II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.176/2016
Zurück zum Index II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2016
Retour à l'indice II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2016
Wichtiger Hinweis:
Diese Website wird in älteren Versionen von Netscape ohne graphische Elemente
dargestellt. Die Funktionalität der Website ist aber trotzdem gewährleistet.
Wenn Sie diese Website regelmässig benutzen, empfehlen wir Ihnen, auf Ihrem
Computer einen aktuellen Browser zu installieren.
Zurück zur Einstiegsseite Drucken
Grössere Schrift
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
2C_176/2016
Urteil vom 8. Dezember 2016
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Stadelmann,
Gerichtsschreiber Mösching.
Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Frano Koslar,
gegen
Stadt U.________,
Kommission für die Grundsteuern,
Kantonales Steueramt Zürich.
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,
Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung,
vom 13. Januar 2016.
Sachverhalt:
A.
Die X.________ AG mit Sitz in U.________ verkaufte am 21. Juni 2013 die
Siedlung Y.________ (Grundstücke Kat.Nr. yyy und yyy mit 2'515 m ^2 bzw. 7'724
m ^2 Fläche und den Gebäuden V.________strasse 3, 5a und 5b, 7a und 7b bzw.
V.________strasse 1/ W.________strasse 64 und 66) zum Preis von Fr.
32'500'000.-- an die Z.________ AG. Entgegen dem Antrag der X.________ AG auf
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die
Kommission für Grundsteuern der Stadt U.________ der Steuerpflichtigen am 26.
Februar 2014 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'982'929.30.
B.
Eine dagegen erhobene Einsprache hiess die Kommission für Grundsteuern der
Stadt U.________ am 31. März 2014 teilweise gut und reduzierte die
Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 2'773'374.95. Sie berücksichtigte dabei die von
der X.________ AG geltend gemachten korrigierten Anlagekosten; einen Aufschub
der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung verweigerte sie
indessen erneut. Gegen diesen Entscheid erhob die X.________ AG Rekurs, welcher
vom Steuerrekursgericht am 31. März 2015 abgewiesen wurde. In der Folge
gelangte die X.________ AG an das Verwaltungsgericht, welches die Beschwerde
mit Urteil vom 13. Januar 2016 abwies.
C.
Die X.________ AG legt mit Eingabe vom 22. Februar 2016 Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ein. Sie beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben und die veranlagte
Grundstückgewinnsteuer sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben.
Eventualiter sei die Sache an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich,
subeventualiter an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, zur
vollständigen Erhebung des Sachverhalts und Neuentscheidung zurückzuweisen.
Die Stadt U.________ beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das kantonale
Steueramt Zürich sowie das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich stellen den
Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die
Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet auf die Stellung eines Antrags. Die
X.________ AG nimmt zum Vernehmlassungsergebnis abschliessend Stellung und hält
an ihren Rechtsbegehren fest.
Erwägungen:
1.
1.1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten richtet sich
gegen einen Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten, oberen kantonalen Instanz
(Art. 86 Abs. 1 und 2 BGG) in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art.
82 lit. a BGG). Das Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz,
StHG; SR 642.14) enthält in Art. 12 Vorschriften zur Grundstückgewinnsteuer,
sodass die Beschwerde auch unter dem Gesichtswinkel von Art. 73 StHG zulässig
ist. Der Beschwerdeführer ist durch den Entscheid besonders berührt und hat ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1
BGG). Auf die form- und fristgerechte eingereichte Beschwerde ist einzutreten
(Art. 42 und 100 BGG).
1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine
Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter
Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 1
und 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern
allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE
138 I 274 E. 1.6 S. 280 f. mit Hinweis). Die Verletzung von Grundrechten und
von kantonalem und interkantonalem Recht untersucht es in jedem Fall nur
insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet
worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Das Bundesgericht prüft die Anwendung des
harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich
mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den
Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen
gewissen Gestaltungsspielraum belässt, beschränkt sich die Kognition des
Bundesgerichts indessen im Wesentlichen auf Willkür, und gelten die erhöhten
Rügeanforderungen des Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 134 II 207 E. 2 S. 209 f.; 130
II 202 E. 3.1 S. 205 f.; Urteil 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit
Hinweisen).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie
offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem
hat die beschwerdeführende Partei aufzuzeigen, dass die Behebung des Mangels
für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE
140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100). Eine Rechtsverletzung
im Sinne dieser Bestimmungen liegt auch vor, wenn ein rechtserheblicher
Sachverhalt gar nicht festgestellt wurde. Das gilt insbesondere dann, wenn die
Vorinstanz bestimmte Aspekte nicht festgestellt hat, die aufgrund ihrer
Rechtsauffassung nicht rechtserheblich waren, diese Aspekte aber aufgrund der
Rechtsbeurteilung durch das Bundesgericht rechtserheblich werden; diesfalls
kann - insbesondere aus verfahrensökonomischen Gründen - das Bundesgericht,
wenn es reformatorisch entscheidet, auch die dafür notwendigen
Sachverhaltsfeststellungen treffen (BGE 141 II 14 E. 1.6 S. 24 f. mit weiteren
Hinweisen). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht
werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 12 Abs. 4 lit. a i.V.m.
Art. 8 Abs. 4 StHG sowie § 216 Abs. 3 lit. g des Steuergesetzes (des Kantons
Zürich) vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1). Zudem habe die Vorinstanz den
Sachverhalt unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 BV), des Gebots von Treu und Glauben (Art. 5 BV) und des Willkürverbots
(Art. 9 BV) mangelhaft und unvollständig festgestellt. Es liege diesbezüglich
eine Verletzung bundesrechtlicher Verfahrensprinzipien i.S.v. Art. 97 Abs. 1
i.V.m. Art. 95 lit. a BGG vor.
2.1. Vorab ist die Rüge betreffend der Sachverhaltsfeststellung zu prüfen. Nur
wenn sämtliche rechtserheblichen Aspekte festgehalten sind, kann die
zutreffende Anwendung des materiellen Rechts sichergestellt werden.
2.2. Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne,
die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines
land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben,
soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich
Aufwendungen) übersteigt. Nach Art. 12 Abs. 4 StHG können die Kantone die
Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken
des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne
von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen (sog. monistisches System der
Grundstückgewinnbesteuerung). Dabei haben sie aber Art. 8 Abs. 4 StHG über die
Ersatzbeschaffung zu beachten. Danach können beim Ersatz von Gegenständen des
betriebsnotwendigen Anlagevermögens die stillen Reserven innert angemessener
Frist auf die neu erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese
ebenfalls betriebsnotwendig sind (Urteil 2C_142/2012 vom 12. Dezember 2013 E.
3.6). Ein monistisches System der Grundstückgewinnsteuer kennt auch der Kanton
Zürich. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. g StG/ZH wird die Grundstückgewinnsteuer
aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessenen Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines
eigenen Ersatzgrundstück im Kanton verwendet wird. Das entspricht den
harmonisierungsrechtlichen Vorgaben (Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E.
3.1).
2.3. Es muss sich somit sowohl beim ausscheidenden als auch beim
wiederbeschafften Vermögensgegenstand um betriebsnotwendiges Anlagevermögen
handeln. Es sind kumulative Voraussetzungen, sodass eine Ersatzbeschaffung
nicht möglich ist, wenn das veräusserte Anlagevermögen nicht betriebsnotwendig
ist. In einem solchen Fall kann offen bleiben, ob das wiederbeschaffte
Anlagevermögen ebenfalls betriebsnotwendig ist. Es würde sich nicht um einen
rechtserheblichen Aspekt handeln und die Vorinstanz hätte ohne Verletzung von
Bundesrecht die Qualifikation der neu erworbenen Liegenschaften nicht
beantwortet. Mit anderen Worten: Trifft die Einschätzung der Vorinstanz zu,
dass die fraglichen Grundstücke kein betriebsnotwendiges Anlagevermögen
darstellen, musste sie die neu erworbenen Siedlungen, entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin, nicht mehr zuordnen.
3.
Die Vorinstanz liess es ebenfalls offen, ob die Beschwerdeführerin als
Immobilienverwaltungsgesellschaft, als reine Betriebsgesellschaft oder als
gemischter Betrieb zu qualifizieren ist. In jedem Fall zählten die veräusserten
Liegenschaften nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen der
Beschwerdeführerin. Es erübrige sich deshalb, die von der Beschwerdeführerin
verlangten zusätzlichen Sachverhaltsabklärungen vorzunehmen oder die
angebotenen Zeugen einzuvernehmen.
3.1. Betriebsnotwendige Vermögenswerte dienen nach ihrer Zweckbestimmung
unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs und können ohne
Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht
veräussert werden. Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche
Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer
substanziellen Veränderung des Betriebs führen. Ausgeschlossen ist somit die
Ersatzbeschaffung von Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als
Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (Urteil 2A.122/2005 vom 16.
September 2005 E. 2.2.2 mit Hinweisen). Beurteilungsgrundlage der
Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des
steuerpflichtigen Unternehmens (MARKUS REICH, in: Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden, 2. Aufl. 2002, N. 71 zu Art. 8 StHG).
3.2. Die Beschwerdeführerin betrachtet sich selbst als "genuine"
Betriebsgesellschaft. Damit meint sie offenbar, dass ihr Zweck in der Führung
eines bestimmten Produktions- oder Dienstleistungsbetriebs besteht, indem sie
ihre Immobilien dem gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellt. Dadurch
seien die veräusserten Liegenschaften als betriebsnotwendige Vermögenswerte zu
betrachten. Diese rechtliche Würdigung des Sachverhalts ist nicht zutreffend.
Der statutarische Zweck der Beschwerdeführerin deckt sich weitgehend mit den
Anforderungen, die an eine Immobiliengesellschaft gestellt werden, d.h. sie
widmet sich dem An- und eventuellen Verkauf, der Überbauung und der Verwaltung
von Liegenschaften (vgl. BGE 111 Ia 220 E. 2c S. 225). Bloss weil die
Beschwerdeführerin die Immobilien in der Verfolgung eines öffentlichen resp.
gemeinnützigen Zwecks vermietet, welcher steuerrechtlich übrigens nicht
vorliegt (vgl. E. 4.1), entsteht aufgrund der besonderen Widmung der Immobilien
keine Betriebsgesellschaft, selbst wenn sie eine professionelle
Immobilienbewirtschaftung betreiben und die Anforderungen an einen Betrieb
gemäss Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.3 erfüllen würde. Innerhalb
der Immobiliengesellschaften ist die Beschwerdeführerin wiederum als
Immobilienverwaltungsgesellschaft und nicht als Immobilienhandelsgesellschaft
einzustufen. Es bestehen keine Hinweise darauf, dass sie ihre Liegenschaften in
erheblichem Ausmass als Handelsware verwendet (vgl. zur Begrifflichkeit RICHNER
UND ANDERE, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 97 zu §§ 216
StG/ZH; JULIA VON AH, Ersatzbeschaffung bei Immobiliengesellschaften -
unmöglich?, in: Steuern und Recht - Steuerrecht!, Liber amicorum für Martin
Zweifel, 2013, S. 101 ff., S. 106).
3.3. Die Zuweisung der Beschwerdeführerin zu einem bestimmten
Gesellschaftstypen ist vorliegend jedoch unerheblich. Unabhängig von der
Qualifikation der Beschwerdeführerin als Betriebs-,
Immobilienverwaltungsgesellschaft oder gemischte Gesellschaft stellen die
veräusserten Liegenschaften selbst dann keine betriebsnotwendigen
Vermögenswerte dar, wenn die Beschwerdeführerin tatsächlich einen Betrieb
gemäss dem Kreisschreiben Nr. 5 der ESTV vom 1. Juni 2004 betreffend
Umstrukturierungen führen sollte. Dieses Kreisschreiben, welches für die
Gerichte nicht verbindlich ist, wurde im Rahmen des am 1. Juli 2004 in Kraft
gesetzten Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung
und Vermögensübertragung (FusG) geschaffen und dessen Kriterien sind daher
nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar. Die
steuerneutrale Übertragung eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung
setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen.
Demgegenüber wird im steuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht diese Verknüpfung
gerade aufgelöst und werden die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt
übertragen. An die Betriebsnotwendigkeit des Grundstücks für die Anerkennung
einer steuerneutralen Ersatzbeschaffung ist ein strenger Massstab anzulegen
(Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.3 und 5.1).
3.4. Die Vorinstanz hat in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
erörtert, dass die fraglichen Liegenschaften zwar in einem landläufigen Sinn
"betriebsnotwendig" für die Geschäftstätigkeit der Beschwerdeführerin sind,
indem sie ihren statutarischen Zweck (Wohnungen zur Verfügung stellen) gänzlich
ohne Immobilien nicht erfüllen könnte. Das bedeutet aber nicht, dass die
Liegenschaften auch im Sinne des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig
sind. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung wie bei echt betriebsnotwendigen
Liegenschaften im Anlagevermögen besteht hier nicht. Die Beschwerdeführerin
muss den Erlös nicht zwingend wieder in Renditeliegenschaften investieren. Sie
kann die flüssigen Mittel auch anderweitig investieren oder den Erlös durch
Kapitalentnahme überhaupt abziehen. Insofern ist das Band zwischen dem Ersatz-
und dem zu ersetzenden Objekt offensichtlich weniger eng als bei einem echten
Ersatzbeschaffungstatbestand (vgl. Urteile 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E.
5.1; 2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 E. 2.5).
3.5. Dies ergibt sich auch aus dem Vergleich mit den betriebsnotwendigen
Anlageliegenschaften einer Produktions- oder Dienstleistungsunternehmen, in
welchen die Arbeitsleistung der Arbeitnehmer und damit die Leistungserbringung
des Betriebs örtlich in den betreffenden Liegenschaften erfolgt. Wie die Stadt
U.________ zutreffend ausführt, wird bei der Beschwerdeführerin die fragliche
Arbeitsleistung nicht in den veräusserten Liegenschaften, sondern an ihrem
Verwaltungssitz erbracht. Nur diese Liegenschaften können als betriebsnotwendig
betrachtet werden. Ihre anderen Liegenschaften dienen der Beschwerdeführerin
als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag. Die veräusserten Liegenschaften
stellen folglich keinen unerlässlichen Bestandteil des Betriebs der
Beschwerdeführerin dar und es findet auch keine substanzielle Veränderung des
Betriebs statt, wenn sie nicht ersetzt werden. Die Beschwerdeführerin kann
ihrem Gesellschaftszweck sehr wohl auch ohne die fraglichen Liegenschaften
nachkommen, verfügt sie doch weiterhin über mehr als 350 Wohnungen. Mit dem
Erlös aus dem Verkauf der Liegenschaften könnte sie z.B. ihren Aktionären
Dividenden ausschütten, Mietzinsreduktionen vornehmen oder Renovationen bei den
restlichen Wohnungen durchführen.
3.6. Die veräusserten Immobilien stellten zu keinem Zeitpunkt
betriebsnotwendiges Anlagevermögen dar, welches Gegenstand eines
Steueraufschubes sein könnte, ungeachtet davon ob es sich bei der
Beschwerdeführerin um eine "genuine" Betriebsgesellschaft oder um eine
Immobilienverwaltungsgesellschaft handelt. Ebenfalls unerheblich ist, ob mit
der Ausschreibung zum Verkauf die Liegenschaften tatsächlich vom Anlagevermögen
ins Umlaufvermögen gewechselt haben. Die Vorinstanz ging zwar unter Verweis auf
die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu gemischten Immobilienhandels- und
verwaltungsbetrieben (Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 4.3) davon aus.
Aber selbst wenn es sich anders verhielte, würde es den Ausgang des Verfahrens
nicht beeinflussen, weil die Vermögenswerte gar nie betriebsnotwendig waren.
3.7. Die Vorinstanz hat somit sämtliche rechtserheblichen Aspekte ermittelt, um
die Frage eines allfälligen Steueraufschubs der Grundstückgewinnsteuer aufgrund
einer Ersatzbeschaffung zu beantworten. Es liegt keine mangelhafte oder
willkürliche Sachverhaltsfeststellung vor. Die darauf beruhende rechtliche
Würdigung der veräusserten Liegenschaften als nicht betriebsnotwendige
Vermögenswerte ist ausreichend begründet. Die Vorinstanz durfte sich dabei auf
die wesentlichen Gesichtspunkte beschränken und braucht sich nicht mit jedem
sachverhaltlichen oder rechtlichem Einwand auseinanderzusetzen (BGE 136 I 229
E. 5.2 S. 236; 134 I 83 E. 4.1 S. 88 mit Hinweisen). Es war der
Beschwerdeführerin ohne Weiteres möglich, sowohl den Entscheid der
Steuerkommission als auch das Urteil der Vorinstanz sachgerecht anzufechten.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass aufgrund des von ihr verfolgten öffentlichen
Zwecks im Bereich des gemeinnützigen Wohnungsbaus die bisherige
bundesgerichtliche Rechtsprechung, welche den Aufschubtatbestand restriktiv
handhabt, auf ihre veräusserten Liegenschaften nicht zur Anwendung gelange
könne. Es handle sich bei ihr weder um eine Vorsorgestiftung wie im Urteil
2C_340/2011 vom 1. Februar 2012 noch um einen privaten Liegenschaftenhändler
wie im Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012.
4.1. Trotz der ausführlichen Darstellung ihrer Tätigkeit im Bereich des
gemeinnützigen Wohnungsbaus ist die Beschwerdeführerin keine juristische
Person, die im steuerrechtlichen Sinne öffentliche oder gemeinnützige Zwecke
verfolgt. Das ergibt sich schon daraus, dass sie nach eigenen Angaben und der
verbindlichen Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nicht steuerbefreit nach
§ 61 lit. g StG/ZH resp. Art. 56 lit. g DBG ist. Gemeinnützig im
steuerrechtlichen Sinn ist die - statutengemässe und tatsächliche Betätigung
zur Förderung der öffentlichen Wohlfahrt, durch die zugunsten einer
unbeschränkten Vielzahl Dritter uneigennützig auf Dauer Opfer erbracht werden
(RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 65 zu § 61 StG/ZH). Diese Voraussetzungen
erfüllt die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht, stehen doch ihre Wohnungen
nicht allen offen und erfolgen wirtschaftliche Leistungen auch zugunsten ihrer
eigenen Aktionären. Es handelt sich bei ihr weiterhin um eine gewinnstrebige
Aktiengesellschaft. Ob Exponenten der Stadt U.________ in der Verwaltung der
Beschwerdeführerin mitwirken und inwieweit sich diese an die Vorgaben des
gemeinnützigen Wohnungsbaus hält, brauchte unter diesen Umständen nicht weiter
abgeklärt werden.
4.2. Es rechtfertigt sich nicht, von der restriktiven Handhabung im Bereich des
Aufschubtatbestands abzuweichen, nur weil der Gesellschaftszweck der
Beschwerdeführerin nicht bloss der Gewinnmaximierung dient. Solches war nicht
einmal beim soeben erwähnten Urteil zur Vorsorgestiftung angezeigt, die für
sich - im Gegensatz zur Beschwerdeführerin - immerhin die Steuerbefreiung für
die Gewinnsteuer beanspruchen konnte. Anders verhielt es sich nur im Urteil
2C_874/2014 vom 18. April 2016, wo eine gemeinnützige Stiftung Wohnungen in
einer einzigen Immobilie ausdrücklich bedürftigen Personen zur Verfügung
stellte und diese ersetzte. Dort ging das Bundesgericht davon aus, dass sowohl
die veräusserte als auch die neu erworbene Liegenschaft notwendig waren, um den
Stiftungszweck der aktiven Armenfürsorge zu erfüllen und diese nicht als
Vermögensanlage dienten. In einer solchen Situation befindet sich die
Beschwerdeführerin offensichtlich nicht, beschränkt sich ihre Tätigkeit doch
weitgehend auf eine (allfällige) rein materielle Unterstützung ihrer
Wohnungsmieter.
5.
Laut Beschwerdeführerin komme in der Lehre klar zum Ausdruck, dass Immobilien
einer Immobilienverwaltungsgesellschaft, welche das Betriebserfordernis
erfüllt, betriebsnotwendiges Anlagevermögen bildeten. Bei Veräusserung und
Ersatzerwerb einer solchen betrieblichen Immobilie müsse der
Ersatzbeschaffungstatbestand geltend gemacht werden können. Würde der
betrieblichen Immobilienverwaltung die steuerneutrale Ersatzbeschaffung
verweigert, würde sie schlechter gestellt, als andere Unternehmen, welche ihre
Erträge mit anderen Produktionsmitteln als Immobilien erzielen (vgl. JULIA VON
AH, a.a.O., S. 118).
5.1. Sinn und Zweck der Grundstückgewinnsteuer ist eine Ausgleichsfunktion. Sie
soll einen Teil der durch die Leistungen des Gemeinwesens bewirkten
Werterhöhungen von Grundstücken wieder der Allgemeinheit zuführen (RICHNER UND
ANDERE, a.a.O., N. 11 zu Vorbemerkungen zu §§ 216-226a StG/ZH). Immobilien
unterscheiden sich in dieser Hinsicht von anderen Gütern, die von den
jeweiligen Betrieben durch ihre eigene Arbeitsleistung produziert werden. Eine
Benachteiligung von Immobilienverwaltungsgesellschaften gegenüber üblichen
Betriebsgesellschaften besteht deshalb nicht. Im Gegenteil, würde man der
Meinung der Beschwerdeführerin folgen, wären im Bereich der
Immobilienverwaltung sämtliche Liegenschaften betriebsnotwendiges
Anlagevermögen und es läge eine Bevorzugung gegenüber Betriebsgesellschaften
vor, die eine Ersatzbeschaffung nur geltend machen könnten, wenn sie Immobilien
veräussern und neu erwerben, die für ihren Betrieb unmittelbar notwendig wären.
5.2. Die Meinung der Beschwerdeführerin steht auch nicht in Übereinstimmung mit
den gesetzlichen Bestimmungen, welche Vermögensteile, die dem Unternehmen nur
als Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen, vom betriebsnotwendigen
Anlagevermögen ausnimmt. Würde anders entschieden, könnten sich
Immobilienverwaltungsgesellschaften der Besteuerung stiller Reserven definitiv
entziehen, indem sie den beim Verkauf eines Grundstücks erzielten Mehrwert
jeweils sofort wieder in ein neues Grundstück investieren. Dies kann nicht Sinn
des Tatbestandes der Ersatzbeschaffung sein (vgl. Urteil 2A.122/2005 vom 16.
September 2005 E. 3.2 betreffend einen Liegenschaftenhändler).
6.
Unerheblich ist, ob die veräusserten Immobilien im Zeitpunkt der Veräusserung
nicht mehr optimal der Zweckverfolgung der Beschwerdeführerin gedient haben.
Der Beschwerdeführerin ist zwar zuzustimmen, dass dieses Argument der
Vorinstanz grundsätzlich gegen jede Ersatzbeschaffung vorgebracht werden kann.
Vermögenswerte, die verkauft werden, erfüllen nicht mehr sämtliche Bedürfnisse
einer Steuerpflichtigen, andernfalls würden sie behalten werden.
Verkaufsabsichten alleine bewirken nicht, dass die Vermögenswerte nicht mehr
als betriebsnotwendig gelten. Da die veräusserten Liegenschaften der
Beschwerdeführerin jedoch gar nie betriebsnotwendig waren (E. 3.6), konnten sie
diese Eigenschaften im Laufe der Zeit auch nicht verlieren.
7.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Stadt U.________ ist
keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 19'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung
schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Dezember 2016
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Mösching
Navigation
Neue Suche
ähnliche Leitentscheide suchen
ähnliche Urteile ab 2000 suchen
Drucken nach oben