I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.96/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_96/2015
Arrêt du 1er juin 2015
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Kolly et Hohl.
Greffière : Mme Monti.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Mark Barokas,
recourante,
contre
B.________,
intimé.
Objet
contrat de bail à loyer; réduction de loyer et indemnité pour occupation
illicite,
recours en matière civile contre l'arrêt rendu le
26 janvier 2015 par la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.
Faits :
A.
A.a. B.________ était locataire depuis 1989 d'une arcade commerciale sise à
Genève, destinée à l'exploitation d'un café-restaurant. Le loyer s'élevait en
dernier lieu à 4'165 fr. par mois, charges non comprises.
Le 23 août 2010, la bailleresse A.________ SA a résilié le contrat de bail pour
le 31 mai 2011 en vue d'agrandir l'arcade et de changer son affectation. Elle a
obtenu des autorités administratives une autorisation préalable le 19 octobre
2010, puis un permis de construire le 9 août 2011.
Le locataire a ouvert une procédure judiciaire en contestation du congé.
Le 9 mars 2012, la bailleresse lui a signifié un nouveau congé pour le 30 avril
2012 en invoquant son retard dans le paiement des loyers (art. 257d CO). Le
locataire a également contesté ce congé.
Par arrêt du 10 février 2014, la Cour de justice du canton de Genève a déclaré
valable le premier congé donné pour le 31 mai 2011; elle a accordé au locataire
une unique prolongation de bail jusqu'au 31 mai 2016. Statuant ensuite le 24
mars 2014 sur le congé anticipé donné pour le 30 avril 2012, la Cour en a
constaté l'inefficacité.
Ces deux décisions ont été déférées au Tribunal fédéral, qui a constaté la
validité du congé anticipé. La cour de céans a jugé que le locataire était en
demeure de payer les loyers et avait opposé en compensation une créance en
réduction de loyer et en dommages-intérêts qui était contestée; les conditions
de l'art. 257d CO étaient donc réalisées. Il s'ensuivait que le bail avait pris
fin le 30 avril 2012; aucune prolongation ne pouvait être accordée s'agissant
d'un tel congé anticipé (art. 272a al. 1 let. a CO). Il n'était pas nécessaire
de rechercher si le locataire avait bénéficié à tort ou à raison d'une
prolongation de bail entre le 31 mai 2011 - date pour laquelle le congé
ordinaire avait été valablement donné - et le 30 avril 2012 (arrêt 4A_140/2014
et 4A_250/2014, du 6 août 2014).
A.b. La bailleresse a entrepris d'importants travaux sur la parcelle dont elle
est propriétaire. Dès le 22 décembre 2011, elle a posé des panneaux tout
d'abord en bois, puis métalliques, qui obstruaient les vitrines du restaurant.
Les clients pensaient que le restaurant était fermé, celui-ci n'étant plus
visible. Les panneaux ont été partiellement retirés le 21 juin 2012; ils
subsistaient sur le côté et à l'arrière du restaurant. La clientèle est
partiellement revenue. Après l'enlèvement des panneaux le 13 septembre 2012, le
locataire a dû subir la présence de grillages et d'une benne devant ses
vitrines.
La bailleresse a en outre coupé l'eau du 13 avril au 30 mai 2012; elle
reprochait au locataire de ne pas avoir payé les factures y relatives. Elle a
ensuite rétabli l'eau mais fermé, du 31 mai au 6 décembre 2012, la vanne
d'arrivée d'eau d'un compresseur permettant de faire fonctionner la chambre
froide et le réfrigérateur du restaurant, ainsi qu'un distributeur de bière.
Le restaurant a fait l'objet d'une fermeture administrative entre le 15 février
et le 12 avril 2012, puis entre le 14 septembre et le 4 décembre 2012.
B.
B.a. Après avoir saisi l'autorité de conciliation les 18 juin et 9 juillet
2012, le locataire a déposé deux demandes devant le Tribunal des baux et loyers
du canton de Genève, qui a joint les causes. Le locataire concluait notamment à
une réduction de loyer de 100 % dès le 22 décembre 2011 ainsi qu'au paiement de
107'974 fr. à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi à cause des
travaux.
Par jugement du 22 janvier 2013, le Tribunal des baux a accordé les réductions
de loyer suivantes:
- 30 % entre le 22 décembre 2011 et le 12 avril 2012;
- 60 % entre le 13 avril et le 30 mai 2012;
- 30 % entre le 31 mai et le 20 juin 2012;
- 20 % entre le 21 juin et le 12 septembre 2012;
- 15 % dès le 13 septembre 2012, jusqu'à l'enlèvement de la
benne et du grillage.
Le tribunal a rejeté toutes autres conclusions.
B.b. Bailleresse et locataire ont fait appel de cette décision, qui a été
partiellement réformée par la Cour de justice dans un arrêt du 26 janvier 2015.
En substance, la Cour a considéré que certaines réductions tenaient
insuffisamment compte des entraves à la jouissance des locaux occasionnées par
les travaux. En revanche, elle a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'octroyer des
réductions de loyer pendant les périodes où le restaurant était fermé par
décision administrative. Elle a accordé les réductions suivantes:
- 50 % entre le 22 décembre 2011 et le 14 février 2012,
en raison des panneaux obstruant les vitrines du restaurant;
- 80 % entre le 13 avril et le 30 mai 2012,
en raison des panneaux (50 %) et de la coupure d'eau (30 %);
- 75 % entre le 31 mai et le 20 juin 2012,
en raison des panneaux (50 %) et de la fermeture de la
vanne d'eau desservant le compresseur (25 %);
- 45 % entre le 21 juin et le 12 septembre 2012,
en raison des panneaux sur le côté et à l'arrière du
restaurant (20 %) et de la fermeture de la vanne desservant le
compresseur (25 %);
- 40 % les 13 septembre, 5 décembre et 6 décembre 2012,
en raison de la benne et des grillages devant les vitrines (15 %)
et de la fermeture de la vanne desservant le compresseur (25 %);
- 15 % dès le 7 décembre 2012,
en raison de la benne et des grillages, jusqu'à l'enlèvement
de ceux-ci.
C.
La bailleresse saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile et
d'un recours constitutionnel subsidiaire, à l'issue desquels elle conclut
qu'aucune réduction de loyer n'est due au locataire.
Un délai de réponse a été imparti au locataire, qui n'a pas réagi. L'autorité
précédente se réfère à son arrêt.
Considérant en droit :
1.
La valeur litigieuse excède de loin le seuil de 15'000 fr. requis pour les
affaires de bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF), comme l'admet la
recourante. La voie ordinaire du recours en matière civile est donc ouverte, ce
qui clôt celle du recours constitutionnel subsidiaire (cf. art. 113 LTF). Le
recours ordinaire peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let.
a LTF), que le Tribunal fédéral applique d'office, sous réserve des droits
constitutionnels tels que l'interdiction de l'arbitraire (art. 9 Cst.) pour
lesquels prévalent des exigences de motivation plus strictes (art. 106 LTF; sur
ces exigences, cf. ATF 135 III 232 consid. 1.2; 134 II 244 consid. 2.2).
2.
2.1. La bailleresse dénonce tout d'abord une violation de l'art. 126 CPC. La
Cour de justice aurait indûment refusé de suspendre la procédure jusqu'à droit
connu dans des procédures pénales pour faux témoignage initiées contre deux
témoins auditionnés par le Tribunal des baux. La bailleresse relève que dans
ses considérants, la Cour invoque expressément le témoignage du dénommé
C.________, lequel aurait bel et bien été condamné pour faux témoignage par
ordonnance pénale du 1 ^er octobre 2014.
2.2. La Cour de justice a refusé de suspendre la procédure au motif que le juge
civil apprécie librement les preuves et que les éventuels faux témoignages de
deux personnes entendues par le Tribunal des baux n'étaient pas de nature à
modifier cette appréciation. La Cour a par ailleurs déclaré irrecevable la
pièce que la bailleresse désigne comme une ordonnance pénale de condamnation à
l'encontre du témoin C.________ (pièce 59).
2.3. La recourante déclare expressément ne pas contester l'état de fait retenu
dans l'arrêt attaqué. Elle ne se plaint pas d'arbitraire dans l'appréciation
des preuves. L'on ne discerne dès lors pas en quoi le refus de suspendre la
procédure aurait nui à la recourante, qui se satisfait de la libre appréciation
portée par l'autorité précédente. L'inconsistance du grief rend d'autant plus
incongru le ton adopté par le conseil de la recourante, qui déplore rien moins
qu'"une flétrissante décadence des moeurs judiciaires" des magistrats genevois.
3.
3.1. La bailleresse reproche ensuite à la Cour de justice d'avoir méconnu que
le bail avait pris fin le 30 avril 2012, ce qui exclurait tout droit à une
réduction de loyer. La Cour aurait violé l'art. 61 LTF et appliqué
"arbitrairement" les art. 259a et 259d CO.
3.2. La Cour de justice n'a pas ignoré l'entrée en force de l'arrêt rendu le 6
août 2014 par l'autorité de céans (art. 61 LTF); elle relève expressément que
les procédures relatives aux résiliations de bail sont "définitivement
tranchées". Elle a jugé que même si le bail avait pris fin le 30 avril 2012, il
n'en demeurait pas moins que les effets du contrat, en particulier les
obligations respectives des parties, perduraient jusqu'à la restitution des
locaux; comme dans une prolongation de bail, le contrat demeurait inchangé et
le locataire conservait la faculté de se prévaloir des dispositions relatives
aux défauts de la chose louée.
3.3. Dans le cadre d'un recours en matière civile, la cour de céans revoit
librement l'application du Code des obligations.
Les art. 259a et 259d CO prévoient en substance que lorsque la chose louée est
entachée de défauts non imputables au locataire, qui entravent ou restreignent
l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une
réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut, jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Si le locataire ne restitue pas la chose louée (art. 267 CO) et reste dans les
locaux alors que le bail a pris fin, il doit payer au bailleur une indemnité
pour l'occupation des locaux, laquelle équivaut en principe au montant du loyer
convenu (ATF 131 III 257 consid. 2 et 2.1; 119 II 437 consid. 3b/bb p. 441 s.).
Dans une affaire de bail à ferme, la cour de céans a jugé que l'indemnité peut
être fixée au même montant que le fermage convenu, pour autant que la
jouissance du bien affermé non restitué soit équivalente à celle que le fermier
retirait pendant le contrat; si la jouissance est restreinte, l'indemnité doit
être réduite (ATF 131 III 257 consid. 2.3).
3.4. Le fondement précis de l'obligation de payer une indemnité pour
l'occupation des locaux après la fin du bail donne lieu à des discussions (cf.
DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 87 ch. 2.6 et les réf.). Il est
toutefois constant que le bailleur ne doit pas pâtir du fait que son
cocontractant ne quitte pas les locaux malgré la validité du congé, ce qui
signifie qu'en règle générale, le locataire s'acquittera d'une indemnité
équivalente au loyer, voire supérieure si le bailleur démontre qu'il avait la
possibilité de louer les locaux à un loyer plus élevé (arrêts 4A_463/2014 du 23
janvier 2015 consid. 3; 4A_456/2012 du 4 décembre 2012 consid. 2.1, in SJ 2013
I 525). Dans le même temps, il faut admettre que l'indemnité peut être
inférieure au loyer convenu si le locataire retire des locaux non libérés une
jouissance moindre que celle qui avait été convenue et qui justifiait le loyer
prévu. En l'occurrence, dans la mesure où la jouissance des locaux était
entravée par des circonstances non imputables au locataire, il n'était pas
contraire au droit fédéral d'appliquer par analogie les règles sur les défauts
de la chose louée et la réduction de loyer pour la période postérieure à la fin
du bail. Rien dans l'arrêt attaqué ne permet d'inférer que la bailleresse
aurait réussi à relouer les locaux entachés de tels défauts pour le même loyer
que celui convenu à raison d'une jouissance pleine et entière.
4.
4.1. La bailleresse reproche enfin à la Cour de justice d'avoir accordé des
réductions de loyer excessives. La Cour se serait par trop écartée des
pourcentages retenus dans sa propre jurisprudence et de ceux compilés par la
doctrine. Aucune réduction de 80 % n'aurait jamais été accordée. La Cour aurait
du reste indûment revu à la hausse les pourcentages retenus par l'autorité de
première instance, alors qu'elle aurait dû s'imposer une retenue dans le
contrôle du pouvoir d'appréciation.
4.2. Le juge d'appel revoit la cause librement en fait et en droit (ATF 138 III
374 consid. 4.3.1). Tout au plus doit-il faire preuve de retenue dans son
contrôle lorsque la nature du litige s'oppose à un examen illimité; tel est le
cas lorsqu'il faut tenir compte de données techniques, personnelles ou locales
que le premier juge connaît mieux que l'autorité de recours (arrêt 5A_198/2012
du 24 août 2012 consid. 4.2; ATF 131 II 680 consid. 2.3.2).
Il n'apparaît pas que de telles circonstances spéciales seraient réalisées; la
bailleresse elle-même ne plaide pas que le Tribunal des baux était mieux à même
de trancher cette question que la Cour de justice, plus précisément sa section
compétente pour connaître des litiges en matière de bail à loyer.
4.3. Selon la jurisprudence, la réduction de loyer doit être proportionnelle au
défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En
principe, il faut procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle,
en comparant la valeur objective de la chose avec défaut à sa valeur objective
sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Toutefois,
le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. L'on admet alors le recours à
l'appréciation en équité (art. 4 CC). Lorsqu'une autorité cantonale statue en
équité, le Tribunal fédéral contrôle avec retenue l'exercice de ce pouvoir
d'appréciation; il n'intervient que si l'autorité a abusé de son pouvoir
d'appréciation (ATF 130 III 504 consid. 4.1).
4.4. L'autorité précédente était en droit d'appliquer ces principes par
analogie pour la période postérieure au contrat de bail. Par ailleurs, la
recourante ne critique pas le recours à l'appréciation en équité plutôt qu'à la
méthode proportionnelle. Il n'y a pas à revoir ce point (art. 42 al. 2 LTF).
D'après l'arrêt attaqué, la bailleresse a procédé à d'importants travaux. Dès
le 22 décembre 2011, les vitrines du restaurant ont été obstruées par des
panneaux; cette obstruction a rendu très difficile l'exploitation de
l'établissement, qui avait pignon sur rue. Les clients pensaient que le
restaurant était fermé. La Cour de justice a jugé que la pose de panneaux
justifiait une réduction de loyer de 50 %.
Sur la base de ces constatations de fait, qui lient l'autorité de céans, il
faut admettre que le pourcentage retenu ne procède pas d'un abus du pouvoir
d'appréciation. La bailleresse se réfère à une affaire bâloise, où une
réduction de 20 % seulement avait été allouée en raison d'un tunnel de planches
et d'une grue devant la vitrine d'un local commercial.
L'affaire en cause concernait un local avec vitrine affecté au commerce de
vêtements; le socle d'une grue et une benne gênaient la vue sur cette vitrine
lorsque les piétons cheminaient non pas sur le trottoir longeant la vitrine,
mais sur la chaussée ou sur le trottoir d'en face. Or, un "tunnel de planches"
situé devant l'immeuble voisin en chantier exerçait un effet dissuasif sur les
piétons, qui préféraient cheminer sur la chaussée ou sur le trottoir d'en face,
d'où la vue sur la vitrine était entravée. La vitrine ne pouvait donc pas
exercer pleinement son effet de publicité et son pouvoir d'attraction sur les
clients ( Appellationsgericht de Bâle-ville, 6 novembre 2001, MP 2003 71 ss).
Le fait d'occulter partiellement la vue sur la vitrine d'un commerce depuis
certains emplacements n'est manifestement pas comparable avec l'obstruction des
vitrines d'un restaurant au moyen de panneaux donnant l'impression que
l'établissement est fermé. L'on peut en outre aisément concevoir que les
clients n'avaient pas envie de fréquenter un restaurant aux vitrines
barricadées par des planches. Il est précisé que la clientèle du restaurant qui
était bien fréquenté ("avait pignon sur rue") n'est revenue que partiellement
lorsque les panneaux à l'avant du restaurant ont été enlevés, ce dont on peut
inférer qu'elle avait en bonne partie délaissé le restaurant auparavant.
Pour le surplus, la recourante ne fournit pas d'argumentation particulière à
l'encontre des réductions supplémentaires octroyées en raison de la coupure
d'eau (- 30 %), respectivement de la fermeture de la vanne d'eau desservant le
compresseur qui servait au fonctionnement de la chambre froide, du
réfrigérateur et du distributeur de bière (- 25 %), réductions qui conduisent à
retenir une réduction totale de 80 %, puis 75 %. La recourante se contente
d'objecter que ces pourcentages s'écartent trop de ceux retenus par la Cour de
justice et par la doctrine. L'unique arrêt genevois cité par la recourante
concerne une problématique différente, à savoir essentiellement de très
importantes nuisances sonores et le blocage alternatif des ascenseurs, causés
par des travaux dans un immeuble abritant comme locataire une entreprise
commerciale en contact avec de la clientèle; il n'y a donc pas à en tirer
d'enseignement particulier (cf. arrêt du 10 mars 2014, ACJC/290/2014, in CdB
2014 p. 73). Au demeurant, les circonstances du cas concret sont déterminantes.
Or, force est de constater que ce n'est pas abuser du pouvoir d'appréciation
que d'allouer une réduction de 80 %, respectivement 75 %, pour le loyer d'un
restaurant aux vitrines condamnées par des panneaux et qui plus est privé
d'eau, respectivement de chambre froide.
5.
Pour ces motifs, le recours constitutionnel subsidiaire doit être déclaré
irrecevable, et le recours en matière civile rejeté. En conséquence, la
recourante supportera les frais de la présente procédure (art. 66 al. 1 LTF).
Aucune indemnité de dépens n'est due au locataire intimé, qui n'a pas eu de
frais dès lors qu'il a renoncé à procéder.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.
2.
Le recours en matière civile est rejeté.
3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers
de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 1er juin 2015
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente : Kiss
La Greffière : Monti
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