I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.612/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_612/2015
Urteil vom 9. Mai 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.
Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rainer Wey,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Mathias Merki,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Auftrag; Verkehrswertschätzung,
Beschwerde gegen die Entscheide des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 1. Kammer,
vom 25. Juni 2013 und vom 15. September 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. A.________ (Auftraggeberin, Klägerin, Beschwerdeführerin) beauftragte die
B.________ AG (Beauftragte, Beklagte, Beschwerdegegnerin) mit der Erstellung
einer Verkehrswertschätzung der Liegenschaft Strasse V.________ in U.________.
A.b. In ihrer Schätzung vom 26. Juni 2006 gab die Beauftragte einen
Verkehrswert von Fr. 580'000.-- an. Im Liegenschaftsbeschrieb war unter dem
Titel "Parkplatzsituation" vermerkt, dass "auf der Parzelle auf der Rückseite
der Liegenschaft mindestens ein Personenwagen abgestellt werden [könne], der
Liegenschaft [aber] keine Garage zugeteilt" sei. Der Schätzung war die
Schlussbemerkung angefügt, dass die Liegenschaft als Liebhaberobjekt eingestuft
werde, weshalb der realisierbare Verkaufspreis eher höher als der geschätzte
Verkehrswert sei, wobei eine Abweichung von 5-10 % im tolerierbaren Bereich
liege.
A.c. Am 11. Juli 2006 erwarb die Auftraggeberin die Liegenschaft zu einem
Kaufpreis von Fr. 620'000.--.
A.d. Die Auftraggeberin macht nun geltend, die Liegenschaft verfüge entgegen
den Angaben in der Verkehrswertschätzung über keine rechtlich gesicherten
Parkplätze, weshalb der tatsächliche Verkehrswert der Liegenschaft um 25 %
unter dem von der Beauftragten geschätzten Wert von Fr. 580'000.-- liege. Dies
ergebe einen Minderwert von Fr. 145'000.--. Die Auftraggeberin stützt sich beim
Abzug von 25 % auf eine Stellungnahme der C.________ AG vom 16. Mai 2007.
B.
B.a. Mit Klage vom 7. November 2008 beantragte die Auftraggeberin dem
Bezirksgericht Aarau, die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- zu
verpflichten.
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2009 schlug das Bezirksgericht Aarau den
Parteien D.________ als Expertin für die Bewertung der durch die Auftraggeberin
erworbenen Liegenschaft vor. Im Gutachten vom 12. März 2010 kam D.________ zum
Schluss, aus der tatsächlichen Parkplatzsituation ergebe sich keine
Verminderung des Verkehrswerts.
Die Auftraggeberin holte daraufhin Stellungnahmen zu diesem Gutachten bei der
C.________ AG, der E.________ AG und der F.________ AG ein. Sie machte geltend,
gemäss allen drei Stellungnahmen sei das Ergebnis der Gerichtsexpertise nicht
haltbar und es sei von einem markanten Minderwert der Liegenschaft auszugehen.
Mit Urteil vom 16. Juni 2010 wies das Bezirksgericht Aarau die Klage mit der
Begründung ab, es sei auf das Gutachten von D.________ abzustellen und der
Auftraggeberin sei somit kein Schaden entstanden.
B.b. Gegen dieses Urteil erhob die Auftraggeberin Appellation an das
Obergericht des Kantons Aargau mit dem Begehren, das Urteil des Bezirksgerichts
sei aufzuheben und die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- zu
verpflichten; eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an das
Bezirksgericht zurückzuweisen.
Mit Urteil vom 6. Dezember 2011 wies das Obergericht des Kantons Aargau die
Appellation ab. Es kam zum Schluss, die Auftraggeberin habe nie geltend
gemacht, sie hätte bei richtiger Information durch die Beauftragte vom Erwerb
der Liegenschaft abgesehen. Sie habe einzig vorgebracht, sie hätte die
Liegenschaft in diesem Fall vom Verkäufer zu günstigeren Konditionen erwerben
können. Da die Auftraggeberin aber nicht behauptet, geschweige denn glaubhaft
gemacht habe, dass der Verkäufer zur Reduktion des Kaufpreises bereit gewesen
wäre, habe sie den Schadensnachweis nicht erbracht.
B.c. Dieses Urteil hob das Bundesgericht auf Beschwerde der Auftraggeberin hin
mit Urteil 4A_49/2012 vom 7. Mai 2012 auf. Das Bundesgericht beurteilte die
Feststellung der Vorinstanz, wonach die Auftraggeberin nie behauptet habe, sie
hätte bei richtiger Information vom Erwerb abgesehen, als offensichtlich
unrichtig. Es korrigierte die Sachverhaltsfeststellungen dahingehend, dass die
Auftraggeberin geltend gemacht habe, sie hätte die Liegenschaft nicht gekauft
bzw. sicherlich nicht zu diesem, sondern zu einem erheblich geminderten Preis.
Sollte der vormalige Eigentümer der Liegenschaft somit nicht bereit gewesen
sein, diese zu einem tieferen Preis zu verkaufen, so hätte die Auftraggeberin
die Liegenschaft gemäss ihren Behauptungen nicht gekauft. Da die Vorinstanz
insbesondere noch keine Sachverhaltsfeststellungen zum tatsächlichen
Liegenschaftswert getroffen hatte, wies das Bundesgericht die Sache zur
Ergänzung des Sachverhalts und zu weiterer Beurteilung des Anspruchs an die
Vorinstanz zurück.
B.d.
B.d.a. Mit Beschluss vom 21. August 2012 ordnete das Obergericht des Kantons
Aargau die Einholung eines Obergutachtens an und schlug G.________ als Experte
vor. Im Gutachten vom 15. Februar 2013 kam dieser zum Schluss, die fehlende
Abstellmöglichkeit sei bei Liegenschaften, die sich nicht direkt im
innerstädtischen Bereich befänden, als den Wert und die Verkäuflichkeit der
Liegenschaft beeinflussender Aspekt mit einem entsprechenden Abzug zu
berücksichtigen. Der Experte erachtete eine Wertminderung in der Höhe von rund
Fr. 50'000.-- als realistisch. Er stützte dabei auf geschätzte Mehrkosten von
Fr. 20'000.-- bis Fr. 25'000.-- für das Erstellen eines Autoabstellplatzes auf
der Nordseite des Grundstücks ab und auf weitere Fr. 25'000.-- bis Fr.
30'000.-- für die Wertverminderung der Liegenschaft aufgrund des Verlustes der
bestehenden Sitzplätze. Die Wertminderung nach Ermessen wäre seines Erachtens
in etwa gleich hoch, wenn anstelle der Abstellmöglichkeit auf dem Grundstück
eine Abstellmöglichkeit in der näheren Umgebung in Betracht gezogen würde.
B.d.b. Mit Entscheid vom 25. Juni 2013 hob das Obergericht des Kantons Aargau
in teilweiser Gutheissung der Appellation der Auftraggeberin das Urteil des
Bezirksgerichts Aarau vom 16. Juni 2010 auf und stellte fest, der
Auftraggeberin sei durch die Verkehrswertschätzung der Beauftragten ein Schaden
von Fr. 45'000.-- erwachsen. Es wies das Verfahren zur Prüfung der übrigen
Haftungsvoraussetzungen an die Vorinstanz zurück. Das Obergericht kam zum
Schluss, die Überzeugungskraft des erstinstanzlichen Gerichtsgutachtens von
D.________ erscheine erschüttert. In Bezug auf das Gutachten G.________ stellte
das Obergericht zunächst fest, für das vorliegende Verfahren sei davon
auszugehen, dass es nicht möglich sei, auf dem Grundstück der Auftraggeberin
einen Parkplatz zu erstellen. Abzustellen sei somit auf die mutmasslichen
Kosten der Beschaffung einer Abstellmöglichkeit in der näheren Umgebung. In
dieser Hinsicht könne nicht auf das Gutachten G.________ abgestellt werden, da
dessen Aussage, die Kosten dafür wären "in etwa gleich hoch" wie die Erstellung
eines Abstellplatzes auf dem Grundstück der Auftraggeberin, jeglicher
Begründung entbehre und damit nicht nachvollziehbar sei. Das Obergericht
stellte daraufhin eigene Berechnungen an, die einen Schaden von Fr. 45'000.--
ergaben.
B.d.c. Auf die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde der Auftraggeberin
trat das Bundesgericht mit der Begründung nicht ein, der Rückweisungsentscheid
des Obergerichts stelle einen Zwischenentscheid i.S.v. Art. 93 Abs. 1 BGG und
die darin vorgesehenen Voraussetzungen für eine Anfechtung seien nicht erfüllt
(Urteil 4A_418/2013 vom 18. September 2013).
B.e. Das Bezirksgericht Aarau bejahte die übrigen Haftungsvoraussetzungen und
verurteilte die Beauftragte mit Urteil vom 11. Juni 2014 zur Zahlung von Fr.
45'000.-- nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Juli 2006.
B.f. Die Auftraggeberin erhob Berufung an das Obergericht des Kantons Aargau
und beantragte, das Urteil des Bezirksgerichts Aarau sei aufzuheben und die
Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.-- nebst Zins zu verurteilen.
Eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an das Bezirksgericht
zurückzuweisen.
Mit Entscheid vom 15. September 2015 wies das Obergericht des Kantons Aargau
die Berufung ab. Es kam zum Schluss, die Auftraggeberin wende sich einzig gegen
die Berechnung des Schadens; in dieser Hinsicht sei das Obergericht an seinen
eigenen Entscheid vom 25. Juni 2013 gebunden und es lägen keine Gründe für ein
Zurückkommen auf diesen Entscheid vor.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 5. November 2015 beantragt die Auftraggeberin
dem Bundesgericht, der Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 15.
September 2015 (in Verbindung mit dem Entscheid des Obergerichts vom 25. Juni
2013) sei aufzuheben und die Beauftragte sei zur Zahlung von Fr. 145'000.--
nebst Zins zu verpflichten. Eventuell sei die Sache zur Durchführung bzw.
Ergänzung des Beweisverfahrens und zur Neubeurteilung des Schadens (inkl. Zins)
an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz
hat auf Vernehmlassung verzichtet.
Die Beschwerdeführerin hat eine Replik eingereicht.
Erwägungen:
1.
Die Beschwerde richtet sich sowohl gegen den Endentscheid des Obergerichts des
Kantons Aargau vom 15. September 2015als auch gegen den Zwischenentscheid vom
25. Juni 2013, mit welchem das Obergericht einen Schaden von Fr. 45'000.--
bejaht und die Sache zur weiteren Behandlung an das Bezirksgericht
zurückgewiesen hat. Bei Letzterem handelt es sich um einen selbständig
eröffneten Zwischenentscheid gemäss Art. 93 Abs. 1 BGG. Das Bundesgericht trat
auf die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen diesen Entscheid nicht ein,
weil die Voraussetzungen für dessen separate Anfechtung nicht erfüllt waren
(Urteil 4A_418/2013 vom 18. September 2013). Da sich der Zwischenentscheid
durch verbindliche Festlegung des Schadensbetrags auf den Endentscheid
ausgewirkt hat, kann er nach Art. 93 Abs. 3 BGG durch Beschwerde gegen den
Endentscheid angefochten werden. Die Beschwerde in Zivilsachen steht mithin
gegen beide vorinstanzlichen Entscheide offen.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und
Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerin wendet sich im vorliegenden Verfahren einzig gegen die
ihrer Ansicht nach zu tiefe Festsetzung des Liegenschaftswerts, den sie sich
bei der Berechnung des Schadens anrechnen lassen muss (Stand des Vermögens nach
schädigendem Ereignis). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die
Liegenschaft einen Realwert von Fr. 580'000.-- aufweist, auf welchen auch die
Vorinstanz abgestellt hat. Umstritten ist hingegen, ob wegen der fehlenden
Autoabstellfläche ein Minderwertabzug vorzunehmen ist und wie hoch der
allenfalls abzuziehende Betrag wäre.
3.
Die Vorinstanz kam in ihrem Zwischenentscheid vom 25. Juni 2013 zum Schluss, es
sei ein Minderwertabzug von Fr. 45'000.-- vorzunehmen. Nach Ansicht der
Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz bei der Ermittlung des Minderwerts
diverse Rechtsverletzungen begangen und den Sachverhalt teilweise
offensichtlich unrichtig festgestellt.
3.1. Die Vorinstanz stellte für die Höhe des Minderwerts auf das Obergutachten
G.________ ab, wonach diesbezüglich ein Ermessen bestehe und - da statistische
Vergleichswerte fehlen würden - die Kosten für die Erstellung eines
Abstellplatzes auf dem Grundstück oder für die Beschaffung eines Abstellplatzes
in der näheren Umgebung herangezogen werden könnten. Die Vorinstanz stellte
fest, auch in der von der Beschwerdeführerin eingereichten Stellungnahme der
F.________ AG werde darauf hingewiesen, dass die Beurteilung des Minderwerts
Ermessensfrage sei und dieser hilfsweise mit den Kosten der Realisierung eines
Parkplatzes auf dem eigenen Grundstück oder - falls diese Möglichkeit fehle -
der dauerhaften Sicherung eines Parkplatzes in unmittelbarer Umgebung
gleichgesetzt werden könne.
Da die Vorinstanz vom Sachverhalt ausging, die Erstellung eines Abstellplatzes
auf dem Grundstück sei nicht möglich, erachtete sie die Kosten für die
Beschaffung eines Abstellplatzes in der näheren Umgebung als entscheidend für
den Minderwert der Liegenschaft. Sie führte aus, in dieser Hinsicht könne nicht
auf das Gutachten G.________ abgestellt werden, da dessen Aussage, die Kosten
dafür wären "in etwa gleich hoch" wie die Erstellung eines Abstellplatzes auf
dem Grundstück der Auftraggeberin, jeglicher Begründung entbehre und damit
nicht nachvollziehbar sei. Die Parteien stimmten jedoch überein, dass der
übliche Kaufpreis eines Parkplatzes in U.________ Fr. 10'000.-- bis Fr.
15'000.-- betrage. Auch wenn man auf den monatlichen Mietpreis von Fr. 50.--,
den die Beschwerdeführerin effektiv bezahle, abstelle, gelange man bei
Kapitalisierung dieses Betrags zu einem Kapitalwert von Fr. 10'920.--. Die
Kosten für die Beschaffung eines auswärtigen Parkplatzes seien somit auf Fr.
10'000.-- bis Fr. 15'000.-- zu veranschlagen. Weil es sich bei der
Schadensberechnung um eine Rechtsfrage handle, bedürfe es dafür keines weiteren
Gutachtens.
Neben den Kapitalkosten für die Beschaffung eines Parkplatzes seien auch die
mit dessen Benutzung verbundenen Inkonvenienzen zu berücksichtigen. Es könne
als notorisch gelten, dass die Parkierung des Fahrzeugs ausserhalb des eigenen
Grundstücks mit einem Zeit- und Komfortverlust verbunden sei, der den
Verkehrswert der Liegenschaft mindere. Die "Inkonvenienz-Wertminderung" lasse
sich nicht ziffernmässig nachweisen und sei vom Richter nach Ermessen
abzuschätzen. Dem Antrag der Beschwerdeführerin auf Begutachtung durch einen
Immobilienfachmann sei daher nicht stattzugeben. Da die Beschwerdeführerin nie
behauptet habe, sie ziehe eine Veräusserung der Liegenschaft auch nur in
Betracht, sei von einer auf das Lebensalter der (1947 geborenen)
Beschwerdeführerin begrenzten Werteinbusse auszugehen. Die Komforteinbusse, die
der Beschwerdeführerin daraus erwachse, dass sie selbst wie auch ihre Besucher
ihr Fahrzeug ausserhalb der Liegenschaft abzustellen hätten, sei nach
richterlichem Ermessen mit einem Betrag von rund Fr. 32'500.-- zu veranschlagen
(Fr. 150.--/Monat x 12 x 18.20). Insgesamt ergebe sich somit ein Minderwert von
Fr. 42'500.-- bis Fr. 47'500.--; abzustellen sei auf den Mittelwert von Fr.
45'000.--.
3.2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz hätte zwingend
ein neues Gutachten einholen müssen, nachdem sie zum Schluss gekommen sei, auf
den im Gutachten G.________ ermessensweise ermittelten Minderwert könne nicht
abgestellt werden. Durch den Verzicht auf die gebotene zusätzliche
Beweiserhebung habe die Vorinstanz gegen Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV sowie
gegen Art. 8 ZGB verstossen. Die Vorinstanz habe zudem willkürlich die Frage
nach der Höhe des Minderwerts als Rechts- statt als Tatfrage qualifiziert.
Weiter habe die Vorinstanz den Minderwert willkürlich falsch ermittelt, indem
sie darauf abgestellt habe, was ein Parkplatz ausserhalb der Liegenschaft
koste. Es gehe vielmehr darum, was eine Liegenschaft ohne Parkplatz wert sei.
Die Vorinstanz habe willkürlich ausser Acht gelassen, dass auch in den drei von
ihr eingereichten Experten-Stellungnahmen nicht davon ausgegangen werde, der
Minderwert der Liegenschaft entspreche den Kosten für die Beschaffung eines
Parkplatzes ausserhalb der eigenen Liegenschaft. Die vorinstanzliche
Feststellung, die F.________ AG habe ausgeführt, der Minderwert könne
hilfsweise mit diesen Kosten gleichgesetzt werden, sei nicht nachvollziehbar
und offensichtlich unhaltbar. Die Vorinstanz habe zudem das rechtliche Gehör
der Beschwerdeführerin verletzt, indem sie nicht auf den Einwand eingegangen
sei, der Minderwert einer Liegenschaft gehe weit über die Kosten für den Kauf
eines Abstellplatzes hinaus. Weiter sei die Feststellung willkürlich, die
Parteien gingen übereinstimmend von einem Kaufpreis von Fr. 10'000.-- bis Fr.
15'000.-- für einen Parkplatz aus. Die Beschwerdeführerin habe lediglich die
von der Beschwerdegegnerin genannten Zahlen in einem Satz wiederholt, ohne
diese anzuerkennen. Bei der Miete eines Parkplatzes sei die Vorinstanz
willkürlich von monatlichen Kosten von Fr. 50.-- statt von Fr. 100.--
ausgegangen. Stossend sei zudem, dass die Vorinstanz den
Inkonvenienz-Minderwert vom Alter und Geschlecht der Beschwerdeführerin
abhängig mache.
3.3. Feststellungen zu Bestand und Umfang eines Schadens sind tatsächlicher
Natur und daher grundsätzlich vom kantonalen Gericht abschliessend zu
beurteilen; das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den
die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 136 II 304 E.
2.4 S. 314). Entsprechende Rügen sind überdies bloss zulässig, wenn die
Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann
(Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der
Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern
diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18, 264
E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine
andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre,
sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit
der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem
Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft; dabei ist erforderlich, dass der Entscheid
nicht nur in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 139
III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132
III 209 E. 2.1 S. 211).
Die Definition des Schadens und die Art der Schadensberechnung sind hingegen
als Rechtsfragen vom Bundesgericht frei zu prüfen (BGE 130 III 145 E. 6.2 S.
167; 127 III 73 E. 3c S. 75; je mit Hinweisen). Geht es um Bewertungsfragen,
bestimmt in seinem Anwendungsbereich das Bundesrecht, nach welchen
Rechtsgrundsätzen die Bewertung vorzunehmen ist. Das Bundesgericht prüft daher
als Rechtsfrage, ob eine zulässige und nachvollziehbare Bewertungsmethode
herangezogen wurde. Bei der Schätzung des Verkehrswerts überbauter
Liegenschaften wird üblicherweise entweder auf statistische Vergleichswerte,
den Ertragswert oder den Sach- bzw. Realwert abgestellt, weshalb von
statistischen Methoden, Ertragswertmethoden und Sach- bzw. Realwertmethoden
gesprochen wird (Urteil 4A_480/2007 vom 27. Mai 2008 E. 5.4.2 mit Hinweisen).
Die nach dieser Methode vorgenommene Wertermittlung betrifft dagegen wiederum
eine vom kantonalen Gericht abschliessend zu beurteilende Tatfrage (BGE 133 III
416 E. 6.3.3 S. 418; 132 III 489 E. 2.3 S. 491; 120 II 259 E. 2a S. 260).
Zieht der Richter für die Schätzung einen Experten bei, unterliegt dessen
Gutachten, wie jedes andere Beweismittel auch, der freien richterlichen
Beweiswürdigung. Der Richter hat zu prüfen, ob sich auf Grund der übrigen
Beweismittel und der Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die
Schlüssigkeit der gutachterlichen Darlegungen aufdrängen. Erscheint ihm die
Schlüssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat er
nötigenfalls ergänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (BGE 133
II 384 E. 4.2.3 S. 391; 132 II 257 E. 4.4.1 S. 269; je mit Hinweisen). Dies ist
namentlich der Fall, wenn gewichtige, zuverlässig begründete Tatsachen oder
Indizien die Überzeugungskraft des Gutachtens ernstlich erschüttern (BGE 130 I
337 E. 5.4.2 S. 346; 129 I 49 E. 4 S. 57 f.; 128 I 81 E. 2 S. 86). Das
Abstellen auf nicht schlüssige Gutachten kann gegen Art. 9 BV verstossen (BGE
128 I 81 E. 2 S. 86). In Sachfragen weicht der Richter aber nur aus triftigen
Gründen von einer gerichtlichen Expertise ab und muss eine allfällige
Abweichung begründen.
3.4.
3.4.1. Die Vorinstanz erachtete für den Verkehrswert der Liegenschaft deren
Realwert als entscheidend. Sie hat mithin den Verkehrswert nach der
Realwertmethode ermittelt. Ob die Vorinstanz eine zulässige und
nachvollziehbare Bewertungsmethode herangezogen hat, prüft das Bundesgericht
als Rechtsfrage. Da die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nicht als
Renditeobjekt nutzt und sie selbst vorbringt, es sei nicht auf statistische
Vergleichswerte abzustellen, durfte die Vorinstanz die Realwertmethode
anwenden. Wie und in welchem Umfang der Umstand, dass keine Abstellmöglichkeit
für ein Fahrzeug auf dem Grundstück besteht, im Rahmen dieser Realwertmethode
zu berücksichtigen ist, ist demgegenüber eine Frage der Wertermittlung und
damit - wie die Beschwerdeführerin zu Recht geltend macht und entgegen der
Ansicht der Vorinstanz - Tatfrage.
Die Vorinstanz stellte für die konkrete Wertermittlung auf das
Gerichtsgutachten ab, wonach der Minderwertabzug nach Ermessen festzulegen sei
und dabei die Kosten für die Beschaffung eines Abstellplatzes in der näheren
Umgebung herangezogen werden könnten; die im Gutachten noch erwogene
Möglichkeit der Erstellung eines Abstellplatzes auf dem Grundstück schloss die
Vorinstanz aus. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz
damit nicht die Kosten für den Kauf eines Abstellplatzes mit dem Minderwert der
Liegenschaft gleichgesetzt, sondern hat diese Kosten lediglich für die
ermessensweise Festsetzung des Minderwertabzuges beigezogen. Ob in der
Stellungnahme der F.________ AG auch der Beizug der Kosten für einen externen
Parkplatz vorgeschlagen wurde, wie die Vorinstanz feststellte und die
Beschwerdeführerin bestreitet, ist irrelevant. Denn die Vorinstanz erwähnte
diesen Umstand lediglich als zusätzliches Argument, womit nichts ändern würde,
wenn sie diese Art der Wertermittlung lediglich dem Gerichtsgutachten entnommen
hätte. Die Beschwerdeführerin weist jedenfalls nicht nach und es ist auch nicht
ersichtlich, dass das Gerichtsgutachten in diesem Punkt nicht schlüssig wäre
und die Vorinstanz daher willkürlich darauf abgestellt hätte.
3.4.2. Den massgebenden Kaufpreis eines Parkplatzes in U.________ veranschlagte
die Vorinstanz mit Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.--, da dieser Preis der
übereinstimmenden Auffassung der Parteien entspreche. Diese
Sachverhaltsfeststellung ist nach Ansicht der Beschwerdeführerin willkürlich;
sie habe lediglich die von der Beschwerdegegnerin genannten Zahlen in einem
Satz wiederholt, ohne diese anzuerkennen. Die Vorinstanz hat festgestellt, die
Beschwerdeführerin habe ausgeführt, "als Preisminderung für nicht vorhandene
Parkplätze [könne] nicht einfach der übliche Kaufpreis für einen Abstellplatz
von Fr. 10'000.-- bis 15'000.-- veranschlagt werden". Aus diesem Wortlaut
durfte die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ohne Willkür
schliessen, auch die Beschwerdeführerin gehe davon aus, ein Kaufpreis von Fr.
10'000.-- bis Fr. 15'000.-- sei üblich. Da die Kosten für den Kauf eines
Parkplatzes in U.________ somit nach den verbindlichen Feststellungen der
Vorinstanz zwischen den Parteien unbestritten sind, war dafür keine weitere
Begutachtung notwendig. Die Vorinstanz durfte mithin für die ermessensweise
Festlegung des Minderwertabzugs Kosten von Fr. 10'000.-- bis Fr. 15'000.-- für
den Kauf eines Parkplatzes heranziehen. Ob die Vorinstanz der Berechnung der
Eventualvariante "Miete" korrekte monatliche Mietkosten zugrunde gelegt hat,
kann vor diesem Hintergrund offenbleiben.
3.4.3. Die Vorinstanz berücksichtigte schliesslich, dass mit der Benutzung
eines externen Parkplatzes Inkonvenienzen verbunden seien. Entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführerin ist die Vorinstanz mithin durchaus auf ihren Einwand
eingegangen, wonach der Minderwert einer Liegenschaft weit über die Kosten für
den Kauf eines Abstellplatzes hinausgehe. Die Vorinstanz hielt fest, die
"Inkonvenienz-Wertminderung" lasse sich nicht ziffernmässig nachweisen und
werde nach richterlichem Ermessen mit rund Fr. 32'500.-- veranschlagt, woraus
sich insgesamt ein Minderwertabzug von Fr. 45'000.-- ergebe. Die Vorinstanz hat
mithin nicht auf den im Gerichtsgutachten vorgeschlagenen Minderwertabzug von
insgesamt Fr. 50'000.-- abgestellt. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, zur
Festsetzung des Abzugs wegen Wertminderung aufgrund von Inkonvenienzen hätte
ein weiteres Gutachten eingeholt werden müssen. Vorliegend hat das
Gerichtsgutachten indessen den Weg der Berechnung des Minderwerts vorgezeichnet
und der Vorinstanz verblieb nur die ermessensweise Festsetzung der
Wertminderung aufgrund von Inkonvenienzen. Dafür ist entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin kein Fachwissen erforderlich. Die Vorinstanz durfte daher
ohne das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin zu verletzen oder in Willkür
zu verfallen davon absehen, einzig zu dieser Frage der
Inkonvenienzentschädigung ergänzende Beweise, insbesondere ein weiteres
Gutachten, einzuholen. Ob die Vorinstanz zu Unrecht Alter und Geschlecht der
Beschwerdeführerin in ihre Berechnung einbezogen hat, kann offenbleiben. Denn
die Beschwerdeführerin zeigt nicht auf, dass ein Abzug wegen Wertminderung
aufgrund von Inkonvenienzen in der Höhe von Fr. 32'500.-- auch im Ergebnis
willkürlich wäre.
3.4.4. Damit erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführerin gegen die
Festlegung eines Minderwertabzugs von Fr. 45'000.-- als unbegründet, soweit auf
sie einzutreten ist.
4.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich, die Vorinstanz habe ihr im Entscheid
vom 15. September 2015 zu hohe Gerichtskosten und eine zu hohe
Parteientschädigung auferlegt. Die Beschwerdeführerin habe das erstinstanzliche
Urteil anfechten müssen, obwohl sie sich mit ihrer Beschwerde einzig gegen die
Höhe des Minderwertabzugs gewendet habe und die Vorinstanz diesbezüglich an
ihren ersten Entscheid vom 25. Juni 2013 gebunden gewesen sei. Diesem Umstand
habe die Vorinstanz nicht bzw. nicht in hinreichendem Umfang Rechnung getragen,
indem sie ihr eine Gebühr von Fr. 1'000.-- und eine Parteientschädigung von Fr.
4'243.-- auferlegt habe. Dies sei widerrechtlich und nicht haltbar. Die
Vorinstanz hätte gemäss § 113 ZPO/AG die besonderen Umstände berücksichtigen
müssen.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass die Vorinstanz in ihrem Entscheid vom
15. September 2015 die Schweizerische Zivilprozessordnung angewendet hat. Sie
hat die Entscheidgebühr gemäss dem Verfahrenskostendekret des Kantons Aargau
vom 24. November 1987 und die Parteientschädigung gemäss dem Dekret des Kantons
Aargau über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 festgesetzt,
die sich seit Inkrafttreten der ZPO beide auf Art. 96 ZPO stützen. Sie hat
dabei die fehlende Verhandlung und den geringen Aufwand berücksichtigt. Sie hat
somit entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin den Umständen des Falls
Rechnung getragen. Indem die Beschwerdeführerin lediglich geltend macht, die
Kürzung sei zu tief ausgefallen, zeigt sie weder eine willkürliche Anwendung
kantonalen Rechts noch eine Rechtsverletzung in anderer Hinsicht durch die
Vorinstanz auf. Soweit die Rüge den Begründungsanforderungen überhaupt genügt,
ist sie unbegründet.
5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Die Beschwerdegegnerin schuldet der Beschwerdeführerin somit Fr. 45'000.--
nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Juli 2006.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1, Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 9. Mai 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier
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