II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.1041/2016
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
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2C_1041/2016
Urteil vom 28. September 2017
II. öffentlich-rechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Haag,
Gerichtsschreiber Hugi Yar.
Verfahrensbeteiligte
1. A.________ Holding AG,
2. B.________ AG,
3. C.________ AG,
Beschwerdeführerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Weidmann,
gegen
Präsidialdepartement des Kantons Basel-Stadt,
vertreten durch die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten.
Gegenstand
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
Beschwerde gegen das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt
vom 16. September 2016.
Sachverhalt:
A.
A.a. Verschiedene Treuhänder/Promotoren beabsichtigten den Erwerb der
Grundstücke D.________-Strasse/E.________-Strasse xxx, yyy und zzz in
U.________. Dabei sahen sie vor, dass deutsche Anleger "ihr Eigenkapital" auf
ein Treuhandkonto einbezahlen würden und die "Restfinanzierung" durch die Bank
F.________ erfolgen sollte. Die Zahlungen der Anleger gingen im Wesentlichen an
den G.________-Pool, der Grundlage für das weitere Projekt bildete, wobei die
Verwendung der Gelder durch Treuhand- und Geschäftsbesorgungsverträge geregelt
wurde. Bis Ende 2002 sind praktisch alle Einzahlungen der deutschen Anleger,
d.h. rund Fr. 1'928'800.--, über die H.________ GmbH (inzwischen liquidiert)
als Darlehen an die am 30. November 2001 in U.________ gegründete B.________ AG
gegangen. Am 18. Februar 2002 beschloss eine ausserordentliche
Generalversammlung deren Aktienkapital von Fr. 100'000.-- auf Fr. 500'000.-- zu
erhöhen, wozu offenbar auf Gelder des G.________-Pool zurückgegriffen wurde.
Der Kaufbetrag für die Immobilien betrug Fr. 5,9 Mio., wovon Fr. 4 Mio. über
eine Hypothek der Bank F.________ und der Restbetrag durch deutsche Investoren
und Gelder aus den durch die H.________ GmbH der B.________ AG zur Verfügung
gestellten Mitteln gedeckt wurden. Sämtliche Gelder bzw. Eigenmittel, mit denen
die B.________ AG den Kauf finanzierte, hätten - so das Präsidialdepartement
des Kantons Basel-Stadt - im Wesentlichen aus dem G.________-Pool und damit
fast ausschliesslich von deutschen Anlegern gestammt. Die Liegenschaften
E.________-Strasse yyy und zzz wurden am 25. April 2014 für Fr. 3'310'000.--
veräussert (vgl. Ziff. 6.2 der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni
2015, S. 10 letzter Abschnitt).
A.b. In ähnlicher Weise gingen die Promotoren/Investoren im Zusammenhang mit
dem Kauf der Liegenschaft I.________-Strasse in U.________ vor. Die C.________
AG ist am 10. August 2004 mit Sitz in U.________ gegründet worden. Das
Aktienkapital von Fr. 250'000.-- stammte nach den Angaben des
Präsidialdepartements des Kantons Basel-Stadt wiederum im Wesentlichen von
deutschen Investoren. Am 12. November 2004 ist die Liegenschaft
I.________-Strasse für Fr. 1'432'369.25 gekauft worden, wobei die Transaktion
im Umfang von Fr. 432'369.25 durch ausländische Mittel und im Übrigen durch ein
hypothekarisch gesichertes Darlehen von Fr. 1 Mio. finanziert wurde. Die
Liegenschaft ist am 31. März 2014 für Fr. 2'252'800.-- veräussert worden (vgl.
Ziff. 6.3 der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015).
A.c. Die am 9. November 2005 gegründete J.________ AG, die über ein
Aktienkapital von Fr. 100'000.-- (100 Inhaberaktien zu je Fr. 1'000.--, voll
liberiert) verfügte, erwarb am 21. Dezember 2005 für Fr. 1,8 Mio. das
Doppelmehrfamilienhaus K.________-Strasse in V.________. Die Gelder hierfür
stammten aus einem Hypothekarkredit im Umfang von Fr. 1'464'000.-- und von der
B.________ AG erhältlich gemachten Eigenmitteln von insgesamt Fr. 336'000.--.
Am 21. Juni 2012 hat die B.________ AG die J.________ AG mit Aktiven und
Passiven übernommen. Das Doppelmehrfamilienhaus wurde offenbar vorgängig
verkauft (vgl. Ziff. 6.4 der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni
2015).
A.d. Die am 12. Dezember 2002 gegründete A.________ Holding AG bezweckt im
Wesentlichen den Erwerb und die Verwaltung von Beteiligungen an Unternehmen,
welche sich direkt oder indirekt mit dem Erwerb und Halten sowie der Verwaltung
und Finanzierung von Liegenschaften befassen. Das Aktienkapital von Fr.
100'000.-- war in 100 Inhaberaktien zu Fr. 1'000.-- aufgeteilt und voll
liberiert. Ab dem 1. Januar 2007 übernahm die A.________ Holding AG für rund
Fr. 4,3 Mio. die Immobilien-Aktiengesellschaften B.________ AG (inkl.
J.________ AG) und die C.________ AG. Am 6. März 2007 wurde ihr Aktienkapital
auf Fr. 4,4 Mio. erhöht (4,4 Mio. Inhaberaktien zu je Fr. 1.--). Die
Inhaberaktien wurden offenbar zu 100 % durch die L.________ AG (heute
liquidiert) liberiert, wobei dies "durch Verrechnung von Forderungen über Fr.
4,3 Mio. der Aktionäre gegenüber der Gesellschaft" geschah. Alle 4'300'000
Inhaberaktien im Nennwert von je Fr. 1.-- wurden von der L.________ AG
gezeichnet und zu pari gegen Verrechnung übernommen. Die deutschen Investoren
erhielten die Möglichkeit, ihre Kapitalbeteiligung am G.________-Pool in
Inhaberaktien der A.________ Holding AG umzuwandeln, die an der BX Berne
eXchange kotiert werden sollte. Hierzu kam es indessen nie. In der Folge wurden
den deutschen Anlegern Inhaberaktien der A.________ Holding AG im Umfang ihrer
Kapitalbeteiligung (insbesondere am G.________-Pool) abgegeben (vgl. Ziff. 6.5
der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015).
B.
B.a. Im Zusammenhang mit einem Strafverfahren gegen mehrere Personen gelangte
die Staatsanwaltschaft Basel-Stadt (Abteilung Wirtschaftsdelikte) am 31. Januar
2013 an die Staatliche Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten bzw. an das
Präsidialdepartement des Kantons Basel-Stadt als zuständige kantonale
Bewilligungsbehörde gemäss dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41).
Abklärungsgegenstand bildete die Gründung bzw. die Finanzierung der
Grundstückkäufe der Firmen B.________ AG, der C.________ AG und der J.________
AG sowie deren Übernahme durch die A.________ Holding AG mit weitgehend aus
Geldern des im Wesentlichen durch deutsche Anleger mit Sitz in Deutschland
geäufneten G.________-Pool. Bei den Grundstückkäufen durch die genannten Firmen
sei jeweils über eine direkte oder indirekte Finanzierung aus dem
G.________-Pool gleich vorgegangen worden. Die betroffenen natürlichen Personen
hätten die Aktien der B.________ AG für die ausländischen Investoren
treuhänderisch gehalten, bevor sie anfangs 2007 in die A.________ Holding AG
eingebracht worden seien. Nach der Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG
von Fr. 100'000.-- auf Fr. 4,4 Mio. sei den deutschen Anlegern angeboten bzw.
ermöglicht worden, ihre Darlehen - also im Wesentlichen ihre ursprünglichen
Einzahlungen auf das Konto des "Investment Pools" - im Verhältnis 1:1 in Aktien
der nicht börsenkotierten A.________ Holding AG umzutauschen (vgl. Ziff. 6.1
und 6.5 der Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015).
B.b. Nach weiteren Abklärungen ersuchte die Staatsanwaltschaft des Kantons
Basel-Stadt am 11. November 2013 das Präsidialdepartement darum, eine
nachträgliche Verfügung hinsichtlich der A.________ Holding AG zu erlassen und
die Bewilligungspflicht der Aktienzuteilung an die Anleger in Deutschland
festzustellen (vgl. Art. 15 Abs. 3 lit. c der Verordnung vom 1. Oktober 1984
über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR
211.412.411]). Das Präsidialdepartement entsprach dem Begehren und entschied am
18. Juni 2015 wie folgt (Hervorhebungen durch das Bundesgericht) :
"1. Es wird festgestellt, dass die Gründung der B.________ AG, die
Kapitalerhöhung der B.________ AG und der Erwerb der Grundstücke
D.________-Strasse/E.________-Strasse xxx, yyy, zzz, gelegen in U.________
(Grundbuch Basel-Stadt, Sektion 1, Parzellen-Nr. aaa, bbb und ccc), durch die
B.________ AG bewilligungspflichtig waren. Die Voraussetzungen für die
Erteilung einer Bewilligung sind in allen Fällen nicht gegeben. Daher können
die Gründung der B.________ AG, die Kapitalerhöhung der B.________ AG und der
Erwerb der Grundstücke D.________-Strasse/E.________-Strasse xxx durch die
B.________ AG nicht nachträglich bewilligt werden und der Erwerb der nunmehr
veräusserten Grundstücke E.________-Strasse yyy und zzz durch die B.________ AG
hätte nicht nachträglich bewilligt werden können.
2. Es wird festgestellt, dass die Gründung der C.________ AG und der Erwerb
des Grundstückes I.________-Strasse, gelegen in U.________ (Grundbuch
Basel-Stadt, Sektion 4, Parzelle-Nr. ddd), durch die C.________ AG
bewilligungspflichtig waren. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung sind in beiden Fällen nicht gegeben. Daher kann die Gründung der
C.________ AG nicht nachträglich bewilligt werden und der Erwerb des nunmehr
veräusserten Grundstücks I.________-Strasse durch die C.________ AG hätte nicht
nachträglich bewilligt werden können.
3. Es wird festgestellt, dass die Gründung der J.________ AG und der Erwerb
des Grundstückes K.________-Strasse, gelegen in V.________ (Grundbuch St.
Gallen, Plan Nr. 58, Liegenschafts-Nr. eee) durch die J.________ AG
bewilligungspflichtig waren. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung sind in beiden Fällen nicht gegeben. Daher hätte die Gründung der
nunmehr aufgelösten J.________ AG und der Erwerb des nunmehr veräusserten
Grundstückes K.________-Strasse durch die J.________ AG nicht nachträglich
bewilligt werden können.
4. Es wird festgestellt, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der B.________ AG,
der C.________ AG und der J.________ AG durch die vormalige M.________ AG,
heute A.________ Holding AG, die Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG
sowie der Erwerb von Aktien der A.________ Holding AG durch ausländische
Investoren bewilligungspflichtig waren. Die Voraussetzung für die Erteilung
einer Bewilligung sind in allen Fällen nicht gegeben. Daher können der Erwerb
sämtlicher Aktien der B.________ AG, der C.________ AG und der J.________ AG
durch die vormalige M.________ AG, heute A.________ Holding AG, die
Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG, sowie der Erwerb von Aktien der
A.________ Holding AG durch ausländische Personen nicht nachträglich bewilligt
werden."
[Ziff. 5 bis 9: Kosten- und Entschädigungsregelung sowie Eröffnung]
B.c. Das Präsidialdepartement des Kantons Basel-Stadt ging davon aus, dass die
B.________ AG eine nicht börsenkotierte Immobiliengesellschaft im engeren Sinn
bzw. eine Wohnimmobiliengesellschaft (im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG)
sei und schon vor ihrer Gründung beabsichtigt war, die Wohnliegenschaften
D.________-Strasse/E.________-Strasse xxx, yyy und zzz zu erwerben. Praktisch
alle Mittel für die Gründung und die Kapitalerhöhung der B.________ AG seien
aus dem G.________-Pool gekommen. Bei der Kapitalerhöhung vom 18. Februar 2002
habe die ausländische Finanzierung klar 80% überschritten, womit eine Stärkung
der Erwerber verbunden gewesen sei (vgl. Art. 1 Abs. 1 lit. a und lit. b
[Fassung vom 21. April 2004] sowie Abs. 2 lit. b BewV i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit.
g BewG). Hinsichtlich der anderen Firmen bestünden ähnliche Situationen.
Bezüglich des Aktienerwerbs an den drei Wohnimmobiliengesellschaften durch die
A.________ Holding AG hielt das Präsidialdepartement fest, dass diese als
Treuhänderin dazu gedient habe, für die ausländischen Investoren Aktien, d.h.
Grundstücke im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG, zu erwerben. Die gesamte
Finanzierung der Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG per 6. März 2007 sei
durch die drei Wohnimmobiliengesellschaften - d.h. die B.________ AG, die
C.________ AG und die J.________ AG -, die alle als Personen im Ausland
zugehörig zu gelten hätten, erbracht worden, wobei es wiederum zu einer
Stärkung der Stellung der Erwerber gekommen sei (Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV). Da
sich praktisch die gesamten Aktiven der A.________ Holding AG aus den Aktien an
diesen Gesellschaften zusammensetzten, sei die Holding ebenfalls als
Wohnimmobiliengesellschaft bzw. als Immobiliengesellschaft im engeren Sinn zu
qualifizieren; sie sei an keiner Börse kotiert, weshalb der Aktienerwerb durch
ausländische Investoren bewilligungspflichtig sei, ohne dass Bewilligungsgründe
bestünden (Art. 4 Abs. 1 lit. e i.V.m. Art. 5 Abs. 1 lit. c und lit. d sowie
Art. 8 BewG). Die Feststellung in Bezug auf die vorgängigen Rechtsgeschäfte,
welche die Aktienzuteilung an die deutschen Anleger erst ermöglicht hätten,
erfolge, um aufzuzeigen, dass auch diese bewilligungspflichtig, aber nicht
bewilligungsfähig gewesen wären.
C.
C.a. Gegen den Entscheid des Präsidialdepartements gelangten die A.________
Holding AG, die B.________ AG und die C.________ AG sowie verschiedene
Privatpersonen an das Appellationsgericht (als Verwaltungsgericht) des Kantons
Basel-Stadt. Dieses vereinigte die Verfahren und entschied wie folgt
(Hervorhebungen durch das Bundesgericht) :
"2. In teilweiser Abweisung der Beschwerden wird Ziff. 4der angefochtenen
Verfügungen des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit bestätigt, als
festgestellt wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der B.________ AG durch
die vormalige M.________ AG, heute A.________ Holding AG, und der Erwerb von
Aktien der A.________ Holding AG durch ausländische Investoren
bewilligungspflichtig waren, die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung in diesen Fällen nicht gegeben waren und der Erwerb sämtlicher
Aktien der B.________ AG durch die vormalige M.________ AG, heute A.________
Holding AG, und der Erwerb von Aktien der A.________ Holding AG durch
ausländische Personen daher nicht nachträglich bewilligt werden können.
3. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden wird Ziff. 4der angefochtenen
Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit aufgehoben, als
darin festgestellt wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der C.________ AG
durch die vormalige M.________ AG, heute A.________ Holding AG,
bewilligungspflichtig gewesen sei, die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung in diesem Fall nicht gegeben gewesen seien und der Erwerb
sämtlicher Aktien der C.________ AG durch die vormalige M.________ AG, heute
A.________ Holding AG, daher nicht nachträglich bewilligt werden könne.
Diesbezüglich wird die Sache zur Neubeurteilung i m Sinn der Erwägungen an das
Präsidialdepartement zurückgewiesen.
4. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden wird Ziff. 4der angefochtenen
Verfügungen des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 insoweit aufgehoben,
als darin festgestellt wird, dass der Erwerb sämtlicher Aktien der J.________
AG durch die vormalige M.________ AG, heute A.________ Holding AG,
bewilligungspflichtig gewesen sei, die Voraussetzungen für die Erteilung einer
Bewilligung in diesem Fall nicht gegeben gewesen seien und der Erwerb
sämtlicher Aktien der J.________ AG durch die vormalige M.________ AG, heute
A.________ Holding AG, daher nicht nachträglich bewilligt werden könne.
Diesbezüglich wird das Verfahren auf Feststellung der Bewilligungspflicht
eingestellt.
5. In teilweiser Gutheissung der Beschwerden werden die Ziff. 1, 2 und 3 der
angefochtenen Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 aufgehoben
und das Verfahren auf Feststellung der Bewilligungspflicht diesbezüglich
eingestellt. "
[Ziff. 6 bis 11: Kosten- und Entschädigungsregelung sowie Eröffnung]
C.b. Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt ging davon aus, dass, da
eine Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, eine
Strafverfolgung wegen Widerhandlung gegen das BewG, eine Einziehung sowie eine
rechtliche Rückabwicklung weitgehend ausgeschlossen seien, das
Präsidialdepartement mangels eines individuellen und konkreten öffentlichen
Feststellungsinteresses in Ziff. 1 seines Entscheids nicht hätte festhalten
dürfen, dass die Gründung der B.________ AG, deren Kapitalerhöhung und der
Erwerb der Grundstücke D.________-Strasse/E.________-Strasse xxx, yyy und zzz
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen seien. Dasselbe gelte
bezüglich des Erwerbs des Grundstücks I.________-Strasse durch die C.________
AG und des Erwerbs des Grundstücks K.________-Strasse durch die J.________ AG,
zumal ihm hinsichtlich der J.________ AG die örtliche Zuständigkeit gefehlt
habe. Einzig bezüglich des Erwerbs der Aktien der B.________ AG und der
C.________ AG durch die A.________ Holding AG und des Erwerbs von Aktien der
A.________ Holding AG durch die ausländischen Investoren gemäss Ziffer 4 der
angefochtenen Verfügung könne eine Klage der Behörde auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands, eine Strafverfolgung wegen Widerhandlung gegen das
BewG und eine Einziehung für den Fall, dass die Rechtsgeschäfte
bewilligungspflichtig und nicht bewilligungsfähig gewesen seien, derzeit nicht
ausgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang bestehe ein aktuelles sowie
individuelles und konkretes öffentliches Feststellungsinteresse und sei der
Entscheid in Ziffer 4 der Verfügung des Präsidialdepartements (teilweise) zu
bestätigen. In den Fällen, in denen eine Registerbehörde gehandelt habe, fehle
es an den qualifizierten gesetzlichen Voraussetzungen (unrichtige oder
unvollständige Angaben über Fakten dem Handelsregisterführer gegenüber [Art. 25
Abs. 1bis BewG]), um die Bewilligungspflicht bzw. -möglichkeit nachträglich
prüfen zu können, weshalb die Verfahren in Ziffer 1 bis 3 des Dispositivs der
Verfügung des Präsidialdepartements einzustellen seien.
D.
D.a. Die A.________ Holding AG, die B.________ AG und die C.________ AG
beantragen vor Bundesgericht:
"1. Es sei die Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids insoweit
aufzuheben, als darin die angefochtenen Verfügungen des Präsidialdepartements
vom 18. Juni 2015 insoweit bestätigt werden, als festgestellt wird, dass der
Erwerb sämtlicher Aktien der B.________ AG, durch die M.________ AG, heute die
A.________ Holding AG, bewilligungspflichtig war, die Voraussetzungen für die
Erteilung einer Bewilligung in diesem Fall nicht gegeben waren und der Erwerb
sämtlicher Aktien der B.________ AG durch die M.________ AG, heute A.________
Holding AG, daher nicht nachträglich bewilligt werden kann.
2. Es sei die Ziffer 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids
aufzuheben.
3. Es sei gestützt auf die teilweise Aufhebung der Ziffer 2 des angefochtenen
Entscheids und die Aufhebung der Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids das
Verfahren auf Feststellung der Bewilligungspflicht hinsichtlich des Erwerbs
sämtlicher Aktien der B.________ AG und der C.________ AG durch die vormalige
M.________ AG, heute A.________ Holding AG und Beschwerdeführerin 1,
einzustellen."
[Ziffern 4 bis 7: Kosten- und Entschädigungsfolgen].
D.b. Die beschwerdeführenden Gesellschaften ersuchen das Bundesgericht darum,
direkt in der Sache selber zu entscheiden, soweit das Appellationsgericht
hinsichtlich der C.________ AG die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an das
Präsidialdepartement zurückgewiesen hat, da mit der Gutheissung ihrer
Beschwerde im Hauptpunkt (auch) der diesbezügliche Zwischenentscheid entfalle.
Der Rückweisungsentscheid beruhe auf der von ihnen grundsätzlich zur Diskussion
gestellten Frage nach den Voraussetzungen, unter denen überhaupt ein
nachträgliches Bewilligungsverfahren durchgeführt werden dürfe. Dies sei
vorliegend umfassend - und nicht nur in den von der Vorinstanz gutgeheissenen
Punkten - unzulässig gewesen, da der Handelsregisterführer über sämtliche
erforderlichen Informationen hinsichtlich des Kaufs der
Immobiliengesellschaften durch die A.________ Holding AG und der damit
verbundenen Kapitalerhöhung verfügt habe, ohne dass er sein Verfahren bis zum
Entscheid über die Bewilligungspflicht und -möglichkeit im Rahmen des BewG
ausgesetzt hätte (Art. 18 Abs. 1 und 2 sowie Art. 25 Abs. 1bis BewG).
E.
Das Appellationsgericht und das Präsidialdepartement des Kantons Basel-Stadt
beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Das Bundesamt für Justiz als
beschwerdeberechtigte Bundesbehörde hat sich den Ausführungen des
Appellationsgerichts und des Präsidialdepartements des Kantons Basel-Stadt
angeschlossen. Die beschwerdeführenden Gesellschaften hielten am 2. März 2017
an ihren Anträgen und Ausführungen fest.
Erwägungen:
1.
1.1. Gegen den letztinstanzlichen kantonalen Entscheid im Zusammenhang mit der
Verweigerung einer Bewilligung gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland bzw. der Feststellung, dass ein
entsprechender Erwerb bewilligungspflichtig ist, kann mit der Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gelangt werden
(Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG).
Auf die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und (im Wesentlichen) formgerecht (Art. 42
und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. hierzu jedoch E. 1.2.3) eingereichte Eingabe der
durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffenen Gesellschaften ist
einzutreten (Art. 89 Abs. 1 BGG). Dies gilt auch, soweit der angefochtene
Entscheid bezüglich der Rückweisung als Zwischenentscheid zu qualifizieren ist,
da mit einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde sofort ein Endentscheid
herbeigeführt und damit ein bedeutender Aufwand an Zeit und Kosten für ein
weitläufiges Beweisverfahren erspart würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG).
1.2.
1.2.1. Das Bundesgericht prüft unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und
Begründungspflicht grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern
die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 133 II 249 E.
1.4.1 S. 254). Es ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle
sich potentiell stellenden Fragen zu erörtern, wenn diese durch die Parteien
nicht mehr zur Diskussion gestellt werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Den
Sachverhalt legt das Bundesgericht seinem Urteil so zugrunde, wie die
Vorinstanz ihn festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es berichtigt oder
ergänzt ihn lediglich - soweit entscheidrelevant -, wenn er offensichtlich
unrichtig oder in Verletzung von Bundesrecht ermittelt wurde (Art. 105 Abs. 2
i.V.m. Art. 95 BGG). Die betroffene Person muss rechtsgenügend - d.h. in
Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Vorinstanz - dartun, dass und
inwiefern der Sachverhalt bzw. die beanstandete Beweiswürdigung klar und
eindeutig mangelhaft ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3;
133 III 350 E. 1.3). Obwohl nicht ausdrücklich im Gesetz erwähnt, beruht auch
die unvollständige Sachverhaltsfeststellung auf einer Rechtsverletzung: Was als
rechtserheblich zu gelten hat, bestimmt das materielle Recht; eine in
Verkennung der Rechtserheblichkeit unvollständige Erstellung der für die
rechtliche Beurteilung massgeblichen Tatsachen kommt einer Verletzung der
anzuwendenden Sachnorm gleich (Art. 95 BGG; BGE 136 II 65 E. 1.4 S. 68; 134 V
53 E. 4.3 S. 62).
1.2.2. Verfahrensgegenstand vor Bundesgericht bildet ausschliesslich noch die
Frage, ob die Vorinstanz nachträglich die Bewilligungspflicht und das Fehlen
einer Bewilligungsmöglichkeit bezüglich der Aktienkäufe der B.________ AG und
der C.________ AG durch die A.________ Holding AG (im Rahmen der durch
Verrechnungsliberierung erfolgten Kapitalerhöhung) sowie die Abgabe von deren
Aktien an die ausländischen Investoren bejahen bzw. hinsichtlich der C.________
AG diesbezüglich weitere Abklärungen anordnen durfte. Im Übrigen beanstanden
die Beschwerdeführerinnen den Entscheid des Appellationsgerichts nicht weiter:
Sie stellen nicht mehr infrage, dass es sich bei ihnen um
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn handelt; einzig hinsichtlich der
C.________ AG steht dies noch nicht abschliessend fest, da die Sache von der
Vorinstanz diesbezüglich an das Präsidialdepartement zurückgewiesen wurde.
1.2.3. Die vorliegende Eingabe genügt den gesetzlichen Begründungsanforderungen
nicht in allen Punkten: Die Beschwerdeführerinnen unterlassen es teilweise
darzulegen, inwiefern die Vorinstanz bei der Sachverhaltsfeststellung bzw. der
Beweiswürdigung Verfassungsrecht verletzt bzw. den Sachverhalt offensichtlich
unvollständig oder fehlerhaft festgestellt hätte. Soweit sie lediglich in
appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge und Wertungen derjenigen der
Vorinstanz gegenüberstellen, ohne auszuführen, inwiefern diese Bundesrecht
verletzt, ist auf ihre Darlegungen nicht weiter einzugehen. Dass der von der
Vorinstanz festgestellte Sachverhalt nicht mit der Darstellung der
beschwerdeführenden Person übereinstimmt, begründet für sich allein noch keine
Willkür (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen).
2.
Die Beschwerdeführerinnen erblicken im Umstand eine unvollständige Feststellung
des Sachverhalts, dass die Vorinstanz dem Kontoblatt 1180, woraus sich im
Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung ergeben habe, dass die A.________ Holding
AG drei Immobiliengesellschaften (B.________ AG, C.________ AG und die
J.________ AG) hielt, keine Rechnung trug. Der Einwand ist unberechtigt: Die
von den Beschwerdeführerinnen angerufenen Dokumente und insbesondere das
Kontoblatt 1180 lagen der Vorinstanz vor, wurden von dieser indessen nicht als
entscheidwesentlich erachtet. Umstritten ist nicht, ob sie den Sachverhalt
offensichtlich unvollständig bzw. falsch festgestellt hat, sondern die
Rechtsfrage, ob sie die Tragweite der rechtlichen Bedeutung der eingereichten
Papiere in Bezug auf die Möglichkeit des Präsidialdepartements, die
Bewilligungspflicht nachträglich zu beurteilen, verkannt hat.
3.
3.1. Das BewG beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,
um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Es soll
sicherstellen, dass dieser in erster Linie den Einwohnern der Schweiz
vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländisch beherrschten Grundeigentums
dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert werden kann (Urteil 4C.14/2003
vom 22. April 2003 E. 2.1). Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im
Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen
kantonalen Behörde. Die Bewilligungspflicht hat (kumulativ) eine objektive (
Art. 4 BewG: "Erwerb eines Grundstücks") und eine subjektive Seite (Art. 5 f.
BewG: "Person im Ausland"); zudem sieht das Gesetz selber Ausnahmen von der
Bewilligungspflicht vor (Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG: Hauptwohnung, Erbschaft
usw.). Es enthält (alternativ) spezifische, bundesrechtliche Bewilligungsgründe
(Art. 8 BewG: Versicherungsgesellschaft, Personalvorsorgeeinrichtungen,
gemeinnützige Zwecke usw.); daneben sind die Kantone befugt, im Rahmen des
Bundesrechts weitere Bewilligungsgründe vorzusehen (Art. 9 ff. BewG: Zweit- und
Ferienwohnung usw.). Es bestehen zudem (alternativ) bundesrechtlich vorgegebene
Sachverhalte, welche die Bewilligungserteilung zwingend ausschliessen (Art. 12
BewG). Hierzu gehören etwa die unzulässige Kapitalanlage (lit. a), die
übermässige Fläche (lit. b), der Umgehungsversuch (lit. c), das vorbestehende
Eigentum (lit. d) und die allenfalls entgegenstehenden staatspolitischen
Interessen (lit. f). Die Kantone und Gemeinden können weitere
Verweigerungsgründe festlegen (Art. 13 BewG: z.B. Bewilligungssperren; vgl. die
Übersicht über das Gesetz bzw. dessen Entstehungsgeschichte: GIAN SANDRO GENNA,
§ 19 Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: Uebersax/Rudin/
Hugi Yar/Geiser [Hrsg.], Ausländerrecht, 2. Aufl. 2009, S. 935 ff., dort S.
981; FELIX SCHÖBI, Schweizerischer Grundstückkauf und europäisches Recht, 1999,
S. 152 ff.; ders., § 8 Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch
Personen im Ausland, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl.
2001, S. 405 ff.; RALPH MALACRIDA, Unternehmensübernahme im Lichte der Lex
Koller, in: AJP 10/98 S. 1187 ff., dort Ziff. 2).
3.2. Von der Bewilligungspflicht ist gestützt auf die Gesetzesänderung vom 30.
April 1997 ("Lex Koller") ein Erwerb ausgenommen, wenn das Grundstück als
ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach
kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebs oder eines freien
Berufs dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG; vgl. zum Wegfall der
Bewilligungspflicht für Betriebsstättengrundstücke: FELIX SCHÖBI, in: Der
Grundstückkauf, a.a.O., S. 411 N. 11 ff.; GEISSMANN/HUBER/WETZEL,
Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Von der Lex
Friedrich zur Lex Koller, 1998, N. 130 ff., 166, 168; RALPH MALACRIDA, a.a.O.,
S. 1189 Ziff. 2; Botschaft des Bundesrats vom 26. März 1997 über besondere
konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung der öffentlichen
Infrastruktur und zur Förderung privater Investitionen im Energiebereich
[Investitionsprogramm] sowie zur Erleichterung ausländischer Investitionen, BBl
1997 II 1221 ff., dort S. 1244 f. und 1262 ff.). Die Gesetzesrevision
erleichtert nicht nur den direkten Erwerb bestimmter Kategorien von
Grundstücken, sondern auch den Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften,
welche bezwecken, Betriebsstättengrundstücke als Kapitalanlage zu erwerben bzw.
zu halten und Dritten zur Verfügung zu stellen. Nach wie vor
bewilligungspflichtig ist der Erwerb von Beteiligungen an
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn, d.h. an Gesellschaften, deren
tatsächlicher Zweck ausschliesslich oder hauptsächlich im Kauf von Grundstücken
liegt, die nicht als Betriebsstätten bzw. Hauptwohnungen dienen (vgl.
BAUMGARTNER/HAUSER, Erwerb von Beteiligungen an Gesellschaften mit
Immobilienbesitz durch Ausländer, Bemerkungen zur Revision der Lex Friedrich
vom 30. April 1997, in: Schweizerische Zeitschrift für Wirtschaftsrecht [SZW] 2
/99 S. 86 ff.; RALPH MALACRIDA, a.a.O., S. 1190 Ziff. 3.2; GEISSMANN/HUBER/
WETZEL, a.a.O., S. 47 ff. N. 130 ff.). Grundstücke für die Erstellung oder
gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder
Apparthotel gehört, begründen keine Betriebsstätten. Wohnungen können als
Betriebsstättengrundstücke dann miterworben werden, wenn sie in
Wohnanteilvorschriften vorgeschrieben sind, betriebsnotwendig erscheinen, vom
Betriebsstättengrundstück praktisch nicht abgetrennt werden können oder
räumlich bzw. dem Wert nach von untergeordneter Bedeutung sind (vgl. FELIX
SCHÖBI, in: Der Grundstückkauf, a.a.O., S. 413 f. N. 18 ff.; BAUMGARTNER/
HAUSER, a.a.O., S. 88; GEISSMANN/HUBER/WETZEL, A.A.O., S. 60 FF. N. 167 FF.; ZU
HOLDINGGESELLSCHAFTEN: N. 178).
3.3. Als Erwerb eines Grundstückes gilt die Übernahme des Eigentums oder der
Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher
Zweck der Erwerb von Grundstücken bildet (Immobiliengesellschaften im engeren
Sinn), sofern ihre Anteile nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (
Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG; GEISSMANN/HUBER/WETZEL, a.a.O., N. 166 und 168)
sowie - als Auffangtatbestand zur Verhinderung von Gesetzesumgehungen - der
Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie jene des
Eigentümers eines Grundstücks verschaffen (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Als
tatsächlicher Zweck hat das Geschäft mit Grundstücken zu gelten, wenn dieses
wirtschaftlich gesehen den Hauptteil der Gesellschaftsaktivitäten ausmacht
(MALACRIDA, a.a.O., S. 1189 ff. Ziff. 3). Als Personen im Ausland gelten (auch)
juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische
Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz in der Schweiz
haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung einnehmen (
Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG) sowie natürliche und juristische Personen bzw.
vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht
Personen im Ausland nach der lit. a (Wohnsitz in der Schweiz von EU-Bürgern),
lit. a bis (Niederlassungsberechtigte) oder lit. c (ausländisch beherrschte
vermögensfähige Gesellschaft) sind, wenn sie bewilligungspflichtige Grundstücke
auf Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG).
3.4. Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich im Zusammenhang mit einem
Grundstückkauf nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach
dem Abschluss des Rechtsgeschäfts oder, mangels eines solchen, nach dem Erwerb
um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner
Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG; vgl. zur entsprechenden Pflicht:
MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, N. 2 zu Art. 17 BewG). Kann der
Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen,
so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen
ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner
solchen bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht
handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der
Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter (Art. 18 Abs. 2 BewG
). Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, falls der Erwerber sie
durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht
einhält (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird nachträglich
festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem
Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die
Bewilligungspflicht von Bedeutung waren, unrichtige oder unvollständige Angaben
gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG, in der Fassung vom 30. April 1997, in
Kraft seit 1. Oktober 1997).
4.
4.1. Nach der Auffassung der Vorinstanz gilt der Vorbehalt unrichtiger oder
unvollständiger Angaben nicht, wenn sich keine Behörde vorgängig mit dem Erwerb
befasst hat, also kein Registereintrag nötig war (vgl. BAUMGARTNER/HAUSER,
a.a.O., S. 90 Ziff. 6). In diesem Fall sei die zuständige Behörde ausserhalb
der Vorgaben von Art. 25 Abs. 1bis BewG (unrichtige bzw. unvollständige Angaben
über bewilligungspflichtig relevante Tatsachen) berechtigt, die
Bewilligungspflicht und die Bewilligungsfähigkeit gestützt auf ihre Kompetenz
in der Sache von Amtes wegen zu prüfen (vgl. MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., N. 11
zu Art. 17 BewG). Der Vollzug der in Ziff. 1, 2 und 3 der angefochtenen
Verfügung des Präsidialdepartements beurteilten Rechtsgeschäfte sowie jener der
in Ziff. 4 beurteilten Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG sei unter
notwendiger Mitwirkung des Handelsregisterführers oder Grundbuchverwalters
erfolgt, ohne dass unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht worden seien.
Das Präsidialdepartement habe - ausser über den Erwerb der Aktien der
B.________ AG und der C.________ AG durch die Holding und den Erwerb von deren
Aktien durch ausländische Investoren - mangels unrichtiger oder unvollständiger
Angaben deshalb keine Feststellung zur Bewilligungspflicht mehr treffen dürfen
und hätte die Verfahren insoweit einstellen müssen. Anders verhalte es sich
bezüglich des Erwerbs der Aktien der B.________ AG und der C.________ AG durch
die Holding und der Übertragung von deren Aktien an die ausländischen
Investoren; an den entsprechenden Rechtsgeschäften sei keine Behörde beteiligt
gewesen; es bestehe diesbezüglich deshalb kein Schutz in ein durch behördliches
Verhalten begründetes, berechtigtes Vertrauen (hierzu: BAUMGARTNER/HAUSER,
a.a.O., S. 90 f. Ziff. 6); in diesem Fall dürfe die Bewilligungsbehörde
gestützt auf ihre Sachzuständigkeit die Bewilligungspflicht und -fähigkeit -
bei Vorliegen eines schutzwürdigen privaten oder öffentlichen Interesses an der
Feststellung - nachträglich vorbehaltlos prüfen (vgl. BGE 110 Ib 105 E. 3a S.
114 f., wonach die absolute Nichtigkeit der Rechtsgeschäfte im Sinne des BewG
jederzeit festgestellt werden kann, und dies unabhängig davon, ob die Klage auf
Wiederherstellung des ursprünglichen Rechtszustands verjährt ist oder nicht;
eher kritisch hierzu im Hinblick auf die Rechtssicherheit: BAUMGARTNER/HAUSER,
a.a.o., S. 90 f. Ziff. 6)
4.2. Die Beschwerdeführerinnen gehen davon aus, dass der Handelsregisterführer,
der die entscheidenden Vorgänge bei der Kapitalerhöhung und der
Verrechnungsliberierung im Jahr 2007 im Handelsregister eingetragen habe, über
sämtliche relevanten Tatsachen informiert worden sei; sie hätten ihm gegenüber
nichts verschwiegen und keine unrichtigen Angaben gemacht. Ein nachträgliches
Bewilligungsverfahren sei gestützt auf Art. 25 Abs. 1bis BewG in Bezug auf
Ziffer 4 der Verfügung vom 18. Juni 2015 vollumfänglich ausgeschlossen, weil
die Erwerberin der Aktien (1) keine unrichtigen und keine unvollständigen
Angaben gemacht und (2) die zuständige Behörde ihrerseits keinen Zweifel an der
Bewilligungsfreiheit geäussert habe, weshalb der Handelsregisterführer sich
denn auch nicht veranlasst sah, sein Verfahren auszusetzen (Art. 18 Abs. 2 BewG
). Der entscheidende Vorgang sei die Kapitalerhöhung vom 6. März 2007 gewesen,
die mittels Verrechnungsliberierung erfolgt sei. Aus dem Kontoblatt, das dem
Handelsregisteramt des Kantons Schwyz vorgelegt worden sei, habe sich der
Erwerb der Beteiligungen an der B.________ AG (inkl. der J.________ AG) und der
C.________ AG klar ergeben. Dem Handelsregisteramt des Kantons Schwyz gegenüber
sei bei der Anmeldung die öffentliche Urkunde sowie die Stampa- und
Lex-Friedrich-Erklärung eingereicht und der Registerführer darauf hingewiesen
worden, dass der Saldo per 6. März 2007 Fr. 4'300'000.00 zu Gunsten der
Aktionärin (L.________ AG, U.________) betrage. Nachdem aufgrund der offen
deklarierten und dem Handelsregisterführer bekannten Umstände kein Zweifel an
der Bewilligungsfreiheit habe bestehen können, sei eine nachträgliche
Feststellung der Bewilligungspflicht nur im Rahmen von Art. 25 Abs. 1bis BewG
zulässig gewesen; weil es an einem täuschenden Verhalten gefehlt habe - wie die
Vorinstanz dies zutreffend im Zusammenhang mit der Ziff. 1, 2 und 3 der
Verfügung des Präsidialdepartements vom 18. Juni 2015 ausgeführt habe - hätte
konsequenterweise auch das Verfahren auf Feststellung der Bewilligungspflicht
in Bezug auf die Übernahme der drei Immobiliengesellschaften durch die
A.________ Holding AG und auf den Erwerb von deren Aktien durch die
ausländischen Investoren eingestellt werden müssen.
5.
5.1. Die Regelung von Art. 25 Abs. 1bis BewG wurde mit der Revision vom 30.
April 1997 in das Gesetz aufgenommen. Dabei hielt der Bundesrat fest, dass nach
den neuen Bestimmungen jeglicher Grundstückerwerb im Bereich der
Betriebsstätten sowie der Erwerb von Hauptwohnungen keiner Bewilligung mehr
bedürfe, weshalb die Verweisung des Erwerbers von Grundbuchverwalter oder
Handelsregisterführer an die Bewilligungsbehörde nur noch ausnahmsweise
erfolgen werde. Art. 25 Abs. 1bis BewG solle jene bewilligungspflichtigen
Rechtsgeschäfte erfassen, die ohne vorgängigen Entscheid der
Bewilligungsbehörde in das Grundbuch oder das Handelsregister eingetragen
worden seien, weil der Grundbuchverwalter oder der Handelsregisterführer
aufgrund vorsätzlich oder fahrlässig gemachter unrichtiger oder unvollständiger
Angaben des Erwerbers von einem nicht bewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft
habe ausgehen dürfen. Zu denken sei etwa an den Fall, wo über den Zweck des
Grundstückerwerbs getäuscht und in Wahrheit eine verbotene Kapitalanlage
getätigt worden sei. Angesichts der fortdauernden und unübersehbaren Krise auf
dem Arbeitsmarkt erachte er es als angezeigt, mit einer begrenzten Revision der
"Lex Friedrich" ausländische Investitionen zu ermöglichen, welche die Chance
zur Schaffung neuer Produktions- und Dienstleistungsbetriebe böten; der Erwerb
von Grundstücken "nur zum Zweck der Kapitalanlage oder des Immobilienhandels"
blieben bewusst ausgeklammert und unterlägen weiterhin der Bewilligungspflicht
(vgl. BBl 1997 II 1245, 1264 f.; vgl. BAUMGARTNER/HAUSER, a.a.O. S. 86 Ziff.
1).
5.2. Die Beschwerdeführerinnen gehen davon aus, entscheidend sei vorliegend die
Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG gewesen. In diesem Zusammenhang habe
der Handelsregisterführer von allen relevanten Unterlagen Kenntnis erhalten,
weshalb er als Behörde hätte einschreiten können und müssen. Da er dies nicht
getan habe, gälten diesbezüglich die gleichen Überlegungen zu Art. 25 Abs. 1bis
BewG, wie sie das Appellationsgericht zur Situation der anderen Gesellschaften
angestellt habe. Die Argumentation überzeugt nicht: Die Kapitalerhöhung bildet
vor Bundesgericht nicht mehr Verfahrensgegenstand, nachdem die Vorinstanz in
diesem Punkt die angefochtene Verfügung korrigiert hat. Sie hielt diesbezüglich
fest, dass der Vollzug der in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung beurteilten
Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 unter notwendiger Mitwirkung des
Handelsregisterführers oder Grundbuchverwalters erfolgt sei und die
nachträgliche Feststellung in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung, dass die
Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 bewilligungspflichtig sei, "mangels
unrichtiger oder unvollständiger Angaben der Erwerber im Sinne von Art. 25 Abs.
1bis BewG unzulässig" sei (E. 5.4.5). Ihr Entscheid wurde diesbezüglich durch
keine beschwerdeberechtigte Behörde angefochten, weshalb das Bundesgericht die
Frage der Kapitalerhöhung und der damit allenfalls verbundenen Pflichten nicht
zum Gegenstand seines Verfahrens machen kann (vgl. Art. 107 Abs. 1 BGG). Den
Beschwerdeführerinnen fehlt diesbezüglich ein schutzwürdiges
Anfechtungsinteresse. Im angefochtenen Entscheid wird zwar der Erwerb der
Aktien durch die Investoren als bewilligungspflichtig erklärt, dieser bildet
seinerseits indessen nicht Gegenstand einer Eintragungspflicht; der Einwand der
Beschwerdeführerinnen, gegenüber dem Handelsregisterführer immer korrekte
Angaben geliefert zu haben bzw. dieser allenfalls selber weitere Abklärungen
hätte vorkehren müssen, falls er Zweifel hatte, geht damit an der Sache vorbei.
5.3. Mit einem Grundstückerwerb im Sinne des Bewilligungsgesetzes befasst sich
der Handelsregisterführer nur dann, wenn es zum Vollzug dieses Erwerbs einer
Eintragung im Handelsregister bedarf. Bezüglich eines Erwerbs, der wie hier
hinsichtlich der Übernahme der Aktien durch die Investoren unabhängig von einer
Handelsregistereintragung erfolgen kann und nicht unmittelbar Gegenstand eines
entsprechenden Verfahrens bildet, besteht kein schutzwürdiges Vertrauen
hinsichtlich der Bewilligungsfreiheit des Erwerbs. Der Problematik liegen - wie
das Präsidialdepartement zu Recht ausführt - zwei unterschiedliche
Rechtsgeschäfte zugrunde, nämlich der Erwerb der Aktien der
Immobiliengesellschaften durch die A.________ Holding AG einerseits (Art. 4
Abs. 1 lit. e BewG) und deren Kapitalerhöhung als solche andererseits (Art. 1
Abs. 1 lit. a BewV). Die Kapitalerhöhung beruhte auf dem Beschluss des
Verwaltungsrats vom 6. März 2007 und bedurfte des Eintrags ins Handelsregister.
Die anschliessende Zuteilung der Aktien auf die Investoren bildete hingegen
nicht Gegenstand des Handelsregistereintrags und den im Bewilligungsgesetz bzw.
der entsprechenden Verordnung für den Registerführer vorgesehenen Pflichten.
Ergänzend kann mit dem Präsidialdepartement darauf hingewiesen werden, dass dem
Handelsregisteramt die drei Aktienkaufverträge zwischen dem G.________-Pool und
der Beschwerdeführerin 1 vom 28. Dezember 2006 nicht vorgelegt wurden. Das
Handelsregisteramt hatte somit keine Kenntnis von der Verkäuferschaft der
Aktien, da bei der Kapitalerhöhung nicht der G.________-Pool (und auch nicht
die Treuhänder N.________, O.________ und P.________), sondern die L.________
AG als Verrechnungsgegnerin auftrat.
5.4. Zwar war der Handelsregisterführer am Kapitalerhöhungsverfahren der
A.________ Holding AG beteiligt, diesem Umstand hat das Appellationsgericht
indessen Rechnung getragen: Es hielt zusammenfassend fest, dass die
nachträgliche Feststellung in Ziff. 4 der angefochtenen Verfügung, dass die
Kapitalerhöhung der Beschwerdeführerin 1 bewilligungspflichtig sei, "mangels
unrichtiger oder unvollständiger Angaben der Erwerber im Sinn von Art. 25 Abs.
1bis BewG unzulässig" sei (E. 5.4.5). Es entschied diesbezüglich zugunsten der
A.________ Holding AG und korrigierte den angefochtenen Departementsentscheid
in diesem Punkt in Übereinstimmung mit den Ausführungen zu den anderen
Gesellschaften; die Problematik des Kapitalerhöhungsverfahrens bildet mangels
Anfechtung durch eine beschwerdebefugte Behörde - wie dargelegt - deshalb nicht
Verfahrensgegenstand vor Bundesgericht. Der umstrittene Aktienumtausch
zugunsten der ausländischen Anleger nach Massgabe ihrer Zahlungen an den
G.________-Pool sowie die Finanzierung und der Erwerb der von der A.________
Holding AG gehaltenen Gesellschaften wurden nicht im Handelsregister
eingetragen, weshalb diesbezüglich zum Vornherein kein Vertrauensschutz in ein
behördliches Handeln bestehen konnte, wie die Beschwerdeführerinnen dies
geltend machen. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich nicht, die im
Wesentlichen sachverhaltsbedingte Frage, ob die C.________ AG im Hinblick auf
die Coop-Verkaufsstelle in der entsprechenden Liegenschaft als Geschäfts- oder
Immobiliengesellschaft im engeren Sinn zu gelten hat, im bundesgerichtlichen
Verfahren zu beurteilen. Da nach dem Dargelegten ein nachträglicher
Bewilligungsentscheid im Umfang des im vorinstanzlichen Entscheid
Festgestellten ergehen durfte und die Sache gestützt auf der bisher
vorliegenden Grundlage diesbezüglich nicht definitiv entschieden werden konnte,
ist es auch dem Bundesgericht verwehrt, der entsprechenden Problematik
(bereits) im vorliegenden Verfahren Rechnung zu tragen.
6.
6.1. Unter diesen Umständen kann dahingestellt bleiben, welches die Tragweite
von Art. 25 Abs. 1bis BewG wäre, müsste, wie die Beschwerdeführerinnen geltend
machen, von einer behördlichen Prüfung im Sinne des BewG ausgegangen werden;
prima vista ist nicht auszuschliessen, dass aufgrund der konkreten Umstände -
abweichend von der Auffassung des Appellationsgerichts - unrichtige oder
unvollständige Angaben vorlagen: Immerhin haben die Beschwerdeführerinnen bzw.
ihre Organe dem Handelsregisteramt gegenüber keine Erklärungen über die
Hintergründe und den starken Auslandsbezug der Kapitalerhöhung im Zusammenhang
mit einer allfälligen Bewilligungspflicht gemacht. Sie haben insbesondere nicht
auf die über den G.________-Pool gesamthaft bestehenden engen Bindungen
zwischen den Gesellschaften und der A.________ Holding AG hingewiesen und auch
nicht offengelegt, dass es bei der Kapitalerhöhung darum ging, die
ausländischen Investoren proportional zu ihren Zahlungen in den Pool oder auf
die Treuhandkonti am Erwerb von schweizerischen Immobiliengesellschaften im
engeren Sinn bzw. an den von diesen als Kapitalanlage gehaltenen Grundstücken
massgeblich zu beteiligen.
6.2. Die Beschwerdeführerinnen haben eine unzutreffende Lex-Koller-Erklärung
abgegeben, wonach "das vorliegende Geschäft keiner Bewilligung im Sinne der
Vorschriften über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland"
bedarf. Zwar geht es bei einer Verkennung der Bewilligungspflicht nicht direkt
um eine Tatsache, über die mittels der Lex-Koller-Erklärung getäuscht wird,
sondern um eine rechtliche Würdigung; dies macht die Erklärung indessen nicht
bedeutungslos: Der Beurteilung der Bewilligungspflicht nach der Lex Koller
liegen sachverhaltliche Elemente zugrunde; der Erwerber sichert mit seiner
Erklärung der Behörde implizit zu, dass die bewilligungsrelevanten Elemente
geprüft worden sind und keine Bewilligungspflicht ausgemacht werden konnte.
6.3. Nach Art. 29 Abs. 2 BewG wird nicht nur bestraft, wer vorsätzlich handelt,
sondern auch, wer den Behörden gegenüber fahrlässig unrichtige oder
unvollständige Angaben macht, was belegt, dass die Erwerber nach BewG eine
Mitwirkungspflicht trifft, die über die Abgabe eines von ihnen (allenfalls
ungeprüft) unterzeichneten Formulars hinausgeht. Eine vorsätzlich oder
fahrlässig eingereichte, täuschende Lex-Koller-Erklärung genügt je nach den
Umständen, um eine umfassende nachträgliche Prüfung der Bewilligungspflicht
bzw. -fähigkeit gemäss BewG zu rechtfertigen. Die Beschwerdeführerinnen könnten
somit nichts daraus ableiten, dass der Handelsregisterführer im Zusammenhang
mit der Kapitalerhöhung der A.________ Holding AG, wo die Vorinstanz in ihrem
Sinn entschieden hat, sein Verfahren nicht aussetzte. Die unrichtigen oder
unvollständigen Angaben müssen sich zwar auf Tatsachen beziehen; diese können
vergangene oder gegenwärtige Geschehnisse oder Zustände betreffen, nicht aber
künftige Ereignisse; auch über innere Tatsachen kann indessen unrichtig oder
unvollständig informiert werden (GEISSMANN/HUBER/WETZEL, a.a.O., N. 226).
6.4. Nach Art. 12 lit. a BewG ist die Bewilligung "auf jeden Fall" zu
verweigern, wenn das Grundstück einer nach diesem Gesetz "unzulässigen
Kapitalanlage" in Immobiliengesellschaften im engeren Sinn dient;
bewilligungspflichtig ist der Erwerb eines Grundstücks direkt oder
treuhänderisch für ausländische Investoren über eine massgebende Beteiligung an
vermögensfähigen Gesellschaften oder juristischen Personen. Die tatsächlichen
Hintergründe des von den Treuhändern bzw. Promotoren ursprünglich - im Hinblick
auf einen allfälligen Wegfall der Anforderungen des BewG für EU- und
EFTA-Angehörige gestützt auf das Freizügigkeitsabkommen (FZA; SR 0.142.112.681)
- geplanten Projekts und die danach geschaffenen verschachtelten Strukturen und
Finanzflüsse, waren nur den Beschwerdeführerinnen bekannt bzw. ersichtlich; sie
ergab sich nicht aus den dem Handelsregisterführer im Zusammenhang mit der
Kapitalerhöhung zugänglich gewordenen Unterlagen. Es wäre, wie das
Präsidialdepartement zu Recht einwendet, aufgrund der konkreten Umstände an den
Beschwerdeführerinnen bzw. ihren Organen gewesen, spätestens nach dem Kauf der
Immobiliengesellschaften die Bewilligungspflicht im Rahmen von Art. 17 BewG bei
der hierfür zuständigen Behörde abklären zu lassen. Sie konnten aufgrund ihres
Wissens über den Zweck der verschiedenen Gesellschaften, deren Bezug zum
G.________-Pool und den Finanzflüssen - anders als der Handelsregisterführer -
die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen.
7.
7.1. Was die Beschwerdeführerinnen weiter einwenden, überzeugt nicht: Entgegen
ihrer Auffassung kommt es nicht zu einem unzulässigen Methodenpluralismus, wenn
die Vorinstanz geltend macht, dass die verschiedenen Grundstückserwerbe über
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn und die Kapitalerhöhung der A.________
Holding AG auf unterschiedlichen Rechtsgeschäften beruhten und nicht vermischt
werden dürften. Die A.________ Holding AG hat die Aktien der
Immobiliengesellschaften per 1. Januar 2007 (Kaufverträge vom 28. Dezember
2006) erworben; ihre Kapitalerhöhung ist vom Verwaltungsrat am 6. März 2007
beschlossen und beim Handelsregister angemeldet worden. Gegenstand der
Anmeldung und der Prüfung durch den Handelsregisterführer bildete
ausschliesslich die Kapitalerhöhung als solche, auch wenn diese mit einer
Verrechnungsliberierung verbunden war; der Kauf der Aktien der
Immobiliengesellschaften im engeren Sinn durch die Holding und deren
Übertragung an die ausländischen Anleger ist weder durch den
Handelsregisterführer noch die Bewilligungsbehörde geprüft worden. Die
Auffassung der Vorinstanz, dass das Präsidialdepartement diesbezüglich deshalb
nicht an die einschränkenden gesetzlichen Gründe für eine nachträgliche Prüfung
der Bewilligungspflicht und -fähigkeit gebunden gewesen sei, verletzt deshalb
kein Bundesrecht.
7.2. Auch der treuhänderische oder fiduziarische Erwerb bzw. das entsprechende
Halten von Grundstücken durch Schweizer Bürger oder Gesellschaften für Personen
im Ausland wird vom Gesetz erfasst (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG). Vorliegend
stammten die Mittel zum Erwerb von Immobiliengesellschaften im engeren Sinn aus
den Zahlungen ausländischer Investoren an den G.________-Pool bzw. auf
entsprechende Treuhandkonti, wobei die Investoren über die Umwandlung der
Beteiligungen/Gelder in Aktien der A.________ Holding AG indirekt
Wohnimmobilien zu Anlagezwecken in der Schweiz erwarben. Die A.________ Holding
AG hat selber als Immobiliengesellschaft im engeren Sinn zu gelten, nachdem
sich ihre Mittel ausschliesslich bzw. grossmehrheitlich wiederum aus dem Wert
der übernommenen, aus dem G.________-Pool finanzierten Immobiliengesellschaften
im engeren Sinn bzw. den von diesen gehaltenen Wohngrundstücken zusammensetzen
(vgl. Art. 4 Abs. 1 lit. g i.V.m. Art. 5 Abs. 1 lit. c und lit. d BewG).
7.3. Nach Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG sind als Grundstückserwerb - neben dem
Erlangen des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung
an einem Grundstück - auch der Erwerb anderer Rechte bewilligungspflichtig, die
dem Erwerber im Resultat eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines
Grundstücks verschaffen. Der Gesetzgeber hat damit zum Ausdruck gebracht, dass
für die Bewilligungspflicht die wirtschaftliche Realität und nicht die gewählte
rechtliche Konstruktion ausschlaggebend sein soll. Das Bundesgericht stellt
dementsprechend auslegungsweise jeweils auf die gesamtheitlich zu würdigende
wirtschaftliche Tragweite des jeweiligen Geschäfts im Hinblick auf den
Gesetzeszweck des BewG ab, was die Vorinstanz vorliegend ihrerseits somit
ebenfalls zu Recht getan hat (so das Urteil 2C_854/2012 vom 12. März 2013 E.
5.2; BGE 142 II 481 E. 3.3 in fine S. 485; 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E.
3a S. 14 mit weiteren Hinweisen).
8.
8.1. Die Beschwerde erweist sich in den (noch) umstrittenen Punkten als
unbegründet und ist deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
8.2. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die bundesgerichtlichen
Kosten den unterliegenden Beschwerdeführerinnen solidarisch aufzuerlegen (Art.
66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG). Es sind keine Parteientschädigungen geschuldet (Art.
68 Abs. 3 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Appellationsgericht des
Kantons Basel-Stadt als Verwaltungsgericht (Dreiergericht) und dem Bundesamt
für Justiz BJ schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 28. September 2017
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Seiler
Der Gerichtsschreiber: Hugi Yar
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