I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.647/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_647/2015; 4A_649/2015
Urteil vom 11. August 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Lüthi.
Verfahrensbeteiligte
4A_647/2015
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Paul Hollenstein,
Mieter und Beschwerdeführer,
gegen
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Vermieter und Beschwerdegegner,
und
4A_649/2015
C.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Vermieter und Beschwerdeführer,
gegen
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Paul Hollenstein,
Mieter und Beschwerdegegner.
Gegenstand
Mietrecht,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. Oktober 2015.
Sachverhalt:
A.
A.________ und B.________ (Mieter) mieteten von C.________ (Vermieter) ab
September 2010 als Erstbezieher eine seit Ende Juni 2009 bezugsbereite
4.5-Zimmer-Dachwohnung. Im Februar 2011 monierten sie erhebliche
Staubablagerungen in den Räumen. Am 12. März 2011 verliessen sie die Wohnung
und setzten dem Vermieter mit Schreiben vom 22. März 2011 Frist zur
Mängelbehebung bis 18. April 2011, wobei sie ihm zugleich ihre fristlose
Kündigung für den Unterlassungsfall androhten. Mit Schreiben vom 26. April 2011
kündigten sie alsdann fristlos.
B.
B.a. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren reichten sowohl die Mieter als auch
der Vermieter je eine Klage beim Mietgericht des Bezirks Dielsdorf ein. Die
Mieter forderten eine Mietzinsherabsetzung von 100 % für Februar, März und
April 2011, ausmachend Fr. 8'250.--, Schadenersatz in der Höhe von Fr.
66'598.79, die Rückerstattung der Sicherheitsleistung von Fr. 4'900.-- (jeweils
zuzüglich Zinsen) sowie den Rückzug zweier vom Vermieter eingeleiteter
Betreibungen. Der Vermieter verlangte die Mietzinsen bis zum Ablauf der
ordentlichen Kündigungsfrist, ausmachend Fr. 15'250.-- nebst Zins, die
Beseitigung der Rechtsvorschläge in den beiden Betreibungen und die Auszahlung
der Sicherheitsleistung an ihn. Mit Urteil vom 16. Februar 2015 wies das
Mietgericht die Klage des Vermieters ab. Die Klage der Mieter hiess es
bezüglich der Mietzinsherabsetzung und der Rückerstattung der
Sicherheitsleistung vollumfänglich sowie bezüglich der Schadenersatzforderung
im Umfang von Fr. 51'949.55 gut; soweit weitergehend wies es die Klage ab.
B.b. Der Vermieter erhob Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich. Er
beantragte einerseits die Abweisung der Klage der Mieter, andererseits die
Gutheissung der von ihm gestellten Klagebegehren. Das Obergericht hiess mit
Urteil vom 22. Oktober 2015 die Berufung insofern gut, als es einen Anspruch
der Mieter aus Mietzinsherabsetzung verneinte; im Übrigen wies es die Berufung
ab.
C.
Beide Parteien haben gegen diesen Entscheid beim Bundesgericht Beschwerde in
Zivilsachen erhoben.
Die Mieter beantragen im Verfahren 4A_647/2015, das Urteil des Obergerichts sei
kostenfällig aufzuheben und dasjenige des Mietgerichts zu bestätigen.
Der Vermieter beantragt im Verfahren 4A_649/2015 unter Kosten- und
Entschädigungsfolge einerseits die Abweisung der Klage der Mieter, soweit nicht
bereits durch das Obergericht erfolgt, und andererseits die Gutheissung der von
ihm in seiner Klage gestellten Rechtsbegehren.
Bei beiden Beschwerden schliesst die jeweilige Gegenpartei auf Abweisung,
während die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:
1.
Beide Beschwerden richten sich gegen dasselbe Urteil des Obergerichts vom 22.
Oktober 2015. Es rechtfertigt sich daher, die Beschwerdeverfahren 4A_647/2015
und 4A_649/2015 zu vereinigen.
2.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind bei beiden Beschwerden in Zivilsachen
erfüllt, weshalb unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42
Abs. 2 BGG) sowie einer Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs bezüglich der
einzelnen Rügen (dazu E. 5.2.2 hiernach) auf sie einzutreten ist.
Beschwerde des Vermieters (4A_649/2015)
3.
3.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene
über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die
Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.
mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von
Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei,
welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar
und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein
sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt
ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie
entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei
den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).
Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf
einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht
berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
3.2. Der Vermieter legt in seiner Beschwerde über mehrere Seiten den
Sachverhalt aus seiner Sicht dar und bezieht sich bei seinen Rügen darauf.
Soweit er bei seiner Sachverhaltsdarstellung von den vorinstanzlichen
Feststellungen abweicht, geht er nicht näher auf jene ein und führt
insbesondere nicht aus, inwiefern sie willkürlich sein sollen. Soweit er den
Sachverhalt ergänzt, legt er weder mit Aktenhinweisen dar, dass er die
entsprechenden Tatsachen bereits bei den kantonalen Instanzen prozesskonform
einbrachte, noch macht er geltend, erst der vorinstanzliche Entscheid habe
Anlass zum Vorbringen dieser Tatsachen gegeben. Den Begründungsanforderungen
(vgl. E. 3.1 hiervor) genügt er damit nicht, weshalb seine
sachverhaltsbezogenen Ausführungen unbeachtlich sind.
4.
Die Vorinstanz stellte zum zeitlichen Ablauf fest, am 4. Februar 2011 hätten
sich die Mieter und der Bauleiter des Vermieters wegen einer Mängelrüge
betreffend Kondensat auf dem Kochherd und Wasserspuren an einem Dachbalken in
der Wohnung getroffen. Anlässlich dieses Treffens hätten die Mieter auch auf
das Auftreten von weissem Staub in der ganzen Wohnung hingewiesen. Am 22.
Februar 2011 hätten sie bei der Liegenschaftsverwalterin erhebliche
Staubablagerungen moniert, worauf diese am 24. Februar 2011 die Wohnung
besichtigt habe. In ihrer E-Mail vom selben Tag habe die Verwalterin den
Vermieter um unverzügliches Handeln gebeten, da die Situation "unerträglich"
sei. Am 12. März 2011 hätten die Mieter sodann die Wohnung verlassen. Die
Eidgenössische Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (EMPA), welche von den
Mietern kontaktiert worden sei, habe am 21. März 2011 in der Wohnung einen
Augenschein mit Probenahmen durchgeführt; der Bericht der EMPA datiere vom 13.
April 2011. Mit Schreiben vom 22. März 2011 hätten die Mieter dem Vermieter
Frist zur Mängelbehebung bis 18. April 2011 gesetzt und für den
Unterlassungsfall eine fristlose Kündigung angedroht; im selben Schreiben
hätten sie ihn auch über ihren aus gesundheitlichen Gründen erfolgten Auszug
informiert. Der Bauleiter des Vermieters habe am 11. April 2011 Staubproben in
der Wohnung genommen und zur Begutachtung weitergeleitet; dieser Bericht sei am
4. Mai 2011 vorgelegen. Mit Schreiben vom 26. April 2011 hätten die Mieter die
Wohnung jedoch bereits fristlos gekündigt.
Bezüglich des Staubbefalls kam die Vorinstanz zum Schluss, es sei unbewiesen
geblieben, dass die Mieter ihn verursacht hätten durch die von ihnen an einigen
Lüftungsschlitzen angebrachten Abklebungen. Aufgrund einer entsprechenden
Verteilung der Beweislast ging sie daher von einer fehlenden Verantwortung der
Mieter für den Staubbefall aus . S ie stellte sodann fest, der Staub sei
gesundheitsschädigend gewesen, weshalb ein schwerer Mangel vorgelegen habe.
Hinsichtlich der Bemühungen des Vermieters zur Beseitigung des Staubbefalls
ergibt sich folgendes Bild: Gemäss Vorinstanz beanstandete der Vermieter am
Treffen vom 4. Februar 2011 die von den Mietern teilweise an den
Lüftungsschlitzen angebrachten Abklebungen. Wie ausgeführt, blieb allerdings
unbewiesen, dass diese Abklebungen den Staubbefall verursachten. Zudem ist dem
vorinstanzlichen Urteil nicht zu entnehmen, weshalb der Vermieter die
Entfernung anordnete; insbesondere ist nicht erstellt, dass er dies tat, um dem
Staubbefall entgegenzutreten, auf den ihn die Mieter erstmals an diesem Treffen
hingewiesen haben. Bemühungen des Vermieters zur Behebung des Staubbefalls nach
diesem Treffen Anfangs Februar 2011 bis zur Kündigung gegen Ende April 2011
stellte die Vorinstanz - abgesehen von der Probenahme am 11. April 2011 - nicht
fest. Dazu, ob am 26. April 2011, also am Tag der Kündigung, der Staubbefall in
der Wohnung noch vorhanden war, traf die Vorinstanz keine Feststellung, weder
eine bejahende noch eine verneinende. In anderem Zusammenhang stellte sie nur,
aber immerhin, fest, der Mangel habe sich durch Zeitablauf beheben lassen, sei
also von selbst wieder verschwunden; dazu, wann dies erfolgt sei, äusserte sie
sich nicht.
5.
Kennt ein Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn trotzdem nicht innert
angemessener Frist, kann der Mieter gemäss Art. 259b lit. a OR fristlos
kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der unbeweglichen Sache zum
vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt.
Vor Bundesgericht ist nicht mehr umstritten, dass aufgrund des Befalls mit
gesundheitsschädigendem Staub ein schwerer Mangel vorlag, den nicht die Mieter
zu verantworten hatten und der dem Vermieter ab dem 4. Februar 2011 bekannt
war. Umstritten ist, ob der Vermieter den Mangel innert angemessener Frist
beseitigt hat.
5.1.
5.1.1. Ob der Mangel im Zeitpunkt der Kündigung noch vorhanden war oder nicht,
war für die Vorinstanz nicht entscheidend. Für sie war wesentlich, dass im
Zeitpunkt der Abmahnung ein schwerer Mangel bestanden hat, wegen dem die Mieter
berechtigt waren, die dem Vermieter gesetzte Frist zur Mängelbehebung
ausserhalb der Wohnung abzuwarten. Die Vorinstanz ging davon aus, nach Treu und
Glauben obliege es in einem derartigen Fall dem Vermieter, den Mietern vor
Ablauf der Mängelbehebungsfrist (bzw. jedenfalls vor der fristlosen Kündigung)
mitzuteilen, dass und weshalb der Mangel seines Erachtens nicht mehr bestehe.
Sonst trage er das Risiko, dass die Mieter davon ausgingen, der Mangel bestehe
über das Fristende hinaus fort, und deshalb (berechtigterweise) gestützt auf
Art. 259b lit. a OR kündigten.
5.1.2. Der Vermieter beanstandet dies. Primär beruft er sich darauf, unter den
von ihm geschilderten, konkreten Sachverhaltsumständen hätte nach Treu und
Glauben keine solche Obliegenheit bestanden. Wie ausgeführt (vgl. E. 3.2
hiervor), ist die Sachverhaltsdarstellung des Vermieters jedoch unbeachtlich.
Soweit seine Begründung auf der eigenen Darstellung des Sachverhalts anstatt
auf dem für das Bundesgericht von der Vorinstanz verbindlich festgestellten
Sachverhalt fusst, setzt sich der Vermieter nicht hinreichend mit dem
vorinstanzlichen Urteil auseinander; auf diese Ausführungen ist nicht weiter
einzugehen. Zu behandeln bleibt das nicht sachverhaltsbezogene Argument, die
Mieter hätten während der Mietvertragsdauer uneingeschränkt Zugang zum
Mietobjekt; demgegenüber habe der Vermieter nur unter den Voraussetzungen von
Art. 257h OR Zutritt (sofern ihm die Mieter diesen ermöglichten), weshalb keine
Mitteilungsobliegenheit bestanden habe.
5.1.3. Liegt ein gesundheitsschädigender Mangel vor, aufgrund dessen die Mieter
die Wohnung berechtigterweise verlassen haben, nehmen sie ihr vertragliches
Gebrauchsrecht faktisch nicht mehr wahr, solange sie vom Weiterbestand dieses
Mangels ausgehen. Ihnen steht der Vermieter gegenüber, der ab Kenntnis eines
nicht von den Mietern zu verantwortenden Mangels von sich aus zur
Mängelbeseitigung zu schreiten hat, ohne dass es hierfür einer Fristansetzung
durch die Mieter bedarf (Urteil 4A_476/2015 vom 11. Januar 2016 E. 4.3.3 mit
Hinweis). Die Vornahme der notwendigen Arbeiten in der gemieteten Wohnung haben
die Mieter zu dulden (Art. 257h Abs. 1 OR; vgl. auch Urteil 4C.306/2003 vom 20.
Februar 2004 E. 3.3). Es ist somit der Vermieter, der - wenn er sich
pflichtgemäss um die Mängelbeseitigung bemüht - sich für die Vornahme der
Arbeiten in der Wohnung aufhält, den Stand der Mängelbehebungsarbeiten kennt
und auch über den aktuellen Zustand der Wohnung Bescheid weiss. Bei dieser
Konstellation ging die Vorinstanz zu Recht von einer auf Treu und Glauben
gestützten Informationsobliegenheit des Vermieters aus. Sofern der Vermieter
weiss, dass die Mieter die Wohnung verlassen haben, hat er sie über den Wegfall
des Mangels zu informieren, damit sie wieder in die Wohnung zurückkehren und
ihr Gebrauchsrecht ausüben können. Dabei ist unerheblich, ob der Mangel wegen
Arbeiten des Vermieters oder durch blossen Zeitablauf weggefallen ist, solange
für die Mieter nicht von vornherein ersichtlich war, dass der Mangel bloss
temporärer Natur ist und noch vor Fristablauf von selbst wegfallen wird. Kommt
der Vermieter seiner Obliegenheit zur Information nicht nach, dürfen die Mieter
vorbehältlich einer anderweitig erlangten Kenntnis vom Wegfall des Mangels von
dessen Fortbestand aus- und entsprechend vorgehen.
5.1.4. Die Vorinstanz hielt fest, der Vermieter habe seit dem Schreiben der
Mieter vom 22. März 2011 gewusst, dass diese die Wohnung verlassen hätten.
Dennoch habe er sie während der Vertragsdauer und insbesondere auch nach seiner
Probenahme am 11. April 2011 nicht darüber informiert, dass und weshalb der
Mangel aus seiner Sicht weggefallen sei. Dass die Mieter anderweitig Kenntnis
vom (angeblichen) Wegfall des Mangels erlangt hätten, stellte die Vorinstanz
ebenso wenig fest, wie dass die anscheinend temporäre Natur des Mangels für die
Mieter bereits im Voraus ersichtlich gewesen wäre. Weil der Vermieter seiner
Mitteilungsobliegenheit nicht nach kam, durften die Mieter von einem
unveränderten Fortbestand des schweren Mangels ausgehen und entsprechend
handeln. Wie es sich verhalten würde, wenn die Mieter ihre Duldungspflicht nach
Art. 257h Abs. 1 OR verletzt hätten, kann offen bleiben, da die Vorinstanz
keine dahingehenden Sachverhaltsfeststellungen traf.
5.2.
5.2.1. Im bundesgerichtlichen Verfahren macht der Vermieter geltend, die von
den Mietern gesetzte Frist sei aufgrund diverser Umstände nicht angemessen
gewesen. Gemäss vorinstanzlichem Urteil erachtete die Erstinstanz die Frist zur
Mängelbehebung (55 Tage seit der Meldung an die Verwaltung am 22. Februar 2011)
als angemessen. Selbst äusserte sich die Vorinstanz nicht dazu, da die
Angemessenheit der Frist vom Vermieter in seiner Berufung nicht in Frage
gestellt worden zu sein scheint, worauf auch die Mieter in ihrer Stellungnahme
zur Beschwerde hinweisen.
5.2.2. Es wäre Sache des Vermieters gewesen, in der kantonalen Berufung zu
rügen, die Voraussetzungen für die Annahme einer angemessenen Frist seien in
tatsächlicher Hinsicht nicht gegeben. Für die Rügen, die dem Bundesgericht
vorgetragen werden, muss der kantonale Instanzenzug ausgeschöpft worden sein (
BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527); und zwar nicht nur formell, sondern auch
materiell, indem die Beanstandungen soweit möglich schon der Vorinstanz
unterbreitet werden (Urteil 4A_260/2014 vom 8. September 2014 E. 1 mit
Hinweis). Fehlt es bei einer Rüge daran, ist auf sie nicht einzutreten (Urteil
4A_94/2014 vom 1. Juli 2014 E. 3.2.2). Eine neue rechtliche Argumentation ist
demgegenüber vor Bundesgericht zulässig unter der Voraussetzung, dass sie sich
im Rahmen des von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalts bewegt (BGE 130
III 28 E. 4.4 S. 34 mit Hinweisen). Daraus folgt, dass die Rechtsfrage zwar zu
behandeln ist, dies aber gestützt auf die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz.
5.2.3. Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107 Abs. 1
OR und Art. 259g Abs. 1 OR äusserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass
sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu
verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei
mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II
28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der
Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar
war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese
Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen,
sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung
gesetzt haben (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b
OR; RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3.
Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; LACHAT/ROY, in: Das Mietrecht für die
Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; MARTIN ZÜST, Die Mängelrechte des
Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, S. 258 Rz. 431; BEAT ROHRER,
Mängelrechte des Mieters, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, S. 228 Rz.
5.38). Dies überzeugt, da keine Gründe ersichtlich sind, die eine abweichende
Handhabung bezüglich der angemessenen Frist im Sinne von Art. 259b OR
rechtfertigen würden.
5.2.4. Unstreitig setzten die Mieter dem Vermieter eine Frist zur Behebung der
Mängel. Dass der Vermieter diese Frist als zu kurz beanstandet hätte, ist dem
angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen und wird im Übrigen auch vom Vermieter
in seiner Beschwerdeschrift nicht geltend gemacht. Ebenso wenig stellte die
Vorinstanz fest, für die Mieter sei von vornherein ersichtlich gewesen, dass
die von ihnen gesetzte Frist zu kurz sei, was angesichts deren Dauer (vgl. E.
4) auch nicht auf der Hand liegt. Gestützt auf diesen Sachverhalt ist davon
auszugehen, dass der Vermieter mit der von den Mietern gesetzten Frist
einverstanden war, weshalb er die Länge der Frist nun nicht im Nachhinein als
unangemessen beanstanden kann.
5.3. Die Vorinstanz ging somit rechtsfehlerfrei davon aus, die Voraussetzungen
für eine fristlose Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR seien gegeben.
6.
Der Vermieter hat dem Mieter für den diesem durch einen Mangel entstandenen
Schaden Ersatz zu leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden
trifft (Art. 259e OR).
Soweit sich der Vermieter gegen seine Schadenersatzpflicht wendet mit der
Begründung, die fristlose Kündigung sei unwirksam, erübrigt es sich, darauf
einzugehen. Zu behandeln bleibt sein Vorbringen, er habe den Exkulpationsbeweis
erbracht. Auch diesbezüglich sind allerdings die von den Feststellungen im
angefochtenen Entscheid abweichenden Sachverhaltsvorbringen des Vermieters
unbeachtlich (vgl. E. 3.2).
6.1. Die Erstinstanz hielt zum Verschulden des Vermieters resp. zur Exkulpation
fest, Ausführungen dazu würden sich erübrigen, da der Vermieter keine
entsprechenden Behauptungen aufstelle. Gemäss Vorinstanz sei dies dahingehend
zu verstehen, dass der Vermieter unter dem Titel Schadenersatz nicht nochmals
explizit Behauptungen aufgestellt habe. Er habe sich bereits im Zusammenhang
mit der fristlosen Kündigung auf den Standpunkt gestellt, der Staubbefall sei
durch die Mieter verschuldet worden, weshalb auf die diesbezüglichen
Ausführungen verwiesen werden könne und dies nicht erneut unter dem Titel der
Exkulpation betreffend Schadenersatz abgehandelt werden müsse. Der
Exkulpationsbeweis sei nicht gelungen.
6.2. Der Vermieter macht geltend, er habe gar keine zielführende
Handlungsmöglichkeit gehabt, da der Mangel von selbst wieder verschwunden sei,
nachdem die von den Mietern angebrachten Abklebungen an den Lüftungsschlitzen
entfernt worden seien. Weil er keine Möglichkeit zur Behebung des Mangels
gehabt habe, könne ihm auch keine Pflichtwidrigkeit vorgeworfen werden. Nur
weil den Mietern kein Verschulden am Mangel habe nachgewiesen werden können,
begründe dies noch kein Verschulden des Vermieters.
6.3. Zutreffend ist, dass sich aus dem nicht erbrachten Beweis des Verschuldens
der Mieter am Staubbefall nicht automatisch ein Verschulden des Vermieters am
Mangel ergibt. Das Verschulden des Vermieters wird aber gemäss Art. 259e OR
vermutet, wobei es sowohl bezüglich der Entstehung des Mangels als auch dessen
verzögerter oder gänzlich unterbliebener Behebung bestehen kann (HIGI, a.a.O.,
N. 17 zu Art. 259e OR; BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 13 zu Art. 259e OR). Damit
der vom Vermieter zu erbringende Exkulpationsbeweis gelingt, muss daher in
beiderlei Hinsicht ein fehlendes Verschulden nachgewiesen sein (ZÜST,
Mängelrechte, a.a.O., S. 222 Rz. 379 mit Hinweisen).
Gestützt auf die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz ist der Beweis eines
fehlenden Verschuldens an der unterbliebenen resp. verzögerten Beseitigung des
Mangels nicht erbracht. Zwar kam die Vorinstanz zum Schluss, der Mangel sei zu
einem unbestimmten Zeitpunkt ohne bauliche Massnahmen von selbst wieder
verschwunden. Aber das bedeutet nicht zugleich, es hätten dem Vermieter keine
erfolgsversprechenden und zumutbaren Massnahmen zur Verfügung gestanden, um den
Mangel schon früher, insbesondere bis zum Auszug der Mieter aus der Wohnung, zu
beseitigen. Das Fehlen solcher Handlungsmöglichkeiten stellte die Vorinstanz
entgegen der Ansicht des Vermieters nicht fest, weshalb der Exkulpationsbeweis
scheitert. Offen bleiben kann daher, ob dieser Beweis auch deshalb scheitern
würde, weil sich der Vermieter - soweit er seinen Ausführungen die für das
Bundesgericht verbindlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz zugrunde
legt - nur zum fehlenden Verschulden an der Mängelbehebung äussert.
7.
Die Beschwerde des Vermieters ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ergebnis bleibt die Beschwerde der Mieter zu behandeln.
Beschwerde der Mieter (4A_647/2015)
8.
Die Beschwerde der Mieter betrifft die von ihnen gestützt auf Art. 259d OR
geforderte Mietzinsherabsetzung für die Monate Februar, März und April 2011,
welche die Vorinstanz mangels einer während der Mietdauer abgegebenen
Herabsetzungserklärung abwies. Im bundesgerichtlichen Verfahren ist einzig
umstritten, in welchem Zeitpunkt eine Herabsetzungserklärung spätestens zu
erfolgen hat; namentlich, ob sie auch noch nach Vertragsbeendigung abgegeben
werden kann. Dass die Mieter erst nach ihrer fristlosen Kündigung eine
Herabsetzung verlangten, nämlich durch Geltendmachung eines entsprechenden
Anspruchs im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens, ist unbestritten.
8.1. Das Bundesgericht äusserte sich erst einmal zu dieser Rechtsfrage, wobei
sie damals nicht entscheidrelevant war. Im Urteil 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001
E. 3a hielt es dazu fest: "Diese Erklärung hat nach einhelliger Lehrmeinung in
der Zeit während des Bestehens der Mängel zu erfolgen und muss spätestens bis
zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden". Seine Ansicht
begründete es einzig mit dem Hinweis auf die einhellige Lehre, wofür es auf den
hiervor bereits erwähnten Zürcher Kommentar von HIGI und auf die damals
aktuellen Auflagen von Das Mietrecht für die Praxis (4. Aufl.) und des
SVIT-Kommentars (2. Aufl.) verwies. In der jetzigen, dritten Auflage ihres
Werks halten BISANG UND ANDERE allerdings fest, diese Auffassung des
Bundesgerichts lasse sich nicht auf eine einhellige Lehrmeinung abstützen
(gleiche Kritik von MARTIN ZÜST, Die Mietzinsherabsetzung bei Mängeln am
Beispiel des Fluglärms, mp 2003, S. 172) und sei zu restriktiv (BISANG UND
ANDERE, a.a.O., N. 8 zu Art. 259d OR), während LACHAT/ROY den Hinweis auf ihre
Vorauflage gar als "Falschzitat" bezeichnen (LACHAT/ROY, a.a.O., S. 177 Rz. 11/
3.13 Fn. 121). Es ist deshalb angezeigt, nicht ohne Weiteres auf dieses Urteil
abzustellen, sondern die Frage vertiefter zu behandeln.
8.2.
8.2.1. In der Lehre wird eine breite Palette von Ansichten dazu vertreten: HIGI
qualifiziert die Herabsetzung als Gestaltungsrecht, das durch Abgabe einer
entsprechenden Erklärung ausgeübt wird. Ohne weitere Begründung ist er der
Ansicht, diese Erklärung könne so lange abgegeben werden, wie der
Herabsetzungsanspruch bestehe, womit er die Zeitspanne ab Kenntnis des Mangels
durch den Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels oder - falls dieser
Zeitpunkt früher eintreten sollte - zur Vertragsbeendigung meint (HIGI, a.a.O.,
N. 22 i.V.m. N. 6 und N. 18 f. zu Art. 259d OR). BISANG UND ANDERE gehen
ebenfalls von einem Gestaltungsrecht aus. Da weder Gesetz noch Gründe der
Rechtssicherheit für eine andere Lösung sprächen, könne der Mieter die
Erklärung auch noch nach der Mängelbehebung abgeben. Eine Rechtslage, die nicht
mehr vorhanden sei, könne hingegen nicht mehr gestaltet werden, weshalb die
Erklärung spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden
müsse (BISANG UND ANDERE, a.a.O., N. 8 i.V.m. N. 24 zu Art. 259d OR). ROHRER
geht unter Hinweis auf das zitierte Urteil 4C.66/2001 davon aus, der Mieter
müsse den "Anspruch" vor Beendigung des Mietverhältnisses erheben (ROHRER,
a.a.O., S. 235 Rz. 5.57). ZÜST kommt nach ausführlicher Begründung zum Schluss,
es handle sich um ein Gestaltungsrecht, äussert sich aber soweit ersichtlich
nicht dazu, bis zu welchem Zeitpunkt die entsprechende Erklärung spätestens zu
erfolgen hat (ZÜST, Mängelrechte, a.a.O., S. 162 ff. Rz. 284-293; ders.,
Mietzinsherabsetzung, a.a.O., S. 172). DAVID ist ebenfalls der Ansicht, es
handle sich um ein Gestaltungsrecht, ohne sich zum spätesten Zeitpunkt der
Abgabe der Erklärung zu äussern (EUGEN DAVID, Rechte und Pflichten der Parteien
bei Mängeln der Mietsache, in: Das neue Mietrecht, 1991, S. 74). LACHAT/ROY
lassen die Rechtsnatur offen und gehen gestützt auf den Gesetzestext und -zweck
davon aus, die Herabsetzung könne auch noch nach Beendigung des
Mietverhältnisses verlangt werden (LACHAT/ROY, a.a.O., S. 177 Rz. 11/3.13 Fn.
121). HULLIGER/HEINRICH qualifizieren die Herabsetzung als Gestaltungsrecht.
Unter Hinweis auf das zitierte Urteil 4C.66/2001 halten sie weiter fest, gemäss
h.L. müsse die Erklärung während dem Bestehen der Mängel erfolgen, spätestens
bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Wenn ein Mieter die Erklärung wegen
Mängelbeseitigung oder Vertragsbeendigung nicht mehr abgeben könne, bedeute
dies aber nicht, dass die "bereits aufgelaufenen Herabsetzungsansprüche"
untergegangen wären, denn eine Minderungserklärung sei nicht Voraussetzung für
das Entstehen des Herabsetzungsanspruchs. Diesfalls könne ein Mieter seinen
Anspruch zwar nicht mehr durch Herabsetzungserklärung geltend machen, ihn aber
sehr wohl noch mittels Verrechnung oder Klage durchsetzen (HULLIGER/HEINRICH,
in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 5 f. zu Art.
259d OR). Gemäss WEBER handelt es sich bei der Herabsetzung um eine gesetzliche
Verminderung des geschuldeten Mietzinses, nicht um ein Gestaltungsrecht (ROGER
WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 4 zu Art.
259d OR; so bereits ders., Der gemeinsame Mietvertrag, 1993, S. 107 f.).
Aufgrund dieser Qualifikation erachtet er eine Erklärung des Mieters für nicht
erforderlich. Ein Mieter könne seinen Anspruch jederzeit geltend machen, auch
nach Behebung des Mangels und selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses; die
gegenteilige Annahme finde keine Stütze im Gesetz (WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art.
259d OR). ADDORISIO DE FEO folgt der Ansicht von WEBER (RANIERO ADDORISIO DE
FEO, Fälligkeit und Verjährungsfristen im Mietrecht, mp 2001, S. 184). KOLLER
lehnt eine Qualifikation als Gestaltungs klage recht ab, äussert sich aber
entgegen WEBER nicht weiter zur Rechtsnatur der Herabsetzung (vgl. THOMAS
KOLLER, Die miet- und arbeitsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im
Jahr 2004, ZBJV 2005, S. 315). Auch gemäss MARKUS handelt es sich dabei nicht
um ein Gestaltungsklagerecht (ALEXANDER MARKUS, in: Berner Kommentar
Schweizerische Zivilprozessordnung, Bd. I, 2012, N. 16 zu Art. 87 ZPO mit
Hinweisen). Demgegenüber geht BOHNET bei einer Herabsetzung nach Art. 259d OR
ohne weitere Begründung von einer Gestaltungsklage und damit wohl auch von
einem Gestaltungsklagerecht aus (FRANÇOIS BOHNET, Commentaire pratique -
Actions civiles, 2014, S. 871 § 70 Rz. 10).
8.2.2. Die kantonale Rechtsprechung ist ebenfalls unterschiedlich. So stufte
das Obergericht Aargau die Herabsetzung nach Art. 259d OR nicht als
Gestaltungsrecht ein, sondern als gesetzliche Verminderung des geschuldeten
Mietzinses, woraus es folgerte, zur Begründung des Herabsetzungsanspruchs
bedürfe es keiner Herabsetzungserklärung (Urteil vom 8. November 1999, in: mp
2000 S. 77). Demgegenüber ging etwa das Mietgericht Zürich von einem
Gestaltungsrecht aus, das nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr
ausgeübt werden könne. Diese Befristung ergebe sich aus einer systematischen
Auslegung des Gesetzes. Art. 267a OR verlange vom Vermieter bei Rückgabe der
Sache eine Prüfung ihres Zustands und gegebenenfalls eine Rüge, andernfalls er
seine Ansprüche verliere. Das Bedürfnis beider Parteien nach möglichst grosser
Klarheit der gegenseitigen Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses
erheische eine entsprechende Befristung auch bezüglich der Herabsetzung nach
Art. 259d OR (Urteil MD110016 vom 2. Februar 2015).
8.3. Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach
dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der
Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die
Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der
Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und
konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im
normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio
legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen (BGE 141 III 195 E. 2.4 S. 198
f.; 140 III 206 E. 3.5.4 S. 214; 140 IV 1 E. 3.1 S. 5; je mit Hinweisen).
Nicht Aufgabe des Bundesgerichts ist es, abstrakte Rechtsfragen zu beantworten
oder rechtstheoretische Streitigkeiten zu klären, die nicht entscheidrelevant
sind (vgl. bezüglich des Eintretens BGE 124 IV 94 E. 1c S. 96; 104 Ia 487 E. 2
S. 488). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung vermag - entgegen
verbreiteter Ansicht - den letztmöglichen Zeitpunkt der Erklärungsabgabe nicht
vorwegzunehmen, weshalb die Rechtsnatur offen bleiben kann (in diesem Geiste
schon BGE 130 III 504 E. 5.1 S. 509; dahingehend auch MAJA BLUMER,
Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], SPR Bd. VII/3, 2012, S. 223 Rz.
754; CAROLE AUBERT, in: Commentaire pratique - Droit du bail à loyer, 2010, N.
3 zu Art. 259d OR) : Würde es sich bei der Herabsetzung um ein Gestaltungsrecht
handeln, bedürfte dieses zu seiner Ausübung zwar einer Willenserklärung. Wann
diese Erklärung spätestens abgegeben werden müsste, wäre aber noch offen. Denn
auch ein Vertragsverhältnis, bei dem den gegenseitigen Leistungspflichten
nachgekommen wurde, erlischt dadurch nicht, sondern bleibt als historisches
Faktum bestehen und bildet weiterhin den Rechtsgrund für die zur
Vertragserfüllung vorgenommenen Rechtsübertragungen. Ein abgewickelter Vertrag
ist infolgedessen einer (nachträglichen) Gestaltung nach wie vor zugänglich
(GUILLAUME VIONNET, L'exercice des droits formateurs, 2008, S. 76 f. mit
Hinweisen; EUGEN BUCHER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2.
Aufl. 1988, S. 389 f.; beide Autoren nennen als Beispiel hierfür die
Geltendmachung von Mängelrechten bei einem erfüllten Kaufvertrag). Aus einer
Qualifikation als Gestaltungsrecht ergäbe sich daher nicht, dass die Erklärung
zwingend während Bestehen des Mangels oder des Mietverhältnisses abgegeben
werden müsste und es danach zu spät wäre. Würde es sich bei der Herabsetzung
hingegen um eine gesetzliche Verminderung des Mietzinses handeln, wäre damit
noch nichts gewonnen hinsichtlich der Bedingungen, die für den Eintritt dieser
Verminderung erfüllt sein müssten. Ohne Weiteres wäre es möglich, dass eine
Voraussetzung hierfür eine bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abgegebene
Erklärung des Mieters wäre.
8.3.1. Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch
beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen,
dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur
Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR).
Aus dem Wortlaut der Norm ergibt sich in allen drei Sprachfassungen
übereinstimmend die Dauer, für die eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt
werden kann (auf französisch: "à partir du moment où le bailleur a eu
connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier" und auf
italienisch: "a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del
difetto fino all'eliminazione del medesimo"). Sie beginnt mit der Kenntnis des
Mangels durch den Vermieter und endet mit der Behebung des Mangels (Urteil
4C.319/2005 vom 8. Februar 2006 E. 2.4.2). Auch ohne Niederschlag im Normtext
gefunden zu haben, ist evident, dass eine nicht existierende Forderung nicht
reduziert werden kann. Da mit der Auflösung des Mietvertrags das Gebrauchsrecht
für die Zukunft ebenso erlischt wie sein Pendant, die vertragliche Pflicht zur
Leistung von künftigen Mietzinsen, beendet eine Vertragsauflösung die
Herabsetzungsdauer ebenfalls (Urteil 4A_208/2015 vom 12. Februar 2016 E. 4.1
und E. 4.2; ferner etwa AUBERT, a.a.O., N. 15 zu Art. 259d OR).
Dem Wortlaut von Art. 259d OR ist weiter zu entnehmen, dass der Mieter die
Herabsetzung verlangen muss; und zwar vom Vermieter (so ausdrücklich die
deutsche und die französische Fassung, wohingegen aus der italienischen Version
der Adressat nur implizit hervorgeht). Um etwas von jemandem zu verlangen,
bedarf es einer entsprechenden Kommunikation. Aus der grammatikalischen
Auslegung ergibt sich daher, dass für eine Herabsetzung nach Art. 259d OR eine
Erklärung des Mieters an den Vermieter notwendig ist. Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss diese Erklärung das Mass der
Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten
Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben, andernfalls sie unwirksam ist
(Urteil 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4.2; vgl. auch BGE 130 III 504 E.
8.2 S. 514; Urteil 4A_7/2012 vom 3. April 2012 E. 2.3.2). Ob der Vermieter
alsdann gestützt auf die Erklärung des Mieters etwas vorzukehren hat oder
nicht, bleibt aufgrund der divergierenden Gesetzestexte unklar. In der
deutschen Fassung kann der Mieter verlangen, "dass er [der Vermieter] den
Mietzins [...] entsprechend herabsetzt". In den beiden anderen Sprachversionen
ist es eine verhältnismässige Herabsetzung ("une réduction proportionnelle";
"una riduzione proporzionale"), die er verlangen kann. Während Erstes auf eine
Aktivität des Vermieters hindeutet (dieser setzt herab), ist das bei Zweitem
nicht der Fall (mit dem Verlangen einer Herabsetzung hat es sein Bewenden) -
fest steht aber jedenfalls, dass letztlich ein geringerer Mietzins geschuldet
ist als ursprünglich vereinbart wurde. Die drei Fassungen stimmen insofern
überein, als in keiner statuiert wird, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge
die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen (gerade anders die
Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein
Gestaltungsurteil handelt; vgl. etwa Urteil 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 6c;
WEBER, a.a.O., N. 6 zu Art. 270a OR; MARKUS, a.a.O., N. 16 zu Art. 87 ZPO mit
Hinweisen).
Bis zu welchem Zeitpunkt der Mieter seine Erklärung gegenüber dem Vermieter
spätestens abzugeben hat, hält Art. 259d OR nicht fest. Dem Gesetzeswortlaut
ist insbesondere nicht zu entnehmen, dass die Erklärungsabgabe in zeitlicher
Hinsicht mit der Dauer der Herabsetzung verknüpft wäre und entweder vor,
während oder nach dieser abgegeben werden müsste. Der Wortlaut der Bestimmung
sieht somit keine spezifische zeitliche Beschränkung für die Abgabe der
Erklärung vor, womit die Erklärung den allgemeingültigen Regeln der Verwirkung
untersteht und auf sie (resp. auf die durch sie hervorgebrachten Forderungen)
die Verjährungsnormen Anwendung finden.
8.3.2. Gemäss Botschaft des Bundesrats habe es im früheren Recht an einem
Druckmittel gefehlt, das der Mieter einsetzen könne, um den Vermieter zur
raschen Behebung eines Mangels zu zwingen. Behalte er den Mietzins zurück,
gerate er mit seinen Zahlungen in Verzug und riskiere, ausgewiesen zu werden.
Deshalb habe der Vorentwurf dem Mieter das Recht eingeräumt, den Mietzins von
sich aus herabzusetzen (auszugsweise abgedruckt ist der Text des einschlägigen
Art. 255 Abs. 1 VE-OR bei FABIAN WÄGER, Das Minderungsrecht infolge
Vertragsverletzung, 2010, S. 34 Rz. 92 Fn. 64). Im Vernehmlassungsverfahren sei
dieser Vorschlag jedoch heftig kritisiert worden. Daher sei eine Mittellösung
gesucht worden, wonach der Mieter zwar den Mietzins bezahlen müsse, der
Vermieter jedoch nicht in Besitz des Geldes gelange. Der Entwurf ermögliche
hierfür dem Mieter, den Mietzins zu hinterlegen (Botschaft vom 27. März 1985
zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 I 1415 Ziff. 412.1). Der die
Herabsetzung regelnde Art. 259c E-OR (welcher, soweit hier interessierend, dem
Gesetz gewordenen Art. 259d OR entspricht) mache deutlich, dass der Mieter die
Herabsetzung auch direkt beim Vermieter geltend machen könne und er hierfür
nicht das Gericht angehen müsse. Die Herabsetzung bewirke eine Anpassung der
vom Mieter geschuldeten Vergütung an die verminderte Qualität der Mietsache.
Begrenzt sei der Anspruch auf die Zeitspanne ab Kenntnis des Mangels durch den
Vermieter bis zur Mängelbehebung, wobei mit diesem Anfangszeitpunkt der enge
Zusammenhang zwischen Herabsetzungs- und Beseitigungsanspruch betont werde (BBl
1985 I 1436 Ziff. 421.106). Die parlamentarische Auseinandersetzung mit dieser
Bestimmung war kurz und betraf keine Punkte, die vorliegend wesentlich wären
(vgl. AB 1988 S 152 f.; AB 1989 N 496; AB 1989 S 423; AB 1989 N 1877).
Auf den Zusammenhang mit dem Beseitigungsanspruch und dem Hinterlegungsrecht
ist bei der systematischen Auslegung zurückzukommen (E. 8.3.3 hiernach),
während auf den angeführten Zweck der Bestimmung bei der teleologischen
Auslegung einzugehen ist (E. 8.3.4 hiernach). Im Übrigen bekräftigt die
historische Auslegung die grammatikalische sowohl hinsichtlich der Dauer der
Herabsetzung als auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein
gerichtliches Urteil eintritt, sondern vom Mieter direkt vom Vermieter
beansprucht werden kann. Wie die uneinheitlichen Sprachfassungen zeichnen auch
die Materialien ein etwas diffuses Bild vom Inhalt des Rechts. Zwar soll der
Mieter die Herabsetzung nicht von allein herbeiführen können; ob und
gegebenenfalls was hierfür zusätzlich erforderlich sein soll, wird allerdings
nicht ausgeführt. Bestärkt wird die grammatikalische Auslegung schliesslich
hinsichtlich des Fehlens einer spezifischen zeitlichen Beschränkung für die
Abgabe der Herabsetzungserklärung. Aus den Materialien ergeben sich keine
Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber eine solche Beschränkung gewollt oder
auch nur diskutiert hätte.
8.3.3. Die Herabsetzung ist eines von mehreren Rechten des Mieters, die ihm bei
während der Mietdauer auftretenden Mängeln am Mietobjekt zustehen (vgl. die
Marginalien von Art. 259 OR und Art. 259a OR). Die anderen Rechte des Mieters
bedürfen entweder keiner Erklärung (so etwa der Anspruch auf Beseitigung) oder
der Zeitraum für die Abgabe der erforderlichen Erklärung ergibt sich bei ihnen
direkt aus ihrem Inhalt (so etwa bei der für die Zukunft wirkenden Kündigung,
die wesensgemäss nur während bestehendem Dauerschuldverhältnis ausgesprochen
werden kann). Bei der Herabsetzung ist weder das eine noch das andere der Fall,
weshalb sich hieraus keine Rückschlüsse auf den Zeitraum, in dem die
Herabsetzungserklärung abzugeben ist, ziehen lassen.
Gemäss Botschaft besteht ein enger Zusammenhang zwischen der Herabsetzung und
der Mängelbeseitigung, was durch den gleichen Beginn unterstrichen wird (vgl.
E. 8.3.2 hiervor). Übereinstimmend ist auch das Ende der Dauer, denn der
Anspruch auf Mängelbeseitigung endet ebenfalls mit Wegfall des Mangels oder mit
Beendigung des Mietverhältnisses (zum Ende der Herabsetzungsdauer vgl. E.
8.3.1). Ein Mangel kann nur gegenwärtig oder künftig beseitigt werden; eine
Behebung in der Vergangenheit ist faktisch nicht (mehr) möglich. Demgegenüber
kann eine bereits beglichene Mietzinsforderung für eine in der Vergangenheit
liegende Periode auch noch nachträglich reduziert werden, was entsprechende
Rückerstattungsansprüche auslöst (BGE 130 III 504 E. 3 S. 507 und E. 5.1 S.
509), die etwa mit künftigen Mietzinsforderungen verrechnet werden können
(Urteil 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2004 E. 2.1). An einer "rückwirkenden"
Herabsetzung besteht demnach ein aktuelles Interesse, an einer "rückwirkenden"
Mängelbeseitigung hingegen nicht. Ähnlich verhält es sich bezüglich des Rechts
auf Hinterlegung des Mietzinses, das mit der Herabsetzung ebenfalls in
Verbindung steht. Eine Hinterlegung ist nur möglich, sofern ein Anspruch auf
Mängelbeseitigung geltend gemacht wird (Art. 259g Abs. 1 OR; Urteil 4A_163/2007
vom 8. August 2007 E. 4.2.1), ist wie jener zukunftsgerichtet und betrifft
folgerichtig einzig künftige Mietzinse. Die für eine Hinterlegung
vorausgesetzte Fristansetzung und Androhung des Mieters hat eine Warnfunktion,
weshalb sie vorgängig erfolgen muss. Eine Herabsetzung ist hingegen nicht nur
zukunfts-, sondern ebenso vergangenheitsbezogen, und kann wie ausgeführt auch
noch nachträglich hinsichtlich schon erfüllter Mietzinsforderungen vergangener
Perioden erfolgen. Die Herabsetzungserklärung hat dementsprechend - anders als
die Androhung der Hinterlegung - nicht Warnfunktion. Eine Beschränkung des
Zeitraums für die Abgabe der Herabsetzungserklärung lässt sich aufgrund der
aufgeführten Unterschiede nicht aus diesen zwei mit der Herabsetzung in
Zusammenhang stehenden Rechten ableiten.
Ausser, dass es beide Male um Mängel geht, steht die Prüf- und Rügeobliegenheit
des Vermieters bei Rückgabe der Sache (Art. 267a OR) in keinem systematischen
Zusammenhang mit dem Recht des Mieters auf Herabsetzung bei Mängeln an der
Sache während der Mietdauer. Im ersten Fall geht es um die Mängelrechte bei
Rückgabe der Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses, was vergleichbar ist
mit der Situation, wie sie bei einem Austauschverhältnis besteht. Die Regelung
der Prüf- und Rügeobliegenheit in Art. 267a OR gleicht denn auch den
entsprechenden Bestimmungen im Kauf- und Werkvertragsrecht (Art. 201 OR resp.
Art. 367 i.V.m. 370 OR). Im zweiten Fall geht es hingegen um Mängelrechte
während dem Dauerschuldverhältnis; die Interessenlage ist eine andere.
Die systematische Auslegung liefert demnach keine Anhaltspunkte für eine
spezifische zeitliche Beschränkung der Abgabe einer Herabsetzungserklärung.
8.3.4. Die Herabsetzung nach Art. 259d OR bezweckt, das durch einen Mangel am
Mietobjekt entstandene Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung
durch eine entsprechende Reduktion des Mietzinses wieder ins Lot zu bringen (
BGE 130 III 504 E. 6.3 S. 511; 126 III 388 E. 11c S. 394 f.). Mit diesem Zweck
stimmt die Dauer der Herabsetzung grundsätzlich überein. Eine Durchbrechung
besteht allerdings darin, dass die Herabsetzung mit der Kenntnis des Mangels
durch den Vermieter beginnt und nicht bereits mit der Existenz des Mangels, dem
Beginn des Ungleichgewichts. Mit Blick auf die Meldepflicht des Mieters gemäss
Art. 257g Abs. 1 OR erscheint dies durchaus sachgerecht. Gleichzeitig zeigt
sich hieran aber, dass es bei der Herabsetzung nicht einzig um die rigorose
Wiederherstellung der Parität der gegenseitigen Leistungen geht, sondern noch
weitere Interessen berücksichtigt werden.
Eine Behebung des Mangels resp. eine Auflösung des Vertragsverhältnisses hat
zur Folge, dass das Ungleichgewicht in der Zukunft nicht mehr besteht. An der
Vergangenheit und insbesondere der damals aufgrund des Mangels vorhandenen
Unausgewogenheit der gegenseitigen Hauptpflichten ändert dies aber nichts. Um
dieses Ungleichgewicht zu beseitigen, bedarf es einer rückwirkenden
Herabsetzung der Mietzinsforderungen für die vergangenen Perioden, wie sie das
Bundesgericht in BGE 130 III 504 anerkannte. Wenn die Herabsetzungserklärung
nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abgegeben werden kann, verunmöglicht dies
eine spätere Nivellierung der unausgeglichenen Leistungen. Der Normzweck
verlangt demnach nicht nach einer spezifischen zeitlichen Beschränkung für die
Abgabe der Erklärung, sondern spricht im Gegenteil gegen eine solche. Freilich
hat ein Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, nicht während unbestimmter
Zeit mit Ansprüchen konfrontiert werden zu können. Diesem Interesse wird hier -
wie anderswo auch - durch die auf Art. 2 ZGB gestützte Rechtsverwirkung sowie
die allgemeinen Verjährungsfristen (dazu BGE 130 III 504 E. 8 S. 514 f.) zum
Durchbruch verholfen.
Gerade mit Blick auf den Dauerschuldcharakter des Mietverhältnisses gilt es wie
ausgeführt noch weitere Interessen zu berücksichtigen. Objektiv betrachtet
entsteht durch einen Mangel ein Ungleichgewicht zwischen den
Hauptleistungspflichten der Parteien. Dass dies die Parteien subjektiv ebenso
empfinden, steht damit aber noch nicht fest. Möglich ist, dass sie, und zwar
insbesondere auch der Mieter, die gegenseitigen Pflichten nach wie vor als
ausgewogen und stimmig erachten. Indem etwa ein zunächst als nicht störend
empfundener Mangel dem Mieter mit der Zeit lästig fällt, kann sich dies auch
ändern. Trotz Kenntnis eines Mangels (dem Beginn der Herabsetzungsdauer) steht
für den Vermieter in diesem Moment deshalb nicht zwangsläufig fest, dass sich
der Mieter an diesem Mangel stört und daher nicht nur objektiv ein
Ungleichgewicht zwischen den Leistungen besteht, sondern dies auch subjektiv
vom Vertragspartner, dem Mieter, so empfunden wird. Dies weiss der Vermieter
nur, wenn der Mieter entweder eine Herabsetzung verlangt oder sonstwie ihm
gegenüber deutlich macht, dass er den Mangel als belästigend empfindet, etwa
indem er dessen Beseitigung fordert (was in der Praxis regelmässig der Fall
sein dürfte). Ohne das eine oder das andere, erscheint das Vertrauen des
Vermieters berechtigt, der Mieter empfinde trotz des Mangels die gegenseitigen
Pflichten als nach wie vor ausgewogen, weshalb er diesfalls davon ausgehen
darf, die vom Mieter vorbehaltlos beglichenen Mietzinsen für vergangene
Perioden würden nicht nachträglich reduziert. Der Schutz des berechtigten
Vertrauens des Vermieters schliesst im entsprechenden Umfang eine nachträgliche
Herabsetzung aus; und zwar unabhängig davon, ob der Mangel oder das
Mietverhältnis noch besteht oder nicht. Auf die Herabsetzung künftiger
Mietzinse wirkt sich dies nicht aus, da der Mieter seine Auffassung für die
Zukunft ändern kann und diesbezüglich, vorbehältlich eines Anwendungsfalls von
Art. 2 ZGB, kein schutzwürdiges Vertrauen des Vermieters auszumachen ist.
8.3.5. Die Auslegung ergibt, dass keine spezifische Frist für die Abgabe der
Herabsetzungserklärung gemäss Art. 259d OR besteht. Diese Erklärung kann daher
auch noch abgegeben werden, nachdem der Mangel behoben oder der Vertrag beendet
worden ist.
8.4. Entgegen der Vorinstanz ist daher die nach Beendigung des
Vertragsverhältnisses abgegebene Herabsetzungserklärung der Mieter nicht
verspätet. Fest steht weiter, dass sich die Mieter in der Zeit, für welche sie
die Herabsetzung beanspruchen, am Mangel störten, und der Vermieter davon
wusste, da sie damals (mehrmals) eine Mängelbeseitigung verlangten (vgl. E. 4).
Diese Voraussetzung einer nachträglichen Reduktion bereits beglichener
Mietzinse für vergangene Perioden ist damit erfüllt. In der Höhe wie auch in
der Dauer war der Herabsetzungsanspruch vor der Vorinstanz nicht umstritten.
Die Beschwerde der Mieter ist daher gutzuheissen und der Vermieter ist -
zusätzlich zu den bereits vorinstanzlich gutgeheissenen Forderungen der Mieter
- zur Bezahlung von Fr. 8'250.-- nebst Zins zu verpflichten.
9.
Der Vermieter unterliegt mit seiner Beschwerde (4A_649/2015), während die
Mieter mit der ihrigen obsiegen (4A_647/2015).
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Vermieter zu
auferlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG); dieser hat den Mietern überdies deren
Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu ersetzen (Art. 68 Abs. 2
BGG).
Die Sache ist zur Neuverlegung der Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz an
diese zurückzuweisen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verfahren 4A_647/2015 und 4A_649/2015 werden vereinigt.
2.
Die Beschwerde des Vermieters (4A_649/2015) wird abgewiesen, soweit darauf
einzutreten ist.
3.
Die Beschwerde der Mieter (4A_647/2015) wird gutgeheissen. Der Entscheid des
Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. Oktober 2015 wird
aufgehoben und das erstinstanzliche Urteil des Mietgerichts des Bezirks
Dielsdorf vom 16. Februar 2015 bestätigt.
4.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten des Verfahrens vor der Vorinstanz an
diese zurückgewiesen.
5.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden dem Vermieter auferlegt.
6.
Der Vermieter hat die Mieter für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt
Fr. 6'500.-- zu entschädigen.
7.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. August 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Lüthi
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