I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.615/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_615/2015
Urteil vom 19. Mai 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze-Page.
Verfahrensbeteiligte
Genossenschaft A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Zahradnik,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Maag,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Vertragsauslegung, Mietrecht,
Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 8. Oktober 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. Am 24. September 2007 schloss die C.________ AG in Liquidation, heute
B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) als Inhaberin einer
Sondernutzungskonzession des Kantons Zürich mit der Genossenschaft A.________
(Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über eine
Verkaufsfläche von 376 m2 und Lagerräume von 50 m2 im D.________ der Raststätte
E.________ in U.________ für einen jährlichen Mietzins von Fr. 383'500.--
zuzüglich akonto zu leistenden Nebenkosten von Fr. 18'800.--. Das mit
"F.________" betitelte Reglement wurde als integrierender Bestandteil des
Mietvertrages erklärt. Mit Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 24. September
2007 wurde der Mieterin das Recht zugestanden, das Mietobjekt an die G.________
AG (nachfolgend: Untermieterin) zu den Bedingungen gemäss Mietvertrag vom 24.
September 2007 unterzuvermieten.
A.b. Die Raststätte E.________ in U.________ umfasst pro Fahrtrichtung je eine
Tankstelle mit angegliedertem Shop. In dem über den Fahrspuren der Autobahn
errichteten Brückengebäude befindet sich im 2. Obergeschoss ein Restaurant, im
1. Obergeschoss ein Einkaufszentrum und in den Geschossen zwischen Parterre und
1. Obergeschoss je eine Kaffeebar. Die beiden Tankstellenshops Süd (H.________)
und Nord (I.________), die zwei sich in den Zwischengeschossen befindenden
Kaffeebars Süd und Nord sowie das Restaurant im 2. Obergeschoss werden von der
Vermieterin in Eigenregie betrieben (nachfolgend: Regiebetriebe). Die Mieterin
bzw. Untermieterin befindet sich - mit weiteren Mietern (nachfolgend:
Fremdmieter) - im 1. Obergeschoss und damit zwischen dem Restaurant im 2.
Obergeschoss und den Zwischengeschossen mit den beiden Kaffeebars.
B.
B.a. Mit Eingabe vom 15. Oktober 2012 machte die Mieterin beim Bezirksgericht
Affoltern folgende Rechtsbegehren hängig:
"1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, die der Klägerin vertraglich
zuge- sicherten Öffnungszeiten der Betriebe der Beklagten, des
Restaurants sowie der Geschäfte der übrigen Mieter in der
Autobahnraststätte J.________ wie folgt aufrecht zu erhalten resp.
wiederherzustellen:
- Kaffeebar Zürich-Luzern: täglich rund um die Uhr
- Kaffeebar Luzern-Zürich: täglich 5 bis 23 Uhr
- Läden täglich 6 bis 22 Uhr
- Restaurant täglich 8 bis 23 Uhr
Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, die in eigener Regie
geführ- ten Betriebe wie folgt offen zu halten:
- Kaffeebar Zürich-Luzern: täglich rund um die Uhr
- Kaffeebar Luzern-Zürich: täglich 5 bis 23 Uhr
- Restaurant täglich 8 bis 23 Uhr
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, das derzeit in den eigenen
Tankstellen- shops angebotene Sortiment so anzupassen, dass
bezüglich der vertrag- lich zugesicherten Konkurrenzregelung keine
Konkurrenzierung im Bereich Super-/Verbrauchermarkt mehr besteht.
Insbesondere ist die Beklagte zu verpflichten, alle Frischprodukte wie
Milch, Milchprodukte, Käse, Brot, Früchte und Getränke (soweit die
Behälter mehr als 5 dl enthalten) aus dem Sortiment zu entfernen.
3. Bis zur Beseitigung der unter Ziff. 1 und 2 genannten Mängel sei der
Netto- mietzins des Mietobjekts der Klägerin ab 11. Februar 2012 um 20 %
zu reduzieren.
4. Es sei demzufolge von den ab 1. Juli 2012 hinterlegten Mietzinsen für
die Zeit vom 11. Februar 2012 bis heute 20 % der hinterlegten
Nettomietzinse der Klägerin und der Restbetrag der Beklagten
herauszugeben."
Mit Urteil vom 9. März 2015 wies das Mietgericht die Klage ab und befand, dass
der von der klagenden Partei hinterlegte Mietzins in der Höhe von Fr.
238'965.-- an die beklagte Partei herauszugeben sei.
B.b. Gegen dieses Urteil erhob die Klägerin Berufung beim Obergericht des
Kantons Zürich, welches diese mit Urteil vom 8. Oktober 2015 abwies und die
Bezirksgerichtskasse Affoltern anwies, sämtliche bei ihr hinterlegten Mietzinse
der Beklagten herauszugeben.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt
die Klägerin dem Bundesgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und ihre
Klage gutzuheissen. Eventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhaltes
und Neubeurteilung an die Vor- oder an die Erstinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde soweit darauf
einzutreten sei. In Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheides, Dispositiv
Ziffer 2, sei die Bezirksgerichtskasse Affoltern anzuweisen, sämtliche bei ihr
hinterlegten Mietzinse an die Beschwerdegegnerin herauszugeben. Die Vorinstanz
hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 7. Dezember 2015 wurde der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung erteilt.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid
(Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz, die als Rechtsmittelinstanz
entschieden hat (Art. 75 BGG). Der Streitwert nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG
ist erreicht und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) eingehalten. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist unter Vorbehalt
rechtsgenüglich begründeter Rügen (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl.
nachfolgend E. 2) auf die Beschwerde einzutreten. Damit fällt die ebenfalls
erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausser Betracht (Art. 113 BGG). Auf
diese ist nicht einzutreten.
2.
2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und
96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen
Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von
Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift
nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen
hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft
erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115
E. 2 S. 116).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 138 I 171 E. 1.4 S. 176; 136 I 65 E. 1.3.1 S. 68; 134 II 244 E. 2.1/2.2 S.
245 f.). Macht die beschwerdeführende Partei eine Verletzung des Willkürverbots
von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der
angefochtene Entscheid sei willkürlich. Sie hat vielmehr anhand der Erwägungen
des angefochtenen Urteils im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieses
offensichtlich unhaltbar ist (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234; 134 II 349 E. 3 S.
352). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das
Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494; 133 II 396 E. 3.1. S.
399).
2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401).
Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
3.
Die Beschwerdeführerin rügt wiederholt eine Verletzung von Art. 259a und Art.
259b OR, eine willkürliche Vertragsauslegung sowie einen Verstoss gegen Art. 9
BV. Sie macht nach wie vor geltend, sie habe Anspruch auf eine
Mietzinsreduktion wegen angeblicher Mängel an der Mietsache.
Dabei bringt sie zum einen vor, ihr sei von der Beschwerdegegnerin durch den
Mietvertrag sowie die Betriebsordnung ein 24-Stunden-Betrieb zugesichert
worden. Die im Betriebsreglement in Ziffer 28 festgehaltenen Öffnungszeiten
seien sowohl für die Regiebetriebe als auch für die Betriebe der Mieter
(Fremdmieter) des Shoppingcenters bzw. der Raststätte aufrechtzuerhalten, da es
sich um vertragliche Zusicherungen handle. Die Beschwerdegegnerin habe sich
aber nicht an diese vertraglich zugesicherten Öffnungszeiten gehalten; die
Öffnungszeiten seien sowohl für die eigenen Betriebe der Beschwerdegegnerin als
auch für gewisse Fremdmieter reduziert worden. Damit sei eine wichtige, ihr
zugesicherte Sacheigenschaft nicht mehr vorhande n, was einen Mangel darstelle
(vgl. nachfolgend E. 5). Zum anderen sieht sie einen Mangel in der unzulässigen
Konkurrenzierung ihrer Untermieterin durch die Tankstellenshops. Sie macht
geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihr Sortiment in den Tankstellenshops so
anzupassen, dass im Einklang mit der vertraglich zugesicherten
Konkurrenzregelung keine Konkurrenzierung im Bereich Super-/Verbrauchermarkt
mehr bestehe (vgl. nachfolgend E. 6).
4.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem
zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben
zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter
weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der
Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er insbesondere
verlangen, dass der Vermieter die Mängel beseitigt bzw. den Mietzins
verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. a und b OR). Ein Mangel
liegt vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt.
Der tatsächliche Zustand der Sache ist zu vergleichen mit dem Zustand, wie er
vereinbart, zugesichert oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck
zu erwarten war (vgl. BGE 135 III 345 E. 3.2 S. 347). Mangelhaft ist ein
Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem
vertraglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt.
Die Frage, ob die in Ziffer 28 der Betriebsordnung aufgeführten Öffnungszeiten
der Beschwerdeführerin zugesichert wurden bzw. was der zu den Öffnungszeiten
vereinbarte Vertragsinhalt ist und wie die im Mietvertrag vorgesehene
Konkurrenzklausel zu verstehen ist bzw. ob auch die Beschwerdegegnerin von
dieser Klausel erfasst ist, ist - wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat -
anhand der allgemeinen Regeln der Vertragsauslegung zu bestimmen.
5.
5.1. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden
wirklichen Willen der Parteien festzustellen (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR). Diese
subjektive Vertragsauslegung beruht auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der
Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen
ist (vgl. BGE 135 III 410 E. 3.2 S. 412 f.; 132 III 268 E. 2.3.2 S. 274, 626 E.
3.1 S. 632; je mit Hinweisen). Erst wenn eine tatsächliche
Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen
Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so
auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen verstanden werden durften und mussten. Das Bundesgericht überprüft
diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es
an Feststellungen des kantonalen Richters über die äusseren Umstände sowie das
Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (Art. 105 Abs. 1
BGG; BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 132 III 24 E. 4 S. 28, 626 E. 3.1 S. 632;
je mit Hinweisen). Massgebend ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Nachträgliches Parteiverhalten ist bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip
nicht von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf
einen tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (BGE 133 III 61 E.
2.2.1 S. 67; 132 III 626 E. 3.1; 129 III 675 E. 2.3 S. 680).
5.2. Der Mietvertrag zwischen den Parteien enthält folgende Klausel (Ziff. 7.3)
:
" Gebrauchspflicht/Öffnungszeiten
Die Mieterin hat die Verpflichtung zur Aufnahme und zur Aufrechterhaltung des
vorgesehenen Geschäftsbetriebes.
Die Mieterin verpflichtet sich, ihren Betrieb für die ganze Mietdauer
durchgehend geöffnet und in Betrieb zu halten.
Die Mieterin verpflichtet sich, innerhalb der Zeitfenster von 06:00 bis 22:00
Uhr, nach Absprache mit der Vermieterin, die Öffnungszeiten einzuhalten. Davon
ausgenommen sind besondere Zeitperioden wie z.B. Sommerferien mit entsprechend
längeren Öffnungszeiten. Verlängerungen der Öffnungszeiten bedürfen der
Mehrstimmigkeit der Mietervereinigung der Detailhandelsnutzung und die
Zustimmung der Vermieterin.
[...]"
Ziffer 2 und Ziffer 28 der Betriebsordnung lauten wie folgt:
" 2. Öffnungszeiten
Die Vermieterin bestimmt die Öffnungszeiten der Raststätte. Die Mieterin
verpflichtet sich, während diesen Öffnungszeiten (inkl. abweichende Regelung
bei Feiertagen) für einen geordneten uneingeschränkten Betrieb ihres Betriebes
zu sorgen.
Die bestimmten Öffnungszeiten sind im Anhang unter Punkt 28 der Haus- und
Betriebsordnung aufgeführt.
28. Öffnungszeiten
Tankstelle:
MO-SO: 24/24h
Kaffeebar / Shop Zürich-Luzern:
MO-SO: 24/24h
Kaffeebar / Shop Luzern-Zürich:
MO-SO: 5/23h
Ladenöffnungszeiten:
MO-SO: 6:00 bis 22:00 Uhr
Restaurant:
MO-SO: 8:00 Uhr - 23:00 Uhr
[...]"
5.3. Unbestritten ist, dass im Zeitpunkt, in welchem die Beschwerdeführerin den
Mietvertrag mit der Beschwerdegegnerin geschlossen hat, die in Ziffer 28 der
Betriebsordnung erwähnten Öffnungszeiten durch alle Mieter (Fremdmieter sowie
die Regiebetriebe der Beschwerdegegnerin) eingehalten wurden. In der Folge kam
es zu diversen Reduktionen der Öffnungszeiten, wobei einzig die
Beschwerdeführerin sowie eine weitere Fremdmieterin, die K.________, ihre
bisherigen bzw. ursprünglichen Öffnungszeiten beibehalten haben. Alle übrigen
Mieter haben eine Änderung ihrer Öffnungszeiten erfahren, wobei die Parteien
übereinstimmend von folgenden Öffnungszeiten ausgehen:
Restaurant: 08:00 - 21:00 Uhr
Bar Süd: 09:00 - 11.30 Uhr
Bar Nord: 09:00 - 17:00 Uhr
Shop H.________: 06:00 - 23:00 Uhr
Shop L.________: 06:00 - 23:00 Uhr
K.________: 06:00 - 22:00 Uhr
G.________: 06:00 - 22:00 Uhr
übrige Läden: 08:00 - 20:00 Uhr
5.4. Die Vorinstanz hielt fest, der Vertragsinhalt müsse anhand der Methode der
objektivierten Vertragsauslegung - ausgehend vom Wortlaut des Vertrages
ermittelt werden. Dabei sei zunächst der objektive Sinn des Erklärten zu
ermitteln, um davon ausgehend festzustellen, ob eine Partei einen davon
abweichenden subjektiven Sinn als übereinstimmend wirklich Gewolltes behaupte
und daraus Rechtsfolgen ableite. Treffe dies zu, obliege dieser Partei die
Behauptungs- und Beweislast für den Bestand dieses vom (objektiven)
Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Willens.
Für die objektivierte Auslegung von Ziffer 7.3 des Mietvertrages sowie der
Ziffer 2 und 28 der Betriebsordnung sei das Ausmass der derzeitigen Abweichung
von den in der Betriebsordnung aufgeführten Öffnungszeiten nicht relevant. Dies
sei lediglich für die Bestimmung der Schwere der Beeinträchtigung (d.h.
leichter, mittlerer oder schwerer Mangel) bedeutsam. Ebenso verhalte es sich
mit den Ausführungen zu den Folgen bzw. Auswirkungen der reduzierten
Öffnungszeiten des Raststättenbetriebs. Eine Auseinandersetzung mit den
diesbezüglichen Ausführungen der Parteien habe daher nur zu erfolgen, sofern
ein Mangel zu bejahen sei. Dagegen wendet die Beschwerdeführerin nichts ein.
Mit ihrer Begründung macht sie einzig geltend, es habe nicht von den
Öffnungszeiten in Ziffer 28 der Betriebsordnung abgewichen werden dürfen, da es
sich um fixe Öffnungszeiten handeln würde.
5.5. Nach Auslegung der einschlägigen Bestimmungen nach dem Vertrauensprinzip
kam die Vorinstanz zum Schluss, die Regelung der Öffnungszeiten der
Beschwerdeführerin und der Fremdmieter richte sich nach den jeweiligen
Mietverträgen. Bei den in der Betriebsordnung angegebenen "Ladenöffnungszeiten"
von 06:00 bis 22:00 Uhr handle es sich nicht um fix definierte Öffnungszeiten,
sondern nur um ein Zeitfenster. Innerhalb dieses Zeitfensters seien die
jeweiligen Öffnungszeiten der Fremdmieter in Absprache mit der
Beschwerdegegnerin festzulegen. Die Beschwerdegegnerin sei mithin nicht befugt,
über die Öffnungszeiten der Beschwerdeführerin sowie der Fremdmieter alleine zu
bestimmen, was - soweit ersichtlich - auch nicht geschehen sei. Dafür würden
auch die Versammlungsprotokolle der Mietersitzungen vom Zeitraum Dezember 2009
bis Dezember 2010 sprechen: Diesen sei zu entnehmen, dass die Bestimmungen der
Betriebsordnung von den Beteiligten - und damit auch von der Beschwerdeführerin
- durchaus so verstanden worden seien, dass die Öffnungszeiten der Fremdmieter
und der Beschwerdeführerin in Absprache mit der Beschwerdegegnerin festzulegen
seien und es sich nicht um unabänderlich festgehaltene Zeiten handle. In Bezug
auf die Öffnungszeiten der Regiebetriebe führe die Auslegung dazu, dass die
Beschwerdegegnerin über die Öffnungszeiten ihrer Regiebetriebe selbst bestimmen
könne und die in der Betriebsordnung in Ziffer 28 aufgeführten Öffnungszeiten
weder einmalig fixiert noch unabänderlich festgesetzt worden seien. Demzufolge
dürfe die Beschwerdegegnerin gemäss Ziffer 2 der Betriebsordnung die
Öffnungszeiten ihrer Regiebetriebe alleine festlegen und entsprechend auch
reduzieren. Diesem Verständnis sei bis anhin auch die Beschwerdeführerin
gefolgt: Aus den Versammlungsprotokollen der Mietersitzungen folge nämlich,
dass auch die Beschwerdeführerin von einer Reduktionsmöglichkeit der
Beschwerdegegnerin ausgegangen sei. Die Beschwerdeführerin (und die
Fremdmieter) seien in Bezug auf Änderungen der Öffnungszeiten der Regiebetriebe
jeweils benachrichtigt worden und diese seien - soweit ersichtlich - seitens
der Mieterschaft auch jeweils akzeptiert worden. Einen von diesem
Auslegungsergebnis abweichenden subjektiven Willen habe die Beschwerdeführerin
nicht dargetan. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin seien ihr somit die
in Ziffer 28 der Betriebsordnung aufgeführten Öffnungszeiten nicht zugesichert
worden, womit kein Mangel bestehe.
5.6. Mit ihrer Vorgehensweise missachtet die Vorinstanz die durch das
Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung entwickelten Regeln über die
Vertragsauslegung (vgl. E. 5.1 hiervor) : Bei jeder rechtsgeschäftlichen
Erklärung ist zunächst und in erster Linie auf den wirklichen Willen des
Erklärenden abzustellen; erst wenn der wirkliche Wille sich als nicht
feststellbar erweist, sind die Erklärungen der Parteien in einer zweiten Stufe
nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Doch auch wenn die umgekehrte
Vorgehensweise der Vorinstanz - jedenfalls im zu beurteilenden Fall - nicht
schadet, führt dies zu inkohärenten Erwägungen: Denn obwohl die Vorinstanz eine
Auslegung nach dem Vertrauensprinzip vorgenommen hat, hat sie im Rahmen ihrer
objektivierten Vertragsauslegung gestützt auf nachträgliches Parteiverhalten
beweiswürdigend auf einen tatsächlichen übereinstimmenden Willen der Parteien
geschlossen. Sie hat sowohl in Bezug auf die Öffnungszeiten der
Beschwerdeführerin und der übrigen Fremdmieter als auch in Bezug auf die
Öffnungszeiten der Regiebetriebe darauf abgestellt, dass die Beschwerdeführerin
(bis anhin) dem Vertragsverständnis der Beschwerdegegnerin gefolgt ist, was
sich aus den Versammlungsprotokollen der Mietersitzungen ergebe. Die Vorinstanz
hat mithin in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass die Bestimmungen in der
Betriebsordnung hinsichtlich der Öffnungszeiten der Fremdmieter von allen
Beteiligten so verstanden wurden, diese könnten nur in Absprache mit der
Beschwerdegegnerin festgelegt werden und es sich folglich nicht um
unabänderlich festgehaltene Zeiten handelt. So hat sie auch in Bezug auf die
Öffnungszeiten der Regiebetriebe festgehalten, dass auch die Beschwerdeführerin
davon ausgegangen ist, die Beschwerdegegnerin könne diese eigenmächtig
abändern. Die Vorinstanz hat somit aus dem nachträglichen Parteiverhalten der
Beschwerdeführerin - welches bei der Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nicht
von Bedeutung ist, sondern auf einen tatsächlichen Willen schliessen lässt
(vgl. E. 5.1 hiervor) - darauf geschlossen, dass sich die Parteien hinsichtlich
der Möglichkeit der Abänderung der in der Betriebsordnung festgelegten
Öffnungszeiten einig waren.
Konnte die Vorinstanz den tatsächlichen Willen der Parteien feststellen, bleibt
für die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip kein Raum (BGE 132 III 626 E. 3.1
S. 632).
5.7. Damit ihrer Beschwerde Erfolg beschieden werden könnte, müsste die
Beschwerde diesen von der Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht gezogenen
Schluss als offensichtlich unrichtig und damit als willkürlich ausweisen (Art.
97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Den diesbezüglich geltenden strengen
Begründungsanforderungen (vgl. E. 2.1 hiervor) genügt die Beschwerde jedoch
nicht. Die Beschwerdeführerin beanstandet zwar die Auslegung der Vorinstanz
wiederholt als willkürlich, setzt sich aber mit keinem Wort mit den
Feststellungen der Vorinstanz zum nachträglichen Parteiverhalten auseinander.
Sie begnügt sich vielmehr damit vorzutragen, was die Vorinstanz bei ihrer
Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ignoriert haben soll, weshalb sie zu einem
falschen Auslegungsergebnis gekommen sei. Soweit sie daher rügt, eine
Verkürzung der Öffnungszeiten der übrigen Mieter sei in Anwendung von Satz 3
von Ziffer 7.3 Abs. 3 des Mietvertrages bzw. Ziffer 17.1 des Mietvertrages nur
mit schriftlicher Zustimmung der übrigen Mieter bzw. beider Vertragsparteien
möglich, kann auf ihre Rüge nicht eingetreten werden, da sich diese Vorbringen
ausschliesslich auf die objektivierte Auslegung beziehen.
5.8. Mangels hinreichender Rüge, ist die Beweiswürdigung der Vorinstanz
bundesrechtlich nicht zu beanstanden. Die Parteien waren sich hinsichtlich der
Abänderlichkeit der in Ziffer 28 der Betriebsordnung erwähnten Öffnungszeiten
einig; die in Ziffer 28 der Betriebsordnung enthaltenen Öffnungszeiten sind der
Beschwerdeführerin folglich nicht zugesichert worden, weshalb der geltend
gemachte Mangel von vornherein ausser Betracht fällt.
6.
Hinsichtlich des Begehrens der Beschwerdeführerin auf Wiederherstellung des
konkurrenzfreien Betriebes ihrer Untermieterin hielt die Vorinstanz fest, die
Beschwerdeführerin sei den Rügeobliegenheiten im Berufungsverfahren nicht
nachgekommen. Ihre Ausführungen würden keine hinreichende Bestreitung der
erstinstanzlichen Erwägungen darstellen. Dies rügt die Beschwerdeführerin als
"falsch und willkürlich", wobei sie ausführt, es sei im erstinstanzlichen
Verfahren unbestritten geblieben, dass die Beschwerdegegnerin im Verlaufe der
Zeit ihr Sortiment in den Tankstellenshops demjenigen der Beschwerdeführerin
angepasst hätte, weshalb dies als erstellt zu gelten habe. Damit setzt sie sich
jedoch nicht rechtsgenüglich mit dem angefochtenen Entscheid auseinander. Sie
macht mit keinem Wort geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz ihren
Rügeobliegenheiten nachgekommen zu sein, noch zeigt sie dies mit Aktenhinweisen
auf. Auf die Rüge kann daher mangels hinreichender Begründung nicht eingetreten
werden (vgl. E. 2), womit sich weitere Ausführungen diesbezüglich erübrigen.
7.
Die Rügen der Beschwerdeführerin erweisen sich folglich allesamt als
unbegründet, soweit auf diese eingetreten wird. Die Vorinstanz hat keine
Verletzung von Bundesrecht begangen, wenn sie angenommen hat, dass keine Mängel
an der Mietsache vorliegen, die einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses
(Art. 259d OR) rechtfertigen würden. Entsprechend sind - da die Beschwerde
abgewiesen und damit der angefochtene Entscheid bestätigt wird - sämtliche bei
der Bezirksgerichtskasse Affoltern hinterlegten Mietzinse herauszugeben (vgl.
Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheides).
Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens wird die
Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 8'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 9'500.-- zu entschädigen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. Mai 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Reitze-Page
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