II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.1006/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
5A_1006/2015
Urteil vom 2. August 2016
II. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Herrmann, Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber von Roten.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt David Gruber,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.B.________ und C.B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Philipp Schnyder,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Wallis, I. Zivilrechtliche
Abteilung, vom 9. November 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. A.________ (Beschwerdeführerin) und die Ehegatten B.B.________ und
C.B.________ (Beschwerdegegner) waren als Miteigentümer folgender Parzellen auf
dem Gebiet der Gemeinde U.________ im kantonalen Grundbuch (Kataster)
eingetragen:
? Nr. rrr, Wohnhaus: 4/10 (Beschwerdeführerin) : 6/10 (Beschwerdegegner)
? Nr. sss, Hausplatz: 3/5 (Beschwerdeführerin) : 2/5 (Beschwerdegegner)
? Nr. ttt, Hausgarten: 2/4 (Beschwerdeführerin) : 2/4 (Beschwerdegegner)
Die Nutzung des zweistöckigen Wohnhauses Nr. rrr ist aufgeteilt
(Beschwerdeführerin: Parterre; Beschwerdegegner: Obergeschoss). Desgleichen
nutzen die Miteigentümer je einen Teil des Hausgartens Nr. ttt, der durch eine
Trennmauer aufgeteilt ist und über zwei separate Zugänge verfügt. Der Hausplatz
Nr. sss liegt auf der Nordseite des Wohnhauses, wo sich die Eingänge
(Aussentreppen) zu den beiden Wohngeschossen befinden.
A.b. Mit Vertrag vom 13. April 2012 verkauften die Beschwerdegegner ihre
Miteigentumsanteile an den Parzellen Nrn. rrr, sss und ttt sowie
Miteigentumsanteile an einer Parzelle Nr. uuu (Keller) und die Parzellen Nrn.
vvv (landwirtschaftliches Gebäude/Remise) und www (Parkplatz/Abstellplatz) an
D.________ und E.________ zum Gesamtpreis von Fr. 455'000.--. Der beurkundende
Notar wurde beauftragt und bevollmächtigt, den vorkaufsberechtigten Personen
den Vorkaufsfall anzuzeigen. Es wurde ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht,
dass das Vorkaufsrecht für alle sechs Parzellen gemeinsam und nicht einzeln
ausgeübt werden kann, da es sich um eine wirtschaftliche Einheit handle (Art.
12 des Kaufvertrags).
A.c. Auf Anzeige des Vorkaufsfalls vom 16. April 2012 hin übte die
Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 25. ds. ihr gesetzliches Vorkaufsrecht als
Miteigentümerin an folgenden Parzellen aus:
? Nr. sss (davon 2/5), Hausplatz
? Nr. ttt (davon 2/4), Hausgarten
Die Beschwerdegegner widersetzten sich der Eigentumsübertragung. Die Käufer
erklärten den Beschwerdegegnern, vom Kaufvertrag zurücktreten zu wollen. Im
Frühjahr 2015 wurde im betroffenen Ortsteil von U.________ das eidgenössische
Grundbuch eingeführt.
B.
Mit Klagebewilligung vom 12. Oktober 2012 und Klage vom 21. November 2012
begehrte die Beschwerdeführerin gegen die Beschwerdegegner, das Grundbuchamt
anzuweisen, sie als Alleineigentümerin der Parzellen Nrn. sss und ttt
einzutragen, und den von ihr den Beschwerdegegnern zu zahlenden Kaufpreis auf
Fr. 12'740.-- festzusetzen. Die Beschwerdegegner schlossen auf Abweisung der
Klage. An der Hauptverhandlung ergänzte die Beschwerdeführerin ihre
Klagebegehren, indem sie zusätzlich die Entlassung der Parzellen Nrn. sss und
ttt aus der Gesamtpfandhaft beantragte und die von ihr zu leistende Zahlung neu
auf Fr. 12'758.95 bezifferte. Das Bezirksgericht Visp wies die Klage ab und
stellte fest, dass die Beschwerdeführerin ihr Vorkaufsrecht nur für alle
verkauften Grundstücke ausüben kann (Urteil vom 7. April 2014). Die
Beschwerdeführerin legte dagegen Berufung ein, die das Kantonsgericht Wallis
abwies (Urteil vom 9. November 2015).
C.
Am 16. Dezember 2015 hat die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht
zivilrechtliche Beschwerde und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben mit dem
Antrag, das kantonsgerichtliche Urteil aufzuheben (Ziff. 1 der Begehren). Da
inzwischen das eidgenössische Grundbuch eingeführt wurde, verwendet die
Beschwerdeführerin die neuen Parzellen-Nummern. Sie beantragt die Eintragung im
Grundbuch als Alleineigentümerin der Parzellen Nrn. xxx und yyy (Ziff. 2), die
Entlassung der Parzellen Nrn. xxx und yyy aus der Gesamtpfandhaft (Ziff. 3) und
die Verurteilung zur Zahlung von Fr. 12'758.95 an die Beschwerdegegner (Ziff. 4
der Begehren). Die Beschwerdegegner haben auf eine Beschwerdeantwort
verzichtet. Das Kantonsgericht hat die Akten eingereicht. Vernehmlassungen sind
je zur Kenntnisnahme zugestellt worden.
Erwägungen:
1.
1.1. Das angefochtene Urteil betrifft die Ausübung des gesetzlichen
Vorkaufsrechts im Miteigentumsverhältnis (Art. 682 Abs. 1 ZGB) und damit eine
Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit,
deren Streitwert gemäss den kantonsgerichtlichen Feststellungen (E. 1.1 S. 6)
Fr. 12'758.95 beträgt und die gesetzlich vorausgesetzte Mindestsumme nicht
erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 97 II 277 E. 1 S. 280). Von anderen
hier nicht zutreffenden Ausnahmen abgesehen, ist die Beschwerde in Zivilsachen
deshalb nur zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG). Warum diese Voraussetzung erfüllt ist, ist
in der Beschwerde auszuführen (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 141 II 353 E. 1.2 S.
361).
Die Beschwerdegegner haben mit Dritten einen Kaufvertrag über sechs Grundstücke
zu einem Gesamtpreis abgeschlossen (Bst. A.b). An drei dieser Grundstücke steht
der Beschwerdeführerin als Miteigentümerin das gesetzliche Vorkaufsrecht zu
(Bst. A.a). Die Streitfrage hat im kantonalen Verfahren dahin gehend gelautet,
ob die Beschwerdeführerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht je an den drei
vorkaufsbelasteten Grundstücken gegen Zahlung des entsprechenden Anteils vom
Gesamtpreis geltend machen darf oder ob die Beschwerdegegner verlangen dürfen,
dass die Beschwerdeführerin in Ausübung ihres Vorkaufsrechts alle sechs
Grundstücke zum Gesamtpreis übernehmen muss, weil der Verkauf der restlichen,
nicht vorkaufsbelasteten Grundstücke für die Beschwerdegegner unmöglich bzw.
nicht ohne Nachteil möglich ist. Die kantonalen Gerichte haben festgestellt,
dass die Beschwerdeführerin ihr Vorkaufsrecht nur für alle Grundstücke ausüben
kann. Sie sind damit von der analogen Anwendbarkeit der im deutschen
Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) für den sog. Mengenkauf ausdrücklich vorgesehenen
Regelung ausgegangen (§ 467 BGB bzw. § 508 der alten, bis am 31. Dezember 2001
in Kraft stehenden Fassung [fortan: § 508 BGB a.F.]).
In einem Fall des Vorkaufsrechts im Miteigentumsverhältnis, wo ein
Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft nur zusammen mit den Möbeln verkauft
wurde, hat die II. Zivilabteilung des Bundesgerichts festgehalten, dass der
Mengenkauf im Unterschied zu § 508 BGB a.F. im schweizerischen
Obligationenrecht nicht besonders geregelt ist und dass sich die Rechtsfolgen
des Verzugs deshalb nicht ohne weiteres auf den ganzen Kaufvertrag erstrecken (
BGE 110 II 447 E. 5 S. 453). Ein Jahr später hat die II. Zivilabteilung des
Bundesgerichts im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht der Pächter den Tatbestand
des § 508 BGB a.F. - ohne ausdrückliche Benennung - diskussionslos angewendet,
dessen Erfüllung mangels Nachteils bei getrennter Veräusserung der Grundstücke
im konkreten Fall aber verneint (BGE 111 II 487 E. 3e S. 495/496). Wie die
Beschwerdeführerin deshalb zutreffend hervorhebt (S. 6, S. 12 und S. 24),
stellt sich hier eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von
Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG (vgl. zum Begriff: BGE 141 III 159 E. 1.2 S. 161).
Insoweit ist die Beschwerde in Zivilsachen zulässig.
1.2. Das angefochtene Urteil ist kantonal letztinstanzlich (Art. 75 BGG),
lautet zum Nachteil der Beschwerdeführerin (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst
das Verfahren ab (Art. 90 BGG).
1.3. Beide kantonalen Gerichte haben darauf hingewiesen, dass die Einführung
des eidgenössischen Grundbuches in U.________ im Gange sei. Gestützt auf einen
vorläufigen Vermessungsplan mit den künftigen Parzellen-Nummern und
handschriftlich eingetragenen aktuellen Parzellen-Nummern (KB 7, S. 28 der
kantonalen Akten) haben sie verschiedene Annahmen getroffen (E. 2.5 S. 10, E. 3
S. 10, E. 8 S. 13 und E. 12 S. 15 des angefochtenen Urteils). Die
Beschwerdeführerin belegt vor Bundesgericht, dass das Grundbuch für die
betreffenden Grundstücke inzwischen eingeführt und am 1. April 2015 in Kraft
getreten ist. Sie reicht die aktuellen Grundbuchauszüge mit einem
Situationsplan ein und macht geltend, das Vorbringen dieser neuen Belege und
der darauf gestützten neuen Tatsachen sei zulässig (S. 13 ff. Ziff. 3 der
Beschwerdeschrift).
Unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und
Beweismittel im kantonalen Berufungsverfahren grundsätzlich bis zur Phase der
Urteilsberatung vorgebracht werden, die mit dem Abschluss einer allfälligen
Berufungsverhandlung oder aber mit der förmlichen Mitteilung des
Berufungsgerichts beginnt, es halte die Berufungssache für spruchreif und gehe
nunmehr zur Urteilsberatung über (zur Veröffentlichung bestimmtes Urteil 4A_619
/2015 vom 25. Mai 2016 E. 2.2.5). Eine entsprechende Mitteilung kann im
Schreiben vom 28. August 2014 an die Parteien gesehen werden, mit dem das
Kantonsgericht den Antrag auf Durchführung einer Berufungsverhandlung abgelehnt
und die Zusammensetzung des Spruchkörpers bekanntgegeben hat (S. 178 der
kantonalen Akten). Insoweit handelt es sich bei den am 1. April 2015 in Kraft
getretenen und heute eingereichten Auszügen und Plänen des Grundbuchs um echte
Noven, die vor Bundesgericht unzulässig sind (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123).
Weder ersichtlich noch dargetan ist zudem, was die Beschwerdeführerin daran
gehindert hat, ihre entscheiderheblichen Belege und Tatsachen sofort und
unaufgefordert in einer Noveneingabe dem Kantonsgericht zu unterbreiten, das
sie aufgrund der Verfahrensdauer noch hätte berücksichtigen können und müssen
(zit. Urteil 4A_619/2015 E. 2.2.7).
Das Vorbringen der neuen Beweismittel und der darauf gestützten neuen Tatsachen
erweist sich somit im Sinne von Art. 99 Abs. 1 BGG als unzulässig.
1.4. In seiner Vernehmlassung hält das Kantonsgericht fest, das
Beschwerdebegehren-Ziff. 2 sei in kantonaler Instanz nicht gestellt worden. Die
Parzellen Nrn. xxx und yyy entsprächen nicht den Parzellen alt-Nrn. ttt und
sss, an denen die Beschwerdeführerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt habe (Ziff. 4
und 9). Es trifft zu, dass die Beschwerdeführerin in ihrem Begehren die neuen
Parzellen-Nummern verwendet und dass die Parzellen durch die
Grundbuchvermessung nicht mehr die gleichen Flächenmasse aufweisen, nämlich
neu-Nr. xxx (164 m2) für alt-Nr. ttt (168 m2) und neu-Nr. yyy (25 m2) für
alt-Nr. sss (90 m2). Dass die Beschwerdeführerin damit ihr Begehren hätte
abändern wollen und vor Bundesgericht ein neues und unzulässiges Begehren
gestellt hat (Art. 99 Abs. 2 BGG), darf gleichwohl nicht angenommen werden. Im
Zusammenhang mit den weiteren Begehren und unter Berücksichtigung der
Begründung wird klar, dass die Beschwerdeführerin ihr im kantonalen Verfahren
gestelltes Begehren hat aufrecht erhalten wollen. Andernfalls hätte sie auch
den zu zahlenden Teil des Gesamtkaufpreises entsprechend herabgesetzt, zumal
die Parzellen nach der Vermessung kleiner sind als zuvor. Das
Beschwerdebegehren ist zulässig (vgl. zur Auslegung der Begehren: BGE 136 V 131
E. 1.2 S. 135 f.; 137 III 617 E. 6.2 S. 621 f.). Von der beanspruchten Fläche
her bedeutet das heutige Begehren zudem eine blosse Einschränkung des kantonal
gestellten Begehrens ("minus") und wäre auch insoweit nicht neu (BGE 136 V 362
E. 3.4.2 S. 365; 141 II 91 E. 1.2 S. 95). Wie noch zu begründen sein wird (E. 3
ff.), genügt ohnehin der Aufhebungsantrag gemäss Ziff. 1 der
Beschwerdebegehren.
1.5. Auf die - fristgerecht erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) - Beschwerde in
Zivilsachen kann grundsätzlich eingetreten werden. Die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde ist unzulässig (Art. 113 BGG).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt, das Kantonsgericht habe ihre im Berufungsverfahren
neu eingereichte Rechtsauskunft des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch- und
Bodenrecht (Bundesamt für Justiz) vom 24. April 2014 zu Unrecht als
unzulässiges echtes Novum betrachtet und damit Art. 317 ZPO unrichtig
angewendet (S. 12 f. Ziff. 2 der Beschwerdeschrift). Tatsächlich hat das
Kantonsgericht das besagte Schreiben gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO aus den
Akten gewiesen (E. 1.5 S. 7 f. des angefochtenen Urteils). Die Rüge der
Beschwerdeführerin ist im Ergebnis begründet. Die von ihr eingeholte
Rechtsauskunft des Amtes ist als Partei- oder Privatgutachten kein
Beweismittel, sondern eine Parteibehauptung (BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 437),
und unterliegt als neues rechtliches Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht
dem Novenverbot im Berufungsverfahren (Urteil 4A_519/2011 vom 28. November 2011
E. 2.1, in: SZZP 2012 S. 128; vgl. STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND,
Zivilprozessrecht, 2. Aufl. 2013, § 18 Rz. 128 S. 333; TAPPY, Code de procédure
civile commenté, 2011, N. 39 zu Art. 221 ZPO). Die Verweisung aus den Akten ist
bundesrechtswidrig. Die Rechtsauskunft des Eidgenössischen Amtes für Grundbuch-
und Bodenrecht hätte als Angriffs- bzw. Verteidigungsmittel rechtlicher Natur
auch erstmals vor Bundesgericht eingereicht werden können, um die
Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin zu untermauern (BGE 138 II 217 E. 2.4
S. 220 f.; Urteil 5A_247/2015 vom 8. Dezember 2015 E. 1.2).
3.
Mit der Marginalie "Unselbstständiges Eigentum" sieht Art. 655a ZGB in Abs. 1
vor, dass ein Grundstück mit einem anderen Grundstück derart verknüpft werden
kann, dass der jeweilige Eigentümer des Hauptgrundstücks auch Eigentümer des
dazugehörenden Grundstücks ist. Dieses teilt das rechtliche Schicksal des
Hauptgrundstücks und kann nicht gesondert veräussert, verpfändet oder belastet
werden. Gemäss Abs. 2 können das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer
und der Aufhebungsanspruch nicht geltend gemacht werden, wenn die Verknüpfung
zu einem dauernden Zweck erfolgt. Grundbuchtechnisch wird auf dem Blatt des
unselbstständigen Grundstücks in der Abteilung «Eigentum» statt des Namens des
Eigentümers die Bezeichnung des Hauptgrundstücks eingetragen (Art. 95 der
Grundbuchverordnung, GBV, SR 211.432.1).
Die gleiche Möglichkeit anerkannte bereits das vor Inkrafttreten von Art. 655a
ZGB am 1. Januar 2012 geltende Recht (vgl. Art. 32 Verordnung vom 22. Februar
1910 betreffend das Grundbuch, GBV, BS 2 530 S. 537; JÜRG SCHMID, Das
unselbständige Miteigentum in Theorie und Praxis, ZBGR 86/2005 S. 277 ff., S.
282 Ziff. 3.4.2 und S. 287 Ziff. 4.3, mit Hinweisen).
Mit Bezug auf die streitigen Miteigentumsanteile hat das Kantonsgericht
jegliche Verknüpfung verneint und festgestellt, dass die Parteien mit ihrem
Namen als Miteigentümer im kantonalen Grundbuch (Kataster)eingetragen sind. Es
hat daraus geschlossen, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht der
Beschwerdeführerin besteht und ausgeübt werden kann (E. 6 und E. 7 S. 11 ff.
des angefochtenen Urteils). Die Folgerung ist unwidersprochen geblieben (S. 17
f. Ziff. 12 und 13 der Beschwerdeschrift).
4.
Miteigentümer haben gemäss Art. 682 Abs. 1 ZGB ein Vorkaufsrecht gegenüber
jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt.
4.1. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis bezweckt,
einerseits die Umwandlung des (als unwirtschaftlich betrachteten und leicht zu
Streitigkeiten Anlass gebenden) Miteigentums in Alleineigentum zu fördern und
anderseits die Miteigentümer vor dem Eindringen eines ihnen nicht genehmen
Dritten in die Gemeinschaft zu schützen (BGE 101 II 235 E. 2b S. 241 f.). Es
kann auch bei der Zwangsversteigerung ausgeübt werden, im Übrigen aber gelten
für seine Ausübung die gleichen Voraussetzungen wie für die vertraglichen
Vorkaufsrechte (Art. 681 Abs. 1 ZGB). Der Verweis erfasst die Umschreibung des
Vorkaufsfalls in Art. 216c Abs. 1 OR, wonach das Vorkaufsrecht geltend gemacht
werden kann, wenn das Grundstück verkauft wird, sowie bei jedem andern
Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einem Verkauf gleichkommt (vgl. zum
bisherigen Recht: BGE 73 II 162 E. 3 S. 165; 89 II 444 E. 1 S. 446). Das
Vorkaufsrecht räumt seinem Inhaber die Befugnis ein, durch einseitige,
vorbehalt- und bedingungslose Erklärung gegenüber dem Verpflichteten das
Eigentum an einer Sache zu erwerben, sofern der Verpflichtete diese Sache an
einen Dritten verkauft (BGE 115 II 175 E. 4a S. 178). Gesetzliche
Vorkaufsrechte gelten als Realobligationen. Vertragsparteien sind der jeweilige
Eigentümer des Vorkaufsobjektes und der Vorkaufsberechtigte (BGE 101 II 235 E.
1b S. 240).
4.2. Ob ein konkreter "Verkauf" einen Vorkaufsfall begründet, bestimmt das
Gesetz. Ein "Verkauf" stellt ein auf Umsetzung des Sachwertes in Geld
gerichtetes Geschäft dar, wo es also dem Veräussernden wesentlich auf den
Empfang dieser Geldleistung und nicht auf die Person des Leistenden ankommt
(BGE 44 II 380 E. 2 S. 387 f.; 70 II 149 S. 151 und die seitherige ständige
Rechtsprechung). Die Erfüllung dieses Tatbestandes beurteilt sich nicht nach
formellen, sondern nach materiellen, wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Was
unter den konkreten Umständen nach Zweck und Wirkung einem "Verkauf"
entspricht, ist ein Vorkaufsfall. Insoweit können die Parteien des
Rechtsgeschäfts "Verkauf" den Eintritt des Vorkaufsfalls durch Vereinbarung
unmittelbar weder ausschliessen noch beschränken (vgl. MEIER-HAYOZ, Berner
Kommentar, 1975, N. 174 f. zu [a]Art. 681 ZGB). Unwirksam gegenüber dem
Vorkaufsberechtigten sind insbesondere Bedingungen, die den "Verkauf" von der
Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig machen (BGE 49 II 203 E. 2 S. 205),
oder Rücktrittsvorbehalte zugunsten des Vorkaufsverpflichteten für den Fall der
Ausübung des Vorkaufsrechts (BGE 78 II 354 E. 2 S. 359).
4.3. Werden mehrere Grundstücke, von denen einzelne mit einem gesetzlichen
Vorkaufsrecht belastet sind, zu einem Gesamtpreis verkauft, bestimmen somit
weder die Vertragsparteien noch der beurkundende Notar, ob ein Vorkaufsfall
vorliegt oder ob das Vorkaufsrecht nur an allen, eventuell eine wirtschaftliche
Einheit bildenden Grundstücken ausgeübt werden kann (so aber Art. 12 des
Kaufvertrags; Bst. A.b). Die Fragen beantwortet das Gesetz. Eine im Oberwallis
bestehende gegenteilige Praxis wurde nach den Feststellungen der kantonalen
Gerichte aufgegeben (E. 2b S. 3 f. des bezirksgerichtlichen und E. 5 S. 11 des
angefochtenen Urteils).
5.
Ein der früheren Praxis gleichlaufendes Ergebnis haben die kantonalen Gerichte
in analoger Anwendung von § 467 BGB erreicht (ausdrücklich E. 2d S. 4 des
bezirksgerichtlichen und implizit E. 10 S. 14 des angefochtenen Urteils).
5.1. Mit der Überschrift "Gesamtpreis" bestimmt § 467 BGB, dass der
Vorkaufsberechtigte einen verhältnismässigen Teil des Gesamtpreises zu
entrichten hat, wenn der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht
bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft hat (Satz 1),
und dass der Verpflichtete verlangen kann, dass der Vorkauf auf alle Sachen
erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können (Satz
2).
5.2. Die Vorschrift regelt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, ist aber auch
auf gesetzliche Vorkaufsrechte bei Grundstücken entsprechend anwendbar. Sie
geht davon aus, dass mehrere Gegenstände zusammen zu einem Gesamtpreis verkauft
sind. Eine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Gegenstände, die sich aus
dem Vertrag ableitet, wird in der Regel gegeben sein, ist aber nicht
vorausgesetzt (WESTERMANN, Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd.
3, 7. Aufl. 2016, N. 3 und N. 4 zu § 467 BGB, mit Hinweisen).
5.3. Als Grundsatz gilt, dass das Vorkaufsrecht auch dann ausgeübt werden kann,
wenn die mit dem Vorkaufsrecht belastete Sache nicht allein, sondern mit
anderen verkauft wird. In diesem Fall entspricht der Vorkaufspreis einem
verhältnismässigen Teil des Gesamtpreises (§ 467 Satz 1 BGB; MADER/SCHERMAIER,
Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2014, N. 4 zu § 467 BGB).
5.4. Die Ausübung des Vorkaufsrechts an der belasteten Sache kann den Verkauf
zum Gesamtpreis beeinträchtigen und für den Verpflichteten einen Nachteil
bedeuten. Diesen Nachteil hat der Verpflichtete zu beweisen. Gelingt ihm der
Beweis, kann er gestützt auf § 467 Satz 2 BGB verlangen, dass der Vorkauf auf
alle verkauften Sachen erstreckt wird (MADER/SCHERMAIER, a.a.O., N. 5 zu § 467
BGB). Damit wird - in einer stark aus seiner Sicht erfolgenden Wertung -
verhindert, dass der Vorkaufsverpflichtete auf den unter Umständen schwer
verkäuflichen, nicht vorkaufsbelasteten Sachen gleichsam sitzen bleibt
(WESTERMANN, a.a.O., N. 1 zu § 467 BGB). Ein Nachteil liegt deshalb nur dann
vor, wenn diese übrigen Sachen schlechter oder gar nicht verkauft werden können
(MADER/SCHERMAIER, a.a.O., N. 5 zu § 467 BGB). Keinen Nachteil stellt hingegen
die Minderungs- oder Rücktrittsmöglichkeit des Käufers dar, da der
Verpflichtete damit bei jedem Verkauf rechnen muss (WESTERMANN, a.a.O., N. 5 zu
§ 467 BGB). Nicht zu verkennen ist die mit der Regelung in § 467 BGB verbundene
Gefahr, dass der Verpflichtete ein Vorkaufsrecht durch den Mitverkauf anderer,
für den Berechtigten uninteressanter Sachen auszuhöhlen bzw. zu umgehen
versuchen könnte (WESTERMANN, a.a.O., N. 6, und MADER/ SCHERMAIER, a.a.O., N.
7, je zu § 467 BGB).
5.5. Von der Entstehungsgeschichte her ist anzumerken, dass der Entwurf zum BGB
nur den ersten Satz des heutigen § 467 BGB vorschlug und ein Recht des
Vorkaufsverpflichteten, den Eintritt des Berechtigten in den Gesamtkauf zu
verlangen, ausdrücklich ablehnte. Die Vorschrift des Entwurfs wurde damit
gerechtfertigt, dass sie die geringsten Verwicklungen hervorruft und
andererseits noch am meisten zur Wahrung des Interesses beider Teile dient
(Motive zu dem Entwurfe eines bürgerlichen Gesetzbuches für das Deutsche Reich,
Band II: Recht der Schuldverhältnisse, 1888, S. 349 f.). Die Kommission befand
dagegen, der Entwurf berücksichtige nicht in ausreichendem Masse die Lage des
Vorkaufsverpflichteten, und fügte den zweiten Satz des heutigen § 467 BGB an
(Protokolle der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen
Gesetzbuchs, Band II: Recht der Schuldverhältnisse, 1898, S. 105).
6.
Zu prüfen bleibt, ob und inwieweit die Regelung des BGB auf die Ausübung des
gesetzlichen Vorkaufsrechts im Miteigentumsverhältnis analog angewendet werden
soll.
6.1. Wird ein vorkaufsbelastetes Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken,
auf die sich das Vorkaufsrecht nicht bezieht, zu einem Gesamtpreis verkauft,
liegt ein Vorkaufsfall vor. Zum Anteil am Kaufpreis, der nach dem
Wertverhältnis auf das beanspruchte Grundstück entfällt, kann das Vorkaufsrecht
ausgeübt werden (LEEMANN, Berner Kommentar, 1920, N. 63 zu [a]Art. 681 ZGB;
STEINAUER, Les droits réels, II, 4. Aufl. 2012, S. 177 N. 1731c). Daran ändert
nichts, wenn die verkauften Grundstücke nach der Verkehrsanschauung eine sog.
Sachgesamtheit bilden, d.h. durch gemeinsame Zweckbestimmung zu einer
wirtschaftlichen Einheit verbunden sind. Obwohl sie Gegenstand eines
einheitlichen obligatorischen Rechtsgeschäftes sein können, bleiben die
Einzelgrundstücke ungeachtet ihrer Zusammengehörigkeit in Bezug auf die
Anwendung sachenrechtlicher Regeln selbstständig (BGE 112 II 406 E. 3b S. 410;
WIEGAND, Basler Kommentar, 2015, N. 32 vor Art. 641 ff. ZGB). Allein die
Verknüpfung von Einzelgrundstücken im Sinne von Art. 655a ZGB mit
entsprechender Eintragung im Grundbuch ermöglicht Eigentum an der Gesamtsache
und auch eine (sachenrechtliche) Gesamtverfügung über alle Einzelsachen, im
Falle von Miteigentumsanteilen gegebenenfalls unter Ausschluss des
Vorkaufsrechts im Miteigentumsverhältnis (vgl. E. 3 oben; STEINAUER, a.a.O., S.
56 ff. N. 1520-1521l). Diesen Sonderfall der Verknüpfung vorbehalten, besteht
somit die für die Ausübung eines Vorkaufsrechts vorausgesetzte Identität
zwischen verkaufter und vorkaufsbelasteter Sache, selbst wenn vorkaufsbelastete
Grundstücke zusammen mit anderen Grundstücken, auf die sich kein Vorkaufsrecht
bezieht, zu einem Gesamtpreis verkauft werden.
6.2. Im Grundsatz stimmt das schweizerische mit dem deutschen Recht überein.
Der Verkauf mehrerer Grundstücke zu einem Gesamtpreis hindert nicht daran, dass
an einzelnen der verkauften Grundstücke bestehende Vorkaufsrechte ausgeübt
werden. Umstritten ist, ob eine Ausnahme vom Grundsatz in analoger Anwendung
von § 467 BGB gemacht werden darf. Das gesetzliche Vorkaufsrecht im
Miteigentumsverhältnis würde insofern eingeschränkt, als es an allen zu einem
Gesamtpreis verkauften Grundstücken ausgeübt oder auf die Ausübung überhaupt
verzichtet werden müsste, wenn die Trennung der vom Vorkaufsrecht erfassten
Grundstücke von den übrigen gleichzeitig zu einem Gesamtpreis verkauften
Grundstücken für den Vorkaufsverpflichteten einen Nachteil bewirkte.
6.2.1. Ersten Autoren - soweit sie sich äusserten - erschien die Zulässigkeit
einer Übernahme der Regelung als höchst zweifelhaft, da es an einer dem zweiten
Satz des § 508 BGB a.F. entsprechenden Bestimmung völlig fehle und es sich kaum
rechtfertige, eine solche ex aequo et bono anzuerkennen (OSKAR ALLGÄUER,
Vorkaufs-, Rückkaufs- und Kaufsrecht nach dem schweizerischen Zivilgesetzbuche,
1918, S. 69 f.; so wohl auch RICHARD GÖSCHKE, Das Vorkaufsrecht, ZBJV 88/1952
S. 137 ff., S. 143). Der Standpunkt ist nachvollziehbar. Zum einen hat der
Gesetzgeber auf eine nähere Ausgestaltung des Vorkaufsrechts unter
Miteigentümern (aArt. 682 ZGB) verzichtet, obwohl kantonale Privatrechte (z.B.
Freiburg) teilweise einlässliche Regelungen enthielten (EUGEN HUBER, System und
Geschichte des schweizerischen Privatrechtes, Dritter Band, 1889, S. 265 f.).
Zum anderen wurden die in den Entwürfen zu einem revidierten OR vorgeschlagenen
Bestimmungen zum vertraglichen Vorkaufsrecht (1904: Art. 1245 lit. a-d; 1905:
Art. 1271-1273) ebensowenig Gesetz (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 3 zu [a]Art. 681
ZGB). Problembewusstsein hat dem Gesetzgeber dabei nicht gefehlt, hat er doch
z.B. in Art. 209 Abs. 2 OR für die Wandelung bei einer Mehrheit von Kaufsachen
eine § 467 Satz 2 BGB ähnliche Lösung vorgesehen oder z.B. in aArt. 650 Abs. 1
ZGB den Aufhebungsanspruch der Miteigentümer ausgeschlossen, wenn die Sache für
einen dauernden Zweck bestimmt ist. Vergleichbare Einschränkungen des
gesetzlichen Vorkaufsrechts unter Miteigentümern fehlen und könnten insoweit
nicht gewollt gewesen sein (so die Beschwerdeführerin, S. 8 Ziff. 7).
6.2.2. Gleichwohl ist die Rechtsprechung nicht von einem qualifizierten
Schweigen des Gesetzgebers ausgegangen. Sie hat sich gegenteils häufig von den
Bestimmungen des BGB leiten lassen, um bestehende Lücken zu füllen. Wie bereits
erwähnt (E. 4.2 oben) sind Bedingungen, die den "Verkauf" von der Nichtausübung
des Vorkaufsrechts abhängig machen, gegenüber dem Vorkaufsberechtigten
unwirksam (BGE 49 II 203 E. 2 S. 205), wie es der im Urteil (S. 207) erwähnte §
506 BGB a.F. (heute: § 465 BGB) ausdrücklich vorschreibt. Unter Hinweis auf §
507 BGB a.F. (heute: § 466 BGB) wurde die Regelung übernommen, wonach
Nebenleistungen, die der Dritte dem Verkäufer versprochen hat, die der
Vorkaufsberechtigte aber nicht zu erfüllen imstande ist, von ihm dem Werte nach
zu ersetzen sind (BGE 89 II 444 E. 2 S. 447). Die Beispiele liessen sich
vermehren (für § 472 BGB bzw. § 513 BGB a.F.: BGE 92 II 147 E. 3 S. 154/155;
115 II 331 E. 3b S. 336). Den hier in Frage stehenden Tatbestand gemäss § 467
BGB bzw. § 508 BGB a.F., der auch in den Entwürfen zu einem revidierten OR von
1904 und 1905 (E. 6.2.1 oben) nicht erwähnt wurde, hat das Bundesgericht -
soweit ersichtlich - nie ausdrücklich übernommen. Es hat hin und wieder
geprüft, ob der Vorkaufsverpflichtete einen Nachteil erleide, wenn er zufolge
Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr alle Grundstücke zusammen an den Dritten
veräussern könne. Da ein Nachteil entweder nicht ersichtlich oder nicht
bewiesen war, ist eine nähere Auseinandersetzung jeweilen unterblieben (z.B.
BGE 81 II 502 E. 5 S. 508 f.; 111 II 487 E. 3e S. 495/496). Die Lehre bejaht
eine analoge Anwendung auch von § 467 BGB bzw. § 508 BGB a.F. (HANS PETER
SCHMID, Das Vorkaufsrecht, 1934, S. 83 f.; MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 148 zu [a]
Art. 681 ZGB; zurückhaltend: STEINAUER, Anmerkung zum Urteil in ZWR 1981 S. 381
ff., in: BR 1984 S. 18).
6.2.3. Am 1. Januar 1994 ist das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über die
Teilrevision des Zivilgesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des
Obligationenrechts (Grundstückkauf) in Kraft getreten (AS 1993 1404).
Inhaltlich wurde im Wesentlichen die heutige Lehre und Rechtsprechung zum
Vorkaufsrecht kodifiziert (Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht [BGBB] sowie zum Bundesgesetz über die Teilrevisionen des
Zivilgesetzbuches [Immobiliarsachenrecht] und des Obligationenrechts
[Grundstückkauf] vom 19. Oktober 1988, BBl 1988 III 953, S. 1069 f. Ziff.
312.1). Eine dem Tatbestand gemäss § 467 BGB bzw. § 508 BGB a.F. vergleichbare
Regelung findet sich weder im Gesetz noch als Vorschlag in den Vorentwürfen
oder Entwürfen. Die Meinungen zu seiner analogen Anwendbarkeit sind weiterhin
geteilt (befürwortend: LORENZ STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des
Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2009, S. 418
Rz. 1388; ablehnend: JONAS RÜEGG, Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an
Grundstücken, 2014, S. 368 Rz. 934). Nach einer dritten Meinung soll der Wille
der Parteien des Rechtsgeschäfts "Verkauf" massgebend sein. Ist die
unauflösbare Verbindung der zusammen zu einem Gesamtpreis verkauften
Grundstücke ein wesentlicher Vertragspunkt, ist auch der Vorkaufsberechtigte
daran gebunden und die Geltendmachung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen
(JOSÉ-MIGUEL RUBIDO, L'exercice du droit de préemption immobilier au regard du
droit privé, 2012, S. 87 f. Rz. 321-323 und S. 122 f. Rz. 456-460).
6.3. Für das gesetzliche Vorkaufsrecht im Miteigentumsverhältnis ergibt sich
Folgendes:
6.3.1. Nicht beigetreten werden kann der Ansicht, die Parteien des
Rechtsgeschäfts "Verkauf" könnten die Ausübung des Vorkaufsrechts verhindern,
indem sie als wesentlichen Vertragspunkt vereinbaren, die zu einem Gesamtpreis
verkauften Grundstücke, von denen einzelne vorkaufsbelastet sind, seien
unauflösbar verbunden. Was als Vorkaufsfall gilt, sagt das Gesetz und steht
nicht im Belieben der Vertragsparteien (E. 4.2 oben). Auch die Vereinbarung,
mit welcher ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausgeschlossen oder abgeändert wird,
ist im Gesetz (Art. 681b ZGB) geregelt. Es handelt sich nicht um eine
Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Käufer, sondern um
eine Vereinbarung mit dem Vorkaufsberechtigten, um dessen Recht es schliesslich
geht (vgl. BGE 89 II 79 E. 2 S. 84 ff.).
6.3.2. Eine analoge Anwendung von § 467 BGB ist nicht angezeigt. Zum einen
bevorzugt die Regelung eher die Interessen des Vorkaufsverpflichteten, während
aufgrund der offenen Formulierung des Vorkaufsfalls in Art. 216c OR anzunehmen
ist, der schweizerische Gesetzgeber stehe eher auf der Seite des
Vorkaufsberechtigten (FASEL, Basler Kommentar, 2015, N. 5 zu Art. 216c OR). Er
hat zudem Sondervorschriften erlassen, wo er von der allgemeinen Regelung hat
abweichen wollen (z.B. die Erweiterung der Vorkaufsfälle für Verwandte gemäss
Art. 43 oder die Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf Betriebsinventar und
nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe in Art. 51 des Bundesgesetzes über das
bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Zum anderen lädt die Regelung zu
Umgehungsgeschäften ein (E. 5.4 oben), deren Nachweis schwierig zu erbringen
ist und dem Vorkaufsberechtigten obliegt (MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 18e zu [a]
Art. 681 ZGB; Urteil 5A_207/2007 vom 20. März 2008 E. 6.4, nicht veröffentlicht
in: BGE 134 III 332, wohl aber in: ZBGR 90/2009 S. 226).
6.3.3. In den heiklen Fällen, wo die verkauften Grundstücken durch gemeinsame
Zweckbestimmung zu einer wirtschaftlichen Einheit verbunden sind, bietet das
schweizerische Recht die Verknüpfung im Sinne von Art. 655a ZGB an (E. 6.1
oben). Insoweit besteht kein Bedürfnis nach der Übernahme einer Sonderregelung.
Beachtlich ist deshalb auch der Wille der Miteigentümer, das gemeinschaftliche
Grundstück nicht für einen dauernden Zweck zu bestimmen und damit das
gesetzliche Vorkaufsrecht nicht auszuschliessen, obwohl die Möglichkeit heute
im Gesetz vorgesehen ist und in der Praxis seit jeher bestanden hat (E. 3
oben).
7.
Aus den dargelegten Gründen erweist es sich als bundesrechtswidrig, die Klage
der Beschwerdeführerin in analoger Anwendung von § 467 BGB abzuweisen und
festzustellen, die Beschwerdeführerin könne ihr Vorkaufsrecht nur für alle
verkauften Grundstücke ausüben. Im Einzelnen ergibt sich für die Ausübung des
gesetzlichen Vorkaufsrechts an den Parzellen alt-Nrn. ttt und sss, was folgt:
7.1. Mit Bezug auf den Hausgarten alt-Nr. ttt (neu-Nr. xxx) verlangt die
Beschwerdeführerin in tatsächlicher Hinsicht die Klarstellung, dass die
Beschwerdegegner aus ihrer Wohnung keinen direkten Zugang zum Garten haben (S.
15 Ziff. 6 der Beschwerdeschrift). Die Darstellung trifft zu, so dass der
Sachverhalt insoweit verdeutlicht werden kann. Das Kantonsgericht verweist
diesbezüglich selber auf die massgebende Fotografie (E. 2.4 S. 9 f. des
angefochtenen Urteils). Darauf ist ersichtlich, dass die Beschwerdegegner von
ihrer Wohnung aus über keinen direkten Zugang in den Garten verfügen, sondern
das Wohnhaus verlassen müssen und über eine Treppe entlang der Aussenfassade
(Westseite) den Garten erreichen (Bild 9 S. 125 der kantonalen Akten).
Demgegenüber ist erstellt, dass die Beschwerdeführerin von ihrer
Parterrewohnung aus direkt in den Garten laufen kann. Von daher gesehen
überwiegt auch ihr Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts, um das
Alleineigentum am ganzen Garten zu erlangen, das Interesse der Beschwerdegegner
an der Erzielung eines möglichst hohen Gesamtverkaufspreises.
7.2. Die Beschwerdeführerin hat ihr gesetzliches Vorkaufsrecht weiter an dem im
Miteigentum stehenden Hausplatz alt-Nr. sss ausgeübt.
7.2.1. Das Kantonsgericht hat festgestellt, dass die Parzelle ausser als
Parkplatz faktisch als Zugang zu den beiden Treppen diene, die als Zugang zu
den beiden Wohnungen im oberen und unteren Stockwerk führten (E. 2.5 S. 10).
Die bezirksgerichtliche Feststellung, dass den Beschwerdegegnern als den
Eigentümern der oberen Wohnung ein Zugang über eigenen Boden "praktisch nicht
mehr möglich" wäre, wenn der Hausplatz alt-Nr. sss allein an die
Beschwerdeführerin als Eigentümerin der unteren Wohnung ginge (E. 2e Abs. 4 S.
5), werde von der Beschwerdeführerin nicht bestritten oder in Abrede gestellt
(E. 3 S. 10). In eigener Beweiswürdigung ist das Kantonsgericht weitergehend
zum Ergebnis gelangt, dass "der Verlust des Hausplatzes für die Miteigentümer
auch den Verlust des Zuganges und der Zufahrt zum Wohnhaus zur Folge hätte" (E.
8 Abs. 5 S. 13). Zum Hausplatz alt-Nr. sss hat das Kantonsgericht weiter
ausgeführt, die Parzelle solle im Rahmen der laufenden Grundbuchvermessung
aufgelöst und zur neuen Wohnhausparzelle Nr. zzz geschlagen werden (E. 2.5 und
E. 3 S. 10 f. und E. 8 Abs. 3 S. 13, je mit Hinweis auf Beleg 7 S. 28 der
kantonalen Akten). Das Grundbuch könnte deshalb nicht angewiesen werden, die
Beschwerdeführerin als Alleineigentümerin der Parzelle alt-Nr. sss einzutragen
(E. 12 S. 15 des angefochtenen Urteils).
7.2.2. Die Beschwerdeführerin räumt in tatsächlicher Hinsicht ein, dass der
Zugang der Beschwerdegegner erheblich eingeschränkt bzw. gemäss der
unangefochtenen Feststellung des Bezirksgerichts "praktisch nicht mehr möglich
wäre", wenn sie das Alleineigentum am Hausplatz erhielte, rügt hingegen, die
Argumentation des Kantonsgerichts, die Beschwerdegegner hätten diesfalls keinen
Zugang mehr ("Verlust des Zugangs"), sei auch schon vor der Einführung des
Grundbuches schlicht falsch, wie dies aus der Foto Nr. 5 des Bezirksgerichts
ersichtlich sei. Auch sei der Hausplatz mit der Einführung des Grundbuches als
selbstständige Parzelle (neu-Nr. yyy) ausgestaltet worden, wie sie auch früher
offenbar bereits bestanden habe (S. 16 Ziff. 9 und S. 19 der
Beschwerdeschrift).
7.2.3. Aktenkundig ist, dass der Hausplatz im kantonalen Grundbuch (Kataster)
als selbstständige Parzelle alt-Nr. sss aufgeführt wurde (S. 13 der kantonalen
Akten). Aus dem vor der Einführung des Grundbuches erstellten GIS-Plan, dessen
Inhalt rein informativ ist und dessen Aktualität, Richtigkeit und
Vollständigkeit nicht gewährleistet wird, lässt sich eine dem Hausplatz
entsprechende selbstständige Parzelle hingegen nicht entnehmen. Auf diesem Plan
aber hat augenscheinlich die Beschwerdeführerin handschriftliche Angaben
gemacht und auch die Grenzen der Parzelle alt-Nr. sss eingezeichnet (Beleg 7,
S. 28 der kantonalen Akten). Diese Darstellung der verkauften Parzellen haben
die Beschwerdegegner im Schriftenwechsel anerkannt (S. 3 Ziff. 9 und S. 54 ad
Ziff. 9 der kantonalen Akten). Der Plan mit den handschriftlichen Ergänzungen
war auch Grundlage bei der Parteibefragung und wurde wiederum von keiner Seite
bestritten und (erneut) zu den Akten genommen (S. 108, S. 111 und S. 117 der
kantonalen Akten). Aus den Einzeichnungen auf dem Plan ist ersichtlich, dass ab
dem Gemeindeweg ein Zugang zu den Eingangstreppen des Wohnhauses besteht.
Zwischen dem Vermessungs- und Grenzpunkt der Parzelle alt-Nr. sss und der Ecke
des Wohnhauses findet sich am Gemeindeweg eine Lücke, ein schmaler, in einem
alten Dorfkern aufgrund der verschachtelten geschlossenen Bauweise aber nicht
unüblicher Durchgang, wie ihn auch das Bild 5 (S. 123 der kantonalen Akten)
aufscheinen lässt. Die gegenteilige Feststellung des Kantonsgerichts erweist
sich als unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234). Unter
Hinweis auf denselben Plan hat das Bezirksgericht sodann angenommen, dass der
Hausplatz im Rahmen der Grundbuchvermessung und der Einführung des
eidgenössischen Grundbuchs in U.________ zur Hausparzelle geschlagen werden
soll (E. 3 S. 10/11 des angefochtenen Urteils). Die Wendung "werden soll"
verdeutlicht, dass es sich nicht um eine Tatsachenfeststellung, sondern um eine
blosse Annahme oder Vermutung handelt, zumal der vorgelegte GIS-Plan vom 11.
Oktober 2012 datiert (S. 28 und S. 117 der kantonalen Akten). Das
Kantonsgericht (E. 12 S. 15) hat daraus offenbar auch gar nicht schliessen
wollen, dass die beiden Parzellen im Rahmen der Grundbuchvermessung tatsächlich
zusammengelegt wurden. Insoweit erweist sich die Sachverhaltsrüge als
unbegründet.
7.3. Aus den dargelegten Gründen steht vorliegend der Ausübung des
Vorkaufsrechts weder rechtlich noch tatsächlich etwas entgegen.
8.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils, das
die Geltendmachung des gesetzlichen Vorkaufsrechts allein mit Bezug auf die
verkauften Miteigentumsanteile an den Parzellen "Hausplatz" und "Hausgarten"
für unzulässig erklärt hat. Weitergehend beantragt die Beschwerdeführerin die
Klage insgesamt gutzuheissen, weil der Kaufpreis unbestritten sei und das
Kantonsgericht die Preisbildung nicht kritisiert habe (S. 25 Ziff. 19 der
Beschwerdeschrift). Der Standpunkt kann nicht geteilt werden. Die
Beschwerdegegner haben auf Abweisung der Klage geschlossen, und die kantonalen
Gerichte haben sich mit den Begehren betreffend Kaufpreis und Entlassung der
Parzellen aus der Gesamtpfandhaft nicht befasst und dazu keine
Tatsachenfeststellungen getroffen. Unter diesen Umständen rechtfertigt es sich,
auch zur Wahrung des kantonalen Instanzenzuges, die Sache insgesamt an das
Bezirksgericht zurückzuweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG). Die Rückweisung ist auch
ohne Parteiantrag von Amtes wegen anzuordnen (Urteil 5A_740/2014 vom 1. Februar
2016 E. 10). Die kantonalen Gerichte sind an den vorliegenden
Rückweisungsentscheid gebunden, dürfen aber in dessen rechtlichen Rahmen die
nach Massgabe des anwendbaren Prozessrechts zulässigen Noven berücksichtigen (
BGE 135 III 334 E. 2 S. 335).
9.
Bei diesem Verfahrensausgang obsiegt die Beschwerdeführerin in der
Grundsatzfrage, doch bleibt das Schicksal ihrer Rechtsbegehren teilweise offen.
Es rechtfertigt sich deshalb, die Gerichtskosten zu einem Fünftel der
Beschwerdeführerin und zu vier Fünfteln den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und
die Beschwerdegegner zu einer entsprechend herabgesetzten Parteientschädigung
zu verpflichten (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG; BGE 139
III 345 E. 6 S. 351). Dass die Beschwerdegegner vor Bundesgericht auf eine
Vernehmlassung verzichtet haben, ändert an ihrer teilweisen Kosten- und
Entschädigungspflicht nichts (BGE 123 V 156 E. 3 und 159 E. 4b). Über die
Kosten und Entschädigungen im kantonalen Berufungsverfahren wird das
Kantonsgericht neu zu befinden haben (Art. 67 und Art. 68 Abs. 5 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen, und die Urteile des Kantonsgerichts Wallis,
I. Zivilrechtliche Abteilung, vom 9. November 2015 und des Bezirksgerichts Visp
vom 7. April 2014 werden aufgehoben. Die Sache wird zu neuer Entscheidung im
Sinne der Erwägungen an das Bezirksgericht Visp zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 2'500.-- werden im Betrag von Fr. 2'000.--
den Beschwerdegegnern unter solidarischer Haftbarkeit und im Betrag von Fr.
500.-- der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdegegner haben die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche
Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 1'800.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Gerichtskosten und Parteientschädigungen
für das kantonale Berufungsverfahren an das Kantonsgericht Wallis, I.
Zivilrechtliche Abteilung, zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien sowie dem Kantonsgericht Wallis, I.
Zivilrechtliche Abteilung, und dem Bezirksgericht Visp schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. August 2016
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: von Werdt
Der Gerichtsschreiber: von Roten
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