich des BGBB die
steuerliche Abrechnung nach den Grundsätzen von § 27 Abs. 4 StG/AG bzw. Art. 18
Abs. 4 DBG zu erreichen (oben E. 3.3). Denn andernfalls würde die vom
Gesetzgeber gewollte Privilegierung nicht nur einschränkend ausgelegt, sondern
für die hier zur Diskussion stehenden Fallgruppen verunmöglicht. Es lässt sich
deshalb mit dem Gesetzeszweck nicht vereinbaren, die zweiphasige Abrechnung
gemäss Urteil 2C_708/2010 auch in denjenigen Fällen zu verwehren, in denen das
Ausscheiden aus dem Anwendungsbereich des BGBB völlig unabhängig vom Verhalten
des Steuerpflichtigen (wie vorliegend durch eine Rechtsänderung, siehe oben, E.
3.2) und häufig wohl auch ohne sein Wissen eintritt.
3.5. Das führt in der vorliegenden Konstellation dazu, dass nach dem
zweistufigen Vorgehen gemäss Urteil 2C_708/2010 vom 28. Januar 2011 E. 2.5
(Abrechnung des Wertzuwachsgewinns per 1. September 2008 mit der
Grundstückgewinnsteuer, des seitherigen mit der Einkommenssteuer) vorzugehen
ist. Die Sache ist zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Kanton Aargau, der
Vermögensinteressen verfolgt, aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 4 BGG). Der
Kanton Aargau hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche Verfahren
eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Aargau vom 11. August 2016 wird aufgehoben. Die Sache wird zu neuem
Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'500.-- werden dem Kanton Aargau auferlegt.
3.
Der Kanton Aargau hat den Beschwerdeführern für das bundesgerichtliche
Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des
Kantons Aargau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 24. Mai 2017
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Die Gerichtsschreiberin: Mayhall
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