I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.701/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_701/2015
Urteil vom 26. Januar 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiber Leemann.
Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Wyttenbach,
Beschwerdeführerin,
gegen
Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:
1. C.________,
2. D.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Riet A. Ganzoni,
Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mieterausweisung,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von
Graubünden, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. Mit Vertrag vom 30. Juli 2008 vermietete B.________ sel. der A.________
GmbH (Mieterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) die Halle im Erdgeschoss
samt Eingangsbereich sowie Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. xxx
an der Strasse U.________ in V.________. Die Mieterin betreibt in einem Teil
der gemieteten Räumlichkeiten einen Nachtclub; andere Teile vermietete sie an
Untermieter weiter.
Nachdem B.________ sel. verstorben war, forderten dessen Erben C.________ und
D.________ (Vermieter, Gesuchsteller, Beschwerdegegner) die Mieterin mehrmals
schriftlich dazu auf, ihnen die Untermietbedingungen offenzulegen. Die Mieterin
verweigerte dies.
Am 1. November 2010 kündigten die Vermieter den Mietvertrag aus wichtigem Grund
auf den 31. Mai 2011. Die Mieterin stellte sich auf den Standpunkt, die
Kündigung sei nichtig.
A.b. Am 10. Februar 2011 klagten die Vermieter auf Feststellung der
Rechtsgültigkeit der ausgesprochenen Kündigung; die Mieterin beantragte
widerklageweise die Feststellung der Nichtigkeit.
Mit Entscheid vom 26. September 2012 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage
gut und stellte fest, dass die am 1. November 2010 per 31. Mai 2011
ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags rechtsgültig sei.
Auf Berufung der Mieterin gegen den bezirksgerichtlichen Entscheid hin
bestätigte das Kantonsgericht von Graubünden mit Urteil vom 13. Mai 2014 die
Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigung.
Eine von der Mieterin gegen den kantonsgerichtlichen Entscheid vom 13. Mai 2014
erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 10. März 2015 ab,
soweit es darauf eintrat (Verfahren 4A_379/2014).
B.
B.a. Mit Eingabe vom 19. März 2015 machten die Vermieter beim Bezirksgericht
Maloja ein Begehren um Mieterausweisung gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in
klaren Fällen) anhängig. Die Gesuchsgegnerin widersetzte sich dem
Ausweisungsbegehren und beantragte, es sei auf das Gesuch nicht einzutreten,
eventualiter sei dieses abzuweisen; subeventualiter sei ihr eine Frist zur
Räumung des Mietobjekts bis 1. Mai 2016 zu gewähren.
Mit Entscheid vom 23. September 2015 hiess der Einzelrichter am Bezirksgericht
Maloja das Gesuch gut und verpflichtete die Gesuchsgegnerin, die Halle im
Erdgeschoss samt Eingangsbereich und Einstellraum in der Liegenschaft Nr. xxx
an der Strasse U.________ in V.________ den Gesuchstellern bis spätestens 31.
Oktober 2015 zurückzugeben. Die Gesuchsteller wurden ermächtigt, die
Liegenschaft - nötigenfalls mit Hilfe der Polizei - zu räumen oder durch Dritte
räumen zu lassen.
B.b. Mit Urteil vom 14. Dezember 2015 wies das Kantonsgericht von Graubünden
eine von der Gesuchsgegnerin gegen den einzelrichterlichen Entscheid vom 23.
September 2015 erhobene Berufung ab.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Gesuchsgegnerin dem Bundesgericht,
es sei das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 14. Dezember 2015
aufzuheben und auf das Begehren vom 19. März 2015 betreffend Mieterausweisung
nach Art. 257 ZPO nicht einzutreten. Eventualiter sei die Sache zu neuer
Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei der
Beschwerdeführerin eine Frist zur Räumung des Mietobjekts bis am 1. Mai 2016 zu
gewähren.
Auf die Einholung von Vernehmlassungen wurde verzichtet.
D.
Mit Verfügung vom 7. Januar 2016 erteilte das Bundesgericht der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung.
Erwägungen:
1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2 S. 59; 139
III 133 E. 1 S. 133; je mit Hinweisen).
1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden
Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein
Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat
(Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im
kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der
massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a
BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die
Beschwerde in Zivilsachen ist somit - unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden
Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten
Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist
jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich
stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht
nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3;
135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der
Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das
Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).
1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt, namentlich die Anträge der
Parteien, ihre Tatsachenbehauptungen, rechtlichen Erörterungen,
Prozesserklärungen und Beweisvorbringen, der Inhalt einer Zeugenaussage, einer
Expertise oder die Feststellungen anlässlich eines Augenscheins (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 mit Hinweisen). Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung
der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig
ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105
Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140
III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97
Abs. 1 BGG).
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will,
muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt
sein sollen; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen
Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16
E. 1.3.1 S. 18, 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
1.4. Die Beschwerdeführerin verfehlt die gesetzlichen Begründungsanforderungen
an eine hinreichende Sachverhaltsrüge, wenn sie die vorinstanzliche
Feststellung, wonach sie von Anfang an die Gültigkeit der Kündigung bestritten
habe, lediglich als falsch bezeichnet.
2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz hätte auf das
Ausweisungsbegehren nicht eintreten dürfen (Art. 257 Abs. 3 ZPO), weil die
Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschutzes im summarischen Verfahren
nach Art. 257 Abs. 1 ZPO nicht erfüllt seien.
2.1. Die Vorinstanz liess den von der Beschwerdeführerin erhobenen Einwand
nicht gelten, die Parteien hätten ungeachtet der am 1. November 2010 von den
Beschwerdegegnern per 31. Mai 2011 ausgesprochenen Kündigung ab dem 1. Juni
2011 das Mietverhältnis weiter gelebt und damit ein neues, zumindest durch
konkludentes Verhalten abgeschlossenes und ungekündigtes Mietverhältnis
begründet, weshalb kein liquider Sachverhalt vorliege. Sie erwog, das
konkludente Zustandekommen eines neuen Mietvertrags nach erfolgter Kündigung
sei nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Auch für den konkludenten Abschluss eines
Vertrags bedürfe es übereinstimmender Willensäusserungen der Vertragsparteien.
Dabei gelte als unerlässliche Voraussetzung für die Annahme eines
stillschweigenden Vertragsabschlusses im Anschluss an eine Kündigung, dass der
Vermieter die Kündigung und den sich daraus ergebenden Rückgabeanspruch während
längerer Zeit nicht durchsetze. Ein solcher Fall liege ganz offensichtlich
nicht vor. Insbesondere seien die Beschwerdegegner nicht einfach untätig
geblieben, sondern hätten umgehend die ihnen richtig erscheinenden Schritte zur
Durchsetzung ihres Rückgabeanspruchs eingeleitet. Die Feststellungsklage sei
eingereicht worden, um im Hinblick auf die Ausweisung klare Verhältnisse zu
schaffen. Aufgrund der Einreichung der Klage einerseits und der
Parteidispositionen im Feststellungsprozess andererseits sei völlig klar
gewesen, dass die Beschwerdegegner das Mietobjekt möglichst rasch
zurückerstattet haben wollten und keineswegs am Abschluss eines neuen
Mietvertrags interessiert waren. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin
könne weder aus der vorläufig unterlassenen Ausweisung noch aus dem Umstand der
während der Prozessdauer entgegengenommenen Mietzinszahlungen und erstellten
Nebenkostenabrechnungen ein konkludenter Vertragsabschluss abgeleitet werden.
Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin sei völlig haltlos und
widerspreche offenkundig den Fakten.
Die Vorinstanz führte weiter aus, der Anspruch auf Ausweisung ergebe sich aus
dem Rückgabeanspruch der Vermieter nach aufgelöstem Mietverhältnis (Art. 267
Abs. 1 OR) sowie aus dem Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Ein neues
Mietverhältnis durch konkludentes Verhalten sei zwischen den Parteien
offensichtlich nicht zustande gekommen, weshalb dem Ausweisungsbegehren im
summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO entsprochen werden könne.
2.2.
2.2.1. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im
summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar
ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein
Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen
Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden Partei verlangt, dass sie sofort
den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass
klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 E. 5.1.1 S.
622 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der
Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne
Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis
führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm
einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender
Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26;
138 III 123 E. 2.1.2 mit Hinweisen).
Für die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei
substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher
Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die
bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein
klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung
gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und eine eingehende
Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran nichts ändern; offensichtlich
unbegründete oder haltlose Bestreitungen des Anspruchs genügen für die
Verneinung eines klaren Falles nicht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 mit Hinweisen).
2.2.2. Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren Vorbringen keine
Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen. Die Vorinstanz ist zu Recht davon
ausgegangen, dass der ins Feld geführte Umstand, dass die Beschwerdegegner
Mietzinszahlungen entgegengenommen und auch für die Zeit nach dem 31. Mai 2011
Nebenkostenabrechnungen erstellt bzw. Nebenkosten eingefordert hätten, im
konkreten Fall offensichtlich nicht auf den konkludenten Abschluss eines neuen
Mietvertrags schliessen lässt. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass die
Beschwerdegegner am 10. Februar 2011 auf Feststellung der Rechtsgültigkeit der
per 31. Mai 2011 ausgesprochenen Kündigung klagten; damit musste ihr klar sein,
dass die Vermieter das Mietverhältnis nach dem 31. Mai 2011 nicht weiterführen
bzw. kein neues Mietverhältnis eingehen wollten (vgl. BGE 119 II 147 E. 5). Die
Beschwerdegegner haben demnach keineswegs darauf verzichtet, die Kündigung
durchzusetzen, womit ein konkludenter Vertragsschluss (Art. 1 Abs. 2 OR), der
nur mit Zurückhaltung anzunehmen ist, ausser Betracht fällt (vgl. BGE 119 II
147 E. 5 S. 156; Urteile 4A_499/2013 vom 4. Februar 2014 E. 3.3.1; 4A_247/2008
vom 19. August 2008 E. 3.2.1).
Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht lässt sich auch der Umstand,
dass die Beschwerdegegner zunächst auf Feststellung der Gültigkeit der
Kündigung vom 1. November 2010 klagten und die Ausweisung erst in einem zweiten
Schritt beantragten, nicht als stillschweigende Zustimmung zum Abschluss eines
neuen Vertrags deuten. Daran ändert nichts, dass auch ein anderes Vorgehen
denkbar gewesen wäre und eine Ausweisung bereits zu einem früheren Zeitpunkt im
ordentlichen Verfahren hätte beantragt werden können.
Die Vorinstanz hat den Einwand der Beschwerdeführerin, aufgrund der
Entgegennahme von Zahlungen nach dem 31. Mai 2011 sowie der Einleitung des
Ausweisungsverfahrens erst nach dem rechtskräftigen Entscheid über die
Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigung vom 1. November 2010 sei von einem
konkludent abgeschlossenen neuen Mietvertrag auszugehen, zutreffend als
offensichtlich unbegründet erachtet. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen
Ansicht sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschutzes in klaren
Fällen nach Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt, weshalb die Vorinstanz die im
summarischen Verfahren angeordnete Ausweisung zu Recht geschützt hat.
3.
Die Vorinstanz hat eingehend begründet, weshalb sich der angeordnete
Räumungstermin im konkreten Fall als verhältnismässig erweist. Mit diesen
Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Soweit sie sich
hinsichtlich ihres Subeventualbegehrens (Einräumung einer Frist zur Räumung des
Mietobjekts bis 1. Mai 2016) auf den allgemeinen Hinweis beschränkt, sie
betreibe im Mietobjekt einen Gastronomiebetrieb und habe diverse Mieterbauten
vorgenommen, die allenfalls zu entfernen seien, zeigt sie keine Verletzung des
Grundsatzes der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) auf.
4.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die
Beschwerdeführerin wird bei diesem Verfahrensausgang kostenpflichtig (Art. 66
Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegner, die sich mit der beantragten Erteilung der
aufschiebenden Wirkung einverstanden erklärten, haben keinen Anspruch auf eine
Parteientschädigung, da auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet
worden und ihnen im bundesgerichtlichen Verfahren insoweit kein Aufwand
erwachsen ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. Januar 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Leemann
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