II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.508/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
5A_508/2015
Urteil vom 16. Dezember 2015
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber von Roten.
Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Clemens Wymann,
Kläger und Beschwerdeführer,
gegen
C.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Beeler,
Beklagten und Beschwerdegegner.
Gegenstand
Gewinnanteilsrecht,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, I.
Zivilabteilung, vom 21. Mai 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. Am 11. November 1986 ersuchte D.A.________ die Gemeinde U.________, sein
Grundstück GS ppp (Grundbuch des Kantons Zug) von der Bau- und Reservezone in
die Landwirtschaftszone umzuteilen.
A.b. D.A.________ verkaufte seinem Sohn C.A.________ mit Verträgen vom 21.
April und 17. Juni 1988 den Landwirtschaftsbetrieb E.________hof. Der Kaufpreis
lag unter dem Verkehrswert. Zum Landwirtschaftsbetrieb gehörte auch das
Grundstück GS ppp im Halte von 61'717 m2 mit dem Betriebszentrum und einem
Wohnhaus.
A.c. Die Ehegatten D.A.________ und F.A.________ schlossen am 8. Juli 1988 mit
ihren acht Kindern einen Erbvertrag über Vorbezüge und deren Ausgleichung. In
Ziff. 4 hielten sie Folgendes fest:
"Die Vertragsparteien nehmen zur Kenntnis, dass beim Abschluss dieses
Erbvertrages davon ausgegangen wird, der E.________hof (GBP Nr. ppp / GB
U.________) werde aus dem Baugebiet entlassen und der Landwirtschaftszone
zugewiesen und auch später nicht wieder eingezont. Für den Fall, dass diese
Annahme unrichtig sein sollte, wird gleichentags zwischen den Parteien dieses
Erbvertrages eine Vereinbarung betreffs Einräumung eines - über das
landwirtschaftliche hinausgehende[n] - Gewinnanteilsrecht[s] abgeschlossen."
A.d. Am 8. Juli 1988 liessen die Ehegatten A.________ und ihre acht Kinder eine
Vereinbarung auf Einräumung eines Gewinnanteilsrechts öffentlich beurkunden.
Danach räumte C.A.________ seinen Geschwistern am Grundstück GS ppp ein
Gewinnanteilsrecht gemäss nachfolgenden Bestimmungen ein:
"1.1 Das Gewinnanteilsrecht bezieht sich auf alle diejenigen
Parzellenteile der
GBP Nr. ppp, welche im Zeitpunkt eines allfälligen Verkaufes dem
Baugebiet
und/oder dem Reservebaugebiet und/oder einer Zone des öffentlichen
Interesses zugewiesen sind.
1.2 [Dauer von 25 Jahren ab Beurkundung der Vereinbarung / Gewinnanteile]
1.3 [Berechnung des Gewinns]
1.4 Der Veräusserung sind Rechtsgeschäfte gleichgestellt, mit welchen Herr
C.A.________ (oder Rechtsnachfolger) den Wert der (mit dem
Gewinnanteilsrecht belasteten) Grundstücke ganz oder teilweise
umsetzt, wie
insbesondere die Begründung eines Baurechtes oder eines Rechtes zur
Ausbeutung von Bodenbestandteilen (Art. 619 ZGB).
1.5 [Verzicht der Eltern auf einen Gewinnanteil]
1.6-.8 [Vormerkung des Gewinnanteilsrechts im Grundbuch]"
A.e. Das Grundstück GS ppp wurde im Jahr 1990 antragsgemäss von der Bau- und
Reservezone in die Landwirtschaftszone umgeteilt.
B.
B.a. Eine Zonenplanrevision vom Mai 2006 wies Teilflächen des Grundstücks GS
ppp von 10'325 m2 der Wohnzone 3 und von 12'000 m2 der Zone des öffentlichen
Interesses für Erholung und Freihaltung zu.
B.b. C.A.________ parzellierte am 13. Juni 2007 die folgenden Teilflächen von
seinem Grundstück GS ppp ab:
? 9'071 m2 als Grundstück GS qqq, Wohnzone 3
? 1'254 m2 als Grundstück GS rrr mit dem bestehenden Wohnhaus, Wohnzone 3
? 2'000 m2 als Grundstück GS sss, Zone des öffentlichen Interesses
Im Hinblick auf eine Überbauung teilte C.A.________ am 31. August 2007 das
Grundstück GS qqq in Parzellen für Wohnhäuser (GS ttt - xxx), für eine
Einstellhalle (GS yyy) und für gemeinschaftliche Anlagen und Wege (GS zzz und
GS qqq) auf. Er behielt das Eigentum am Grundstück GS uuu und an einem Anteil
von 43/182 am Grundstück GS yyy, verkaufte hingegen am 31. März 2008 alle
übrigen Parzellen. Aufgrund des Verkaufs setzten zwei Geschwister erfolgreich
ihr Gewinnanteilsrecht gerichtlich durch.
B.c. Ab August/September 2008 vermietete C.A.________ das Wohnhaus auf dem
Grundstück GS rrr. Er selber wohnte im neu errichteten Betriebszentrum
"J.________hof" auf einem zusätzlich erworbenen Grundstück im Gebiet
"G.________", Gemeinde U.________.
B.d. Am 14. November 2008 tauschte C.A.________ das Grundstück GS sss gegen ein
anderes Grundstück und Barzahlung.
B.e. Nach Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 2009 vermietete C.A.________ das
Neunfamilienhaus (Grundstück GS uuu) und die Einstellplätze (43/182 des
Grundstücks GS yyy).
C.
A.A.________ und B.A.________ (Kläger) sind Brüder von C.A.________
(Beklagter). Sie sahen in der Einzonung und in der Vermietung von Grundstücken
sowie im Tauschvertrag Rechtsgeschäfte, die ihren Gewinnanspruch begründeten,
und klagten am 22. März 2011 auf Zahlung von je Fr. 801'362.50 nebst Zins zu 5
% seit 8. Februar 2011. Der Beklagte schloss auf Abweisung. Das Kantonsgericht
Zug wies die Klage ab (Entscheid vom 30. April 2014). Die Kläger legten
Berufung ein, die das Obergericht des Kantons Zug abwies, soweit es darauf
eintrat (Urteil vom 21. Mai 2015).
D.
Mit Eingabe vom 22. Juni 2015 beantragen die Kläger dem Bundesgericht, der
Beklagte sei zu verpflichten, ihnen je Fr. 758'525.--, eventualiter je Fr.
484'233.--, nebst Zins zu 5 % seit 8. Februar 2011 zu bezahlen. Es sind die
kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.
Erwägungen:
1.
Das angefochtene Urteil betrifft ein vereinbartes Gewinnanteilsrecht und damit
eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen
Angelegenheit, deren Streitwert nach den obergerichtlichen Feststellungen Fr.
1'602'725.-- beträgt (E. 6.1 S. 13) und damit die gesetzliche Mindestsumme
übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Es lautet zum Nachteil der Kläger,
deren Begehren auf Gewinnbeteiligung abgewiesen wurden (Art. 76 Abs. 1 BGG),
und schliesst das Verfahren ab (Art. 90 BGG). Auf die fristgerecht (Art. 100
Abs. 1 BGG) erhobene Beschwerde kann eingetreten werden.
2.
Ihre Gewinnbeteiligungsforderungen stützen die Kläger auf die Einzonung der
Grundstücke GS uuu, GS yyy (43/182) und GS rrr (S. 3 ff. Ziff. 1-7) und auf die
Vermietung von Wohnungen (GS uuu) und Einstellplätzen (43/182 des Grundstücks
GS yyy; S. 11 ff. Ziff. 8-10 der Beschwerdeschrift). Die Streitfrage stellt
sich wie folgt:
2.1. Zur Zeit, als die Parteien, ihre Geschwister und ihre Eltern die
Vereinbarung vom 8. Juli 1988 über ein Gewinnanteilsrecht öffentlich haben
beurkunden lassen, regelten die Art. 619-619 sexies ZGB (AS 1965 445 447-449)
und Art. 218quinquies OR (AS 1973 I 93 96) den Gewinnanspruch. Die Bestimmungen
waren dispositiver Natur. Für die "Vertragliche Regelung" (Marginalie) galt
Art. 619sexies ZGB, wonach die Aufhebung oder Abänderung des Gewinnanspruchs
der Miterben zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Form bedarf (Abs. 1) und
Vereinbarungen über die Abänderung des Gewinnanspruchs der Miterben sowie über
die Gewinnbeteiligung für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke auf Anmeldung
jedes Berechtigten im Grundbuch vorgemerkt werden können (Abs. 2; vgl. für eine
Übersicht: BENNO STUDER, Der Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke, in: Alfred
Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 1989, S. 346 ff. N. 972-985 und S. 355 N.
1021-1023).
2.2. Die Art. 619-619 sexies ZGB und Art. 218quinquies OR wurden mit
Inkrafttreten des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR
211.412.11) am 1. Januar 1994 aufgehoben (AS 1993 1410 1439 f. 1442) und durch
einen Verweis auf das BGBB ersetzt (Art. 619 ZGB und Art. 218 OR). Der
Gewinnanspruch ist in den Art. 28 ff. und in Art. 41 BGBB geregelt. Wie bis
anhin (aArt. 619 Abs. 1 ZGB) hat jeder Miterbe bei einer Veräusserung Anspruch
auf den seiner Erbquote entsprechenden Anteil am Gewinn, wenn einem Erben bei
der Erbteilung ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück zu einem
Anrechnungswert unter dem Verkehrswert zugewiesen wird (Art. 28 Abs. 1 BGBB).
Als Veräusserung gelten laut Art. 29 Abs. 1 BGBB der Verkauf und jedes andere
Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (lit. a), sowie
namentlich der dem bisherigen Recht unbekannte Veräusserungstatbestand der
Zuweisung zu einer Bauzone (lit. c) und der auch im bisherigen Recht anerkannte
Fall des Übergangs von einer landwirtschaftlichen zu einer
nichtlandwirtschaftlichen Nutzung (lit. d). Der gesetzliche Gewinnanspruch der
Miterben ist weiterhin dispositiver Natur und kann durch schriftliche
Vereinbarung aufgehoben oder geändert werden (Art. 35 BGBB). Für die lebzeitige
Veräusserung landwirtschaftlicher Gewerbe oder Grundstücke können die
Vertragsparteien einen Gewinnanspruch gemäss Art. 41 Abs. 1 BGBB vereinbaren,
der wiederum den Bestimmungen über den Gewinnanspruch der Miterben untersteht,
sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben (vgl. für eine Übersicht:
Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 19.
Oktober 1988, BBl 1988 III 953, S. 1007 ff. Ziff. 222.13 und S. 1020 f. zu Art.
42 des Entwurfs).
2.3. Übergangsrechtlich sieht Art. 94 Abs. 3 BGBB vor, dass ein bei
Inkrafttreten dieses Gesetzes bereits bestehender gesetzlicher oder
vertraglicher Gewinnanspruch auch unter dem neuen Recht seine Gültigkeit behält
(Satz 1), dass sich jedoch Fälligkeit und Berechnung nach dem Recht richten,
das im Zeitpunkt der Veräusserung gilt, soweit vertraglich nichts Abweichendes
vereinbart worden ist (Satz 2), und dass die Zuweisung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks zu einer Bauzone (Art. 29 Abs. 1 Bst. c) nur
dann als Veräusserung gilt, wenn der Beschluss über die Einzonung nach
Inkrafttreten dieses Gesetzes ergeht (Satz 3).
Im Falle einer Veräusserung nach dem 1. Januar 1994 gelten für den vor dem 1.
Januar 1994 bereits bestehenden Gewinnanspruch die Rechtsfolgen gemäss BGBB
(Art. 94 Abs. 3 BGBB: "Fälligkeit und Berechnung"), aber auch die
Veräusserungstatbestände von Art. 29 BGBB, namentlich die - wie hier im Mai
2006 (Bst. B.a) beschlossene - Zuweisung von landwirtschaftlichen Grundstücken
zu einer Bauzone (Art. 29 Abs. 1 lit. c BGBB), soweit vertraglich nichts
Abweichendes vereinbart worden ist (BGE 137 III 344 E. 4 Abs. 3 S. 347).
Darauf verweisen die Kläger zu Recht (S. 3 f. Ziff. 2). Entgegen ihrer
allenfalls auch nur missverständlichen Darstellung (S. 4 f. Ziff. 3 der
Beschwerdeschrift) behält Art. 94 Abs. 3 BGBB insgesamt eine abweichende
vertragliche Regelung des Gewinnanspruchs im Sinne von aArt. 619sexies ZGB vor.
Auch der Veräusserungstatbestand der Zuweisung eines landwirtschaftlichen
Grundstücks zu einer Bauzone (Art. 29 Abs. 1 lit. c BGBB) steht
übergangsrechtlich unter dem Vorbehalt einer abweichenden vertraglichen
Regelung des Gewinnanspruchs (BGE 137 III 344 E. 4 Abs. 3 S. 347 und Regeste;
DENIS PIOTET, Le droit transitoire des lois fédérales sur le droit foncier
rural et sur la révision partielle du code civil et du code des obligations du
4 octobre 1991, ZSR NF 113/1994 I 125 ff., S. 136; THOMAS MEYER, Der
Gewinnanspruch der Miterben im bäuerlichen Bodenrecht [Art. 28 ff. BGBB], 2004,
S. 549 N. 1541).
2.4. Die vorbehaltene Vereinbarung im Sinne von aArt. 619sexies ZGB muss den
Gewinnanspruch abweichend und eigenständig regeln. Erschöpft sie sich in einem
einfachen Hinweis auf die gesetzlichen Bestimmungen oder in deren blossen
Wiedergabe, liegt keine vertragliche Regelung vor und gilt der gesetzliche
Gewinnanspruch (so nunmehr Art. 41 Abs. 1 Satz 2 BGBB; für einen
übergangsrechtlichen Fall: BGE 137 III 344 E. 4 Abs. 1 und 4 S. 346 f., wobei
die "clause conventionnelle de quote-part au gain", die im veröffentlichten
Urteil nicht im Wortlaut wiedergegeben wurde, wie folgt lautet: "En application
de l'article 218quinquies CO, et par analogie aux dispositions des articles 619
et suivants CCS, Monsieur A. accorde au vendeur, ou à son défaut aux
descendants de celui-ci, une quote-part du gain en cas de revente ou
d'expropriation des immeubles ici transférés, ceci au sens des dispositions
légales précitées."; z.B. BGE 114 II 421 Bst. A und E. 2: Hinweis auf [a]Art.
619 ff. ZGB mit zeitlicher Beschränkung des Gewinnbeteiligungsrechts).
2.5. Die Streitfrage lautet dahin gehend, inwieweit die Vereinbarung vom 8.
Juli 1988 bloss den Gesetzestext wiedergibt, so dass die
Veräusserungstatbestände gemäss Art. 29 BGBB gelten und den Gewinnanspruch
auslösen (so die Kläger), oder inwieweit die Vereinbarung eine eigenständige
und abschliessende Regelung des Gewinnanteilsrechts bedeutet, die die Anwendung
von Bestimmungen des BGBB, namentlich des Veräusserungstatbestandes der
Einzonung (Art. 29 Abs. 1 lit. c BGBB) ausschliesst (so der Beklagte). Dass
Vereinbarungen im Sinne von aArt. 619sexies ZGB bzw. Art. 35 BGBB die
Veräusserungstatbestände einschränken oder erweitern können, ist unter den
Parteien zu Recht anerkannt (vgl. MEYER, a.a.O., S. 534 f. N. 1509; STREBEL/
HENNY, in: Das bäuerliche Bodenrecht. Kommentar zum Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, [zit. BGBB-Kommentar], 2. Aufl.
2011, N. 4b zu Art. 35 BGBB).
3.
Das Kantonsgericht hat die Vereinbarung vom 8. Juli 1988 objektiviert ausgelegt
mit dem Ergebnis, dass die Vertragsparteien in Ziff. 1.1 einen eigenständigen,
von der gesetzlichen Regelung abweichenden Gewinnanspruch vereinbart, in Ziff.
1.4 aber auf das Gesetz verwiesen hätten. Die Vereinbarung schliesse einen
Gewinnanspruch im Fall der Zuweisung von Teilen des landwirtschaftlichen
Grundstücks in eine Bauzone (Art. 29 Abs. 1 lit. c BGBB) aus, übernehme
hingegen alle anderen Veräusserungstatbestände im Sinne von Art. 29 BGBB, die
einen Gewinnanspruch begründeten (E. 4 und E. 5 S. 6 ff. des
kantonsgerichtlichen Entscheids). Das Obergericht hat sich dem
Auslegungsergebnis nach Prüfung der Berufungsvorbringen angeschlossen (E. 2.2.2
S. 6 f. und E. 3.2.1 S. 8 des angefochtenen Urteils). Die Kläger sind hingegen
der Ansicht, die Vereinbarung übernehme insgesamt die gesetzliche Regelung in
aArt. 619 ZGB, so dass namentlich auch die 2006 erfolgte Zuweisung der
Grundstücke GS uuu, yyy und rrr in eine Bauzone ihren Gewinnanspruch auslöse
(S. 4 ff. Ziff. 3-6 und S. 11 Ziff. 8 der Beschwerdeschrift).
4.
Folgende Auslegungsfragen sind geklärt:
4.1. Die Parteien sind sich einig, dass die vorrangige Auslegung nach dem
wirklichen Willen der Vertragschliessenden insbesondere deshalb ausscheidet,
weil der Vater der Parteien, der den Erbvertrag und die Vereinbarung vom 8.
Juli 1988 inhaltlich geprägt und veranlasst hat, mittlerweile gestorben ist und
nicht mehr befragt werden kann und weil die übrigen Vertragspartner aufgrund
ihrer Interessenlage nichts zur Klärung der Streitfrage beitragen können (E.
4.1 S. 7 des kantonsgerichtlichen Entscheids; S. 3 Ziff. 1 der
Beschwerdeschrift).
4.2. Die Parteien sind sich weiter einig, dass die Berechnung des Gewinns
gemäss Ziff. 1.3 der Vereinbarung die gesetzlichen Bestimmungen (aArt. 619bis
ZGB) abändert und eine eigenständige Regelung darstellt. Ebenfalls abweichend
vom Gesetz, das die Miterben für gewinnanteilsberechtigt erklärt (aArt. 619
Abs. 1 ZGB), enthält Ziff. 1.5 der Vereinbarung einen Verzicht der -
erbberechtigten (Art. 458 ZGB) - Eltern des Beklagten auf ihren Gewinnanteil.
4.3. Teilweise in Einklang mit aArt. 619 Abs. 1 ZGB wird das Gewinnanteilsrecht
gemäss Ziff. 1.2 der Vereinbarung für 25 Jahre eingeräumt. Die Frist beginnt
allerdings ab der öffentlichen Beurkundung der Vereinbarung zu laufen und nicht
- wie aus dem Gesetz abgeleitet wird (BGE 94 II 240 E. 12 S. 254) - ab der
Eintragung des Beklagten als Eigentümer des Grundstücks GS ppp im Grundbuch.
4.4. Eine Übernahme des Gesetzes findet sich in Ziff. 1.4 der Vereinbarung, die
auf "Art. 619 ZGB" verweist und praktisch wörtlich aArt. 619 Abs. 2 ZGB
wiedergibt. Der Veräusserung sind danach Rechtsgeschäfte gleichgestellt, mit
welchen der Erbe den Wert des Grundstückes ganz oder teilweise umsetzt, wie
insbesondere die Begründung eines Baurechts oder eines Rechts zur Ausbeutung
von Bodenbestandteilen.
4.5. Auf diese von keiner Seite angefochtenen Punkte der Auslegung
zurückzukommen, hat das Bundesgericht vorliegend keinen Anlass (BGE 140 III 86
E. 2 S. 88).
5.
Streitig ist die Auslegung von Ziff. 1.1 der Vereinbarung, wonach sich das
Gewinnanteilsrecht auf alle diejenigen Parzellenteile des Grundstücks GS ppp
bezieht, "welche im Zeitpunkt eines allfälligen Verkaufes dem Baugebiet und/
oder dem Reservebaugebiet und/oder einer Zone des öffentlichen Interesses
zugewiesen sind" (Bst. A.d).
5.1. Nach dem Gesagten (E. 4.1) sind in Ziff. 1.1 der Vereinbarung
verurkundeten Erklärungen objektiviert oder normativ, d.h. nach dem
Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang
sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 141 V
127 E. 3.1 S. 130). Dabei hat der klare Wortlaut Vorrang vor weiteren
Auslegungsmitteln, es sei denn, er erweise sich auf Grund anderer
Vertragsbedingungen, dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiteren
Umständen als nur scheinbar klar (BGE 127 III 444 E. 1b S. 445; 129 III 118 E.
2.5 S. 122; 135 III 295 E. 5.2 S. 302). Den wahren Sinn einer Vertragsklausel
erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie steht (BGE 123 III
165 E. 3a S. 168; 140 III 391 E. 2.3 S. 398), und berücksichtigt werden dürfen
die Begleitumstände des Vertragsabschlusses wie auch die Interessenlage der
Parteien in jenem Zeitpunkt (BGE 122 III 426 E. 5b S. 429; 128 III 265 E. 3a S.
267). Die Anwendung des Vertrauensprinzips ist Rechtsfrage, während die
Feststellungen über den Inhalt der Willenserklärungen und die Umstände
tatsächlicher Natur sind und unter Vorbehalt ausnahmsweise zulässiger, von den
Klägern aber nicht erhobener Sachverhaltsrügen das Bundesgericht binden (Art.
97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 133 III 61 E. 2.2.1 S. 67). Gebunden ist
das Bundesgericht auch an die Feststellungen darüber, was die Parteien dachten,
wussten oder wollten (BGE 132 III 24 E. 4 S. 28).
5.2. Der Wortlaut der Ziff. 1.1 der Vereinbarung ist klar. Der Gewinnanspruch
besteht unter der Voraussetzung, dass Parzellenteile des Grundstücks GS ppp,
die dem Baugebiet und/oder dem Reservebaugebiet und/oder einer Zone des
öffentlichen Interesses zugewiesen sind, verkauft werden. Der Wortlaut
"zugewiesen sind" verdeutlicht zum einen, dass Tatbestand des Gewinnanspruchs
der Verkauf von Grundstücken in einer Bauzone ist und nicht die Zuweisung von
Grundstücken zu einer Bauzone, d.h. ein behördlicher, dem Verkauf
vorausgehender Akt. Der Wortlaut "Parzellenteile" verdeutlicht zum anderen,
dass der Gewinnanspruch nicht an die Unterscheidung "landwirtschaftliches
Grundstück" (aArt. 619 Abs. 1 ZGB) oder "nichtlandwirtschaftliche Grundstücke"
(aArt. 619sexies Abs. 2 ZGB) anknüpft, sondern abweichend vom Gesetz auf die
Zone abstellt, der das Grundstück bzw. die Parzellenteile des Grundstücks GS
ppp im Zeitpunkt ihres Verkaufs zugewiesen sind. Allein vom Wortlaut her
betrachtet und entgegen der Ansicht der Kläger (S. 5 f. Ziff. 3) liegt keine
Übernahme der gesetzlichen Regelung vor. Die Ziff. 1.1 der Vereinbarung
bestimmt den Tatbestand, der den Gewinnanspruch auslöst, eigenständig und
abweichend vom Gesetz. Sie schliesst damit den Gewinnanspruch infolge Zuweisung
eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einer Bauzone im Sinne von Art. 29
Abs. 1 lit. c BGBB aus.
5.3. In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass die Verträge von Rechtsanwalt
und Urkundsperson H.________ abgefasst und von Gemeindeschreiber und
Urkundsperson I.________ öffentlich beurkundet wurden.
5.3.1. Die Erfahrenheit und die Sachkunde der juristischen Berater wurden von
keiner Partei in keinem Zeitpunkt jemals in Frage gestellt. Die Kläger selber
berufen sich vor Bundesgericht auf die Rechtskenntnis von Anwalt und
Urkundsperson H.________ (S. 6 Ziff. 3 der Beschwerdeschrift). Es ist deshalb
nicht nur davon auszugehen, dass die Urkundspersonen die Rechtslage genau
gekannt und die Vertragsparteien pflichtgemäss darüber aufgeklärt haben,
sondern auch anzunehmen, dass sie die eingesetzten Fachausdrücke in ihrem
juristisch technischen Sinn verwendet haben (Urteil 5A_530/2012 vom 30. Oktober
2012 E. 3.2.1, in: ZBGR 95/2014 S. 267).
5.3.2. Der Gewinnanspruch infolge Einbezugs eines Grundstücks in eine Bauzone
war bereits im Vorentwurf zu einem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
vom Dezember 1985 vorgesehen (Art. 38 Abs. 4 lit. c) und wurde allgemein und in
Fachkreisen erläutert (z.B. am Schweizerischen Anwaltstag 1987 zum Thema "Das
bäuerliche Bodenrecht und die Raumplanung": HANS-PETER FRIEDRICH, Die
privatrechtlichen Bestimmungen des neuen bäuerlichen Bodenrechts, SAV Bd. 2,
1987, S. 20 ff., S. 32 f. Ziff. 4, und DERS., Der Vorentwurf zu einem
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Blätter für Agrarrecht, 1986 S. 53
ff., S. 71). Die Vertragsparteien waren sich des Problems offenkundig bewusst,
haben sie doch im Erbvertrag vom 8. Juli 1988 die Möglichkeit, dass das
Grundstück GS ppp oder Teile davon später wieder in das Baugebiet eingezont
werden könnten, bedacht und deshalb eine Vereinbarung betreffs Einräumung eines
über das landwirtschaftliche hinausgehenden Gewinnanteilsrechts vorbehalten
(Bst. A.c). Gleichwohl haben die Vertragsparteien den Gewinnanspruch nicht an
die Zuweisung von Teilflächen des Grundstücks GS ppp zu einer Bauzone geknüpft,
sondern auf Parzellenteile bezogen, die im Zeitpunkt ihres Verkaufs der Bauzone
zugewiesen sind (Bst. A.d). Die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung vom 8.
Juli 1988 bestätigt, dass entsprechend dem klaren Wortlaut von Ziff. 1.1 nicht
die Zuweisung zu einer Bauzone das Gewinnanteilsrecht begründet, sondern erst
der Verkauf von Grundstücksteilen, die zuvor einer Bauzone zugewiesen worden
sind. Es liegt darin eine besondere Vereinbarung über den Gewinnanspruch, so
dass dessen gesetzliche Regelung nicht anwendbar ist.
5.3.3. Die Kläger wenden dagegen ein, es stelle sich nicht die Frage, ob die
Vereinbarung einen Gewinnanspruch für den Fall der Zuweisung von
Parzellenteilen des Grundstücks GS ppp zu einer Bauzone habe begründen wollen.
Mit Blick auf Art. 94 Abs. 3 BGBB sei vielmehr zu prüfen, ob die Vereinbarung
diesen Tatbestand des Gewinnanspruchs ausdrücklich ausgeschlossen habe (S. 4
Ziff. 3 und S. 10 Ziff. 6 der Beschwerdeschrift). Der Einwand ist unbegründet.
Es trifft zwar zu, dass unter den in Art. 94 Abs. 3 BGBB genannten
Voraussetzungen die Bestimmungen des BGBB auch für einen altrechtlichen
Gewinnanspruch gelten, soweit vertraglich nichts Abweichendes vereinbart worden
ist (E. 2.3 hiervor). Diese Vereinbarung muss nicht zwingend darin bestehen,
dass die Parteien ausdrücklich die Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen
ausschliessen. Es genügt vielmehr, dass die Vereinbarung den Gewinnanspruch -
wie hier - besonders regelt (vgl. STUDER/HENNY, in: BGBB-Kommentar, N. 1 zu
Art. 41 BGBB).
5.4. Die Kläger berufen sich weiter auf den Zweck des ganzen Vertragswerks und
dabei insbesondere auf den Willen des Vaters der Parteien, der die treibende
Kraft gewesen sei. Sie machen geltend, diesem Willen könne es nicht entsprochen
haben, dass der Beklagte den Wertzuwachs infolge Zuweisung von
Grundstücksteilen zur Bauzone einheimse und nicht mit den Geschwistern teilen
müsse (S. 6 ff. Ziff. 4 und 5 der Beschwerdeschrift).
5.4.1. Gemäss den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen steht
fest, dass der Vater der Parteien einerseits seine acht Kinder gleich behandeln
und andererseits den Landwirtschaftsbetrieb E.________hof erhalten wollte.
Letztere Absicht ergibt sich auch aus dem früheren Verhalten von D.A.________,
der vor der Übertragung des Landwirtschaftsbetriebs E.________hof an den
Beklagten darum ersucht hat, das Grundstück GS ppp mit dem Betriebszentrum und
dem Wohnhaus von der Bau- und Reservezone in die Landwirtschaftszone umzuteilen
(Bst. A.a). Die daherige Beweiswürdigung der kantonalen Gerichte beanstanden
die Kläger nicht (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
5.4.2. Der Verkauf des Landwirtschaftsbetriebs E.________hof unter dem
Verkehrswert an den Beklagten hat eine Ungleichbehandlung der Geschwister
bewirkt. Die Vereinbarung eines Gewinnanteilsrechts kann die Gleichberechtigung
zumindest teilweise nachträglich wiederherstellen (vgl. BGE 94 II 240 E. 10 S.
252; 112 II 300 E. 3b S. 302 f.), aber je nach ihrer Ausgestaltung auch den
Fortbestand des Landwirtschaftsbetriebs E.________hof gefährden. Denn die
Einräumung eines Gewinnanspruchs bei Zuweisung eines landwirtschaftlichen
Grundstücks zu einer Bauzone (Art. 29 Abs. 1 lit. c BGBB) kann zur Folge haben,
dass der Übernehmer das ihm zugewiesene Grundstück (selbst) zonenkonform
überbauen oder veräussern muss, um den Gewinnanspruch abzugelten, falls er
nicht anderweitig über die Mittel dazu verfügt. Dass dieser Gewinnanspruch
gemäss Art. 30 lit. b BGBB erst nach fünfzehn Jahren seit der rechtskräftigen
Einzonung fällig wird, soweit nicht vorher eine Veräusserung oder eine
Nutzungsänderung stattgefunden haben, mildert seine Auswirkungen, hebt sie aber
nicht auf, bleibt es doch dabei, dass der Übernehmer unter Umständen einen
Gewinn auszahlen muss, den er in Bargeld nicht realisiert hat (PAUL-HENRI
STEINAUER, Le droit au gain selon le nouveau droit foncier rural, ZSR NF 113/
1994 I 11 ff., S. 18; vgl. STREBEL/HENNY, in: BGBB-Kommentar, N. 12 Abs. 4 zu
Art. 29 BGBB; zur Kritik: MEYER, a.a.O., S. 222 ff. N. 623-629). Das
verbindlich festgestellte Interesse des fachkundig beratenen Vaters der
Parteien, den E.________hof nicht zu gefährden, widerspiegelt der klare
Wortlaut der Ziff. 1.1 der von ihm geprägten Vereinbarung, dass der
Gewinnanspruch erst beim Verkauf von zuvor einer Bauzone zugewiesenen
Grundstücken entsteht und nicht schon im Fall der Zuweisung von Grundstücken zu
einer Bauzone.
5.4.3. Die Kläger wenden dagegen ein, der Vater der Parteien könne mutmasslich
nicht gewollt haben, dass der Beklagte aus der von ihm selber beantragten
Einzonung von Teilen des Landwirtschaftsbetriebs, die er durch Überbauung und
Vermietung der landwirtschaftlichen Nutzung zudem entzogen habe, allein
profitiere. Werde der Gewinnanspruch heute nicht zugelassen, sei er wegen
Fristablaufs am 8. Juli 2013 nicht mehr durchsetzbar. Die Einwände entbehren
der tatsächlichen Grundlage und sind unbegründet. Es ist denkbar, beweismässig
aber nicht erstellt, dass der Vater der Parteien erwartet hat, der Beklagte
werde Grundstücke auch nach deren Zuweisung zu einer Bauzone landwirtschaftlich
nutzen. Der Beklagte hat das mit Bezug auf die Grundstücke GS uuu, yyy und rrr
zwar nicht getan, dafür aber für den E.________hof ein modernes Betriebszentrum
im J.________hof neu errichtet (Bst. B.c) und damit die Erwartungen des Vaters
mutmasslich mehr als erfüllt. Es kommt hinzu, dass der Übergang von einer
landwirtschaftlichen zu einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung gemäss Ziff.
1.4 der Vereinbarung ebenfalls einen Gewinnanspruch begründet (E. 6 hiernach),
der den Klägern ihren Berechnungen zufolge eine höhere Beteiligung verspricht
(S. 13 f. Ziff. 9) als die Einzonung (S. 10 f. Ziff. 7 der Beschwerdeschrift).
Der Vater der Parteien hat damit die Gleichbehandlung seiner Kinder umfassend
zu gewährleisten gewusst, ohne einen Gewinnanspruch im Falle der Zuweisung von
Grundstücken zu einer Bauzone zu begründen und damit den E.________hof in
seinem Bestand zu gefährden. Was schliesslich die vertragliche Befristung des
Gewinnanspruchs angeht, sind die Folgerungen der Kläger daraus nicht leicht
nachvollziehbar. Die Befristung auf 25 Jahre gemäss Ziff. 1.2 der Vereinbarung
entspricht der gesetzlichen Regelung (aArt. 619 Abs. 1 ZGB bzw. Art. 28 Abs. 3
BGBB), die auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers beruht. Eine
Verlängerung der Frist wurde damals in Fachkreisen abgelehnt (HANS-PETER
FRIEDRICH, Vernehmlassung der Schweizerischen Gesellschaft für Agrarrecht zum
Vorentwurf zu einem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Blätter für
Agrarrecht, 1987 S. 69 ff., S. 78; MEYER, a.a.O., S. 251 N. 697).
5.5. Insgesamt bestehen keine Anhaltspunkte, die ein Abweichen vom klaren
Wortlaut der Ziff. 1.1 der Vereinbarung rechtfertigen könnten. Es liegt eine
eigenständige und von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Vereinbarung
des Gewinnanspruchs vor. Der Gewinnanspruch besteht danach bei einem Verkauf
von bereits einer Bauzone zugewiesenen Grundstücken, hingegen nicht im Falle
der Zuweisung von Grundstücken zu einer Bauzone gemäss Art. 29 Abs. 1 lit. c
BGBB. Dass die somit enger gefasste Ziff. 1.1 der Vereinbarung der allgemeinen
Umschreibung in Ziff. 1.4 der Vereinbarung (E. 4.4 oben) vorgeht und diese
einschränkt, haben die kantonalen Gerichte zutreffend aus der Vereinbarung in
ihrer Gesamtheit abgeleitet und beanstanden die Kläger heute nicht. Ohne
Verletzung von Bundesrecht durften die kantonalen Gerichte deshalb die
Forderungsbegehren der Kläger abweisen, soweit der Gewinnanspruch mit der
Zuweisung von Grundstücken in eine Bauzone begründet wurde.
6.
Ihre Gewinnbeteiligungsforderungen haben die Kläger weiter mit der Vermietung
von Wohnungen (GS uuu) und Einstellplätzen (43/182 des Grundstücks GS yyy)
begründet (S. 11 ff. Ziff. 8-10 der Beschwerdeschrift).
6.1. Die kantonalen Gerichte sind davon ausgegangen, kraft Verweises auf das
Gesetz in Ziff. 1.4 der Vereinbarung sei im Falle des Überganges von einer
landwirtschaftlichen zu einer nichtlandwirtschaftlichen Nutzung (Art. 29 Abs. 1
lit. d BGBB) der Gewinnanspruch gegeben. Diesen Tatbestand der sog.
Zweckentfremdung erfülle die Vermietung der auf den vormals landwirtschaftlich
genutzten Grundstücken GS uuu und yyy erstellten Bauten (Wohnungen in einem
Neunfamilienhaus und Abstellplätze in einer Einstellhalle). Der
Schlussfolgerung des Obergerichts (E. 3.2.1 S. 8) stimmen die Kläger zu (S. 11
Ziff. 8), so dass kein Grund besteht, darauf zurückzukommen (E. 4.5 oben).
6.2. Streitig war vor Kantonsgericht wie vor Obergericht die Berechnung des
Gewinns aus der Zweckentfremdung.
6.2.1. Das Obergericht hat zunächst die Erwägungen des Kantonsgerichts
wiedergegeben, wonach der Gewinn gestützt auf Art. 31 Abs. 3 BGBB das
Zwanzigfache des tatsächlichen oder möglichen jährlichen Ertrags der
nichtlandwirtschaftlichen Nutzung betrage, davon der Ausfall des bisherigen
landwirtschaftlichen Ertrags in Abzug zu bringen sei und wertvermehrende
Aufwendungen, obwohl nicht ausdrücklich in Art. 31 Abs. 1 BGBB erwähnt, aber
nach der Lehre auch bei der Zweckentfremdung vom Gewinn abzuziehen seien,
soweit sie sich auf den Veräusserungswert auswirkten. Die Vorinstanz habe sich
dieser Auffassung der Lehre angeschlossen; es könne auf die Ausführungen im
angefochtenen Entscheid verwiesen werden (E. 3.2.1 S. 8 des angefochtenen
Urteils). Zur dagegen eingelegten Berufung der Kläger hat das Obergericht
festgehalten, wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren stellten sich die
Kläger weiterhin auf den Standpunkt, dass der Gesetzgeber bei der
Zweckentfremdung bewusst auf die Erwähnung eines Abzugs für wertvermehrende
Aufwendungen verzichtet habe, weshalb ein solcher nicht zulässig sei. Sie
setzten sich aber mit der Begründung der gegenteiligen Auffassung der
Vorinstanz nicht näher auseinander. Die Berufung habe indes neben den
Rechtsbegehren auch deren Begründung zu enthalten. Diese Begründungspflicht
bedeute, dass sich der Berufungskläger mit der Begründung des erstinstanzlichen
Entscheides auseinanderzusetzen habe. Er müsse die Fehlerhaftigkeit der
angefochtenen Begründung darlegen. Entsprechend sei eine neuerliche Darstellung
der Sach- oder Rechtslage, welche nicht darauf eingehe, was von der Vorinstanz
im angefochtenen Entscheid vorgebracht worden sei, unzureichend. Soweit die
Kläger weiterhin an ihrem Standpunkt festhielten, wonach die wertvermehrenden
Aufwendungen nicht zum Abzug zuzulassen seien, ohne substanziiert darzutun,
inwiefern die Erwägungen im angefochtenen Entscheid falsch sein sollten, könne
darauf somit nicht eingetreten werden. Wie vorstehend bereits ausgeführt, habe
die Vorinstanz ihre Auffassung zudem auf einschlägige Lehrmeinungen abgestützt
(E. 3.2.2 S. 8 des angefochtenen Urteils).
6.2.2. Nicht eingetreten ist das Obergericht sodann auf die Berufung der
Kläger, was den Umfang angeht, in welchem die wertvermehrenden Aufwendungen
allenfalls abgezogen werden dürfen. Es hat festgehalten, mit dem
diesbezüglichen Einwand der Kläger, wonach der Verkehrswert der Gebäude auf den
betreffenden Grundstücken nach 20 Jahren noch gleich hoch sein werde und der
Beklagte diesen nicht mit seinen Geschwistern zu teilen habe, weshalb die
Kosten für die Erstellung der Bauten nicht im vollen Umfang zugelassen werden
dürften, habe sich die Vorinstanz in Erwägung Ziff. 7.3.2 auseinandergesetzt.
Die Kläger gingen auch hier nicht näher auf die Argumente der Vorinstanz ein
(mit Hinweis auf E. 3.2.2). Das Obergericht hat angefügt, die Vorbringen der
Kläger vermöchten zudem nicht zu überzeugen, und die Gründe dafür dargelegt (E.
3.2.3 S. 9 f. des angefochtenen Urteils).
6.2.3. Das Obergericht hat die Berufung der Kläger abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist. Sein Nichteintreten auf die Berufung in den vorgenannten zwei
Punkten gehört somit zu den Urteilsgründen, die das Urteilsdispositiv tragen.
Indem das Obergericht davon ausgegangen ist, die Berufungsvorbringen in den
vorgenannten zwei Punkten seien "zudem" nicht überzeugend, hat es sein Urteil
auf eine zweite (alternative) Begründung gestützt, die sein Urteil ebenfalls
trägt. Unter diesen Umständen aber haben die Kläger jede der Begründungen, die
auch je für sich das angefochtene Urteil zu stützen vermögen, in einer den
formellen Anforderungen genügenden Weise anzufechten, ansonsten auf ihre
Beschwerde nicht eingetreten werden kann (BGE 119 Ia 13 E. 2 S. 16; 133 IV 119
E. 6.3 S. 120; 138 I 97 E. 4.1.4 S. 100). Die Kläger befassen sich einzig mit
der materiell-rechtlichen Begründung des Obergerichts (S. 11 ff. Ziff. 8-10 der
Beschwerdeschrift), übergehen hingegen mit Stillschweigen, dass das Obergericht
auf ihre Berufung zu diesen Fragen nicht eingetreten ist. Bleibt damit eine von
zwei selbstständigen Begründungen unangefochten, ist es auch das Urteil selbst,
und für einen blossen Streit um Entscheidungsgründe, da sie für sich allein
keine Beschwer bedeuten, ist die Beschwerde nicht gegeben (BGE 111 II 398 E. 2b
S. 399/400; NICOLAS VON WERDT, Die Beschwerde in Zivilsachen. Ein Handbuch für
Beschwerdeführer und Beschwerdegegner, 2010, S. 137 Rz. 608 und 609; FABIENNE
HOHL, Procédure civile, Tome 2: Compétence, délais, procédures et voies de
recours, 2. Aufl. 2010, S. 536 N. 3027; je mit Hinweisen).
6.3. Soweit die Kläger ihre Gewinnbeteiligungsforderungen auf eine
Zweckentfremdung landwirtschaftlicher Grundstücke des Beklagten stützen, kann
auf ihr Beschwerde aus den dargelegten Gründen nicht eingetreten werden.
7.
Insgesamt muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist.
Die Kläger werden damit kosten-, nicht hingegen entschädigungspflichtig, zumal
keine Vernehmlassungen eingeholt wurden (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden den Klägern und Beschwerdeführern
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, I.
Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 16. Dezember 2015
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: von Roten
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