I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.606/2015
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
[8frIR2ALAGK1]
{T 0/2}
4A_606/2015
Urteil vom 19. April 2016
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett,
Bundesrichterin Niquille,
Gerichtsschreiber Hurni.
Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte
André A. Girguis und Simon M. Hohler,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raoul Futterlieb,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Mietvertrag, ungerechtfertigte Bereicherung
Beschwerde gegen den Entscheid des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt
vom 16. Oktober 2015.
Sachverhalt:
A.
A.a. Die B.________ AG bzw. deren Rechtsvorgängerin (Vermieterin, Klägerin,
Beschwerdegegnerin) überliess mit Vertrag vom 27. August 2002 der A.________ AG
(Mieterin, Beklagte, Beschwerdeführerin) Geschäftsräume im ersten Stock der
Liegenschaft an der C.________gasse yyy in Basel zur Nutzung.
A.b. Die Mieterin betreibt in den Mieträumlichkeiten ein Fitnesscenter. Der
Vertrag sieht eine zehnjährige Laufzeit und Option der Mieterin auf
Verlängerung um weitere fünf Jahre vor. Der jährliche Mietzins wurde für die
ersten beiden Jahre auf mindestens Fr. 150'000.-- und ab dem dritten Jahr auf
Fr. 200'000.-- festgesetzt. Zuvor hatte die Rechtsvorgängerin der Vermieterin
ab Januar 2000 einen Mietvertrag für 25 Jahre abgeschlossen und einen
gestaffelten Mietzins zwischen Fr. 267'000.-- für das erste und Fr. 445'000.--
ab dem vierten Jahr vereinbart. Die frühere Mieterin hatte das Mietobjekt mit
wesentlicher Beteiligung der Vermieterin zum Fitnesscenter umgebaut; der
Betrieb entwickelte sich jedoch nicht wie erwartet, weshalb sich die damaligen
Mietvertragsparteien auf die vorzeitige Vertragsauflösung einigten.
A.c. Die Mieterin nahm im Oktober 2002 ihren Betrieb in den Mieträumlichkeiten
auf. Ab November 2010 mietete sie zusätzliche Lagerflächen. Mit Schreiben vom
29. März 2011 übte sie die Option aus und verlängerte den Vertrag damit bis
Ende September 2017.
A.d. Mit Abrechnung vom 16. Januar 2012 stellte die Vermieterin der Mieterin
die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 zu. Die Mieterin verweigerte die
Zahlung und bezahlte ab März 2012 auch die Mietzinsen nicht mehr, worauf die
Vermieterin sie unter Kündigungsandrohung abmahnte. Die Mieterin erklärte
darauf Verrechnung mit einer Gegenforderung von Fr. 833'129.14. Sie begründete
die Gegenforderung mit Rückforderungen aus rechtswidriger Kombination von
Staffel- und Indexmieten sowie einer rechtswidrigen Überbindung von
Unterhaltspflichten; ausserdem rügte sie in weiteren Schreiben verschiedene
Mängel am Mietobjekt.
B.
B.a. Am 21. Januar 2013 gelangte die Vermieterin an die zuständige
Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten mit dem Begehren, die Mieterin sei zu
verurteilen, Mietzinsen und Nebenkosten von Fr. 321'220.71 nebst 5% Zins seit
1. Oktober 2012 zu bezahlen.
Mit Entscheid vom 24. September 2014 verurteilte das Zivilgericht des Kantons
Basel-Stadt die Mieterin dazu, der Vermieterin Fr. 318'289.05 nebst 5% Zins
seit 1. Oktober 2012 zu bezahlen.
Das Zivilgericht stellte fest, dass die Höhe des Mietzinsausstandes für die
Zeit vom 1. März 2012 bis 31. März 2013 im Betrag von Fr. 289'469.31 (13 x Fr.
22'266.87) unbestritten sei; die von der Klägerin für das Jahr 2010 geforderten
Nebenkosten von Fr. 31'751.40 erkannte es im Umfang von Fr. 2'780.85 für
unberechtigt. Zu den Gegenforderungen, welche die Mieterin im Prozess mit Fr.
1'995'000.-- bezifferte, hielt das Zivilgericht vorweg fest, dass diese die
Nettomietzinsen für die gesamte Mietdauer übersteigen würden. Im einzelnen
hielt das Zivilgericht die Rückforderung der im Laufe der Mietdauer
übernommenen Unterhalts- und Instandstellungskosten von insgesamt Fr.
520'336.90 für unberechtigt mit der Begründung, die Unterhaltsabrede im Vertrag
vom 17. August 2002 sei gültig, da die Mieterin den Beweis dafür nicht erbracht
habe, dass sich die Vereinbarung insgesamt zu ihrem Nachteil ausgewirkt habe.
Die Gegenforderung wegen angeblicher Mängel von insgesamt Fr. 222'269.-- hielt
das Zivilgericht im Umfang von Fr. 150.80 für begründet. Es kam zum Schluss,
die Mieterin habe Zahlungen an Werbemassnahmen nicht rechtsgrundlos geleistet,
und verwarf die Behauptung, die Heiz- und Nebenkostenabrede sei insgesamt
mangels Klarheit ungültig, wobei immerhin einige Positionen als zu pauschal
erachtet und eine Forderung für Nebenkosten in Höhe von Fr. 2'780.85 (für 2009/
10) als ungültig qualifiziert wurden.
B.b. Mit Entscheid vom 16. Oktober 2015 wies das Appellationsgericht des
Kantons Basel-Stadt die Berufung der Mieterin ab. Das Appellationsgericht
folgte im Wesentlichen den Erwägungen der ersten Instanz und kam zum Schluss,
mit der Überbindung der Unterhaltskosten sei der Mieterin kein Nachteil
erwachsen und die mit hinreichender Klarheit ausgeschiedenen Nebenkosten seien
der Mieterin gültig belastet worden, wobei der vom Zivilgericht als gültig
erachtete Nebenkosten-Betrag geschützt wurde.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, das
Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 16. Oktober 2015
sei vollumfänglich aufzuheben und die Klage sei abzuweisen, eventualiter sei
das angefochtene Urteil aufzuheben und das Verfahren zur Vervollständigung des
Beweisverfahrens und zur erneuten Entscheidung an die Vorinstanz
zurückzuweisen, subeventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die
Sache an die erste Instanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
In ihrer weitschweifigen Beschwerde rügt die Beschwerdeführerin im
Wesentlichen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unvollständig bzw.
offensichtlich falsch festgestellt sowie Art. 256 Abs. 2 OR und Art. 257a OR
verletzt.
Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen
die Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.
D.
Mit Präsidialverfügung vom 16. Januar 2016 wurde das Gesuch der
Beschwerdeführerin um Gewährung der aufschiebenden Wirkung abgewiesen.
Erwägungen:
1.
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt und
geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist insoweit
einzutreten, als taugliche Rügen gehörig vorgebracht werden (Art. 42 Abs. 2 BGG
i.V.m. Art. 95 ff. BGG).
2.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe den Sachverhalt in
verschiedener Hinsicht unvollständig bzw. willkürlich festgestellt.
2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die
Feststellungen über den Lebenssachverhalt, der dem Streitgegenstand zugrunde
liegt, als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens,
also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).
Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur
berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer
Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).
"Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2
S. 117, 264 E. 2.3 S. 266; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des
Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts
nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 140 III 16 E. 2.1, 264 E.
2.3 S. 266; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 131 I 57 E. 2,
467 E. 3.1). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht schon dann willkürlich, wenn
sie nicht mit der Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmt,
sondern bloss, wenn sie offensichtlich unhaltbar ist (BGE 140 III 267 E. 2.3 S.
266; 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1; 116 Ia 85 E. 2b). Dies ist
insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht erhebliche Beweismittel
übersieht, augenscheinlich missversteht oder grundlos ausser Acht lässt, oder
wenn es aus den vorliegenden Beweisen unhaltbare Schlüsse zieht (vgl. BGE 140
III 267 E. 2.3 S. 266; 129 I 8 E. 2.1). Inwiefern die Beweiswürdigung
willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und detailliert aufzuzeigen (
BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich genügt es nicht, einzelne
Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen Entscheid gewichtet werden
sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer Kritik die eigene Auffassung
zu unterbreiten, als ob diesem freie Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116
Ia 85 E. 2b).
2.2. Festzustellen sind von der Vorinstanz des Bundesgerichts nach allgemeinen
Grundsätzen die rechtserheblichen Tatsachen, die massgebenden Gründe
tatsächlicher Art (Art. 112 Abs. 1 lit. b BGG), d.h. die Tatsachen, die für den
Ausgang des Verfahrens entscheidend sind. Die Beschwerdeführerin begehrt die
Ergänzung des Sachverhalts mit der Begründung, Art. 256 OR verlange für die
gültige Überwälzung des Unterhalts auf den Mieter eine schriftliche
Vereinbarung über den Ausgleich, die Höhe der Unterhaltskosten müsse für die
Gültigkeit der vertraglichen Abrede bekannt oder vertraglich betragsmässig
bestimmt werden und - soweit verständlich - ein Nachteil im Sinne dieser
Bestimmung liege immer vor, wenn Unterhaltskosten auf den Mieter vertraglich
überwälzt würden. Sollten sich diese Rechtsstandpunkte als begründet erweisen,
wäre gemäss Art. 107 Abs. 2 BGG zu entscheiden, ob der Sachverhalt hinreichend
erstellt oder die Sache zur Ergänzung der Sachverhaltsfeststellungen und neuer
Entscheidung zurückzuweisen ist.
2.3. Als offensichtlich falsch und damit willkürlich rügt die
Beschwerdeführerin sodann die Feststellung der Vorinstanz, sie habe im Prozess
ein mindestens teilweises Entgegenkommen der Vermieterin zugestanden mit ihren
Ausführungen an der Hauptverhandlung. Danach sei es der Beschwerdegegnerin
wegen einer an sie für den gesamten Ausbau und die Ausstattung bezahlten
Entschädigung möglich gewesen, der Beschwerdeführerin beim Mietzins (bis zum im
Businessplan als bezahlbar eingestuften Ausmass) entgegenzukommen. Das
Zugeständnis, dass ihr die Beschwerdegegnerin bei der Vereinbarung über die
Mietzinse entgegengekommen sei, stellt die Beschwerdeführerin nicht in Abrede,
und sie bestreitet auch nicht, dass sie erheblich weniger Mietzins vereinbart -
und während mehr als zehn Jahren bezahlt hat - als ihre Vormieterin. Inwiefern
willkürlich sein sollte, das Zugeständnis des Entgegenkommens der Vermieterin
auch in anderem Zusammenhang zu beachten, ist nicht nachvollziehbar.
2.4. Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann die von der Vorinstanz in ihrer
Begründung wiedergegebenen Erwägungen der ersten Instanz, die mit der Bemerkung
eingeleitet werden, die Beweislast für den behaupteten Nachteil gemäss Art. 256
OR treffe die Beschwerdeführerin, wenn sie daraus die Rückforderung bereits
bezahlter Leistungen ableite, und dieser Nachweis sei nicht erbracht. Das
Appellationsgericht fügte an, das Zivilgericht habe immerhin versucht, die
Reduktion des Mietzinses wegen der Übernahme der Unterhaltspflicht durch die
Beschwerdeführerin zu plausibilisieren, und das erstinstanzliche Gericht habe
ausgeführt, es liege auf der Hand, dass der von der Beschwerdeführerin bezahlte
Mietpreis von Fr. 122.-- bis Fr. 150.-- pro Quadratmeter und Jahr nicht dem
Mietzins für ausgebaute und von der Vermieterin unterhaltene Gewerberäume
entsprechen könne und dass sich selbst bei einer grosszügigen Hinzurechnung von
Unterhaltskosten von Fr. 77'000.-- pro Jahr ein Mietpreis von Fr. 185.-- bis
Fr. 225.-- pro Quadratmeter und Jahr ergebe, den selbst die Beschwerdeführerin
nicht als unangemessen bezeichne. Die Vorinstanz hat aus der Wiedergabe dieser
Erwägungen keine unmittelbaren tatsächlichen Schlüsse gezogen; die Vorbringen
in der Beschwerde sind gegenstandslos.
2.5. Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann als offensichtliches Versehen
die Wiedergabe ihrer Rügen zum Vorliegen einer Saldovereinbarung über die
Nebenkostenrechnungen der Jahre 2002 bis 2010 im angefochtenen Urteil. Sie habe
die Gültigkeit dieser Vereinbarung nicht mit dem Versäumnis des Zivilgerichts,
sondern der Gegenpartei begründet; diese hätte im Einzelnen darlegen müssen,
über welche konkreten Positionen eine Saldovereinbarung zustande gekommen sein
solle. Aus den Ausführungen der Beschwerdeführerin ergibt sich nicht, welche
(rechtlichen) Rügen sie in diesem Zusammenhang in ihrer Berufung vorgebracht
haben will. Es ist nicht verständlich, inwiefern die Vorinstanz die sich aus
den Feststellungen des Zivilgerichts ergebende Saldovereinbarung hätte
unbeachtet lassen müssen, wenn sie die Vorbringen der Beschwerdeführerin in der
Berufung auf das angebliche Versäumnis der Gegenpartei bezogen hätte.
2.6. Die Sachverhaltsrügen der Beschwerdeführerin erweisen sich als
unbegründet, soweit sie überhaupt zu hören sind.
3.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem
zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben
zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter
weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der
Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er insbesondere
verlangen, dass der Vermieter die Mängel beseitigt bzw. den Mietzins
verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 lit. a und b OR). Ein Mangel
liegt vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt.
Der tatsächliche Zustand der Sache ist zu vergleichen mit dem Zustand, wie er
vereinbart, zugesichert oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck
zu erwarten war (vgl. BGE 135 III 345 E. 3.2). Mangelhaft ist ein Mietobjekt,
wenn ihm eine vertraglich zugesicherte oder sich aus dem vertraglichen
Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. Worin der vorausgesetzte Gebrauch
besteht und welchen Zustand der Mietsache die Mieter erwarten dürfen, ergibt
sich primär aus der Parteivereinbarung (Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E.
4.1).
3.1. Bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen sind Vereinbarungen nichtig,
mit denen zum Nachteil des Mieters von den Pflichten des Vermieters abgewichen
wird, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu
übergeben und zu erhalten (vgl. Art. 256 Abs. 2 OR). Eine zulässige Abweichung
liegt hingegen vor, wenn der Mieter in Kompensation für die vereinbarte
Schmälerung seiner Mängelrechte voll entschädigt wird, vorab durch einen
tieferen Mietzins oder anderweitige geldwerte Leistungen des Vermieters. Denn
in einem solchen Fall besteht kein Nachteil des Mieters im Sinne des Gesetzes
(Urteil 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014 E. 4.1 m.H.). Eine Formvorschrift für die
Abrede, wonach die übernommene Unterhaltspflicht durch Gegenleistungen wie
namentlich einen reduzierten Mietzins kompensiert werde, sieht das geltende
Recht ebenso wenig vor wie das frühere (vgl. BGE 104 II 202 E. 3 S. 203). Eine
Kompensation für den Nachteil, der mit der Überwälzung der Unterhaltskosten
verbunden ist, kann daher auch mündlich vereinbart werden.
3.2. Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, ein Ausgleich der Überbindung
der Unterhaltspflicht sei in jedem Fall ausdrücklich und ziffernmässig bestimmt
zu vereinbaren, ansonsten ein Nachteil im Sinne von Art. 256 OR unbesehen der
konkreten Umstände bestehe. Sie hält dafür, die Vermieterin hätte sie über die
zu erwartenden Unterhaltskosten jedenfalls informieren müssen, so dass sie sich
ein verlässliches Bild über diese hätte machen können. Sie macht nicht geltend,
dass die Vermieterin konkrete Erfahrungen über die anfallenden
Unterhaltsaufwendungen hatte, und sie verkennt, dass sie als Betreiberin des
Fitnesscenters mindestens in Bezug auf die diesem Betrieb dienenden Anlagen und
Einrichtungen grundsätzlich fachkundiger ist als die Vermieterschaft und daher
die zu erwartenden Unterhaltsaufwendungen zum Erhalt der Tauglichkeit dieser
Anlagen für ihren Betrieb auch dann besser abschätzen kann als die Vermieterin,
wenn sie den ursprünglichen Ausbau nicht selbst vorgenommen hat. Unter diesen
Umständen ist nicht erkennbar, dass die Vermieterin verpflichtet sein könnte,
der Mieterin die zu erwartenden Unterhaltskosten bekannt zu geben oder
ziffernmässig zu begrenzen, wie es allenfalls in Betracht käme, wenn die
Vermieterschaft aufgrund ihrer Erfahrungen die zu erwartenden Kosten weit
besser kennt als die Mieter. Die Vorinstanz hat Art. 256 OR nicht verletzt,
wenn sie die Benachteiligung der Beschwerdeführerin durch die Überwälzung der
Unterhaltskosten im vorliegenden Fall nicht schon daraus ableitete, dass diese
die zu erwartenden Kosten betragsmässig nicht hätte abschätzen können und daher
nicht darum gewusst hätte, um wie viel sich der Nettomietzins durch die
Übernahme der Unterhaltskosten erhöhte.
3.3. Die Vorinstanz hat die Beweislast für die Behauptung, dass sich die
Überwälzung der Unterhaltspflicht auf die Mieterin zu deren Nachteil ausgewirkt
habe, der Beschwerdeführerin überbunden in der Erwägung, dass diese die
Unterhaltslasten während mehr als zehn Jahren tatsächlich getragen habe und
daher mit ihrer Rückforderung angeblich zu Unrecht bezahlter Forderungen Rechte
aus der angeblichen Ungültigkeit der Vereinbarung ableite. Die Vorinstanz hat
damit zutreffend berücksichtigt, dass mit der Erfüllung der vertraglichen
Pflicht die entsprechende Forderung der Beschwerdegegnerin untergegangen ist.
Auch wenn aus der vorbehaltlosen Erfüllung der vertraglichen Pflicht durch die
Beschwerdeführerin während eines langjährigen Vertragsverhältnisses nicht
unmittelbar auf die Anerkennung geschlossen werden kann, dass der
Beschwerdeführerin die vertragliche Regelung insgesamt nicht zum Nachteil
gereichte, so hat die Vorinstanz doch zutreffend geschlossen, dass sich die
Beschwerdeführerin nach dem Untergang der vertraglichen Forderung nun darauf
beruft, sie habe die entsprechenden Leistungen zu Unrecht erbracht und diese
aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert (vgl. BGE 133 III 356 E.
3.1.2 S. 358 f.); sie trägt damit nach allgemeinen Grundsätzen für die
rechtserzeugende Tatsache die Beweislast, dass die Vereinbarung über die
Unterhaltskosten gemäss Art. 256 OR für sie nachteilig war (vgl. HANS PETER
WALTER, in: Berner Kommentar, 2012, N. 255 ff. zu Art. 8 ZGB); denn nur unter
dieser Voraussetzung ist die Vereinbarung ungültig und der
Rückforderungsanspruch der Beschwerdeführerin entstanden. Die Vorinstanz hat
der Beschwerdeführerin die Beweislast für den Nachteil im Sinne von Art. 256 OR
zu Recht auferlegt.
3.4. Die Rügen der Beschwerdeführerin sind unbegründet bzw. gegenstandslos,
soweit sie auf der Annahme beruhen, die Beweislast treffe die
Beschwerdegegnerin oder die vertragliche Überwälzung bilde als solche schon den
Nachteil, oder soweit die Beschwerdeführerin an ihrer unverständlichen Ansicht
festhält, es gehe nicht um die Gültigkeit der Vereinbarung, sondern um deren
Auslegung. Soweit die Beschwerdeführerin vertraglich übernommen hat, die
Mietsache im für den Betrieb ihres Fitnesscenters tauglichen Zustand zu
erhalten, entbehren ihre Mängelrügen der Grundlage. Sie kann daher von
Vornherein keine Mietzinsreduktion beanspruchen.
3.5. Die Vorinstanz hat die Verrechnungsforderung der Beschwerdeführerin zu
Recht für unbegründet erachtet, soweit diese ihre Forderung aus der angeblichen
Ungültigkeit der Übernahme des Unterhalts der Mietsache ableitet.
4.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn
er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Bestimmung bringt zum
Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der
Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig
und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche
Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 S. 595; 121 III 460 E.
2a/aa S. 462; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in: mp 2002 S.
164, je mit Hinweisen). Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine
ausdrückliche, meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen
und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257
Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und
Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger
Lehre und Rechtsprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle
Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden
sind, vom Vermieter getragen werden (Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E.
2.1, mit Hinweisen).
Die Vorinstanz hat die von den Parteien in Ziffer 2.4 des Mietvertrags vom 27.
August 2002 vereinbarte Betriebskostenvereinbarung, welche die
Beschwerdeführerin auf den Seiten 44-46 ihrer Beschwerde wiedergibt, zutreffend
als gültig erachtet. Es ist daraus bei objektiver Betrachtung ohne weiteres
ersichtlich, welche Nebenkosten zu Lasten der Beschwerdeführerin gehen sollen,
woran nichts ändert, dass die konkrete Aufzählung mit "insbesondere"
eingeleitet wird und die zur Heizung erforderlichen, beispielhaft aufgezählten
Kosten zum Teil nicht angefallen sind, weil die Liegenschaft mit Fernwärme
geheizt wurde, was der Beschwerdeführerin ohne weiteres bekannt sein musste.
Die gegenteilige Ansicht der Beschwerdeführerin ist unbegründet.
5.
Mit der Saldoziehung (Zustellung der Nebenkostenabrechung) und der
Saldoanerkennung (keine Beanstandung innert vertraglich vereinbarter Frist)
schliessen die Parteien eine Saldovereinbarung.
5.1. Anstelle der gegenseitigen Ansprüche während einer bestimmten
Abrechnungsperiode tritt die Saldovereinbarung. Rechtsprechung und Lehre gehen
einhellig davon aus, dass trotz Saldovereinbarung eine nachträgliche Korrektur
eines unrichtigen Saldos nicht ausgeschlossen ist. Positionen, die bei der
Saldoziehung versehentlich berücksichtigt bzw. nicht berücksichtigt worden
sind, können korrigiert werden. Die Saldovereinbarung bewirkt keinen Verzicht
auf Einwendungen gegen versehentliche Buchungen. Die Wirkung der Anerkennung
des Saldos besteht in erster Linie darin, dass die Partei, welche die
Richtigkeit des anerkannten Saldos bestreiten will, seine Unrichtigkeit zu
beweisen hat (BGE 104 II 190 E. 3a S. 196; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002
E. 3.2 mit Verweisen).
5.2. Nach den Feststellungen der Vorinstanz haben die Parteien im Mietvertrag
vereinbart, dass bei fehlendem Widerspruch gegen die Nebenkostenabrede innert
30 Tagen diese als korrekt und vom Mieter angenommen gilt. Dies wird denn auch
in der Beschwerde unter Verweis auf Art. 2 Ziff. 4.5 des Vertrags bestätigt.
Der Standpunkt der Beschwerdeführerin ist grundsätzlich nicht verständlich,
soweit sie behaupten wollte, es sei mit der Zustellung der
Nebenkostenabrechnung dennoch nicht über sämtliche darin aufgeführten
Positionen eine Saldovereinbarung zustandegekommen. Mit dem fehlenden
Widerspruch innert vertraglich vereinbarter Frist hat die Beschwerdeführerin
den Saldo aller in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Positionen anerkannt
mit der Folge, dass ihr die Beweislast für allfällige zu Unrecht darin
aufgeführte Positionen obliegt.
5.3. Die Beschwerdeführerin bestreitet grundsätzlich nicht, dass sie in den
Jahren 2002 bis 2010 Nebenkostenabrechnungen erhalten hat, denen sie innert
vertraglich vereinbarter Frist nicht widersprochen hat. Es oblag damit der
Beschwerdeführerin - welche die Rückerstattung der angeblich zu Unrecht
bezahlten Nebenkosten fordert - zu behaupten und zu beweisen, dass und welche
einzelnen Positionen dieser Abrechnungen ihr zu Unrecht belastet wurden. Ihre
Rügen beruhen auf der Annahme, die Beweislast für die Berechtigung der
einzelnen Positionen dieser Abrechnungen bleibe trotz Saldoziehung bei der
Beschwerdegegnerin. Sie sind unbegründet.
5.4. Die Rügen der Beschwerdeführerin gegen das angefochtene Urteil erweisen
sich als unbegründet. Damit werden ihre Ausführungen zur Höhe der einzelnen
Rückforderungen - wie sie selbst erkennt (Rz. 217 S. 55) - gegenstandslos.
6.
Die Beschwerde ist abzuweisen.
Die Gerichtskosten sind bei diesem Ausgang des Verfahrens der
Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese hat der
Beschwerdeführerin deren Parteikosten für das Verfahren vor Bundesgericht zu
ersetzen (Art. 68 Abs. 2 BGG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 8'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Appellationsgericht des Kantons
Basel-Stadt schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 19. April 2016
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Hurni
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